房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告范文精選

近幾年以來(lái)樓市經(jīng)歷了一輪大起大落,商品房銷(xiāo)售峰點(diǎn)分別在的9、10月份以及今年3月份至今,而低谷則主要在今年下半年。一方面,今年由于股市觸底致使整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷;另一方面,國(guó)內(nèi)為抑制房?jī)r(jià)不理性上漲,政府出臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而今年底政府做出相應(yīng)政策刺激過(guò)度下行的樓市,使得今年房地產(chǎn)市場(chǎng)未像預(yù)期那樣步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期,需求方即時(shí)走出觀望,今年積壓的銷(xiāo)售潛力迅速推動(dòng)樓市進(jìn)入新一輪銷(xiāo)售高峰,房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)。

自20今年下半年起,多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)商品房的銷(xiāo)售,采取帶看房團(tuán)看房的方式而非像XX年商品房銷(xiāo)售火爆時(shí)期一樣坐等購(gòu)房者前去案場(chǎng),此后多家房地產(chǎn)媒介開(kāi)通了看房直通車(chē),拉攏大批量的客戶集中到樓盤(pán)案場(chǎng)看房并且起到明顯的引導(dǎo)效應(yīng),以此激發(fā)客戶的購(gòu)房信心。那么消費(fèi)者需求情況究竟如何?對(duì)此,筆者采集了自今年9月份至今年6月份錫城某看房團(tuán)的部分消費(fèi)者需求調(diào)查問(wèn)卷,并對(duì)此進(jìn)行了分析。

為了更實(shí)際的體現(xiàn)目前開(kāi)縣購(gòu)房主體的需求情況,本調(diào)查報(bào)告采用抽樣調(diào)查的方法共采集有效樣本251份,調(diào)查對(duì)象全部為準(zhǔn)購(gòu)房客戶,購(gòu)房目的包括購(gòu)買(mǎi)婚房、改善性住房、投資性購(gòu)房(出租、轉(zhuǎn)售)等,并且根據(jù)開(kāi)縣商品房網(wǎng)上信息平臺(tái)有關(guān)商品房成交數(shù)據(jù),從供需兩方面來(lái)說(shuō)明開(kāi)縣商品房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)群體現(xiàn)狀。

第一部分調(diào)查報(bào)告主體內(nèi)容分析

購(gòu)房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購(gòu)房目的傾向于剛性需求,并且多數(shù)為首次置業(yè),可接受房?jī)r(jià)范圍一般在30-50萬(wàn)元之間,在購(gòu)房決定性因素中首要考慮的為房?jī)r(jià)因素。置業(yè)者意向購(gòu)買(mǎi)高層以及多層建筑形式的商品房居多,戶型一般為二室一衛(wèi)以及三室一衛(wèi)或三室二衛(wèi),面積段分布以80-143.999平米為主。考慮小區(qū)周邊設(shè)施主要為超市、幼兒園、醫(yī)院、銀行等,而較低程度的去注重會(huì)所等商務(wù)設(shè)施。

從調(diào)查結(jié)果來(lái)看,影響購(gòu)房者購(gòu)房的決定性因素中最為主要的因素為房?jī)r(jià),86.5%的看房者會(huì)考慮房?jī)r(jià)因素;其次為地段、交通、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施以及房屋質(zhì)量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。

各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府、相關(guān)工作部門(mén)：

根據(jù)縣人民政府《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房整改相關(guān)事宜的專(zhuān)題會(huì)議紀(jì)要》和縣紀(jì)委《關(guān)于縣審計(jì)局移送經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售中有關(guān)問(wèn)題的調(diào)查報(bào)告》文件精神，結(jié)合中介公司開(kāi)元房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)洋川鎮(zhèn)古城路經(jīng)濟(jì)適用房評(píng)估情況，，經(jīng)縣委、縣政府研究，對(duì)我縣經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行清理整改，特通知如下：

一、要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識(shí)

經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房政策是國(guó)家為了解決低收入群體住房問(wèn)題的民生措施，各單位部門(mén)要高度重視、提高認(rèn)識(shí)，在經(jīng)濟(jì)適用房的審批上要嚴(yán)把“入口”關(guān)，對(duì)把關(guān)不嚴(yán)的單位和個(gè)人要嚴(yán)格問(wèn)責(zé)；已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房者所在單位要進(jìn)行核查，對(duì)不符合購(gòu)買(mǎi)條件而違規(guī)購(gòu)買(mǎi)的要嚴(yán)格清退。

二、本次經(jīng)濟(jì)適用房的清理整改方針

按照屬地管理原則，堅(jiān)持誰(shuí)申報(bào)、誰(shuí)審核、誰(shuí)整改，涉及到的各單位要密切配合；按照退房或補(bǔ)差價(jià)的兩種方式進(jìn)行清理整改，如愿意購(gòu)買(mǎi)的按評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)款和房?jī)r(jià)款后頒發(fā)商品房證件，房屋可進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。如不愿購(gòu)買(mǎi)的，按原價(jià)退換購(gòu)房款，裝修裝飾款不退還。選擇任何途徑處理都需要提供購(gòu)房者簽字并按手印的書(shū)面承諾，存檔備查；如需退款的，縣財(cái)政暫時(shí)借款回購(gòu)，短期內(nèi)在購(gòu)房款中歸還借款；補(bǔ)繳的資金分別由住建局和國(guó)土局收繳后上交國(guó)庫(kù)，專(zhuān)款用于保障性安居工程建設(shè)。

20*年，我縣物價(jià)部門(mén)在國(guó)家、省價(jià)格主管部門(mén)的指導(dǎo)下，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下和縣直各有關(guān)部門(mén)的大力支持下，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，緊緊圍繞為*縣域經(jīng)濟(jì)服務(wù)的目標(biāo)、加快樹(shù)立*發(fā)展新形象服務(wù)這個(gè)主題，清費(fèi)減負(fù)，強(qiáng)化環(huán)境建設(shè)，圍繞價(jià)格熱點(diǎn)、難點(diǎn)，整頓規(guī)范價(jià)格秩序，不斷提高調(diào)控監(jiān)管水平，確保價(jià)格總水平基本穩(wěn)定，為促進(jìn)和諧*建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)。物價(jià)檢查全年共檢查單位39個(gè)，查處違紀(jì)金額23.1萬(wàn)元，清退0.41萬(wàn)元，接受價(jià)格舉報(bào)27件，價(jià)格咨詢(xún)35人。價(jià)格管理共承辦上級(jí)文件62件，發(fā)文47件。收費(fèi)管理上，對(duì)全縣所有行政事業(yè)單位收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行了清理，共清理項(xiàng)目885項(xiàng)，廢止收費(fèi)項(xiàng)目22個(gè)，全年辦理認(rèn)證評(píng)估案件226件。制作了《*物價(jià)》四期（每季度一期），在全縣范圍內(nèi)，印制下發(fā)了涉農(nóng)收費(fèi)和價(jià)格公示牌，積極開(kāi)展20*年“價(jià)格誠(chéng)信”單位創(chuàng)建活動(dòng)，并評(píng)選出4家縣級(jí)“價(jià)格誠(chéng)信”單位，促進(jìn)了我縣經(jīng)濟(jì)繁榮和社會(huì)進(jìn)步。主要工作如下：

一、物價(jià)檢查工作。

1、加強(qiáng)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管，整頓和規(guī)范市場(chǎng)價(jià)格秩序，加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)督檢查

①、加強(qiáng)農(nóng)副食品市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管工作。為防范囤積居奇、哄抬物價(jià)等價(jià)格違法行為出現(xiàn)，維護(hù)市場(chǎng)正常價(jià)格秩序，我們多次聯(lián)合縣工商、農(nóng)業(yè)、質(zhì)檢等部門(mén)對(duì)我縣各農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、三大超市（名人、名大、好利來(lái)）進(jìn)行巡查，嚴(yán)防價(jià)格異動(dòng)。同時(shí)啟動(dòng)價(jià)格預(yù)警機(jī)制和價(jià)格日?qǐng)?bào)制度，每天對(duì)各農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超市的主要農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行巡查，并要求各市場(chǎng)做好明碼標(biāo)價(jià)，便于群眾監(jiān)督和選擇。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，我縣農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)量基本能滿足群眾需求，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)價(jià)格違法行為

②、20*年初冰雪災(zāi)害和5•12四川汶川大地震后，為防止地震災(zāi)情對(duì)我縣市場(chǎng)價(jià)格造成波動(dòng)，我所按照國(guó)家和省、市關(guān)于加強(qiáng)抗震救災(zāi)期間價(jià)格監(jiān)管維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的要求，切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)測(cè)預(yù)警、宣傳引導(dǎo)和對(duì)交通運(yùn)輸、生活必需品的價(jià)格監(jiān)督檢查。緊急啟動(dòng)"一日一報(bào)"價(jià)格監(jiān)測(cè)制度，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)糧食、食用油、豬肉等副食品，藥品和建材、農(nóng)資等災(zāi)后重建物資的價(jià)格監(jiān)測(cè)，嚴(yán)防市場(chǎng)價(jià)格異動(dòng)。同時(shí)，組織力量加強(qiáng)市場(chǎng)價(jià)格巡查，嚴(yán)厲打擊利用災(zāi)情散布漲價(jià)謠言、哄抬價(jià)格、囤積居奇、價(jià)格欺詐等違法行為；并做好宣傳引導(dǎo)和商品價(jià)格信息工作，引導(dǎo)群眾保持理性消費(fèi)心理。除了以上的重點(diǎn)價(jià)格檢查外，我們還開(kāi)展了節(jié)假日市場(chǎng)價(jià)格檢查、3.15消費(fèi)者日物價(jià)宣傳活動(dòng)等工作，既規(guī)范了我縣市場(chǎng)價(jià)格秩序，又宣傳了價(jià)格政策法規(guī)，受到群眾的好評(píng)

2、搞好涉農(nóng)收費(fèi)和價(jià)格公示，加強(qiáng)農(nóng)資價(jià)格的監(jiān)管

一、個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)因素

1信用風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸的安全性與借款人的收入水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力及個(gè)人信用息息相關(guān)。目前，中國(guó)人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)提供的個(gè)人信用報(bào)告，借款人單位出具的收入證明，客戶經(jīng)理在調(diào)查過(guò)程中給出的信用評(píng)分是對(duì)借款人信用評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)指標(biāo)。個(gè)人征信系統(tǒng)是由中國(guó)人民銀行組織各商業(yè)銀行建立的個(gè)人信用信息共享平臺(tái)，該系統(tǒng)通過(guò)采集、整理、保存?zhèn)€人信用信息，為金融機(jī)構(gòu)提供個(gè)人信用狀況查詢(xún)服務(wù)。然而，由于借款人單位出具收入證明的隨意性，個(gè)人信用報(bào)告內(nèi)容比較簡(jiǎn)單、粗略，并且部分客戶沒(méi)有信用檔案，而目前的客戶信用評(píng)分也不能完全反映客戶的信用狀況，以上因素都導(dǎo)致銀行在防范個(gè)人消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)存在一定的先天不足。形成這種先天不足的原因除了部分人信用觀念淡薄、信用缺失外，另一重要原因還是由于我國(guó)目前尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，從而導(dǎo)致銀行與借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，借款人在向銀行申請(qǐng)借款時(shí)必定了解自己是否具有償還能力，從而會(huì)更多地提供對(duì)自己有利的信息，隱瞞那些對(duì)自己不利的信息或者不確定性因素。在個(gè)人消費(fèi)信貸市場(chǎng)中，信息不對(duì)稱(chēng)與信用缺失現(xiàn)象是緊密相連的。信息不對(duì)稱(chēng)是產(chǎn)生信用缺失現(xiàn)象的主要原因，信息不對(duì)稱(chēng)的存在必然導(dǎo)致信用缺失現(xiàn)象，而信用缺失的程度直接與市場(chǎng)中的信息不對(duì)稱(chēng)程度密切相關(guān)。因此，如果不能有效地解決信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，信用缺失現(xiàn)象將不可避免，必將引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。

2管理風(fēng)險(xiǎn)目前，我國(guó)商業(yè)銀行管理水平不高，缺乏個(gè)人消費(fèi)信貸方面的管理經(jīng)驗(yàn)。從風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)上看，過(guò)分追求資金運(yùn)營(yíng)的效益性，而對(duì)經(jīng)營(yíng)安全與風(fēng)險(xiǎn)防范的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足。為了完成既定的貸款和利潤(rùn)指標(biāo)，無(wú)視信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，違規(guī)操作、盲目發(fā)放貸款，導(dǎo)致不良貸款不斷增加。從貸前資信評(píng)估上看，尚未建立科學(xué)、完善的評(píng)估體系，往往依靠定性的、人為行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估大多是針對(duì)信貸業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)的，而對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等其他業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估還處于空白或者探討的過(guò)程中，對(duì)衍生金融工具、中間業(yè)務(wù)、電子銀行等新業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)更是缺乏監(jiān)控。這些問(wèn)題隨著個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，新產(chǎn)品的不斷產(chǎn)生而愈顯突出。從貸后跟蹤管理上看，信息缺乏與滯后導(dǎo)致貸款預(yù)警機(jī)制失靈。長(zhǎng)期以來(lái)，雖然商業(yè)銀行實(shí)行“審貸分離、分級(jí)審批”的信貸管理制度，但由于機(jī)構(gòu)崗位之間的分工不明、職責(zé)不清，對(duì)同一個(gè)借款人的信用信息資料分散在各個(gè)部門(mén)，未能建立起有效的溝通機(jī)制，難以實(shí)現(xiàn)信息資源共享。在貸后跟蹤管理上，經(jīng)常會(huì)因利益的交叉而導(dǎo)致權(quán)力制衡的失靈，如對(duì)保證金的管理上，會(huì)計(jì)部門(mén)與信貸業(yè)務(wù)部門(mén)的工作職責(zé)不清導(dǎo)致保證金賬戶失去監(jiān)控，出現(xiàn)余額不足或挪用現(xiàn)象。

3法律風(fēng)險(xiǎn)國(guó)外消費(fèi)信貸市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家都有龐大的消費(fèi)信貸法律體系，內(nèi)容豐富。這些法律一方面對(duì)消費(fèi)信貸參與各方的行為提供了參照標(biāo)準(zhǔn)，另一方面保護(hù)了參與者的利益，維護(hù)市場(chǎng)健康發(fā)展。我國(guó)的消費(fèi)信貸是從20世紀(jì)80年代中后期起步的，真正得到關(guān)注和重視是到90年代中期，發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，消費(fèi)信貸市場(chǎng)還很不發(fā)達(dá)。我國(guó)的消費(fèi)信貸法律不健全，國(guó)家尚未制訂統(tǒng)一、規(guī)范的具體針對(duì)整個(gè)消費(fèi)信貸的法律法規(guī)，尚未對(duì)消費(fèi)信息的披露和消費(fèi)信用的評(píng)估等做出規(guī)定。一般都是以國(guó)家下發(fā)的規(guī)范性文件和實(shí)行性的規(guī)范等來(lái)約束的，規(guī)定比較分散，至今并沒(méi)有一部統(tǒng)一的消費(fèi)信貸法律。我國(guó)關(guān)于信貸方面的法律法規(guī)有《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《票據(jù)法》和《貸款通則》等，這些法律法規(guī)是針對(duì)生產(chǎn)性貸款而立的，還沒(méi)有完全意義上的消費(fèi)性貸款法律法規(guī)，致使銀行開(kāi)辦個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)缺乏有力的法律保障，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題往往無(wú)所適從。在回收個(gè)人消費(fèi)信貸過(guò)程中，一旦出現(xiàn)貸款本息回收困難、涉及擔(dān)保保證的履行、抵押物的處理、質(zhì)押品的拍賣(mài)等問(wèn)題，缺乏強(qiáng)制性的法律保障，實(shí)際操作中極為困難。就汽車(chē)消費(fèi)信貸而言，汽車(chē)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在我國(guó)尚處于起步階段，我國(guó)的《貸款通則》、《擔(dān)保法》均未有針對(duì)汽車(chē)消費(fèi)信貸的相關(guān)立法、司法、執(zhí)法成套的法規(guī)。不僅商業(yè)銀行開(kāi)展汽車(chē)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)無(wú)法可依，而且一旦借款人故意或非故意的違約，就會(huì)出現(xiàn)耗時(shí)耗力，加大社會(huì)勞動(dòng)、執(zhí)行難的局面。國(guó)家對(duì)汽車(chē)消費(fèi)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)種類(lèi)也未規(guī)范統(tǒng)一，各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)還比較重，汽車(chē)抵押手續(xù)、法規(guī)不完善。這些在法律規(guī)范上的欠缺都成為消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)開(kāi)展中的障礙，使消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)處于無(wú)法可依的境地，對(duì)消費(fèi)信貸市場(chǎng)的完善也產(chǎn)生了負(fù)面的影響。

4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)作為零售業(yè)務(wù)的個(gè)人消費(fèi)信貸，其客戶分散，單筆貸款數(shù)額小，貸款時(shí)間跨度長(zhǎng)，操作環(huán)節(jié)多，業(yè)務(wù)量大，交易成本高，易受市場(chǎng)環(huán)境的變化而誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)隱患。如部分銀行在房地產(chǎn)熱潮中放低貸款門(mén)檻，很多不符合條件的人也貸到了款，在房?jī)r(jià)攀升的時(shí)候，借款人可通過(guò)賣(mài)房?jī)斶€貸款，但當(dāng)房?jī)r(jià)下滑、利率上調(diào)的時(shí)候，越來(lái)越多的借款人不堪重負(fù)，從而出現(xiàn)違約現(xiàn)象。同時(shí)消費(fèi)信貸中出現(xiàn)不良貸款后，由于我國(guó)消費(fèi)信貸法制建設(shè)和商品交易二級(jí)市場(chǎng)尚未完善，銀行欲將抵押物變現(xiàn)，需經(jīng)歷重重環(huán)節(jié)，層層收費(fèi)，還要投入大量的人力、物力、財(cái)力，最后導(dǎo)致成本過(guò)高。

二、防范和化解個(gè)人消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

以房養(yǎng)老———一種可行的養(yǎng)老路徑選擇

1．“以房養(yǎng)老”的界定

“以房養(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機(jī)構(gòu)（如銀行、保險(xiǎn)公司或房產(chǎn)機(jī)構(gòu)）訂立合同，把自己的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給銀行或特別設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）。特定機(jī)構(gòu)房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將其房屋的價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給老年人，一直延續(xù)到老年人去世。老年人在取得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)老年人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，從而取得房產(chǎn)升值部分的利益。

2．“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)

“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)主要來(lái)自?xún)煞矫妫阂皇巧芷诶碚摗Ｒ粋€(gè)理性消費(fèi)者追求其生命周期內(nèi)一生效用的最大化，而不僅考慮某一特定的消費(fèi)行為或項(xiàng)目的決策安排時(shí)個(gè)人效用最大化。即追求在個(gè)人生命周期各階段里，一生收入與一生支出兩者間的平衡。而“以房養(yǎng)老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將老人去世時(shí)房屋的剩余價(jià)值變現(xiàn)出來(lái)，并在老人有生之年消費(fèi)掉，從而實(shí)現(xiàn)房屋財(cái)富在老年人整個(gè)生命周期中的合理優(yōu)化配置。二是期貨期權(quán)理論。“以房養(yǎng)老”實(shí)質(zhì)上就是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權(quán)的老年人將住宅作為“期貨”，預(yù)售給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)或特定機(jī)構(gòu)，并從那里獲得固定的年（月）金，而此時(shí)老年人對(duì)該房產(chǎn)依然擁有居住權(quán)，直到老年人離開(kāi)人世，房產(chǎn)才進(jìn)行交割，所有權(quán)歸貸款機(jī)構(gòu)所有。

3．“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)