房產(chǎn)投資成本

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房產(chǎn)投資成本范文第1篇

1．項(xiàng)目規(guī)模。首先，投資工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模的大小，往往關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和比例關(guān)系的協(xié)調(diào)，所以項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模，應(yīng)首先適應(yīng)國家、地區(qū)、行業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的需要。其次，市場需求因素，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品最終是要走向市場的，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，項(xiàng)目的規(guī)模必須符合預(yù)期的市場供求關(guān)系。再次，生產(chǎn)技術(shù)和工藝水平因素，項(xiàng)目規(guī)模必須符合社會實(shí)際條件，如果技術(shù)和工藝跟不上，勞動生產(chǎn)力就會拖后腿，影響項(xiàng)目建設(shè)，帶來經(jīng)濟(jì)損失。接著，物資來源與供應(yīng)水平因素，在確定項(xiàng)目規(guī)模的同時(shí)，需要考慮物資供應(yīng)水平能否達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)的要求。最后，其它因素，包括地質(zhì)、路網(wǎng)、通信、環(huán)境保護(hù)等也會影響到項(xiàng)目規(guī)模的確定。

2．建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)制定。建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)是指建設(shè)項(xiàng)目所選用或者需要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)水平。建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括項(xiàng)目規(guī)模、總面積、工藝設(shè)備、國標(biāo)類型、配套設(shè)施、勞動生產(chǎn)率等。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)選定的合理與否，直接決定了其對成本的控制能否到位。在選擇建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)把著適用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則。對于個(gè)別特例項(xiàng)目以及高新技術(shù)項(xiàng)目，可稍微提高標(biāo)準(zhǔn)。

3．建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)選擇。建設(shè)地點(diǎn)選擇包含兩層意思，一方面是指大的區(qū)域的選擇，另一方面是指具置的選擇。在進(jìn)行區(qū)域選擇的時(shí)候，考慮的主要因素有國家的發(fā)展規(guī)劃、與原材料的距離、與工業(yè)區(qū)及生活區(qū)的距離等幾方面。而對具置的選擇，主要考慮的因素則包括：區(qū)位、面積、水文地質(zhì)氣候條件、拆遷安置情況、交通運(yùn)輸條件、水、電供應(yīng)條件、環(huán)境保護(hù)條件、生活設(shè)施依托條件及施工條件來考慮。

4．生產(chǎn)工藝和平面布置方案的確定。所謂生產(chǎn)工藝，指的是在生產(chǎn)某件產(chǎn)品時(shí)所采用的固定的工藝流程和方法。工藝流程指的是原料或半成品成為產(chǎn)品或加工品的過程中所經(jīng)歷的生產(chǎn)加工手段。一般以先進(jìn)適用和經(jīng)濟(jì)合理作為評判工藝可行性的依據(jù)。平面布置方案設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是合理的布置建設(shè)用地內(nèi)的主要及臨時(shí)建筑物、道路、材料倉庫，需要根據(jù)建設(shè)用地的實(shí)際情況，同時(shí)結(jié)合周圍已有的條件，考慮生產(chǎn)工藝流程，盡可能的利用原有建筑以節(jié)約成本，以確定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案對于降低工程成本有著巨大的作用。5．設(shè)備的選用。在進(jìn)行設(shè)備選型時(shí)，必須遵守的基本原則就是要滿足工藝要求。然后，要綜合全面考慮其購買成本及使用成本，盡量選擇低耗高效、易于操作及維護(hù)簡便的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。

二、投資決策階段成本管理的主要內(nèi)容

1．投資估算。在進(jìn)行擬建項(xiàng)目的前期工作時(shí)，計(jì)算出這個(gè)項(xiàng)目所需全部建設(shè)資金大體數(shù)額的過程，稱為投資估算。在項(xiàng)目的前期，分析擬建項(xiàng)目是否具有可行性時(shí)，主要通過項(xiàng)目建議書及可研報(bào)告來實(shí)現(xiàn)，而投資估算正是其中分析其經(jīng)濟(jì)合理性的主要依據(jù)，意義重大。經(jīng)批準(zhǔn)的投資估算所確定的項(xiàng)目投資額一般為最高限額，到后期的任何階段，均不得超過此限額。所以投資估算須具備一定的準(zhǔn)確性，不然的話，不僅會對投資決策造成影響，而且會影響到后面的設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算及建造過程中的成本管理工作。

2．可行性研究。可行性研究是指通過收集擬建項(xiàng)目在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會等方面的相關(guān)資料，研究其是否具有技術(shù)上的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)上的合理性以及實(shí)施的可行性，并進(jìn)行方案比較，找出各方案的優(yōu)劣所在，同時(shí)分析和預(yù)測擬建項(xiàng)目建成后對有關(guān)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境方面的能夠起到怎樣的促進(jìn)，并敲定最佳投資方案，供決策者選擇，為投資決策提供依據(jù)。無論是新建、改建還是擴(kuò)建項(xiàng)目都能夠應(yīng)用可行性研究。未來的情況原本是未知的，但通過準(zhǔn)確的可行性研究可以使未知的情況定性甚至定量，減少投資決策時(shí)未知的影響因素，幫助決策者作出正確決策，使投資項(xiàng)目的收益得到保證。同時(shí)，可行性研究不僅僅可以作為建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，而且在編制設(shè)計(jì)文件、籌資融資、簽訂合同、政府審批、組織施工、安排進(jìn)度、竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目后評價(jià)時(shí)都需要可行性研究作為參考。

3．財(cái)務(wù)評價(jià)。財(cái)務(wù)評價(jià)研究的對象是整個(gè)工程項(xiàng)目，研究內(nèi)容是項(xiàng)目的全部財(cái)務(wù)收入和支出，根據(jù)我國現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)制度和市場行情，分析研究項(xiàng)目的是否具備足夠的盈利和償債能力，從財(cái)務(wù)角度評價(jià)其可行性。由于財(cái)務(wù)評價(jià)只是從投資人的角度來分析項(xiàng)目的效益和風(fēng)險(xiǎn)，所以是微觀層面的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。財(cái)務(wù)評價(jià)的作用非常廣泛，可以計(jì)算出財(cái)務(wù)的盈利能力供投資人參考，在融資時(shí)也可幫助投資人制定決策，是制定資金計(jì)劃的主要參考依據(jù)，同時(shí)還可用于協(xié)調(diào)企業(yè)與國家利益之間的矛盾。財(cái)務(wù)評價(jià)的程序?yàn)椋孩偈煜そㄔO(shè)項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目建設(shè)的目的、意義、要求、建設(shè)條件和投資環(huán)境，做好市場調(diào)查研究和預(yù)測、項(xiàng)目技術(shù)水平研究和設(shè)計(jì)方案分析。②收集、整理和計(jì)算有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和參數(shù)，包括項(xiàng)目投入物和產(chǎn)出物的價(jià)格、費(fèi)率、稅率、匯率、生產(chǎn)負(fù)荷及基準(zhǔn)收益率等；項(xiàng)目建設(shè)期間分年度投資支出額和項(xiàng)目投資總額；項(xiàng)目資金來源方式、數(shù)額、利率、償還時(shí)間，以及分年還本付息數(shù)額；項(xiàng)目生產(chǎn)期間的分年產(chǎn)品成本；項(xiàng)目生產(chǎn)期間的分年產(chǎn)品銷售數(shù)量、營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和營業(yè)利潤及其分配數(shù)額。③根據(jù)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表④運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)與相關(guān)參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)值，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，得出結(jié)論。

4．不確定性分析。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中不能缺少了不確定性分析。因?yàn)轫?xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)是投資決策的主要依據(jù)之一，其主要是以項(xiàng)目總投資、建設(shè)期、年銷售收入、年經(jīng)營成本、年利率和設(shè)備殘值等已知、確定的指標(biāo)值為基礎(chǔ)，即使某個(gè)指標(biāo)值是估計(jì)或預(yù)測的，也認(rèn)為是可靠、有效的。但實(shí)際上，所有這些數(shù)據(jù)都只是對未來的預(yù)測，都有可能發(fā)生變化。人類無論怎樣預(yù)測未來，都不可能百分百準(zhǔn)確，因此所有的項(xiàng)目，所有的要素都存在一定的不確定性，但是這種不確定性的程度也有區(qū)別，因此在投資決策階段，我們要明確各種不確定性因素對擬建項(xiàng)目未來收益的影響程度，以測算項(xiàng)目承受變化的能力，幫助我們做出正確決策。

不確定性分析的方法有：①盈虧平衡分析，其中的不確定因素為項(xiàng)目投產(chǎn)后的產(chǎn)銷量，目的是計(jì)算得出使項(xiàng)目盈利與虧損到達(dá)平衡狀態(tài)時(shí)的產(chǎn)銷量，并分析產(chǎn)銷量的變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的影響程度，進(jìn)而推斷項(xiàng)目的面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其承受能力，供決策者參考。②敏感性分析，其目的是找出對項(xiàng)目影響最大的敏感因素，其方法是通過分析對比各不確定性因素變動時(shí)，對項(xiàng)目的總體指標(biāo)數(shù)據(jù)的影響程度，影響最大的即為目標(biāo)對象。

房產(chǎn)投資成本范文第2篇

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前,必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算,計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià)),以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。

2.配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi),學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強(qiáng),標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出,一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%。

3.管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好,對正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度,還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn),建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度,加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè),使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計(jì)資料的真實(shí)、可靠,促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素,在保證成本會計(jì)工作質(zhì)量的前提下,合理地設(shè)置會計(jì)機(jī)構(gòu),配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作,大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來,形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體實(shí)際,確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對象。

對于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代的多功能小區(qū),其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際,研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算,利于管理”的原則。一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時(shí),應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素,分別做如下處理:一般的開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概(預(yù))算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對象;同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目,如果開竣工時(shí)間相近,又由同一施工隊(duì)伍施工,可以合并為一個(gè)成本核算對象;對個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項(xiàng)目首先要分批分期,在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟(jì)用途和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)分類,對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施,應(yīng)單設(shè)成本對象核算,這樣就會形成多個(gè)成本核算對象。

3.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目。

正確劃分成本項(xiàng)目,如:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定:開發(fā)成本屬一級科目,在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要,確定成本項(xiàng)目,進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多,對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用,特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)盡量合并;對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的,還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算,以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。超級秘書網(wǎng)

4.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。

對于單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對象簡單,歸集成本費(fèi)用就容易得多,通過分配間接計(jì)入成本對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜,成本核算對象比較細(xì)化,很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本核算對象,就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配,再間接地歸集到各個(gè)成本核算對象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用,其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配,而對于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算,然后按各個(gè)成本對象和對應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。例如:大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算對象直接歸集項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用;土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)日常發(fā)生的成本費(fèi)用可不按成本對象直接分配,而在此成本明細(xì)科目中分細(xì)目歸集,每月末按各成本對象的實(shí)際占地面積計(jì)算比例分?jǐn)偖?dāng)期所發(fā)生的費(fèi)用,在分配時(shí)無需按細(xì)目分?jǐn)?若成本管理需要可以再按細(xì)目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用中的現(xiàn)場管理性費(fèi)用則按各成本對象的建筑面積計(jì)算比例分?jǐn)偂．?dāng)月發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用,其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實(shí)際發(fā)生額計(jì)算比例分?jǐn)?對于預(yù)付款項(xiàng)中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項(xiàng),應(yīng)直接進(jìn)入成本項(xiàng)目歸集,并及時(shí)取得發(fā)票;對于工程決算后欠付的款項(xiàng)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)預(yù)提,包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。

房產(chǎn)投資成本范文第3篇

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會計(jì)政策 成本模式計(jì)量

理論上講，隨著近年來我國投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值持續(xù)增長、其賬面凈值顯著低于公允價(jià)值現(xiàn)象，采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會給企業(yè)帶來較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計(jì)量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對有關(guān)會計(jì)政策及會計(jì)政策選擇的動因進(jìn)行深入的了解。

一、投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策選擇原因分析

首先，會計(jì)計(jì)量與報(bào)告中的主觀性。會計(jì)計(jì)量與報(bào)告過程是人們主觀地期望以貨幣計(jì)量為手段，并用一些特定的方法對會計(jì)對象加以反映，以提供與會計(jì)管理相關(guān)的較為可靠地信息。由于會計(jì)計(jì)量與報(bào)告中存在的主觀性特點(diǎn)，就使得財(cái)務(wù)人員可能對通過以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會計(jì)政策選擇。

其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營狀況等條件的不同，為促使會計(jì)信息恰當(dāng)?shù)姆从称髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準(zhǔn)則、制度等目的，留給會計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會計(jì)政策的選擇。

二、現(xiàn)階段我國投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析

了解了投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會計(jì)準(zhǔn)則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：

（一）成本模式的選擇對稅收更有利

成本模式計(jì)量時(shí)可以通過計(jì)提折舊抵銷的所得稅此時(shí)必須繳納。由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”這一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動不計(jì)稅，但卻不能計(jì)提折舊抵稅。

（二）公允價(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”； “已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。可見，企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢。

（三）公允價(jià)值模式的應(yīng)用不具備完全市場條件

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。”準(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。

三、完善投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策選擇的方向

（一）完善會計(jì)準(zhǔn)則與政策法規(guī)

新會計(jì)準(zhǔn)則體系改革的方向是國際會計(jì)準(zhǔn)則相趨同的會計(jì)準(zhǔn)則體系。當(dāng)前，我國市場經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件是：資本市場建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟(jì)的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會計(jì)政策選擇權(quán)還需要循序漸進(jìn)。首先，會計(jì)準(zhǔn)則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會計(jì)政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準(zhǔn)則落后于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動管理中；再次，加強(qiáng)會計(jì)信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會計(jì)信息披露中的人為操縱和尋租行為。

（二）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會計(jì)政策選擇中的相關(guān)權(quán)力

會計(jì)政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對相關(guān)的各方在索取權(quán)問題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會計(jì)政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會計(jì)政策選擇的建議權(quán)；董事會由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會理所當(dāng)然的享有會計(jì)政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

四、結(jié)束語

企業(yè)無論采用公允價(jià)值計(jì)量模式還是成本計(jì)量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場環(huán)境,可操作性不強(qiáng),等等。成本計(jì)量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法,會計(jì)處理相對比較簡單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進(jìn)行利潤操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計(jì)量模式預(yù)計(jì)將會在很長一段時(shí)間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。

參考文獻(xiàn)：

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[2]朱蓮美,李高波.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式差異及影響分析[J].財(cái)會通訊，2007，（06）

房產(chǎn)投資成本范文第4篇

新準(zhǔn)則對投資的會計(jì)處理進(jìn)行了重新分類，將原來一個(gè)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——投資》中的內(nèi)容，分為《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第2號———長期股權(quán)投資》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第22號———金融工具確認(rèn)和計(jì)量》兩部分。新準(zhǔn)則與原投資準(zhǔn)則中的長期股權(quán)投資相比，主要變化有：

1.初始計(jì)量中的情況多元化。

長期股權(quán)投資的初始投資成本分別按企業(yè)合并和非企業(yè)合并兩種情況確定，企業(yè)合并又分為同一控制下的企業(yè)合并和非同一控制下的企業(yè)合并。

2.后續(xù)計(jì)量中成本法的適用范圍變化。

下列情況下企業(yè)應(yīng)運(yùn)用成本法核算長期股權(quán)投資：投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的長期股權(quán)投資；投資企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長期股權(quán)投資。

新準(zhǔn)則既擴(kuò)大又縮小了成本法適用范圍。說擴(kuò)大了其適用范圍，是因?yàn)樾聹?zhǔn)則要求投資企業(yè)對能夠向被投資單位實(shí)施控制（持有50%以上表決權(quán)）的長期股權(quán)投資采用成本法進(jìn)行核算，只是在編制合并報(bào)表時(shí)按權(quán)益法進(jìn)行調(diào)整。說縮小了適用范圍，是因?yàn)閷τ谕顿Y企業(yè)對被投資單位不具有共同控制或重大影響的長期股權(quán)投資，新準(zhǔn)則不再像舊準(zhǔn)則那樣一律采用成本法，而是區(qū)分是否可以可靠地獲取公允價(jià)值，只有對那些在活躍市場中沒有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長期股權(quán)投資才采用成本法。

3.計(jì)提的減值準(zhǔn)備不得轉(zhuǎn)回。

當(dāng)長期股權(quán)投資的可收回金額低于其賬面價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)將長期股權(quán)投資的賬面價(jià)值減計(jì)至可收回金額，減計(jì)的金額確認(rèn)為長期股權(quán)投資減值損失，計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)計(jì)提相應(yīng)的長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備。長期股權(quán)投資減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。

長期股權(quán)投資準(zhǔn)則的實(shí)例處理

興業(yè)公司為一家上市公司，2007年該公司發(fā)生的與投資相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下，假設(shè)不考慮增值稅以外的其他流轉(zhuǎn)稅：

1.2007年1月1日，興業(yè)公司以房產(chǎn)和舊設(shè)備向振華公司投資（二者屬于同一控制下的兩個(gè)公司），占振華公司60%的股權(quán)，投資時(shí)振華公司所有者權(quán)益的賬面價(jià)值為14000萬元。投資時(shí)興業(yè)公司資本公積為500萬元，盈余公積為200萬元。該房產(chǎn)的賬面原價(jià)為8000萬元，已計(jì)提累計(jì)折舊500萬元，已計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元，公允價(jià)值為7600萬元。舊設(shè)備的原值220萬元，已提折舊20萬元，公允價(jià)值200萬元。

2.接上面1，假如2007年1月1日，興業(yè)公司以房產(chǎn)和舊設(shè)備向振華公司投資（二者不屬于同一控制的兩個(gè)公司），占振華公司60%的股權(quán)。其余情況相同。

3.興業(yè)公司2007年4月1日與三和公司的原投資者a公司簽訂協(xié)議（興業(yè)公司和三和公司不屬于同一控制下的公司），興業(yè)公司以自產(chǎn)產(chǎn)品（非應(yīng)稅消費(fèi)品）和承擔(dān)a公司的短期還貸款義務(wù)換取a持有的三和公司股權(quán)。興業(yè)公司投出存貨的不含稅公允價(jià)值為500萬元，增值稅85萬元，賬面成本400萬元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為50萬元，承擔(dān)歸還貸款義務(wù)200萬元，興業(yè)公司占三和公司70%的股權(quán)。

4.接上面3，如果興業(yè)公司與三和公司屬于同一控制下的公司，占三和公司70%的股權(quán)，投資時(shí)三和公司的所有者權(quán)益賬面價(jià)值為1000萬元。投資時(shí)興業(yè)公司資本公積為100萬元，盈余公積為50萬元。其余情況相同。

案例解析：1.興業(yè)公司的會計(jì)處理：

借：固定資產(chǎn)清理7500萬元累計(jì)折舊520萬元固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元

貸：固定資產(chǎn)8220萬元借：長期股權(quán)投資8400萬元（14000×60%）

貸：固定資產(chǎn)清理7500萬元

資本公積900萬元。

注：同一控制下的企業(yè)合并，合并方以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額（14000×60%）作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。

2.借：固定資產(chǎn)清理7500萬元累計(jì)折舊520萬元固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元

貸：固定資產(chǎn)8220萬元

借：長期股權(quán)投資7800（200+7600）萬元

貸：固定資產(chǎn)清理7500萬元

營業(yè)外收入300萬元。

注：非同一控制下的企業(yè)合并，合并成本為購買方在購買日為取得對被購買方的控制權(quán)而付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價(jià)值。企業(yè)合并成本是公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，貸記“營業(yè)外收入”，或借記“營業(yè)外支出”等科目。

3.借：長期股權(quán)投資785萬元(500+85+200)

貸：短期借款200萬元主營業(yè)務(wù)收入500萬元應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）85萬元

借：主營業(yè)務(wù)成本350萬元

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備50萬元

貸：庫存商品400萬元。

注：新準(zhǔn)則對于存貨，例如庫存商品、材料等稅法上界定的視同銷售，都要按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》的要求，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，不再按成本結(jié)轉(zhuǎn)。

4.借：長期股權(quán)投資700萬元（1000×70%）資本公積85萬元

貸：短期借款200萬元主營業(yè)務(wù)收入500萬元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）85萬元

借：主營業(yè)務(wù)成本350萬元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備50萬元

貸：庫存商品400萬元。

注：同一控制下的企業(yè)合并，按賬面價(jià)值計(jì)入長期股權(quán)投資成本，借貸差額計(jì)入“資本公積”或留存收益科目，不像非同一控制下的企業(yè)合并，將差額計(jì)入“營業(yè)外收入”或“營業(yè)外支出”科目。

成本法下新長期股權(quán)投資準(zhǔn)則與稅法差異

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2000〕118號）文件規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。

業(yè)務(wù)1中，應(yīng)納稅所得額=固定資產(chǎn)的應(yīng)納稅所得額（公允價(jià)值7600-賬面價(jià)值7300-減值準(zhǔn)備200）+設(shè)備的應(yīng)納稅所得額（公允價(jià)值200-賬面價(jià)值200）=100（萬元）。該筆業(yè)務(wù)產(chǎn)生財(cái)稅差異100萬元，納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)做納稅調(diào)增100萬元。

業(yè)務(wù)2中，應(yīng)納稅所得額＝7600-7500=100（萬元），會計(jì)上的損益為300萬元，產(chǎn)生的財(cái)稅差異為固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備200萬元。如果資產(chǎn)不計(jì)提減值準(zhǔn)備，非同一控制下以固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對外投資，由于采用了公允價(jià)值，則不會產(chǎn)生財(cái)稅差異。所以，這一點(diǎn)不同于業(yè)務(wù)1的財(cái)稅差異處理。

房產(chǎn)投資成本范文第5篇

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)項(xiàng)目;投資費(fèi)用構(gòu)成;投資費(fèi)用全過程控制 ；工程造價(jià)全過程控制。

Abstract: a real estate projects of investment costs various content. In the current housing project development competitive situation, real estate projects to the investment costs accurate analysis and formulate the whole process of the investment costs and project cost control scheme is very important.

Key words: real estate projects; Investment costs constitute; Investment cost control process; Project cost control process.

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號： 一、前言 構(gòu)成房產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用的內(nèi)容繁多。在目前房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)競爭激烈的情況下，對房產(chǎn)項(xiàng)目的投資費(fèi)用準(zhǔn)確分析，制定合理的全過程投資費(fèi)用及工程造價(jià)控制方案至關(guān)重要。房產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用及工程造價(jià)的全過程控制，是在項(xiàng)目進(jìn)行中，根據(jù)實(shí)際情況（如簽約和各種工程合同）變化，不斷進(jìn)行變更調(diào)整，隨時(shí)掌握項(xiàng)目的成本變化情況，控制項(xiàng)目投資費(fèi)用構(gòu)成及利潤合理調(diào)整的重要參考。

二、房產(chǎn)項(xiàng)目的投資費(fèi)用構(gòu)成

以河北省某精裝住宅項(xiàng)目為參考，其房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要由以下幾部分構(gòu)成：

三、房產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用的全過程控制

（一）土地獲得前

在獲取房產(chǎn)項(xiàng)目土地前，要預(yù)測土地獲取價(jià)格=周圍同類樓盤銷售價(jià)格-房產(chǎn)項(xiàng)目投資成本（上述二~十項(xiàng)費(fèi)用，即不含土地的費(fèi)用）-合理的凈利潤。

（二）項(xiàng)目開工前控制

1、通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)院。通過限定鋼筋含量和混凝土含量等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行建筑安裝工程造價(jià)的控制。

2、通過招標(biāo)選擇優(yōu)秀的工程監(jiān)理公司。了解待選的監(jiān)理公司的信譽(yù)、人員素質(zhì)、工作業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量、管理辦法、檢驗(yàn)手段等多方面的情況，擇優(yōu)而定。

3、通過招標(biāo)選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的工程施工企業(yè)，了解待選的施工企業(yè)資質(zhì)及資信情況、施工單位人員及管理水平、施工單位資金情況、施工單位機(jī)械設(shè)備情況。

4、力爭減免相關(guān)規(guī)費(fèi)

（三）項(xiàng)目施工過程中的控制

1、合理控制工期

特別是控制相關(guān)節(jié)點(diǎn)工期，如開工、+0.00、銷售開盤節(jié)點(diǎn)、結(jié)構(gòu)封頂、主體結(jié)構(gòu)完成、室外總體完成、項(xiàng)目綜合驗(yàn)收、交房等。

2、合理控制質(zhì)量

通過基礎(chǔ)驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、結(jié)構(gòu)封頂驗(yàn)收、主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收至過程驗(yàn)收，將質(zhì)量問題減少到最小或最少程度，從而減少整治、返工等方面的時(shí)間。

3、合理控制工程變更

施工階段的造價(jià)控制就是要控制合同價(jià)。而合同價(jià)的突破，主要在于變更，因此控制合同價(jià)必須首先控制變更工程。

4、合理控制撥付工程款

嚴(yán)格按合同規(guī)定審核每筆進(jìn)度付款，從而降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，達(dá)到控制成本的目的。

5、合理控制甲供材料

通過招標(biāo)形式，對相關(guān)甲供材（材料和設(shè)備）進(jìn)行貨比三家。通過甲供材管理辦法，嚴(yán)格控制施工單位對甲供材的領(lǐng)用數(shù)量，達(dá)到控制成本的目的。

6、嚴(yán)格做好銷售面積計(jì)算

7、力爭減免先關(guān)規(guī)費(fèi)

（四）項(xiàng)目完成后的控制

特別是在工程結(jié)算、決算以及審計(jì)時(shí)，嚴(yán)格控制項(xiàng)目總費(fèi)用，一般力爭不突破項(xiàng)目原有的總預(yù)算。

四、工程造價(jià)的全過程有效控制

所謂工程造價(jià)的全過程有效控制，就是在建設(shè)程序的各個(gè)階段，采用一定的方法和措施將工程造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍和核定的造價(jià)限額以內(nèi)。有效地控制工程造價(jià)應(yīng)體現(xiàn)以下三項(xiàng)原則：

1、以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)全過程造價(jià)控制。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占到建筑安裝工程費(fèi)的1%，但正是這1%的費(fèi)用對于工程造價(jià)的影響度占到了75%以上。要有效地控制建設(shè)工程造價(jià)，就應(yīng)將工程造價(jià)管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到工程建設(shè)前期。

2、實(shí)施主動控制。工程造價(jià)控制不僅僅要反映投資決策，反映設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，被動地控制工程造價(jià)；更要能動地影響投資決策，影響設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，主動地控制工程造價(jià)。

3、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)的最有效地手段。要有效地控制工程造價(jià)，應(yīng)以組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等多方面采取措施。從組織上采取措施，包括明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，明確造價(jià)控制者及其任務(wù)；從技術(shù)上采取措施，包括重視設(shè)計(jì)多方案選擇，嚴(yán)格審查監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能性；從經(jīng)濟(jì)上采取措施，包括動態(tài)地比較造價(jià)的計(jì)劃值和實(shí)際值，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用支出，采取對節(jié)約投資的有力獎勵(lì)措施等。

五、結(jié)束語

房產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用分析與利潤估算，是房產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)投資決策的依據(jù)；項(xiàng)目費(fèi)用的前期控制，是房產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)貼近市場，即使調(diào)整的依據(jù)；項(xiàng)目費(fèi)用的過程控制，是房產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)考核公司部門和員工的依據(jù)；項(xiàng)目費(fèi)用的最終控制，是房產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)綜合評價(jià)項(xiàng)目的依據(jù)；工程造價(jià)的全過程有效控制，是取得較好投資效益的基礎(chǔ)。總之，房產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用的全過程控制的優(yōu)劣，是衡量一個(gè)房產(chǎn)公司的成功標(biāo)志。

參考文獻(xiàn)

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[2]郝建新。 美國工程造價(jià)管理 天津：南開大學(xué)出版社，2002