推進老城區(qū)物業(yè)管理方案

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為貫徹落實市委、市政府《關于建設平安和諧社區(qū)的意見》(穗字[*］2號)精神，加快推進我市平安和諧社區(qū)建設，確保2009年前全市老城區(qū)全面實行物業(yè)管理，結合我市實際，制定如下工作方案：

一、指導思想

以鄧小平理論、“*”重要思想為指導，認真貫徹落實科學發(fā)展觀，堅持政府主導與居民自治相結合，堅持加強老城區(qū)環(huán)境整治建設與提高社區(qū)管理服務水平相結合，以人為本，求真務實，不斷提高老城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率，建立和完善社區(qū)管理服務的長效機制，全面構建“六好”平安和諧社區(qū)，努力建設平安*、文明*、和諧*。

二、總體目標和任務

通過加快推進老城區(qū)物業(yè)管理工作，促進物業(yè)維護、社區(qū)秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等社區(qū)物業(yè)管理服務走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化，長久保持住宅小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美、設施完善和秩序良好，有效提升居民的生活質量。通過充分發(fā)揮區(qū)、街在推進社區(qū)物業(yè)管理中的主導作用，優(yōu)化行政管理資源配置，進一步完善以“屬地管理、立足基層”為特征的社區(qū)物業(yè)管理運作機制。通過居民自治與政府指導監(jiān)督的有效結合，引導樹立“重公益、守合同、從民意”的物業(yè)管理新風尚，調和社區(qū)各類矛盾，營造和諧氛圍，維護社會穩(wěn)定。

在老城區(qū)環(huán)境綜合整治的基礎上，引導小區(qū)推行物業(yè)管理，*和*年全市老城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率分別達到50％和75％，2009年實現(xiàn)全市老城區(qū)物業(yè)管理基本全覆蓋。

三、工作原則

(一)統(tǒng)籌兼顧。各區(qū)應將推進老城區(qū)物業(yè)管理工作同創(chuàng)建衛(wèi)生、環(huán)保、文明城市及危破房改造、社區(qū)服務建設等工作結合起來，統(tǒng)籌安排，統(tǒng)一推進。

(二)突出重點。參照市建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，除*區(qū)外，我市各區(qū)共有社區(qū)1，174個，扣除城中村社區(qū)264個和新建商品房社區(qū)279個，共有老城區(qū)社區(qū)631個。推進老城區(qū)物業(yè)管理工作應以這631個社區(qū)為重點。

(三)逐步推進。按照“因地制宜，先易后難，多種模式，逐個推進”的思路，逐步推進老城區(qū)物業(yè)管理工作，完善一個，推進一個。

四、工作內容和實施步驟

(一)制定計劃。各區(qū)根據(jù)本方案制定和完善本區(qū)每年推進老城區(qū)物業(yè)管理的工作計劃和實施方案，明確工作目標、部門職責和完成時限。

(二)合理確定物業(yè)管理區(qū)域。各區(qū)根據(jù)轄區(qū)的情況，參照以下方法合理確定物業(yè)管理區(qū)域：

1．建筑面積在10萬平方米以上的小區(qū)；

2．可形成封閉或半封閉、相對獨立的小區(qū)；

3．可形成以黨政機關、企事業(yè)單位、大專院校等為主的小區(qū)；

4．以自然道路、社區(qū)分界，形成有一定人口、戶數(shù)、面積規(guī)模的小區(qū)。

(三)分步實施物業(yè)管理。完成環(huán)境整治的社區(qū)分步實施物業(yè)管理，具體可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模、配套設施設備的完善程度、居民對物業(yè)管理消費的接受能力、管理成本等因素選擇實施簡易社區(qū)物業(yè)服務或專業(yè)化的物業(yè)管理，最終推進物業(yè)管理實現(xiàn)社會化、市場化和專業(yè)化。

1．簡易社區(qū)物業(yè)服務由街道或社區(qū)居委會負責組織實施，可采取組織小區(qū)內失業(yè)下崗人員、“4050”人員、領取低保人員和離退休人員組建社區(qū)服務組織或委托專業(yè)服務企業(yè)等多種形式，服務內容以社區(qū)秩序和安全維護、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主。簡易物業(yè)服務不以營利為目的，其資金來源以業(yè)主、使用人交納的服務費及利用共用場所經營所得的收益為主，對部分低收入家庭，經街道批準，給予減免服務費。資金管理工作由街道、社區(qū)居委會或社區(qū)服務組織負責。資金應用于社區(qū)物業(yè)服務，盈余部分可用于共用部位、共用設施設備的維修。

2．專業(yè)化物業(yè)管理。條件成熟的物業(yè)管理區(qū)域，可通過召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，選聘物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。成立業(yè)主大會的籌備工作由物業(yè)所在地的社區(qū)居委會牽頭負責，具體由居委會的負責人擔任業(yè)主大會成立籌備組組長，按照有關規(guī)定組織召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，制定《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》。

成立工作完成后，由業(yè)主大會通過招投標的方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)，以微利為原則，簽訂物業(yè)管理服務合同。

物業(yè)管理服務收費標準執(zhí)行政府指導價，原則上只下降，不上浮。

五、組織實施

老城區(qū)的物業(yè)管理工作，由市國土房管局牽頭指導，市建委、財政局、規(guī)劃局、市政園林局、環(huán)保局、市容環(huán)衛(wèi)局、工商局、城管支隊等部門按照職責分工，配合推進；全市整治、改善舊居住小區(qū)環(huán)境工作由市城管辦牽頭負責；在整治基礎上引進物業(yè)管理工作由各區(qū)政府總負責，具體以街道為單位，由各街道分工負責；區(qū)各職能部門按職責分工，配合推進老城區(qū)的物業(yè)管理工作。

六、工作要求和保障措施

(一)加強宣傳，增強群眾的物業(yè)管理意識。以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法規(guī)政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業(yè)管理的認知程度。通過對周邊物業(yè)管理示范小區(qū)的宣傳，使居民清楚認識到社區(qū)引入物業(yè)管理能給他們帶來實惠，使之逐步樹立起有償服務的意識。

(二)加大投入，改善基礎設施，整治環(huán)境，引入物業(yè)管理。環(huán)境整治資金按照市、區(qū)兩級共同分擔的原則籌措，市本級財政投入資金由市建委從城市維護費中按每個小區(qū)10萬元的標準撥付，區(qū)財政的整治資金按計劃同步投入。

(三)市、區(qū)國土房管部門要加強對老城區(qū)物業(yè)管理工作的業(yè)務指導，組織對街道和居委會工作人員進行物業(yè)管理業(yè)務培訓。

(四)建立由街道辦事處牽頭，區(qū)政府相關主管部門、區(qū)維穩(wěn)及綜治辦、當?shù)嘏沙鏊⑸鐓^(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司等代表參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調解決小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的疑難問題，處理轄區(qū)內物業(yè)公司與業(yè)主等方面存在的矛盾和問題。

(五)加大行政執(zhí)法力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。國土房管部門負責對違反《物業(yè)管理條例》的行為給予糾正和處理；規(guī)劃部門負責對小區(qū)內影響城市規(guī)劃的違法建設行為進行處理；城管綜合執(zhí)法部門負責對小區(qū)的違法建設和亂拉掛、亂擺賣等違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為依法進行查處；市容環(huán)衛(wèi)部門負責小區(qū)市容環(huán)境衛(wèi)生工作的監(jiān)督和管理；物價部門負責對小區(qū)涉及價格、收費的違法違規(guī)行為進行查處；公安部門負責對小區(qū)治安、消防工作進行監(jiān)督和指導；市政管理部門對涉及市政道路違章設置廣告牌、電話亭、書報亭及鋪設供水、排水、煤氣、熱力、供電、通信、消防等各種管線、桿線施工時違法占用城市道路的行為進行管理和查處；交通管理部門負責對小區(qū)內擅自設置停車場及停車場違法經營等行為進行管理和查處；城市綠化管理部門對小區(qū)內的綠化保護、養(yǎng)護工作進行檢查、監(jiān)督和指導。涉及推進老城區(qū)物業(yè)管理的其他違規(guī)事項，由相關職能部門負責處理。

(六)老城區(qū)物業(yè)管理工作的檢查考評和驗收獎懲工作，按照市政府辦公廳《印發(fā)關于開展城市環(huán)境管理達標社區(qū)創(chuàng)建活動工作方案的通知》(穗府辦[*］17號)的有關規(guī)定執(zhí)行。