商品房建設標準

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商品房建設標準范文第1篇

    根據(jù)市政府《關于修改〈上海市房地產轉讓辦法〉的決定》（市政府第89號令）、《關于同意調整商品房預售應達到工程進度標準的批復》（滬府〔2000〕60號）規(guī)定，自2000年10月1日起，本市執(zhí)行新的“商品房預售應達到的工程進度標準”（以下簡稱新標準）。現(xiàn)就嚴格執(zhí)行新標準的有關問題通知如下：

    一、市政府《關于同意調整商品房預售應達到工程進度標準的批復》（滬府〔2000〕60號）規(guī)定的商品房預售應達到的標準（即新標準）為：七層以下（含七層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封項；八層以上（含八層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于七層）。

    二、2000年6月20日前取得《建設工程施工許可證》的商品房項目，在2000年12月31日前申請商品房預售的，仍按調整前的工程進度標準（商品房建筑安裝工程的總投資已經完成25％以上，或者商品房的建筑基礎工程已經驗收合格）執(zhí)行；在2001年1月1日后，申請商品房預售，執(zhí)行新標準。

    三、2000年6月21日后取得《建設工程施工許可證》的商品房項目，申請商品房預售的，均須執(zhí)行新標準。

    四、市區(qū)（縣）房地產管理部門應嚴格按照新標準核發(fā)商品房預售許可證。

    1．2000年6月20日前已實際開工，但未取得《建設工程施工許可證》的項目，申請商品房預售的，執(zhí)行新標準。

    2．2000年6月20日前已取得《建設工程施工許可證》，但2000年12月31日前未達到“商品房建筑安裝工程的總投資已經完成25％以上，或者商品房的建筑基礎工程已經驗收合格”標準的，不得核發(fā)預售許可證。

    3．按新標準核發(fā)預售許可證的商品房項目，實行受理發(fā)證和現(xiàn)場鑒證分離，市區(qū)（縣）房地產管理部門不再對工程進度進行現(xiàn)場勘查；工程進度由企業(yè)委托有資質的房地產測繪機構現(xiàn)場鑒證，并由測繪機構出具鑒證結果書面報告。

    4．按新標準核發(fā)預售許可證的商品房項目，在房地產測繪機構對工程進度現(xiàn)場鑒證的同時，企業(yè)還應委托該測繪機構對房屋的暫測面積進行測量，作為商品房預售合同的面積依據(jù)。

    五、按新標準申請商品房預售須提交的材料，仍按《關于加強商品房預售管理若干問題的通知》（滬房地開〔1997〕935號）規(guī)定辦理，其中第6點“建筑工程質量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎驗收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明”，改為“房地產測繪機構出具的工程進度現(xiàn)場鑒證報告”；第12點“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表”，改為“商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表（含暫測面積測繪成果報告）。

    六、房地產開發(fā)企業(yè)申請商品房預售的，應如實提交相關材料。凡提供虛假材料的，取得商品房預售許可證，一經發(fā)現(xiàn)，由房地產管理部門予以糾正，收回已核發(fā)的商品房預售許可證；已經發(fā)生預售的，視作無證預售，按《上海市房地產轉讓辦法》第五十條第（四）項規(guī)定處罰。

    七、房地產測繪機構出具的現(xiàn)場鑒證報告與事實不符的，由房地產管理部門按相應的資質管理規(guī)定處理。

商品房建設標準范文第2篇

房地產開發(fā)企業(yè)的商品房成本結轉有兩種方法，一是在商品房竣工驗收辦理決算后把歸集的開發(fā)成本按一定標準分配結轉到商品房中去。二是在商品房銷售以后才把已銷商品房成本結轉到銷售成本中去。商品房的成本結轉既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點：

1.成本構成的不可分割性。商品房的開發(fā)從決策立項到房屋交付使用，成本的歸集分配大致分兩個階段。第一階段從立項、土地址用、拆遷安置、工程勘探、規(guī)劃設計、基礎設施配套建設到建筑施工前的各項稅費都是以開發(fā)項目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積）作為標準分配的，這一階段成本通常稱為前期開發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標或發(fā)包開始到工程竣工驗收辦理決算為止。由于現(xiàn)行國家法規(guī)不允許房地產開發(fā)企業(yè)從事工程施工，這就需要將建設工程招標或發(fā)包出去，所以第二階段開發(fā)成本也稱建筑安裝成本。第一階段按土地面積（或建筑面積）分攤的前期開發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本，就構成了商品房直接開發(fā)成本。當然在整個開發(fā)期間還會發(fā)生人員工資、辦公費、籌資費等間接開發(fā)成本，也要按適當標準分配到建設工程中去。但不論是直接開發(fā)成本，還是間接開發(fā)成本，都無法按樓層或戶型來確定成本。

2.成本與售價的不配比性。一般商品的售價總是圍繞成本上下波動，而商品房卻不同，商品房成本形成是整體的，成本載體是整個建設工程，但銷售時是按樓層或戶型為單位的。從單個樓層或戶型看，售價明顯不與成本配比。如同一結構（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點所決定的。但銷售時，底層售價反而高于高層。如果開發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差很大。

3.商品房價格的不確定性。商品房的建設在工藝上與一般建設工程是相同的。不過，一般建設工程是根據(jù)“買主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決算后，收入即可實現(xiàn)。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價格，只有與“買主”簽訂購銷合同后銷售才能成立。

二、商品房成本結轉的方法

財務會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商品房作為獨立的產品按時確認收入的實現(xiàn)和進行成本的結轉。但現(xiàn)行成本結轉方法又都是按獨立產品作為計量單位結轉的。所以現(xiàn)行成本結轉方法不能適應商品房開發(fā)與銷售這一特殊業(yè)務的經濟內容，使房地產企業(yè)的成本結轉處于無序狀況，歸納起來大致有三種情況。

1.有些企業(yè)按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本，隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價受樓層、朝向因素影響，售房價格差異很大，采用上述分攤方法，計算出的經營成果會嚴重失真。

2.有些企業(yè)通過確定系數(shù)的方法，根據(jù)總成本按樓層面積和系數(shù)計算出各樓層成本，再根據(jù)各層成本按建筑面積計算出平方米建筑面積成本，進而計算每個戶型成本。這種方法，首先是確定系數(shù)的依據(jù)尚無科學標準，全憑人為估算，其次對于朝向不同的樓層，售價差異也大，所以提供的財務信息也會失真。

商品房建設標準范文第3篇

1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。

根據(jù)最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設者是否符合國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》確定的房地產開發(fā)企業(yè)設立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發(fā)企業(yè)”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設者是否房地產開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發(fā)企業(yè)建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發(fā)企業(yè)建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關。對此處所謂的“房地產開發(fā)企業(yè)”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發(fā)企業(yè)。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業(yè)在實體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發(fā)現(xiàn)其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現(xiàn)售處理，筆者認為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預售的初衷：允許房地產開發(fā)商預售商品房是為了房地產開發(fā)企業(yè)能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關規(guī)定調整，其結果是區(qū)分預售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發(fā)經營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據(jù)國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規(guī)劃設計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發(fā)主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發(fā)經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定的內容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責任分配給房地產開發(fā)商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認其無效。如此補充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

商品房建設標準范文第4篇

摘要:城鎮(zhèn)商品房日常消防安全管理存在問題，從建筑消防設施、物業(yè)管理服務單位履職、建筑工程前期審核與備案及竣工消防驗收與備案等方面分析了存在隱患的成因，提出了消除隱患的建議

關鍵詞:商品房；建筑消防設施；物業(yè)管理

目前商品房消防設施建設和管理問題非常突出，嚴重危及到廣大人民群眾的生命財產安全，必須采取切實的措施加以解決。筆者近十年一直從事建筑工程設計消防審核和日常消防監(jiān)督，就結合實踐，談談當前城鎮(zhèn)商品消防安全隱患成因和對策。

1城鎮(zhèn)商品房消防設施建設和管理存在的突出消防安全隱患

當前城鎮(zhèn)商品房消防設施建設和管理主要存在以下突出安全隱患：一是有的商品房建設完工后，居民入住幾年后還未申請消防驗收；二是有的商品房未辦理消防審核審批手續(xù)，房屋已完工并有居民入住；三是有的商品房經過消防機構審核驗收合格后，由于管理不力，造成室內消火栓箱內無栓口、水帶、水槍及無滅火器材，建筑物火災自動報警和自動噴水滅火系統(tǒng)損壞，不能正常工作和使用;

2 城鎮(zhèn)商品房存在消防安全隱患的主要因素

2.1 開發(fā)商圖贏利，重效益，嚴重忽視消防安全。

一些開發(fā)商只顧計算房屋開發(fā)成本，縮減消防設施建設等的投入，更有甚者居然搞移花接木，在進行工程報審時，各類消防設施設計齊全，達到國家相關技術標準規(guī)范的規(guī)定 ，工程竣工后經消防部門驗收一通過，就把室內消火栓系統(tǒng)的水槍、水帶和建筑物配置的滅火器等拆下，轉移到新開發(fā)的商品房去應付驗收，拆東墻補西墻。一些開發(fā)商在進行成片的小區(qū)開發(fā)時，開發(fā)的建筑工程動工快、進展迅速，房屋賣出去了資金回籠了，而配套的消防水源、消防通道等小區(qū)消防基礎設施就不完善了，從而就欠下了一筆消防設施歷史帳，給開發(fā)小區(qū)自身消防安全留下了先天性的火災隱患。

2.2 物業(yè)管理機制和措施不健全，造成消防安全管理失控漏管。

物業(yè)管理作為社會服務管理行業(yè)，在我國現(xiàn)階段管理還不規(guī)范，物業(yè)管理人員認識不到位，造成包括建筑內消防設施和建筑物外環(huán)境消防基礎設施等建筑公共消防設施日常管理和維護保養(yǎng)措施不落實，導致消防安全管理失控漏管現(xiàn)象存在。

2.3 部分建筑工程設計、施工不按照國家相關消防技術標準規(guī)范執(zhí)行。

有些設計單位急于承攬業(yè)務，以開發(fā)商為中心，開發(fā)商怎么說他就怎么干，根本不管消防設計規(guī)范的具體規(guī)定。在設計中，人為將消防設施刪掉或打規(guī)范的插邊球；一些設計單位注重建筑室內消防設施設計，而忽視建筑所在區(qū)域的消防基礎設施的規(guī)劃、設計。在消防工程施工中有些消防工程施工隊伍專業(yè)技術人員水平低，對國家消防技術標準規(guī)范不了解，不按規(guī)程和設計施工，造成技術性錯誤；有的消防工程施工單位為了達到工程中標目的，盡力壓低報價，采用不符合標準的材料施工和施工中偷工減料，致使消防設施本身成為不安全隱患；另外，工程監(jiān)理工作不規(guī)范，監(jiān)理不到位，施工現(xiàn)場無人管理，消防工程隱蔽部分施工監(jiān)督不到位或無人監(jiān)督，也是造成消防設施施工質量問題的主要因數(shù)之一。

2.4 消防監(jiān)督措施不到位，消防工程建設監(jiān)督不力，存在執(zhí)法手軟現(xiàn)象。

由于消防警力不足等原因，消防部門對建筑工程消防監(jiān)督大多限于工程設計方案、施工圖紙審核和工程竣工驗收，而平時對工程建設施工期間現(xiàn)場監(jiān)督檢查缺少，管理不落實，有些監(jiān)督人員專業(yè)技術水平不高，對一些與規(guī)范不相符合的施工把關不嚴，使消防設施建設監(jiān)督失控漏管，在工程竣工驗收時也未嚴格按照設計審核的意見驗收。

3消除城鎮(zhèn)商品房火災隱患的幾點對策

商品房消防安全隱患，嚴重危及到廣大人民群眾的生命財產安全，必須采取切實的措施加以解決，“安居”才能“樂業(yè)”，一個人一生也許只購賣一套住房，購買的住房消防設施不完善，日常消防安全管理不到位，如果發(fā)生事故，那將是“辛苦幾十年，一把火回到解放前”，后果是殘酷的，教訓是深刻的。所以，筆者認為要杜絕以上安全隱患，必須做到以下幾點：

3.1 加強物業(yè)管理，落實消防設施日常維護保養(yǎng)措施。

目前，商品房開發(fā)建設主要有幾種情況，一是沿街道建設房屋，建設完后房屋銷售給居民，后期就無管理單位及人員；二是小區(qū)開發(fā)建設，工程完工后有物業(yè)管理公司管理。對于第一種情況，應成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會成員組成防火安全委員會，負責管理居住建筑房屋消防設施和日常消防安全巡查、檢查。對于第二種情況，現(xiàn)在開發(fā)的居住房屋較多，實行物業(yè)管理公司管理，進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，要求負責對小區(qū)包括建筑消防設施、建筑區(qū)域消防基礎設施等在內的建筑公共性設施的管理、維護、保養(yǎng)，負責提供消防安全防范服務和小區(qū)日常消防安全巡查、檢查，確保各項消防設施的完整好用。

3.2 加強設計、施工隊伍管理，嚴格按照國家消防技術標準規(guī)范設計和施工。

對建筑設計人員、施工隊伍技術人員進行消防技術標準規(guī)范培訓學習，了解掌握規(guī)范和國家的相關政策法規(guī)，設計單位應當建立消防設計責任制，法定代表人負責組織本單位的消防設計管理工作，檢查審核消防設計質量，技術負責人應當把消防設計納入工程設計審核范圍，凡不符合消防技術標準的工程不應簽發(fā)和出圖紙資料。施工單位必須按照批準的消防設計圖紙施工安裝，不的得擅自改動。

3.3 加強消防監(jiān)督檢查，嚴格消防執(zhí)法。

各級公安消防機構要加強對商品房消防設施建設的執(zhí)法監(jiān)督工作，嚴格按照國家消防技術規(guī)范把好審核和驗收關，在嚴格把好商品房建筑消防基礎設施驗收關的同時，特別加強對開發(fā)小區(qū)公共消防基礎設施建設的審驗把關，保障城市消防規(guī)劃的實施和落實；杜絕一切消防執(zhí)法人員在消防設施建設上的違法違規(guī)、失職行為，為建筑工程消防設施建設營造一個良好的消防安全內環(huán)境，確保商品房屋消防設施這一建筑和區(qū)域自防自救的生命線得到保障。

4結束語

總之，當前城鎮(zhèn)商品房屋消防安全隱患整治工作雖然復雜而艱巨，只要各級各部門高度重視，采取積極有效的果斷措施，商品房屋消防安全隱患一定能逐步減少或消除，人民居住場的所消防安全狀況一定會得到很大的改觀，人民才更加“安居”與“樂業(yè)”。

參考文獻

商品房建設標準范文第5篇

為進一步規(guī)范商品房預售行為，保障商品房預售當事人的合法權益，現(xiàn)就貫徹《上海市房地產轉讓辦法》，加強商品房預售管理的若干問題通知如下：

一、市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）負責核發(fā)外銷商品房、外資內銷商品房預售許可證；浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局、各區(qū)（縣）房屋土地管理局、房產管理局、崇明縣建委（以下簡稱區(qū)縣房地產管理部門）負責核發(fā)內資內銷商品房預售許可證。

房地產開發(fā)企業(yè)需預售內資內銷商品房的，應當向項目所在地的區(qū)縣房地產管理部門提出申請；房地產開發(fā)企業(yè)需預售外銷商品房、外資內銷商品房的，應直接向市房地局提出申請。

對未按照《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條以及本通知規(guī)定核發(fā)的商品房預售許可證，由市房地局予以糾正。

二、房地產開發(fā)企業(yè)在商品房未經初始登記領取房地產權證（俗稱“大產證”）前，銷售商品房的行為均系商品房預售行為，必須持有商品房預售許可證。

未依法取得商品房預售許可證而以預訂、預約、認購、定購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為，由市房地局或區(qū)縣房地產管理部門依據(jù)《上海市房地產轉讓辦法》第五十條第一款第四項的規(guī)定予以處罰。

無證預售外銷商品房、外資內銷商品房的，由市房地局予以處罰；無證預售內資內銷商品房的，由區(qū)縣房地產管理部門予以處罰。

三、申請預售商品房須提交下列材料：

1.申請報告。申請報告須寫明申請預售的商品房基本情況，包括具體座落，申請預售的房屋面積、幢數(shù)、編號等和申請預售的理由；

2.《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》；

3.土地使用權出讓合同和房地產權證；

4.建設工程規(guī)劃許可證；

5.建設工程施工許可證；

6.建筑工程質量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎驗收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25％以上的證明；

7.與本市注冊的銀行簽訂的預售款監(jiān)管協(xié)議；

8.水、電、煤等配套已落實的有關證明；

9.與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；

10.商品房預售方案。內容包括：商品房座落、結構、裝修與設備標準，預售計劃、預售價格、地點與方式、交付使用日期等內容；

11.房屋使用公約、與所聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務合同、物業(yè)公司的資質證書；

12.商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表；

13.經審核批準的自制商品房預售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預售合同示范文本的書面承諾；

14.申請預售時上月的房地產開發(fā)經營月報表；

外資企業(yè)還須提供外資委的企業(yè)批準證書。

四、市房地局、區(qū)縣房地產管理部門在受理商品房預售申請前，應將有關商品房預售條件、預售申請應提交的材料、核發(fā)商品房預售許可證程序及時限明確告之申請人；受理商品房預售申請后，應對提交的各項材料的真實性、合法性、時效性進行審核，并對施工現(xiàn)場查勘，符合商品房預售條件的，自受理之日起10日內核發(fā)商品房預售許可證；不符合商品房預售條件的，自受理之日起10日內作出不準預售的決定并書面通知商品房預售申請人。

核發(fā)商品房預售許可證的同時，應將準予預售的商品房及經審核批準的自制商品房預售合同樣本或采用商品房預售合同示范文本的書面承諾抄告交易管理部門。

五、關于商品房轉讓合同1.商品房轉讓合同分為商品房預售合同、商品房出售合同。商品房預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付后可直接辦理過戶手續(xù)；商品房出售合同適用于未經預售階段的商品房現(xiàn)房（竣工驗收合格取得房地產權證的商品房，下同）銷售。

商品房預售、出售合同示范文本由市房地局制定、市工商局監(jiān)制，分為《上海市內銷商品房預售合同》、《上海市外銷商品房預售合同》、《上海市內銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡稱97版合同文本）。

2.房地產開發(fā)企業(yè)預售、出售商品房時，應當參照97版合同文本與承購人簽訂商品房預售、出售合同。也可以采用97版合同文本與承購人簽訂商品房預售、出售合同。

企業(yè)參照97版合同文本自制合同文本的（以下簡稱自制合同），在申請商品房預售時（或出售前）應送審。自制合同的審核由市房地局委托市房地局法律顧問室審核。

3.房地產開發(fā)企業(yè)在1998年5月31日前可以繼續(xù)采用根據(jù)滬房地交（1995）387號文規(guī)定由市房地局印制、市工商局監(jiān)制的商品房預售、出售標準合同文本（以下簡稱95版合同文本）與承購人訂立合同。

1997年5月31日前，預售商品房采用95版合同文本訂立合同的，仍需按合同本身約定在房屋交付使用后簽訂出售合同，方能辦理過戶手續(xù)。

1997年6月1日后預售商品房采用95版合同文本訂立合同的，在直接辦理預售商品房過戶手續(xù)時，須提交有關合同雙方當事人對交易行為最后確認的書面材料。

4.房地產開發(fā)企業(yè)預售外銷商品房簽訂的預售合同須經上海市公證處公證。

5.97版合同文本由各房地產交易中心向社會公開發(fā)售，購買對象與購買份數(shù)不予限制。

六、申請與核發(fā)商品房預售許可證的其它管理要求：

1.1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權建造的內資內銷商品房，有完整的建設用地劃撥手續(xù)、市商品房建設計劃批文，可視作符合了《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條第（一）、（二）款規(guī)定。

2.商品房預售申請人必須與土地使用權出讓合同的受讓人一致，商品房預售申請人是項目公司的，項目公司的組成人須與受讓人一致。

3.若干個房地產開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)的商品房，可以項目為單位核發(fā)一張商品房預售許可證，也可以合作各方所占份額核發(fā)多張商品房預售許可證。

4.申請商品房預售的建筑面積不得大于土地使用權出讓合同約定的房屋建筑面積。

5.已核發(fā)商品房預售許可證的、在建的房屋建設工程按規(guī)定轉讓的，受讓方須持市房地局核發(fā)的同意轉讓批復、轉讓合同及受讓方的房地產權證申請變更商品房預售許可證。

6.商品房預售許可證正、副本由市房地局統(tǒng)一印制。核發(fā)商品房預售許可證時，正本發(fā)給一份，副本可根據(jù)申請人需要一式多份，正副本具有同等效力。