市政強化物業監管通知

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各鄉鎮人民政府、街道辦事處，市級相關部門：

為進一步加快我市物業管理發展步伐，提高物業管理水平，規范物業管理行為，改善城市人居環境，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律法規和《市人民政府關于進一步加強全市物業管理工作的通知》文件精神，結合我市實際，現就進一步加強我市物業管理工作通知如下：

一、進一步認識加強物業管理工作的重要意義

物業管理是城市管理的重要組成部分，是市場經濟發展的必然產物，各級各部門必須充分認識加強物業管理的重要意義。

(一)加強物業管理工作是構建和諧社區、改善城市人居環境的需要。隨著經濟社會的發展，廣大人民群眾迫切需要一個安全、衛生、文明、和諧的居住環境，而良好的物業管理將給業主帶來優質的服務，有助于人際關系的融洽，提高群眾生活質量，促進人居環境的改善。

(二)加強物業管理工作是開展城鄉環境綜合治理的重要內容。目前全市正深入開展城鄉環境綜合治理，小區環境是城市環境最重要的組成部分，因此小區物業管理直接影響到全市城鄉環境綜合治理工作的成效，是關系我市創造發展優勢、增強競爭實力的大事。

(三)加強物業管理工作是解決群眾具體問題、實施民生工程的重要舉措。目前我市的物業管理存在著群眾物管意識不強、房地產開發領域遺留問題較多、小區業主委員會建立困難、物業服務企業經營能力差、老舊小區矛盾糾紛頻發等諸多亟待解決的問題，近年來涉及物管矛盾糾紛的信訪件也呈快速上升勢頭。物業管理涉及千家萬戶，進一步加強物業管理工作，切實解決影響群眾生產生活的物管矛盾糾紛，維護小區的社會穩定，是一項實實在在的民心工程。

二、進一步明確物業管理工作中各方的職責

物業管理涉及政府有關部門和有關公用企事業單位，各部門、各單位要落實責任，齊抓共管，形成合力，積極推動全市物業管理工作再上新臺階。

(一)住建部門職責：負責全市物業管理政策的研究制定，逐步建立我市物業管理政策體系；按照住房和城鄉建設部《物業管理企業資質管理辦法》（建設部令第164號）規定的權限，負責物業管理企業三級資質的審批和二級資質的初審報批工作；負責物業企業管理人員的培訓工作；負責新開發項目基礎配套設施的竣工驗收工作；負責對全市物業管理招投標的指導、監督工作；負責對業主委員會的監督指導和備案工作；負責做好開發項目物業管理配套設施的設計審查把關工作；負責開發項目房屋質量的驗收工作，并負責開發項目中隱蔽工程圖紙、資料的收集和保管；依法處理開發企業的房屋質量、室外裝飾裝修產生的糾紛。

(二)規劃部門職責：負責做好開發項目物業管理配套設施的規劃工作，依法處理涉及規劃問題引起的糾紛。

(三)公安部門職責：負責指導監督檢查物業區域內居民小區內部安全防范工作；督促健全安防制度，依據國務院《物業管理條例》和國務院《保安服務管理條例》的相關規定，做好按照物業服務委托合同配備保安的物業小區的監督指導及違規查處工作；負責消防設施設備、消防通道的驗收工作；加強物業小區流動暫住人口的管理。

(四)城管部門職責：負責及時制止和查處小區出現的亂搭亂建等違規行為。

(五)環保部門職責：負責小區環保建設項目的驗收，查處小區內出現的噪音擾民和環境污染等違法違規行為。

(六)環衛部門職責：負責做好小區垃圾清運等環境衛生工作，按政策規定做好小區業主垃圾清運費和垃圾處置費的收取工作。

(七)物價部門職責：負責按照國家發改委、住房和城鄉建設部關于物業管理收費指導意見的相關要求，制定出適應本地區物業管理收費指導價，指導物業管理收費工作，及時查處物業管理收費中的價格違法違規行為。

(八)水、電、氣等企業及其上級主管部門職責：依據國務院《物業管理條例》規定，落實抄表收費到最終用戶；承擔經營管理義務，妥善處理好涉及水、電、氣方面的矛盾和糾紛，確保居民正常用水用電用氣。

(九)鄉鎮人民政府（街道辦事處）及下轄的社區居委會職責：負責做好轄區物業小區業主大會和業主委員會成立及其日常運作的監督指導工作；牽頭調處轄區物業管理糾紛；負責業主大會辦公經費賬戶的監督管理；按照屬地管理原則參與新開發項目基礎配套設施的竣工驗收工作。

三、進一步落實物業管理工作的各項制度

(一)落實新開發項目基礎配套設施竣工驗收制度。要加強物業管理基礎配套設施的源頭管控，規劃、住建等相關部門要按照國家物業管理基礎配套設施的規范要求，從源頭上把好規劃設計審批關，住建部門要把好竣工驗收備案關。凡在本市開發的商品房項目，在房地產公司申請初始登記30日前，必須進行物業管理基礎配套設施竣工驗收并登記備案。要強化基礎配套設施竣工驗收制度，重點做好前期物業管理、物業管理用房、超規劃修建住宅面積、共用設施設備配套情況、相關圖紙資料及共有部分移交情況、住宅專項維修資金歸集情況以及首次業主大會辦公經費保障情況等的驗收、公示、登記、備案和存檔工作。

(二)落實物業管理準入制度。住建部門要依據住房和城鄉建設部《物業管理企業資質管理辦法》的要求，結合本地區的實際情況，制定適應本地區市場需要的物業管理企業資質審批制度，嚴把物業管理企業資質審查關。加大對物業服務企業的執業活動中違規行為和非法從事物業管理活動的查處力度，凈化物業管理市場，促進物業管理市場準入制度運行規范。

(三)落實業主大會監督指導制度。一要健全業主大會制度。各基層監管單位在依法監督指導完善業主大會的同時，對老城區和成立業主大會組織難度較大的住宅小區要積極采取措施，按照社區居委會考察推薦、小區限時公示、小區專有部分占建筑總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主認可的程序，在份之前落實住宅小區的業主大會制度。街道辦事處（鄉鎮人民政府）要切實把業主大會的成立監督指導工作納入重要議事日程，認真落實業主委員會成員備案、任職登記、年度述職、責任追究等制度，提高業主委員會成員履職能力和政策法規水平。二要優化小區業主委員會成員結構。小區業主委員會委員候選人應具備以下條件：本物業區域內的業主；具有完全民事行為能力；未發生侵犯本物業區域其他業主權益和公共利益行為；本人、配偶及其直系親屬在本物業區域內實施管理服務的物業服務企業中沒有任職；遵守管理規約和業主大會議事規則，履行業主義務，不欠交物業服務費及其它相關費用；遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的公信力；具有一定的組織能力；書面承諾積極、及時、全面履行工作職責；具備必要的工作時間。三要建立業主大會辦公經費保障制度。首次組建業主大會的經費由開發建設單位商品房小區的房地產公司按照建筑面積2萬平方米以下（含2萬平方米）0.5萬元，2萬—5萬平方米（含5萬平方米）1萬元，5萬平方米以上2萬元的標準給予保障，并在辦理基礎配套設施竣工驗收備案之前，按照屬地管理原則轉入社區居委會建立的業主大會辦公經費監管賬戶。業主大會成立后產生的經費由業主共同承擔，業主委員會成員的交通和通訊補貼經業主大會2/3以上的業主同意后，計入物業管理成本。業主委員會應按業主大會的決定開支使用，開支情況每年應向業主大會報告。

(四)落實物業管理招投標制度。要依據國家、省、市前期物業管理招投標制度的相關法規政策要求，強化物業管理招投標制度的落實。開發面積在3萬平方米以上的項目，在辦理商品房預售許可證30日前，應按規定在進行公開招標；3萬平方米以內的在本市公開招標，招聘、選聘物業服務企業。具有能夠編制招標文件、對投標人進行資格評審和組織評標能力的招標人，可組建招標工作小組自行組織實施招標活動，招標人也可委托物業管理中介機構招投標事宜。新開發項目和業主委員會及行政企事業單位實施物業管理，委托物業管理中介機構招標事宜所產生的費用從其投標人和招標人的約定。

(五)落實物管矛盾糾紛調處制度。各職能部門要依據各自在物業管理活動中的權利和義務，帶著感情主動研究和探索物業管理矛盾糾紛調處化解辦法。尤其對老城區要統一規劃，加大城建配套投入，有計劃、有步驟地進行綜合整治和改造，使其基本具備物業管理條件，逐步實現專業化物業管理。對暫不具備實施專業化物業管理條件的住宅小區，街道辦事處（鄉鎮人民政府）及下轄的社區居委會要組織人員搞好小區環境衛生、治安保衛等便民服務工作，實施簡易物業管理。財政部門要對老城區物管改造給予資金支持，稅務、城管、物價、環衛及公用企事業單位要從實際出發，對老城區物業改造和糾紛化解給予一定的政策支持。

四、進一步強化物業管理工作的保障措施

(一)加強組織領導。各相關部門要深刻認識物業管理在城市化進程加快這一背景下的重要作用，真正將物業管理作為一項重要民生工程列入議事日程，加強領導，統籌安排。要及時研究物業管理工作中出現的新情況和新問題，尤其要把城市老舊小區的綜合改造納入城市整體建設統籌規劃，通盤考慮，統一組織實施。要加強物業管理機構建設，增加經費投入，使物業管理機構建設和人員配備與所承擔的工作任務相適應。

(二)加大宣傳力度。各相關職能部門要針對目前物業管理工作的實際狀況，制定宣傳工作方案，創新宣傳方式，加大宣傳力度，使物業管理的政策法規真正進區入戶、深入人心，在全社會形成共同重視物業管理、人人參與物業管理的良好氛圍，全面推動物業管理上檔次、上水平。

(三)加強檢查考核。我市將物業管理工作納入各級各部門年度綜合目標管理，加強對物業管理工作的督促檢查。嚴格落實工作責任制，對職責履行到位、工作落實、完成任務好的，進行表彰和獎勵；對重視不夠、措施不力的，要嚴格實施效能問責。