住房制度改革意見通知
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各市、縣房改領導小組、建設委（局）、財政局、經貿委、總工會、房地產管理局：
為進一步深化企業住房制度改革，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）和安徽省人民政府《關于印發深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案的通知》（皖政[1998]32號）以及建設部、財政部、國家經貿委、全國總工會《關于進一步深化國有企業住房制度改革加快解決職工住房問題的通知》（建房改[*]105號）精神，結合我省實際，提出如下指導意見。
一、指導思想、目標和原則
（一）企業住房制度改革的思想是：加快建設適應社會主義市場經濟體制要求、符合企業特點的住房新體制，為企業的改革和發展創造條件；進一步調動職工住房消費的積極性，使住宅建設真正成為國民經濟的重要產業；不斷改善職工住房條件，促進職工隊伍穩定。
（二）企業住房制度改革的目標是：改革住房實物分配方式，逐步實行住房分配貨幣化，為理順企業內部的收入分配關系、建立與現代企業制度適應的收入分配制度服務；逐步實現企業的主輔分離，把住房建設和維修管理職能從企業生產經營職能中分離出來，減輕企業辦社會負擔，實現住房建設和維修管理的社會化。
（三）企業住房制度改革的原則是：堅持在國家和省房改統一政策指導下，因企制宜，方式多樣，方案自選，民主決策，穩步實施；堅持與建立現代企業制度相結合；兼顧國家、單位、個人三者利益，堅持三者合理負擔
二、加快推進住房分配貨幣化
（四）企業應遵照國務院和省政府關于停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的決定，以及當地人民政府關于深化房改方案和住房分配貨幣化的決定，以及當地人民政府關于深化房改方案和住房分配貨幣化改革的部署，結合實際情況，制定具體方案。企業制訂的方案應力求公平合理、規范科學、易于操作，并經職工代表大會或職工大會討論通過，報主管部門審核，所在地房改部門審批。
（五）企業按照地方人民政府有關發放住房補貼的規定，且有住房建設資金可轉化為住房補貼的，可對無房和住房建筑面積未達到規定標準的職工發放住房補貼。發放住房補貼對象，范圍執行地方政府的規定。
（六）發放職工住房補貼可參照當地政府規定的標準，也可根據企業所在地的經濟適用住房平均價格、本單位職工工資水平、職工住房情況、住房補貼資金狀況以及有房職工按房改成本購房負擔水平等因素具體測定。企業發放職工住房補貼標準超出當地人民政府規定的，須經主管部門同意，同級房改辦會財政部門審核，報省房改領導小組審批后執行。
（七）職工住房補貼建筑面積標準，企業既可參照執行地方政府公布的各職別職工住房補貼建筑面積標準，也可在地方政府公布的范圍內，結合本企業住房補貼資金狀況和職工住房等情況，制定具體標準。
（八）企業實施住房分配貨幣化除參照地方政府規定的住房補貼發放方式，也可采取以下形式：即提高職工住房公積金單位繳存比例部分；為貸款購買住房的職工提供部分貼息；按職工職級或貢獻給予一次性定額住房補貼；住房補貼直接理入職工工資，（補貼理入職工工資和單位為職工繳存的住房公積金，兩項合計可掌握在不高于職工本人工資的25％）；組織職工全額集資建房等。
（九）企業生產經營比較困難，效益較差，確無住房補貼資金來源，且又無條件按本通知第八條規定的形式實施住房分配貨幣化，經本企業職工代表大會或職工大會審議同意，報主管部門審定，當地房改部門備案，要暫緩實施，待經濟效益改善，逐步實行住房分配貨幣化。地方人民政府要重視困難企業困難職工的住房問題，采取政府扶、企業自籌、個人集資三者共同負擔的辦法，逐步解決困難職工的住房問題。
（十）撤銷、轉讓、聯營、租賃、承包以及瀕臨破產的單位，在確保職工的基本生活和妥善安置前提下，要優先考慮解決無房老職工的住房問題。單位有存量土地的，應組織無房職工通過全額集資建房解決住房問題。企業重組或被收購、兼并、職工住房補貼等由新的單位按本單位規定辦理。
（十一）實行新企業新制度，新人新制度。新設立企業的職工、新參加工作的職工、實行聘任制的職工，原則上要全部進入住房新體制，實行住房分配貨幣化，發放的住房補貼既可含在工資中體現，隨工資發放，也可提高職工住房公積金單位繳存比例。
（十二）發放職工住房補貼的資金，主要來源于住房折舊；公益金中用于住房方面的資金、公有住房出售和出租收入；已購公有住房上市交易時，按規定返還給企業的相當于土地出讓金的價款和所得收益；其它住房資金等，不足部分，分別由財政、稅務部門審批，分年度成本（費用）中列支，逐步解決。
（十三）企業應遵照國務院《住房公積金管理條例》的規定和省政府《關于貫徹國務院{住房公積金管理條例}的通知》（皖政[*]15號要求，依法建立住房公積金制度，為本單位職工繳存住房公積金，繳存住房公積金的資金來源從企業成本中列支。
（十四）單位和職工住房公積金繳存比例，不得低于職工上一年度月平均工資的5％，隨著經濟和社會發展住房公積金繳存比例逐步提高。目前，有條件的單位，可以適當提高繳存比例。繳存住房公積金確有困難的單位，經本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經住房公積金管理中心審核，報所在地住房委員會批準后，可以降低繳存比例或者緩繳；待單位經濟效益好轉后，再提高繳存比例或者補繳緩繳部分。
三、積極穩妥地推進現有公有住房改革
（十五）積極出售現有公有住房，盤活存量住房資產，進一步清理和取消在出售現有公有住房中限制出住房購買住房的種種不合理規定。各單位現有公有住房除縣級以上人民政府規定不宜出售的外，均應向有購房意愿且符合購房條件的現住戶出售。出售的現有公有住房，要按照所在地方人民政府統一規定核定價格，不得擅自低價出售，并按人（戶）分設備查簿進行輔助登記，長期保存。
（十六）出售住房中單位要向房改部門履行售房審批手續，并及時向房地產交易管理部門提供有關資料，積極為購房職工辦理房地產產權登記手續。各級房地產交易管理部門要簡化辦事程序，提高服務質量，并要按照產權登記發證時限的規定，及時辦理和發放個人住房產權證書。任何單位和個人不得以任何理由阻止或防礙個人住房產權登記發證工作，也不得扣壓個人住房產權證書。
（十七）企業按省和當地人民政府的有關規定向職工出售原有公有住房后的資產處理，以及實施住房分配貨幣化中住房補貼資金財務處理辦法，執行省財政廳《轉發財政部關于企業住房制度改革中有關財務處理問題的通知》（財企[*]264號）有關規定。
（十八）積極推進租金改革，單位應結合職工收入水平的提高，根據地方人民政府確定的公房租金水平，提高現有公房租金標準，逐步實現住房租售比價的合理化。有條件單位應加快租金改步伐，向成本租金過渡
（十九）調整租金可根據不同的承租對象、不同的房源和質量，分別計租。對民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象、特困職工和特殊群體等承租的住房給予減免租金；對家庭人均收低于城市居民最低生活保障標準對象，承租符合本地人民政府規定的廉租住房面積和裝修標準的住房，執行廉租住房租金標準；對居住不宜出售的住房應適當減租金；對超面積居住且尚未購買的部分住房，能分割退回的，退加原產權單位，款退回產權單位的，執行市場租金；不能分割退回的，其超標部分，實行成本租金。
四、多渠道解決職工住房問題
（二十）在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，單位可利用存量土地，組織無房職工全額集資建房。集資建房具體管理辦法由省建設廳另行制定，在此之前建設項目的有關審批程序和管理，執行各地現有集資建房的有關規定。全額集資建房享受省政府皖政[1998]49號文件及各級人民政府關于經濟適用住房建設方面的各項優惠政策。各地、各部門應積極支持單位組織職工全額集資建房工作，任何單位和部門對符合集資建房條件的單位，不得設置障礙。
（二十一）參加集資建房的職工，須經房改部門確認，其職工本人及配偶的住房補貼，須全額上繳集資建房單位。職工本人及配偶均不再享受單位發放住房補貼，以及本通知第八條規定的其它形式住房分配貨幣化政策。單位組織職工全額集資建房，在優先保證無房職工參加，有房源多余情況下，應允許已按房改政策規定購買公有住房未達到規定面積標準或已享受單位發放住房補貼的職工參加集資建房，已購買的公有住房建筑面積應與參加集資的住房建筑面積合并計算，超過職工本人享受的住房建筑面積標準，按超面積標準計算（二十二）參加集資建房的職工享受住房建筑面積標準，執行當地政府確定的各類職工住房建筑面積標準，超過集資者本人應享受面積標準的部分，由單位按本地同區們、同檔的商品房價格確定出售。單位在滿足職工集資建房情況下，以商品房價格向社會出售住房，需向房地產管理等部門辦理相關手續。
（二十三）集資建房應以招標投標方式確定施工單位，在建設過程中應有集資者代表參與監督。住房竣工后集資者按實際建造成本結算出資金額，集資都不享受購買現有公有住房的優惠折扣。房地產管理部門參照公有住房出售有關政策，給予集資者辦理《房地產權證》。集資者在補交所購公有住房的有關規定依法進入市場。集資者超過本人享受的住房建筑面積標準以外部分，以商品房價格購買的，應在發放《房地產權證》書上予以明確。集資所建的住房共用部位和共用設施、設備維修基金，由集資者按出資額的1％交納。維修資金的使用和管理，執行出售公有住房有關規定。
（二十四）各地要鼓勵、支持社會各界及有條件的企業單位，成立城市社會型住宅合作社，組織城市住房困難的中低收家庭合作建房，解決住房困難問題。合作建房要按照住房建設成本向需房者收取建房費用。
（二十五）各地要給予合作建房政策扶持，合作建房使用的土地等，執行省和當地人民政府關于經濟適用住房建設的有關規定。合作建房的具體管理辦法，執行省房改領導小級、省稅務局和原省城鄉建設環境保護廳《關于轉發國務院住房制度改革領導小組、建設部、國愛稅務局{地鎮住宅合作社管理暫行辦法}的通知》及各地有關規定。
（二十六）各地應盡快建立和完善具有社會保障性質的廉租住房供應體系。凡符合當地人民政府確定的最低收入無住房職工家庭，可申請租住廉租住房。企業應將不宜出售的住房和騰空出來的舊住房，安排給本單位最低收的無房職工作為廉租房租住。
五、積極推行物業管理社會化、專業化、市場化
（二十七）要結合建立現代企業制度和國家關于分離企業辦社會職能的統一部署，積極改革企業現行的住房維修管理體制，盡快建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的住房管理體制。
（二十八）要加強已出售公房的物業管理，不斷改善職工居住環境，在規劃允許的范圍內進一步完善已出售公有住房的設施配套。合理解決物業管理服務用務，為公房出售后實施物業管理創造條件。
（二十九）要積極做好已出售公房物業管理的銜接工作，組建業主委員會。已出售公房、職工集資建造住房的物業管理，應有業主委員會選擇物業管理單位，未組建業主委員會的，此住房要逐步移交社會化物業管理公司負責。有條件的單位以及原自管住房比較多的單位，可在現行的住房管理機構基礎上，組建獨立核算、自主經營、自負盈虧的物業管理經濟實體，負責住房維修物業管理，逐步走向社會化。暫未組建業主委員會，或未移交物業管理機構管理的已出售公房，目前仍由原產權單位負責維修物業管理。
（三十）出售公有住房維修基金的建立和管理，以及需要支取使用維修資金，應執行安徽省建設廳、財政廳《轉發建設部、財政部印發{住宅共用、設施設備維修資金管理辦法}》的通知規定，有關部門要加強對維修基金使用管理監督，并督促有關單位定期公布，接受住戶和社會的監督。
六、加強領導，保證企業房改工作順利實施
（三十一）企業住房制度改革是促進企業改革和發展的重要配套措施，是城鎮住房制度改革的重要組成部分。各級房改、建設、財政、經貿、房地產等部門和工會組織，要密切配合，同心協力，共同做好企業房改工作的指導和服務，幫助企業解決進一步深化房改中的困難和問題，確保企業進一步深化住房制度改革的順利實施。
（三十二）企業住房制度改革政策性強，涉及廣大職工的切身利益，制訂的房改方案，需經職工代表大會或職工大會審議通過，報主管部門審核，當地房改部門審批后，列入廠務公開內容。
（三十三）各地和駐皖石油、鐵路系統的單位，可根據本通知，結合實際情況，制定本地區、本系統進一步深化企業房改和加快解決職工住房問題的具體實施意見。
（三十四）本通知所稱企業、指國有及國有控股企業。集體企業、民營企業和其他所有制企業，以及實行企業化管理、執行企業財務制度的事業單位，參照本通知執行。
