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房地產業是典型的資金密集型產業,房地產開發項目的資金來源主要來自銀行貸款。多數貸款買房的低收入借款人超越自身能力大量借貸,引發美國次貸危機的發生。近年來,隨著我國房地產業的蓬勃發展,房地產信貸中的各種問題開始涌現,這些問題已嚴重威脅到我國商業銀行信貸資產和我國金融體系的安全。防范和化解金融風險,一直被視為金融審計的重要目標,審計機關應充分發揮金融審計在國家經濟社會中的免疫作用,強化房地產信貸業務審計,防范金融風險。
從銀行信貸業務的角度看,目前房地產市場存在的突出問題表現:發放虛假房地產消費信貸,向不具備資質的房地產開發商發放貸款,發放的流動資金貸款被貸款企業挪用于房地產開發,違規向地方土地儲備中和地方融資平臺發放用于房地產開發的貸款,以及銀行資金通過委托貸款等變相方式流入房地產市場等。因此,對房地產信貸業務審計應重點審查以下三個方面:
一是審查個人住房按揭貸款管理和住房消費信貸政策的落實情況。自*年以來,中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會先后下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱央行121號文件)和《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號)等法規文件,審計應關注商業銀行按揭貸款管理和住房消費信貸政策的落實情況,一是要審查銀行是否嚴格進行個人按揭貸款抵押登記,注意發現和反映“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的問題,嚴查“一人多貸”等惡意炒房、囤房、哄抬房價行為,遏制投機性購房信貸行為;二是要關注商業銀行落實二套房貸政策的情況,根據中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(銀發〔2007〕452號)中“嚴格住房消費貸款管理”等國家住房消費政策的相關規定,檢查商業銀行為完成貸款指標而放松政策控制等問題。
二是審查房地產開發貸款和土地儲備貸款的管理情況。房地產開發商以銀行借貸融資為主,自有資金較少。中國人民銀行統計顯示,我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比重在70%以上。房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重,由于房地產開發企業良莠不齊,貸款的不良率也較高。同時一些基層銀行在發放房地產貸款中存在違規操作、管理混亂,甚至個別銀行工作人員與開發商相互勾結,共同騙貸,給銀行資產造成風險和損失。
在房地產開發貸款審計中,從房地產開發企業貸款賬戶入手,以揭露重大的違法違規問題為突破口,重點審查房地產項目貸款資金的流向,同時到建設、土地和房產等管理部門延伸調查房屋建設有關實際狀況,必要時延伸房地產開發企業和實地勘察,查處挪用、套取資金,以及內外勾結詐騙銀行資金等違法行為。同時審查抵貸資產評估價值的真實性和風險點,審查銀行發放的土地儲備貸款是否真實,對土地儲備機構發放的土地儲備貸款審計,不僅應審查土地作抵押貸款額度是否超過所收購土地評估價值的70%,還要審查貸款期限,揭露造成土地儲備貸款已形成風險和損失的行為,查處銀行向有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業發放新增貸款,揭示利用滾動開發等手段套取貸款的行為。
三是審查銀行資金通過委托貸款等變相方式流入房地產市場的使用情況。對銀行貸款資金變相違規流入房地產的審查,一是對商業銀行的大額委托貸款和個人公積金委托貸款實行重點審查,核實委托人主體資格和貸款性質,查處以委托貸款的方式流入房地產市場的問題。如審計署2007第5號審計結果公告披露的上海市國有資產經營有限公司將從招商銀行上海靜安寺支行取得的年利率為5.022%的流動資金貸款2.9億元,以委托貸款的方式按8%的年利率轉貸給房地產公司的問題。二是檢查企業集團和地方融資平臺是否存在利用非房地產建設項目貸款購置土地,并以拆分項目和“滾雪球”等方式利用多家關聯企業套取大量銀行貸款,進行房地產開發等違法違規問題。