物業社會化管理意見

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為建立和完善我區舊村改造、新村建設工作中已建成的農村住宅小區的物業管理機制，實現社區管理城鄉一體，優化農村人居環境，加快建設幸福美麗新家園，根據《市住宅小區物業管理條例》、《市物業專項維修資金管理辦法》等規定，結合本區實際，現就全區實施新村物業社會化管理，提出如下意見：

一、指導思想

以黨的十七大精神為指針，圍繞建設全面小康社會和構建和諧社會要求，以改善農村人居環境為出發點，以提升農村新村物業管理工作活力為中心，以提高服務質量和服務水平為重點，加快體制創新，完善管理制度，增強業主意識，逐步建立社會化管理與業主自助式管理相結合的物業管理工作新機制，努力打造文明、和諧、有序的新村物業管理工作新局面。

二、基本原則

開展新村物業社會化管理，要堅持以下原則：

（一）政府引導，全面接軌。廣泛宣傳開展新村物業社會化管理工作的重要性和必要性，充分調動廣大業主的積極性和創造性，全面接軌市場，實行城鄉一體化的物業管理新機制。

（二）因地制宜，分類指導。從各住宅小區的實際出發，區別不同的區域位置、經濟基礎等條件，采取不同的物業管理模式，積極推進拆遷安置式、拆舊購（建）新式、集聚集居式等新村的物業轉化工作。

（三）重心下移，屬地管理。新村物業社會化管理工作的重心下移到鎮鄉（街道、園區），各地對所屬新村的物業開展工作具體負責，強化綜合管理和服務功能。

三、工作內容

在切實遵循《市住宅小區物業管理條例》、《市物業專項維修資金管理辦法》等規定的基礎上，重點做好以下四方面工作：

（一）成立業主委員會。每個新村建設住宅小區必須成立業主委員會。當地鎮鄉政府（街道辦事處、園區管委會）負責指導業主成立業主大會籌備組，組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會要充分履行好職責，在小區物業管理中發揮積極的作用。村民委員會（社區居委會）應當支持和指導業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責，配合區物業主管部門和鎮鄉（街道、園區）物管辦調處業主與物業服務企業的糾紛。

（二）明晰相關產權。對新村建設住宅小區內的不動產，要及時明晰其產權。住宅小區內按規定必須配備的設施，應歸小區業主共有；非必配的設施，如攤入住宅建設成本的，也應歸小區業主所有，未攤入的則歸村經濟合作社所有。建設單位應當依照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰作為物業管理辦公用房；同時考慮到地域位置的差異性，再留足4‰-10‰作為物業管理經營用房，確保物業公司有長期穩定的經營收入，具體標準由開發建設單位提出申請，經鎮鄉（街道）審批后，報區物業主管部門備案。

（三）提取物業資金。開發建設單位要按規定足額提取前期物業服務費、房屋維修保證金、專項維修資金等，聯戶自建的由村負責收取。三項資金按屬地管理的原則進行保管，即鎮鄉（街道、園區）、村級實施項目由鎮鄉（街道、園區）保管，區級實施項目由區物業主管部門保管。

（四）選（建）定物業服務單位。新村建設住宅小區必須實行市場化運作的物業管理體制。從具體的形式上看，原則上要選聘專業的物業服務單位，實行市場化的物業管理；根據小區的實際情況，也可由村經濟合作社成立專門的物業服務機構，或由業主委員會實行業主自治的管理形式。

四、工作步驟

推進新村物業社會化管理工作，意義重大，時間緊迫。各地要根據新村建設住宅小區的實際情況，統籌安排，積極推進，務求取得實效。

（一）已交付的新村建設住宅小區。用地性質屬于國有行政劃撥的，以政府為建設主體的項目，必須在年6月底前完成新村物業社會化管理轉化工作；以村集體為建設主體的，則要在年年底前完成。用地性質為集體使用的，則要積極創造條件，適時開展。

（二）新交付的新村建設住宅小區，必須按規定及時建立新村物業社會化管理體制和機制。

五、組織領導

新村物業社會化管理工作，已成為人民群眾密切關注的重大民生問題。各級各部門必須加強領導，落實責任，齊抓共管，形成有效的工作機制和強大的工作合力。

（一）組建工作機構。區建立新村物業社會化管理工作聯席會議制度，由區政府分管城建物業和新村建設的副區長牽頭，研究協調新村物業管理重大事項。區物業主管部門應將新村物業納入管理范疇，作為重要的職責之一，研究制定全區新村物業社會化管理規范性文件，指導鎮鄉（街道、園區）物業管理工作。鎮鄉（街道、園區）建立推進工作領導小組，成立物管辦，作為最主要工作內容，負責統籌、協調、考核、監督轄區內新村物業管理相關工作。開發建設單位要按規定履行相關職責，配合做好相關工作。

（二）明確相關政策。新村建設住宅小區內的不動產，在產權登記（包括公共用房兩次登記）過程中涉及的營業稅、房屋契稅等相關稅費，必須按照舊村改造新村建設的相關規定操作；加強探索，建立城鄉一體化物業管理、社區管理等新機制，為市場化物業管理提供保證。

（三）加強部門協同。各級各部門要從實際出發，加強協作，制訂切實可行的工作計劃和實施時間表。區新村辦要積極配合區物業主管部門做好全區新村物業管理活動的政策調研、指導協調和監督管理工作等；區發展和改革局要負責制定物業管理收費辦法和標準，查處物業管理企業違規收費行為等；區規劃分局負責物業管理區域內建筑外立面、搭建的審批等；區國土資源分局負責新村建設住宅小區內不動產的權證登記、發放工作等。社區辦、城管、公安、環保、工商、民政、財政、地稅等有關部門應當依照各自職責，協助做好本行政區域內新村物業管理活動的指導和監督管理工作。建立物業管理工作目標責任制考核制度，完善考核機制，切實調動各方面的積極性，促進新村物業社會化管理工作再上新臺階。

（四）加強輿論宣傳。各鎮鄉（街道、園區）和區級有關部門要積極組織開展以貫徹《市住宅小區物業管理條例》、《市物業專項維修資金管理辦法》為主題的宣傳活動，努力形成“共建共管、共享共樂”的良好氛圍。物業主管部門要組織開展新村物業管理優秀住宅小區的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型引路的作用。各新聞媒體要充分發揮輿論導向作用，廣泛宣傳加強物業管理工作的重要意義和有關政策法規，為全區新村住宅小區社會化物業管理工作營造良好的輿論氛圍。