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          拆遷單位房屋拆遷管理制度規定

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          拆遷單位房屋拆遷管理制度規定

          第一條為加強我省城市房屋拆遷管理,保障城市建設順利進行,維護拆遷當事人的合法權益,根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》),結合我省實際情況,制定本規定

          第二條在各城市規劃區內國有土地上進行城市建設,需要拆遷房屋及其附屬物的,應遵守《條例》和本規定。

          第三條拆遷人必須依照《條例》和本規定,對被拆遷人給予補償和安置;被拆遷人必須服從城市建設需要,在規定的期限內完成搬遷。

          第四條廣東省建設行政主管部門主管全省的城市房屋拆遷工作。

          市、縣房地產管理部門或建設行政主管部門(以下統稱房屋拆遷主管部門),主管本行政區域內的城市房屋拆遷工作。

          第五條拆遷單位房屋拆遷主管部門申請領取房屋拆遷許可證,應當提交下文件、資料:

          (一)固定資產立項、投資批文;

          (二)建設用地規劃許可證;

          (三)建設用地批文及附圖;

          (四)拆遷計劃和拆遷方案。

          個人申請拆遷自有房屋,應當提交被拆遷房屋的所有權證和建設用地規劃許可證。已領有土地使用證的,還應提交被拆遷房屋的土地使用證。

          第六條在房屋拆遷公告的同時,房屋拆遷主管部門應當書面通知工商行政管理部門暫停辦理拆遷范圍內的營業登記手續;通知房屋拆遷所在地的公安部門暫停辦理拆遷范圍內居民戶口遷入和居民分戶的手續。

          因出生、軍人復轉退、婚嫁、就學畢業回遷等需入戶或分戶的,經縣以上地方人民政府批準,由公安部門辦理手續后回復房屋拆遷主管部門。

          第七條拆遷期限由市、縣人民政府房屋拆遷主管部門根據城市規劃建設需要以及批準的拆遷計劃和方案確定。

          第八條拆遷人應當依照《條例》和本規定,在公布的拆遷期限內與被拆遷人簽訂補償和安置的書面協議。

          書面協議內容應當包括補償形式和補償金額,安置用房的地點、面積,搬遷過渡方式和過渡期限,搬家補助費、臨時安置補助費及支付辦法,違約責任,當事人認為需要訂立的其他條款。

          第九條自房屋拆遷公告之日起,被拆遷人改建或裝修房屋及其附屬物,改變房屋用途,不能作為安置補償的依據。

          第十條法律、法規對拆遷使(領)館房屋、軍事設施、教堂、寺廟、道觀、文物古跡以及華僑、港澳同胞、臺灣同胞、外國人的房屋等另有規定的,依照有關的法律、法規執行。

          第十一條拆除未超過批準使用期限的臨時建筑,按當地房地產交易所評估的臨時建筑的殘值價予以補償。

          第十二條拆遷補償實行產權調換、作價補償、或者產權調換和作價補償相結合的形式。

          產權調換的面積以房屋所有權證的建筑面積為依據。

          房屋因為部分拆遷而影響了正常使用的,應予補償,補償標準由拆遷人與被拆遷人協商解決,協商不成的,由房屋拆遷主管部門裁定。

          作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算;或者由當地房地產交易所參考近期同類房屋市場交易價給予評估作價。采用的補償結算方式由被拆遷人選定。

          第十三條房屋所有權人要求產權調換的,拆遷人可按下列標準給予補償:

          (一)拆除住宅平房,按不低于1∶1的比例在住宅樓房中調換產權面積,樓梯分攤面積不計入調換面積之內。樓梯分攤面積產權歸房屋所有權人所有。

          (二)拆除二層以上住宅房屋,按1∶1的比例在住宅樓房中調換產權面積。

          (三)以產權調換形式償還的非住宅房屋,償還建筑面積與原建筑面積相等的部分,按照重置價格結算結構差價;償還建筑面積超過或不足原建筑面積的部分,按照商品房價格結算。

          (四)拆除房屋中的技術層(含夾層、閣樓),如屬于原建筑物整體結構和布局或者經報建批準,層高超過2.2米,樓底高度不少于2.4米(即自然層高不少于4.6米)的,可計算產權面積,按1∶1的比例調換產權面積;經報建批準的技術層,層高不足2.2米的,按當地房地產交易所評定的殘值補償。

          (五)拆除房屋附屬物,屬天井、庭院、花園等不作產權調換,但應予以補償。補償標準由拆遷人與被拆遷人協商解決,協商不成的,由房屋拆遷主管部門裁定。

          第十四條以產權調換形式償還的住宅房屋,因償還的住宅單元房屋不便于分割,超過被拆除住宅房屋建筑面積5平方米以下(含5平方米)的,可按照房屋成本價結算;超過5平方米以上的部分按商品房價格結算。償還住宅房屋的建筑面積不夠補償拆除住宅房屋建筑面積的部分,按商品房價格結算。

          第十五條在拆遷范圍內租住公房并有正式戶口的公民,在拆遷公告前單位已分配給住房或已有自行購建住宅的,可以不作安置或者減少安置面積。

          第十六條對從區位好的地段遷到區位差的地段或者從市區遷到市郊區的被拆除房屋使用人,可以適當增加安置面積,其比例最高為1∶1.2。

          第十七條拆遷安置,實行“先搬遷,先選擇安置房屋”的原則。

          拒絕拆遷安置而被強制拆遷搬家的,在拆遷搬家中受到的損失,不予賠償。

          第十八條拆除非住宅房屋,按照本規定第十三條第(三)項規定的建筑面積安置。

          第十九條拆除住宅房屋,按照本規定第十三條第(一)、(二)項規定的建筑面積安置。

          第二十條對按第十九條規定安置住房有困難的被拆除房屋使用人,可以適當增加安置面積。增加安置面積的具體標準由市、縣人民政府確定。

          第二十一條被拆除房屋使用人因拆遷而遷出原居住地的,由拆遷人付給搬家補助費。

          在規定的過渡期限內,被拆除房屋使用人自行安排住處的,拆遷人應當付給臨時安置補助費。

          在規定的過渡期限內,由拆遷人提供周轉房的,不付給臨時安置補助費。

          搬家補助費和臨時安置補助費的標準,由市、縣人民政府確定。

          第二十二條由于拆遷人的責任使被拆除房屋使用人延長過渡期限的,對自行安排住處的被拆除房屋使用人,從逾期之月起臨時安置補助費增加50%;對由拆遷人提供周轉房的被拆除房屋使用人,從逾期之月起應付給50%的臨時安置補助費。

          第二十三條拆遷非住宅房屋,一般由拆遷人提供臨時生產、營業用房給被拆遷人過渡生產、營業。拆遷人不能提供臨時生產、營業用房造成被拆遷人停產、停業引起經濟損失的,由拆遷人付給適當補助費。具體補助標準,由市、縣人民政府確定。

          第二十四條被拆遷房屋經補償后,拆遷雙方應到房地產管理部門、土地管理部門辦理注銷其房屋所有權、土地使用權手續。以產權調換形式補回的房屋,房屋所有權人應在取得房屋后30日內到房屋所在地房地產管理部門、土地管理部門辦理房屋所有權登記和土地使用權登記。

          第二十五條拆遷房屋損壞四鄰建筑物的,拆遷人應按照房屋安全鑒定機構鑒定的結論,對受損壞的建筑物負責修復或賠償。

          第二十六條被拆遷人是批準拆遷的房屋拆遷主管部門的,其對補償形式和補償金額,安置用房地點、面積、搬遷過渡方式和過渡期限與拆遷人協商達不成協議的,由同級人民政府裁決。

          第二十七條房屋拆遷主管部門可以向拆遷人收取拆遷管理費,管理費標準按拆遷補償費和安置補助費總額0.5%至1%計收。具體標準由市人民政府確定。

          第二十八條未取得房屋拆遷許可證或未按房屋拆遷許可證的規定拆遷的,由房屋拆遷主管部門對拆遷人按已拆遷的房屋建筑面積每平方米處以100元以上200元以下罰款。

          第二十九條拆遷人無正當理由超過規定拆遷期限或者擅自延長過渡期限的,由房屋拆遷主管部門對拆遷人予以警告,并可按被拆遷戶或應回遷戶的總數,處以每戶每月50元以上100元以下的罰款。

          第三十條被拆遷人違反協議,拒絕騰退周轉房的,由房屋拆遷主管部門對被拆遷人予以警告,責令限期退還周轉房,并處以每日10元以上50元以下的罰款。

          第三十一條罰款應全額上繳財政,任何單位和個人不得截留、分成。

          第三十二條市人民政府可以根據《條例》和本規定,結合本地的實際情況制定具體實施辦法。

          第三十三條本規定自頒布之日起施行。

          關于香洲舊城區改建拆遷補償政策的補充通知

          1991年7月30日珠府辦[**]60號)

          為促進香洲舊城區的改造,妥善處理房屋拆遷中的補償、安置問題,維護拆遷當事人的合法權益,根據國務院《城市房屋拆遷條例》和《珠海市城市建設拆遷安置辦法》(下稱《安置辦法》),現就香洲歸城區改建拆遷補償的政策問題補充通知如下:

          一、在香洲舊城區進行各種市政建設,需要拆遷房屋的,均按本補充通知執行。

          二,珠海市香洲舊城區改建辦公室(下稱市城改辦)具體負責香洲舊城區的拆遷管理工作,其職責范圍如下:

          (一)貫徹執行市政府關于舊城改造決定;

          (二)指導舊城改造工作,,

          (三)檢查督促有關計劃實施,

          (四)處理和協調改建工作的重大問題。

          三,拆遷人必須是取得房屋拆遷許可證的建設單位或個人。

          拆遷入必須履行下列職責:

          (一)辦理拆遷的各項手續,

          (二)負責拆遷補償,

          (三)安置或過渡安置被拆遷戶。

          被拆遷戶自行解決臨時周轉用房的,拆遷人在臨時周轉期內按原住房面積每平方米發給三元動遷補助費。被拆遷人由拆遷入安置臨時周轉用房的,等面積臨時安置的,不發給動遷補助費,臨時安置面積不足的部分,每月每平方米發給三元動遷補助費;臨時安置面積超過的部分,每月每平方米收取一至五元房租。另參照《安置辦法》第十八條的規定支付被拆遷戶搬家費。

          四,在拆遷區內,被拆遷入須出具下列合法證明文件:

          企業單位(含個體工商戶):本市有效期內的工商營業執照,稅務登記。

          行政事業單位(含社會團體):市<區)政府或有審批權的機關批準成立的批文或證明。

          個人:本市戶口簿或暫住證。

          公產房使用人:經市房產管理部門辦理的有效的住房憑證或租賃合同。

          五、拆遷程序。

          (一)拆遷人持市政府或規劃部門批準的證明文件及拆遷方案,到市城改辦辦理審批手續,市城改辦審查同意后,報市拆遷辦公室備案。

          (二)拆遷人憑市城改辦的批準文件、拆遷方案及其他有關證明文件,同被拆遷入協商簽訂拆遷合同。

          拆遷合同應當規定拆遷項目和拆遷數量、補償形式和補償金額;安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限,違約責任和當事人認為需要訂立的其他條款。

          拆遷合同經當事人簽名方生效。

          (三)拆遷人把拆遷合同、拆遷申請書,報市城改辦審查、市拆遷辦公室批準,由市拆遷辦公室發放房屋拆遷許可證、拆遷通知書。

          (四)拆遷人按照經市拆遷辦公室批準的拆遷合同進行補償、安置。

          (五)拆遷人在進行房屋拆遷時,應按規定先張掛房屋拆遷許可證,并知會左鄰右舍,做好安全防護措施,再進行拆遷工作。

          (六)拆遷程序的其他有關事項,參照《安置辦法》中的第二章第六條、第七條、第八條的規定執行。

          房屋拆遷的各種批準文件、證明材料等完整資料,由市拆遷辦公室統一歸檔,永久保存。

          六、被拆遷人必須服從舊城區改造的需要,在拆遷人按拆遷合同規定補償安置后,應按拆遷合同規定的期限搬遷騰退完畢,并辦理房屋移交手續(含房屋鑰匙)。被拆遷入無正當理由拒絕搬遷的,由市城改辦按照《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定強制拆遷。

          對已作補償的房屋,被拆遷入不得遷除。

          七、拆遷補償的對象為被拆遷的房屋及符合規定標準的構筑物。

          被拆遷的國營企業與財政部門訂立了承包合同的,由于搬遷而停業、停產期間承包的目標利潤上繳部分(按比例分解部分)可適當減繳。

          八、被拆遷人必須提供下列證書或證明文件,作為拆遷補償的合法依據;

          (一)凡已確權的房屋,應提供珠海市房產管理局(含原珠海市房產公司)辦理的《房屋所有權證》或珠海市公證處1987年10月20日以前辦理的《房屋產權公證書》。

          (二)凡未確權的房屋,必須提供以下證明文件,

          1、私人房屋;

          ①解放前建成(購)的,必須出具屋契或村委(居委)、街道辦事處的有效證明文件。

          ②解放后至1979年3月5日建市前建成(購)的,必須出具村委(居委)、街道辦事處的有效證明文件。

          ⑧建市后至1983年4月1日前建成(購)的,原則上要出具報建書、基建批文、用地證明書等文件資料。情況特殊的,漁、蠔、農民憑村委、街道或漁民辦事處和香洲區政府證明,居民憑居委會、街道辦事處、香洲區政府證明;市(區)屬單位職工、干部憑所在地居委會、所在單位、市主管戰線(香洲區政府)證明。

          ④1983年4月2日后建成(購)的,必須提供市(區)規劃部門批準的報建書、國土部門批準的用地證明書、資金運用發票。

          2、單位房屋;

          ①1983年4月1日前建成(購)的,必須出具建(購)房發票、有效的基建批文、資金來源批文、市主管戰線(香洲區政府)的證明。

          ②1983年4月2日后建成(購)的,必須出具用地許可證、市(區)建設規劃部門發的建筑許可證(紅線圖、建筑圖紙)、市計委下達的固定資產投資建設計劃、市建委施工許可證。

          上述證書或證明文件須經過“市城改辦驗證小組”確認后方有效。

          未能提供合法、有效證書或證明文件的房屋,視作違章建筑。

          九、拆遷房屋的結構符合下列標準的給予補償

          (一)房屋層高在2.2米以上的(平房以屋檐為準),

          (二)屋面為瓦片、水泥平頂、水泥瓦(不含石棉瓦)的,

          (三)房屋墻體為磚墻、石墻或干打壘墻。

          未達到以上標準的建筑物酌情予以適當補償。

          違章建筑及超過批準期限的臨時建筑一律不予補償。未到期的臨時建筑按批準時的有關規定執行。

          十、拆遷補償實行產權調換、作價補償,或者產權調換和作價補償結合的形式。

          產權調換的面積按照所拆房屋的合法建筑面積(市城改辦驗證小組驗證確認的,下同)計算。

          作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算:不分公房、私房,不分單位、個人,不分結構,不分裝修標準,不分房屋功能,一九八三年四月一日前建成的為舊房,每平方米補償一千一百元(包括土地和建筑費用);一九八三年四月二日后建成的為新房,每平方米補償一千二百元(包括土地和建筑費用)。

          十一,拆遷房屋面積的計算按國家經委基本建設辦公室

          印發的《建筑面積計算規則》([*]經基設字58號)的通知執行。

          十二、拆除有產權糾紛的房屋,在市政府公告規定的期限內糾紛未解決的,由拆遷人提出補償安置方案,報市城改辦審查、市拆遷辦公室批準后實施拆遷。拆遷前市城改辦應組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄,并向公證機關辦理證據保全,公證費用由拆遷人支付。

          十三,對拆除設有抵押權的房屋實行產權調換的,由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協議,抵押權人和抵押人在市政府公告規定期限內達不成抵押協議的’,由拆遷人參照本補充通知第十二條規定實施拆遷。

          拆除設有抵押權的房屋實行作價補償的,由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或者由抵押人清償債務后,方可給予補償。

          十四、被拆遷戶不回遷,同意作價補償的,參照本補充通知第十條規定予以補償。

          十五、被拆遷戶不回遷,同意以產權調換作為補償形式的,按其拆遷補償的合法建筑面積異地等面積調換補償。補償面積不足的部分,按本補充通知的第—卜條補償,補償面積超過的部分,五平方米內(含五平方米)按每平方米一千三百元收費,超過五平方米的部分按商品房價收費。

          十六、被拆汪戶中的世居漁民、蠔民不回遷,要求自建、重建的,由市拆遷辦公室審查,并按規定手續上報批準后.可按市規劃主管部門指定的地點統一劃地、分戶建設。拆遷人作出計劃分配意見,征求被拆遷入意見,由市城改辦審批用地地點和面積。用地面積和補償標準按下列規定辦理:

          (一)每棟按規劃要求,宅基占地面積不超過八十平方米,建筑總面積不超過一百六十平方米。分戶或多戶連壁式的,宅基外不準建圍墻。

          (二)被拆遷戶原新房按每平方米五百元補償,舊房按每平方米四百六十元補償。(三)重建總面積不超過原拆遷補償的合法建筑面積的,不收地價費、配套費,超面積部分按規定收取地價費、配套費。

          十七、被拆遷入要求回遷以產權調換形式補償的,按其實際建筑面積,新房等面積補償,舊房按扣減8%的面積補償。

          補償面積不足的部分,按本補充通知的第十條規定予以補償。

          補償面積超過的部分按商品房價收費。

          十八、被拆遷戶原為非住宅用房的,原則上不予回遷。十九、被拆遷戶的房屋原屬住宅用途,后未辦理報建手續自改為非住宅房的,仍視為住宅房屋補償。

          二十、凡屬拆遷補償在原面積內的免繳契稅、交易費,超面積部分按規定征收。

          二十一、凡個體工商戶(包括外來戶有經營執照的)經營執照未到期,應在規定的搬遷期限內自行安排,及時搬遷,個別有困難的由工商部門協助安排。

          二十二、被拆遷入需要回遷安置的,必須符合城市總體規劃和小區功能規劃要求,并與拆遷入簽訂回遷合同書。回遷者憑市城改辦批準的回遷證明書(作臨時過渡安置的,必須退還臨時周轉用房)辦理回遷手續。被拆遷戶回遷時按抽簽方式確定房屋幢號和樓層房號,商場一律不分配。

          二十三、其他有關事項參照《安置辦法》和市府辦《關于香洲舊城區改建拆遷補償政策的通知》(珠府辦[*]17號文)的規定執行。

          二十四,原執行的補償政策,和本補充通知有抵觸的,以本補充通知為準。

          珠海市人民政府辦公室轉發市建設局關于貫徹執行廣東省加強建設工程項目開工管理若干規定的意見的通知

          各區人民政府,經濟功能區,市府直屬各單位:

          市建設局《關于貫徹執行廣東省加強建設工程項目開工管理若干規定的意見》已經市人民政府同意,現轉發給你們,請認真貫徹執行。執行過程中遇到問題,請直接向市建設局反映。