低收入家庭住房困難講話

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同志們：

這次會議的主要任務是，以黨的“十七大”精神為指導，貫徹落實全省加快發(fā)展住房二級市場電視電話會議精神和中省關于建立住房保障制度，切實解決低收入家庭住房困難的各項要求，安排部署我市加快發(fā)展住房二級市場和落實廉租住房租金補貼工作。剛才，建設同志通報我市發(fā)展住房二級市場和解決城市低收入家庭住房困難工作情況，并就這項工作講了很好意見，我完全同意諸各縣區(qū)、市直各部門認真貫徹落實。下面我再強調四個方面的意見。

一、進一步提高對加快發(fā)展住房二級市場和住房保障制度建設重要性的認識

加快發(fā)展住房二級市場，切實解決低收入家庭住房困難，是貫徹落實“十七大”精神的具體體現。省委、省政府對此高度重視，專門召開電視電話會議，做了全面安排部署，并把解決低收入家庭住房困難工作列入了各級政府年度目標責任制考核范圍。各級各部門一定要統(tǒng)一思想，提高認識，站在維護廣大群眾根本利益的政治高度，進一步增強工作的自覺性和緊迫性，把這項工作作為政府公共服務的一項重要職責，切實抓緊抓好。

（一）發(fā)展住房二級市場有利于提高城鎮(zhèn)居民的居住水平。隨著住房制度改革的不斷深入，住房的商品化使人們的住房觀念發(fā)生了根本性的變化。城市居民客觀存在的經濟收入差距、家庭結構差異，使房地產市場必然形成多樣化需求。目前住房供給的基本格局是：高收入者購買商品房、中低收入者購買經濟適用房、最低收入者租住廉租房。由于受諸多因素的影響，經濟適用房和廉租房建設速度與實際需求存在一定差距。通過搞活住房二級市場，盤活存量，可以增加相對低價的二手房房源，引導城鎮(zhèn)居民通過住房二級市場以小換大、以大換小、以舊換新、以次換好、以遠換近等方式改善居住條件，滿足不同消費層次的居民對住房的多樣化需求，擴大住房的社會保障面。

（二）發(fā)展住房二級市場有利于讓更多群眾擁有財產性收入。總書記在黨的“十七大”報告中明確提出，要“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產性收入”。“財產性收入”一般是指家庭擁有的動產（如銀行存款、有價證券等）、不動產（如房屋、車輛、土地、收藏品等）所獲得的收入。包括出讓財產使用權所獲得的利息、租金、專利收入以及財產運營所獲得的紅利收入、財產增值收益等。隨著住房制度改革的不斷深入和《物權法》的頒布實施，房屋已成為絕大多數人民群眾較大甚至最大的私有財產。目前，我市城市居民個人擁有的住房面積達到1256.8萬平方米，全部按經濟適用房平均價格1600元/平方米估算，財產總值可達200億元以上。據有關統(tǒng)計測算，“十一五”期間，在延安城鎮(zhèn)居民財產性收入中，出租房屋的收入占54.1%，利息收入占34.9%，股票、國債、收藏等其他投資收入占11%。2006年我市人均財產性收入153元，僅占到人均可支配收入8500元的1.8%，而居民的房屋出租收入占財產性收入56%，占居民可支配收入的1%。這說明房產收入已成為居民財產性收入的重要來源，但在居民可支配收入中的比例仍然很低。隨著房地產市場的不斷成熟和人們收入的不斷增加，通過住房投資獲得租金收益和增值收益，必將成為許多居民投資的首選。貫徹落實“十七大”提出的“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產性收入”的精神，就是要求我們各級政府要全方位、多層次地為廣大人民群眾提供增加財產性收入的平臺。

（三）發(fā)展住房二級市場有利于盤活存量資產，推動經濟的快速增長。住房作為商品有它的共性，具有價值和使用價值。但也有它的特性：一是住房的耐用性。住房的使用年限一般為50年。按50年計算，每年只有2%的折舊，所以人們更新住房并不是因為超過了使用期，主要是由于人們的收入增加、家庭人口的數量、工作地點、工作性質、生活質量和審美觀發(fā)生了變化，發(fā)展住房二級市場將為城市家庭通過對其擁有的房地產進行交易、抵押、租賃等提供條件，進而將提高資產的流通和收益，增強整個經濟的活力。二是住房的高值性。住房的價格通常達到家庭年收入的4倍以上，目前延安市區(qū)住房價格達到家庭年收入近10倍，住房已成為一個家庭的主要資產。發(fā)展住房二級市場，將有助于促進資產變?yōu)橘Y本。延安作為西部欠發(fā)達地區(qū)，民間資本相對匱乏，通過房屋抵押作為個人創(chuàng)業(yè)、投資、融資的資本，是一塊不容忽視的潛在力量。發(fā)展住房二級市場不但能搞活現在的存量資產，還能帶動增量住房需求，進一步促進住房消費，拉動裝修、家具、家電、建材、建筑等相關行業(yè)的快速發(fā)展。根據《中國投入產出表》的有關數據測算，每投入100元的住房資金可帶動相關產業(yè)170元至220元消費需求，多銷售100元的住宅可帶動130元至150元的其他商品銷售。住宅建設如果增加10個百分點，可望帶動國民生產總值增長一個百分點。可見，加快發(fā)展住房二級市場對推動經濟快速發(fā)展具有十分重要的意義。

（四）發(fā)展住房二級市場是房地產市場健康發(fā)展的客觀要求。房地產市場的結構體系主要包括兩大塊。一塊是增量市場，即房地產初次轉讓，也稱為住房一級市場；另一塊是存量市場，即再轉讓及租賃，也稱住房二級市場。長期以來，由于住房短缺產生的需求，住房發(fā)展處于增量型發(fā)展時期，市場結構呈現出一級市場比重大，表現比較活躍的特征。但是，從發(fā)達國家和地區(qū)看，一個發(fā)育完善的房地產市場是以二級市場的發(fā)達程度為標志的。從某種意義上講，二級市場制約一級市場，尤其在房地產作為家庭最大的商品投資轉折時期，大量存量住房的快速流轉會產生巨大的產業(yè)增加值。搞活住房二級市場，能夠促進大量二手房上市交易，對于抑制房價上漲，保持合理的投資規(guī)模，優(yōu)化市場供應結構，調節(jié)住房需求，維護房地產市場秩序持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，具有十分重要的意義。住房二級市場的活躍，同時也能夠帶動物業(yè)管理、房地產中介服務業(yè)等相關產業(yè)的發(fā)展，使房地產業(yè)鏈更趨完善，發(fā)展更趨平衡，從而促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（五）建立住房保障制度,解決城市低收入家庭的住房困難是貫徹落實十七大精神的具體體現。建立健全廉租住房保障制度，特別是解決低收入家庭住房困難問題，是各級政府必須高度重視解決的重大民生問題。“十七大”報告提出的五大民生問題，“住有所居”就是一個重要方面。去年以來，中、省對解決低收入家庭住房困難高度重視，頒布了《廉租住房管理辦法》、《經濟適用住房管理辦法》，下發(fā)了一系列配套文件。就我市而言,目前仍有13541戶困難群體沒有住房,3.8萬戶困難群眾沒有達到全市的平均居住水平。解決這些困難群體的居住問題，提高居民的居住水平，是全面建設小康社會的一項重要任務，也是各級政府迫在眉睫的一件大事。

二、摸清現狀，明確政策，切實解決制約我市住房二級市場發(fā)展的突出問題

省政府（*年）52號文件，對加快發(fā)展住房二級市場做出了明確的政策規(guī)定，提出了具體工作要求。市政府按照52號文件要求，結合我市實際下發(fā)了實施意見。各縣區(qū)要結合自己的實際，吃透情況，找準問題，認真貫徹落實，切實解決影響住房二級市場發(fā)展的突出問題。

（一）加快已售但未辦理房產證住房的上市交易。據不完全統(tǒng)計，全市約有70多萬平方米住房未登記發(fā)證。這部分房屋沒有登記發(fā)證，產權不合法，不能進入住房二級市場，直接影響我市住房二級市場的規(guī)范交易。其主要原因：一是由于這些房屋的建審手續(xù)不全，按照房屋權屬登記的有關規(guī)定，無法辦理房產證。二是一些單位出于本位考慮，不給職工辦理房產證，這類問題主要存在于一些較大的企事業(yè)單位。三是有些公有住房房改時，由于當時政策等原因，與實際面積有一定出入，給辦證帶來一定困難。這些問題，我們要采取以下五方面措施予以解決。一是對涉及城建規(guī)劃、國土、房產等資料不全未辦理相關手續(xù)的公有住房、拆遷安置房、城區(qū)改造商業(yè)房，在不違反城市規(guī)劃的前提下，由房屋產權單位負責按相關規(guī)定補辦手續(xù)后，房管部門給予辦理房屋權屬證書。二是對于1999年底以前的職工集資建房未出售的，可按公有住房予以出售，職工個人集資款可抵扣購房款，并按公有住房出售有關規(guī)定辦理產權證；也可按該房屋的實際開發(fā)建設費用，由職工全額集資，按購買商品房認定產權。2000年以后單位的集資建房應統(tǒng)一納入經濟適用住房管理，并按經濟適用住房的有關規(guī)定確認產權，產權單位不得以任何理由阻礙公有住房的出售工作。三是對建成已入住但手續(xù)不全的房地產開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)必須到國土、規(guī)劃、建設、房管等部門補辦手續(xù)，對*年底前未完善相關手續(xù)的開發(fā)企業(yè)，各部門應采取必要措施，督促其盡快完善相關手續(xù)。四是對權屬有爭議的公有住房，由目前房屋主管單位出具書面具結保證后，房屋權屬登記機構審核后予以辦理產權登記手續(xù)。五是對國有企業(yè)和集體企業(yè)改制前的公有住房，現住戶有權按房改政策購買，現產權單位不得因企業(yè)性質發(fā)生變化而拒絕出售原公有住房，以確保職工合法權益不受侵害。

（二）加快已購公有住房、經濟適用住房的上市交易。目前，我市已購公有住房、經濟適用住房在上市交易方面還存在一些政策性障礙。一是一些企事業(yè)單位職工雖然參加了房改，成為房屋的所有者，但是這些單位出于自身利益考慮，各自為政，內部做出規(guī)定，限制單位職工將房改房上市交易。二是取得產權不足五年上市交易，要征收交易額5.5%營業(yè)稅的規(guī)定，為實際取得產權已超過5年但因為未及時辦理產權證公有住房和經濟適用住房上市增加了稅費負擔。三是一些政府部門和國有企事業(yè)單位對職工住房的物業(yè)管理、采暖等違規(guī)進行暗補，為房屋上市交易設置了障礙。針對這些政策性障礙，要認真做好以下四方面工作。一是房改售房單位對未給職工辦理房屋權屬證書的應抓緊申報辦理，已辦理的房屋權屬證書必須盡快發(fā)給職工個人，不得隨意扣押。二是購買經濟適用住房滿5年，購房人可以轉讓經濟適用住房，但必須按規(guī)定向政府交納土地出讓金。三是在房改中購買公有住房未及時辦理產權證的職工產權取得時間按房改部門批準的售房之日確定。四是政府部門和各企事業(yè)單位必須取消職工在物業(yè)管理方面的各種暗補，對規(guī)模小、比較分散的單位住房，應打破單位界限，本著就近連片管理的原則，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，按區(qū)域實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。對形成規(guī)模的住宅小區(qū)，應當選聘或通過招標確定具有物業(yè)管理資質的物業(yè)公司開展物業(yè)管理。

（三）加強金融、信貸對二手房交易的支持力度。我市住房信貸業(yè)務發(fā)展不夠活躍，難以滿足當前二手房市場的融資需求，致使一些不具備一次性付款能力的購房群眾融資困難，影響住房二級市場持續(xù)健康發(fā)展。今后，我們要加強以下幾方面的工作。一是住房公積金管理部門要完善二手房公積金貸款管理辦法，簡化貸款程序，提高服務水平，加強住房公積金貸款對二手房買賣的支持。除評估費外，二手房公積金貸款費用不得超過新購商品房公積金貸款費用。二是做好住房公積金與商業(yè)銀行組合貸款，重點增加與住房公積金貸款相配套的組合貸款投入。三是積極開展二手房抵押貸款等住房金融業(yè)務，積極支持住房二級市場的健康發(fā)展。

（四）強化服務意識，規(guī)范中介服務。目前我市房地產市場流通渠道還不夠暢通，市場上“買不到房”和“賣不出房”的供求矛盾同時存在。一方面眾多的需房者不能迅速有效的購買到所需房屋，另一方面眾多的有房者又不能迅速有效的將閑置房屋變現增值，這些問題都緣于中介服務滯后于市場需求。要解決當前我市房屋中介市場普遍存在的規(guī)模小、信息少、營業(yè)場地分散、經營手段原始落后甚至違規(guī)經營等諸多問題，一是市房產管理部門要加強房地產價格信息服務，通過計算機網絡系統(tǒng)收集、篩選房地產價格信息并隨時。二是各級房地產交易機構和各類房地產中介服務機構要密切配合，共享信息資源，廣泛有關信息，增加房產價格的透明度。三是加強中介市場培育，重點扶持一批講信譽、有實力的中介企業(yè)，嚴肅查處非法中介企業(yè)的各種違法違紀行為，強化中介機構在二手房交易中的作用。

三、加快住房保障制度建設，切實解決城市低收入家庭的住房困難

*年1月2日，市政府第11次常務會議研究明確，我市住房保障制度建設應堅持“統(tǒng)籌安排、分步解決，市政府主導，各縣區(qū)具體實施”的原則。總體要求是以城市低收入家庭為對象，實行“兩個優(yōu)先，兩個逐步覆蓋”。兩個優(yōu)先是：優(yōu)先解決最低收入家庭，優(yōu)先解決市區(qū)；兩個逐步覆蓋是：逐步覆蓋到縣，逐步覆蓋到低收入家庭。力爭到“十一五”末，使城市低收入家庭住房條件得到明顯改善。會議要求*年市區(qū)最低收入家庭3500戶實現應保盡保，各縣區(qū)按年初確定的35%保障任務共3336戶必須分解完成。市政府已落實廉租房建設資金2000萬元，不足部分列入*年預算予以解決。解決市、區(qū)租賃補貼資金380萬元，給各縣配套租賃補貼145萬元，不足部分由各縣區(qū)財政預算解決，市、縣待租金發(fā)放到位后，方可申請省財政補貼三分之一。保障面積標準為住房面積人均8平方米以下，上線為14平方米。租金補貼標準3.87元/平方米。這項工作目前我市進展比較緩慢，希望各縣區(qū)按照上述要求，盡快進行調查摸底，建立檔案，確定補貼對象，經過本人申請，單位、社（區(qū)）審核，進行公示，報縣區(qū)房管部門公示審核后，予以發(fā)放。并在此基礎上，做好*年各項任務的分解落實工作。

四、加強領導，狠抓各項任務落實

（一）加強領導，落實責任。各縣區(qū)和市直各相關部門，要高度重視加快發(fā)展住房二級市場和住房保障制度建設。對應售未售公房1月底前必須出售到戶。已建成入住的住宅，因手續(xù)不全未能辦證的，開發(fā)企業(yè)要按規(guī)定抓緊完善手續(xù)，務必于1月底前完成辦證工作。廉租房補貼租金的發(fā)放必須于1月底前發(fā)放到位。這項工作將作為縣區(qū)和市直相關部門年度目標任務的考核內容。各級主要領導要親自過問，主管領導要具體負責，確保任務全面完成。

（二）加強部門協(xié)調配合，認真落實各項政策。規(guī)劃、建設、國土、統(tǒng)計、民政、稅務、金融等部門都要從大局出發(fā)，各司其職，加強協(xié)作，增強服務意識，提高工作效率。在具體工作中要制定詳細的工作措施，落實相關政策規(guī)定，明確辦事程序，廣泛向社會公示，方便群眾，接受監(jiān)督。

（三）抓緊制定《解決低收入家庭住房困難規(guī)劃和年度實施計劃》。各縣區(qū)要積極主動地和市房產部門溝通聯(lián)系，務必于1月份頒布*年住房保障計劃，6月份正式出臺*—2012住房保障規(guī)劃。這項工作時間緊、任務重、要求高，各縣區(qū)和市直相關部門要高度重視，抽調得力干部，落實工作經費，按時高標準、高質量地完成任務。市上最近將專門下發(fā)文件，對各縣區(qū)下達明確的目標任務。

同志們，加快發(fā)展住房市場，建立健全住房保障制度是全面建設小康社會的重要組成部分，是各級政府當前和今后較長時期的一項重要職責，讓我們以黨的“十七大”精神為指導，扎實工作，為全面構建和諧延安做出更大的貢獻！

謝謝大家！