房價調控

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房價調控范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房價調控范文第1篇

近十年來，房價的快速上漲時不時成為各方關注的焦點，現在又到這樣的時候了。2016年8月，全國70個大中城市新建住宅價格同比增長7%，逼近了2013年上一輪地產景氣高點時的增長率。同期，一線城市新房房價同比增長率更是接近30%，遠超過上一次房價漲幅的高點。此外，2016年上半年我國7.5萬億的人民幣新增貸款中，有超過30%是房屋按揭貸款。房價的快速上漲，以及信貸投放向地產行業的集中，讓人擔憂國內地產市場是否已經進入了泡沫化狀態，國內經濟是否已為地產行業所綁架。相應的，對地產政策的爭論正在逐步升溫。

地產行業究竟有沒有泡沫，風險有多大，政策該如何調控？回答這些問題需要冷靜的分析，而非情緒化的渲染。盡管現在鋪天蓋地都是地產泡沫的言論，但別忘了，就在一年多前，輿論還普遍看空房價，認為國內地產市場已經越過了大拐點，會長期向下。從過往經驗來看，對地產這個與每個人生活都息息相關的行業，主流觀點往往難以保持中立而有所偏頗。政策受其影響，往往陷入周期性的收放循環，治標不治本，過去十年我國地產市場的數輪大起大落均與之相關。

房價上漲緣于土地供給

對地產行業的分析要從其主要驅動因素的辨析開始。在2014年2月，國內對地產前景普遍極度悲觀的時候，筆者曾發表題為《房價上行趨勢難逆轉》的文章，從需求和供給雙方面分析了推動房價上升的長期因素。文章的基本結論是，推升房價上升的最重要因素是我國政府對城鎮土地供給的壟斷。這一格局不變化，房價長期上漲的趨勢就無法逆轉。2016年房價的快速上升已經再次驗證了筆者兩年多前做出的這一論斷。

看不到房價攀升背后的長期供需矛盾，而只是把房價上漲歸結為貨幣信貸的增長，是一個影響不小、但同時也是危害巨大的錯誤判斷。的確，房價漲幅與貨幣信貸增長之間具有極高的相關性。如果數據看得足夠仔細，可以發現社會融資總量的同比多增與房價同比漲幅之間最為相關。但統計關系不等于因果關系，更不意味著貨幣是因、房價是果。

貨幣代表了可以在全國范圍內靈活流動的購買能力。如果房價真是因貨幣而漲，我們應當看到水漲船都高、全國房價呈普漲之局面。但拉長時間來看，從2011年1月至今，我國M2存量累計增長了106%。而同期一線城市新房房價累計上漲69%、二線城市累計上漲21%、三線則只累計上漲4%。如果貨幣推升了房價，沒有理由只是主要在一線城市表現其威力。有人可能認為這是因為一線城市地產具有更多投資或投機的屬性，所以貨幣會向一線城市的地產市場集中。但這一邏輯本身就說明在貨幣之前，有別的因素在引導房價上漲。貨幣流向一線城市是其他原因帶來的結果。

事實上，一線大城市因積聚效應，自然地會形成強大向心力。而在我國，諸如教育、醫療等優質公共服務資源又大量向一線城市集中，更進一步增強了這些城市的吸引力。用經濟學術語來說，一線城市房價中包含著不小“一線城市經濟政治租金”。再疊加上一線城市尤為不足的土地供應，一線城市房價焉有不高之理。

既然貨幣并非房價長期上漲的主因，就不難理解為何過去十年我國數輪的貨幣緊縮都無法改變地產價格的上漲趨勢。貨幣政策的緊縮確實可以在短期內起到抑制地產需求、控制房價的作用，但那僅僅是對需求的短期抑制，而非真正消滅。而貨幣緊縮同時還會打壓地產投資行，導致兩三年后地產市場更為嚴重的供需失衡。于是，每一輪緊縮都為下一輪房價報復性反彈埋下了種子。

資產荒下的房價上漲

不管是因為什么原因造成的，房價漲起來之后各方自然會關心地產市場是否有泡沫，泡沫的風險有多大。但同樣的，對地產泡沫的分析也必須冷靜客觀，而不能僅憑似是而非的邏輯。

最近有一個關于地產的段子相當流行，它說的是：當前中國近半數的上市公司利潤不夠買京滬深的一套豪宅。但這些公司只要賣掉其1%的股權，就足夠買幾套了。論說者試圖以此說明當前股市樓市的泡沫都很大。這雖然只是個調侃，但其中描述的情況確實存在，因而引發了不小的共鳴，增加了大家對泡沫的憂慮。

不過，只要稍有經濟學常識，就會看出這個段子里的誤導之處。上市公司的利潤是上市企業這種資產的回報，就像房租是房子這種資產的回報一樣。在目前資產荒現象普遍存在，資產回報率普遍低下的時候，上市企業的回報比不上房產的資產價值再自然不過了。真正要合理地比較股市和房市，應該拿上市企業的利潤和房屋的租金做比。前面這個段子用了兩個不同概念來做比較，給人以泡沫嚴重的假象。

如果從資產荒的角度來分析，房地產市場當前的表現并不特殊。所謂資產荒，簡單來說就是資金相對資產來說太多了。于是，過多的資金積聚在相對較少的資產之上，就把資產價格推高、把資產回報率給壓低了。這不僅僅表現在房地產行業中，也表現在股市、債市等各種資產市場里。

而資產荒的成因，則主要是我國穩增長政策的推進不力。我國經濟增長已連續下滑數年，2016年上半年GDP增速更是跌至6.7%，距離實現“小康社會”目標所需的6.5%增長底線僅一步之遙。而2016年上半年的宏觀政策紛爭，又很大程度上打擊了各方對中國經濟前景的信心，帶來了對政策前景的不穩定預期。于是，民間投資者的投資熱情大幅降溫。另一方面，在政策多目標導向之下，地方政府也無所適從，投資積極性減退。于是，實體經濟的投資增速進一步減慢。實體經濟的投資項目是金融體系資金配置的標的資產。實體經濟缺乏投資意愿，金融體系自然難以找到資金配置對象，資產荒由此而生。于是，包括房價在內的資產價格自然上漲。事實上，資產荒的現象始于2014年。2015年A股的大牛市就是資產荒所致。而2015年股災之后，股市資金大量撤出，流向債市和房市，又形成了股票市場之外的泡沫。

盡管此輪房價上漲的邏輯與股債一致，都緣于資產荒，但地產市場的風險遠小于股市和債市。正如前面所述，一線城市房價上漲背后有堅實的基本面因素。此外，由于我國較高的首付比率，我國地產市場的杠桿率還是遠低于股市和債市。而截至2016年6月末，我國個人購房貸款余額還只有16.6萬億元人民幣，占我國貸款余額比重僅為16%，占我國GDP的比重也只有25%。2016年所謂的信貸資金向地產行業的集中，也主要是因為地產之外的行業太過疲弱，所以令相對穩健的地產行業在經濟增長中的重要性進一步提升。如果再考慮到一線城市已經再次收緊了限購政策，而廣大三四線城市房價漲幅依然溫和，我國地產市場整體風險可控，遠不是有人所渲染的危如累卵的局面。

抑制房價上漲要以疏為主

十八屆三中全會要求要發揮市場在資源配置中的“決定性”作用。目前的房價高漲正是市場機制在起作用的表現。一線城市房價的高漲，正說明一線城市地產供不應求，所以要通過高房價來刺激供給、抑制需求。而且，房價上漲只是深層次問題的表現。強行抑制房價最多只是把問題掩蓋起來了，而不能真正解決問題。這就像一個人體內有炎癥、導致體溫升高一樣。面對這樣發燒的病人，醫生應當用藥消炎，而不能僅僅粗暴地降溫。對這個病人兜頭一盆冷水澆過去，可能確實把他的體溫給降下來了，但人命估計也就去了不少了。

在地產供需矛盾疊加資產荒的背景下，抑制房價上漲的釜底抽薪之策是加大土地供應。不過，對壟斷了土地供應的地方政府來說，這無疑會要減少其來自土地的壟斷收益。因此，增加土地供應的政策會面臨巨大阻力，就算能夠推出，進展也會相當遲緩。因此，當前抑制房價上漲的政策還只能著眼于地產需求來做文章。

要抑制地產需求，既可以通過限制性的政策來堵需求，也可以另辟蹊徑，將需求的力量疏導出去。這兩者中，疏是更適宜的政策。所謂疏，具體來說就是通過化解資產荒，將資金從地產市場分流出去。這需要穩增長政策的進一步發力。只有政策發力把經濟穩住，把各方對中國經濟的信心給重新樹立起來，實體經濟的投資熱情才能重新煥發。而隨之而來的上馬投資項目將分流資產市場的資金，降低房價上漲的動能。

房價調控范文第2篇

政府明確房地產業定位。與中國將房地產業作為“支柱產業”不同，德國政府否定房地產“支柱產業”一說，而是將其作為社會福利機制的重要一環。德國《憲法》第20條規定，“德意志聯邦共和國是民主的和社會福利的聯邦制國家”。這就表明，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一，是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。在德國，房地產政策始終是政黨競選的主要辯論議題，無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價，喪失的可能不僅僅是選票，而是整個政黨以及政治家的政治生命。所以，雖然德國政府特別是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。

政府運用稅收手段調控房價。德國政府善用稅收手段，加大房地產投機炒作的成本，壓縮炒房者“低買高賣”的利潤空間。在德國，自有自用的住宅不需繳納不動產稅，只需繳納宅基地土地稅。但用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%～1.5%的不動產稅，房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。從2009年1月1日開始，又對投資者的房租收入征收25%的所得稅。重重的稅收政策限制，壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，同時也抑制了德國人投資買房的需求。

金融制度為穩定房價提供保障。由于戰爭對國民經濟和住房的嚴重破壞，“二戰”后的一段時間里，德國百業待興，政府拿不出過多的錢用于住房建設，因而推行了特有的住房金融模式和房貸固定利率機制。德國實行的“先存后貸”儲蓄模式，約占房貸總額一半左右，另外30%的住房貸款來自商業貸款，其余則來自家庭儲蓄。德國所有的房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且多年不變。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定作用。同時，國家對建房儲蓄體系給予大力支持，對參加住房儲蓄者給予獎勵，對建房、購房者在繳納個人所得稅上采取優惠政策，企業也給予雇員儲蓄津貼。有效的獎勵刺激，使個人擁有住房的比例逐年上升。

政府對購建房者給予補助。德國根據家庭人口、收入及房租支出情況，對購建住房居民給予補貼。如果是購置自住新房，購買者在8年內可以得到政府每年5000歐元的補助。若有孩子，每人每年還可以得到1500歐元的補助；如果購買自用舊房，也可在8年內得到政府每年2500歐元的補助。若有孩子，也是每人每年可再得到3500歐元的補助；如果購買建造合作社住房，購買者在8年時間內，每年可得到政府2400歐元的補助。若有孩子，每人每年可得到750歐元的補助。

房價調控范文第3篇

房價在史上最嚴的調控政策下進一步上漲,北京市的限價措施被開發商的“雙合同”輕松破解,北京市住建委發出了“不惜一切控房價”的呼聲。政府房價調控政策屢屢失靈,原因何在?本文擬從市場經濟的商品價格形成關系和價格分配關系入手,尋求政府微觀調控商品價格的一般途徑,進而對政府調控政策失靈的原因作簡單分析。

一、市場經濟的兩只手及其相互關系。

自然界的一切事物都是運動變化的,一切運動變化都是趨向平衡與穩定進行的,人類社會作為自然界的特殊組成部分,也不能獨步其外。

物理學的熵增加原理告訴人們,在著名的布朗運動實驗(將花粉撒在水表面,在顯微鏡下觀察其運動)中,花粉呈現出完全無規則運動,但每顆花粉都趨向自身熵增加而不停運動,從而達到整體熵最大的平衡;經濟學的理性人假設告訴人們,在巨大的市場經濟活動中,難以找出人們統一的活動規律,但每個個體都為自身利益最大化而參與其中,從而實現整體利益最大化的平衡。

盡管經濟學家們對市場經濟進行了大量研究,提出了種種理論學說,但就像自然生態平衡不以人的意志為轉移一樣,市場經濟社會也存在著一種不以人的意志為轉移的力量,把控著社會生產、交換、分配的整體平衡。市場這種配置資源、實現經濟平衡的力量,被經濟學家稱作“看不見的手”。

完全在“看不見的手”支配下的純粹自發的自由自在的市場經濟是不存在的,因為市場參與個體對自身利益最大化的追求沒有自覺性底線,常常違背社會公平、正義的基本要求,同時,市場本身也存在趨勢慣性和調節遲延性等問題,各國政府無不對市場進行程度不同的主動性干預。因此,在人類社會的經濟發展中,除了“看不見的手”之外,還有一只“看得見的手”在舞動。

“看不見的手”與“看得見的手”就像人的左手和右手,共同維護著經濟社會的健康發展,但兩者的地位并不相同。“看不見的手”是客觀規律,“看得見的手”是主觀意志,后者必須借助前者發揮作用,否則,無論其如何強大,都孤掌難鳴。北京市等地方政府利用其在預售許可、合同網簽、銷售備案、房產登記等環節的行政權力強行限制房價,開發商用“雙合同”將房價拆分,結果反而使房價變相上漲,就是一個“看得見的手”孤掌難鳴的實例。

二、商品的價格形成關系和價格分配關系。

在市場經濟中,商品價格的形成主要取決于供求關系。商品價格P與商品需求量Qd正相關,與商品供應量Qs逆相關,即:P=f(Qd/Qs)。價格形成關系式反映的是市場處于完全自由競爭、自由進入退出的條件下的價格形成關系,這種關系的參與主體是由眾多個體組成的需求(購買)群體和供應(出售)群體。

按照理性人假設,需求群體希望低價購買商品,供應群體追求高價出售商品,似乎難以形成交易。然而,兩個群體中的個體均可以根據其對自身利益的判斷自由決定是否參與競爭、以何種價格競爭,而這種競爭的最終結果必然是相互妥協,實現供需雙方的價格平衡,從而完成交易。

顯而易見,市場價格上漲時,一般會抑制需求,吸引供應,從引起價格向下回歸;商場價格下跌時,一般會釋放需求,抑制供應,從而引起價格向上回歸。供求關系決定著市場價格的波動趨勢,而價格波動又反過來引導市場的需求與供應,使兩者的對比關系發生變化,如此互為因果,周而復始,為尋求平衡而不停地變化運動。

市場形成的商品價格并非只歸該商品供應者所有,它需要分配給所有與該商品生產經營過程有關的利益群體,才能使得市場需求和供應循環發生。

價格分配關系式P=C+∏+T,直接表達的是價格構成要素,其實質則反映出商品價格在不同主體之間的分配關系。這種分配關系的參與主體包括征收稅費(T)的政府、獲得利潤(∏)的商品供應企業和從生產經營成本(C)中獲得補償的其他主體,如提供金融資本的銀行、提供材料設備的供應商、提供勞務的勞動者,等等。

按照理性人假設,參與價格分配的所有主體都希望商品價格上漲,以實現整體可分配價值最大化,同時,在市場價格一定的情況下,又相互博弈,以實現自身分得價值的最大化。任何參與者都不會主動退讓,除非受到競爭壓力或其他超經濟利益的影響。

在價格分配關系中,商品供應者擔任著主要角色。我們將價格分配關系式改為利潤表達式∏= P-C-T,就能夠看他們在分配過程中的重要作用:一方面,在上游市場中作為購買者與供應群體博弈,以追求其生產經營成本(C)最低的方式,實現對上游供應群體的分配;另一方面,在下游市場中作為供應商與需求群體博弈,以追求商品價格(P)最高的方式,實現其自身利潤(∏)最大化;同時,還可以通過與政府的博弈力求降低稅費,如請求減免或返還稅費等,增加其利潤。

商品供應者通過上下游市場的交易活動實現其利潤最大化的過程表明,任何一種商品的供求關系,不僅決定著自身價格的形成和分配,而且與其上下游商品的供求關系、分配關系密切相關,它們相互牽連,相互作用。

對價格形成關系P =f(Qd/Qs)和價格分配關系P=C+∏+T的簡單分析表明,控制某種商品的市場價格有五種途徑,即:抑制有效需求(Qd)、增加有效供應(Qs)、降低生產經營成本(C)、壓縮企業利潤(∏)和減少政府稅費(T)。不通過這些途徑調整市場商品價格的做法,充其量只是一種姿態,無法得到實效。

三、調控目的不清、針對市場不明和政府企業化,是房價調控政策失靈的主要原因。

在可以控制商品價格的五種途徑中,我國政府在近幾年的房價調控中已經采用的有三種:抑制有效需求的措施,如限購、限貸、開征房產稅;增加有效供應的措施,如增加保障性住房、普通商品房建設;壓縮企業利潤的措施,如限房價、競地價。尚未采用的有兩種:降低房地產開發成本的措施,如降低土地出讓金;減少稅費的措施,如減免土地增值稅。但從目前的實際情況來看,房價調控不但未能抑制房價上漲,反而出現了屢控屢漲、屢漲屢控的車輪現象。

本文認為,調控目的不清、針對市場不明和政府企業化,是房價調控政策失靈的三大主要原因。

首先,保障民生、改善民生,應當是政府干預市場經濟活動的根本目的。這一目的不明確,甚至蛻變為以政府自身為中心的“維穩”,房價調控成為政治任務和政績指標,并異化成為保官位而調控、為達指標而調控,必然出現調控政策廣告化、調控手段行政化、調控工作形式化等浮躁而無實效的做法。 其次,房價的高低是與不同需求群體的購買力相對而言的,對居住需求和投資需求不加區分,盲目控制房價,顯然是難以奏效的。

以關懷民生為目的的房價調控,應當細分市場,對基本需求、改善需求和奢侈需求、投資需求區別對待,堵疏分流。

從價格形成關系式P =f(Qd/Qs)出發,對基本需求和改善需求市場,實行限購、限貸,阻止享受需求與投資需求進入,同時增加保障性住房、普通商品房供應,平衡房價。對奢侈需求和投資需求市場,則開征房產稅,抑制過度投機,同時嚴控土地供應,節省土地資源,并維持房價上漲勢頭。

從價格分配關系式P=C+∏+T出發,對保障性住房實行劃撥方式供應土地、減免稅費,降低開發經營成本;對普通商品房實行限房價、競地價,壓縮企業利潤,從而給保障性住房、普通商品房價格下調騰出空間。對奢侈需求和投資需求市場,則完全按照市場競爭方式供地,并保障政府稅費收入,讓開發企業通過市場競爭獲取利潤。

將住房市場細分,分別調控,形成兩個相對獨立的低價市場和高價市場,使中低收入群體的居住需求在低價市場獲得滿足,使高收入群體的投資需求在高價市場得到釋放,同時,政府可將其在高價市場獲得的較高財政收入,轉投入到保障性住房建設,加大低價住房市場供應,實現保障民生、改善民生的房價調控目的。

誠然,要形成和保持高低價兩個市場的相對獨立,僅僅靠上述市場調控措施,顯然是遠遠不夠的。為此,還必須充分發揮“看得見的手”的作用,通過法律手段和行政手段,建立配套制度,嚴懲腐敗,才能有效防止房哥、房姐、房叔、房姨們進入低價市場,謀取暴利。

其三,在我國,政府壟斷著房地產市場的土地供應,通過低價征收、高價出讓土地獲得高額收入,形成了廣受詬病的土地財政,同時,由于在中央與地方、上級與下級政府之間實行收入分成制,使政府在一定程度上成為以獲利為目的經營城市、經營土地的超級企業。政府的企業化,嚴重阻礙了房價調控政策,例如增加保障性住房建設、減免相關稅費等調控措施的落實。

在價格分配關系P=C+∏+T中,政府是特殊主體,其通過征收稅費獲得的分配份額與社會管理成本有關,但不完全受該管理成本制約:一方面,政府征收稅費以政權的強制力為后盾,具有提高自身分配占比的行政手段,因此,常常會產生利用行政手段獲取超額利益的沖動,而且在非競爭性政治體制下,這種沖動缺少有效的外部約束機制;另一方面,除經濟利益外,政府還必須考慮關懷民生、穩定社會、維護公平、鞏固政權等政治利益,因此,其在經濟利益分配中又往往表現出不與民爭利的政治姿態。由此可見,在經濟利益與政治利益平衡中的獲得總和利益最大化,才是政府追求的目標,即使在競爭性政治體制下也是如此。

政府在價格分配關系中的特殊性告[！]訴人們,要求政府完全非人格化或者非企業化是不現實的,特別是在政府能夠通過壟斷土地供應獲取高額收益的情況下,更是如此;同時,對限制政府人格化或企業化而言,經濟市場本身是無能為力的。對政府謀利傾向的限制,歸根結底取決于財政制度乃至政治體制的改革。

僅從房價調控的角度來看,應當建立相應的法律制度,明確規定土地出讓收入和相關稅費的用途與比例(例如,在高價住房市場的財政收入,必須按一定比例用于保障性住房建設)、對保障性住房減免土地出讓金及相關稅費,等等;同時,還應當以法律形式建立對政府的監督、追責機制,保障各項措施的落實。

房價調控范文第4篇

關鍵詞：貨幣政策 房地產泡沫 貨幣供給 信貸量 利率 匯率

一、貨幣政策對房地產價格的理論分析

貨幣政策包含的方面很多，為了直觀的列明各種貨幣政策對房地產價格的影響途徑，本文將按照宏觀經濟調控的目標，將貨幣政策分成三個方面，即為了實現經濟增長和充分就業、物價穩定、國際收支平衡三個目標而采取的貨幣政策以及它們對房地產價格的推動作用。

（一）為實現經濟增長及充分就業目標而采取的貨幣政策對房地產價格的影響

房地產具有實物資產和虛擬資產兩種特性，即可以用于生產生活，又可以作為一種投資工具。作為虛擬經濟載體的股票、房地產的逐年升溫，逐漸破壞了商品市場和貨幣市場的均衡。由于經濟增長會帶動充分就業，充分就業與經濟增長相輔相成互相促進，本文將不贅述國家為實現充分就業目標而采取的貨幣政策。

1.放松銀根，擴大貨幣供給量

由于利率市場化程度不高等原因，貨幣信貸總量是許多國家重要的貨幣政策中間目標。當經濟達到飽和時，貨幣供給的增加可能并非流向商品市場，而流向資本市場，引起資產價格的變動。

根據費雪的交易方程式P=MV/T（M表示一定時期流通中貨幣；量；V表示一定時期單位貨幣的平均周轉次數即貨幣流通速度；P表示商品和勞務價格的加權平均數；T表示商品和勞務的交易數量。），在充分就業的前提下，商品價格與貨幣供給呈正比關系，當流通中的貨幣量過大時，必然導致包括房地產價格在內的物價上漲。

2.降低存款準備金率，擴大信貸規模

國家為了鼓勵投資，促進經濟增長，將有可能采取下調存款準備金率的措施，這使得商業銀行可以留存更多的資金用于向社會成員投放貸款。首先，房地產具有資金密集型，相關產業多的特點，初期投資需要大量的資金。當銀行的信貸規模擴大，可貸資金增加，這無疑會刺激房地產開發商增加投資規模，房地產供給增加。其次，對很多消費型購房人而言，他們沒有能力一次性支付房款，于是多采用抵押貸款方式申請貸款，可貸資金量的增加也會導致消費型購房人的需求增加。然而房地產的供給在一段時間內不可能顯著改變，其價格主要與需求量相關。消費型購房人的需求增加將從某種程度上引起房地產價格的走高。

3.低利率政策

根據公式i=e-dr（e代表自主投資；-dr代表投資需求中與利率相關的部分），可看出投資與利率之間具有反向變動關系。在利率市場化程度較高的國家，調節利率是國家貨幣政策的重要手段，然而由于利率與房地產價格的特殊關系，低利率將很可能導致房地產泡沫。

根據簡化的金融資產定價模型 Pt=（Pt+1+Dt）/（1+R）可以看出，利率與金融資產的價格為反向相關。

從房地產開發商的角度看，較低的利率將降低房地產開發商的融資成本，促進房地產開放商增加投資規模。從購房人的角度看，較低的利率將減輕購房按揭貸款的負擔，增加了普通購房者對房地產的需求，推動房地產價格的上漲。從投機商的角度看，低利率會導致投機商放棄債券等與利率相關的資產，將資金投向收益更高的房地產行業，同樣會促進房地產需求量的增加和價格的上漲。

（二）為實現物價穩定而采取的貨幣政策對房地產價格的影響

20世紀70年代以來，隨著金融市場的日益發展，許多國家都出現了低通貨膨脹與高房價并存的局面。政府部門為了達到物價穩定的目標而實施的貨幣政策有可能在保持低通貨膨脹的同時引起資產價格脫離其真實價值異常波動，甚至導致泡沫的形成。由于虛擬經濟的發展，貨幣供給流入生產領域會帶來實體經濟的增長，而當生產領域所需的貨幣量達到飽和時，新增加的貨幣供給就會流入消費領域和投資領域，這就有可能在消費領域引起通貨膨脹，在投資領域推動資產價格的上漲并產生泡沫。但是，當貨幣供應不進入生產領域和消費領域，而是直接大規模地進入虛擬資本市場進行投資時，就會出現低通貨膨脹與高資產價格泡沫并存的現象。

（三）為實現國際收支平衡而采取的貨幣政策對房地產價格的影響

當一國在持續一段時間出現國際收支順差，外匯的供給增加，需求減少，將會導致本幣相對升值。資本的逐利性使得資本投向升值潛力大且利率高的地方（以低利率貨幣換取高利率貨幣套取利差），國際熱錢的涌入，也增加了對本國房地產的需求，導致房地產價格的上升。為了防止國際熱錢的大量涌入導致本幣持續升值，政府將有可能采取降低利率的措施，由資本項目的逆差來平衡經常項目的順差，使國際收支保持平衡，但低利率卻進一步促進了房價的攀升。

二、國際案例分析：日本的房地產泡沫

日本的房地產泡沫肇始于1985年，這一年是代表日元大幅度升值的“廣場協議”的簽署年。從這時開始，到1991年為止，日本國內6大城市的商業地價短短6年間上升了3倍多，泡沫達至最大。90年代初，隨著國際資本謀得大量利潤后的撤離，日本房產泡沫隨即破滅。大量房地產公司以及金融機構倒閉，并且產生了巨額不良資產，嚴重破壞了金融市場的秩序與平衡。中小企業向銀行籌資的難度大大加大，危害迅速波及到商品市場。這成為90年代日本企業投資不振的一個主要原因。許多在房地產泡沫滋生時期購房的普通人由于房價的驟跌而破產甚至貧困潦倒，國民對政府的信心指數一度跌至谷底。

在導致日本房地產泡沫的種種因素中，貨幣政策的影響最為深刻。首先是1985年日本與美英法德四國共同簽署的“廣場協議”，同意美元貶值。美元貶值后日元相對升值，大大刺激了日本房價的上漲。

其次，當時的日本政府為了促進國內經濟，中央銀行采取了非常寬松的貨幣政策，低利率和信貸規模的增加使得投資者紛紛轉向了房地產市場，致使日本房價的第一輪攀升。而廣大普通投資者受房地產價格驟升的誘惑，也紛紛拿出積蓄用于購置房產，又導致了房價的第二輪攀升。房地產價格的上升使得其擔保價值也同步上升，同樣的房產可以向銀行貸得更多的資金，如此反復投機反復借貸，房地產泡沫隨即越吹越大。

三、結論

本文從理論以及案例角度對貨幣政策與房地產價格的關系進行了論述，得出以下幾點結論：

1.政府為了實現經濟增長、充分就業目標而實行的擴大貨幣供應量和低利率政策會引起本國房地產價格的上升，甚至可能導致房地產泡沫的產生。

2.國家在維持商品市場物價穩定的同時也應當關注資本市場的動態，關注貨幣供應量的變動對資產價格，尤其是房地產價格的影響。消費物價指數無法準確反映房地產價格，不應當僅僅以CPI的升降來衡量貨幣政策的有效性。

房價調控范文第5篇

北京市住建委委員、新聞發言人秦海翔在接受《中國地產總裁》雜 志采訪時表示，從 2013 年 11 月至 2014 年 12 月間北京市將提供不少于 7 萬套“自住型”商品房，并將出臺一系列政策鼓勵企事業單位利用自有資金建設保障性住房和“自住型”商 品房。同時，北京市住建委還在文件中硬性規定：“自住型”商品房的售價低于周邊商品房項目 30% 左右，套型以 90 平方米以下戶型為主。另外還規定，“自住型”商品房 5 年內不得轉讓、出租，5 年后轉讓者須繳納購房價款差額的 30% 給北京市財政； 符合保障房申購條件的購房者可優先購買“自住型”商品房，同時對購房家庭的收入不作限制，但“自住型” 商品房每個家庭只有 1 次購房資格。

2014：房價調控改堵為疏

采訪中秦海翔表示，新確立的北 京市 2014 年的樓市調控政策樓市供應的政策，希望通過組合拳平抑房價。” 在談及“自住型”商品房如何影 響房價時，秦海翔表示：“由于北京 市政府改變了土地競買的規則，現在 剛剛向住宅市場傳導，到了 2014 年 下半年普通買房人將更深刻直接地體 會到樓市價格和供應上的變化。‘自 住型’商品房政策是穩定房價的重要 手段，也是住房機制的探索，該政策，與以往有了較大變化，將從單純限價轉變 為加大樓市供給。簡單一句話，就是 房價調控將要改堵為疏。他進一步指 出，2014 年北京市政府對樓市的調控 手段將在保持房價穩定的基礎上，逐步把商品房納入限價序列管理，形成分層次、分類型的長效調控機制。而 住建委出臺“自住型”商品房政策就 體現了這個原則。“實際上，以往北 京市房價調控重點都在如何限制價格上升，出臺了限購、出臺了保障房政策，希望能用硬的辦法控制樓市價格上漲。但是現在看效果不好，2014年 市政府打算換個思路，通過加大平價 商品房的供給來控制樓市價格漲幅， 就是要在對樓市的‘疏導’上下功夫， 也就有了‘自住型’商品房的出臺。” 秦海翔向記者這樣介紹。

“通過‘自住型’商品房建設和 大量入市，以及推動企事業單位自建 保障房，集中解決部分‘剛需’住房 問題，這有利于房價的平穩調控，也 有利于樓市的發展。這是 2014 年北 京市房價調控最大亮點。”秦海翔表 示，“這只是加大對樓市供應量的一 個嘗試，未來北京市將出臺更多加大樓市供應的政策，希望通過組合拳平 抑房價。”

在談及“自住型”商品房如何影 響房價時，秦海翔表示：“由于北京 市政府改變了土地競買的規則，現在 剛剛向住宅市場傳導，到了 2014 年 下半年普通買房人將更深刻直接地體 會到樓市價格和供應上的變化。‘自住型’商品房政策是穩定房價的重要 手段，也是住房機制的探索，該政策在執行過程中還可能出現一些細節問題，希望相關部門和公眾能多理解、多支持，并不斷促進政策完善，逐步解決購房問題。”

七萬套：“自住型”商品房開閘放水

2013年 11 月 12 日，首批7 個北京市“自住型”商品房項目規劃設計方案在北京市規劃展覽館對外開放，當日民眾熱情高漲，共有 5000 余人進場參觀。通過北京市政府審批的首批項目分布在北京市包括朝陽、海淀在內的四個區縣，規劃套型面積均為 90 平方米以下，能夠提供 1.6 萬余套“自住型”商品房。2013 年 12 月 14 日，恒大豆各莊“自住型”商品房項目“御景灣” 結束了網上申請登記，根據數據顯示，成功申請的購房人達 14.8 萬人。

針對現在“自住型”商品房的火爆，北京市住建委發言人秦海翔表示： “現在計劃到 2014 年 12 月向市民提供‘自住型’商品房共 7 萬套，目前已經協調國土局于 2013 年年底之前完成了不低于 2 萬套‘自住型’商品房用地的供應。”而記者通過查閱資料也證實了這一點，根據數據測算，已經超額完成了 2013 年配建 2 萬套的工作計劃。

秦海翔進一步向記者介紹， 2014 年市政府將加大“自住型”商品住宅供給力度，2014 年將會提供 5 萬套“自住型”商品房，這意味著北京市 2014 年將要把 50% 以上的住宅用地用來建設“自住型”商品房。預計到 2014 年下半年，能夠向市場提供“自住型” 商品房不少于 7 萬套，使得商品房市 場平價房供應大大增加，有利于房價維持穩定。

寬進嚴出：“自住型”商品房讓人歡喜讓人憂

“目前為止，市政府考慮到老百姓的要求，這次‘自住型’商品房政策制定購買的標準就是‘寬進、嚴出’，將門檻放到和限購政策一樣，但要對后期二手房轉讓進行事實上的約束。” 市住建委發言人秦海翔表示，“現在 ‘自住型’商品房的價格比周邊房價低 30%，但我們不希望這個政策成為一部分人牟利的工具。因此住建委在 ‘自住型’商品房未來轉讓上將會出臺限制政策，除了現在說的補繳 30% 價差款以外，可能還會利用房產稅等手段進行調節，力爭使真正需要房子的‘剛需’消費者成為‘自住型’商品房的購買主力，盡量杜絕投機獲利行為。”

在被問及住建委將采取哪些手段抑制對“自住型”商品房的投機時，秦海翔進一步表示，由于“自住型” 商品房是政府讓利，因此未來在出售 “自住型”商品房的時候，首先要繳納購入價與賣出價差額的 30% 給北京 市財政，這個會對投機有一部分抑制 作用。而對于當前在住房市場上存在 的以陰陽合同規避多交差額的可能 性，秦海翔表示，住建委將會對各項 目所在區域的房價進行評估，參照市場價確定“自住型”商品房未來銷售的最低售價，低于最低售價的交易將可能會被認為是不正常交易。“除了出售時繳納 30% 差額以外，此次我們制定的政策中還規定，自住型商品住宅在 5 年內不準出售。而且住建委還規定‘自住型’商品房的屬性在登記備案的時候將會被標注，這將對其未來的轉讓起到一定影響。另外，在新的房產稅政策中，我們正在調研如何控制‘自住型’商品房未來的轉讓交易。”秦海翔最后指出，“我們會想盡辦法，使得‘自住型’商品房遠離投機，積極滿足‘剛需’購房者的需要。”