房地產法論文范文精選

一、我國房地產法律體系存在的問題及可資借鑒之處

（一）我國目前房地產法律體系存在三大問題

我國現行房地產法律成單行法律法規有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等，也有散見于《民法通則》、《中華人民共和國合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個完整的體系。

1.國家權力與房地產產權人權利不匹配

現行房地產管理存在著濃重的行政特色。國家既是土地所有者，又是社會管理機構，行政部門制定房地產方面的法律法規，往往從管理者的角度對有關的權利進行規范，即行政權力與民事權利不分，造成國家權力超出應有限度，房地產產權人的權利極度萎縮。

2.房地產立法內容不全面

一、國外對房地產業進行宏觀調控的情況

縱觀世界，為了保持房地產業的健康發展，各國都制定了宏觀調控政策：日本房地產市場發展到今天也是經過幾輪發展和調整后逐漸形成的：為應對房地產泡沫推出了三大符合市場發展規律的改革

措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目，恢復房地產及其他經濟部門的活力和提高房地產的附加價值；二是放寬限制，刺激經濟；三是政府調整了建筑標準以便于房地產項目的開

發。美國為防止和解決經濟過熱和房地產升溫的主要方法是對美元再行加息，進行金融創新和進一步放寬限制。然而2008年隨著次貸危機的爆發，美國的房地產業受到了重創。俄羅斯在進入21世紀后，

國家杜馬通過了該國新的《房地產法》。這項法律規定，從當年4月1日起俄羅斯所有房地產項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發商只有在獲得土地所有權和建筑許可權，并持有經批

準的房屋建設方案后，才可與消費者簽定房屋銷售合同。

2012年，市房地產局工會在市房地產局黨委和市建委、市總工會的領導下，堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，緊緊圍繞年初制定的工作目標，切實履行工會職能，較好地完成了各項工作目標，現將2012年主要工作總結如下：

一、搭建學習平臺，提高廣大職工整體素質

學習是解放思想的先導，是搞好工會工作的前提，也是與時俱進的內在要求。2012年度，市房地產局工會，根據市房地產局黨委的統一部署，積極配合局黨委在全局開展各項理論學習活動。并以開展“創建學習型組織，爭做學習型職工”活動為主要內容，先后組織學習黨的十七大、十七屆三中全會、中央和省經濟工作會議精神，深入貫徹落實科學發展觀，廣泛宣傳新《工會法》、《勞動法》、《勞動合同法》，適時開展了“五五”普法知識競賽，從而引導廣大干部職工自覺學法、懂法、守法、用法，依法規范自己的行為和運用法律武器保護自身合法權益。同時，局工會充分發揮工會的組織優勢和陣地優勢，利用不同宣傳形式，創造良好的學習環境，不斷加強基層學習型組織的推動力，提升工會工作的整體水平。通過學習，全面提升了廣大干部職工的整體素質，使廣大干部職工明確肩負的使命和責任，進一步發揮工會的橋梁和紐帶作用，更好地為房地產經濟的發展服務。全年共收到各基層工會撰寫科學發展觀、工會維權等學習體會文章和論文14篇。

二、深化民主管理，發揮工會組織職能作用

1．扎實抓好事務公開工作。局工會積極發揮工會的監督作用，認真落實事務公開，加強民主監督管理，指導局屬各單位開展事務公開工作。要求局屬各單位堅持“政務公開”制，及時向職工公開黨建、財務、職評、評先、考核、培訓等情況，并設立意見箱。如產權市場處在干部選拔、職稱評聘、評先評優、重大事項決策、業務招待費、職工福利等方面都以處務會、事務公開欄等不同形式及時公開，接受廣大干部職工的監督，受到廣大干部職工的好評。

2.認真開展民主評議工作。民主測評是密切干群、黨群關系，深化民主管理的有效形式和重要措施。年初產權市場管理處、市住房制度改革辦公室在開展民主評議領導干部工作過程中，做的扎實深入，一是內容全面，以領導干部的工作實績和廉潔自律為重點，涵蓋德、能、勤、績、廉五個方面。二是覆蓋面廣，所有副科級以上的中層領導干部都必須接受職工的評議，整個評議程序規范，精心組織，深受職工的好評。

論文關鍵詞：委托理論；尋租理論：道德風險；逆向選擇：經濟適用房

論文提要：隨著房地產市場的日益繁榮，房價居高不下是城鎮居民目前最為關注的問題，在這樣的條件下，如何解決低收入人群的住房問題，發揮經濟適用房應該發揮的作用，值得深入思考，本文希望從制度經濟學的角度，分析經濟適用房在開發建設過程中存在的問題，并提出相應的解決辦法，為經濟適用房的開發建設提供更多的建議，

一、經濟適用房的產生和發展

1998年國務院在《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設》文件中第一次提出了經濟適用房的概念。這份文件同時明確提出：要建立和完善以經濟適用房為主體的多層次城鎮住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，即高收入者購買或租賃市場價格商品住房，中低收入者購買經濟適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經濟適用房由地方政府統一組織建設，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關優惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經濟適用房作為我國住房供應新體系的重要組成部分，主要是通過某種政策傾斜來擴大住房供給，以解決中低收入家庭住房問題。經濟適用住房的作用主要應體現在：解決部分中低收入家庭的住房問題；優化房地產市場供應結構：平抑商品房價格的不合理上漲；促進居民住房消費i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進城郊結合部等特殊區域的發展。

但是，在經濟適用房建設以及銷售的實際操作過程中，它的作用并沒有得到充分發揮，更重要的是，它并沒有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現狀是，經濟適用房并沒有很好地體現經濟和適用的特點，和普通商品房沒有太大的區別：且真正需要經濟適用房的低收入人群并沒有享受到經濟適用房應給予他們的福利。

一、問題概說

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產生既定力和約束力，無效合同不產生法律效力。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”《民法通則》第五十五條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。”這是《民法通則》規定的有效合同標準。判定一個合同是否具有法律效力，應主要依據上述《民法通則》所規定的條件，當事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。

房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價金的合同。其中負轉移房屋所有權義務的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務的他方當事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規定，還應當受《城市房地產治理法》、《土地治理法》等的規范和治理。《城市房地產治理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。”第六十條第三款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產治理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地治理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地治理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”此處的“應當”應理解為強制性規范，說明房地產物權的變動以登記為成立要件。

實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。假如出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。