房產論文范文精選

本文作者：王月作者單位：中央財經大學

司法解釋(三)涉及的財產內容之解讀

司法解釋(三)共有19條規定。主要涉及對婚姻登記程序瑕疵的救濟手段、親子關系訴訟中當事人拒絕鑒定的法律后果、夫妻一方個人財產婚后產生收益的認定、父母為子女結婚購買不動產的認定、離婚案件中一方婚前貸款購買不動產的認定、附協議離婚條件的財產分割協議效力的認定等等。其中，涉及財產性的規定共有12條，占到解釋內容的三分之二。這些相關規定包括:婚內夫妻共同財產分割、個人財產婚后增值部分認定、夫妻之間的房產贈與產權歸屬問題、父母為子女購房產權歸屬問題、一方婚前簽訂不動產買賣合同婚后雙方共同還貸的不動產產權歸屬、一方當事人擅自出售夫妻共同房屋的善意取得、房改房的產權確認、養老保險金的歸屬問題、離婚財產分割協議的附隨性、夫妻一方繼承遺產、夫妻之間借貸、對離婚時沒有分割的共同財產請求分割。學術界和司法實務界對上述財產性規定中頗具爭議的內容主要有:1.司法解釋(三)首次明確夫妻一方個人財產婚后產生的孳息和自然增值不是共同財產。夫妻一方財產在婚后的收益一般包括孳息、投資經營收益及自然增值。《婚姻法》和《婚姻法解釋(二)》中規定了婚姻關系存續中所產生受益和投資經營屬于夫妻共同財產。而此次解釋卻規定為婚前一方個人財產并不隨著婚姻關系延續發生性質的改變，且孳息的附屬性也決定了孳息性質從主物。2.司法解釋(三)明確婚后一方父母出資為子女購買不動產且產權登記在自己子女名下的應認定為夫妻一方的個人財產。此解釋引發了社會各界諸多爭議。事實上，最高人民法院在進行解釋時已經考慮到了作為出資人父母擔心因子女離婚而導致家庭財產之流失現象。然而多數人則認為該條有傾向于保護男方，存在不公平性，其理由在于當下社會中購置房產的多數為男方父母。3.此解釋首次明確規定離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有。在離婚案件中，按揭房屋分割是焦點問題之一。若僅僅按照房屋產權證書取得的時間來劃分是個人財產還是夫妻共同財產，對于其中一方則顯失公平。但也有人對此提出質疑，認為如果婚前首付一方支付了相當小的一部分價款，而婚姻后則由另一方支付了大部分價款，則會對婚后一方不利。另外，有人認為這些規定有利于解決夫妻財產中的不平衡因素，有利于提高司法效率，具有進步意義;也有人認為正是因為這些規定，才會導致不公平，并且會引發更多的社會問題，使得婚姻法本來應該具有的人情味蕩然無存。

涉房爭議之分析

在進行具體內容分析前，首先要明確的問題是司法解釋同法律的關系。司法解釋是我國在司法實踐中獨具特點的規范性法律文件，是我國法淵的重要組成部分。較法律而言，司法解釋的功能在于更好地解決司法實踐中的具體問題。司法解釋(三)的出臺引起巨大爭議，其中一個非常重要的原因乃是輿論將其稱為“新婚姻法”。這一稱謂對普通民眾而言，無疑將該解釋無形地置于調整婚姻關系法律規范的頂端。民眾忽視了作為司法解釋特定的司法意義，反而無限放大其功能和作用，這種誤導性的提示對社會認知和接受這一司法解釋起到了消極作用。對司法解釋而言，在個案中若無法律明文規定時，在法律規定的范圍內司法解釋才能有效地解決爭議處理問題。在此大前提下，我們才能客觀、準確地理解最高人民法院出臺這一解釋的真實意圖，并從司法解釋的內容上分析其規范的合理性。不得不回避的熱點問題即司法解釋(三)中關于夫妻共同財產之認定和對于房屋產權歸屬問題的具體化規定。頗具爭議的是該解釋第七條和第十條規定的內容。第七條主要規定有關父母贈房時房屋產權歸屬問題，第十條則是有關婚前按揭購房婚后共同還貸問題的規定。對這兩條的規定有的觀點認為，此種解釋不利于維持穩定的婚姻關系;也有的觀點認為，此種解釋對婚姻中較為弱勢的女性而言十分不利;還有的觀點認為，這種解釋從法理和情理上都無法成立，是法院為了提高結案率而推行的做法。我國當下的婚姻家庭關系深受經濟發展的影響，一對情侶感情的歸宿往往建立在一套房屋或是其他經濟方面的考量上，這種不穩固的感情基礎并不利于維護夫妻關系。市場化的趨勢使得商品房的價值逐年攀升，婚前年輕人僅憑自己的經濟實力無法承擔一套房屋的價款。因此，父母婚前或婚后贈房現象也就愈發多見。之所以會引發爭議，并不是民眾對于此種觀點持否定態度，而是在認同此種行為的前提下，意識到我國目前的現狀大多是男方承擔購置房屋的責任，而女方的利益則有可能在這種情況下受損。從表面上看，現實情況的確如此。依據司法解釋(三)之規定，“婚后一方父母出資為其子女購置的不動產，產權登記在一方子女名下的……視為只對自己子女的贈與”(第7條第1款)，“夫妻婚前一方簽訂不動產買賣合同，以個人財富支付首付款并在銀行貸款，婚后由夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理;不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為登記一方的個人債務”(第10條)。在理解這兩條規定時，大多數人認為買房的一般為男方父母或本人，在這個被默認的前提下我們會發現，要么房產與女方沒有關系，要么女方出了錢也還是有可能在離婚時錢房兩空。從這個二難選擇出發，筆者認為上述規定闕如合理性。要認清司法解釋之不合理問題，我們必須從法理和情理兩方面切入做客觀的分析。第一，基于法理的分析。夫妻共同財產制是夫妻財產制中被歸位于約定財產中的部分，不言而喻的是與約定財產制相對的概念為法定財產制。這二者在立法上體現在我國《婚姻法》第18條和第19條的規定中。夫妻財產制與其他財產不同之處在于，其具有鮮明的身份性特征。法律之所以賦予當事人約定之權利，也是出于此種身份關系之必要的考慮。我國婚姻法僅對四種情況確定了夫妻一方財產并不隨婚姻關系延續而共同化，在此規定外，明確表示夫妻可以約定財產是為己有抑或共有。基于婚姻法這種立法指導思想，我們從根本上應該認識到，司法解釋的作用僅在解決個案爭議的問題。而婚姻法的指導思想并非剝奪或限制一方利益，僅使他方受益。有人提出這種解釋可能引發極端案例，例如婚前男方購置的房屋首付款比例較小且已登記于男方名下，而婚后主要由女方還貸，離婚時如若二人不能協議解決，則法院判決會對女方利益造成重大影響。在這個問題中，我們還必須回到從法律和司法解釋的規定中尋找其合理的依據。首先，司法解釋已明確在此問題上雙方是可以協議的。其次，協議不成時，人民法院“可以”判決該不動產歸產權登記一方，而并非剝奪了法官的自由裁量權，細微之處可見司法解釋也確實考慮到上述問題。法律為原則性規定，司法解釋是為解決具體案例的實施方法，這便是該解釋在法理上的適當之處。第二，基于理性的考慮。我們知道“法律是實踐與理性的統一，是實踐理性的產物”，司法解釋同樣具有此特質，它對關于夫妻共同財產的認定問題之規制，其主要目的在于解決如果發生離婚且訴諸法院，法院應該采取的方法。在正常家庭生活中，這部分內容幾乎無法產生相應效果。處于未婚或是正常家庭生活中的個體，如若將調整財產利益或離婚時財產分割作為關注的對象，對于穩定健康的婚姻也會產生不利影響。也就是說，這部分規范對于社會大多數穩健的家庭是沒有必要的。法律所調整的社會關系不是社會關系的全部，而是其中必須由法律調整的一部分，其他的社會關系，道德、倫理抑或宗教、個人信仰、習慣等等都有著其自身功能。

本文作者：聶嫄芳作者單位：山西大同大學

我國離婚房產分割制度中對婦女權益保護不足的原因

（一）觀念原因

在我國幾千年男婚女嫁的傳統觀念的影響下，人們普遍認為結婚是由男方來買房的。如果經濟條件比較好的男方，會自己出錢一次性或以按揭的方式購房，如果是經濟條件不太好的男方，由于工作時間不長，這部分錢是由父母來出的。也有一些情況是，小兩口和男方父母住在老房子里，這其中有一部分還會遇到老房子的拆遷問題。而女方一般支付的是結婚新房的裝修、家具購買等日常生活用品的費用。根據以上的情況我們可以判斷出，房產大多數為男方的婚前個人財產，并且在婚后不斷升值，而女方的花費由于多為日常生活用品，會出現折舊的問題，并逐漸被慢慢地損耗掉。萬一離婚，女性實際上得到的財產是很有限。

（二）社會原因

我們都知道，由于社會各方面的原因，女性的社會地位一直比較低。盡管近幾年，女性的社會地位得到了顯著的提高，但不可否認的是，真正的男女平等這一美好的愿望還未實現。在就業領域，女性受到的歧視和不公平待遇是顯而易見的，在一些特殊的行業，女性是無法涉及的，即使在女性允許進入的行業中，得到的薪金往往也比男性少的多。更有一部分女性為了照顧家庭，辭掉了工作后去做家庭主婦。這就決定了女性的經濟能力低或者幾乎就沒有經濟能力。萬一不幸遇到了離婚問題，對家庭財產尤其是房產的分割是微乎其微的。實際上，女性對家庭的照顧是男性遠遠及不上的，表現在家務勞動、對孩子的培養、對老人的照料等方面，而這拿金錢是無法衡量的，社會中也并未肯定女性在這些方面的價值。因此我們可以說，女性應得的權益還未得到切實的保護。

論文關鍵詞:泡沫經濟；房地產；銀行信貸

論文摘要:本文闡述了房地產泡沫經濟的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀30年代荷蘭的“郁金香球莖風潮”及同時期在英國爆發的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經濟學上講,“泡沫”是指地價或股價等資產價格出現基礎條件無法解釋的持續上漲或下跌,最后在短時間內價格急劇波動的現象。查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為:一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲,初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者,而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價格的上漲,繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌,由此通常導致金融危機。房地產泡沫經濟指的是由房地產價格在投機行為作用下出現的嚴重脫離市場基礎條件、脫離實際使用者支撐而持續上揚所形成的經濟狀態。本文對我國房地產泡沫產生的起因進行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產泡沫的起因

造成房地產泡沫的主要原因是,在經濟發展的過程中,隨著社會總需求的增長,供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升,為了賺取土地價格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產,加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌,就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產,容易查封、保管和變賣,而價格只漲不跌,銀行以為房地產抵押貸款萬無一失,所以很容易發放過量的房地產貸款。但不幸的是,當經濟發展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下降,為了保護投資利益,競相拋售,使房地產價格直線下降,泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

[摘要]實物期權是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。本文闡述了兩個方面的內容,即實物期權的概念,房地產投資的實物期權特點。

[關鍵詞]實物期權；房地產投資

相對于金融期權而言,實物期權(realoption)是以期權概念定義的現實選擇權,是金融期權理論在實物資產上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產。同樣,企業在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統方法評價實物投資。

一、實物期權的概念

實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產生的現金流量所創造的利潤,來自于目前所擁有資產的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產或投資計劃,所以實物資產的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產,故將此性質的期權稱為實物期權。由于期權具有執行某項投資行為的權利而沒有必須執行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產投資的選擇權,是一種把金融市場的規則引入企業內部戰略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

本文作者：閻建明孫金花施於人作者單位：重慶理工大學工商管理學院

A企業重慶市場營銷渠道的拓展與創新

（一）企業拓展

A企業選擇擁有大量穩定且較高收入人群的企業，作為其拓展對象。在重慶主城區內，其主要拓展企業有：大坪醫院、西南醫院、第三軍醫大學、急救中心、腫瘤醫院、招商銀行、建設銀行、鐵路局、報業集團等。這些企業所成交業績占項目成交業績的20%。針對高端產品，A地產企業確定了新的拓展對象：中石油、中石化、電力公司、水利集團、電力集團、煙草集團、各大外資企業。具體拓展手段包括：贊助拓展對象開展各類活動，以此收集大量客戶信息；確立出關系維護對象，以此爭取拓展對象的合作，來促進其產品銷售。拓展企業的關鍵人關系維護措施如圖1所示。

（二）圈層營銷

將目標客戶當作一個圈層，通過針對他們的一些信息傳遞、體驗互動，進行精準化營銷。A地產企業主要通過對老客戶關系的維護，最終為各項目建立完善的老客戶體系。通過禮品拜訪、電話回訪等。同時，組織老客戶參與不同形式的活動，建立有效地客戶交流平臺，并從中篩選出優質客戶作為重點維護對象。最后通過老帶新的政策來有效帶動老客戶積極性，提高以老帶新的成交率。A地產企業具體圈層營銷策略如圖2所示。