小區物業管理工作實施意見
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為進一步加強和規范物區物業管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環境，促進城市經濟社會發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《市物業管理辦法》以及余府辦發號文件精神，結合我區實際情況，提出如下意見。
一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性
近年來，隨著城市化進程的不斷加快，城市面貌發生了很大變化，社區物業管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，有利于保持和改善市民工作和生活的環境，有利于增加就業崗位、維護社區秩序、營造和諧的社會氛圍。社區物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。各個單位要以社區環境綜合整治、住宅小區建設與物業管理同步推進為重點，以加強管理、改善環境、營造和諧社會、創建文明城市為目標，堅持尊重現實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區物業管理，健全長效管理機制，不斷擴大物業管理覆蓋面，推動物業管理工作上水平。
二、理順體制，構筑適合城市發展的社區物業管理工作框架
按照“區級負責，辦事處組織，社區居委會落實，以塊為主、屬地管理”的原則，完善社區物業管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮社區基層組織的作用，建立社區基層組織與業主自治組織的協作機制，共同推進社區物業管理工作。
（一）區建設局物業管理工作職責
區建設局作為全區的物業行業主管部門。具體工作職責包括：
1.組織街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區物業管理工作；
2.落實辦事機構，建立區、辦事處、社區三級物業管理工作體系；
3.落實管理責任，加強本轄區物業管理工作的部署、檢查和督導落實；
4.負責本轄區住宅小區物業用房驗收及住宅專項維修資金使用管理工作；
5.負責對物業服務企業的誠信、升級、評優進行初審、對轄區內物業服務企業的行為進行監督，對物業服務企業違法經營行為提出處罰建議等。
6.負責本轄區建住宅項目的聯審聯驗工作，把好物業用房的承諾關和驗收關。
7.組織轄區內前期物業管理招投標，把好前期物業服務合同、物業用房、房屋維修資金承諾關。
（二）街道辦事處物業管理工作職責
辦事處對轄區內物業管理負總責,組織轄區物業管理工作的開展。具體工作職責包括：
1.會同建設、房管、規劃等有關部門科學劃定社區物業管理區域；
2.組織社區居委會、開發企業及有關產權單位，選舉產生各物業管理區域的業主委員會；
3.組織轄區內能夠獨立實施物業管理的非住宅項目組建業主委員會并實施物業管理；
4.對已成立業主委員會的物業管理區域進行管理，保障業主委員會的正常運轉及業主自治作用的發揮；
5.對轄區物業管理工作進行監督檢查和考評，協助公安等部門加強對社區物業保安工作的監督檢查；
6.負責聯席會議的召開,協調、處理、解決物業管理中出現的矛盾和糾紛。
（三）社區居委會物業管理工作職責
社區居委會具體組織協調業主委員會實施社區物業管理。具體工作職責包括：
1.組織轄區內業主大會籌備、召開、選舉，組織業主委員會制定物業管理規約和業主大會議事規則，規范業主和物業服務企業的行為；
2.落實物業服務項目，協助業主委員會聘請有關單位核算成本，提出收費標準和依據，經業主大會通過后，到所在轄區街道辦事處物業管理部門、區物價部門和區房管部門備案；
3.協助和指導業主委員會選聘物業服務企業或建立自治性物業服務組織，簽訂物業服務合同，組織物業服務的實施；
4.督促檢查物業服務企業和物業服務組織，落實服務合同，定期公布費用收支情況，調處服務中的矛盾糾紛，對不落實服務合同的物業服務企業和物業服務組織，有權向業主委員會建議終止其物業服務。
5.調處物業管理服務中的矛盾糾紛,協調業主自治組織和物業服務企業做好小區綜合治理工作。
(四)政府相關單位要從大局出發,各司其職,各負其責,密切配合,齊抓共管,積極做好物業管理和服務工作。
區公安部門負責對物業服務企業保安人員(公共秩序維護員)進行監管、培訓,指導物業服務企業做好安全防范。
區消防部門負責依法監督指導物業服務企業履行消防安全職責,及時查處堵塞消防通道、損壞公共設施等違法行為。
區環保部門負責依法查處對物業管理區域內建筑工地噪聲、燃煤鍋爐煙塵污染等違法行為。
區物價部門負責同區物業主管部門制定物定物業收費辦法和標準,查處物業服務企業違規收費行為。
區工商部門負責依法查處物業管理區域內非法廣告行為,加強對物業管理區域內經營項目的審批管理。
區城管執法部門負責依法查處對物業管理區域及無物業小區亂搭亂建、亂堆亂放、占用綠地等違法行為。
供電、通信等單位要認真做好物業管理區域內相關設施建設和維護工作。
三、因地制宜，合理確定社區物業管理的區域、模式、內容和收費標準
社區物業管理實行等級化或基礎性管理服務，根據各個區域房屋建設、設施配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理區域、模式、內容和收費標準。
（一）物業管理區域劃分
在辦事處組織下，統籌考慮，綜合權衡，按照以下規定科學合理地劃分物業管理區域。
1.原則上以建筑物的宗地紅線圖、立項或規劃批準的范圍劃定物業管理區域。相對完整的居住小區、獨立組團應作為一個物業管理區域。
2.物業管理區域的劃分與社區居委會、街道辦事處、縣區地域的范圍一致。
3.物業易于封閉和統一整治。
4.基礎設施、配套設施設備共用，房屋質量、配套程度、環境狀況相近的物業宜劃入同一個物業管理區域。
5.同一土地使用權的物業宜劃入同一個物業管理區域。
（二）物業管理模式
1.建住宅小區。對建住宅小區，開發建設單位要根據住宅小區前期物業招投標管理的有關規定，通過公開招投標形式選聘物業服務企業，并將物業服務合同報物業主管部門備案。同時，要建立健全物業管理退出機制，淘汰服務的水平低、管理差的物業服務企業；凡物業服務企業中途退出或終止服務的住宅小區，物業主管部門要配合社區居委會、辦事處督促業主委員會對其退出物業服務項目后的業主共有經費進行審計，監督物業服務企業將物業管理用房和剩余經費、管理資料移交給業主委員會，業主委員會應當及時召開業主大會，重選聘物業服務企業，暫時不能確定物業服務企業的，小區的環境衛生及綠化等由街道辦事處組織實施，確保小區居民正常的秩序。
2.整治后的現有住宅小區。根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定物業服務區域；以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業服務活動。加大對現有住宅小區的整治力度，辦事牽頭，相關部門配合逐步解決現有住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的現有住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性服務，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題，管理費用由業主承擔。單位自建的家屬樓，如不能實行規范的物業管理，則由各單位牽頭進行物業服務，社區居委會負責監督指導。
3.建低價位拆遷安置房，保障性商品房等小區。創造條件逐步推進市場化物業管理，前期物業服務由辦事處和社區組織管理；有條件成立業主委會的按照有關程序確定物業管理模式。物業服務企業中途退出或終止服務的住宅小區，業主委員會應當及時召開業主大會，重選聘物業服務企業，暫時不能落實的所在辦事處和業主委員會組織臨時物業服務管理。
（三）物業服務內容與收費標準
區別不同的物業性質和特點，確定管理服務的內容、項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。建住宅小區根據小區規劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據物價、房管部門制定的物業服務等級評定標準，確定服務等級和收費標準。現有住宅小區的物業服務內容和收費標準，可采用選項式服務形式，根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與委托的物業服務企業或物業服務組織簽訂服務合同，并在小區內公布實施。
四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作
（一）規范建小區的前期管理工作
建的住宅小區，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。開發企業在辦理商品房預售許可證時，應預留物業管理用房并應當與主體工程同步交付使用，簽訂房屋維修資金承諾書,按規定選聘有資質的物業服務企業，并與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務委托合同，進行前期物業服務。
（二）規范業主委員會的組建和工作運轉
在一個物業管理區域內，公有住宅出售建筑面積達到30%以上,或者建商品住宅出售建筑面積達到50%以上,或者建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的居住小區,應成立業主委員會。每個物業管理區域只能成立一個業主委員會。業主大會、業主委員會開展工作的經費，由全體業主承擔，或者從產權屬于全體業主的公建配套設施經營收益中列支。街道辦事處要按照規定的程序，推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及產權人、熱心公益事業人員中推薦，主任可由社區居委會成員擔任。辦事處要支持業主委員會的工作，業主委員會成立前或換屆期間，由辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。
（三）規范業主委員會成立后的社區物業管理
1.做好物業服務企業選聘工作
業主委員會成立后，應當依法及時召開業主大會，決定對前期物業服務企業續聘或另聘物業服務企業。業主大會決定選聘的物業服務企業的，業主委員會應以書面形式告知前期物業服務企業。開發企業、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保建住宅小區全面實行規范的等級化服務。
2.規范物業管理有關各方的權利和義務
業主委員會負責召集業主大會、代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業服務合同；監督物業服務合同的履行、監督管理規約的實施；督促業主按照合同約定，協助、支持物業服務企業的工作；積極配合和支持社區居委會的工作等。
業主依法享有制定和修改業主大會議事規則，制定管理規約，選舉業主委員會或更換業主委員會成員，選聘、解聘物業服務企業，籌集和使用住宅專項維修資金等項權利。業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則；遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；按照國家有關規定交納專項維修資金；按時交納物業服務費用。
物業服務企業要依據服務合同，制定完善的物業服務方案以及保安、保潔、維修、財務、檔案等管理制度，負責物業管理區域內的衛生清掃保潔、花草樹木養護、車輛停放管理以及與物業服務合同約定的其他服務項目，切實履行職責，提高服務質量。對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。
各相關專業設施管理部門要做好社區供電、通訊等基礎設施的管理及服務工作，依法承擔相關管線和設施設備維修養護責任，滿足社區居民的要求并向最終用戶收取有關費用。
3.加強對物業服務企業的監管
區物業管理部門加強對物業服務企業的監管，建立健全物業服務企業信用檔案制度，認真評定物業服務企業的服務業績和信用程度，并在誠信評定和物業招投標中作為重要條件；建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，并督促物業服務企業整改，切實保障業主合法權益；建立健全物業管理淘汰、退出機制，對物業服務不到位、業主投訴較多的物業服務企業，按有關規定予以處理。積極探討組織業主對物業公司經理進行年度評議的制度和辦法。
4.嚴格物業服務企業退出和移交程序
住宅區業主大會和物業服務企業，因物業服務合同期滿雙方不續約或者提前解除合同、物業服務企業退出住宅區管理的，必須本著維護社會穩定、保證物業管理區域基本正常秩序、實現平穩過渡的原則，嚴格履行退出和移交程序。
①物業服務企業因物業服務合同期滿不續約或在合同期內提前解除合同、擬退出住宅區管理服務的，應于合同期滿或提前解除合同、擬退出之日的90日前書面告知業主委員會，并告知區物業管理部門、街道辦事處和社區居委會，做好相關設施設備和資料的移交事項。住宅區未成立業主大會的，所在地街道辦事處要牽頭組織由有關部門參加的聯席會議，聽取業主和物業服務企業的意見，處置物業服務企業退出的具體事宜。
②業主大會提出與物業服務企業終止或解除合同、重選聘物業服務企業的，業主委員會要在業主大會作出決議后將解約原因和時間書面告知物業服務企業，并將會議相關情況書面告知區物業管理部門、辦事處和社區居委會，同時保存好相關資料，接受區物業管理部門、辦事處和社區居委會的查驗。物業服務企業要在接到通知后的60日內完成退出工作。業主大會要在原物業服務企業完全退出之前完成對物業服務企業的選聘工作。
五、加強政策扶持和組織領導，確保社區物業管理工作健康發展
（一）加強政策扶持。區勞動和社會保障部門要結合實施“擴大再就業工程”、“完善社會保障體系工程”等，給予物業管理從業人員優惠政策。區建設部門要與有關部門搞好配合，從政策、業務上加強對物業管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區的各個單位，要支持和參與社區物業管理工作。
（二）落實資金保障。物業服務企業要提升服務水平，加大管理力度，提高物業服務收費率，為社區物業服務提供基本保障。完善住宅專項維修資金管理使用的相關政策、標準和辦法，依據相關規定將資金管好、用好。加大財政支持力度，區財政安排物業管理啟動資金和扶持資金，設立區物業整治專項管理經費，推動物業管理的全面開展。
（三）加強組織領導。區政府成立物業管理工作領導小組，組長由區政府主管副區長擔任，副組長由各辦事處主任和區建設局局長擔任，成員由區政府辦和區建設、公安、消防、工商、財政、物價、民政、執法、環保、文明辦等部門的一名分管領導擔任，領導小組下設辦公室，辦公室設在建設局。各辦事處也要成立相應的機構，把加強社區物業管理服務作為提升城市管理水平、創建文明城市的一項重要內容，落實機構，明確任務，細化責任，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，建立物業管理工作責任目標考核制度，完善區、街道、社區三級考核機制，調動各方面的工作積極性。
（四）營造良好氛圍。各級、各有關部門要采取多種形式，大力宣傳《物業管理條例》及相關的政策法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業服務是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區秩序，及時繳納物業服務費用，及時化解物業服務中出現的糾紛。要把對物業管理工作的重視程度和干部職工繳納物業服務費的情況，作為創建文明單位的考核內容。要采取多種措施來增強廣大業主支持配合社區管理工作的自覺性，形成“社區是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。
