商鋪投資

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商鋪投資范文第1篇

商鋪投資收益現狀

國家統計局的數據顯示，2004年1至11月份，北京市商業營業用現房銷售37.7萬平方米，同比增長60%，遠遠超過住宅銷售面積的增長速度。但是，雖然北京商品住宅現房和期房的價格分別上漲了2.7%和5.1%，商業地產的價格卻出現大幅下跌，11個月辦公用現房平均銷售價格為10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商業營業用現房平均銷售價格為8429元/平方米，同比下降了39%。這是京城商業地產從2001年開始出現銷售熱潮后銷售價格首次大幅度下降。

從北京市范圍看，近期進入市場的在售商業項目銷售情況參差不齊。例如朝外MEN商業在均價7萬元/使用平米的高價位上銷售順利，5月15日開始銷售以來，整體商業部分銷售率達到90％左右；碧溪家居廣場也已基本完成了除地下2層以外的其他銷售部分（1層和－3層不售），項目整體銷售率60％以上，但2005年初又出現了該項目在商鋪銷售以前就已經被銀行抵押的訴訟；炫特區底商銷售率也在60％左右；5月15日開始銷售的韓SHOW項目整體銷售率也在50％以上。

從總的情況來看，目前各個商業項目多數銷售情況尚可。在針對商鋪投資人的銷售中較為普遍的采取三年（或四年）10％返租，期滿承諾回購的方式吸引投資市場的關注。

但從市場的整體供求看，商業地產的空置率仍然很高，特別是一些失敗的項目（諸如巨庫、第五大道等）對投資人的信心造成了很大的影響。

投資前景及要點分析

從北京商鋪投資的市場基礎，以及一些新興項目的市場反應來看，未來北京的商鋪投資市場將會日趨理性，以下特點將日趨明顯：

商鋪售價逐步回歸理性空間

2003年商業地產的價格虛高一定程度上刺激了部分商業地產開發商的不理性，過高地預測了2004年京商業地產的需求程度。近年來，商業地產的投資熱潮帶動了一大批住宅房地產公司進入商業地產領域，許多小企業也不顧自身實力盲目跟進，商業地產投資的自發性和盲目性日益突出，開發商普遍熱衷于底層商鋪、大型購物中心和商業街，在短時期內，造成商業地產開發面積數量的大幅增加。

北京市建委公布的數據顯示，2004年前11個月商業用期房批準預售面積160.3萬平方米，商業用現房竣工面積133.1萬平方米，共計建筑面積為293.4萬平方米，而其中商業用期房預售登記56.3萬平方米，商業用現房銷售面積37.7萬平方米，共計94萬平方米。實際銷售面積與竣工面積的巨大落差凸顯了銷售形勢的嚴峻。

2004年京城商業地產的銷售價格的大幅度下降則是開發商和投資者一種理性評估市場的表現。一些投資失敗的案例促使京城商業地產的開發商和投資者對投資有了一定合理的評估，而不是盲目跟進。

街區型商業和底商將成開發主流

目前北京商業物業市場處于發展的初期階段，尚不具備成熟市場的特征和發展規模。但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京經濟持續發展，商業市場在其自身多次結構調整的推動下，發展水平已明顯升級。個性鮮明的特色商業街，大型、現代化的購物中心，連鎖超市，便利店等商業物業星羅棋布，北京市商業市場開始呈現出現代化、市場化、多元化的發展趨勢，商業市場開始逐漸走向成熟和完善。同時，居民對消費品的需求呈逐年上升的趨勢，消費品價格指數持續下降，為商業物業的快速發展奠定了較好的市場基礎。因此開發商對商業地產重視程度加強，尤以街區型商業發展迅速。近年商業物業供應量較大，2005年中會有小幅度的調整，同時市場細分得到加強。

近年隨著新的城市中心、次中心的形成，商業地產也得到較大的發展，市場細分加強，具備不同程度市場的需求。

商鋪投資范文第2篇

這不是她當初租下商鋪時希望看到的，其他的房東更不愿意看到。但買入的時候，商業街還沒有開始運營，怎么判斷它將來的回報前景？

7個理由你信哪個？

商業街根據本身經營的商鋪，可以分為專業型商業街和復合型商業街。常見的專業型商業街有建材街、服飾街、酒吧街、傳媒文化街等。復合型商業街定位于休閑娛樂購物一體。但通常產權歸屬復雜，多數只租不售，并不適合普通個人投資者。

更可行的選擇是社區商業街、特色專業型商業街。特色專業型商業街還需要充分考慮業態的問題，建材市場、餐飲娛樂街，目前還是不錯的選擇。

如果你接到推銷商鋪的電話超過3個，會很快發現那些推銷員推薦你買商鋪的理由幾乎都差不多。歸納一下無外乎這7個：低總價、產權商鋪、售后包租、回報率高、知名板塊、統一規劃、品牌開發商。

商鋪有產權？和回報率無關！

產權商鋪主要是相對于使用權商鋪而言，產權商鋪最大的好處在于能貸款，而使用權商鋪不能。商業銀行對個人購買產權商鋪提供的按揭貸款，首付最低50%，比照基準利率或上浮。

產權商鋪的另一個理論上的好處是能再次出售，但是等到你把商鋪轉手賣掉的時候，會發現買賣差價的大半都變成了稅金：土地增值稅占差價的30%至60%，營業稅占差價5.55%以上，個人所得稅占差價的近20%，加起來是差價的55%到85%。況且，如果你是因為租金提不上去甚至租不出去要賣掉，誰會愿意以更高的價格接手一個爛鋪呢？

因此，商鋪有產權，和獲利前景沒有必然關系。

至于使用權商鋪，除非是位于商業氛圍成熟的鬧市，可見的租金回報超過15%，否則，按照10%回報率計算，50萬元買來使用權，第10年賺回本，15年到期時，賬面上只有25萬元盈利。而50萬元即使不買商鋪，以5年期人民幣整存整取利率5.5%、到期轉存計算，15年后的本息總額是103.6萬元，15年的利息總額53.6萬元，比買使用權商鋪多賺28.6萬元。

低總價，可能很難租！

“總價20萬元到30萬元，您有沒有興趣？”低總價的最大誘惑是，讓錢不多的你蠢蠢欲動：“我也能投資商鋪做房東？”

不得不提醒你，事實沒有那么簡單。銷售給個人的低總價商鋪，有實力的運營團隊可能不愿接手，這會讓項目在培育期和價值成長方面變數更多。

通常低總價商鋪隱含的信息是：面積小（不到15平方米）、新鋪、偏遠或尚在開發的地區，周邊配套遠未成熟。這樣的商鋪買來，你要面對的就不是租金高低的問題，而是能不能租得出去。因為商業街商鋪租金要靠整條商業街的人氣帶動，面積大的適合更多的商業業態―餐飲、服裝、美容美發、房產中介、電玩商店等，而小面積大部分只能做小吃店和特色小店。

立超商業地產總經理朱謙的判斷是：“以上海為例，面積在50至60平方米、處于較成熟地段的商業街商鋪，總價一般在100萬元至300萬元，這樣的商鋪才有可能實現開發商承諾的收益率。”

售后包租，你也得小心！

“擔心買了租不出去？5年內的租金我們包了！”這樣就安全了？未必！

2006年住建部就發出過投資風險提示：以售后包租等形式購買商品房有風險，投資須慎重。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”

售后包租、返本銷售，都是以穩定回報、低風險吸引人購買，加快資金回籠速度，為下一輪開發準備資金。在勸你買的時候，承諾提供固定年回報、若干年后原價或增值回購、承諾無風險甚至低風險。

換句話說，有的開發商用“買完之后5年內每年付租金”吸引你，到了正式簽買賣合同的時候告訴你，5年租金直接在交易款里抵扣。這招是不是很眼熟？沒錯，這和大減價前改價格標簽差不多，先把價格提上去，再打折、返還，引得人們蜂擁上去買，其實你一點便宜沒占到。5年后再租不出去，就被晾在那兒了。

回報率有這么高嗎？

已經運營的商業街商鋪，市場租金是明擺著的，結合市場售價很容易就算出回報率。但如果是沒有開始運營的商業街商鋪，任何廣告和銷售人員承諾的回報率都是預估值。理論上應該走訪周邊商戶，用市場比較法，從周邊商鋪的行情價、商鋪的地段、位置、人流量、消費者的承受能力、品質、物業管理等各方面綜合考量，估算出最后結果。

但現實是，一些“火熱銷售”的商業街商鋪的回報率是吹出來，還沒開業的商業街宣稱年投資回報率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。

德佑地產商鋪部總監惠凱表示，正常情況下個人投資的商鋪，實際租金回報率在4%至5%是比較可信的，租金回報率保持在4%以上的水平，商鋪就進入了熟鋪的發展軌道。

地段標準，1公里！

地段不光對住宅來說是重要的因素，對商鋪來說它的意義也很重大。因為這直接關系到商業街有多少人流量、周邊商業環境的成熟度。可以不在市中心，但一定要有很多人來，而且樂意在這里消費。沒錯，商鋪街如果恰好在某成熟或著名商業地段附近，你的投資風險會小一點。

但你得分清楚它的地段和人流量、購買力之間的關系。遠離市中心的遠郊地區在銷售商鋪時常常會傍“概念”。上海正在建設的迪士尼樂園周邊，方圓10公里的在售商鋪都說自己在“迪士尼板塊”。

實際上，商業輻射效應的作用范圍是按照步行距離來算的，有消費意圖的人從一個商業核心走到附近的消費目的地，800米至1000米是心理極限，商業核心的有效輻射范圍絕不超過1公里。而有效輻射范圍內的商鋪，發展商或經營者也很清楚它的前景，幾乎把產權握在自己手里，只租不售。即便是出售，也不大會有“20萬元買旺鋪”的餡餅砸在你頭上。

發展商、運營商最重要

商業街商鋪通常靠集群效應發展，單個業主的投資、管理能力差別很大，如果沒有統一的招商，整個商業街的商鋪就會變成你租出去賣麻辣燙、我租出去開美甲店，租約到期可能又變成奶茶鋪。沒有基于消費心理和商業規律的合理安排，租金水平很難有穩定增長。如果沒有足夠專業的運營商，商業街開業以后也會顯得混亂無序，十年八年都成熟不了。

相比包租、地段等因素，資源豐富的品牌發展商和運營商才是對你的投資最至關重要的。

發展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前談妥幾家強有力的“主力店”，幾乎是一條商業街能否發展起來的關鍵。如果商業街商鋪在賣給你的時候已經全部建好了，但銷售人員還沒法告訴你開業的時候都有哪些商家進駐，那你最好別買了。

這說明發展商的招商能力差，而且招不來商家入駐，也很難吸引來優質的運營商長期合作。好的商業地產發展商有自己的招商部門和運營團隊，從拿地、設計的階段就開始做全面的市場調研和規劃，商業街開業后的幾年內還會不斷調整商鋪的經營類型。

統一規劃？執行才是關鍵

“我們有統一規劃，將來會成為周邊最繁華的商業街”。統一規劃確實能給商業街商鋪帶來更好的前景，但是，對你來說，統一規劃能不能執行比規劃本身更重要。

商業街商鋪的銷售初期需要靠商圈規劃支撐價格，但總體規劃的推進才能發揮真正的潛力，只有投入運營后執行合理的規劃，管理得當，并根據商業街整體發展，不斷調整業態，商鋪產品才能持續穩步盈利。而這個過程通常需要超過5年甚至10年的時間。

在挑選商鋪時，任何不確定的因素都會增加你的投資風險。德佑房地產經紀有限公司商鋪部總監惠凱提醒投資者，挑選商鋪應該以實際已經存在的各種條件做參考，尚未落實的規劃中的內容不適合作為決策的重要依據。

選商鋪，教你4招！

除了人流量，盯著大牌商家

所有人都知道，市中心的商鋪通常比郊區的好。那里有成熟的配套和足夠量的來往人群這兩個天然優勢。但這樣的地段的商鋪幾乎沒有普通人能插得進去的地方。

別急著放棄，還有個不錯的選擇―大型居住社區內或之間的商業街。但你得考察一下周邊小區的數量、人流量。這點可以跟肯德基學一學，它在考察決定新店址的時候，測量方法就是拿著秒表數人數，達到平均每10秒鐘有2個人經過，就滿足人流量要求。

如果是投資還沒開業的商業街商鋪，那就要考察附近有沒有“大牌商家”入駐。像肯德基、麥當勞、星巴克、棒約翰等品牌連鎖店，考察店址都有有效的方法和指標，跟著這些商家走，犯錯的可能性就低了。朱謙認為最理想的大牌商家是大潤發、家樂福這類大型賣場，它們吸引來的消費人群層次豐富，數量巨大，周圍商鋪可選擇的經營范圍也更豐富。

開發商運營商，重點考察！

運營商的能力是決定投資前景的重要因素，但是運營商的能力強不強，你從哪知道呢？

朱謙認為，判斷它們能力的最簡單方法就是考察它以前操作過的同類商業項目。你可以要求了解運營商基本資料，實地看看那些商業項目現在的經營狀況，向二手商鋪租售門店詢問租金水平和回報率。

發展了幾年的商業街項目推出第二期時別錯過。上海古北地區的黃金城道社區商業街經過第一期的招商和發展，已經形成了紅酒、珠寶、服裝定制等一系列風格明確、經營穩定的店鋪。第二期商鋪開售時參考第一期商業街穩定真實的經營狀況和收益率數字，基本可以判定開發商和運營商的實力。這種商業街的新鋪成長為熟鋪，獲得穩定回報會更快。

一般來說，商業體在做建筑設計之前就要完成25%的招商，施工期間再有25%的商家確定入駐，開業時有60%的商鋪有商家經營，才有繼續發展的希望。等房子造好了再往里面招經營戶已經晚了。從這個意義上說，商業地產開發商和運營商的實力比地段重要得多，市中心也有爛尾樓，奧特萊斯建在郊外也能盈利。

判斷運營商承諾的包租時間也能作為參考。商業街的經營具有較高的風險，如果沒有充沛的資金和強大的招商能力做基礎，就無法在保證業主收益的前提下承擔長時間的運營規劃。朱謙提醒，如果承諾少于5年的短期包租要特別小心，“一個商鋪的成長周期是以5年為一個周期，少于5年的包租很難產生穩定收益。”

位置，拐角處最好！

同一條商業街上，不同的位置也會影響商鋪的收益和租金。業內有“金角銀邊鐵肚子”的說法，意思是商業街的拐角處是人氣最旺、生意最好的地方，銀邊指靠近街兩邊的地方其次，位于街中間的位置最差―所以被叫做“鐵肚子”。

惠凱解釋，專業型商業街的長度也要適中，一般超過700米的商業街對消費者來說就顯得太長，容易產生疲勞、厭倦的感覺。如果商業街中間有柵欄，也會對客流有影響。沿街的多層商業綜合體內，底層與2層、3層有很大的差別，底層人流最旺盛，2樓、3人數就會少50%以上。

識別售后包租方案

A：售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，固定收益率7%至8%。

評價：收益率較低但比較穩定。

B：售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，在5%收益率的基礎上，與運營商以協商比例分配額外收益。

評價：要承受將來發展欠佳、租金收益變低的風險。

C：售后包租5年之內，固定收益5%；5至15年及以后，如果在A、B兩種方案中選擇收益高的一種，可以進行轉化調整。

評價：折中方案，中等風險。

商鋪投資范文第3篇

國家目前對于商業地產投資的限制較少，樓市資金大量涌入商鋪投資，商鋪投資就會比住宅投資要求更高、動用的資金更多，也就相應地要求投資者更專業、更謹慎。于是不少商鋪投資者對于購買或轉手賣出的時機都常常會感到困惑，不知道什么樣的時間點才是最恰當的。

顯而易見，并不是所有的商鋪都是一樣的，其商業價值和收益與成熟程度密切相關，這就要求商鋪投資者必須把握商鋪區域經濟的不同發展階段，選擇一個合理的購置時機。

不同時期有優劣

購置早期未成熟的商鋪，價格相對來說較低，未來可能的升值空間也大。但是其未來能否成功開發其商業價值則是個疑問，風險較大；購置處于上升期的商鋪，由于有初期購置者的套利，而且走勢明朗，價格會明顯高一個層次，而且租金收益也呈上升趨勢；購置成熟的商鋪則價格基本定型，除非整體商業環境大變化，一般就是跟隨宏觀經濟狀況波動，其租金也屬于穩定區間，這個就是看具體的收益率，穩定占優，成長空間有限。因而，如何根據自身情況來進行取舍選擇，也就需要靠投資者根據個人的投資要求出發來判斷，并在合理的時機購置來尋求最大化的收益。

從總體上說，經濟形勢良好、商業景氣、商業利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發展潛力的區域，商業氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。

研究規劃定計劃

當然，商鋪的租金效益仍然與宏觀經濟發展密切相關，當經濟發展迅速，商業繁榮的時候，商鋪不僅容易租出去，還能獲得比較高的租金收益，若是經濟遭遇動蕩和危機，則商鋪租金會迅速下跌，嚴重者整體商業環境惡化，根本租不出去，因此在宏觀經濟走勢較好的時候投資商鋪是比較好的。除了把握宏觀經濟的整體走勢，商鋪所在地的經濟環境也是一個很重要的指標，沒有當地良好的經濟環境做基礎，商鋪的價值就無法顯現，不論是租金收益還是升值空間都會受到很大的限制，投資價值就會大打折扣。

進一步的，就要在把握住大環境的前提下研究具體的城市及區域的規劃發展，找到其進程當中最為合適的時間點。一個城市的商業中心與城市規劃密切相關，尤其在中國，目前城市化進程轟轟烈烈，城市規劃政策變化較大，若是不能及時的了解城市的政策規劃，那么就會在商鋪投資上犯迷茫的錯誤。商鋪投資不僅要看城市現有的商業布局，更要看未來的遠景規劃，那才是決定商鋪未來價值的遠景藍圖。只有對于城市規劃有一個了解，才能在商鋪投資上搶占先機，獲取更高的投資利潤。這不但要求投資者有一定的眼光，還需要投資者有長期的投資耐心，方能夠熬過商鋪的成長周期。

買和賣都有講究

另外，投資商鋪的買入價格關系到投資成本，賣出價格則關系到投資收益，究竟什么時候買，什么時候賣才最好呢？其實，無論買還是賣的出手時機都是非常關鍵的。投資者在把握買、賣時機的問題上，都必須充分權衡利弊后再出手。短期投資者須考慮轉手的中間成本，而長期投資者則不可忽略商鋪后期的升值潛力。此外，商鋪初期出租的簽約年限最好不要超過3～5年，以免商鋪度過培養期之后由于租約而無法漲價。

雖然投資不同項目的出手時機各不相同，但也有一些關鍵節點是投資者值得抓住的好時機。買入的價格越低，投資者成本就越低。大多數情況下，開發商對商鋪項目會采取預售的方法進行銷售。所以，在前期商鋪作為期房的時候買入，其價格會相對劃算。而隨著開發商工程進度的逐漸推進，商鋪的前景逐漸明朗之后，開發商大多會開始提價，特別是位于成熟商圈中的項目，其漲價空間將會很大。如果等到這個時候再買，投資者的成本將會提高不少。所以，投資商鋪還是越早越好，但搶占先機必須建立在充分考察開發商的實力和建設周期的基礎之上，將投資風險控制在自己掌握的范圍之內。此外，當開發商遇到資金鏈緊張、對項目前景預期不明朗等情況的時候通常會選擇降價出貨。所以，選擇這種時候購買也不失為一個良機。

相比之下，賣出價格越高，投資收益卻并不一定越高。如果投資者尋求的是短期投資收益，以買賣差價為利益點則賣出價格越高越好。因為二手交易稅費是一筆不小的成本，而通過按揭貸款投資的投資人，還需要考慮貸款的利息成本以及交房時的各種費用。選擇正式交房之前出手則可以避免各種稅費等中間費用。當投資者尋求長期的投資收益，則更須考慮商鋪商業氛圍的成熟與否。特別是位于核心商圈中的商鋪，商鋪租金會隨著商圈的成熟而逐年走高，甚至出現指數增長。投資者除非急需資金周轉，否則，長期持有可能會獲得更高收益。

看準時機 量力而行

商鋪投資范文第4篇

這兩年房地產調控得緊，倒引發了一波商業地產投資的熱潮。由于不限購、不限貸，商鋪投資就又成為了不少投資客選擇的方向。近期投資客俱樂部內不少成員朋友亦磨刀霍霍，準備“殺”向商鋪投資。由此，《投資客》雜志江湖追殺令，遣大內房探零零柒他弟、零零狗他爹——大內房探零零捌“眼哥”為大家先行探路，秘密潛入近期風頭正勁的專業市場商鋪。

一番打探，眼哥發現最近成都商業地產市場有個叫“愛燈堡”的專業市場比較“醒目”：一來是這個市場的名字讓眼哥最初一晃眼，還以為是賣男裝的那個“堡哥哥”，卻不想是做燈具專業市場的“堡哥哥”；二來這個“堡哥哥”最近在成都最貴的兩大報紙上創造性地打了“天窗”廣告，幾十萬的廣告費，白晃晃的版面上什么都沒有，引得一片猜測——炫富?裝神?中槍?洗白?……

呵呵，不多解釋，反正這個“愛燈堡”哥哥還是多有神秘感的。至于是不是有那種“一鋪賺五鋪、投資穩賺不賠”的魅力，那就要看“堡哥哥”真的有木有投資的潛力和價值了。

愛燈堡西部燈飾采購中心位于新都“全球家居CBD”成都家具產業園，從三環上成彭高速出發，眼哥一路開了近二十分鐘，在龍橋家具園出口下高速就到達了愛燈堡。據漂亮的銷售MM介紹，愛燈堡整個項目占地150畝，建筑面積25萬平方米。分兩期開發，目前在售的是1期1、2號樓，占地100畝，建筑面積15萬平方米，預計在今年1明開業。

銷售MM還告訴眼哥，愛燈堡目前是處于認籌階段，排號可以享受“交1萬低6萬!”的優惠，購買的時候1萬元誠意金可以抵6萬元房款用，這樣大的優惠還是非常具有誘惑力!

長得又乖又直錢，如此大的誘惑力當然要“泡”!各位別誤會，眼哥說的要“泡”的不是愛燈堡售樓部的漂亮銷售MM，而是愛燈堡的商鋪。眼哥認為：要做好商鋪投資，一定要“泡”!一是“泡資料”，花時間如泡妞般詳細了解項目的資料介紹；二是“泡周邊”，了解商鋪周邊的區域情況；三是“泡價格”，詳細了解周邊同類項目的銷售價格、租金價格；四是“泡經營”，詳細了解商鋪經營所屬行業的目前現狀及未來發展，了解商鋪經營戶的構成及經營狀況。所謂，大“泡”一響，黃金萬兩!說的就是“投資商鋪要多泡!”

經過長時間對愛燈堡的“侵泡”，結合眼哥多年看鋪的經驗，眼哥用獨門看鋪秘笈——“獨估十劍”對愛燈堡進行了投資測評：

測評要素一：商業競爭指標

商業競爭指標是指對商鋪所在區域的商業氛圍、商業競爭狀態以及對主力客戶群的定位及覆蓋范圍規模等的綜合測評指標。

商業氛圍：受政府“中調”、“北改”規劃等的影響，目前整個新都的“成都家具產業園”的開發氛圍相當濃厚，近5000畝的家具產業園已經聚集了大大小小的專業市場項目近十余個。從目前已建成使用的專業市場商鋪來看，零售份額較少，更多還是側重于專業批發市場功能。

商業競爭狀態：區域內專業市場較多，愛燈堡在整體規模上不具備優勢。以“燈具燈飾”為主題的專業市場目前在該區域尚只有愛燈堡，但眼哥也了解到香江家居CBD、中潤歐洲城等項目后期都規劃有燈飾中心，這可能會影響到后期的市場競爭狀況。

主力客戶群的定位及覆蓋范圍規模：愛燈堡定位于西部最大的燈具批發集散中心，主力客戶群以省內及國內的燈具批發客戶為主，其定位覆蓋范圍較廣。

商業競爭指標：

總值10，愛燈堡指標數8

測評要素二：客流人氣指標

客流人氣指標是指商鋪所能吸引和覆蓋的范圍，以及在商鋪覆蓋范圍內未來運營時可能聚集的人氣指數。

商鋪的生意好壞與人氣緊密相關。從目前的情況看，在城區長久、輝煌、金府等燈具專業市場尚存的情況下，成都市區的零售客戶到愛燈堡買燈的可能性較小，而其批發業務能否覆蓋到省內及更大范圍，則需要依靠市場本身的成本優勢及市場整體的推廣輻射。

客流人氣指標：

總值10，愛燈堡指標數5

測評要素三：可視性指標

可視性指標是指商鋪是否毗鄰主干道，對于客戶人群是否具有最佳的可視效果。項目內的商鋪整體規劃是否都對于客戶具有良好的可視性。

從愛燈堡的項目位置來看，并未處于老成彭路主干道上，前面還有規模較大的中潤歐洲城阻隔客戶視野，客戶需進入陽光森林東路才能看到項目。從愛燈堡目前的1、2號樓規劃布局來看，項目內商鋪的可視性較好，整體布局方正通透。

可視性指標：

總值10。愛燈堡指標數5

測評要素四：樓層分布指標

愛燈堡1號樓規劃為賣場形式，共4層，一樓是精品展示，二家居照明，三燈具輔料(開關、插座、LED)，四樓倉儲，商鋪面積在40-300平方米不等。專業市場做四層商鋪規劃目前較普遍，愛燈堡的樓層分布也較合理。

樓層分布指標：

總值10，愛燈堡指標數10

測評要素五：交通條件指標

專業市場的交通條件主要指外部交通條件，商鋪投資者需要結合專業市場經營產品的種類、項目的市場定位、主要客戶群等問題做出判斷。目前從成都市區到愛燈堡，主要可以通過成彭高速、老成彭路都可以抵達，未來北新干線與之聯通后，將形成到達北部物聯港的貫穿交通。整體的交通條件較好。

交通條件指標：

總值10。愛燈堡指標數9

測評要素六：停車條件指標

專業市場的停車條件對于經營特別重要，尤其對于規模較大的專業市場，停車條件將直接影響其經營情況，以及商鋪未來的升值空間。愛燈堡目前規劃有1700余個停車位，地上地下均有停車位，應該說車位比較充足。

停車條件指標：

總值10，愛燈指標數9

商鋪投資范文第5篇

Dong Thien股份公司最近終止在越南國內的生意，集中精力于其在柬埔寨投資的土地開發項目。目前，該企業已經在柬埔寨開設了自己的子公司，并于今年6月開始運營。

Dong Thien公司董事長助理阮福山(音譯)說，這個總投資額為200億越南盾(約合125萬美元)的土地開發項目是目前為止Dong Thien公司最大的項目，Dong Thien公司每周將開采7000立方米的土壤出口越南。阮福山先生說，“柬埔寨國內的土壤性質達到越南國內建筑用土的標準，目前，越南國內建筑用土原料缺乏，而消費需求又很大。”

距離胡志明市僅一個小時車程的柬埔寨擁有廉價的勞動力、廣闊的土地面積和開放的市場，吸引胡志明市的許多公司將其作為新的投資目的地。

目前，共有27家越南企業在柬埔寨國內開設自己的分支機構、代表處，并興建了投資項目。與兩年前相比，這個數字翻了一番。而這些越南企業投資的領域主要是保健、農業、運輸、電信和水電工程項目。

最近，越南計劃和投資部批準西貢貿易公司(Satra)與Sokimex集團成立一家合資企業，在柬埔寨建設大工廠、飼養牛以及加工腰果和海產品，此外還將興建一家超市。

越南4家旅行社包括西貢湄公河股份公司、西貢旅行家、Cho Lon旅行家以及Fiditour都與柬埔寨同行合作開設了從胡志明市到金邊和暹粒的海、陸、空旅游線路。

正在建設的投資額達到1050萬美元的大水鑊一金邊醫院工程項目，由越南西貢保健投資股份公司提供2/3的建設資金，而剩余部分資金則來自柬埔寨合作方。該合資公司已經成立了代表處，只等柬埔寨政府批準投資執照后開工。