房地產成本控制要點剖析
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隨著房地產行業市場的不斷規范、競爭的不斷加劇，可以想象，不遠的將來，價格的競爭將成為房地產企業競爭的主要策略之一。我們也發現，目前業內不少大中型房地產企業已經先行一步，逐漸意識到行業未來的發展趨勢和成本對于未來競爭的重要性，逐步開始重視成本控制。下文將結合筆者自身在房地產行業內的經驗和體會，對房地產企業成本控制要點進行簡要分析。
一般而言，成本控制大體可分為事前成本預算制定的控制、事中成本預算執行和調整控制、事后預算差異分析總結控制。同時，也應考慮到房地產行業成本發生的特殊性。房地產企業成本大體可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達80%—90%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小，而工程成本、營銷成本因涉及因素復雜使得壓縮空間較大，前期費用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產企業成本控制的關鍵所在，同時也應關注前期費用和營銷成本的控制。下面將對上述六大項成本的控制要點進行詳細解說。
1.土地成本
土地成本的控制要點應重點關注項目前期的可行性研究和合作方的盡職調查，保證土地成本支出的可行性，同時也應關注一些市政費用的支出。控制要點控制什么
怎么控制
投資決策
可行性研究
深入調研，收集項目信息和市場信息
編制可行性研究報告
投資決策
組織公司領導和各部門進行項目論證
公司領導層決策
新征土地
征地費用
建立科學的土地評估體系
投標評審，確定合理報價
爭取政府優惠
拆遷安置費用
在法律范圍內盡量控制費用
市政費用
自建部分按照公司工程管理體系控制。政府部分按規定或與政府協商辦理
合作開發
合作能力和誠意
合同洽談
開展盡職調查，減少操作風險
合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的
付款總額、付款時間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長付款時間和增加付款次數
2.前期費用
前期費用包括報批報建費用、勘測費用、設計費用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達80%的成本支出，因此，該階段除了關注前期費用本身的支出更應關注規劃方案的確定，材料設備的選型。控制要點
控制什么
怎么控制
報批報批報建費用
開展社會公關，爭取政策優惠，合理提高容積率
設計單位采購
采購策劃
制定采購方式選擇規則，明確各類設計應采取的采購方式
根據各類供應商進場計劃制定采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查
名單建立與入圍單位選擇
建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過方可入圍
入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領導審核
招標文件
嚴格招標文件審核，由招標小組評審確定招標文件
供方選擇
招標項目由招標小組對投標方案評選打分確定供方，遵循技術標書優先經濟標書
議標、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經理審批確認供方
概念設計和方案設計
設計任務書
要求設計輸入充分，收集項目概況、規劃要點、產品定位報告、成本測算等資料
概念性方案和方案設計方案
盡可能的采取招標方式選取方案，采取直接委托形式也應提供3個以上的方案供選擇
組成評審小組，對方案進行評審、確定，分管副總審核，總經理最終審批
概念設計和方案設計
設計成果
根據實際情況進行細節調整
設備選型方案提前確定
擴初設計
擴初設計要求
限額設計，制定擴初設計限額和成本控制建議并組織評審會通過
擴初設計評審
組成評審小組，對方案進行評審、確定，高層審批
成本概算
根據擴初設計方案和設備選型等因素對建安成本作出概算
施工圖設計
施工圖設計要求
采用限額設計，制定施工圖設計限額和成本控制建議并組織評審會通過，促使設計單位提高設計質量，降低工程費用
施工圖評審、會審
嚴格評審，確保圖紙質量，減少不必要的設計變更
互審互簽，明確修改意見，設計洽商
施工圖預算
關注預算與概算的差異
3.工程成本
工程成本是房地產企業的重中之重，在施工階段應重點關注采購成本的支出和工程變更成本的支出。控制要點控制什么
怎么控制
材料進場計劃
訂貨時間、供貨時間
考慮招標采購和簽訂合同時間、運輸周期、驗收及安裝周期，保證與工程進度相配合
施工單位和材設供應單位采購
采購策劃
制定采購方式選擇規則，明確各類設計應采取的采購方式
根據各類供應商進場計劃制定采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查
名單建立與入圍單位選擇
建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過后方可入圍
入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領導審核
招標文件
嚴格招標文件審核，由招標小組評審確定招標文件
供方選擇
招標項目由招標小組對投標方案評選打分確定供方，遵循技術標書優先經濟標書
議標、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經理審批確認供方
材料設備供應
選型
在擴初圖確定前確定材料設備
數量和質量驗收
多方共同確認貨到現場數量
注重外觀質量、投入使用后的質量驗收
設計變更
論證
設計部門統一收集設計變更的信息，組織相關進行設計變更論證
審批
設計變更由預算部門測算，根據變更額度履行相關審批手續后才能進行變更
現場簽證
簽證的必要性
項目現場工程師審核簽證，認定確需發生
預算復核
預算工程師對簽證工程預算進行復核，確保合理低支付
審批
根據預算額度大小分級審批
復查
組織復查施工單位簽證執行情況
付款
工程款支付
按合同、按工程進度付款
材料款支付
預付款額度控制，保修款控制不低于合同額5%
4.營銷成本
營銷階段的操作會直接影響物業管理等后續服務的支付，因此，在此結算除了關注營銷本身所產生的費用控制，還應有營銷管理的長線考慮。控制要點控制什么
怎么控制
營銷方案
營銷預算
促銷方案
合理確定營銷預算并進行動態控制
在預算范圍內，制定最有效的產品推廣方案和銷售政策，方案超預算時進行例外管理，嚴格審批
推廣方案結束后進行總結分析
現場費用
現場宣傳資料、包裝費、模型、展銷費等
制定費用支出標準
建立超額審批制度
銷售合同
合同樣本
嚴格執行合同樣本審批程序，請專業法律人員出具意見
銷售補充條款及承諾
合同審核，尤其對有關補充條款、設計變更的承諾、保修期和質量補償的承諾重點審核
客戶交房
交房日期、保修期、質量補償
晚交房原因分類處理
與施工隊洽商延長保修期
交房驗收協議
廣告公司、媒體采購
廣告公司的資質
媒體的有效性
加強營銷類供應商管理，嚴格執行公司采購流程
廣告、媒體投放后評估分析
5.管理費用和財務費用
管理費用的控制主要體現在日常行政管理費用的支付，可考慮提高全民節約的思想意識，以責任成本和成本支出標準的形式進行約束，而財務費用則主要體現在公司的利息支付上，需要公司加強資金管理，增加資金控制的計劃性。控制要點控制什么
怎么控制
行政費用支出
成本標準體系
根據公司實際情況，建立合理的成本費用支出標準
嚴格按費用支出審批程序執行成本費用的審批
考核標準
考核部門行政費用支出，費用控制作為部門考核的指標之一
資金運作
資金運作
融資管理
集中資金管理，減少資金沉淀
做好財務預測，增強資金使用的計劃性，減少利息負擔
稅務成本
稅收籌劃
公共關系
收集國家稅收政策信息，進行稅收籌劃，爭取合理的低稅務成本
開展社會關系公關，爭取稅收優惠和政府財政返還
