規劃土地用途范文精選

第一條為規范改變房屋用途的行為，維護市場經濟秩序，促進服務業發展，保障公平競爭，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》和《省城鄉規劃條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本規定。

第二條本規定適用于本市市區（鎮）劃定區域內利用現有房屋臨時改變用途從事商貿、物流、賓館、餐飲、娛樂、休閑等服務業經營活動的行為。

利用廠房、倉儲用房等房屋興辦信息服務、研發設計、創意產業等現代服務業的除外。

市區（鎮）具體區域的劃定分別由市規劃建設行政主管部門和所在鎮人民政府提出方案，報市人民政府批準。

第三條本規定所稱現有房屋，是指單位和個人在國有土地上依法建造或取得的住宅、辦公、廠房、倉庫、附屬用房和其他非經營性房屋。

第四條房屋所有人和使用人應當按照《國有土地使用證》和《房屋所有權證》所確定和記載的用途使用房屋。確需臨時改變現有房屋用途的，應當依法經市規劃建設、土地行政主管部門批準，并按規定繳納土地收益金。

摘要：隨著經濟全球化發展腳步的加快，中國經濟在整個全球化進程中扮演的角色也越來越重要，并且成為了世界上經濟急劇增長的國家之一。進入2006年后，國際資本更加頻繁地進入中國市場，特別是房地產市場，這不僅在一定程度上帶動了國內房地產市場的發展，也為房地產相關產業提供了巨大的機遇和挑戰，包括房地產估價行業。外資進入中國，不僅帶來了資金，也帶來了他們的價值觀、評價標準及體系等。就房地產估價行業而言，由于外資在進入一個陌生市場的時候，更傾向于他們所熟悉的、能給他們帶來“安全感”的東西，我們慣用的估價體系不一定能被外資所接受，可能在短期內不具備很強的競爭力；但是，我們也應該認識到，國外先進估價體系的引入帶給我們一次完善自身估價體系、學習國際通用估價語言的機會。當我們和世界用同樣的一種語言溝通的時候，我們對價值的把握才能更有效地表達出來。

本文通過介紹美國（MAI）估價體系在最高最佳使用分析及三種主要估價方法（市場比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結合案例分析，試圖比較中美兩國估價體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來一些啟示。

關鍵詞：最高最佳使用；假設空地；價外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值

1.最高最佳使用分析的定義

最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標的物業價值達到最大。物業是否達到最高最佳使用應從以下四個角度去衡量：

技術上可能（PhysicallyPossible）；

*區人民政府，市政府直屬各單位：

為嚴格執行建設用地用途管制制度，規范市城市規劃區內村集體公建項目改變批準用途行為，維護規劃管理和規劃實施的嚴肅性，根據有關法律法規規定，結合本市實際，現就*市城市規劃區內村集體公建項目用地改為三產項目用途提出如下處理意見。

一、適用范圍和對象

*年8月31日前市城市規劃區內已經批準供地、現已建成的村集體公建項目，在不嚴重影響城市規劃且符合消防、衛生、環保、水利、工商等相關要求的前提下，其用地改為三產用途的適用本意見。

二、出讓土地使用權改變用途的處置

*年7月19日以后至*年6月4日之前屬出讓土地使用權的村集體公建項目，經申請（或補辦申請，下同）且批準后，所占用的村集體留地指標按該項目實際改變用途部分的建筑面積分攤總用地面積的原則，重新調整其已使用村集體留地指標的類型，50%占用三產留地指標、50%占用公建留地指標，并按改變后的用途核（換）發《國有土地使用權證》。土地出讓年限按該宗地改變后的用途規定的最高年限扣除原用途已使用的年限確定。

一、切實加強國有土地使用權出讓交易管理

1、繼續深入貫徹執行經營性用地（含工業用地）百分之百招標拍賣掛牌出讓、房地產用地百分之百拍賣出讓的規定。各類開發建設用地，不得改變土地利用條件進行開發建設，確需改變土地利用條件進行開發建設的，必須報經縣人民政府批準，并按規定足額補交相應的出讓金，辦理相關用地手續后方可開工建設。

2、出讓土地使用權續期。原出讓年期達到規定的最高年限的，須在原使用期屆滿前一年提出申請，符合城市規劃的按規定程序辦理土地使用權續期手續；原出讓年期達到規定的最高年限，因土地使用權轉讓用于房地產開發的，可由開發人提出申請，并按規定程序辦理土地使用權續期手續；原出讓年期未達到規定的最高年限且在申請時符合城市規劃要求的，報經批準并按規定補交出讓金后，辦理續期手續。土地使用期限屆滿，若不符合規劃經批準收回土地使用權時，應對地上建（構）筑物給予補償。逾期未申請及不符合城市規劃和因債務糾紛被法院查封的，一律不得辦理續期手續。

3、土地使用權人依法申請改變土地用途的，應先征得土地出讓人和規劃部門同意，報經縣人民政府批準并以辦理時批準的用途按市場價評估減去辦理時原用途按市場價評估的差價交清土地出讓金后，辦理改變用途手續。凡因公共利益需要和城市規劃調整需收回土地使用權的，按剩余年限的市場價評估協商并經批準，對原土地使用者予以補償后收回土地使用權，納入政府土地儲備。凡非經營性用地改變為經營性用地的，原則上由政府收回土地使用權納入儲備庫，按原用途的市場評估價（包括其它資產）對土地使用權人予以補償，經縣人民政府批準不納入土地儲備的，按辦理時原用途市場價和改變用途后市場價評估的差價繳清土地出讓金，辦理改變用途手續。未開發利用的劃撥土地申請改變用途，一律由政府收回后公開出讓，其劃撥土地取得成本退還給原土地使用者。

4、出讓土地使用權人申請轉讓的，必須達到法定轉讓條件，并繳清相關稅費，經審核后辦理轉讓手續。因法院和仲裁裁決引起出讓土地使用權轉讓的，依法辦理轉讓手續，未繳清土地出讓金的，由受讓人足額繳納后方可辦理轉讓登記。

5、嚴格土地使用權抵押管理。凡依法取得的出讓土地使用權，在繳清土地出讓金和稅費辦理土地登記后，可辦理土地抵押手續。劃撥土地不得單獨設定抵押權，可隨地上建筑物設定抵押，但必須報經原土地登記機關批準后辦理抵押登記。以優惠價格取得的各類用地（含工業用地），不得以土地單獨設定抵押，確需抵押的，需報經政府批準，且設定抵押的總金額不得超過原以優惠價取得土地時繳納的土地價款。對改變土地利用規劃條件的項目，在未完善土地手續、補繳土地出讓金之前，一律不得辦理抵押。

為深入貫徹落實《**市區國有土地租賃暫行辦法》，完善土地有償使用制度，嚴肅城市規劃和土地管理規劃，促進土地資源優化配置和合理利用，根據市委、市政府提出的“先清理，后規范”的總體要求和統一部署，決定自2005年3月起集中半年左右的時間，在市區范圍內集中開展一次國有土地擅自出租改變用途專項整治活動。特制定如下實施方案：

一、開展專項整治活動的重要意義和指導思想

在市區集中開展國有土地擅自出租改變用途專項整治活動，是認真貫徹落實國務院《關于深化改革，嚴格土地管理的決定》和市委常委會，市政府第十六次常務會議精神的一項重大舉措。扎實履行國有土地租賃工作職責，深入開展好本次專項整治活動，既是進一步深化土地市場治理整頓，促進市區土地市場進一步規范、有序、健康、協調發展的需要，也是確保我市城市規劃的有效實施，防止國有資產流失，維護國家和人民群眾利益，促進公開、公平、公正的市場環境穩健運行的迫切要求。文秘部落

本次國有土地租賃專項整治活動的指導思想是以國務院《深化改革嚴格土地管理的決定》、《浙江省國有土地租賃暫行辦法》、《**市區國有土地租賃暫行辦法》等法律法規為指導，認真貫徹市委、市政府“先清理、后規范”，逐步開展市區國有土地租賃專項清理工作，通過“補辦一批、租賃一批、執法一批”妥善處理歷史遺留問題的精神，把國有土地租賃專項整治活動作為當前一個時期的重點，堅持服從和服務于市委、市政府工作的大局，正確履行職責，依法行政，更好地實施土地政策，強化規劃監管，搞好市場服務，保證土地市場平穩、規范運行。

二、開展專項整治的范圍和目標

本次專項整治的范圍是根據《**市區國有土地租賃暫行辦法》中規定的：行政劃撥土地上從事商業服務業、娛樂業、金融保險業、餐飲旅館業、交通運輸業等經營性用地及所涉建筑物、構筑物；擅自改變用途為經營性用地的出讓土地及所涉建筑物、構筑物；在批準的有效時限內臨時使用的經營性用地及所涉建筑物、構筑物；以劃撥方式取得國有土地使用權，已不再符合《劃撥用地目錄》的土地及所涉建筑物、構筑物。