房產稅論文
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房產稅論文范文第1篇
一、房地產稅稅基評估的程序選擇
（一）對評稅機構設置的選擇
在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。
我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區(qū)內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業(yè)機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。
因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業(yè)知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。
（二）房地產稅稅基評估周期
以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據類型和是否具備現代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據是土地與地上建筑物價值，由于其經濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。
我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經濟仍處于轉型和上升期，經濟波動在不同年份間表現得較為明顯，房地產市場價值受經濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現經濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現。
（三）申訴安排
房地產計稅依據的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業(yè)主可以向當地復核委員會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業(yè)主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。
二、房地產稅稅基評估方法和技術
在房產價值評估中，不同的評估方式、參數選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。
（一）基本評估方法
房地產稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。
采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當的利率和預測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據，同樣會影響估價的準確性。
國際上以市場價值為房地產稅計稅依據的國家通常是區(qū)分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經常發(fā)生且有完善交易資料的房地產類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經濟落后的地區(qū)，房地產市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法
（二）稅基評估技術－－批量評估
同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內所有不動產進行基礎數據的采集，數據采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數據；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關政府部門的數據資源共享機制，獲取房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數據。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構成大致都是：數據管理子系統(tǒng)、市場數據分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結果管理子系統(tǒng)。數據管理子系統(tǒng)實現稅源數據采集、數據轉換和數據存儲；市場數據分析子系統(tǒng)實現市場數據采集、市場數據分析、市場數據報告；評估子系統(tǒng)實現評估數學模型建立、數學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統(tǒng)實現評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統(tǒng)計報表。
房產稅論文范文第2篇
1．1日本的房地產稅
日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產稅、不動產購置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產購置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。
（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規(guī)定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。
（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當地同期買賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。
（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點。
（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計稅依據、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。
1．2加拿大的房產稅制度
加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業(yè)財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產稅和營業(yè)財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優(yōu)惠與美國類似，主要依據房地產的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產稅制度
在香港，房產稅又稱為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業(yè)主來自物業(yè)的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費）；來自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內無法收?。蛔鳛橹Ц缎蘩碣M及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數目大小無關，統(tǒng)一按20％扣除。
2國外關于房產稅的做法對我國的啟示
從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產稅稅制要素
（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。
（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區(qū)的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負擔房產稅。
（3）計稅依據。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據不同的價值，比如，對商業(yè)用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。
（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現行房地產相關稅費的總體規(guī)模，使房產稅的總體收入規(guī)模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據本地經濟發(fā)展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。
（5）減免稅。房產稅的減免規(guī)定應該規(guī)范透明，體現國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業(yè)給予免稅，對城鄉(xiāng)居民住房設定起征點，對農業(yè)用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當的稅收優(yōu)惠。
2．2建立房地產價值評估機制
房產稅以房地產的市場價值為計稅依據，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規(guī)，然后再設定專門的評估機構，配備專業(yè)的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協(xié)調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區(qū)內的評估工作。對評估從業(yè)人員也要定期進行培訓，并考核其執(zhí)業(yè)能力。
2．3建立與不動產登記、評估有關的數據庫
房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。
2．4適當下放房產稅的征管權限
房產稅論文范文第3篇
1.分散收入籌劃法
土地增值稅按次征收，根據每次清算時的增值率來確定稅率，增值率越高，計算土地增值稅時所采用的稅率就越高。增值率共有四個臨界線，20%是第一個臨界線，房地產企業(yè)所建設的普通住宅在出售時，如果增值率在20%以內，那么就免征土地增值稅。第二個臨界線是50%，超過20%但未超過50%的增值部分適用30%的稅率。第三個臨界線是100%，超過50%但未超過100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個臨界線是200%，超過100%但未超過200%的增值部分按照50%的稅率進行征收，而超過200%的增值部分則按照60%的稅率進行征收。由此可見，合理分解房地產銷售收入，使計算土地增值稅的收入項目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個有效方法。房地產企業(yè)在建設房屋的過程中，涉及的工序和業(yè)務眾多。對于一些能夠獨立核算的工序和業(yè)務，企業(yè)可以根據其性質及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項目的應當完全剝離開來。為此，企業(yè)需要認真研讀土地增值稅收入項目的相關內容，深入了解收入項目的審核標準，進而結合企業(yè)自身的收入來源找出剝離對象，以降低計算土地增值稅時的收入項目金額。其次，各個分散的工序和業(yè)務往往具有不同的組合方式，通常都存在一個合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產企業(yè)可以將所有收入支出項目進行分解，然后系統(tǒng)性地計算各種組合方式的實際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負的方法。
2.合理定價籌劃法
計算土地增值稅時的收入項目金額直接與房屋的售價相關，因而房地產企業(yè)的定價策略是對土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對其稅收進行籌劃，最終的目的是實現企業(yè)的經營發(fā)展目標，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產企業(yè)在對其土地增值稅進行籌劃時，不能僅考慮稅收支出，而應該從企業(yè)的經營發(fā)展目標出發(fā)，進行全面的籌劃。在為其待出售房屋進行定價時，將稅收考慮在內，以特定的經營發(fā)展目標為出發(fā)點，進行合理定價，是房地產企業(yè)對其土地增值稅進行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經營目標是利潤最大化，那么就可以據此來計算有效的定價區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個，分別是0，30%，40%，50%和60%，對應著20%，50%，100%和200%的房地產增值率。企業(yè)首先根據增值率的四個臨界點以及相關稅收政策計算出相應的最高定價系數，然后根據利潤最大化原則計算出最低定價系數，從而確定有效的定價區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據扣除項目金額即成本來選擇不同的定價區(qū)間，再參考市場銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價格確定最終的房屋出售價格。
二、從扣除項目角度進行稅收籌劃
1.土地取得成本和房地產開發(fā)成本相關籌劃
土地取得成本和房地產開發(fā)成本對房地產企業(yè)來說是兩項最大的成本，同時也是土地增值稅的扣除項目中金額較大的兩項。因而，在制定稅收籌劃方案時，應當對土地取得成本和房地產開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關的稅收籌劃主要從企業(yè)經營計劃層面入手，具體體現在開發(fā)項目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計劃開發(fā)項目的前期，房地產企業(yè)就應當具有稅收籌劃的意識，在比較各個開發(fā)項目的土地取得成本和房地產開發(fā)成本的同時，也要充分考慮其對土地增值稅的影響。雖然此時各種信息都還不充分，內外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預算。土地取得成本和房地產開發(fā)成本是房地產企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據現有信息和以往的開發(fā)經驗做出一個初略的估計。在做初步預算時，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關注土地取得成本和房地產開發(fā)成本本身對企業(yè)利潤的影響，還充分考慮其對土地增值稅的影響，那么就能夠對項目的盈利性做出更加準確的預測，使企業(yè)的選擇更加合理。
2.利息支出相關籌劃
根據土地增值稅相關規(guī)定，房地產企業(yè)在進行房產開發(fā)的過程中所發(fā)生的利息支出，在計算土地增值稅時有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據實扣除，但不得超過按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計算出的金額。除此之外的其他房地產開發(fā)費用則按照取得對應土地使用權所支付的金額和房產開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉讓的房產項目計算分攤，并且能夠提供相關金融機構的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產開發(fā)費用一并作為房地產開發(fā)費用，按照取得對應土地使用權所支付的金額與房產開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內予以計算并扣除。其適用條件是房地產企業(yè)不能夠按照所轉讓的房產項目計算并分攤相應的利息支出，或者不能夠提供相關金融機構的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對于房地產企業(yè)來說是具有一定選擇性的，特別是當企業(yè)能夠按照不同的房產項目對其利息支出進行恰當的計算分攤并能夠提供相關金融機構的貸款證明時，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進行自由的選擇。經過初步分析就可以發(fā)現，利息支出如果在所有開發(fā)費用中占比較大，那么采用第一種據實扣除的方式將更有利，而當利息支出在所有開發(fā)費用中占比較小時，則采用第二種一并扣除的方式會更好。
3.代收費用相關籌劃
房產稅論文范文第4篇
【關鍵詞】房地產稅收籌劃
一、房地產企業(yè)項目立項應考慮的稅收籌劃
房地產企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務管理活動,因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產經營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產,這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒有發(fā)生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務報酬,為營業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負,但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶,實行定向開發(fā),從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
(2)合作建房方式。根據《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業(yè)稅;對股權轉讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實現共贏。
舉例來說,上海某家房地產公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實際為兩家股東A和B,準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經營使用或整體轉讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后,如某一股東自留或整體轉讓,則按照一定售價視同銷售并轉讓產權,繳納相應稅金,但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是,在審批報建酒店時,特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請,其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價,并裝飾后經營,定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權,物業(yè)的利潤由A公司股權轉讓溢價體現,并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負,實現了房地產企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報建時,預先立項明確一定面積作為自建物業(yè)。待實現銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉讓B公司股權實現物權轉移。
當然,以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續(xù)應完備,包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據稅法,預先確定自營資產后轉為再出售是可以的;但是假若報建時為出售,再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚,稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。
2、開發(fā)多處房地產
房地產公司在同時開發(fā)多處房地產時,可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據具體情況予以分析比較。
例如:某房地產公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產,第一處房地產出售價格為1000萬元,根據稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元;第二處房地產出售價格為1500萬元,根據稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產的增值率為600÷400=150%,應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元,營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元;第二處房地產增值率為500÷1000=50%,應繳納土地增值稅500×30%=150萬元;營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算,兩處房地產的出售價格為2500萬元,根據稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元,增值額為1100萬元,增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元,營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費,該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產企業(yè)項目建設中應考慮的稅收籌劃
通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
房產稅論文范文第5篇
1.1水產養(yǎng)殖密度偏高導致的自身污染隨著改革開放以來社會經濟發(fā)展與民眾生活條件改善，社會生活中對于水產品的需求量在逐年不斷增長。許多水產養(yǎng)殖單位和個人為了片面提高產量、追求效益，盲目地進行高密度投產放養(yǎng)。這樣超出合理范圍的高密度、高產量的養(yǎng)殖模式，導致了飼料量、藥量和換水量的大量增加，也造成了水產類殘餌、排泄物、病死水產尸體的增加，從而使水域負擔加大，提高了日換水量，污染了水質環(huán)境。
1.2水域養(yǎng)殖布局不合理導致的水環(huán)境污染由于部分水產養(yǎng)殖地區(qū)不懂得合理規(guī)劃當地水源與養(yǎng)殖品種、密度分布，導致放養(yǎng)密度或品種生態(tài)特點遠遠超過當地水環(huán)境承受能力，從而導致一些大型水庫、湖泊的水環(huán)境惡化、水質超標。
1.3無視本地環(huán)境條件，盲目引進高經濟價值水產品種，導致引進品種與當地水土環(huán)境不適宜近兩年，由于河豚等水產物種市場價格較高，部分地區(qū)水產養(yǎng)殖者無論有無條件都盲目引進，在當地建工廠式養(yǎng)魚池，過度開采有限的地下水資源，導致地下水資源循環(huán)被破壞，影響了當地環(huán)境和生態(tài)平衡。
1.4部分地區(qū)養(yǎng)殖人員缺乏基本養(yǎng)殖知識部分地區(qū)養(yǎng)殖技術落后，不懂養(yǎng)殖模式，養(yǎng)殖人員文化素質較低，欠缺水產養(yǎng)殖所必須的知識，不能合理控制養(yǎng)殖水域生態(tài)系統(tǒng)，在養(yǎng)殖過程中仍然使用抗菌素或消毒劑，導致水產生物感染；且養(yǎng)殖區(qū)域進水與排水不分開，導致交叉感染。
1.5水產苗種使用缺陷我國農業(yè)部于2005年頒布了《水產苗種管理辦法》，對水產苗種的生產、銷售和使用提出了明確規(guī)定。但仍然有部分養(yǎng)殖人員在養(yǎng)殖過程中貪圖表面價格或不懂得專業(yè)知識，使用了違規(guī)的近親繁殖苗種、健康檢驗不合格苗種和帶病毒苗種。這樣的不合格苗種普遍先天體質弱，環(huán)境適應能力差，容易受病害侵襲，死亡率較高。有些甚至先天性就攜帶有病毒病菌，容易引起群發(fā)性魚病。一旦爆發(fā)魚病，就會超量使用魚藥，引起了養(yǎng)殖水域的生態(tài)環(huán)境失衡，導致水環(huán)境污染。
1.6違規(guī)超量使用消毒劑造成的污染部分水產養(yǎng)殖地區(qū)大量過量使用消毒劑對養(yǎng)殖水域進行消毒，結果導致嚴重污染了水質，破壞對當地水域的生態(tài)平衡，也影響了水產產品質量。
2關于預防和控制水產養(yǎng)殖對環(huán)境污染影響的策略與建議措施
2.1建立執(zhí)行水產養(yǎng)殖規(guī)范制度由政府相關部門派遣專家對水產養(yǎng)殖區(qū)域進行全面規(guī)劃與評估，確定水產養(yǎng)殖區(qū)域分布、養(yǎng)殖規(guī)模、養(yǎng)殖方式與品種、苗種規(guī)范等。不允許盲目進行水產養(yǎng)殖。水產養(yǎng)殖者必須申報規(guī)模與取得養(yǎng)殖許可證，才能進行水產養(yǎng)殖工作。
2.2制定水產養(yǎng)殖用水排放標準目前，部分養(yǎng)殖單位已經向著規(guī)?；⒐S化的生產模式發(fā)展，其養(yǎng)殖經營已經越來越具有工業(yè)化特點。因此，在針對這類水產養(yǎng)殖單位制定污水排放標準時，可以參照對工廠排放污水的管制辦法，要求養(yǎng)殖單位對廢水排放進行控制，對超標排放者進行處罰。
2.3規(guī)范健全水產養(yǎng)殖的行業(yè)標準規(guī)范與法律法規(guī)各地政府應當建立完善的水產養(yǎng)殖行業(yè)標準與法律法規(guī)，加強對水產養(yǎng)殖行業(yè)的監(jiān)管與糾正力度。在法律法規(guī)方面。目前，相關的主要有《水污染防治法》《漁業(yè)法》等，但尚需要解決具體執(zhí)法中的細節(jié)問題。此外，還需規(guī)范水產養(yǎng)殖行業(yè)的污水排放制度與排放標準。
2.4加強水產養(yǎng)殖人員的綜合素質教育培訓我國從事水產養(yǎng)殖的人員總體文化程度偏低，也缺乏正規(guī)行業(yè)培訓，結果導致不僅養(yǎng)殖技術落后欠缺，而且環(huán)境與法律意識淡薄。各地政府部門可以考慮聯(lián)合專業(yè)培訓學校開辦相關的培訓班，定期到農村養(yǎng)殖戶中組織培訓講課，教授養(yǎng)殖技術、環(huán)境政策以及相關法律法規(guī)帶給他們。
2.5改進餌料配方，合理使用飼料，控制其對水質的影響飼料生產要注意營養(yǎng)元素要科學配比，養(yǎng)殖人員應學會根據不同品種、水產的不同生長周期、不同水域環(huán)境等差異采取不同的飼料配比方法，并注意合理投放飼料，及時清理殘余飼料，以增強水產體質、提高水產抗病免疫能力，從而減少飼料對污染，避免藥物過量使用，減少對水質的污染。
