物業局發展物業管理意見市

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各縣、市、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

為認真貫徹實施《安徽省物業管理條例》，切實加強我市物業管理工作，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據有關法規、規章規定，現結合我市實際，提出如下意見：

一、認真學習，廣泛宣傳

《安徽省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的實施，是我省加強和規范住宅物業管理的重要舉措，對于培育和規范物業管理市場，促進城鎮建設，提高市民的居住質量，有著非常重要的意義。各縣、市、區人民政府及有關部門要從保障社會穩定、提升城市文明創建水平、構建和諧社會的高度，把學習宣傳貫徹《條例》列入議事日程。要通過報紙、電視、廣播等新聞媒體和簡報、墻報、宣傳櫥窗、現場咨詢、發放宣傳材料等形式，向社會廣泛宣傳，做到家喻戶曉，真正使廣大業主、開發企業、物業管理企業理解和掌握《條例》的基本內容，增強依法參與物業管理的意識，促進《條例》的貫徹落實。

二、屬地管理，密切配合

要建立統一領導、分級負責、屬地管理的物業監督管理工作機制。按照《條例》規定，市房地產管理部門負責全市物業管理活動的監督管理工作；縣(市)房地產管理部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作；潁州、潁泉、潁東區人民政府、*經濟技術開發區管理委員會應當確定一個部門具體負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。建設、規劃、工商、物價、環保、公安、市容、城市管理等部門，應當按照各自的職責分工，密切配合，做好有關管理與監督工作。街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會應當協助縣、市、區物業管理部門做好本轄區內的物業管理工作，對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。

三、健全機制，規范管理

各縣、市、區人民政府要積極扶持物業管理行業的發展，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。

（一）規范前期物業管理。建設單位在銷售物業前，應當依照省建設行政主管部門公布的業主臨時公約示范文本，制定業主臨時公約，并在銷售場所公示物業管理用房、物業共用部位、共用設施設備的物權歸屬。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益，并報當地物業管理部門備案。在首次業主大會通過的業主公約生效后，業主臨時公約即行失效。建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業管理企業、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，經物業買受人簽字確認，對物業買賣雙方和物業管理企業具有約束力。

（二）積極推進業主自我管理。凡符合《條例》規定條件的物業管理區域，應當在當地物業管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，按照《條例》規定成立業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。對入住率達到50％以上、尚未成立業主大會的物業管理區域，建設單位應當積極引導業主按規定組織召開首次業主大會；建設單位已撤走的物業管理區域，當地物業管理部門應當積極引導業主召開首次業主大會。首次業主大會應當制定業主公約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，實現業主自我管理。

（三）加強物業專項維修資金管理。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的管理，實行專戶存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶的原則，具體使用和續籌方案由業主大會按照國家有關規定決定。業主委員會應當每半年向業主公示專項維修資金的使用情況。市、縣(市)人民政府房地產管理部門應當按照國家有關規定，建立健全專項維修資金使用和管理制度。

（四）加強物業工程質量保修金管理。物業管理區域內物業竣工驗收合格并交付使用后，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業保修責任。按照建設部、財政部《建設工程質量保證金管理暫行辦法》（建質[*]7號）規定，建設單位應當按照物業建設項目工程價款結算總額的5％提取物業工程質量保修金。物業工程質量保修金由建設工程所在地的房地產管理部門指定的物業工程質量保修金專戶存儲，實行統一監管，專項用于物業保修期內的維修，并接受業主和業主委員會的監督，任何單位和個人不得截留、挪用。物業保修期滿，尚未使用的物業工程質量保修金應當及時全額退還給物業工程建設單位。拖延退還，或者截留、挪用物業工程質量保修金，給物業工程建設單位造成損失，或侵害廣大業主合法權益的，有關房地產管理部門應當依法承擔賠償責任，同時，依法追究有關責任人的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（五）加強物業管理用房的管理。建設單位在規劃、設計房地產項目時，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業管理服務設施，并按照規定比例配置物業管理用房。物業總建筑面積10萬平方米以上的，物業管理用房面積不得低于物業總建筑面積的3‰；物業總建筑面積5—10萬平方米的，不得低于物業總建筑面積的4‰；物業總建筑面積1—5萬平方米的，不得低于物業總建筑面積的5‰；物業總建筑面積在1萬平方米以下的，不得低于物業總建筑面積6‰；一個物業管理區域內的物業管理用房最低不得少于30平方米。物業管理用房的所有權屬于物業管理區域內的全體業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

（六）加強物業服務收費管理。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國家和省物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。縣級以上價格主管部門應當會同房地產管理部門加強對物業服務收費的監督，依法維護業主的合法權益。

四、加強指導，強化監管

（一）各級人民政府和有關部門要從實踐“三個代表”重要思想，維護社會穩定，建設和諧社會的高度，充分認識加強物業管理工作的重要性。縣級以上房地產管理部門應當積極履行職責，加強對物業管理工作的指導和監督。物業管理區域內的街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會應當積極協作配合，共同做好物業管理工作。

（二）各級房地產管理部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門職責的，物業管理部門應當當場告知投訴人向有關部門投訴。

（三）縣級以上人民政府物業管理部門或者其他有關部門應當依法履行職責，積極做好物業管理工作。對違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會，或者違法實施物業管理行政許可等違反物業管理規定的行為依法查處。對濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等行為，由有關行政機關或者監察機關責令改正，并對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

本意見自下發之日起執行。*年5月26日市政府制發的《*市城市住宅區物業管理辦法（試行）》（阜政發[*]26號）同時廢止。