稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅費征收管理通知

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各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，縣政府各部門、直屬及駐縣各單位：

為進一步加強我縣房地產(chǎn)稅費征管，堵塞稅費流失漏洞，提高稅費征管效率,更好地服務(wù)于社會公眾，根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)涉及的有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就加強我縣房地產(chǎn)業(yè)稅費征管工作有關(guān)事項通知如下：

一、房地產(chǎn)業(yè)稅費征收范圍及有關(guān)規(guī)定

凡在安遠縣行政區(qū)劃內(nèi)征用土地，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，從事建筑安裝工程業(yè)務(wù)等行為，應(yīng)分別按下列不同情形繳納稅費。

（一）境內(nèi)征用、占用耕地用于建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，應(yīng)按規(guī)定的稅額一次性繳納耕地占用稅。

（二）境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、贈與、交換、抵債、作價投資、入股），承受土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)的單位和個人，應(yīng)當繳納契稅。

（三）境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)（指建筑物或構(gòu)筑物、其他土地附著物）的單位和個人，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅（轉(zhuǎn)讓方為企業(yè)）和個人所得稅（轉(zhuǎn)讓方為個人）。

（四）境內(nèi)從事建筑、安裝、修繕、裝飾及其它工程作業(yè)的單位和個人，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、企業(yè)所得稅（企業(yè)）和個人所得稅（個人）。

（五）縣城、鎮(zhèn)（含鄉(xiāng)、工礦區(qū)）范圍內(nèi)公民、法人和其他組織擁有土地使用權(quán)，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金和土地登記費，出讓土地使用權(quán)的應(yīng)按規(guī)定繳納土地登記費，改變土地用途或容積率的還應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金。

（六）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)補辦出讓手續(xù)，補交土地出讓金，出讓方要按規(guī)定補繳契稅。

（七）縣城、鎮(zhèn)（含鄉(xiāng)、村、工礦區(qū)）范圍內(nèi)公民，法人和其他組織將擁有產(chǎn)權(quán)的房屋買賣、租賃、抵押、典當和其他有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當繳納營業(yè)稅、契稅和房產(chǎn)交易的相關(guān)費用。

二、房地產(chǎn)業(yè)計征稅費的標準

(一)屬地稅部門征收的

1、建筑業(yè)

按下列稅目和標準繳納稅款：

（1）營業(yè)稅（建筑業(yè)）：按工程造價的3％申報繳納；

（2）所得稅：經(jīng)主管地稅機關(guān)審核，符合查帳征收條件的，一律實行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按工程造價的3％（裝飾工程4％）申報納稅；

（3）城建稅；工程項目在縣城、建制鎮(zhèn)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的5％申報納稅；在鄉(xiāng)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的1％申報納稅；

（4）教育費附加：按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的3％申報納稅；

（5）印花稅：按合同金額的萬分之三申報繳納；

（6）縣外建筑公司除按上述規(guī)定向我縣主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅（建筑業(yè)）、城建稅、印花稅及教育費附加外，應(yīng)按下列規(guī)定繳納所得稅:在工程開工前持《外出經(jīng)營稅收管理證明》（簡稱《外經(jīng)證》）向我縣主管地稅機關(guān)申報報驗登記的納稅人，必須按季提供所在地主管稅務(wù)機關(guān)按完工進度或完成的工作量等據(jù)以計算繳納所得稅的完稅證明并經(jīng)縣地稅局審批同意后，才可按規(guī)定在其機構(gòu)所在地繳納所得稅，對未按規(guī)定持《外經(jīng)證》向我縣主管地稅機關(guān)申請報驗登記，或未按時提供所得稅完稅證明的，以及雖提供《外經(jīng)證》,在我縣經(jīng)營累計超過180天,但不能同時符合下列三項條件的：①合法取得《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》；②按國家規(guī)定建立健全財務(wù)帳簿且在經(jīng)營地屬非獨立核算單位；③未實行承包或掛靠經(jīng)營,每月按工程完工進度或完成的工作量的3%繳納所得稅，由我縣主管地稅機關(guān)負責征收。

2、銷售不動產(chǎn)（含房屋轉(zhuǎn)讓）

按下列稅目和標準繳納稅款：

（1）營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）：按不動產(chǎn)銷售額（或差額）的5%申報繳納；

（2）所得稅：經(jīng)主管地稅機關(guān)審核，符合查帳征收條件的，一律實行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按不動產(chǎn)銷售額的4.95%申報繳納(個人轉(zhuǎn)讓住房的按1.5%征收)。

（3）土地增值稅：銷售普通標準住宅的，按銷售額的1%預(yù)征；銷售非普通標準住宅及別墅、度假村的，按銷售額的3%預(yù)征，其中店面按銷售額的5%預(yù)征。

（4）城建稅：不動產(chǎn)在縣城、建制鎮(zhèn)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的5%申報繳納，在鄉(xiāng)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的1%申報繳納；

（5）印花稅：按不動產(chǎn)銷售額的萬分之五申報繳納。

（6）教育費附加：按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的3%申報繳納。

3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

按如下稅目和標準繳納稅款：

（1）營業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)）：按轉(zhuǎn)讓額（或差額）的5%申報繳納；

（2）所得稅：2002年1月1日前設(shè)立的企業(yè)，經(jīng)主管地稅機關(guān)審核，符合查帳征收條件的，一律實行查帳征收；不符合查帳征收條件的企業(yè)和個人，按轉(zhuǎn)讓額的4.95%申報納稅；

（3）土地增值稅：單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按土地增值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)實征收；

（4）城建稅：轉(zhuǎn)讓的土地在縣城，建制鎮(zhèn)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的5%申報納稅；在鄉(xiāng)的，按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的1%申報繳納；

（5）教育費附加：按應(yīng)納營業(yè)稅稅額的3%申報繳納。

（6）印花稅：按轉(zhuǎn)讓額的萬分之五申報繳納；

單位和個人銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中涉及到按差額征稅或減免稅的，按規(guī)定予以減免，但納稅人必須提供合法有效憑證（上次辦證或購買時的稅收完稅證、發(fā)票或國土、房管部門開具的財政收費收據(jù)的原件等有效證明），經(jīng)主管地稅分局審核后按規(guī)定計征稅款。不能提供合法有效憑證的，或交易價格明顯偏低的，按主管地稅分局依法核定的收入計稅。

4、凡有新的稅收政策規(guī)定的，適用新的稅收政策規(guī)定。

（二）屬財政部門征收的

1、征（占）用耕地（含水田、旱地）、果園、菜地、苗地、花圃、茶園、魚塘、桑園和其他種植經(jīng)濟林木的土地用于非農(nóng)建設(shè)。

耕地占用稅：按欣山鎮(zhèn)5元/平方米，塘村鄉(xiāng)、雙蕪鄉(xiāng)3.6元/平方米，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)4.3元/平方米標準納稅，由征用地的建設(shè)單位和個人申報繳納。農(nóng)民在本村內(nèi)占用耕地建自用房的，減半征收。

2、銷售不動產(chǎn)（含房屋轉(zhuǎn)讓）

契稅：由受讓人按不動產(chǎn)銷售額的4%申報繳納，個人購買容積率在1.0以上，面積在144平方以下的普通住宅享受減半征收的優(yōu)惠政策。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格中超過補償款的，對超過部分征收契稅。

3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

契稅：由受讓人按實際成交額的4%申報繳納。以劃撥方式取得土地使用權(quán)經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方先按該土地轉(zhuǎn)讓價的4%補繳劃撥土地契稅后，再由受讓方按該房地產(chǎn)總體轉(zhuǎn)讓價的4%繳納房地產(chǎn)交易契稅。

（三）屬國稅部門征收的

1、企業(yè)所得稅

（1）納稅人：凡2002年1月1日后按國家工商行政管理總局的有關(guān)規(guī)定，在各級工商行政管理部門新設(shè)立（開業(yè)）登記的企業(yè)，在我縣境內(nèi)取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)），均需向國稅機關(guān)申報繳納企業(yè)所得稅。

（2）征收標準：能準確核算經(jīng)營成果，實行查帳征收的，按應(yīng)納稅所得法定稅率征收企業(yè)所得稅。不能準確核算經(jīng)營成果的，實行核定應(yīng)稅所得率征收方式。

（3）外來房地產(chǎn)企業(yè)的管理：對外來房地產(chǎn)企業(yè)來本縣開發(fā)房地產(chǎn)的，如屬于國稅部門征管的企業(yè)，應(yīng)加強對企業(yè)的管理，對不能出示企業(yè)主管國稅機關(guān)開具的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，企業(yè)經(jīng)營所得應(yīng)就地繳納企業(yè)所得稅。如果外來房地產(chǎn)企業(yè)在本縣開發(fā)房地產(chǎn)，在連續(xù)的12個月內(nèi)經(jīng)營時間累計超過180天的，應(yīng)當自期滿之日起30日內(nèi)，同時向經(jīng)營所在地國稅機關(guān)申報辦理稅務(wù)登記，當?shù)貒悪C關(guān)核發(fā)臨時稅務(wù)登記證及副本，加強控管。

2、建筑安裝工程用材料的稅收管理

一項建筑安裝工程完工之后，建筑安裝耗用材料單位和個人必須在工程決算編制完成之日起5日內(nèi)，及時、完整報送有關(guān)納稅資料（建筑安裝耗用材料明細表、轉(zhuǎn)讓建筑材料納稅申報表、工程決算書以及外購建筑安裝耗用材料發(fā)票等資料，以下統(tǒng)稱納稅資料）。凡未按規(guī)定報送納稅資料或拒不提供納稅資料以及提供的納稅資料不完整、不合理的，國稅機關(guān)可按相關(guān)標準核定其耗用材料金額，并按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》的有關(guān)規(guī)定處理。

（四）屬國土、房管部門征收

1、土地出讓金：原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，按不低于標定地價的40%征收；出讓土地轉(zhuǎn)讓時改變土地用途或改變土地容積率的，按規(guī)定繳納土地出讓金。

2、土地使用權(quán)登記費、房屋所有權(quán)登記費按件收取，具體標準按國務(wù)院有關(guān)部門標準執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)業(yè)計征稅費價格的確定

(一)據(jù)實征收。房地產(chǎn)市場交易計稅價格為實際成交價格，含支付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。

（二）核定征收。根據(jù)土地、房屋地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施及級差收益狀況，縣城土地、房屋劃分為五類區(qū)域（具體標準見附件1）；對未建賬或賬務(wù)不實的房地產(chǎn)交易行為或成交價格偏低且無正當理由的，由主管財稅部門，根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)政策，實行計稅依據(jù)下限管理。（具體標準見附件2）。

(三)建筑安裝營業(yè)稅最低計稅價格標準。對未建帳或帳務(wù)不實建筑工程按最低計稅價格標準征收。建筑最低計稅價格：框架結(jié)構(gòu)400--430元/平方米，磚混結(jié)構(gòu)300--330元/平方米。

（四）建立房地產(chǎn)計稅價格定期調(diào)整機制。鑒于房地產(chǎn)交易價格變化較大，為適應(yīng)市場價格變化，建立依市場價格調(diào)整變化機制，每年年初由各主管部門對房地產(chǎn)交易價格開展調(diào)查，然后報縣政府辦公室備案，通過媒體進行公告后執(zhí)行。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收的發(fā)票管理

（一）房地產(chǎn)稅收納稅人在收取款項時，必須按規(guī)定開具地稅發(fā)票，憑地稅發(fā)票收取轉(zhuǎn)讓款或銷售款。

（二）建筑業(yè)納稅人預(yù)付工程款時，必須開具地稅統(tǒng)一印制的建筑業(yè)預(yù)付工程款專用收據(jù)，待工程完工后統(tǒng)一結(jié)算，開具正式地稅發(fā)票。預(yù)收購房款必須開具地稅統(tǒng)一印制的預(yù)收款專用收據(jù)，待所有款項付齊后，分戶開具正式地稅發(fā)票。

五、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管流程

（一）縣財政局、地稅局、國稅局指派專人駐縣辦證服務(wù)（收費）大廳，負責房地產(chǎn)稅費征管臺帳登記監(jiān)管、辦證前完稅情況的審核等稅收監(jiān)管有關(guān)工作，并及時將財政、地稅、國稅征管部門征稅情況與國土、建設(shè)、房管部門辦證情況進行比對。

（二）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人，由建設(shè)單位和個人攜帶有關(guān)資料先到財政、地稅、國稅派駐縣辦證服務(wù)（收費）大廳工作人員處進行申報登記（合伙（聯(lián)合）開發(fā)的必須注明每個合伙人名稱，以作為今后稅收管理的依據(jù)），然后憑財政、地稅、國稅管理機關(guān)公章和經(jīng)辦人簽字齊全的《房地產(chǎn)開發(fā)項目稅收管理登記表》到國土、房管、建設(shè)部門辦理用地許可證、開發(fā)許可證和規(guī)劃許可證，無《登記表》的，國土、建設(shè)、房管等部門不予受理。

（三）對單位和個人轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的，納稅人須攜帶相關(guān)資料先到財政、地稅派駐縣辦證服務(wù)（收費）大廳工作人員處審核，審查人員根據(jù)審核情況分別做出征稅、減免稅、不予征稅決定。凡屬征稅的,憑《應(yīng)繳稅款通知單》，到財政、地稅辦稅服務(wù)廳繳納稅款，然后憑《房地產(chǎn)完稅證明通知單》、契稅完稅證，由縣辦證服務(wù)（收費）大廳財政、地稅人員錄入辦證系統(tǒng)，國土、房管部門據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)證；經(jīng)審核屬于減免稅的，憑《辦理房地產(chǎn)免稅證明通知單》，由辦證大廳地稅、財政人員錄入辦證系統(tǒng)，國土、房管部門據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)證；經(jīng)審核不屬征稅范圍的，憑《房地產(chǎn)不予征稅證明通知單》，辦證大廳地稅、財政人員錄入辦證系統(tǒng)，國土、房管部門據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

六、強化部門協(xié)作，健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，嚴格稅費征管責任

（一）在縣辦證服務(wù)（收費）大廳設(shè)立房地產(chǎn)交易稅費征收及辦證窗口，實行財政、地稅、國稅、國土、建設(shè)、房管等部門專職辦證（辦稅）人員集中辦公，實行一條龍服務(wù)，統(tǒng)一辦理有關(guān)證照和收取有關(guān)稅費，國土、建設(shè)、房管部門不得手工制證和在縣辦證服務(wù)（收費）大廳以外地方辦證。

（二）嚴格實行“先稅后證、以證控稅”管理制度。1、對單位和個人轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的，國土、房管部門要憑財政、地稅機關(guān)出具的完稅證明（或銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅務(wù)發(fā)票，免稅審批表）相應(yīng)給予辦理和發(fā)放《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》；2、實行聯(lián)合審核制度。辦理規(guī)劃許可證、《土地使用證》、《房產(chǎn)證》必須由建設(shè)、國土、房管、財政、地稅等部門聯(lián)合審核。3、聯(lián)合審核中發(fā)現(xiàn)應(yīng)稅未稅或應(yīng)補稅的，財政、稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當向納稅人依法履行一次性告知，下達相關(guān)法律催繳文書，告知納稅人在法定期限內(nèi)繳清稅款。4、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的，實行登記制度，在國土、房管、建設(shè)辦理用地許可證、開發(fā)許可證和規(guī)劃許可證之前，要求建設(shè)單位和個人先到財政、地稅、國稅機關(guān)登記，憑財政、地稅、國稅機關(guān)出具的審核證明材料給予辦理；5、建立健全稅源臺帳管理。在縣辦證服務(wù)（收費）大廳房地產(chǎn)辦證（辦稅）窗口建立規(guī)范和統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅費征收臺帳，國土、房管、建設(shè)、財政、國稅、地稅在同一本臺帳上進行序時登記，互相審核、監(jiān)督。

（三）縣國土、房管、建設(shè)等部門要積極配合和協(xié)助財政、地稅、國稅等部門的征管工作，要嚴格執(zhí)行“先稅后證”制度辦理證照，對財政、地稅、國稅機關(guān)要求提供的資料，不得以任何借口拒絕提供，也不得提供虛假資料，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)“未稅辦證”行為導(dǎo)致國家稅款流失的，將嚴厲追究發(fā)證單位和經(jīng)辦人的責任，并責成其10日內(nèi)追回流失稅款，對逾期無法追回的，由縣財政直接從發(fā)證單位經(jīng)費（含責任人工資）或預(yù)算外資金扣繳稅款，直至扣足為止。對于以上單位直接代征的稅款，縣財政另給予代征手續(xù)費。

（四）縣財政、地稅、國稅、國土、建設(shè)、房管等部門要各司其職、相互配合，加強房地產(chǎn)稅費征收管理法律法規(guī)政策宣傳，落實便民利民措施，依法征收稅費，嚴禁“吃、拿、卡、要、拖”。在稅費征管辦證工作中，造成惡劣影響的，將嚴厲追究相關(guān)人員責任。

（五）縣財政、地稅、國稅機關(guān)要加強對房地產(chǎn)稅收的稽查工作，嚴格按稅法規(guī)定征收稅款，要完善好有關(guān)代扣代繳手續(xù)，加強稅款的跟蹤管理，嚴格內(nèi)部監(jiān)督，每月10日前聯(lián)合組織一次對辦證和完稅情況的審核，杜絕“人情稅”和“關(guān)系稅”，對征管員擅自減免稅的，要嚴肅查處，對在房地產(chǎn)稅收征管和稽查中發(fā)現(xiàn)的各部門和工作人員的違法違規(guī)行為，要及時匯報，不得隱瞞。

（六）縣監(jiān)察、審計部門要加強對房地產(chǎn)稅費的監(jiān)管，嚴厲查處國家工作人員在房地產(chǎn)稅費征收中出現(xiàn)的違法亂紀、徇私舞弊、不征或少征稅費行為；*部門要積極配合，指定專人協(xié)助地稅、財政部門，嚴厲查處和打擊房地產(chǎn)開發(fā)交易中的偷、逃、抗稅行為，維護稅收征管秩序；公證部門也要積極支持稅收征管工作，如實提供房地產(chǎn)的交易和公證信息。

（七）國家機關(guān)、企事業(yè)單位職工（含離退休人員）屬房地產(chǎn)納稅義務(wù)人或代扣代繳義務(wù)人未按規(guī)定履行義務(wù)的，按稅法規(guī)定處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。

(八)縣房管部門要加強房地產(chǎn)交易合同管理,杜絕虛假合同。工商部門嚴格依法查處出具、訂立虛假房地產(chǎn)交易合同行為。

（九）房管、建設(shè)、國土等部門應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，凡已立項，并已取得土地開發(fā)權(quán)項目，必須盡快上馬，不得長期閑置不用。對長期閑置不用的土地，要依法收回。