推動房地產業平穩發展意見

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為進一步加強房地產市場監管，促進我市經濟社會又好又快發展，根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發號）、《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發號）等法律法規和政策的有關規定，經市人民政府同意，現提出以下意見：

一、加強產業研究，制定產業發展規劃

（一）加強房地產業經濟特性研究。發展改革、住房城鄉建設、國土資源、規劃、房管等部門和各縣市區要加強房地產業與城市經濟發展、房地產開發與城市運營、房地產業與民生、房地產業與其他相關產業發展關系的研究。按照城市總體規劃要求，以建設“現代常德、幸福家園”和打造“區域中心城市、交通樞紐城市、生態宜居城市”為導向，以提升城市品質、改善居民居住條件和環境為目的，進一步做好房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展。

（二）加強房地產業發展現狀研究。深入分析房地產業發展現狀，針對存在的問題，采取有效措施認真加以解決；加強市場供求研究，弄清市場總需求，為確定土地供應量提供科學參考；加強需求結構研究，豐富產品類型，滿足購房者多樣性需求，形成供需平衡、結構合理的房地產市場發展格局。

（三）加強產品研發。創新產品研發理念，提升產品研發能力，加強新技術、新材料運用，鼓勵房地產企業開發節能環保的生態住宅，加快資源節約與環境友好的“兩型”社區建設。

（四）科學制定房地產業發展規劃。規劃、住房城鄉建設、國土資源、房管等部門和各縣市區要根據城市總體發展戰略，科學制定房地產土地供應規劃、保障性住房建設規劃、棚戶區改造規劃等專項規劃，引導房地產業有序發展。

二、認真貫徹落實房地產調控政策

（五）加大保障性安居工程建設力度。發展改革、財政、國土資源、稅務等部門要積極落實項目申報、資金投入、土地供應、規劃布局和稅費優惠等政策。要實行住房保障可持續發展戰略，建立保障性住房建設資金歸集專戶和融資機構，推行廉租住房共有產權保障模式，健全準入退出機制。采取政府主導、社會融資、企業自建等多種方式，努力增加公共租賃住房供應。采取政府主導、市場運作模式，發揮市場機制作用，加大政策支持力度，多渠道籌措建設資金，加快推進城市棚戶區和國有工礦棚戶區改造。2015年底前基本解決人均住宅建筑面積13平方米以下住房困難群體的住房問題。

（六）增加住房用地有序供給。國土資源部門應根據規劃部門出具的宗地規劃設計條件擬定供地方案。確定為中低價位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部門提出的住房銷售價位、套數、套型面積以及開竣工時間、違約處罰條款等，并寫入出讓合同。

（七）加強風險防范和市場監管，穩定住房價格。嚴格執行國家和省有關房地產業的調控政策，執行差別化住房信貸和稅收政策，規范預售許可等項目監管行為，抑制投機投資性購房需求；加大對閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規預售、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為的查處力度。

三、加強房地產開發企業管理

（八）加強房地產開發企業資質管理。工商部門要嚴格企業注冊資金管理，依法查處虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為；市住房城鄉建設（房管）部門要規范開發企業資質管理，切實加強日常監管，解決房地產開發企業過多、過濫的問題。外來房地產開發企業來我市進行房地產開發的，須到住房城鄉建設（房管）部門登記備案。

住房城鄉建設（房管）部門對房地產開發企業實行動態管理。對不具備資質的單位或個人從事房地產開發的，要嚴肅查處；對在一定期限內沒有開發業績或未達到規定開發量的，或有其他違法違規行為的，責令限期整改，整改不到位的，視情節輕重提請原審批機關降低開發資質等級，直至注銷資質證書。

（九）建立房地產企業信用評價體系。住房城鄉建設（房管）部門要建立房地產企業（含房地產開發企業、物業服務企業及中介機構）信用管理檔案，將開發企業超越資質開發項目、閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規預售、散布虛假信息等違法違規行為作為信用評價內容，加強對信息錄入、信用評價和披露的管理。加強信用評價成果的運用，將房地產開發企業的信用情況作為土地供應、企業資質晉級和工商年審時的重要參考。對信用評定等級差的房地產開發企業要限制新購置土地和開發新的項目。對信用等級優良、開發產品品質高、配合行業管理、社會責任感強、社會反響好的企業實行激勵機制,支持其發展壯大。

（十）引進培育品牌房地產開發企業。適當引進國際國內實力強、信譽好、水平高的房地產開發企業；鼓勵本地房地產開發企業兼并聯合、做大做強，支持有條件的企業資質晉級，培育本地房地產企業品牌，提高市場競爭力；引導企業加強培訓學習和考察交流，提高企業管理和開發水平，增強企業社會責任感。

（十一）發揮行業協會作用。完善協會組織，加強產業調研，開展行業自律，參與企業信用評價，充分發揮房地產業協會的引導、紐帶和維權作用。

四、加強房地產開發項目管理

（十二）調整產業結構。在確保基本保障住房供應的前提下，引導企業開發設計合理、功能完善、質量可靠、設施配套、環境優美的產品；鼓勵和引導房地產業與文化、體育、旅游、商貿、工業、醫療等產業相結合，發展復合地產；鼓勵支持現房、全裝修房銷售，提高房地產開發產品品質。

（十三）優化項目規劃設計。房地產項目規劃設計要塑造城市個性，凸顯城市特色。規劃、住房城鄉建設部門要對房地產項目規劃設計方案嚴格把關，努力打造一批特色鮮明、品質優良的城市建筑精品。規劃部門審批時，要審核項目的公共用房和其他公共空間及配套設施的面積和使用功能，并在相關圖紙上明確標示。業主共有物業和業主公共活動用房一經明確不得隨意更改，確需更改的，須經業主大會同意后報規劃部門審批。規劃部門審批時，要征求有關部門意見。

（十四）完善土地供應條件。國土資源部門在土地使用權出讓或劃撥前，對房地產開發項目的性質、規模和開發期限，城市規劃設計條件，物業、社區管理和業主文體活動等公共用房，基礎設施和公共設施的建設要求，公共用房和基礎設施建成后的產權界定，房地產開發企業的資質和誠信情況等事項，應當分別聽取規劃、住房城鄉建設（房管）部門的書面意見，并納入土地供應合同的附件內容。

（十五）嚴格房地產開發用地供應準入。加強對房地產開發用地競買人資格審查，對用地者欠繳土地出讓價款、未按出讓合同約定開竣工、閑置土地以及囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力、不履行土地使用合同的，國土資源部門要禁止其在3年內參加土地競買。禁止個人和未取得房地產開發資質的企業參與商品房開發土地競買；對信用等級差的房地產開發企業，依法暫停其參與土地競買。同時加強對房地產開發用地競買人資金來源的審查。

（十六）嚴格土地供應原則。城市新區建設應堅持統一規劃、成片開發的原則，鼓勵房地產企業成街區開發，確保項目功能完善、設施配套、環境優美及個性突出；舊城區改造要嚴格按規劃進行，不得零星開發，零散地塊應建設街頭綠地、公共停車場、公共廁所或市民文化休閑設施。

（十七）加強對違規用地和違規建設行為的查處力度。對擅自改變土地使用性質、超出用地規模開發建設等違法開發行為，國土資源、規劃、住房城鄉建設等有關部門應依法予以查處。對超出開發合同約定的動工開發日期滿1年而未動工開發的，依法征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權，并征收相當于土地出讓金20%以下的土地閑置費。對雖按期開工，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發（十八）制止違規集資合作建房。嚴格落實原建設部、監察部、國土資源部《關于制止違規集資合作建房的通知》要求，停止審批集資合作建房項目。

（十九）加強商品房預售許可管理。未取得預售許可的商品房項目，不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。業主共有部分不得納入預售范圍（含屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業管理用房等房屋），有關信息應在預售許可證上注明。

規范項目分期預售。房地產開發企業事先應向房管部門申報分期預售計劃，總建筑面積在6萬平方米（含6萬平方米）以下的項目不得分期預售，6萬平方米以上的項目分期預售規模由房管部門根據項目實際情況確定。

強化商品房住宅預售方案管理。房地產開發企業應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。預售方案中主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示。

房地產開發企業要在取得預售許可后10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并落實預售許可價格申報和公示制度，明碼標價對外銷售。要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。對未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，不按申報價格及其他預售方案約定的內容銷售以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張等違法違規行為，要責令限期整改，暫停其商品住房網上簽約，依法予以處罰，并計入信用檔案。

（二十）加強項目資本金管理和商品房預售資金監管。認真執行房地產開發項目資本金制度，將項目資本金專戶儲存。房管部門要制定商品房預售資金監管辦法，切實加強監管。房地產開發企業必須將商品房預售資金全部存入預售資金專用賬戶內，并簽訂資金監管協議，預售資金只能用于相關的工程建設。項目資本金、預售資金根據建設進度按比例核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。違者由住房城鄉建設（房管）部門責令其限期糾正，并依法予以處罰。

（二十一）完善開發項目手冊制度。房地產開發企業在簽訂土地出讓合同后，要實行項目手冊制度。內容應當包括企業基本情況、項目基本情況、項目設計方案、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式等。

（二十二）完善房地產開發項目驗收制度。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向規劃、住房城鄉建設（房管）等部門提出竣工驗收申請，房管部門應當參加有關部門組織的驗收。

規劃、住房城鄉建設、房管、國土資源、市政、園林、消防、人防、環保、質監等有關行政管理部門應當按照各自職責，共同做好房地產開發項目交付使用的驗收工作。供電、供水、排水、供氣、通信、有線電視等部門，應當指導、配合房地產開發企業完成房地產開發項目專項配套設施建設。

（二十三）加強商品房交付管理。房地產開發項目經竣工驗收合格后，方可交付使用。商品房交付時，房地產開發企業必須向購房者提供《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》，落實前期物業管理。房地產開發企業將未組織竣工驗收或驗收不合格的房屋擅自交付使用的，要責令整改，并依法予以處罰；造成損失的，依法承擔賠償責任。

（二十四）加強商品房合同備案審查。要完善商品房買賣合同示范文本，全面推行商品房網上簽約和商品房合同網上備案。合同應對商品房質量性能、物業會所、車位等設施歸屬、交付使用條件、產權登記辦證時間及其違約責任作出規定，并將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和銷售廣告的內容作為合同附件，對于選擇性條款要合法、公正。房管部門進行備案審查時發現違法或有失公允、推卸責任的條款應及時責令補正；要督促履行合同約定，對不履行合同的開發企業記入信用檔案，并依法予以查處。

（二十五）加強房地產廣告管理。工商部門要嚴格按照《中華人民共和國廣告法》和《房地產廣告暫行規定》的相關規定，加強對房地產開發企業商品房預（銷）售宣傳廣告的管理，確保廣告內容真實、合法。房地產廣告和宣傳資料中明示的內容和事項即為企業的承諾，開發企業必須履行到位。企業違法房地產廣告或虛假廣告的，工商部門要依法查處，并記入信用檔案。

五、加強物業（企業）服務管理

（二十六）明確物業屬地管理原則。房管部門要加強對物業服務市場準入、規范物業服務行為、提高物業服務水平的管理和指導。各縣市區要重視物業管理工作，把物業管理工作納入社區管理工作范疇。各街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居委會）要對物業管理小區（單位）的治安穩定、就業與再就業、社會保障、城市管理與創建、計劃生育等各項社會事務負責。街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居委會）要與物業服務企業及業主委員會建立聯系工作機制。各物業服務企業既要服從房管部門的行業管理，又要服從街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區（居委會）的社會事務和基層組織管理。

（二十七）所有新建商品房小區必須實行物業管理，并逐步擴大物業管理覆蓋范圍。

（二十八）加強對物業服務企業的管理。嚴格物業服務企業市場準入，健全物業服務企業退出機制，建立物業服務企業誠信體系；鼓勵企業兼并聯合，培育本土品牌物業服務企業，引進外地優秀物業服務企業。

（二十九）加強物業服務項目管理。規范物業招標行為，建立服務項目登記制，規范物業服務企業對服務項目的接管與退管行為；實行物業服務等級制，將物業服務等級與物業收費標準掛鉤，建立服務等級和收費的申報制度，公布物業服務等級與收費標準。房管、物價部門要聯合開展達標驗收活動。

（三十）完善和規范房屋維修資金歸集和使用管理。所有新購商品房必須按規定繳納房屋維修資金，不得減免。房屋維修資金歸業主所有，由房管部門按統一歸集代管、專戶存儲的原則進行管理。房管部門應加強對物業服務企業代收房屋維修資金的監管，確保資金安全。房屋維修資金收費標準由房管、物價部門根據市場情況及項目建安造價等情況適時進行調整。

六、加強國有土地上房屋征收與補償工作和其他房地產工作管理

（三十一）國有土地上房屋征收部門要建立健全房屋征收各項管理制度，加強對房屋征收項目、征收補償方案、征收補償資金的管理，保障我市房屋征收與補償工作健康有序進行。各級財政部門要統一籌集房屋征收與補償資金，并實行專戶儲存。

（三十二）加強房地產中介機構管理。房地產中介機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到房管部門備案；房管部門要加強對中介機構的監督檢查，建立完善房地產中介企業誠信檔案和房地產經紀師、注冊評估師等專業人員執業檔案；房管、工商、物價部門要根據職能職責，積極培育和引導房地產中介市場發展。

（三十三）加強二手房交易市場管理。房管部門要在市城區建立相對集中的房地產中介市場，打造公平、誠信的二手房交易平臺。要加強二手房交易資金監管，規范二手房交易行為，確保二手房交易資金安全，切實維護交易雙方的合法權益。

（三十四）加強房屋產權登記管理。房管部門要嚴格按照《物權法》、《房屋登記辦法》等相關法律法規的規定，制定并實施收件標準和登記程序，規范房屋登記行為。對缺乏產權登記必收要件、未經驗收或驗收不合格的新建商品房項目不予登記；違法建筑不予登記。開發建設單位申請房屋初始登記時應將業主共有部分一并申請登記，房屋登記機構在房屋登記薄上予以記載，不頒發房屋權屬證書。市房管局要加強業務指導和質量抽檢，提高各縣市區產權產籍管理水平。

（三十五）加強房屋租賃管理。房管部門要認真貫徹落實住房城鄉建設部《商品房屋租賃管理辦法》，全面實行房屋租賃登記備案制，加強商品房屋租賃管理，規范商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益。工商、公安、人口計生等部門在各自職責范圍內予以支持和配合。

（三十六）加強房地產信息化建設和管理。建立測繪、預(銷)售、交易、權屬登記、檔案管理、地理信息管理為一體的房地產市場信息系統，增加房地產信息管理內容，提高房地產市場信息的統計、分析能力。搞好各職能部門相關業務聯網對接，大力開展“市縣信息一體化”建設工作，搭建基礎測繪平臺，建立統一的電子登記薄，2012年底前初步建立全市統一的房地產信息系統。加快建立和完善個人住宅信息系統，為依法征稅提供基礎。完成房地產數據信息異地備份工作，確保數據信息安全。

七、加強房地產管理隊伍建設

（三十七）完善管理機制。市城區房地產管理除武陵區、柳葉湖旅游度假區實行直接管理外，常德經濟技術開發區、區、西湖管理區、西洞庭管理區。可結合實際情況分別實行機構派出制或依法委托制管理。

（三十八）加強部門協調。財政、規劃、國土資源、住房城鄉建設、房管

（三十九）加強廉政建設。完善規范房地產管理部門權力運行機制，規范行政自由裁量權。加強房地產管理部門效能監察，完善過錯責任追究制度，對玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依紀依規給予黨紀政紀處分；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。