房產(chǎn)稅

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房產(chǎn)稅范文第1篇

>> 房產(chǎn)稅，真的來了？ 房產(chǎn)稅的秘密 房產(chǎn)稅的目標(biāo) 房產(chǎn)稅的前身——窗稅 房產(chǎn)稅“又”要來了？ 房產(chǎn)稅的零和游戲 房產(chǎn)稅的中國博弈 淺議房產(chǎn)稅的征收 房產(chǎn)稅 樓市的拐點(diǎn) 房產(chǎn)稅背后的反思 房產(chǎn)稅只是妥協(xié)的產(chǎn)物 房產(chǎn)稅產(chǎn)生的效果分析 房產(chǎn)稅探路的深意 房產(chǎn)稅:房價(jià)調(diào)控的利器? 關(guān)于房產(chǎn)稅的幾點(diǎn)思考 談房產(chǎn)稅的節(jié)稅技巧 駛進(jìn)岔路的房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅的“囚徒困境” 淺析房產(chǎn)稅的影響 房產(chǎn)稅的開征應(yīng)謹(jǐn)慎 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：中國 > 政治 > 房產(chǎn)稅,真的來了? 房產(chǎn)稅,真的來了? 雜志之家、寫作服務(wù)和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 張?jiān)俳?)

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一直以來，房產(chǎn)稅改革牽動(dòng)著各方。關(guān)于房產(chǎn)稅的一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，不斷地觸動(dòng)媒體緊繃的神經(jīng)，一次次地解讀、猜測，一次次地喊“狼來了”。而目前為止，仍然是雷聲大、雨點(diǎn)小，僅有上海和重慶開展個(gè)人房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。

5月24日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一，再次引來各方的關(guān)注和解讀。這次，房產(chǎn)稅真的要來了嗎？ 房產(chǎn)稅前世今生

房產(chǎn)稅并不是一個(gè)真正意義上的新事物，1986年9月15日，國務(wù)院就了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。《條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收（不包括農(nóng)村），由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。其中第五條規(guī)定了幾類房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅，其中包括個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。房產(chǎn)稅一直是稅收體系中一個(gè)重要的稅種，主要針對營業(yè)用房征收，因此，多數(shù)只擁有住宅的居民對該稅種并不熟悉。

房產(chǎn)稅的改革可以追溯到10年前。2003年10月召開十六屆三中全會(huì)，全會(huì)公報(bào)首次提及房產(chǎn)稅改革的內(nèi)容，其表述為“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。此后幾年，中央文件關(guān)于財(cái)稅體制改革的表述中均會(huì)例行提及加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，研究房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅問題。房產(chǎn)稅的改革并不是開征一個(gè)新的稅種，而是對已有的房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)進(jìn)行歸并，簡化稅制，拓寬稅基，特別是將征稅對象擴(kuò)大到住宅，統(tǒng)一稅率，規(guī)范征稅依據(jù)，以房產(chǎn)的市場價(jià)值（基于市場交易價(jià)格的評估價(jià)值）作為征稅依據(jù)，而不再是以房產(chǎn)原值或租金作為征稅依據(jù)。

從2003年開始，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局先后分3批在北京等10個(gè)省市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開始房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)（“空轉(zhuǎn)”）。有關(guān)部門對房產(chǎn)稅相關(guān)的任何動(dòng)作都極為謹(jǐn)慎，始終未針對空轉(zhuǎn)效果相關(guān)信息，因?yàn)槿魏蝿?dòng)作都可能引來市場的過度解讀。

真正小心翼翼邁出第一步的，只有上海和重慶。2011年1月28日，上海和重慶分別開始實(shí)施各自的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案。其中，上海針對新購的住房征稅，以家庭為單位，對人均60平方米以上的住房面積進(jìn)行征稅，計(jì)稅依據(jù)為住房市場交易價(jià)的70%，稅率為0.6%，但住房單價(jià)低于平均單價(jià)2倍的，稅率為0.4%；重慶對主城9區(qū)的獨(dú)棟商品住宅和新購的高檔住宅，以及非居民的二套以上普通住房征稅，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)交易價(jià)，稅率根據(jù)房產(chǎn)單價(jià)實(shí)行累進(jìn)，有0.5%、1%和1.2%三檔。

滬渝兩地的試點(diǎn)方案，共同點(diǎn)在于謹(jǐn)慎地選擇征稅對象，通過嚴(yán)格的限定條件，盡可能縮小征稅方案的影響范圍，而且都主要是對新購房產(chǎn)進(jìn)行征稅，新老劃斷；不同之處，上海方案更接近一般意義上的房產(chǎn)稅，未來可以通過調(diào)整免稅面積，擴(kuò)大征稅范圍，逐步完善，而重慶方案更像是對房產(chǎn)的奢侈消費(fèi)征收的調(diào)節(jié)稅，與我國目前實(shí)行的消費(fèi)稅性質(zhì)相似。 房產(chǎn)稅改革推出的初衷并不是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場。房產(chǎn)稅的改革目標(biāo)一直很清晰，就是將其培育為地方的一項(xiàng)穩(wěn)定的收入來源，逐步降低地方政府對土地財(cái)政的依賴，遏制地方政府經(jīng)營土地的沖動(dòng)，鼓勵(lì)地方政府從關(guān)注經(jīng)營城市轉(zhuǎn)向提供公共服務(wù)，為城市居民創(chuàng)造安居樂業(yè)的環(huán)境。

上海和重慶的試點(diǎn)方案盡管引起關(guān)注，但帶來的波動(dòng)卻不大，因?yàn)檎鞫惙秶^窄，涉及納稅人較少，選擇的納稅人多為高收入者，方案設(shè)定的稅率也較低，幾個(gè)因素共同促成了試點(diǎn)方案平穩(wěn)落地，沒有帶來突出的納稅人抵制行為，也沒有對房地產(chǎn)市場形成明顯沖擊。盡管這兩個(gè)方案因征稅額低、房地產(chǎn)市場調(diào)控作用弱而被詬病，但這卻是地方政府所追求的理想結(jié)果。地方政府并不會(huì)期望通過一個(gè)稅種的改革在短期內(nèi)迅速增加稅收收入，更不希望房產(chǎn)稅改革沖擊房地產(chǎn)市場。

從上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)方案也可以透露出未來房產(chǎn)稅改革的兩個(gè)可能傾向：一是選擇緩和的切入點(diǎn)，即從窄稅基、低稅率切入，條件成熟后再逐漸擴(kuò)大稅基，調(diào)高稅率；二是房產(chǎn)稅改革將有別于以往“一刀切”式的稅制改革，而是給予地方政府更多的制定稅制的權(quán)力，中央政府只設(shè)定原則和框架，鼓勵(lì)地方政府因地制宜選擇合適的征稅對象、征稅依據(jù)以及稅率。

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定將擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。此后，對于第二批列入試點(diǎn)的城市屢有傳聞，其中“杭州方案”最受關(guān)注。根據(jù)傳出的消息，“杭州方案”將主要參考上海模式，暫只對增量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，人均免稅面積60平方米，以家庭為單位進(jìn)行征收，稅率分為兩檔，對普通住宅，以交易價(jià)格的0.4%的稅率征收；對非普通住宅，以交易價(jià)格的0.8%的稅率征收。“杭州方案”雖然沒有在預(yù)期的時(shí)間內(nèi)推出，而是暫緩，但透露出重要的信息，即上海模式是操作性較強(qiáng)的一個(gè)方案，未來最有可能在其他城市推廣。 房產(chǎn)稅與房價(jià)

某種意義上，我國從未有一項(xiàng)改革如房產(chǎn)稅這般經(jīng)過如此充分的公開討論。但這些討論中，有些討論思路混亂，使得關(guān)注房產(chǎn)稅的人形成混亂的預(yù)期，無所適從。

房產(chǎn)稅改革是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場？房產(chǎn)稅之所以一直以來吸引如此多的關(guān)注，的確因?yàn)槠淇赡軐Ψ康禺a(chǎn)市場形成沖擊，房產(chǎn)稅自然地被視為懸在房地產(chǎn)市場上的“達(dá)摩克利斯之劍”，也不排除有關(guān)部門可能有過利用房產(chǎn)稅調(diào)控市場的考慮。

需要厘清的是，房產(chǎn)稅改革推出的初衷并不是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場。房產(chǎn)稅的改革目標(biāo)一直很清晰，就是將其培育為地方的一項(xiàng)穩(wěn)定的收入來源，逐步降低地方政府對土地財(cái)政的依賴，遏制地方政府經(jīng)營土地的沖動(dòng)，鼓勵(lì)地方政府從關(guān)注經(jīng)營城市轉(zhuǎn)向提供公共服務(wù)，為城市居民創(chuàng)造安居樂業(yè)的環(huán)境。

一個(gè)普遍的觀點(diǎn)是只要房產(chǎn)稅推出，房價(jià)必然大跌。因?yàn)檫@樣的預(yù)期，房地產(chǎn)開發(fā)商談房產(chǎn)稅“色變”，地方政府在房產(chǎn)稅政策上猶豫不決，許多民眾對“增加”一項(xiàng)稅收翹首以盼，作為潛在購房者，他們期待著這個(gè)稅收能夠?yàn)樗麄儎?chuàng)造出購房的最佳時(shí)機(jī)。

從各國的實(shí)踐來看，推行房產(chǎn)稅的國家如美國、日本等，房地產(chǎn)市場依然可能存在投機(jī)和價(jià)格泡沫，遵循其自有的周期規(guī)律。房產(chǎn)稅在短期內(nèi)可能會(huì)對房地產(chǎn)市場形成沖擊，由于先入為主的預(yù)期帶來的拋售行為，也由于購房者在未來所需繳納的房產(chǎn)稅折算為當(dāng)前的“折價(jià)”，也由于持有成本提高，使得囤積房產(chǎn)變得無利可圖。但這個(gè)沖擊的大小，取決于各地推出的房產(chǎn)稅實(shí)施方案，即征稅范圍和稅率。對此的期待不可過高，因?yàn)榈胤秸畷?huì)盡量避免房產(chǎn)稅對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場形成太大的沖擊。

長期來看，房產(chǎn)稅會(huì)提高房產(chǎn)持有成本，降低囤積房產(chǎn)的回報(bào)率，特別是如果設(shè)定累進(jìn)的房產(chǎn)稅率，將極大提高持有多套房產(chǎn)的成本，改善房產(chǎn)的分布結(jié)構(gòu)，增加二手房市場供給，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 利益集團(tuán)博弈

房產(chǎn)稅的推出一直無時(shí)間表，政策的靴子遲遲無法落地，政府關(guān)于房產(chǎn)稅的表述都引來過度解讀，媒體一次次地喊“狼來了”，也可以反映出公眾的關(guān)注和緊張。

改革滯后是因?yàn)槭苤朴诶婕瘓F(tuán)激烈的博弈，也反映出決策者的謹(jǐn)慎態(tài)度。過去的10年，我國各個(gè)領(lǐng)域的改革緩慢，大環(huán)境的改革氛圍不濃，因此房產(chǎn)稅改革也就不那么迫切了。

征收房產(chǎn)稅的反對方包括房地產(chǎn)商、持有多套房產(chǎn)的有房者，也包括部分潛在購房者。房產(chǎn)稅給房地產(chǎn)市場帶來的不確定性，是房地產(chǎn)商最大的顧慮，因此以任志強(qiáng)為代表的房地產(chǎn)商，以房產(chǎn)稅將轉(zhuǎn)嫁給購房者并進(jìn)而推高房價(jià)的觀點(diǎn)，影響一些潛在的購房者共同反對房產(chǎn)稅的推出，也影響部分對房地產(chǎn)調(diào)控有顧慮的決策者。 房產(chǎn)稅所增加的稅收收入對地方政府的吸引力不夠，相反，地方政府所顧慮的是，房產(chǎn)稅可能沖擊當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，從而影響房地產(chǎn)相關(guān)的其他稅收收入以及土地出讓收入；征收房產(chǎn)稅可能面臨納稅人的抵制以及由此引發(fā)的不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，也使地方政府對房產(chǎn)稅避之不及。

在過去的10年，持有多套房產(chǎn)的有房者逐漸成為一股力量，其中包括成功的商人、中高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位的中高級(jí)管理者、大學(xué)教授、高級(jí)技術(shù)人才等，他們擁有財(cái)富、權(quán)力和知識(shí)，改革的決策者也可能在其中，他們也是對決策具有間接影響的人。

基于對稅收的樸素理解，認(rèn)為增加稅收必定增加負(fù)擔(dān)，也有一部分潛在購房者會(huì)反對房產(chǎn)稅改革。對于他們，購房支出已是巨大的負(fù)擔(dān)，難以承受未來可能的額外的房產(chǎn)稅支出。

改革的支持者中，重要的是一部分政府官員和專家學(xué)者，他們共同意識(shí)到當(dāng)前財(cái)稅體系存在的問題和可改進(jìn)的空間：中央和地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配，房產(chǎn)稅因其不可轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，是地方稅的理想選擇，也被各國廣泛采用；地方政府過度依賴于土地財(cái)政，難以為繼，需要尋找穩(wěn)定的收入來源進(jìn)行補(bǔ)充；房地產(chǎn)稅費(fèi)復(fù)雜繁重，尤其集中在交易環(huán)節(jié)，需要進(jìn)行兼并，轉(zhuǎn)向?qū)Τ钟协h(huán)節(jié)征收；房產(chǎn)增值成為造成收入差距的重要原因，需要對此進(jìn)行合理調(diào)節(jié)。這些理由成為推動(dòng)房產(chǎn)稅改革的最重要力量，也是房產(chǎn)稅必須要改的原因。

基于房產(chǎn)稅可以降低房價(jià)的預(yù)期，一直以來都有一些潛在購房者對房產(chǎn)稅改革充滿期待，但他們可能會(huì)等不及，或逐漸意識(shí)到征收房產(chǎn)稅對他們無利可圖，卻可能在未來成為納稅人，轉(zhuǎn)而不再支持房產(chǎn)稅的改革。不過他們的支持只是作為輿論的一部分發(fā)揮作用，對決策影響卻不大。

利益集團(tuán)的博弈最終體現(xiàn)為決策者猶豫不決，這是導(dǎo)致改革滯后的最關(guān)鍵原因。決策者需要平衡利益集團(tuán)的利益，承擔(dān)決策帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)，可能因此就不得不推遲決策，或?qū)ち艚o繼任者；決策者的另一顧慮來自房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場乃至整體經(jīng)濟(jì)的不確定性影響，政策對經(jīng)濟(jì)沖擊過大是不可接受的；決策者還要考慮輿論的反應(yīng)，如果輿論普遍認(rèn)為這是增加新的稅收，并且強(qiáng)烈抵制，由此帶來的政治風(fēng)險(xiǎn)也是難以接受的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)是改革的重要參與方，征收房產(chǎn)稅對整個(gè)稅務(wù)系統(tǒng)的征管能力是巨大的挑戰(zhàn)，向普通個(gè)人直接征稅而非代扣代繳也是前所未有的，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)并無積極性推動(dòng)改革。

房產(chǎn)稅作為地方稅，地方政府將在決策中扮演更重要的角色，試點(diǎn)范圍的選定乃至向全國鋪開，都必須地方政府同意并積極做好準(zhǔn)備。房產(chǎn)稅所增加的稅收收入對地方政府的吸引力不夠，相反，地方政府所顧慮的是，房產(chǎn)稅可能沖擊當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，從而影響房地產(chǎn)相關(guān)的其他稅收收入以及土地出讓收入；征收房產(chǎn)稅可能面臨納稅人的抵制以及由此引發(fā)的不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，也使地方政府對房產(chǎn)稅避之不及。 “狼來了”還要喊多久

5月24日國務(wù)院的《通知》是一個(gè)明確的信號(hào)，房產(chǎn)稅年內(nèi)試點(diǎn)擴(kuò)圍已經(jīng)確定，在全國范圍內(nèi)鋪開也為期不遠(yuǎn)，最多在一個(gè)政府任期內(nèi)應(yīng)該可以確定基本的稅制框架。

經(jīng)過10年的醞釀，房產(chǎn)稅改革的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已初步就緒。在輿論方面，經(jīng)過10年的討論，房產(chǎn)稅的改革已經(jīng)被大體默認(rèn)，成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

新一屆政府履職半年多來，致力于推動(dòng)重要領(lǐng)域的改革，為改革營造出較好的氛圍。關(guān)鍵部門的人事安排重用有改革意識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的干將，這對房產(chǎn)稅改革具有實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用。

房產(chǎn)稅范文第2篇

進(jìn)入10月以來,關(guān)于房產(chǎn)稅的討論再度喧囂。

事實(shí)上,作為一種財(cái)產(chǎn)稅稅種,房產(chǎn)稅曾在舊條文里休眠了24年,曾經(jīng)熱議的合并稅種物業(yè)稅也在一些試點(diǎn)城市空轉(zhuǎn)了7年。

此番中央部委及地方政府再度釋放房產(chǎn)稅信息,所引發(fā)的爭論之激烈,足以說明今時(shí)社會(huì)矛盾之尖銳及利益沖突之復(fù)雜。

但來自國家部委的表態(tài)是紛紜的,而來自試點(diǎn)城市流傳的試點(diǎn)方案也差異頗大,這足以說明這一稅種開征的真實(shí)出發(fā)點(diǎn)及目標(biāo)之模糊與搖擺。

征稅出發(fā)點(diǎn)

目前,財(cái)政部已將“完善房產(chǎn)稅制度”列入其2010年工作要點(diǎn),而發(fā)改委在其2010年度經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)中也提及“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。上海、重慶、深圳等城市也傳出將出臺(tái)試點(diǎn)方案的消息。

在目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控舉措不斷的背景之下,房產(chǎn)稅信息釋放的真實(shí)意圖究竟何在?

“開征房產(chǎn)稅的目的無非是兩個(gè),一個(gè)是解決地方財(cái)政收入問題,一個(gè)是調(diào)控房地產(chǎn)市場。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓對本刊記者說。

2004～2005年,劉桓在北京市稅務(wù)局掛職副局長,其時(shí)北京正在進(jìn)行物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)。“但那時(shí)候房地產(chǎn)價(jià)格尚沒有暴漲,所以當(dāng)時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅的目的是要解決土地財(cái)政的問題,因此決策層并未有決心要推進(jìn)這一稅種的開征。”劉說。

現(xiàn)時(shí)追尋土地財(cái)政的問題,矛頭似乎都指向了1994年分稅制改革,但實(shí)際上,是自2004年8月31日之后,土地協(xié)議出讓被叫停,政府壟斷土地出讓渠道之后,才開始了一輪土地財(cái)政的突飆猛進(jìn)。按照設(shè)想,物業(yè)稅作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅,將為地方政府提供穩(wěn)定的地方稅收來源,減少對土地財(cái)政的過分依賴。

而追尋房產(chǎn)稅的起源,則要?dú)w結(jié)到1956年出臺(tái)的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(下稱《暫行條例》)。1950年1月,當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》,規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅兩個(gè)稅種。同年6月調(diào)整稅收,將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。上世紀(jì)80年代,鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國家所有,使用者沒有土地所有權(quán),我國將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅兩個(gè)稅種,并于1986年頒布了《暫行條例》。在這個(gè)暫行條例中,“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”。

但與物業(yè)稅改革的基本框架是將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取,其額度及操作難度大大超于房產(chǎn)稅不同,房產(chǎn)稅的征收則看上去相對容易一些,因此在兩年前關(guān)于房產(chǎn)稅的討論亦開始出現(xiàn)。

真正到了1998年住房市場化改革之后,高房價(jià)問題逐漸成為城鎮(zhèn)居民的心頭之患,并伴隨其泡沫化,成為了一個(gè)社會(huì)矛盾集合體。在一些地方政府和房地產(chǎn)商結(jié)成牢固利益聯(lián)盟之后,房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收開始被賦予了解決地方財(cái)政收入和調(diào)控市場的作用。

但在國務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中,對于住房保有環(huán)節(jié)的稅收的表述還是“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”。直到今年4月,新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控舉措“國十條”出臺(tái),但仍未能遏制重點(diǎn)城市房價(jià)的快速攀升,“開征房產(chǎn)稅”開始頻頻亮相。

重拾一項(xiàng)只需國務(wù)院修改便可出臺(tái)的《暫行條例》,在劉桓看來一方面是應(yīng)對宏觀調(diào)控之“失效”,同時(shí)又能給地方政府“開源”。一方面要穩(wěn)定住房價(jià)格,一方面要增加地方政府收入,房產(chǎn)稅的開征似乎正好承受了這兩樣功能。

如果穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售價(jià)格,則可能出現(xiàn)的局面是土地成交量或成交金額下降,鑒于宏觀調(diào)控“打壓”的大環(huán)境,地方政府對土地出讓金收入的愿景也將有所下降。在未來城市化飽和,土地出讓金逐漸下降的情況下,從土地出讓收入轉(zhuǎn)向房屋保有環(huán)節(jié)稅收收入,亦是趨勢之一。

在這次積極申報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的城市中,重慶目前的試點(diǎn)方案已上報(bào)至三部委會(huì)簽。而根據(jù)中國指數(shù)研究院的報(bào)告,2010年1～9月,重慶土地出讓成交總價(jià)為286億元,同比下降9%。

現(xiàn)實(shí)矛盾

在劉桓看來,房產(chǎn)稅的另一個(gè)重要功能是完善財(cái)稅體系,作為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收,在過去是缺失的,這并不利于地產(chǎn)的調(diào)控,最明顯的是對住房空置率的調(diào)控,這一稅種對房地產(chǎn)市場上的投資、投機(jī)者具有擠出效應(yīng)。

我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)有主要稅費(fèi)項(xiàng)目中,營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、交易契稅等都集中在開發(fā)流通環(huán)節(jié),而保有環(huán)節(jié)的稅種僅有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種。

10月中旬,財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,對個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的,“既有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配,也有利于健全地方稅體系,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用,引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。”

“具體的征稅方案制定,將涉及房產(chǎn)稅可能發(fā)揮的功能不一。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)則對記者說。

“解決土地財(cái)政問題的一個(gè)前提是房產(chǎn)稅具有替代作用,房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅,成為地方政府的穩(wěn)定收入之后,將土地出讓金降下來,將交易環(huán)節(jié)的稅種合并,總體稅負(fù)降低。但這涉及的并非一項(xiàng)房產(chǎn)稅所能解決,地方政府的財(cái)政收入涉及的是事權(quán)和財(cái)權(quán)的分配,地方政府目前這種高投入、參與投資的發(fā)展模式下,一項(xiàng)稅收是解決不了地方政府的土地財(cái)政沖動(dòng)的。”陳國強(qiáng)認(rèn)為。

這可能意味著,在土地財(cái)政無法改變的情況下,房產(chǎn)稅又作為一項(xiàng)額外的稅收,成為市場經(jīng)濟(jì)體和購買者的另外一項(xiàng)稅負(fù)。

我國近年來的宏觀稅負(fù)一直呈現(xiàn)上升比例,以政府財(cái)政收入占GDP的比重來計(jì)算,我國近3年的宏觀稅負(fù)均超過30%,這一水平已經(jīng)向工業(yè)化國家看齊,甚至有國外研究機(jī)構(gòu)聲稱中國的稅負(fù)痛苦指數(shù)全球第二。

而中國的房產(chǎn)稅與歐美等土地私有制國家的房產(chǎn)稅之區(qū)別在于,中國城鎮(zhèn)土地為國有,消費(fèi)者購房獲得房屋所有權(quán)70年,已攤分了土地出讓金,相當(dāng)于攤分了房屋70年的租金。如果購房者已經(jīng)支付了70年的土地租金,再支付土地持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,則相當(dāng)于重復(fù)征稅。

另一方面,“調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配,放在房產(chǎn)稅的身上,顯得有點(diǎn)大了。財(cái)富分配體系目前存在的問題,就像靠個(gè)人所得稅來調(diào)劑一樣,作用是有限的。財(cái)富分配體系的不合理目前主要在于政府收入和企業(yè)收入過重,初次分配不合理的問題最為突出,灰色收入和腐敗問題,這不僅僅是靠一項(xiàng)稅收就能解決得了的。”北大地產(chǎn)基金中心主任、北京國際發(fā)展投資有限公司CEO杜猛則對記者說。

“在這里面,官員的多套房產(chǎn)數(shù)據(jù),要不要披露?怎么披露?”杜猛說。此外還有諸如福利分房、集資房等認(rèn)定和估值技術(shù)難題的背后,實(shí)質(zhì)又是利益群體的阻障。

陳國強(qiáng)同時(shí)認(rèn)為,依靠房產(chǎn)稅來打擊目前的房產(chǎn)價(jià)格,這樣的期望太大,房產(chǎn)稅并非“核武器”,而是一個(gè)長效機(jī)制,立竿見影的效果是不太可能的,只會(huì)針對少部分的投資投機(jī)者征收。但改變不了中國快速城鎮(zhèn)化過程中商品房住宅的供不應(yīng)求的大格局。

“稅基過窄,稅率過低,調(diào)控的作用微少,稅基過寬,稅率過高,增加的稅負(fù)過重,要衡量具體的設(shè)計(jì)方案。”杜猛認(rèn)為。

房產(chǎn)稅范文第3篇

房產(chǎn)稅的退還條件是：符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊急急需人才，持有當(dāng)?shù)鼐幼∽C并在當(dāng)?shù)毓ぷ魃畹馁彿咳诵沦徸》恳颜魇盏姆康禺a(chǎn)稅退還。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋；區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典價(jià)也不同于租金。因此，不應(yīng)將其確定為出租行為從租計(jì)征，而應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納。為此，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。

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房產(chǎn)稅范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 房產(chǎn)稅 房價(jià) 房產(chǎn)稅改革

一、房產(chǎn)稅改革的必要性

近年來,我國各地房價(jià)上漲幅度較大,尤其是一些大中城市房價(jià)出現(xiàn)過快上漲勢頭。與往年有所不同,最近這一輪房價(jià)飆升的最主要原因是:在流動(dòng)性相對過剩的背景下,大量投資投機(jī)性需求涌入樓市,造成部分城市房價(jià)短期內(nèi)迅速抬升。其結(jié)果是:一方面,大量有居住需求的人望房興嘆、無力購買;另一方面,不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。

為遏制部分城市房價(jià)過快上漲,2010年5月31日公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》,明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入今年深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。

在我國,房產(chǎn)稅并非一個(gè)新的稅種,有關(guān)房產(chǎn)稅的改革也由來已久。房產(chǎn)稅在我國最早出現(xiàn)在上世紀(jì)50年代。原政務(wù)院在1950年頒布的《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中規(guī)定開征房產(chǎn)稅,1951年政務(wù)院公布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,將房產(chǎn)稅并入城市房地產(chǎn)稅。上世紀(jì)80年代,鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國家所有,使用者沒有土地所有權(quán),我國將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅兩個(gè)稅種,并于1986年頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。同時(shí),城市房地產(chǎn)稅仍保留,繼續(xù)對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個(gè)人征收,直至2009年1月1日我國宣布廢止《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,對內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。根據(jù)我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例,在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人均為納稅人,但條例同時(shí)規(guī)定,個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。

按照現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,稅率為1.2%,沒有房產(chǎn)原值作依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定;房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。

但在當(dāng)前一些城市房價(jià)過快上漲的情況下,按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房價(jià)波動(dòng),且難以起到調(diào)控作用。而房產(chǎn)稅由原值征收改為按評估值征稅后,則可以解決這一個(gè)問題。房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)應(yīng)放在現(xiàn)有征稅范圍內(nèi)對計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整。改革應(yīng)將原先按房產(chǎn)原值計(jì)稅改為按評估值,也就是市值計(jì)稅,從而更好發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的作用。

要正確理解當(dāng)前推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的目的和意義。作為我國深化財(cái)稅體制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容,房產(chǎn)稅改革最主要的目的并非調(diào)控房地產(chǎn)市場。“房產(chǎn)稅稅制改革的核心目標(biāo)是公平市場競爭,調(diào)節(jié)收入分配。”

二、房產(chǎn)稅改革短期利空、長期利好

房產(chǎn)稅一旦開征,短期內(nèi)對市場無疑是利空,它將增加住房持有成本,持房者將會(huì)對成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡,一部分炒房者將會(huì)被迫拋售房源,這將增加市場供應(yīng),并給價(jià)格帶來更大的下行壓力。

而從另一個(gè)角度說,房產(chǎn)稅將會(huì)減少樓市的投機(jī)和非理性成分,逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫,使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來,促進(jìn)樓市長遠(yuǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房產(chǎn)稅的長遠(yuǎn)利好還在于:它不僅著眼于房地產(chǎn)業(yè)自身的調(diào)控,更具有調(diào)節(jié)居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。

從世界各國的情況來看,有的國家的確因此較好地控制了房價(jià),以加拿大為例,所有的房地產(chǎn)征收1%的物業(yè)稅,為地方財(cái)政服務(wù)。而二套房以上者交易必須繳納資本利得稅,為全社會(huì)服務(wù),這樣的措施讓炒房者望而卻步。買房后,無論是別墅還是普通住宅,每年都必須向政府繳納住宅總估價(jià)1%的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅隨每年房子的評估價(jià)格浮動(dòng)。如果所購房屋的價(jià)格是30萬元加幣,每年需支付3000元加幣的房產(chǎn)稅,如果十年后房子增值到100萬元加幣,每年就需要支付1萬元加幣的房產(chǎn)稅。

根據(jù)我國1986年施行的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,對于營業(yè)性用房征收房產(chǎn)稅的計(jì)算辦法,一幢原值100萬元的房子,按余值計(jì)算,一次扣除30%,年稅率1.2%,根據(jù)公式:年應(yīng)納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%,則年應(yīng)納房產(chǎn)稅=1000000×(1-30%)×1.2%=8400(元),每年要繳納的房產(chǎn)稅是8400元。如果房產(chǎn)購買價(jià)格為200萬元,每年繳納的房產(chǎn)稅就是16800元。如果將原先按房產(chǎn)原值計(jì)稅改為按評估值即市值計(jì)稅,住房持有人每年繳納的房產(chǎn)稅更多,稅負(fù)更重,這樣房產(chǎn)稅對于打擊炒房就會(huì)有明顯作用。

國家逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革旨在保證居民基本居住需求的同時(shí),合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制房地產(chǎn)市場中的投機(jī)、投資需求,遏制房價(jià)過快上漲,這對市場中投機(jī)性等需求打擊壓力很大,也將對投資、投機(jī)者的心理產(chǎn)生很大影響,并將影響樓市預(yù)期。

三、對居民個(gè)人征收房產(chǎn)稅有技術(shù)難度

對于房產(chǎn)稅改革的執(zhí)行,面臨不少困難,例如需要建立一套大型的全國性資料庫,統(tǒng)計(jì)每戶家庭到底擁有多少套房。征收的稅率若以價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn),更要開展繁復(fù)的估價(jià)工程。

房產(chǎn)稅改革“牽一發(fā)而動(dòng)全身”,高度敏感,改革須慎重。目前只能先在部分城市對部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)征收,積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國。

在具體實(shí)施上,可以對居民第一套自有住房免征,對第二或第三套以上住房或獨(dú)立別墅、豪華公寓征收,而且稅率要有差別,超過一定面積普通住房或獨(dú)立別墅、豪華公寓可實(shí)行高稅率。同時(shí)針對投資炒房客設(shè)置門檻,無戶籍或無居住證,不能提供幾年以上工作納稅記錄,購房也將征稅。

四、“一稅”無以除“百弊”

房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收所起的作用是有限的,不能過高估計(jì)房產(chǎn)稅在房市調(diào)控中的作用。樓市調(diào)控關(guān)鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個(gè)方面打好“組合拳”,并著力推進(jìn)保障性住房建設(shè)、供應(yīng),從而真正終結(jié)房價(jià)近年來連續(xù)暴漲、社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)畸形積聚的亂象,從根本上破解困擾房地產(chǎn)已久的結(jié)構(gòu)性問題。

其一,要與“調(diào)供應(yīng)”形成合力。隨著近期“房產(chǎn)稅之劍”的高懸不下,一些處在觀望中的開發(fā)商紛紛推遲開盤時(shí)間,其中部分已達(dá)到開盤條件甚至申領(lǐng)了預(yù)售證的樓盤,也不見有房源推出,這說明需要進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管和打擊捂盤惜售的力度,增加樓市實(shí)際供應(yīng);同時(shí),要在加大土地供應(yīng)的同時(shí),督促房企開工,增加預(yù)期供應(yīng)量。

房產(chǎn)稅范文第5篇

【關(guān)鍵詞】稅收公平原則 房產(chǎn)稅 改革 試點(diǎn)

自2011年1月以來，重慶和上海已率先開啟房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革。但試點(diǎn)兩年多來，包括試點(diǎn)城市在內(nèi)的全國城市房價(jià)依然堅(jiān)挺，居高不下。中國指數(shù)研究院2013年9月的“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，8月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，是2012年6月以來連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲；同比上漲8.61%，連續(xù)第9個(gè)月上漲。在房價(jià)依然不斷上漲的背景下，2013年5月的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。更有甚者推斷，或?qū)⒂?013年下半年擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。雖然社會(huì)上對房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革未能遏制房價(jià)過快上漲等有些負(fù)面評價(jià)，但也可觀察到試點(diǎn)改革對商品房市場上高端成交量和成交價(jià)位的沉穩(wěn)化影響。因此，有必要對上海、重慶兩市的試點(diǎn)改革方案進(jìn)行分析，提出合理化建議，為今后擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍提供一定的參考及借鑒。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革和稅收公平原則概述

房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的原因。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的重要一環(huán)，應(yīng)和市場發(fā)展相適應(yīng)。我國1986年10月1日開始實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定房產(chǎn)稅的征收對象為城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)在征稅范圍之外。這一房產(chǎn)稅制度是根據(jù)20世紀(jì)80年代的相關(guān)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)制度設(shè)計(jì)的。隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、土地供求關(guān)系日益趨緊，這引發(fā)了房價(jià)虛高、房奴等諸多社會(huì)問題。現(xiàn)有的房產(chǎn)稅收制度與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)的矛盾日益突出，制約了我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，影響了稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)作用的發(fā)揮。為了完善稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)健康發(fā)展，適應(yīng)新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)社會(huì)制度，必須進(jìn)行房產(chǎn)稅改革。

2011年1月，上海、重慶分別制定了房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革辦法，作為試點(diǎn)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，開始對部分居民住房征收房產(chǎn)稅。此次房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革是對個(gè)人住宅真正開始征收房產(chǎn)稅，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)稅收制度改革進(jìn)入新的發(fā)展階段。這次房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革目的主要有以下幾點(diǎn)：一是調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，縮小逐漸增大的貧富差距；二是培育新的地方稅種，完善我國稅收制度；三是抑制房價(jià)過高，遏制較為嚴(yán)重的投機(jī)性購房；四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，促進(jìn)消費(fèi)習(xí)慣的改變。①

房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革與稅收公平原則的關(guān)系。稅收公平原則作為稅法的基本原則，指各個(gè)納稅人承受的納稅負(fù)擔(dān)與其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力相一致，具有相等納稅能力者應(yīng)負(fù)擔(dān)相等的稅收，不同納稅能力者應(yīng)負(fù)擔(dān)不同的稅收，并使各個(gè)納稅人之間的負(fù)擔(dān)水平保持均衡。具體體現(xiàn)為：其一，普遍征稅原則，即所有有納稅能力的人只要發(fā)生了納稅義務(wù)，都必須毫無例外地依法納稅；其二，量能征稅原則，即依據(jù)納稅人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力的高低課稅。作為當(dāng)前我國稅制改革的重點(diǎn)之一，房產(chǎn)稅改革涉及到各階層的核心利益，如何找到利益的平衡點(diǎn)，這需要制定者把握住稅收公平原則，做到形式和實(shí)質(zhì)上分配公平。房產(chǎn)稅的重要功能之一即是通過稅收來調(diào)整社會(huì)的收入結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。縱觀試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅方案，不難發(fā)現(xiàn)其中有些規(guī)定容易造成稅負(fù)分配的不公，這違背了稅法公平原則，而這些將影響調(diào)節(jié)收入差距、完善房地產(chǎn)稅制等長期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

上海、重慶兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案存在的問題

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案可以歸納出五大特點(diǎn)：一是明確對居民家庭“起征點(diǎn)”為人均60平方米；二是實(shí)行差別化的比例稅率；三是暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)；四是存量房一概不征稅；五是優(yōu)惠區(qū)分戶籍地。而重慶試點(diǎn)方案的特點(diǎn)則為：一是主要針對高端住房征稅；二是實(shí)行差別化的比例稅率，劃分標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分戶籍地；三是以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)；四是除獨(dú)棟商品住宅外，針對的都是增量房。

兩市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案頒布實(shí)施是為了解決近年來我國房價(jià)不理性的持續(xù)上漲，而國家長期調(diào)控房價(jià)政策效果并不明顯這一難題。方案中均有注意到區(qū)分房產(chǎn)的不同情況，以區(qū)別有階段地推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收，在稅率方面也實(shí)行差別稅率，這是我國房產(chǎn)稅改革的大膽嘗試。但從稅收公平原則的角度看，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案存在著一些問題。

納稅人。納稅人，即納稅義務(wù)人，是稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人。納稅人的確定一般隨課稅對象的確定而確定，不應(yīng)受其他非相關(guān)因素影響和制約。

在我國，稅收公平存在兩種解釋：受益原則和支付能力原則。受益原則要求以從政府公共支出中所獲收益的大小分擔(dān)稅收；而支付能力原則要求以納稅人的負(fù)擔(dān)能力分擔(dān)稅收②。對房產(chǎn)享有所有權(quán)，代表所有人有相應(yīng)的負(fù)擔(dān)能力，其作為納稅人符合支付能力原則；而房屋使用人實(shí)際接受了政府提供的公共服務(wù)，其作為納稅人符合受益能力原則。試點(diǎn)方案中只是將所有權(quán)人列為納稅人，而未將房屋使用人列入，這使房屋使用人和所有人分離時(shí)，只對房屋所有人征收房產(chǎn)稅違背稅收公平原則。

征收范圍。一個(gè)合理的稅收制度應(yīng)該是既普遍課稅，又不漏征，也不重復(fù)課征稅，兼顧橫向公平與縱向公平。而征稅范圍的確定，就是兩個(gè)公平的博弈，范圍確定的好壞，很大程度上決定著稅收制度在實(shí)踐上是否公平、合理。

一個(gè)人擁有越多的房產(chǎn)，就意味著其支付能力越強(qiáng)，根據(jù)稅收公平原則其所納的稅就應(yīng)該更多。可惜的是兩地試點(diǎn)方案中并未能將納稅人所擁有的存量房產(chǎn)納入征稅的范圍內(nèi)，使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)無法真正反映其應(yīng)有的支付能力。其中上海試點(diǎn)只規(guī)定對增量房征稅，這容易造成新購房屋者與舊夠房屋者之間縱向上（時(shí)間上）的不公；而重慶雖有“存量+增量”的規(guī)定，但是存量僅限于高檔住宅，范圍過窄，實(shí)質(zhì)上對于大多數(shù)納稅人仍會(huì)造成“同房不同價(jià)”，沒有體現(xiàn)普遍課稅的原則。

稅收公平原則首先體現(xiàn)為法律平等，禁止區(qū)別對待，在相同地域應(yīng)以稅負(fù)能力作為范圍劃分的標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)中將戶籍以及穩(wěn)定工作作為劃分征收范圍的標(biāo)準(zhǔn)，明顯有違于稅收公平原則。這使得同樣是家庭戶口、有著同樣稅負(fù)能力的納稅主體，只因?yàn)閼艏煌驔]有穩(wěn)定工作等原因而在征稅起算套數(shù)上有所區(qū)別，這既違背量能課稅原則，又違背公平稅負(fù)原則。

稅基。稅基，即計(jì)算應(yīng)繳稅額時(shí)的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)。從全球范圍看，那些房產(chǎn)稅稅收制度較完善和稅收管理較好的國家，基本以“寬稅基”為慣例，即房產(chǎn)稅的稅收范圍不應(yīng)局限于城市地產(chǎn)，還應(yīng)包括農(nóng)村建筑物和土地，除了極少數(shù)必要的公共事業(yè)、宗教、慈善機(jī)構(gòu)等不動(dòng)產(chǎn)免稅外，其他不動(dòng)產(chǎn)一律是征收對象。

試點(diǎn)中稅基范圍過于狹窄，對于城市以外的不動(dòng)產(chǎn)均未做出規(guī)定。如今隨著我國農(nóng)村城市化程度日益加快，農(nóng)村和城市的界限日益淡化，農(nóng)村房產(chǎn)規(guī)模和質(zhì)量都不斷提高，許多城市居民在城鄉(xiāng)結(jié)合部買房置業(yè)。對城市的房產(chǎn)征稅，對農(nóng)村的房產(chǎn)不征稅這必定會(huì)產(chǎn)生城鄉(xiāng)稅負(fù)有別的公平性問題，實(shí)質(zhì)上也是對購房者的橫向上（地域上）的不公。

此外，帶有明顯“商品稅”性質(zhì)的稅基不符合國際慣例③，也極容易產(chǎn)生實(shí)施中的稅負(fù)不公。房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，是對社會(huì)財(cái)富的存量進(jìn)行的課稅，因此人們也通常稱之為“存量稅”，其最大的特點(diǎn)是稅負(fù)不宜轉(zhuǎn)嫁。而商品稅的稅基是交易價(jià)值，其稅負(fù)更容易通過提高交易價(jià)格的形式加以轉(zhuǎn)嫁。

重慶以房屋交易價(jià)格作為稅基，而上海以房產(chǎn)評估值的余值作為稅基。因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格是隨著市場供求關(guān)系的變化而變化的，以原值減除一定比例后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，自然存在賦稅不公的問題。這會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)問題：一是對于房屋出售者而言，其房屋出售價(jià)通常可以高出原來的買入價(jià)，并要求買家承擔(dān)各種由于交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)，從而造成本應(yīng)由自己繳納的稅負(fù)轉(zhuǎn)移給他人負(fù)擔(dān)的不公平現(xiàn)象；二是就房屋持有者來說，因?yàn)榉课葜饕性诮灰篆h(huán)節(jié)納稅，如果其不將持有的房產(chǎn)出售，就可以零稅負(fù)地保有多套房產(chǎn)，這與房產(chǎn)稅控制房價(jià)的目的相悖，也與量能課稅原則沖突。因此，以房屋交易價(jià)值作為納稅依據(jù)并不合理，是有待商榷的。

擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的優(yōu)化建議

在我國政府職能正在向現(xiàn)代服務(wù)型政府轉(zhuǎn)移的時(shí)期，政策的制定和實(shí)施更需要關(guān)注社會(huì)公平和以人為本。房產(chǎn)稅改革的稅收規(guī)定也應(yīng)遵循最基本的稅收基本原則，針對現(xiàn)行試點(diǎn)方案中出現(xiàn)的問題，結(jié)合國外“寬稅基、簡稅種、低稅率”的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，以及考慮到我國的實(shí)際情況，筆者建議可以從以下四個(gè)方面做出改進(jìn)，爭取使“富人”多交房產(chǎn)稅、“窮人”少交或不交房產(chǎn)稅，以縮小貧富差距，調(diào)節(jié)收入分配④。

第一，統(tǒng)一納稅人的選擇標(biāo)準(zhǔn)。各國在房屋納稅人界定上有所不同，美國、英國、日本均以房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人；而荷蘭等國家則以房屋使用人或承租人為納稅人。

結(jié)合中國國情，筆者認(rèn)為：以房屋產(chǎn)權(quán)人為主要納稅人、以房屋數(shù)量為主要考慮因素確定稅率。我國房屋類型復(fù)雜，所有人和使用人經(jīng)常分離，多樣化的確定標(biāo)準(zhǔn)有利于控制稅收成本，但應(yīng)堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)人為主的選擇標(biāo)準(zhǔn)，防止惡意的偷逃轉(zhuǎn)嫁等行為的發(fā)生。同時(shí)根據(jù)量能課稅原則，應(yīng)排除以經(jīng)濟(jì)調(diào)控為目的的政策性選擇因素，如戶籍、種族、貢獻(xiàn)率等，以擁有房屋的數(shù)量作為選擇標(biāo)準(zhǔn)。

第二，確定合理的征稅范圍。各國在征稅范圍上，大部分國家對城市和農(nóng)村的房產(chǎn)均征稅房產(chǎn)稅；也有如英國、坦桑利亞等部分國家僅對城市房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。結(jié)合中國當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平，筆者認(rèn)為：

既增量，也存量。應(yīng)根據(jù)稅收公平原則，針對居民家庭自住型首套房房產(chǎn)免稅外，對其他家庭成員擁有二套以上房產(chǎn)者均應(yīng)當(dāng)征稅。這樣能促進(jìn)稅收公平的實(shí)現(xiàn)；有利于增加二手房交易率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場資源的合理分配；也符合國際上房產(chǎn)稅稅基廣，稅率低的特點(diǎn)。

適時(shí)對城鄉(xiāng)房產(chǎn)征稅。面對如今城鎮(zhèn)化熱潮，土地資源日益緊張，對于城市和農(nóng)村的土地，都應(yīng)合理使用。鑒于城鄉(xiāng)結(jié)合部特殊的地理位置，其土地上建設(shè)的房產(chǎn)也應(yīng)該在一定條件下征收房產(chǎn)稅，這將有利于遏制各種形式的逃稅行為，避免同一城市中出現(xiàn)“同房不同價(jià)”。

嚴(yán)格設(shè)定免稅范圍。隨著居民擁有房產(chǎn)數(shù)量的提高，開征房產(chǎn)稅符合量能課稅的原則，但對于只有一套住房的家庭和因其他情況只能以住房作為必要生活資料的家庭，根據(jù)生活資料不納稅原則，理應(yīng)減免。這就要求征稅時(shí)必須嚴(yán)格控制免稅范圍，確保稅負(fù)公平。筆者認(rèn)為，以家庭為單位的首套住房理應(yīng)免征房產(chǎn)稅；購買經(jīng)濟(jì)適用房和其他保障性住房的房產(chǎn)可以減免房產(chǎn)稅；購買微型房產(chǎn)可以減免房產(chǎn)稅；對特定的弱勢群體購買房產(chǎn)可以酌情減免房產(chǎn)稅。

實(shí)行差別累進(jìn)稅率，完善其他收入分配體系。雖然擁有第二套以上房屋的納稅人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，但現(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜多變，設(shè)定相對靈活的稅率范圍和幅度符合量能課稅原則。如以養(yǎng)老、應(yīng)對突發(fā)疾病或家庭安全和利益的考慮下購買的第二套房⑤，其征稅是可以適當(dāng)?shù)陀谕惹闆r下應(yīng)繳數(shù)額，而對高檔住房、多套累計(jì)計(jì)算面積達(dá)到特大標(biāo)準(zhǔn)的新增買入房屋，則應(yīng)采用比同等情況下更高的稅率。

第三，建立多樣化的征稅方式。各國在稅收模式上，有些國家如英國、法國和荷蘭，其房產(chǎn)稅征稅對象只是房產(chǎn)；有些國家如加拿大、意大利，其房產(chǎn)稅征稅對象則是房產(chǎn)和土地。而在稅率形式上，國外主要有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三種形式，其中又以比例稅率，即以差別比例稅率為主流。結(jié)合中國當(dāng)前住宅類型，筆者認(rèn)為：

對空置住宅征稅。可以借鑒法國的經(jīng)驗(yàn)，針對空置時(shí)間超過一年的房產(chǎn)所有人，征收“空置住宅稅”⑥，列入地方稅種。根據(jù)住宅空置年限的不同，實(shí)行不同的房產(chǎn)稅年稅率。稅收所得納入地方政府的財(cái)政收入中，有利于形成地方政府收入的一個(gè)穩(wěn)定來源，可以用于補(bǔ)償因房地產(chǎn)供需關(guān)系的突出矛盾而受到影響的低收入人群。征收空置住宅稅有效增加了房產(chǎn)的持有成本，從而達(dá)到遏制消費(fèi)者的投機(jī)性購房以及投資者的捂盤惜售的調(diào)控目的。

對投資性住宅累進(jìn)征稅。抑制房價(jià)過高作為房產(chǎn)稅改革的目的之一，要求政府控制和規(guī)范投資及投機(jī)性買房。房產(chǎn)是貴重商品，可以作為衡量納稅人經(jīng)濟(jì)能力的重要依據(jù)。一般而言，一個(gè)人擁有的房產(chǎn)越多意味著其經(jīng)濟(jì)能力越強(qiáng)，個(gè)人房產(chǎn)的增加意味著收入的增加或者隱含收入的增加，因此，對投資性住宅累進(jìn)征稅，按照所有權(quán)人擁有住房的套數(shù)和面積遞增累進(jìn)，房屋套數(shù)越多，適用稅率越高，房屋的使用面積越大，適用的稅率越高，這將有利于調(diào)節(jié)收入分配差距，穩(wěn)定房價(jià)。

第四，明確稅基。各國在稅基上都以房屋的市場價(jià)值為主，這就要求改革中要堅(jiān)持以房屋的評估價(jià)值作為稅率依據(jù)，同時(shí)健全評估機(jī)制。為了保障房產(chǎn)稅制度的順利實(shí)施，各國都建立有完善的個(gè)人住房信息系統(tǒng)、高效的房產(chǎn)評估部門，從而房產(chǎn)稅稅源得到有效的控制。

房屋價(jià)格隨市場供求關(guān)系變化而變化，并且還受制于諸多因素影響，以現(xiàn)有規(guī)定房屋交易余值作為稅基，存在明顯的稅負(fù)不公問題。而評估價(jià)值反應(yīng)的是市場價(jià)格的變化情況，其估值波動(dòng)與當(dāng)前社會(huì)發(fā)展情況相適應(yīng)，受其他因素影響較小，能夠如實(shí)反應(yīng)個(gè)人社會(huì)財(cái)富存量的多少，且不易轉(zhuǎn)嫁。

然而，房屋價(jià)值要想能夠公平準(zhǔn)確的評估，需要一系列的保障。首先，需要制定科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)；其次，采用高水平的評估手段；再次，健全不動(dòng)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)；最后，建立較詳盡的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，并且與工商注冊登記等相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅的公平評估奠定良好的信息基礎(chǔ)。

（作者單位：梧州學(xué)院）

【注釋】

①陳杰：“房產(chǎn)稅試點(diǎn)初評與房產(chǎn)稅改革深化的意義”，《探索與爭鳴》，2011年第5期，第48～52頁。

②苑新麗：“國外房產(chǎn)稅特定及對我國的啟示”，《中國房地產(chǎn)》，2011年第7期，第24～27頁。

③高波：“中國房地產(chǎn)稅制：存在問題與改革設(shè)想”，《南京社會(huì)科學(xué)》，2012年第3期，第8～13頁。

④李曉紅：“目前我國推行房產(chǎn)稅改革的必要性及問題對策研究”，《中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》，2012年第12期，第55～56頁。

⑤尹煜，巴曙松：“房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革影響評析及建議”，《蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)》（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011年第5期，第77～83頁。