房地產(chǎn)開發(fā)的原則

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房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；行業(yè)理論；影響因素

房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)中最活躍的部分，為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，屬于消費(fèi)與投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過熱引發(fā)了國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的強(qiáng)化，與此同時(shí)，外資不斷涌入更是將房地產(chǎn)市場引向白熱化。我國商品房的銷量不斷攀升，但是其閑置率也隨之增加，造成了天量不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。這種情況的發(fā)生主要受兩方面的影響，即宏觀經(jīng)濟(jì)體制和價(jià)格形成機(jī)制。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法實(shí)施有效的成本控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本較高，缺乏下調(diào)售價(jià)的空間。在這種背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著資源整合的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)的微利化必然到來，伴隨而來的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與市場競爭的形態(tài)與模式發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本進(jìn)行控制已經(jīng)成為必然趨勢，并進(jìn)而提高土地資源的利用率，減少風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)理論概論

1 房地產(chǎn)行業(yè)特性分析

房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，屬于不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上屬于土地及其上面附著的永久性建筑，在法律上屬于財(cái)產(chǎn)。土地具有多重特性，即可承受性、非移動(dòng)性、不可滅失性、差異性以及使用方式和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性等。房地產(chǎn)具備自然和經(jīng)濟(jì)上的兩方面特性，自然特性有耐用性、非移動(dòng)性、效用多層次性等；經(jīng)濟(jì)特性則包括稀缺性、高投入性、資本消費(fèi)兩重性等。房地產(chǎn)市場是指各種房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系之和，分為房地產(chǎn)一級市場、房地產(chǎn)二級市場和房地產(chǎn)三級市場。受土地和房地產(chǎn)特性的影響，房地產(chǎn)市場也有自己的行業(yè)特性，共分為五點(diǎn)：不完全競爭性；局部性與區(qū)域性；專業(yè)性；強(qiáng)法律性；流通方式多樣化。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容和特性

作為一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，房地產(chǎn)開發(fā)意味著對土地和房屋進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)、改造和再開發(fā)。通過對城市地塊進(jìn)行改造，有計(jì)劃的安排房屋建設(shè)，并開展?fàn)I銷和物業(yè)管理，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，并能實(shí)現(xiàn)與社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)有房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩方面內(nèi)容，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、土地的征收與拆遷、“水通、電通、路通和場地平整”、項(xiàng)目的施工、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有四個(gè)階段，即投資規(guī)劃與決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及房屋租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)具有自己的特性，即綜合性（開發(fā)關(guān)系的廣泛性、項(xiàng)目操作上的復(fù)雜性、環(huán)節(jié)和設(shè)計(jì)部門的繁多性等）、開發(fā)過程的長期性、開發(fā)的時(shí)序性、開發(fā)的強(qiáng)地域性和投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本組成及所受影響因素

1 成本組成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括兩方面，即開發(fā)成本和費(fèi)用。開發(fā)成本包括土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用；費(fèi)用則包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2 成本影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本受到諸多方面的影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、內(nèi)部可控因素等各類直接和間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，必須考慮風(fēng)險(xiǎn)問題、工期長短、質(zhì)量情況、設(shè)計(jì)方案和銷售策略的制定，需要建立整體而系統(tǒng)的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是項(xiàng)目決策，即從企業(yè)自身的資金情況、融資能力和管理水平等入手，評測項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以確定房地產(chǎn)開發(fā)的成本與收益；其次，功能標(biāo)準(zhǔn)直接影響成本控制，即根據(jù)地塊和市場需求設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的功能情況；第三，工期長短也是成本控制的重要部分；第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)是成本控制的中樞，即通過對資金的管理運(yùn)作、安全保障、資金回款進(jìn)度等進(jìn)行成本優(yōu)化。

3 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制原則

成本控制就是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行控制，以保障成本降低和效益提升。房地產(chǎn)開發(fā)需要全面控制，即全程控制和全員控制。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有綜合性與系統(tǒng)性的特點(diǎn)，需要遵循以下原則，即開源與節(jié)流相平衡的原則、項(xiàng)目目標(biāo)管理原則、“責(zé)任-權(quán)利-利益”的結(jié)合原則、項(xiàng)目和市場的動(dòng)態(tài)控制原則、開發(fā)各環(huán)節(jié)的節(jié)約原則以及積極的例外管理原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中應(yīng)采取的措施

1 選項(xiàng)與立項(xiàng)階段的開發(fā)成本控制

一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施是以企業(yè)盈利為目的的，因此在選項(xiàng)與立項(xiàng)階段對預(yù)期的收入、成本、風(fēng)險(xiǎn)和利潤等應(yīng)該進(jìn)行可行性分析。從財(cái)務(wù)的角度，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分為內(nèi)部收益率等核心指標(biāo)和總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)等參考指標(biāo)。在房地產(chǎn)這個(gè)不完全競爭市場中，相對于成本而言，收益所受影響較大。財(cái)務(wù)人員要做好事前控制，在成本估算中細(xì)化會(huì)計(jì)分類。財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)部門需要對房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，密切關(guān)注建筑原材料與工程造價(jià)變動(dòng)的新動(dòng)態(tài)。優(yōu)化資金鏈，控制好現(xiàn)金流，為提高資金利用率進(jìn)行規(guī)劃。

2 設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是投資控制的重要階段，房屋建筑設(shè)計(jì)的節(jié)約是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視設(shè)計(jì)方案的合理性，保障設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)的保守性和不配套性，避免施工中出現(xiàn)變更與返工情況的出現(xiàn)。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，還要對工程新增費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審核。首先，引入設(shè)計(jì)的競爭機(jī)制，實(shí)施工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度；其次，加大與設(shè)計(jì)部門的技術(shù)溝通，嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)人員的技術(shù)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行明確；第三，以價(jià)值工程的方法為指導(dǎo)，平衡房地產(chǎn)功能與工程造價(jià)；第四，做好設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，避免施工過程中發(fā)生工程變更事故。

3 基建階段的成本控制

遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律，及時(shí)總結(jié)基建方面的經(jīng)驗(yàn)，對工序的開展及時(shí)優(yōu)化。對基建階段出現(xiàn)的臨時(shí)性支出做好管理，實(shí)行工作責(zé)任制。水通、電通、路通和場地平整雖然具有工期短和質(zhì)量要求低的特點(diǎn)，但是完全可以按照市場行情安排，以總價(jià)招標(biāo)的方式進(jìn)行處理。基建過程中，必須依靠市場規(guī)律辦事，規(guī)范競爭秩序，建立起完善的招投標(biāo)制度。與此同時(shí)，對招投標(biāo)過程進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，避免發(fā)包腐敗的產(chǎn)生。在施工階段，控制工程變更所造成的影響，對承包商索賠要求進(jìn)行審核，管理好建筑材料和施工設(shè)備的采購。當(dāng)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)劃的完成情況，對驗(yàn)收單進(jìn)行細(xì)心管理，避免忽略甩項(xiàng)的發(fā)生。

4 優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)

優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)是成本控制中的核心，需要對全員進(jìn)行控制，以目標(biāo)管理為導(dǎo)向。目前國內(nèi)工程項(xiàng)目管理存在諸多問題，項(xiàng)目管理方式落后，引發(fā)了房屋單位成本上升的問題。目前常見的工程項(xiàng)目管理模式有常規(guī)單一項(xiàng)目管理模式、常規(guī)多項(xiàng)目操作模式（工程部下轄項(xiàng)目組、項(xiàng)目公司制和項(xiàng)目經(jīng)理部的架構(gòu)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)特點(diǎn)選擇相應(yīng)的工程項(xiàng)目管理模式。

5 創(chuàng)新施工技術(shù)，優(yōu)化施工工藝

重視技術(shù)創(chuàng)新，將數(shù)學(xué)優(yōu)選法運(yùn)用到施工工藝的各環(huán)節(jié)中，以達(dá)到縮短工期，提升工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。在室內(nèi)整體施工和室外整體施工中，充分運(yùn)用新技術(shù)、新材料和新工藝，獲取成品房價(jià)格競爭上的優(yōu)勢。

結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今背景之下，必須做好成本控制工作，樹立成本控制的整體性和系統(tǒng)性原則。以市場化經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，有效解決成本控制中的各項(xiàng)矛盾，獲得最高效的經(jīng)濟(jì)利益。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本核算；成本組成；會(huì)計(jì)處理

通常來講，一個(gè)企業(yè)在完成一項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)之前，都需要對這項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)所要涉及到的所有成本開支進(jìn)行核算，并通過會(huì)計(jì)手段進(jìn)行利潤分析，以確定該經(jīng)營活動(dòng)的利潤空間，從而制定合理的經(jīng)營計(jì)劃。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，同樣需要在進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)對項(xiàng)目的成本進(jìn)行詳細(xì)核算，以確保企業(yè)能夠完全掌握該項(xiàng)目的利潤空間。但是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本核算時(shí)，由于項(xiàng)目涉及到的成本支出組成范圍較廣，因而極易出現(xiàn)核算不合理或不準(zhǔn)確的現(xiàn)象發(fā)生。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)必須要格外注意一些必要的問題。現(xiàn)筆者就以自身工作體會(huì)來對這幾點(diǎn)問題進(jìn)行簡要研究探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成問題

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算時(shí)，首先就需要明確房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要是由哪些方面來組成，在明確了成本的組成范圍的前提下，才能準(zhǔn)確核算項(xiàng)目成本。一般來講，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，其成本的開支主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.土地、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用

這些費(fèi)用是組成房地產(chǎn)開發(fā)總成本的主體費(fèi)用，一般會(huì)占總費(fèi)用的八成以上，尤其是近年來城市土地資源緊張，土地的費(fèi)用成本開銷更大，甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否具備利潤空間的關(guān)鍵指標(biāo)。土地費(fèi)用大致包含土地征用拆遷費(fèi)、出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用費(fèi)以及其他費(fèi)用等。通常在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí)，開發(fā)商都需要將土地費(fèi)用通過一定的方法進(jìn)行換算，來得出未來房產(chǎn)每平米所占土地成本，繼而再計(jì)算該項(xiàng)目是否具有可行性和利潤空間。

2.基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施支出

主要是指水、電、煤氣、暖氣、小區(qū)內(nèi)道路、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施。學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會(huì)、派出所等生活服務(wù)性配套設(shè)施也是不可缺少的。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%，減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項(xiàng)重要手段。

3.管理費(fèi)用和籌資成本

管理費(fèi)用也是房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算中的重要環(huán)節(jié)，雖然其所占成本比例不大，但卻對于項(xiàng)目的整體財(cái)務(wù)成本管理有著很大影響。因而企業(yè)的行政、財(cái)務(wù)、人事等各個(gè)部門對于項(xiàng)目實(shí)施而作出的各種經(jīng)營活動(dòng)而產(chǎn)生的費(fèi)用也是需要詳細(xì)核算的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算問題

1.成本歸集對象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)該確定成本歸集對象，即成本核算單位。成本核算對象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算對象不能過細(xì)（如以單幢為單位），因?yàn)檫@樣做勢必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。

2.共同成本的分配問題

對成片開發(fā)土地而言。肯定存在共同成本，按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。分配方法有個(gè)別認(rèn)定法，按面積分配法和按價(jià)值分配法。在選擇方法時(shí)應(yīng)保持使用方法的一致性。以價(jià)值為基礎(chǔ)來分配共同成本是一個(gè)廣為采用的方法，在這一方法下，其價(jià)值可取該項(xiàng)目的估計(jì)售價(jià)或評估價(jià)值。如若其中的直接成本可明確辯認(rèn)，則應(yīng)以減去直接成本后的共同成本來進(jìn)行分配，以使分配結(jié)果更為準(zhǔn)確。以面積為基礎(chǔ)來分配共同成本通常只適用于成片土地開發(fā)后的成塊出售或轉(zhuǎn)讓。如若每塊土地上的構(gòu)成內(nèi)容不同，則分配結(jié)果必將與實(shí)際不符。個(gè)別認(rèn)定法從定義上來講可能是個(gè)最好的辦法，如能分別認(rèn)定，就可在平時(shí)歸集，也就不存在共同成本的分配問題，這種方法可同以上兩種方法結(jié)合使用。

3.籌建期間借款利息的會(huì)計(jì)處理

一般來講，由于房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金數(shù)額是非常巨大的，如果在單純以開發(fā)企業(yè)自身的資金力量顯然是不能完成項(xiàng)目所需成本的，因而大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)前進(jìn)行籌款融資，一般融資的對象和手段都是向銀行貸款，這就需要向銀行支付一定的利息。而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所需時(shí)間相對較長，資金回籠緩慢，因而這筆利息的數(shù)額也是非常巨大的。根據(jù)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，這種利息支出應(yīng)當(dāng)資本化，即發(fā)生時(shí)列作開發(fā)成本，待銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照配比原則逐步轉(zhuǎn)入當(dāng)期的經(jīng)營成本。項(xiàng)目竣工后，發(fā)生的借款利息則直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

4.項(xiàng)目的竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間比較明確，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒有完成（不影響銷售），計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等，都會(huì)影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的完全建成和項(xiàng)目決算。可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。

房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文第3篇

統(tǒng)計(jì)分析方法是指使用統(tǒng)計(jì)方法對要分析的對象進(jìn)行定性和定量分析，從而得出想要的數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)分析方法具有目的性、數(shù)據(jù)性以及時(shí)效性等特點(diǎn)，即統(tǒng)計(jì)分析必然會(huì)有一定的目的并且涉及到大量的數(shù)據(jù)信息，這些信息具有一定的時(shí)間限制，而統(tǒng)計(jì)分析就是要對這些數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整理和綜合。常用的統(tǒng)計(jì)分析方法有兩種，一是邏輯分析方法，二是數(shù)量關(guān)系分析方法。邏輯分析方法有一定層次，比如從簡單到復(fù)雜、從表面到內(nèi)部等，所以在對研究對象進(jìn)行分析時(shí)使分析結(jié)果更加客觀和可靠。數(shù)量關(guān)系分析法是指應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況對研究對象進(jìn)行分析，常用的方法包括對比分析法、綜合評價(jià)分析法、平衡分析法、因素分析法和相關(guān)分析法等。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標(biāo)

構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平的不同指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價(jià)體系和評價(jià)指標(biāo)的選擇原則兩方面。（一）房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價(jià)體系。房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價(jià)體系有很多典型的指標(biāo)，其中包括規(guī)模性指標(biāo)、潛在性指標(biāo)和盈利性指標(biāo)等。規(guī)模性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)、開發(fā)企業(yè)的投資總額、企業(yè)的年?duì)I業(yè)收入和銷售總面積等六個(gè)方面。潛在性指標(biāo)包括未竣工的房屋總面積、開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積、住宅的出售價(jià)值、年均銷售增長率和年經(jīng)營收入增長率等五個(gè)方面。盈利性指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤、總利潤、總資產(chǎn)回報(bào)率和凈利潤率等四個(gè)方面。這些指標(biāo)都是對房地產(chǎn)開發(fā)水平的總體評價(jià)的重要依據(jù)，對于統(tǒng)計(jì)分析的進(jìn)行也有著重要意義。（二）評價(jià)指標(biāo)的選擇原則。評價(jià)指標(biāo)的選擇應(yīng)該滿足以下原則，評價(jià)體系的科學(xué)性、系統(tǒng)性、可比性、及時(shí)性、靈敏性以及可操作性。每個(gè)原則的具體內(nèi)容都不一樣，但是都非常重要，評價(jià)指標(biāo)的選擇應(yīng)該嚴(yán)格按照這些原則進(jìn)行選擇，這樣構(gòu)建起來的評價(jià)體系才會(huì)更加完善。1.評價(jià)體系的科學(xué)性。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合評價(jià)指標(biāo)數(shù)量太多，有些指標(biāo)反映同一方面，房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建科學(xué)的評價(jià)體系，就要對各種各樣的指標(biāo)進(jìn)行篩選，保證留下的指標(biāo)的完整和全面。每個(gè)指標(biāo)所代表的意義都不相同，房地產(chǎn)開發(fā)部門應(yīng)該明確每個(gè)指標(biāo)的意義，使用適當(dāng)?shù)姆椒y定方法來獲取相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，保證數(shù)據(jù)信息的正確性。做到真實(shí)地反映我國各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)水平。科學(xué)的評價(jià)體系不僅能很好地對房地產(chǎn)開發(fā)水平進(jìn)行綜合評價(jià)還能對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以后的開發(fā)具有一定的參考價(jià)值。2.評價(jià)體系的系統(tǒng)性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建比較系統(tǒng)的評價(jià)體系，就要使各個(gè)部門之間要有層次感，比如從小的產(chǎn)業(yè)慢慢發(fā)展壯大，層層遞進(jìn)，使部門有序的運(yùn)行。爭取做到使每個(gè)指標(biāo)既能獨(dú)立地反映一定的情況又能相互之間產(chǎn)生聯(lián)系進(jìn)而反應(yīng)整體的情況，使之共同作用從而成為一個(gè)系統(tǒng)的整體。由于各個(gè)指標(biāo)的量綱單位不同，所以無法進(jìn)行直接的評價(jià)，需要先消除量綱單位對評價(jià)的影響，將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。3.評價(jià)體系的可比性。房地產(chǎn)開發(fā)部門構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)水平評價(jià)體系就是為了比較我國不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平的差異，從而分析出各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)過程中遇到的問題。房地產(chǎn)開發(fā)部門根據(jù)所遇到的問題結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況提出一系列的解決辦法，并且為產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展制定一系列的政策，加快產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。因此，房地產(chǎn)開發(fā)水平評價(jià)體系應(yīng)該具有可比性。4.評價(jià)體系的及時(shí)性、靈敏性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建及時(shí)靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)水平評價(jià)體系，就要人員及時(shí)的反映指標(biāo)數(shù)據(jù)的改變并且不斷進(jìn)行數(shù)據(jù)的更新，否則陳舊的數(shù)據(jù)不但不能反映出房地產(chǎn)開發(fā)水平還會(huì)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向產(chǎn)生不好的影響。及時(shí)的評價(jià)體系對未來信息有一定的預(yù)測、估計(jì)作用，而且對各指標(biāo)對綜合評價(jià)的反映都比較靈敏。如果不能及時(shí)的更新數(shù)據(jù)，那么房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對未來一段時(shí)間的預(yù)測、估計(jì)作用都會(huì)產(chǎn)生偏差，更不用說各個(gè)指標(biāo)對綜合評價(jià)的靈敏度也會(huì)大幅度降低。5.評價(jià)體系的可操作性。房地產(chǎn)開發(fā)部門要想構(gòu)建可操作的房地產(chǎn)開發(fā)水平評價(jià)體系，就要使有關(guān)的操作盡可能的簡單明了，并且與房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)數(shù)據(jù)都要盡可能的準(zhǔn)確、獲取途徑也要盡可能的容易。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)產(chǎn)業(yè)也要學(xué)會(huì)利用已有的數(shù)據(jù)使操作盡可能的簡單一些。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可操作性相比其他幾個(gè)原則來說要容易很多，因此，實(shí)施起來也會(huì)更加的便捷、快速。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評價(jià)指數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)的水平的綜合評價(jià)指數(shù)包括綜合評價(jià)數(shù)據(jù)的選擇和計(jì)算綜合評價(jià)指數(shù)兩方面。（一）綜合評價(jià)數(shù)據(jù)的選擇。不同的地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)水平不同，通過統(tǒng)計(jì)學(xué)的方法來計(jì)算得出綜合評價(jià)指數(shù)，綜合評價(jià)指數(shù)能清晰地反映出房地產(chǎn)綜發(fā)水合開平的不同。想要計(jì)算綜合評價(jià)指數(shù)就要先學(xué)會(huì)選擇綜合評價(jià)數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所需要的數(shù)據(jù)必須能夠清晰明了的顯示出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所要的信息，數(shù)據(jù)齊全了才能進(jìn)一步計(jì)算綜合評價(jià)指數(shù)。所以綜合評價(jià)數(shù)據(jù)的選擇對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步也是非常重要的。而且綜合評價(jià)指數(shù)能夠從不同的角度、不同的方面對房地產(chǎn)開發(fā)的水平進(jìn)行總的評價(jià)。因此，能用綜合評價(jià)指數(shù)來判斷房地產(chǎn)開發(fā)水平的高低。（二）計(jì)算綜合評價(jià)指數(shù)。綜合評價(jià)指數(shù)的計(jì)算方法有很多種，其中最簡潔明了的就是加權(quán)線性合法，一般是使用加權(quán)線性合法結(jié)合統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件系統(tǒng)對數(shù)據(jù)信息進(jìn)行計(jì)算整合后得出相應(yīng)的結(jié)果。在綜合評價(jià)時(shí)當(dāng)指標(biāo)之間相關(guān)系數(shù)都很大時(shí)加權(quán)就不起什么作用了，各種不同的加權(quán)實(shí)際上沒什么區(qū)別，但是當(dāng)有些指標(biāo)之間的相關(guān)系數(shù)不是很大時(shí)就需要進(jìn)行加權(quán)求和。因此，就可以看出加權(quán)線性合法不適用所有的綜合評價(jià)指數(shù)的計(jì)算，在計(jì)算綜合評價(jià)指數(shù)之前要選對方法對于計(jì)算綜合評價(jià)指數(shù)是非常必要的。

四、結(jié)束語

改革開放以后，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展能最大限度地滿足人們需求的同時(shí)，也要求我們更加重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題，并提出解決問題的方法，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)步，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)指出一個(gè)更好的路途，更大限度地滿足人們的需求。因此重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)就成為了每一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。

作者:鄒永敏 單位:衡陽市人民政府城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室

參考文獻(xiàn)：

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[2]靳豪.聚類分析在房地產(chǎn)市場定位中的應(yīng)用[J].物流工程與管理，2014,35（7）:259-260+173.

房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文第4篇

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回上地使用權(quán)。但是，因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

房地產(chǎn)開發(fā)的原則范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；原則；具體方法

一、相關(guān)概念界定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念

項(xiàng)目成本是指為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)而進(jìn)行的各項(xiàng)活動(dòng)消耗人力、物力等資源而產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其最主要業(yè)務(wù)活動(dòng)是開發(fā)、生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，所以房地產(chǎn)公司的成本就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指項(xiàng)目在決策立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工結(jié)算以及銷售等過程中耗費(fèi)的所有費(fèi)用的總和。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)、健康的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就需要通過加強(qiáng)對項(xiàng)目成本的控制來提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，以保證開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，確保項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程中合理均衡地配置各類資源，從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。顯然，對項(xiàng)目成本的控制，對實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益是非常有效的控制手段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有高風(fēng)險(xiǎn)性、全面性、綜合性、程序性等幾個(gè)特點(diǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的對象

根據(jù)全過程控制項(xiàng)目開發(fā)成本的要求，主要的控制內(nèi)容體現(xiàn)在如下幾個(gè)階段：

1.可行性研究階段。可研階段也是投資決策階段，對擬投資開發(fā)地塊在其公開掛牌前進(jìn)行可行性研究，包括成本測算，市場分析及最終受益情況，最終形成可研報(bào)告供決策者決策。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是從項(xiàng)目控規(guī)、規(guī)劃條件、項(xiàng)目總體方案、單體方案、景觀方案，一直到相應(yīng)的施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)全部過程，此階段基本確定了開發(fā)項(xiàng)目80%的成本，從結(jié)構(gòu)形式、建筑體型、外立面形式、景觀等等，此階段成本管理者必須全程參與跟蹤，必要時(shí)把限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)提供給設(shè)計(jì)部門。

3.招投標(biāo)階段。此階段是由招標(biāo)部門組織，根據(jù)設(shè)計(jì)方案/圖紙及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制相應(yīng)的招標(biāo)文件，同時(shí)對招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行成本估算，提出投標(biāo)決策意見，盡可能做到合理低價(jià)選擇中標(biāo)單位，做到有效控制成本。

4.施工階段。施工階段是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)技術(shù)規(guī)范、操作規(guī)程等，編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃，并編制有效的進(jìn)度控制計(jì)劃和控制措施，這個(gè)過程中要兼顧對開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定額、規(guī)范為依據(jù)，參考市場行情，對施工過程中的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行控制，同時(shí)避免發(fā)生無效成本。

5.竣工結(jié)算階段。對已竣工且經(jīng)過驗(yàn)收合格后的總包/分包等項(xiàng)目及時(shí)進(jìn)行結(jié)算，準(zhǔn)確的確定結(jié)算費(fèi)用額以及維修保養(yǎng)額度，做到依據(jù)充分、合理控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制原則

（一）全面全員過程控制原則

全面考慮開發(fā)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)的子目細(xì)化，全員參與成本控制并將責(zé)任落實(shí)到人，全程進(jìn)行有機(jī)綜合，形成PDCA（計(jì)劃一實(shí)施一檢查一調(diào)整）的良性循環(huán)過程。它包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測與決策、成本計(jì)劃和實(shí)施、成本核算和偏差分析等主要環(huán)節(jié)，其中以成本計(jì)劃的制定和計(jì)劃的實(shí)施監(jiān)控為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（二）成本控制的最低化原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)該使用科學(xué)的手段和方法，比如企業(yè)的各類制度、流程和方法，保證可以不斷地有效合理的控制開發(fā)項(xiàng)目的成本，最終實(shí)現(xiàn)達(dá)到項(xiàng)目最低的結(jié)算成本目標(biāo)。同時(shí)也要注意所控制成本項(xiàng)目的科學(xué)性和合理性，不能顧此失彼，應(yīng)做到合理的降低，符合客觀規(guī)律、符合市場，避免事倍功半。

（三）目標(biāo)成本管理的原則

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理，應(yīng)包含以下內(nèi)容:編制成本目標(biāo)，并對其進(jìn)行責(zé)任分解，落實(shí)到具體責(zé)任部門和責(zé)任人，定期對目標(biāo)的實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行檢查落實(shí)，對目標(biāo)成本的實(shí)施、檢查、反饋、處理循環(huán)進(jìn)行評價(jià)和修正。在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批通過后，應(yīng)將目標(biāo)成本完成定稿并實(shí)施，真正體現(xiàn)目標(biāo)成本的前置指導(dǎo)性。目標(biāo)成本的修改應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定，體現(xiàn)決策嚴(yán)謹(jǐn)性要求。

（四）動(dòng)態(tài)成本管理原則

房地產(chǎn)開發(fā)的多數(shù)項(xiàng)目不具有連續(xù)性，因此在項(xiàng)目的開發(fā)過程中成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)有效的動(dòng)態(tài)的控制，充分體現(xiàn)出責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。動(dòng)態(tài)成本是通過對已發(fā)生及待發(fā)生成本隨時(shí)掌握和控制，是成本管理責(zé)任部門依據(jù)已審批的目標(biāo)成本，對項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組成一個(gè)負(fù)責(zé)成本控制管理的機(jī)構(gòu)或組織，可以是永久的，也可是臨時(shí)的，在對成本控制工作負(fù)責(zé)的同時(shí)，也應(yīng)有一定的成本控制管理的權(quán)限，是成本控制的主導(dǎo)部門，同時(shí)項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人要定期檢查和考評各職能部門和各類工作小組在成本控制中的業(yè)績，并做到獎(jiǎng)罰分明。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制具體方法

（一）決策立項(xiàng)階段成本控制的措施

1.做好可行性研究。可行性研究作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的根本目的是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化。項(xiàng)目投資決策依據(jù)就是可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容論證是否經(jīng)濟(jì)合理，對項(xiàng)目建設(shè)成敗具有很大影響度。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，需要充分考慮自身的地理?xiàng)l件、競爭優(yōu)勢和市場需求，充分做好前期的基礎(chǔ)調(diào)研工作，收集大量的資料，嚴(yán)密論證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益和投資方案的合理性，避免決策失誤。在選立項(xiàng)時(shí)就首先要對項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模大小進(jìn)行說明，分析項(xiàng)目的選址條件以及所具備的建設(shè)條件、預(yù)期收入、及銷售利潤等，同時(shí)包括經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益分析，以及環(huán)境影響和社會(huì)影響評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析等。

2.控制土地與拆遷費(fèi)。土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)最重要的兩大要素。其中，土地資源的稀缺性和競爭性決定了土地成本作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一。要控制好土地成本，需要對土地招投標(biāo)制定好競買的策略及技巧，以最低的價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)獲得最大的利潤。要控制好土地費(fèi)用所能承受的最高限額。土地競拍前，擬建初步方案前，確定要建什么樣的樓盤，預(yù)測未來幾年的銷售金額，根據(jù)建造需要的估算成本，假定方案以最低利潤的價(jià)格銷售，假設(shè)零利潤來計(jì)算土地成本限額，計(jì)算拍賣可以承受的價(jià)格底線，從而保證土地成本控制在一定的范圍內(nèi)。

（二）設(shè)計(jì)規(guī)劃階段成本控制的措施

1.推行設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段應(yīng)大力引入競爭機(jī)制，推行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度，以達(dá)到控制成本的目的。通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等媒體招標(biāo)公告，吸引諸多的設(shè)計(jì)大單位參與設(shè)計(jì)方案，從而優(yōu)選厲行節(jié)約，符合先進(jìn)技術(shù)、建設(shè)節(jié)能并安全適用且設(shè)計(jì)美觀的方案。

2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。對于建筑師的設(shè)計(jì)方案，需由項(xiàng)目的成本控制負(fù)責(zé)人通過對設(shè)計(jì)方案的平面布局、結(jié)構(gòu)特征、外觀造型等進(jìn)行研究，并充分與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行建議、意見的溝通，明確規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量不過關(guān)而造成變更的改進(jìn)措施，以達(dá)到最大限度優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的。

3.實(shí)行限額設(shè)計(jì)方法。設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（三）建設(shè)施工階段成本控制的措施

1.嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制度。通過嚴(yán)格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來控制投資，對成本控制具有非常關(guān)鍵的作用。主要是通過工程量清單，編制招標(biāo)控制價(jià)格，為最終確定投標(biāo)價(jià)）格確定依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，能夠引入市場競爭機(jī)制，確保合理的工程造價(jià)，同時(shí)能夠防止建設(shè)單位的暗箱操作。招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、透明、公正、誠信的原則，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評標(biāo)定標(biāo)工作，確保合理低價(jià)者中標(biāo)。

2.加強(qiáng)合同管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)極為復(fù)雜的社會(huì)生產(chǎn)過程，包括建筑、結(jié)構(gòu)、水電、機(jī)械設(shè)備、通訊等專業(yè)設(shè)計(jì)和施工活動(dòng)，需要各種材料、設(shè)備、技術(shù)和勞動(dòng)力的供應(yīng)。在現(xiàn)代的社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)化分工條件下，一個(gè)稍大一點(diǎn)的工程參加單位就有幾十個(gè)，甚至上百個(gè)，它們之間形成各式各樣的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，而項(xiàng)目中維系這種關(guān)系的紐帶就是合同。合同管理不能流于形式，不是單純的起到檔案歸置的作用，應(yīng)嚴(yán)格按照建筑行業(yè)的行規(guī)及法律規(guī)范，實(shí)行合同審查、會(huì)簽制度。以加強(qiáng)在項(xiàng)目建設(shè)過程中對于資金款支付情況的控制，避免因?yàn)槁氊?zé)不清，材料不全、相互扯皮等現(xiàn)象造成成本徒增、工期延誤等問題。

（四）竣工結(jié)算階段成本控制的措施

1.嚴(yán)格控制竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收是竣工結(jié)算階段成本控制的一項(xiàng)重要工作。竣工驗(yàn)收要通過檢查工程質(zhì)量，包括結(jié)構(gòu)、門窗、綠化等是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)要求和規(guī)范，要檢查工程內(nèi)容是否有缺漏，是否違反設(shè)計(jì)規(guī)格、各項(xiàng)配套設(shè)施功能是否良好等，通過實(shí)驗(yàn)的方法，對設(shè)計(jì)各功能進(jìn)行檢測，管線布置、氣密性是否良好等。工程完工后，房地產(chǎn)開發(fā)商要對工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進(jìn)行全面交接，查擺問題，進(jìn)行質(zhì)量評定。符合竣工驗(yàn)收依據(jù)的工程才能通過驗(yàn)收，并使建設(shè)工程投資產(chǎn)生效益。在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)要注重對竣工圖紙和文件的交接，這部分材料不單純是項(xiàng)目各項(xiàng)工程建設(shè)技術(shù)參數(shù)、系統(tǒng)狀況的證明，更是往后工程改擴(kuò)建、維護(hù)的重要依據(jù)。

2.嚴(yán)格審查竣工結(jié)算。工程決算書是由施工單位編制的，直接關(guān)系到甲方業(yè)主方和乙方施工方的利益關(guān)系，業(yè)主方和施工方都很關(guān)注項(xiàng)目總價(jià)款的審核結(jié)算。工程決算書由業(yè)主方委托有資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)審對工程總造價(jià)的影響非常大。竣工階段要按照合同規(guī)定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)定額、優(yōu)惠政策等，對項(xiàng)目進(jìn)行審核，如有紕漏，要認(rèn)真復(fù)審，明確結(jié)算的要求。竣工材料完備時(shí)才能列入結(jié)算。嚴(yán)格控制工程變更等費(fèi)用，認(rèn)真落實(shí)變更簽證，根據(jù)規(guī)定的流程進(jìn)行核準(zhǔn)，施行規(guī)范化管理，以降低工程結(jié)算過程摻雜的水分。

作者:錢寶山 單位:浙江省象山縣地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)總公司

參考文獻(xiàn)：