房產(chǎn)稅論文范文精選

編者按：本論文主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧等進行闡述。包括了籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、房地產(chǎn)行業(yè)目前具有行業(yè)特色的稅收主要集中在營業(yè)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅三個稅種的現(xiàn)狀等。具體材料請見：

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當?shù)臅嬚撸M量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

編者按：本論文主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧等進行講述，包括了籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃案例、納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)等，具體資料請見：

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當?shù)臅嬚?，盡量降低營業(yè)額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。應(yīng)納稅額計算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

編者按：本論文主要從民辦非企業(yè)單位會計核算存在的主要問題等進行講述，包括了會計核算不規(guī)范、會計核算違規(guī)，不遵守規(guī)則、不能正確的運用國家稅法給予民辦非、學習、了解民辦非企業(yè)單位的基本情況，提高對民辦非企業(yè)單位的認識、加強民辦非企業(yè)單位的法制建設(shè)，創(chuàng)造良好的會計環(huán)境等，具體資料請見：

論文關(guān)鍵詞:民辦非企業(yè)單位會計核算經(jīng)濟環(huán)境對策

論文摘要:通過明確“民辦非企業(yè)單位”的特征及其經(jīng)濟環(huán)境，指出了民辦非企業(yè)單位會計核算存在的若干問題，提出了加強民辦非企業(yè)單位會計核算若干建議。

所謂“民辦非企業(yè)單位”，根據(jù)國務(wù)院娜布的侃辦非企業(yè)單位登記管理暫行條娜效定，指企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體和其他社會力量以及公民個人利用非國有資產(chǎn)獨立舉力的、從事非營利性社會服務(wù)活動的社會組織它的基本特征是:不是由政府或者政府部門舉辦的、具有組織完善性、非營利性、支持社會公共事業(yè)或選定利益。

民辦非企業(yè)單位其實質(zhì)為民間組織的一種形式。據(jù)統(tǒng)計，目前，我國已有民辦非企業(yè)單位14余萬戶，這些民辦非企業(yè)單位主要分布在教育、文化、衛(wèi)生、科技、體育、勞動、民政、社會中介服務(wù)業(yè)等行業(yè)中，如九龍籃球俱樂部、福州大化戶外休閑登山俱樂部、深河市“綠茵”健身俱樂部、高仕足球棋俱樂部、少林武術(shù)館、漂河市銀河健身俱樂部等，在上海各類民辦非企業(yè)單位有4500余家，從業(yè)人員約為10萬人左右，其中約有3萬余名下崗再就業(yè)人員。

民辦非企業(yè)單位又可分為法人類民辦非企業(yè)單位和非法人類民辦非企業(yè)單位。法人類民辦非企業(yè)單位注冊資金不少于3萬元，在縣沛、區(qū))登記的注冊資金不少于10萬元，在省登記管理機關(guān)中申請登記的民辦非企業(yè)單位其注冊資金不少于20萬元。

關(guān)鍵字：基礎(chǔ)開征物業(yè)我國幾個理論問題

要在我國開征物業(yè)稅，最早是在2003年的中央文件中提出來的。開征物業(yè)稅的問題一直是學術(shù)界和政界關(guān)注的熱點，研究論文頗多，見仁見智。本文從基礎(chǔ)理論的角度探討在我國開征物業(yè)稅的問題。物業(yè)稅實際上和財產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區(qū)使用；后者則是英語國家“propertytax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產(chǎn)征稅。那么，什么是財產(chǎn)？凡是對人有用的東西都是財產(chǎn)，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產(chǎn)征稅和對財產(chǎn)的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產(chǎn)的價值存量征稅；后者是對財產(chǎn)產(chǎn)生的價值流量征稅。財產(chǎn)稅不可能對所有財產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通?？晒┻x擇的財產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈稅。有些學者或政府官員認為印花稅也屬于財產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權(quán)利的征稅?！皺?quán)利”也是財產(chǎn)，但印花稅中征稅對象的“權(quán)利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務(wù)收取的使用者費。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務(wù)交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。開征財產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更能創(chuàng)造價值者的手里。物業(yè)稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經(jīng)濟運行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈稅有利于實現(xiàn)“人”的公平。一個人一生中擁有的財產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈獲得的財產(chǎn)。因此對后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構(gòu)建效率財政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分攤依據(jù)可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。當然，財產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評。因為房產(chǎn)稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產(chǎn)被征稅卻會挫傷財產(chǎn)所有者創(chuàng)造價值的積極性。財產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。但我國卻有另一種觀點，認為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產(chǎn)的市場價格，或者說有利于改善房產(chǎn)價格過高的態(tài)勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過增加稅收的辦法來降低房產(chǎn)價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場交易價格是兩個不同領(lǐng)域的問題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經(jīng)濟的范疇。把不同性質(zhì)的問題相混不利于我國市場經(jīng)濟體制的完善。從實踐上看，將會產(chǎn)生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應(yīng)該說，房產(chǎn)價格過高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關(guān)，和房產(chǎn)稅并沒有直接的關(guān)系。而前者的問題是公有制國家建立市場經(jīng)濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒有遺產(chǎn)稅和饋贈稅。我國的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財產(chǎn)稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產(chǎn)稅只是對盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場經(jīng)濟中，房產(chǎn)價值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應(yīng)該對房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對房產(chǎn)的原值征稅。對原值征稅失去了財產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計稅依據(jù)雖然是對房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報，要使其反映房產(chǎn)的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產(chǎn)的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產(chǎn)的現(xiàn)實租金征稅實際上成了“營業(yè)稅

”而不是財產(chǎn)稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產(chǎn)稅。在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產(chǎn)的稅種有三個城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產(chǎn)稅的問題需要研究。為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國的城鎮(zhèn)土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經(jīng)濟體制改革的一個重要指導(dǎo)思想是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權(quán)”而不是所有權(quán)進行征稅。土地使用權(quán)是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務(wù)收取使用者費。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財產(chǎn)稅。耕地占用稅是對農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉(zhuǎn)變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設(shè)置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應(yīng)該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因為最終非農(nóng)利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構(gòu)成：一是政府批租土地使用權(quán)的價格和政府征用農(nóng)用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經(jīng)營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權(quán)、國家征稅權(quán)、國有資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)等一些基礎(chǔ)理論問題并沒有完全搞清楚。土地增值稅是按土地使用權(quán)可以交易的原則設(shè)置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權(quán)的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關(guān)。這是政府和市場共同作用的結(jié)果。按市場經(jīng)濟體制的方式思維，那么屬于市場經(jīng)營的增值收入應(yīng)該屬于經(jīng)營者；屬于政府投入引起的增值額應(yīng)該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設(shè)置可能是從所有權(quán)角度考慮的，認為土地所有權(quán)是國家的，因此應(yīng)該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產(chǎn)稅。上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國開征物業(yè)稅的問題應(yīng)該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應(yīng)該從完善稅制和財政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當然，國有資產(chǎn)（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。在我國開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產(chǎn)稅的問題，因此下文主要討論與此相關(guān)的理論問題。由于我國目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財產(chǎn)稅。要把我國的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進行三個方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設(shè)置。以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵，對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估有兩種方式：按房產(chǎn)市場交易的效率價格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說，如果能正確認定房產(chǎn)市場交易的效率價格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評估應(yīng)該是一致的。但房產(chǎn)的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產(chǎn)現(xiàn)值的評估會產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。在我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產(chǎn)收入法評估稅基有利于稅負的設(shè)計。我國的房產(chǎn)已經(jīng)進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據(jù)的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產(chǎn)投資的工資補發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補助，因為職工購房的房產(chǎn)價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設(shè)計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應(yīng)享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設(shè)計物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動的。另一個方面應(yīng)該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國的政府收入制度，包

括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預(yù)算支出占gdp的比例在23％左右；預(yù)算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預(yù)算內(nèi)的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經(jīng)濟體制的要求以及歷史的經(jīng)驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對房產(chǎn)進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩(wěn)定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場經(jīng)濟體制的態(tài)勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經(jīng)濟發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。對房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國家征稅權(quán)和財產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系問題。在國家征稅權(quán)中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領(lǐng)域頑強地表現(xiàn)出來。其實，國家征稅權(quán)應(yīng)該高于財產(chǎn)所有權(quán)?！皣摇笔恰笆忻裆鐣焙汀罢?quán)社會”的統(tǒng)一體。市民社會由家庭、企業(yè)和非盈利組織構(gòu)成；政權(quán)社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質(zhì)財富或貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)，政權(quán)社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產(chǎn)。兩類社會中的財產(chǎn)所有權(quán)雖然是由政權(quán)社會界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會和政權(quán)社會的行為。國家征稅權(quán)雖然也表現(xiàn)為政權(quán)的行為，但卻是為了維護市民社會和政權(quán)社會的存在而設(shè)定的，因此高于財產(chǎn)所有權(quán)。這表明，不論是市民社會的財產(chǎn)，還是政權(quán)社會的財產(chǎn)都在國家征稅權(quán)的覆蓋之下。我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對非盈利組織和政權(quán)組織占用的房產(chǎn)免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，對“國家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費用和政府預(yù)算的支出額，這涉及到預(yù)算制度和財政體制的改革。在物業(yè)房產(chǎn)稅的優(yōu)惠問題上涉及到納稅人的負擔能力和房產(chǎn)的性質(zhì)問題。物業(yè)房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，并沒有考慮納稅人的負擔能力，因此從負擔能力方面考慮優(yōu)惠是必要的。有一種觀點主張對居民住房優(yōu)惠一定的面積，即把一定面積作為物業(yè)房產(chǎn)稅的免征額或起征點。這種觀點是可以商榷的。以面積為免征額或起征點形式上似乎很公平，實際上是有利于富人的。一般說來，富人房產(chǎn)的單位面積的租金較高，窮人房產(chǎn)的單位面積的租金較低，這意味著對富人的優(yōu)惠高于窮人。因此，這種優(yōu)惠政策是不可取的。筆者主張設(shè)立包括住房租金在內(nèi)的最低生活標準，家庭收入達不到的應(yīng)予免稅，差額部分還應(yīng)該得到政府的社會救濟或房租補助，后者相當于物業(yè)房產(chǎn)稅應(yīng)設(shè)置負稅率。家庭住房形式上是消費品，但從人的再生產(chǎn)角度看應(yīng)該屬于投資品。而且，住房建筑是納入城市建設(shè)規(guī)劃的，從社會發(fā)展的角度看也屬于投資品。對于社會價值財富的增長來說，投資是應(yīng)該受到鼓勵的。因此，如果住房出售收入用于住房再投資的話，相應(yīng)的交易稅應(yīng)該返回，即只對改變用途的交易收入部分征稅，這表明優(yōu)惠還涉及到其他稅種之間的聯(lián)動關(guān)系。

本文作者：陳漢明作者單位：清華大學建設(shè)管理系

一、計算機輔助批量評估介紹

國際上對房產(chǎn)課稅主要目的是增加地方政府收入，幾乎對所有轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)課稅，稅基評估工作量往往是巨大的，因此，有些國家為保障評估質(zhì)量、提高評估效率，采用技術(shù)(CAMA)。計算機輔助批量評估指利用計算機程序，以事先搜集的反映物業(yè)特征、市場情況等信息的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按一定方法對大量物業(yè)單元在指定時點的課稅價值作出準確、快速和大批量評估。[1]

2002年國際估價官方協(xié)會《批量評估準則》，認為批量評估是指在給定時間，使用標準方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計檢驗的、對一系列房地產(chǎn)進行評估的過程。即依靠與評估客體類似的房地產(chǎn)的各項數(shù)據(jù)指標和運用計算機回歸分析技術(shù)對批量資產(chǎn)進行批量評估的方法。批量評估技術(shù)的實質(zhì)是以資產(chǎn)評估的三大基本方法（收益法、市場法和成本法）原理為基礎(chǔ)，根據(jù)不動產(chǎn)價值隨時間變化的趨勢，結(jié)合多元回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計方法，以計算機技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等為輔助手段的評估技術(shù)。其常見的表達形式如下所示。批量評估的常數(shù)項可以通過比較法獲取，也可以利用成本法來測算，從而可以看出，批量評估并不是完全都采用市場法的路徑，如果常數(shù)項通過成本法測算出來的，并且定期更新，那批量評估結(jié)果就也能夠充分反映成本法的思路。

批量評估結(jié)果也可選擇多種價值類型，批量評估模型常數(shù)項與自變量的不同選擇為評估結(jié)果可采用不同價值類型提供了可能。因此，我們可以認為，批量評估既可以用于多種價值類型，也可采用市場法、成本法和收益法等不同的技術(shù)路徑。對于批量評估而言，其一個重要的特性在于它將大量的計量、統(tǒng)計檢驗等數(shù)學工具納入評估過程。在應(yīng)用計量工具（特別是多元回歸）的時候，批量評估方法認為所要評估的不動產(chǎn)（財產(chǎn)）的價值受到眾多因素的影響，這些因素包括房屋的面積、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等等，而通過對已有房屋特征及價值數(shù)據(jù)的分析，可以計算出每一個特征對房屋價值的貢獻程度，它對應(yīng)于批量評估計量模型中的各個變量的系數(shù)值。在得到計量模型中的各個變量的系數(shù)之后，就可以將需要評估的不動產(chǎn)的各個特征輸入模型中，從而在一次評估中對多個不動產(chǎn)的價值進行評估。在稅基批量評估中，根據(jù)其是否有計算機輔助可以分為手工批量評估和計算機輔助的批量評估（簡稱CAMA）。稅務(wù)領(lǐng)域目前是計算機輔助批量評估方法最重要的應(yīng)用方向。

進行計算機輔助批量評估核心問題之一是設(shè)計科學的自動估價模型。國際估價官方協(xié)會，即IAAO等協(xié)會在20世紀90年代陸續(xù)推出自動估價模型的操作手冊和規(guī)范，IAAO還于2003年了《自動估價模型規(guī)范》[1]的相關(guān)要求。為確保評估質(zhì)量不出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差的問題，計算機輔助批量評估技術(shù)下還會對樣本的估價與市價之比率的時間序列進行分析、比較以檢驗其評估質(zhì)量并進行誤差調(diào)整。如IAAO于1999年了《估價-售價比率分析規(guī)范》，[2]采用估價-售價比率（Ratioi=P∧i/Pi）檢驗自動估價模型之準確性。計算該比率的95%置信區(qū)間(IAAO認為區(qū)間接近1，且區(qū)間越小越好)、該比率的離散系數(shù)(該比率與中值的偏差程度)及價格相關(guān)差額(該比率的加權(quán)平均值與算數(shù)平均值的比值)。如果城市每個區(qū)域的房屋價格都采取這種方式進行稅基評估作業(yè)，工作量將十分巨大，這些工作沒有計算機輔助如果靠人工是難以完成的。運用CAMA進行稅基評估需要大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，往往結(jié)合地理信息系統(tǒng)(GIS)使用，通過GIS獲得課稅對象的物理屬性和周邊環(huán)境情況。CAMA已經(jīng)在世界各國使用了20-30年，美國、英國、加拿大包括中國香港等國家或地區(qū)擁有豐富的CAMA稅基評估經(jīng)驗，如在香港，近9成的物業(yè)估價是由CAMA協(xié)助完成的。