經(jīng)貿(mào)局房地產(chǎn)市場發(fā)展的意見

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各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，開發(fā)區(qū)*、*港管委，市政府各部門、單位：

為深入貫徹落實科學發(fā)展觀，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，合理引導住房建設(shè)和消費，加大保障性住房建設(shè)力度，進一步改善人民群眾居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家、省、市有關(guān)文件精神，結(jié)合我市實際，現(xiàn)提出如下實施意見：

一、堅持民生優(yōu)先，加大保障性住房建設(shè)力度

（一）爭取用3年時間基本解決城鄉(xiāng)低收入住房困難家庭住房問題。按照政府主導、市場化運作、多渠道籌資、多元化供應(yīng)的原則，進一步加大經(jīng)濟適用住房、廉租住房保障和危舊房改造力度。爭取到2011年底，基本解決城市低收入家庭的住房困難和農(nóng)村困難群眾住房安全問題。加快推進市區(qū)城中村改造，確保安置住房按期建設(shè)，群眾按時回遷，提升群眾生活質(zhì)量，改善城市環(huán)境。從住房最困難、最急需的群眾入手，按照“分期分批推進、分戶分類實施”的原則，積極開展農(nóng)村危舊房改造。

（二）加大經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)力度?？茖W編制實施住房保障規(guī)劃和年度住房建設(shè)計劃，保持合理的建設(shè)規(guī)模。探索多渠道保障性住房供應(yīng)機制，籌集保障性住房建設(shè)資金。通過貨幣補貼、住宅小區(qū)配建、收購城中村改造存量商品房等渠道，保障經(jīng)濟適用住房和廉租住房供應(yīng)；對符合貸款條件的，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度；在確保住房公積金資金安全的前提下，可探索將部分閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)和供應(yīng)。擴大經(jīng)濟適用住房的保障范圍，放寬市區(qū)戶口年限、工作年限和住房困難戶認定標準等條件；城市低收入家庭的認定標準調(diào)整為上年度城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入的80%。落實經(jīng)濟適用住房優(yōu)惠政策，按照《*市開發(fā)住宅樓盤配建經(jīng)濟適用住房暫行辦法》（文政發(fā)〔2008〕12號）等文件規(guī)定落實優(yōu)惠政策；開發(fā)商在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房、廉租房，可按經(jīng)濟適用住房、廉租房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅；對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。

（三）加快推進市區(qū)城中村改造。以加快回遷安置房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，積極穩(wěn)妥推進市區(qū)城中村拆遷改造工作。城中村改造享受以下優(yōu)惠政策：新建房屋建筑面積中，相當于拆除舊房建筑面積部分，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施大配套費；免繳可行性研究報告編制費、環(huán)境影響報告編制費；對建有滿足基本人防要求的地下車庫的城中村改造項目，免繳防空地下室易地建設(shè)費；對城中村改造項目的回遷安置房及其地下車庫部分，免繳價格調(diào)節(jié)基金、房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理費、新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項基金、水土保持設(shè)施補償費，減半收取防雷裝置竣工驗收檢測費、施工圖審查費、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費等中介服務(wù)收費。

二、落實稅費政策，鼓勵普通住房消費

（一）落實國家有關(guān)住房轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

執(zhí)行住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅調(diào)整政策：將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。

（二）對個人購買普通商品住房給予適當補貼。凡在2009年3月22日至2010年3月21日內(nèi)簽訂購房合同、繳納購房契稅的，對個人首次購買90平方米及以下的普通商品住房，暫免收交易手續(xù)費；在取得房屋所有權(quán)證后，暫按其所繳納地方契稅數(shù)額的60%給予補貼；對于個人首次購買90平方米以上、144平方米（含144平方米）以下的住房，暫按其所繳納地方契稅數(shù)額的30%給予補貼。

（三）明確普通商品住房標準。凡住宅小區(qū)建筑容積率0.8以上，單套建筑面積144平方米以下，住房實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格1.44倍以下，均享受普通商品住房優(yōu)惠政策。

三、優(yōu)化信貸政策，提高住房消費能力

（一）嚴格執(zhí)行國家、省、*市有關(guān)住房貸款的優(yōu)惠政策。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

（二）明確首次貸款購買住房的標準和對象。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)貫徹落實中央擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長重大決策有關(guān)問題的通知》（建房〔2008〕215號）規(guī)定，凡當事人申請，經(jīng)查詢房地產(chǎn)交易登記信息系統(tǒng)，其名下現(xiàn)沒有以買受形式取得的商品住房（含二手房）登記記錄、商品住房預售合同備案記錄，及已受理的商品住房買賣登記申請的，原則上可視為首次購買住房。對居民家庭有年滿18周歲子女而購買第二套住房的，貸款、契稅政策可按照首套住房政策執(zhí)行。

（三）充分發(fā)揮住房公積金的作用。逐步提高住房公積金的繳存比例，單位和職工繳存比例不應(yīng)低于5%，原則上不高于12%。提高住房公積金最高貸款額度，適當延期還款期限。繳存住房公積金的職工及其直系親屬（配偶、父母、子女）購房時均可以繳存職工的名義申請住房公積金貸款。申請住房公積金貸款的條件放寬為連續(xù)足額繳存6個月，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整為20%。新建住房的公積金貸款額度提高到40萬元，貸款期限最長計算到借款人男65周歲、女60周歲，同時不超過30年；二手房住房公積金貸款額度提高到30萬元，貸款最長期限為20年。職工本人及其直系親屬購房或用于歸還貸款時均可申請?zhí)崛」e金。

四、合理調(diào)控，為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境

（一）增加融資渠道，減輕企業(yè)資金壓力。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力、有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用，符合國家規(guī)定條件的，均可享受研究開發(fā)費用企業(yè)所得稅前加計扣除政策；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置符合國家規(guī)定相關(guān)優(yōu)惠目錄中用于環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的投資額，可享受相應(yīng)的財稅政策。

（二）減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費負擔。嚴格落實國家政策，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工前的預售收入，按照不低于國家稅收政策規(guī)定的標準預征企業(yè)所得稅。

嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，取消城市房屋拆遷管理費、工程定額測定費、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費。進一步降低房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費。各類涉及房地產(chǎn)項目的中介、咨詢、技術(shù)服務(wù)機構(gòu)和建筑勞保征收機構(gòu)等要搞好服務(wù)成本、計費基數(shù)測算，嚴格按照《*市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)取消和減免部分收費項目的通知》（文政辦發(fā)〔2008〕44號）的要求，按照最低標準收取費用，以切實減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔。

對無供水、供熱采暖設(shè)施的地下車庫、儲藏室（草廈子）等，免繳集中供水、供熱設(shè)施配套費。

下調(diào)防空地下室易地建設(shè)費征繳標準，鼓勵有條件的項目按人防要求建設(shè)防空地下室。小區(qū)配套的附建式人防工程施工圖設(shè)計、工程監(jiān)理要面向市場，符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相應(yīng)資質(zhì)管理規(guī)定的建筑工程設(shè)計、監(jiān)理單位，均可以進行所承攬建設(shè)項目的附建式人防工程的施工圖設(shè)計和工程監(jiān)理，任何部門和單位不得以任何理由分解施工圖設(shè)計任務(wù)和工程監(jiān)理任務(wù)，不得另行單獨收取人防工程設(shè)計費和工程監(jiān)理費。對于應(yīng)建6B級防空地下室而未修建的，經(jīng)人防主管部門批準，按房屋建筑面積每平方米60元標準繳納防空地下室易地建設(shè)費。人防工程免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

（三）合理調(diào)控土地供應(yīng)。要確保保障性住房用地供應(yīng)，優(yōu)先安排城中村改造用地。鼓勵住宅開發(fā)項目充分利用城市存量土地；對于基礎(chǔ)設(shè)施尚不配套的城市外延區(qū)域，原則上不再增加新的商品住房開發(fā)項目；對于改變用地性質(zhì)進行房地產(chǎn)開發(fā)的項目，規(guī)劃、國土部門要嚴格把關(guān)。嚴禁非法占用集體土地進行非農(nóng)業(yè)項目建設(shè)；任何單位、開發(fā)企業(yè)和個人不得利用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，進行商品房建設(shè)。對未取得合法用地手續(xù)的建設(shè)項目,發(fā)展改革部門不得辦理項目審批、核準手續(xù)，規(guī)劃部門不得辦理建設(shè)規(guī)劃許可，建設(shè)部門不得發(fā)放施工許可證，電力和市政公用企業(yè)不得通電、通水、通熱、通氣，國土部門不得受理土地登記申請，房產(chǎn)部門不得辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，金融機構(gòu)不得發(fā)放貸款。對已依法通過出讓方式取得土地使用權(quán)尚未開發(fā)的地塊，應(yīng)區(qū)分不同情況采取相應(yīng)措施，構(gòu)成閑置的，依法收回土地使用權(quán)，重新安排開發(fā)建設(shè)。

（四）調(diào)整房地產(chǎn)抵押權(quán)登記辦法。房地產(chǎn)項目取得《商品房預售許可證》后，暫未出售的商品房，開發(fā)商可申請辦理在建工程抵押權(quán)登記。商品房竣工驗收且辦理了所有權(quán)初始登記，將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。

五、加強行業(yè)管理和指導，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展

（一）落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。要建立完善住房保障和房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控聯(lián)席會議制度，定期分析形勢，提出相應(yīng)對策。發(fā)展改革、建設(shè)、房管、財政、國土資源、物價、銀行、稅務(wù)等部門要加強信息交流與溝通，準確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，適時對房地產(chǎn)市場進行預測分析和信息披露，提高調(diào)控措施的預見性、針對性和有效性。

（二）引導房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。對于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。

（三）改進和加強對房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要通過建立房地產(chǎn)企業(yè)資信管理機制，強化房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書、開發(fā)經(jīng)營權(quán)、開發(fā)項目手冊和開發(fā)項目竣工綜合驗收等制度，切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程監(jiān)督管理。要圍繞房地產(chǎn)項目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，加大執(zhí)法檢查力度，重點查處違法違規(guī)、擾亂市場秩序、虛假宣傳、惡意炒作、誤導消費等行為，切實保障消費者合法權(quán)益。

（四）加強輿論宣傳引導。以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央、省、市出臺的各項政策措施及其成效，著力增強市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。加大“人居*”城市品牌的宣傳力度，進一步提升城市形象，吸引外來投資和消費。成立建筑與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，積極引導和幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高抗風險能力和應(yīng)對形勢變化能力。同時，要加強市場經(jīng)濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。

本意見中屬國家、省、*市制定的稅費優(yōu)惠政策，按國家、省、*市規(guī)定的時間要求執(zhí)行；涉及我市出臺的鼓勵政策，從2009年3月22日至2010年3月21日暫執(zhí)行一年。