城鎮移民建房的特點及法律適用問題思考

前言：本站為你精心整理了城鎮移民建房的特點及法律適用問題思考范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

近年來，庫區法院尤其是基層法院審理的涉及三峽移民建房糾紛案件，發現在城鎮移民建房過程中，由房地產開發引發的移民建房糾紛具有其自身的特點，在法律適用上面臨許多具體的問題和障礙，筆者就此作一淺析，以期與同行共勉。

一、庫區城鎮移民建房的主要現狀

從近年來人民法院審理的移民建房糾紛看，庫區城鎮居民的移民建房主要有兩部分：一部分是單位職工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他們在移民遷建中都存在著各自不同的情況。

在移民遷建中，作為各機關、企事業單位的職工移民建房這部分，移民建房多是由國家按單位原占地面積和改建情況無償劃撥土地，由單位出面與建筑公司簽訂建房合同，統一修建，房屋建成后職工集資以成本價取得該房的所有權。建筑公司提供技術和勞務，并獲取相應的報酬。這是一種典型的集資建房方式。此處建房單位可看作是定作人，建筑公司可看作是承攬人，雙方的權利義務可參照承攬合同的相關規定處理。

另一部分則是街道純居民的移民建房。這部分街道居民沒有工作單位，沒有固定的職業，只是一個單純的街道居民，不可能在單位集資建房，故他們的移民建房主要是在街道居委會指導下進行。

街道純居民的建房存在兩種模式：一是“大聯建”的建房模式。即街道居委會以自己的名義與開發商簽訂一個總的移民遷建安置協議，然后在該協議下開發商再分別與各居民戶簽訂一份移民安置購房合同，確定雙方的權利義務。通常是由居委會將居民所有的土地交給開發商，由開發商投資開發，房屋建成后根據居民原有土地面積及房屋面積開發安置該居民，居民取得相應的房屋所有權和土地使用權，安置剩余的房屋歸開發商所有。這種建房方式一般稱為“大聯建”。這種情況實際是土地使用權人（主要是負責管理劃撥給居民的街道居委會）提供土地，房地產開發商提供資金和技術，以街道居委會（土地使用權人）名義進行開發，這正是我國實踐中的合作建房形態之一。二是“小聯建”的建房模式，即由街道居民聯戶自建。一般是由十幾戶居民聯合起來，政府將居民所有的土地直接劃撥給居民，由這部分居民共同出資修建房屋進行安置并對安置剩余的房屋的利益按投資比例分配；或是將該塊土地交由開發商開發修建，由開發商自行投入資金和技術建房，房屋建成后，移民根據原有土地及房屋面積與開發商進行歸補結算取得房屋的所有權，除安置原有移民外的其余房屋歸開發商所有。這種建房方式稱為“小聯建”，實質上同于“大聯建”的合作建房性質，只是合作的一方為自然人（即擁有土地使用權的居民）。

在移民安置中，無論是“大聯建”還是“小聯建”的建房模式，要么是“以地換房”，要么是“以房換房”。“以地換房”，就是按居民在舊城原淹沒土地面積以一定比例（一般是1：1.3）換取住房面積，超出部分實行互補差價，該居民在舊城淹沒時取得的房屋補償款歸居民所有。“以房換房”，則是按居民在舊城原淹沒房屋面積換取新縣城的住房面積，超出部分實行互補差價，該居民在舊城淹沒時取得的房屋補償款歸開發商所有。

二、庫區城鎮移民建房呈現的主要特點

1、建房主體多元化。參與移民建房的主體除房地產開發企業外，還有其他企業或經濟組織，甚至自然人。擁有劃撥土地使用權的國家機關、事業單位也參與其中。另外，街道居民委員會作為開發主體更是城鎮移民搬遷中的一大特色。

2、糾紛性質不易確定。目前庫區城鎮移民建房多以合作建房模式進行，故移民遷建中出現的各種建房糾紛，多是以合資、合作經營房地產、集資建房糾紛或聯建糾紛名義出現的。有的名為合作建房，實為非法借貸或勞務合作或純屬土地使用權轉讓或為集資建房。這類糾紛，人民法院在司法實踐中不易確定和把握其糾紛性質，給審判工作帶來一定難度。

3、先建房后辦手續情況普遍存在。移民建房往往標的大，履約周期長，所需手續繁多，而移民遷建工作又時間緊迫，任務繁重，所以二者之間形成矛盾，產生沖突，往往建房過程中承建方并沒有嚴格按照法律法規的規定辦理相關手續，時時是先修建后辦相關手續或邊施工邊完善相關手續，其結果必然導致房屋建成后，相關手續未能配套完成，遺留問題較多，易引發各類糾紛。

4、相應法律規定缺乏。移民搬遷安置建房并非一般意義上的房地產開發，也非簡單的合作建房，涉及移民搬遷的相關問題主要是執行國家有關移民政策。而國家在制定相關政策時，考慮更多的是如何顧全移民工作大局，盡可能較快地完成移民搬遷任務，制定的政策具有較強的針對性。審判實踐中，發現某些移民政策與國家的法律發生沖突，人民法院在具體處理案件時存在較大困難。且目前對什么是合作建房，如何處置移民建房糾紛，國家既無法律法規明確規定，最高人民法院也無詳盡的司法解釋可操作。

三、庫區城鎮移民建房中涉及的法律適用問題

三峽庫區城鎮移民建房特有的建房方式，在有利和加快移民搬遷，促進移民工作的同時，也存在許多弊端，因法律法規與移民政策發生沖突引發了不少糾紛，導致法院審理該類糾紛案件掌握的尺度不一致，具體適用法律時十分困難。這主要體現在以下幾個方面：

1、某些房產地開發商不具備法定條件，在發生糾紛時責任應如何承擔？

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十九條的規定，設立房地產開發企業必須具備相應的條件，并在工商行政管理部門登記備案。但在移民建房中，某些開發商并未嚴格履行法定手續，特別是某些個人掛靠企業名義進行房地產開發，相關部門因覺得移民工作應特事特辦，而放松了對開放商的審核監管，一部分房地產開發企業根本就只是個皮包公司，無實際履行合同約定的權利義務，導致在后來的移民工程建設中引發種種糾紛。如某些施工人施工后未獲得報酬，卻因開發商無資質而追討無著。法院在審理此類案件時，就不應簡單認定由開發企業承擔責任，而應確定實際承包人負連帶責任，以維護實際施工人的合法權益。

2、開發商在未取得《房屋所有權證》或《商品房預售許可證》的情況下將房屋賣與他人，對這類房屋買賣合同的效力應如何認定？

按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規定，“商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記取得《商品房預售許可證》。”在移民建房中，開發商常為籌集資金而將尚未竣工的房屋（一般系其安置移民剩余的房屋）以市場價格賣與第三人，后雙方為房屋所有權發生爭議訴至法院時，法院不能簡單以該開發商未取得《房屋所有權證》或《商品房預售許可證》為由而認定該房屋買賣合同無效，而應根據契約自由原則、相關手續能否補辦原則及保護善意相對人的原則對合同效力進行認定。一是契約自由原則。即應尊重當事人之間所簽署的合同或協議規定。只要當事人之間的合同或協議無法律、行政法規禁止性、強制性規定，就不應該輕率地判定合同無效。《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條規定：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。二是相關手續能否補辦原則。房地產開發商在未取得《商品房預售許可證》或《房屋所有權證》的情況下，將房屋出賣給第三人，因房屋建設涉及眾多法律手續，如能補辦，則判定有關當事人補辦相關手續，而不能草率行事，判定合同無效，否則，就會給缺乏誠信的當事人以可乘之機。三是保護善意相對人的原則。善意相對人的利益應受到法律保護，這既是建立誠信社會的需要，也符合我國法律的相關規定。庫區移民的房屋買賣并不是單純的商品房買賣，房屋的性質不能簡單認定為純粹的商品房，其具有自身的特點。在移民建設中，開發商一般是以合作建房的形式取得該部分的房屋所有權，雖尚未辦理相關產權登記手續，但仍應根據契約自由原則，只要是雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律法規的禁止性規定，就應當認定該房屋買賣合同有效。這樣既保護了庫區移民等善意相對人的合法權益，也符合新頒布的《物權法》第十五條之規定，即“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”在審判實踐中應嚴格區分債權行為與物權行為，不能把合同成立與物權變動等同起來。當然在確認合同效力的基礎上，仍應當辦理相關物權登記手續。

3、房屋所有權人在未取得房屋產權證時，將房屋轉賣他人，該合同效力應如何認定？

法院曾受理黃某與田某房屋買賣合同糾紛案，黃某將其所有的單位移民房（尚未取得產權證）賣與田某，田某按合同約定交付了大部分房款并實際居住使用。合同同時約定，余款5000元田某在取得房屋產權證時給付黃某。后因房價上漲，黃某以賣房時未取得房屋產權證為由向法院起訴請求撤銷該房屋買賣合同。對該房屋買賣合同，法院究竟如何認定其效力。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的相關規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。但在移民搬遷中，房屋建設與產權辦理并未嚴格依法定程序進行，因為這類移民遷建安置合同與其他合同相比，履行周期長，涉及眾多法律關系，主體之間的權利義務關系深入延續于整個合建過程之中，而為了移民工作大局的需要，政府往往是要求將房屋修建好后先讓移民入住，隨后再完善相關手續。在這種移民的大背景下，就不可避免會出現房屋所有人未取得房屋產權證，即將房屋轉賣他人的情況。如遇房價上漲，原賣房人往往以自己賣房時尚未取得房屋所有權證為由主張原房屋買賣合同無效。法院在審理此類案件時，如嚴格按照《城市房地產管理法》的相關規定認定該房屋買賣合同無效，勢必損害購房人的合法權益。針對此類糾紛，法院應嚴格審查該房屋買賣合同成立要件，只要是雙方當事人的真實意思表示，符合契約自由原則，且當事人之間的合同或協議無法律、行政法規禁止性、強制性規定，即應尊重當事人之間所簽署的合同或協議規定，不輕率地判定房屋買賣合同無效。

4、“一房數賣”的情況，該房屋產權應歸誰所有？

在移民遷建中，開發商或房屋所有人將同一套房屋先后賣與不同人的情況時有發生（多數情況下開發商或房屋所有人未取得房屋產權證）。當買房人為房屋所有權發生爭議而訴諸法院，法院如何認定該房屋的產權歸屬。筆者認為法院應首先審查房屋買賣合同的真實性，如果買房人之一已辦理了房屋產權證，則可認定該買房人取得房屋所有權；如所有買房人均未取得該房屋的產權證書，則可以考慮房屋是否交付使用（占有）、買房人是否付清價款等因素來確定最終的房屋所有權人。未取得房屋所有權的買房人可向賣房人主張違約責任。