國土局加強城區土地市場管理的通知

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各縣（市、區）人民政府，市政府各部門：

土地是政府十分寶貴的資源和資產。為盤活經營好城市土地，加強城區土地市場的管理，使城市土地流通合理、操作規范，形成公開、公平、公正的土地市場。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》、國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發［20*］15號）和贛府發[20*]29號等法律、法規文件規定，結合宜春實際，現將有關事項通知如下：

一、堅持政府壟斷土地一級市場，實現宏觀調控土地職能

（一）市、縣土地行政主管部門代表政府按照“一級壟斷、二級管活”的原則，依法對城區內的建設用地實行統一管理，即城市建設用地一律由市、縣土地行政主管部門收購或征用后按年度用地計劃實行統一供地，實現“一個渠道進水，一個池子蓄水,一個龍頭放水”，任何單位和個人不得擅自占有、處置土地。

（二）根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃和建設的需要，城市規劃區內的集體土地，必須由市、縣土地行政主管部門實施統一征用，轉為國有土地，實行有償使用。嚴禁其他單位和個人擅自到鄉（街）、村（居委會）、組或農戶征地。

（三）為保證城市房地產業的長期穩定發展，進一步優化城市土地利用結構，對經營性建設用地實行總量控制。其年度控制指標由市、縣土地行政主管部門會同市、縣計委、建設、規劃、房管等部門擬定，報市、縣政府批準后實施。其他產業用地特別是工業項目用地原則上采取傾斜、鼓勵政策。

（四）經批準設立的工業園、開發區等各類園、區用地，必須列入城市用地統一管理，辦理有關用地手續。對招商引資項目用地，在辦理用地手續時，可按照宜府發［20*］8號文件規定予以優惠。

（五）取消城市居民零星批地建房，嚴格控制城市規劃區內農民建房用地。所有城市居民、單位職工住房應分別通過“安居房”、“商品房”等形式解決。

二、加強劃撥土地管理，規范土地交易行為

（一）土地使用權的劃撥應嚴格按照國土資源部《劃撥用地目錄》的規定，控制劃撥用地。

（二）任何單位和個人不得私自與其他單位或個人簽訂改變土地使用權性質以及轉讓土地使用權的協議，包括以地作價入股、聯營、聯建等形式的合作協議。對單位轉讓現使用的劃撥土地，用于經營性開發的，應由市、縣土地收購儲備機構收回或按評估地價的50%收購。

（三）下列土地交易（包括分割轉讓）應當在土地交易中心公開進行：

1、房地產開發、商業、旅游、娛樂等經營性項目用地（包括政府征用、收回、收購的土地）的土地使用權出讓；

2、政府儲備土地的交易；

3、原行政劃撥土地使用權及地上建筑物、構筑物、附著物的交易（包括原行政劃撥土地使用權及地上建筑物、構筑物、附著物的轉讓、出租、抵押以及以土地聯建、聯營合作等交易）；

4、為實現抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、構筑物、附著物轉讓；

5、人民法院、執法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建筑物、構筑物、附著物轉讓；

6、取得出讓、租賃或作價出資（入股）土地使用權后的首次交易（包括出讓、租賃或作價出資（入股）土地使用權及地上建筑物、構筑物、附著物的首次轉讓、出租、抵押、交換、贈與等交易）；

7、法律、法規允許的集體所有的建設用地使用權交易；

8、依法應當進入土地交易中心進行的其他土地交易。

其他機構包括中介機構不得進行上述交易。

土地交易中心還可以接受土地使用權人自愿委托進行除經營性項目用地以外的其他土地交易。屬劃撥用地轉讓的應辦理土地出讓手續，補交土地出讓金后才能上市交易，補交出讓金標準為按標定地價的50%計算。

（四）嚴禁任何單位和個人以房產交易的形式變相轉讓土地使用權。房地產轉讓或變更，應當在轉讓或變更事實發生之日起30日內向市、縣土地行政主管部門申請土地變更登記，涉及應當辦理房屋權屬變更登記的，應當在辦理房屋權屬變更登記后15日內申請土地變更登記；房地產開發用地建房，在申請辦理房屋產權登記時，須出具出讓土地使用權證書，否則，房產管理部門不得頒發房屋所有權證書。

（五）未經市、縣土地行政主管部門批準，任何單位和個人不得擅自改變原使用的劃撥土地用途。在原劃撥土地上進行舊房拆建或在空閑地上新建房屋，必須到市、縣土地行政主管部門重新辦理土地續用手續。屬建住宅的，必須辦理出讓手續，補交土地出讓金。

（六）在劃撥土地上建住房，以商品房進入市場的，或在出讓土地上超出《出讓合同書》約定建造的商品房，須依法補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金。

（七）使用原劃撥土地的單位需要整體或部分外遷易地建設的，原劃撥土地應無償收回，納入政府土地儲備庫。

（八）以劃撥方式取得的土地使用權，從事土地經營或出租的，地上建有房屋的，按租金的15%計收土地收益；地上沒有房屋的，按租金的30%計收，由土地使用權人繳納。

三、合理處置企業土地，顯化土地資產價值

對改制企業的土地處置，可根據企業的不同情況區別處理，并在政策上給予優惠。

（一）企業改制后的土地，仍屬于工業用地的，可以保留劃撥方式，由改制后的企業與市、縣土地行政主管部門簽訂《劃撥土地使用權合同書》。

（二）企業原劃撥的土地，經主管部門審定，改制后仍為工業用地，但企業要求辦理出讓手續的，由改制后的企業與市、縣土地行政主管部門簽訂《出讓土地使用權合同書》，辦理土地使用權出讓手續。

（三）國有、集體工商企業在改制中涉及的土地使用性質改變用于經營性、開發性的，必須由市、縣土地收儲機構統一收回，通過整理包裝，向社會公開拍賣。

（四）改制企業土地評估、交易、測量的工作費用按規定標準的40%收繳；辦理土地登記或變更手續，按規定繳納有關費用。

（五）土地使用權可以設定抵押，但在辦理劃撥土地使用權的抵押手續時，應先交納抵押期限內的土地出讓金，抵押期限原則上不超過一年。劃撥土地使用權抵押期滿，須依法拍賣抵押土地使用權的，應當從拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。

（六）評估抵押貸款的土地，抵押期限屆滿后，可以辦理續抵手續，逾期三個月未辦理續抵的，抵押自然失效。

（七）已經過規范評估，原抵押物價值未發生變化的改制企業，在有效期內辦理土地抵押貸款時，需要土地評估機構出具抵押土地價值認定書的，評估機構不得再收取土地評估費。

四、大力推行土地使用權招標拍賣掛牌出讓

（一）商業、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，一律采用公開招標、拍賣、掛牌方式出讓土地，綜合開發項目和其他產業用地需協議出讓的，須經市、縣政府批準。

（二）土地使用權的出讓由市、縣土地行政主管部門代表市、縣政府組織實施。土地交易或以交易地上建筑物、構筑物連同土地一起交易的，土地權人應委托土地交易中心進行交易，由土地交易中心在3日內核驗后送主管部門核準，經核準轉讓的，由土地交易中心組織交易。成交后，買賣雙方向主管部門辦理土地變更登記手續。如果轉讓涉及到改變原用途的，還應當補交不同用途的土地差價。如果轉讓原享受優惠政策（減免地價）受讓或承租土地使用權的，應當補交優惠部分的土地出讓金或土地收益。

（三）人民法院、執法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建筑物、構筑物、附著物的轉讓，委托土地交易中心組織交易。處分物為行政劃撥土地使用權的，土地交易中心在交易前送主管部門核準。成交后，由受讓人憑成交確認書向主管部門辦理土地使用權轉讓手續。

（四）機關、企事業單位在一類土地較繁華地段和臨街面的商業、服務業用地上新建或拆建辦公樓的，必須按市場價繳交土地出讓金或者參與市場競價拍賣。

（五）采取掛牌方式出讓土地，應將出讓宗地的位置、面積、使用年期、用途、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等進行掛牌公布，掛牌公布的時間不得少于10個工作日。

（六）自批準用地之日起滿一年未動工開發的，應依法繳納土地閑置費，屬劃撥用地的，按5－10元/平方米的標準計收，屬出讓用地的，按出讓金的20%計收；滿兩年未動工開發的，由市、縣政府依法無償收回，重新組織出讓。

（七）土地使用者必須按出讓合同約定支付土地使用權出讓金，超過合同規定期限60日未付清的，市、縣土地行政主管部門可以解除合同，并可依法取得違約賠償。

五、加強地價管理，建立完整的地價評估確認體系和信息制度

（一）基準地價應根據市場變化情況兩年調整一次，由政府在土地交易中心或通過有關媒體向社會公布，并接受社會查詢。除涉及國家保密要求外，土地供應總量、土地出讓年度計劃、土地使用權交易信息、土地招標拍賣結果和掛牌出讓結果、政府供地限制目錄等，均應當在土地交易中心或在有關媒體上定期或不定期公布，并接受社會公開查詢。

為防止土地收益的流失，經營性用地實行年度最低地價控制，最低地價由市、縣國土、計劃、財政、物價、建設等部門結合基準地價制定。

（二）具有經國家統一考試并取得土地估價資格的評估人員和具有評估資質的評估機構方可進行土地評估，評估結果應報市、縣土地行政主管部門備案。

（三）經批準的協議出讓土地，出讓地價不得低于基準地價；建成區內的任何經營性用地不得低于最低價出讓。對低于基準地價的土地，政府優先實行收購儲備。

六、強化領導，加大監督、查處力度，確保國家工作人員依法行政，確保市場主體平等競爭

（一）監察機關和主管部門應在土地交易中心設立檢舉或投訴信箱，接受群眾對土地使用權交易違紀違規行為的檢舉、投訴。

（二）土地交易中心應將土地使用權出讓和轉讓規則、運作程序、服務承諾、工作人員守則等在顯著位置張掛顯示，接受群眾監督。

（三）凡有下列情形之一的，交易行為無效，有關部門不得辦理產權手續：

1、應當進入土地交易中心進行交易的土地使用權不進入土地交易中心交易的；

2、須公開交易的土地使用權不按本規定的規范要求和方式進行公開交易的；

3、未受主管部門委托且未取得土地招標拍賣資質的其他機構擅自進行土地招標拍賣的；

4、投標人或競買人互相串通壓價的；

5、法律、法規規定屬于交易無效的其他情形。

有上述情形，有關部門仍辦理產權手續的，由監察機關依法對有關單位負責人和直接責任人給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

（四）政府機關工作人員、土地交易中心工作人員在工作中接受賄賂、徇私舞弊、泄漏秘密、玩忽職守的和土地交易中介機構提供虛假評估報告或證明的，由其所在單位或監察機關給予處分。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任，造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。