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          購銷公司貸款調查

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          購銷公司貸款調查

          一、資產負債狀況

          (一)資產狀況:截止調查之日,*商品貿易城現值535萬元(其中購買原*州商場價款350萬元,投入改擴建資金185萬元),在聯社營業部存款余額47萬元(活期27萬元,定期20萬元),其它金融機構存款26萬元,資產總額608萬元。

          (二)負債狀況:*商品貿易城承擔原*州商場銀行貸款224.5萬元(其中農行52萬元,*信用社22.5萬元,建行150萬元),根據工程進度,已付265萬元,未拖欠工程款(已付工程款主要來源為收取的東、西樓的一樓固定門點及主樓大廳外側商業門點集資款210萬元),負債總額224.5萬元,該企業資產負債比例為36.9%。

          二、基本情況

          *縣*綜合購銷有限公司始建于*年4月1日,是一家從事個體商業經營,發展成現在的集商業、建材、農副產品購銷為一體的綜合性股份制企業(由*出資入股40萬元,*出資入股30萬元,李*出資入股30萬元),機構代碼*,企業法人營業執照注冊號碼為*,注冊資本100萬元,具有獨立法人資格,已于20*年4月9日辦理了營業執照年檢,貸款證號碼為*。占地面積108畝,20*年被省委、省政府評為全省發展非公有制經濟先進企業。法定代表人*,男,漢族,現年41歲,系*縣*鄉土塹坳土西社人,身份證號碼*,任公司董事長、總經理。該公司下設建材分公司和*商品貿易城兩個獨立核算的分支機構,目前建材分公司經營正常,效益較好。*商品貿易城屬20*年9月15日以350萬元購買的原*州商場改建而成,*計發[20*]6號立項批準改擴建,*縣城鄉建設環境保護局20*年12月18日以*K20*—069號規劃建設用地5750.5m2,并以*建(20*)*號準許開工建設,于20*年2月19日開工修建,工程總造價388*10元,截止調查之日,東、西樓改建基本完成,主樓大廳主體已竣工,工程量已完成80%,計付工程款265萬元。

          三、該筆貸款投資項目經濟效益預測

          (一)收入預測:該商品貿易城于今年10月份建成投入運營后,主要收入為商業門點及攤位租賃費收入,在工程籌建過程中,東、西樓的一樓商業門點及主樓大廳外側商業門點租賃費已收繳到位,收取20年租賃費210萬元,大部分已投入工程建設。東、西樓二樓及主樓大廳一至三層攤位尚未租出。該改擴建工程完工后,面向社會招租,主樓大廳一樓可容納攤位380個,每個攤位年租賃收入按3000元計算可實現收入114萬元,主樓大廳二、三樓可容納攤位800個,每個攤位年租賃收入按2000元計算可實現收入160萬元,主樓大廳每年租賃收入274萬元。東、西樓二、三樓商業門點54間,每間每年租賃2000元,可收回租賃費108000元。全年可實現收入284.8萬元。

          (二)支出預測:每年應繳稅金93.5萬元,銀行貸款利息60萬元,管理、保安及勤雜人員工資12萬元,水電費20萬元,其它費用20萬元,全年支出205.5萬元。

          (三)經濟效益預測:年創利79.3萬元,經濟效益可觀。*商品貿易城設計合理,規模宏大,易于形成集批發、零售于一體的商品集散地,且地處縣城主要街道繁華區,屬商業黃金地段,易于招商。截止調查之日,已有308戶客商有承租意向。

          四、抵押物的調查情況

          該筆貸款提供房屋產權抵押和存單質押兩種方式:

          (一)以*綜合購銷有限公司所有的商品貿易城主樓大廳所有權(一至三層)抵押,建筑面積7273m2,*縣房地產估價事務所房評字20*(234)號評估現值2400090元,并于20*年6月10日在*縣房地產估價事務所以20*(4*)號辦理了房地產抵押登記手續,以*房權字第0095號、0098號辦理了房屋他項權證(分前后廳),產權清楚。

          (二)以*綜合購銷有限公司在聯社營業部存入的定期三個月存單20萬元質押,存單號碼№*,已進行了核保止付。

          該公司提供240萬元財產抵押,20萬元存款質押,申請貸款100萬元,抵(質)押充足。

          五、貸款風險分析及調查結論

          (一)貸款風險度的測算:借鑒商業銀行風險度的測算辦法及風險權重來計算該筆貸款的風險度:該筆為抵押擔保,貸款方式風險權重為40%;信用等級為BBB級,貸款對象風險權重為80%,根據對新開戶貸款企業“貸款風險度=貸款方式風險權重貸款對象風險權重”這一公式,該筆貸款的風險度為0.32,參照該商業銀行“對新開戶企業貸款和新上項目貸款風險度在0.5以下的積極支持,風險度在0.5—0.7的要適當控制,風險度在0.7以上的給予限制”的規定,可給予貸款支持。

          (二)還款來源為商業門點及攤位租賃收入,商城建成開業后,每年都有攤位租賃收入,做為此筆貸款的還款保障。

          (三)根據以上調查分析認為:該公司經營情況較好,法定代表人有較強的組織管理能力和豐富的商業經營經驗,企業地處縣城商業黃金地段,有望發展成為我縣規模最大的一個集工、商、貿和百貨、成衣、布匹、副食、蔬菜批發、零售多元化為一體的股份制企業,經營前景看好,且該筆貸款投資的項目周期短,利潤高,抵押物地理位置優越,產權清楚,變現能力強,若不能按期歸還貸款,可依法收回抵(質)押物抵償貸款本息,抵押物易于出手變賣,貸款風險較小。

          據此,經聯社20*年5月30日審貸委員會討論,認為該筆貸款項目好,周轉快,擔保抵(質)押充足,雖然超過營業部自有資金(自有資金223.9萬元)的30%,但鑒于縣城同業競爭激烈,外部環境很不寬松,經營空間有限,貸款投放渠道狹窄,營業部年內存款凈增106萬元,貸款規模反而減少100萬元,存、貸款兩項主要業務發展極不平衡,為擴大貸款投放,創造有效生息資源,促進快速發展,同意在嚴密監督該筆貸款使用的前提下,貸給100萬元,期限6個月,現呈報地聯社。