區管委會城市三舊改造意見
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編者按：本文主要從切實轉變發展觀和用地觀，推動全市產業結構調整和轉型升級，促進城市形象提升和功能完善，改善城鄉人居環境，促進社會主義新農村建設，提升城市綜合競爭力和資源承載能力；總體要求和原則；加強組織領導，明確工作職責；合理確定“三舊”改造范圍；科學編制“三舊”改造規劃和年度實施計劃；改革創新，加大支持鼓勵力度；強化考核監管，加大宣傳力度；進行講述。其中包括：以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發”，提高土地利用效率，統籌城鄉發展，建設經濟社會協調發展的新型城市、遵循“解放思想、尊重歷史，規劃先行、調整結構，政府引導、市場運作，平穩推進、整體升級”的原則，在不突破土地利用總體規劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規模的前提下，積極穩妥推進“三舊”改造工作、實施“三舊”改造，應有利于城市整體的空間轉型、實施“三舊”改造，應有利于城市整體的空間轉型、部門職責、下列土地可列入“三舊”改造范圍、“三舊”用地的認定應同時符合以下條件、有下列情形之一的，不納入“三舊”改造范疇、開展全市“三舊”用地的調查摸底工作、依據“三舊”改造工作總體要求和原則、不涉及完善土地征收手續和集體建設用地轉為國有土地的，由鎮政府制定“三舊”改造方案并報市“三舊”辦核準后由鎮政府組織實施、開辟“綠色通道”、適當提高土地開發容積率、加快完善用地手續及用地報批、優先安排土地指標、認真落實征地拆遷工作、加大財政支持力度、調整開發建設用地面積規模、適度增加商業建筑比例、進一步拓寬資金渠道、“三舊”改造的年度實施計劃落實情況納入鎮（區）領導班子實績考核指標體系、發現違反“三舊”改造規定的行為要及時予以糾正、廣泛宣傳利用“三舊”改造發展服務業的重點區域、領域及相關扶持政策，激發社會各界對“三舊”改造的關注和參與熱情等，具體材料詳見：
為深入貫徹落實省政府《關“三舊”改造工作若干意見》（**府〔20**〕78號）和省府辦公廳《轉發省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（**府辦〔20**〕122號）精神，切實推進我市舊城鎮、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，實現嚴格保護耕地和節約集約用地的目標，提出如下實施意見：
一、總體要求和原則
以科學發展觀為指導，貫徹落實《**地區改革發展規劃綱要（20**—20**年）》，切實轉變發展觀和用地觀，推動全市產業結構調整和轉型升級，促進城市形象提升和功能完善，改善城鄉人居環境，促進社會主義新農村建設，提升城市綜合競爭力和資源承載能力。將“三舊”改造與農村土地整治有機結合起來，統籌規劃，全面推進土地綜合整治。以推進“三舊”改造工作為載體，促進存量建設用地“二次開發”，提高土地利用效率，統籌城鄉發展，建設經濟社會協調發展的新型城市。
遵循“解放思想、尊重歷史，規劃先行、調整結構，政府引導、市場運作，平穩推進、整體升級”的原則，在不突破土地利用總體規劃確定的耕地保有量、基本農田面積和建設用地總規模的前提下，積極穩妥推進“三舊”改造工作。
實施“三舊”改造，應有利于城市整體的空間轉型；合理確定總體開發強度，優先預留足夠的公共用地及空間，預留比例不低于1/2的用地，作為小區道路、綠化等公共用途。“三舊”改造規劃在控制好片區整體容積率的前提下，鼓勵增加公共用地、降低建筑密度，適當提高凈地塊的容積率。
二、加強組織領導，明確工作職責
（一）機構設置。
市政府成立“三舊”改造工作領導小組，由分管城建的常務副市長任組長，相關副秘書長、市國土資源局局長任副組長，市監察、規劃、財政、發改、法制、住房和城鄉建設、環保、文廣新、農業、城管執法、人力資源和社會保障、公安、林業等部門的主要領導為成員。市“三舊”改造工作領導小組下設辦公室（以下稱市“三舊”辦），市國土資源局局長兼任辦公室主任，市城鄉規劃局、發展和改革局、財政局、國土資源局分管副局長任副主任。
市“三舊”改造工作領導小組負責統籌全市“三舊”改造工作，解決“三舊”改造中的重大問題，并按本意見或有關規定履行相關工作職責。
各鎮政府（含**區管委會、區辦事處，下同）對鎮（區）“三舊”改造工作負總責，建立相應領導機構，按照市的統一部署推進“三舊”改造工作。
（二）部門職責。
市發展和改革局負責“三舊”改造中涉及投資項目的立項和產業政策制定及行業發展規劃編制；
市城鄉規劃局負責組織編制、指導和審查“三舊”改造規劃和近期改造片區詳細規劃，提供項目規劃設計條件，及時辦理項目規劃審批有關手續；
市國土資源局協助城鄉規劃局做好“三舊”改造規劃和近期改造片區詳細規劃的編制、指導和審查工作，負責制定年度改造計劃并負責辦理農用地轉用、征收土地等用地手續，負責土地確權、登記以及組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌等工作，指導和協調鎮區拆遷工作；
市財政局負責制定并落實“三舊”改造行政事業性收費優惠政策，負責土地出讓金的撥付和使用監督工作；
市住房和城鄉建設局負責“三舊”改造項目房屋安全鑒定和工程項目建設監管；
市環保局負責“三舊”改造項目環評審批等工作；
市監察局對市“三舊”辦、相關職能部門履行職責情況以及各鎮政府開展“三舊”改造工作情況進行監督；
市公安、農業、林業、人力資源與社會保障、城管執法、宣傳、文廣新、稅務、工商、人防、經濟信息化等相關部門要各負其責，做好配合、服務工作，共同推進“三舊”改造。
三、合理確定“三舊”改造范圍
（一）下列土地可列入“三舊”改造范圍：
1、城市市區“退二進三”的工業用地；
2、城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房（廠區）用地；
3、國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；
4、不符合安全生產和環保要求的廠房用地；
5、布局散亂、條件落后、規劃確定改造的城鎮和村莊；
6、根據城市建設規劃進行城中村改造的用地；
7、因城市基礎設施和公共設施建設需要或實施城市規劃要求而進行舊城鎮改造的用地；
8、利用城鄉建設用地增減掛鉤試點政策拆舊騰挪的用地；
9、其他經市政府認定屬“三舊”改造范圍的用地。
（二）“三舊”用地的認定應同時符合以下條件：
1、符合土地利用總體規劃。屬于原地改造的，用地應在土地利用總體規劃確定的城市、村莊、集鎮建設用地規模范圍內；屬于城鄉建設用地增減掛鉤試點的，建新地塊應在土地利用總體規劃確定的城市、村莊、集鎮建設用地規模范圍內；
2、符合城鄉規劃和我市產業發展規劃及環境保護要求；
3、在20**年快鳥衛星影像圖（或20**年Spot5衛星影像圖）上顯示為已有上蓋建筑物的建設用地。
（三）有下列情形之一的，不納入“三舊”改造范疇：
1、不符合土地利用總體規劃、城鎮總體規劃、控制性詳細規劃及市域生態控制線規劃的；
2、不符合產業發展政策和行業發展規劃的；
3、土地權屬有爭議的；
4、被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的；
5、其他不納入“三舊”改造范疇的情形。
四、科學編制“三舊”改造規劃和年度實施計劃
（一）開展全市“三舊”用地的調查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現狀圖和土地利用總體規劃圖上標注，并列表造冊，建立數據庫。如涉及“飛地”，按屬地管理原則由該地塊所在的鎮政府負責調查。
（二）依據“三舊”改造工作總體要求和原則，結合摸底調查和土地利用總體規劃、城鄉規劃、地區經濟社會發展戰略實施要求，各鎮政府組織編制《鎮（區）“三舊”改造專項規劃大綱》，市城鄉規劃局組織編制《**市“三舊”改造專項規劃》（下簡稱《專項規劃》），報市政府批準后實施。各鎮政府根據《專項規劃》組織編制或修編“三舊”用地的控制性詳細規劃，以指導“三舊”工作的開展。今后根據實際情況確需對《專項規劃》作局部調整或修改的，須報市政府批準。“三舊”改造規劃為期5年，分年度實施。
（三）各鎮政府根據《專項規劃》編制“三舊”改造年度實施計劃，明確當年“三舊”改造的規模、地塊和時序，經市“三舊”辦審核并報市政府批準后實施。
（四）不涉及完善土地征收手續和集體建設用地轉為國有土地的，由鎮政府制定“三舊”改造方案并報市“三舊”辦核準后由鎮政府組織實施；涉及完善土地征收手續、集體建設用地轉為國有土地以及城鄉建設用地增減掛鉤的，由鎮政府制定“三舊”改造方案，經市政府審核后報省政府審批，改造方案獲省政府批準后，根據批準的方案分類辦理供地手續。
五、改革創新，加大支持鼓勵力度
（一）開辟“綠色通道”。市“三舊”改造工作領導小組建立“三舊”改造工程項目審批制度，明確“三舊”改造項目申請、審批流程；設立“三舊”改造項目庫，實行滾動管理，強化跟蹤服務。各部門要安排專責人員，指導和跟進“三舊”改造項目在本單位內的所有審批事項；按照省、市重點項目審批待遇，開辟“三舊”改造項目“綠色通道”，壓縮工作時限，減少審批環節，對影響后續審批和耗時較長的非關鍵資料按同步或后置審批方式處理。
（二）適當提高土地開發容積率。工業用地改造后不改變原用途而提高容積率的，不再增繳土地價款；經營性用地改造在滿足規劃條件、符合有關技術規范的前提下，針對“三舊”改造項目實際情況，由改造實施主體提出申請，經市城鄉規劃局審核后報市“三舊”改造工作領導小組批準，可適當提高容積率。
（三）加快完善用地手續及用地報批。納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規劃和“三舊”改造規劃、沒有合法用地手續且已使用的建設用地，用地行為發生在**年1月1日之前的，直接辦理確權手續；用地行為發生在**年1月1日之后、20**年6月30日之前的，按照土地現狀（建設用地）辦理征收手續，免土地利用年度計劃指標，免繳新增建設用地有償使用費、耕地占用稅和耕地開墾費。屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其他可以協議方式出讓。
（四）優先安排土地指標。“三舊”改造范圍內涉及農用地轉為建設用地的，土地利用年度計劃指標由市政府優先安排；“三舊”改造范圍內涉及建設用地改造為農用地的，原建設用地可調整使用，并按改造為農用地面積的20%獎勵土地利用年度計劃指標。
（五）認真落實征地拆遷工作。市拆遷辦向各鎮（區）派駐“三舊”改造拆遷工作協調小組，指導和協調有關拆遷工作。拆遷單位前期投入的拆遷補償成本可在地價款及市（鎮）財政對該項目所收取規費中按一定比例抵減。具體實施細則由市國土資源局制定。
（六）加大財政支持力度。
1、“三舊”改造項目在規劃報建時可免收新型墻體材料專項基金；
2、“三舊”改造項目屬拆舊建新的，新建面積在拆除面積3倍以下部分免收基礎設施配套費；
3、“三舊”改造財政收益部分封閉運作，用于“三舊”改造項目財政貼息、“三舊”改造工作獎勵資金及建設相關公共配套設施。具體實施細則由市財政局制定；
4、經所在鎮（區）上報市“三舊”改造工作領導小組批準，在不改變房屋建筑主體結構的前提下，在“三舊”房產內發展現代物流、商務服務、科技服務、信息服務、區域總部、研發設計、創意產業、文化產業等現代服務業的，不視為改變土地用途。如需改變土地用途，須按法定程序辦理。在辦理房產轉功能時，只收取城市基礎設施配套費。
（七）調整開發建設用地面積規模。“三舊”用地改造用于房地產開發的，原則上用地面積城區不低于25畝、鎮（區）不低于20畝。
（八）適度增加商業建筑比例。“三舊”改造用地為商住用地的，根據“三舊”改造規劃，經“三舊”改造工作領導小組批準，可適當提高商業建筑比例。
（九）進一步拓寬資金渠道。鼓勵各鎮區探索利用社會資金開展“三舊”改造。除鼓勵土地權利人自行改造外，對由政府統一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段通過招標方式引入企業單位承擔拆遷工作；也可在確定開發建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等公開方式確定土地使用權人。
（十）落實大區公建配套建設。“三舊”用地因城鄉總體規劃調整而改變用途為大區公建配套用地的，由市（鎮、區）財政進行收購或置換，并加快公建配套建設。
六、強化考核監管，加大宣傳力度
將各鎮（區）推進“三舊”改造的年度實施計劃落實情況納入鎮（區）領導班子實績考核指標體系，并在“三舊”改造市財政收益部分安排資金予以獎勵。相關職能部門要認真對照本意見，對各鎮（區）“三舊”改造工作進行檢查，發現違反“三舊”改造規定的行為要及時予以糾正。對弄虛作假，擅自將不符合“三舊”改造條件的用地納入改造范圍或不按“三舊”改造報批程序進行報批的，由相關職能部門依照有關規定嚴肅查處。各鎮政府對納入“三舊”改造范圍的用地手續相關材料的真實性、合法性負責，每年年底前對本鎮（區）內“三舊”改造工作進行自查，及時對“三舊”改造情況、成效和經驗進行總結，市“三舊”辦匯總后專題報省政府。
各有關部門、各鎮（區）要充分利用報紙、電視、電臺、網絡等新聞媒體加強宣傳報道，廣泛宣傳利用“三舊”改造發展服務業的重點區域、領域及相關扶持政策，激發社會各界對“三舊”改造的關注和參與熱情；要及時總結在創新改造模式、強化市場配置、籌措改造資金、處置歷史問題等方面的做法和經驗，以及通過“三舊”改造促進經濟結構調整、優化城鄉建設布局、拉動投資、增加產出和稅收、節約集約用地、統籌城鄉發展等方面的成效，為加快“三舊”改造營造良好的輿論氛圍。
