舊城改造管理實施意見

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第一章總則

第一條為了加快縣城發展。進一步提升城市品位，有序推進舊城改造。改善人居環境，提高市民生活質量，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》中華人民共和國城市房地產管理法》國有土地上房屋征收與補償條例》國有土地上房屋征收評估辦法》市中心城市舊城改造管理暫行辦法》縣舊城改造建設規劃》制定本暫行辦法。

第二條本暫行辦法所稱舊城改造。對基礎設施相對落后、配套功能亟待完善、住房安全及使用性能明顯下降的片區范圍內的建筑物、構筑物、附著物進行集中連片改造、開發、建設的行為。指依據舊城改造建設規劃及功能區域劃分。

本辦法適用于城區規劃范圍內應改造的區域。

第三條舊城改造堅持政府主導、部門實施、企業參與、民主決策、社會監督、程序公開的原則。舊城改造項目實行一次規劃。統一管理。分步實施。

第四條縣人民政府負責舊城改造征收與補償工作。

縣舊城改造工作辦公室（以下簡稱縣舊改辦）負責全縣舊城改造房屋征收與補償的組織實施。管理改造資金，擬定征收補償方案。兌付拆遷補償費用，檢查、督促、指導舊城改造工作。

第五條縣住建部門根據縣城總體規劃研究確定舊城改造片區范圍。經縣人民政府批準后實施。負責編制舊城改造建設性詳細規劃。

縣發改、財政、國土、稅務、工商、公安等部門及乾佑鎮人民政府。協同做好舊城改造相關工作。按照各自職責。

第二章實施與管理

第六條縣人民政府依據《縣舊城改造建設規劃》征收決定。

第七條縣舊改辦根據舊城改造片區范圍選擇改造項目。主要包括舊城改造項目的土地使用、住戶分布、房屋用途、結構、面積、城市基礎設施等，委托有資質中介機構對舊城改造片區的現狀進行項目前期調查。估算改造項目總成本。

改造項目總成本由改造項目前期總成本和土地取得、報批費構成。前期總成本由安置房建設資金、被征收人的征收補償費、項目前期調查費、委托評估費、地面構筑物附著物清除費等前期必須發生的費用構成。

第八條參與舊城改造投標的開發商應向縣舊改辦繳納誠信保證金。不計利息。未中標的只退還本金。

第九條縣舊改辦按照招標程序確定片區改造項目受讓人。

經縣舊改辦審查后報縣人民政府審定。片區改造項目受讓人必須嚴格依據舊城改造總體規劃編制片區建設性規劃設計。

第十條地面構筑物附著物清除由縣舊改辦組織項目受讓人實施。

第十一條施工前片區改造項目受讓人應依法辦理《建設項目選址意見書》建設用地規劃許可證》建設工程規劃許可證》建筑工程施工許可證》地震災害評估意見書、人防審查意見書及各專業對設計圖紙的審查意見書等報批和報建手續。

第十二條片區改造項目需建安置房的由縣舊改辦監督片區改造項目受讓人建設。建設工期不得超過30個月。建設資金按建設進度從誠信保證金中返還項目受讓人。

第十三條參與舊城改造的開發商應當同時具備以下條件：

一）具備國家建設行政主管部門頒發的相應房地產開發資質；

二）具有與改造項目征收補償安置、開發建設相匹配的自有合法資金；

三）具有良好的信譽等級。近3年無違法、違規及其他不良記錄。無不良債務。

第十四條片區改造項目受讓人在項目建設過程中。接受縣舊改辦和住建部門的監督管理，應嚴格執行規劃。保證工程質量。

第三章征收與補償安置

第十五條縣舊改辦根據征收決定。全面征求公眾意見，擬定片區征收補償方案。征求意見期限不得少于30天。經多數以上的被征收人同意后，與被征收人簽訂征收補償協議。

并根據聽證會情況修改方案。對多數被征收人認為片區征收補償方案不符合規定的應當組織被征收人和公眾代表參加聽證會。

第十六條縣舊改辦與被征收人在片區征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議。并在房屋征收范圍內予以公告。或者被征收房屋所有權人不明確的由縣舊改辦報請縣人民政府按照片區征收補償方案作出補償決定。

第十七條自征收公告之日起。相關部門不得辦理手續、核發證照，征收拆遷范圍內不得新建、改建、擴建及改變房屋用途。對違反規定增加的費用不予補償。

第十八條被征收人對征收決定和補償決定不服的可以申請行政復議。

第十九條被征收人在法定期限內不申請行政復議。補償決定規定的期限內又不搬遷的依法申請人民法院強制執行。也不提起行政訴訟。

第二十條被征收人可以選擇貨幣補償。對臨時構筑物、附著物只進行貨幣補償不安置。也可以選擇房屋產權調換。

一）房屋征收補償包括：被征收房屋價值（含裝修費）補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

1對被征收房屋價值（含裝修費）補償。由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。房地產價格評估機構由縣舊改辦組織被征收人協商選定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。協商不成的通過多數決定、隨機選定等方式確定。對評估結果有異議的可以進行復核評估。對復核結果有異議的可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

2搬遷費以被征收房屋面積計算。據實計算，貨幣補償每平方米5元。不足500元的補足500元；房屋產權調換（含回遷）每平方米10元，據實計算，不足1000元的補足1000元。

3臨時安置補償費以房屋建筑面積為準。過渡期限自被征收人騰房交付之日起至公告交房日后延6個月止。按同期市場價格確定。

4停產停業損失的補償。綜合營業收入、停產停業等因素，根據房屋征收前的有效憑證。由縣舊改辦委托評估機構評估確定。

二）房屋產權調換。根據不同地區、不同地段確定具體的調換比例。

1住宅房屋按建筑面積（含公攤面積）最低不少于1:1比例、最高不超過1:1.3比例進行調換。10%以內（含10%由被征收人按照成本價支付給項目受讓人，安置房的公攤面積不超過18%安置房面積大于被征收人應安置面積。10%以上的按市場價支付給項目受讓人。安置房面積不足被征收人應安置面積，不足部分由項目受讓人按現行市場價補償給被征收人。

2臨街一樓現有商業用房。按現行市場價補差。按1:1比例進行調換。不足或超出部分。

3安置房水、電、氣、電視、通訊等設施入戶由片區改造項目受讓人統一辦理。新增設施入戶費用由被征收人承擔。被征收人原有設施入戶費用由片區改造項目受讓人承擔。

第四章優惠政策

第二十一條市政用地、安置房用地繼續以劃撥方式供給。商品房用地以招拍掛方式供給。安置用房部分分攤的土地出讓金可返回給項目受讓人。招拍掛程序依規定執行。安置用房與商品房無法分割共用一宗土地的招拍掛出讓后。

項目前期總成本超出項目土地評估價格的原則上以征收安置補償費抵頂土地出讓金。

第二十二條縣舊改辦確定改造地塊的安置房、商品房建筑面積及用地面積后。由縣國土部門依照招拍掛的方式制定土地利用方案按程序供給。

第二十三條房屋產權調換的免征同等建筑面積的契稅。免收縣本級政策性收費。超出部分按規定繳納。舊城改造項目。

第五章法律責任

第二十四條縣舊改辦的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行規定的職責。依法給予行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的對直接負責的主管人員和其他直接責任人員。

第二十五條采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作。構成違反治安管理行為的依法給予治安管理處罰；構成犯罪的依法追究刑事責任。

第二十六條貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的責令改正。限期退還違法所得，追回有關款項。并依照有關規定給予行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

第二十七條對被征收人虛構事實、隱瞞真相騙取補償安置費用和安置房的依法追繳非法所得。

第二十八條社會中介機構及其執業人員出具虛假或者有重大差錯的評估報告的依法承擔相應法律責任。