住房抵押貸款
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住房抵押貸款范文第1篇
(2)有穩定的經濟收入,有償還貸款本息的能力,無不良信用記錄;
(3)有合法有效的購房合同;
(4)以新購住房作最高額抵押的,須具有合法有效的購房合同,房齡在10年以內,且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的首付款;
(5)已購且辦理了住房抵押貸款的,原住房抵押貸款已還款一年以上,貸款余額小于抵押住房價值的60%,且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書,房齡在10年以內;
住房抵押貸款范文第2篇
我國住房抵押貸款市場的主要特點
市場規模發展迅速，潛力巨大
十年來，我國住房抵押貸款市場規模發展迅速。到2001年，四大國有銀行自營性住房信貸余額已達到5072億元，是1997年的23倍，占銀行總貸款余額4.3%，占GDP 5.3%。委托性住房公積金信貸余額達830億元，是1997年的9倍。盡管如此，目前市場規模的絕對水平即信貸余額占GDP的比重，還遠低于1999年美國54%、英國56%、日本33%以及香港地區31%等發達國家和地區的水平，甚至與發展中國家如馬來西亞23%、泰國13%、菲律賓11%的水平相比，也有一定差距。差距表明，抵押一級市場仍有巨大的發展潛力。并且，隨著住房改革進程的加快，在市場規模未達到發達國家水平之前，我國住房抵押貸款市場仍將維持一個高速度發展水平。
市場結構趨于以自營性住房信貸為主導的格局
我國住房抵押貸款一級市場結構只包含自營性商業銀行住房信貸和委托性住房公積金信貸兩種形式。經過十余年發展，已初步形成前者為主、后者為輔的基本格局，自營性商業銀行住房信貸市場占有比率基本穩定在85%以上。
這種格局的成因，首先是因為公積金信貸的資金源有限。公積金制度是政府主導型的政策性住宅金融，資金來源于單位職工強制性儲蓄，每年歸集資金數量本身就有限，更何況歸集資金既要用于住房消費信貸又要用于住房建設信貸。因此，投放到抵押一級市場的信貸資金就十分有限。其次，住房公積金借貸的對象是有條件限制的，僅局限于繳納了一定年限公積金的企事業單位職工。再次，住房公積金信貸對于單筆貸款的最高限額比較低。這對大多數數額巨大的購房款來說，公積金信貸只能滿足其一部分，尤其對房價較高的大城市更為如此。所以購房者更多的選擇為“住房公積金貸款＋銀行個人住房貸款”式組合貸款，其中銀行個人住房貸款通常要占大部分。但值得注意的是，由于住房公積金信貸執行的是政策性低利率政策，比銀行個人住房貸款低0.99―1.17個百分點，利率優勢使得購房者仍然對住房公積金存在有較大需求。
相比之下，商業銀行個人住房信貸并不存在公積金上述這些局限。在兩種住房信貸途徑中，購房居民更容易獲得并選擇商業銀行的個人住房信貸方式，商業銀行也樂于不斷加大對住房消費信貸的支持。因為，目前商業銀行已發放的個人住房抵押貸款普遍具有良好的質量特征，并且已成為商業銀行資產中公認的優質資產之一。如占據住房抵押貸款市場80%左右份額的建行和工行，2001年它們個人住房貸款的不良率分別僅為0.5%和0.23%，當年發放的貸款不良率均低于0.05%，這個水平已接近世界同業水平。
住房抵押貸款市場的主要作用
對住宅產業的支持作用
住房抵押貸款市場對住宅產業的支持和影響是通過住房銷售起作用的。住房消費信貸的增長直接帶來住宅銷售的增長，住宅銷售的實現必然刺激住宅投資的增加，而住宅投資的增加又直接是住宅產業的發展。
1998－2000年全國個人住宅銷售額分別增長了54.2%、33.8%和45.8%。這自然歸功于住房消費信貸的增長。2000年住房消費信貸對個人住宅銷售的貢獻度為69.3%。從靜態指標來看，住房消費信貸對當年住宅投資的貢獻度為58.9%；從動態指標來看，即上一年住房消費信貸增加額對住宅投資的貢獻度為26%。這表明住房消費信貸已成為住宅投資的重要資金來源，可見住房抵押貸款市場對住宅產業的重要支持作用。
對消費增加、經濟增長的促進作用
住房抵押貸款市場對經濟增長作用是通過住房消費信貸的直接住房需求及其引致需求體現的。住房消費信貸的增長直接帶來住房消費增加，住房消費的增加又將導致相關產品消費需求的增長，即引致需求的增長，進而促進經濟的增長。根據中房課題組1998年的研究表明，每銷售100元住房可以帶動130-150元其它商品的銷售，按照這一標準我們對住房消費信貸的直接需求和引致需求作一個估計（按最低數130元）。
根據上表，可得出1997年－2000年住房消費信貸年遞增額即為各年住房消費信貸的直接需求，并且可相應計算出1997年－2000年由住房消費信貸產生的引致需求分別為130、421、1115、2538億元。1997年－2000年住房消費信貸產生的直接和引致需求總和占當年GDP分別為0.3%、0.9%、2.4%、5.0%。由此，可以看出我國住房消費信貸對經濟增長正起著越來越重要的推動作用。
住房抵押貸款市場存在的主要問題
抵押一級市場區域發展不均衡
目前，我國各省、市、縣的商業銀行都已開展了住房抵押貸款業務，住房抵押貸款的一級市場已經全面展開。但是由于經濟發展不平衡以及業務開展先后不同，抵押一級市場規模呈現十分明顯的地區發展不平衡。廣東、上海、北京、江蘇、浙江、深圳、天津等地成為發展最快的地區。這幾個地區占有各行住房貸款總量的50%以上。以份額最大的工行和建行兩家為例，至2001年5月，廣東、上海、北京、浙江、深圳工行分行發放的個人住房貸款余額已經突破100億元，而某些欠發達地區，個人住房信貸余額不到10億元；建行的60家中心城市分行個人住房貸款余額占全行總余額77%。最早建立抵押一級市場的上海市，其住房抵押貸款余額（包括個人住房貸款與住房公積金貸款）已經由1999年的311億元，2000年的547億元，發展至2001年的1533億元，占當年全國總余額的26%，成為抵押一級市場規模最大的城市。
抵押二級市場尚未建立，抵押一級市場的流動性風險難以得到有效釋放
住房抵押貸款范文第3篇
關鍵詞：反向抵押貸款流動性風險廉租住房
反向抵押貸款是一種針對老年人的住房貸款。老年人把自有產權的房屋抵押給銀行等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房屋未來價值等因素后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，將房屋的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人；當借款人去世后，金融機構將住房進行銷售、出租或者拍賣，用來補償貸款本息。
反向抵押貸款開展過程中，銀行為業務開辦的主要金融機構之一。借款人把住房抵押給銀行后，定期獲得銀行支付的貸款金額，可以看成是銀行分期付款從借款人手中購入住房，其現金流向與普通的抵押貸款相反，故稱為“反向”。圖1顯示了銀行放貸過程中二者資金流向對比的全過程。前半階段借款人申請正向抵押貸款購房，隨著借款人逐漸償還抵押貸款，住房資產從銀行過渡至借款人，銀行在逐步收回貸款的過程中現金資產不斷上升，并在借款人還清貸款時達到最大值。后半階段借款人通過反向抵押貸款將住房資產轉換成現金資產，此時借款人住房資產逐漸過渡到銀行手中，而銀行的現金資產隨著定期發放給借款人而逐步下降，最終貸款發放完畢，銀行擁有住房所有權。
反向抵押貸款與銀行流動性風險
（一）流動性風險管理是商業銀行經營中的重要內容
流動性是金融機構經營狀況的重要體現，是整個金融體系穩定的源泉。商業銀行流動性是其在不損失價值情況下的變現能力，即為資產增加而融資及在債務到期時履約的能力。當銀行不能及時以合理價格取得資金以履行償債義務（包括儲戶提存）和其他承諾（如擔保、貸款承諾等或有負債）時，便陷入了流動性風險。
（二）基于期限結構度量銀行流動性
商業銀行作為資金往來中介，其資金來源的期限結構制約著資金運用的期限結構，資產和負債之間的期限結構匹配直觀地反映著銀行流動性狀況。理想狀態下，短期負債用于短期資產，長期負債用于長期資產。當短期負債過度用于長期資產時，容易出現到期的負債不能及時償付出現的流動性風險。因此，流動性風險管理應該盡量使資產的收入現金流的時間和數額與負債的支出現金流的時間和數額都匹配。
FrederickMacaulay最初提出久期概念用來衡量債務工具到期期限的加權平均時間：（1）
其中，Di=第i種資產和負債的有效期；CFt=t期時凈流入的現金流；N=現金流入最后一期；r=現行利率水平；PVt=t期時流入的現金流現值。
假設商業銀行的資產和負債期限共有n種，資產的數量分別為x1，x2，…，xn，負債的數量分別為y1，y2，…，yn，則第i種期限的差額i=xi-yi。即i為資產或負債的一部分，對第i種資產和負債來說，i沒有被匹配。設i的有效期值為Di，對于組合i來說，有效期值D為：
（2）
當D0時，沒有完全匹配的資產平均到期期限小于沒有完全匹配的負債的平均到期期限，銀行流動性較充裕，但盈利性下降。
（三）反向抵押貸款引起的銀行流動性風險分析
銀行開展反向抵押貸款時面臨的風險往往比普通的住房抵押貸款要高。后者是銀行在前期一次性地給借款人發放貸款，借款人后續分期償還，隨著借款人逐步償清貸款，銀行流動性增強，風險也逐步降低。相比之下，反向抵押貸款逐期給付借款人資金，加上長期累積的利息支出，銀行支付壓力不斷增大，風險也上升。直到貸款期末，銀行擁有房屋所有權后將房產變現才能一次性地釋放風險。
以簡化的反向抵押貸款終生生存年金產品為例，說明其隱含的流動性風險。在完全競爭的市場中，假設忽略貸款發起費用及其他交易費用，在貸款期內所有年金的折現值之和應該與住房現值相等。即：
（范子文，2006）（3）
其中，Ax=年齡為x歲的申請人每年獲得的等額年金；tpx和tqx=分別為x歲的申請人在貸款合同開始后第t年內存活和死亡的概率，tpx+tqx=1；H0=住房初始值；g=住房價值年均波動率；r=反向抵押貸款年利率。由上可得：（4）
反向抵押貸款的年金貸款是銀行的資產類別，把式（4）代入（2）。若進一步放寬條件，假設未發放反向抵押貸款前銀行的資產負債期限相匹配，且現金凈流入為0。反向抵押貸款發放后，在貸款期限結束前，有效期值D為：（5）
由于在貸款期限結束前銀行只有年金式現金流支出，Di<0，即D<0，銀行陷入流動性風險。若期末住房未能及時變現以實現現金流入，便不能彌補資產負債期限結構的缺口。
反向抵押貸款期限長達十多年至數十年，金融機構在長期內連續支付貸款，最后獲得住房產權，但其目的是要將固定的房產變現，取得流動性資金以實現資金的借貸循環。反向抵押貸款的流動性風險在貸款期間逐步積累，若后期房產變現受阻，資金流入不能及時補償前期的貸款支出，金融機構將遭受損失乃至資金流斷裂。
引入廉租住房作為變現渠道以應對反向抵押貸款流動性風險的構想
（一）構想來源—上海市公積金管理中心“以房自助養老”
2007年4月，上海市公積金管理中心在一戶家庭中試點“以房自助養老”方案：65歲以上的老年人，可以將自己的產權房與市公積金管理中心進行房屋買賣交易，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人。上海醞釀的“以房自助養老”可以看成是反向抵押貸款的變形，但反向抵押貸款是金融機構的盈利，而“以房自助養老”則側重居家養老，由政府機構主導，二者存在一定區別。引入廉租住房作為變現渠道，對于解決反向抵押貸款的流動性風險是非常有益的啟示。
（二）構想的總體思路
反向抵押貸款業務與廉租住房體系相結合，指金融機構在反向抵押貸款期末獲得的抵押住房作為廉租住房的房源進入廉租住房供給體系，同時政府支持廉租住房建造的財政資金可作為補償彌補銀行過去已流出的貸款。鑒于反向抵押貸款中作為抵押品的舊住房的特殊屬性，能解決我國廉租住房體系面臨房源不足的困難，減輕政府新建廉租住房的壓力；同時，能使銀行的抵押住房及時變現，使金融回籠資金，實現盈利，二者形成有效補充。
（三）構想的運作模式（見圖2）
申請人向具有貸款資格的金融機構提出書面申請，受理申請的貸款金融機構進行初步審核，委托獨立合法的中介機構詳細審查。根據中介機構的評估報告，申請人把房屋抵押給金融機構，金融機構發放貸款，雙方簽訂貸款合同，約定貸款支付、還款方式等具體項目。貸款期間，貸款金融機構依照合同向借款人提供貸款，并定期對抵押住房的折舊修葺情況進行核查，調整住房價值評估。貸款期限結束，借款人可以選擇以貨幣形式償還貸款，否則貸款金融機構將擁有住房的完全產權，將住房在二手房市場上出售拍賣或出售給廉租住房管理中心，由廉租住房管理中心支付高于金融機構貸款的數額。廉租住房管理機構取得抵押住房產權后，把住房作為廉租房出租給符合要求的低收入群體，收取租金，以及籌集來自政府財政部門和住房公積金增值收益的資金，繼續購買抵押住房，從而形成完整的循環鏈條。
（四）引入廉租住房作為變現渠道可實現多方互補及住房過濾循環
1.房源的供給與需求形成有效互補。作為房源需求方，廉租住房房源不足。由政府構建的廉租住房由于資金投入大，以及集中或分散構建統籌等多方面原因，使政府面臨較大的壓力。政府廉租住房建設計劃滯后，目前各地廉租住房制度以低保家庭起步，以20%的低收入家庭住房困難戶為目標，今后5年內全國計劃新建廉租住房僅145萬套，遠遠不能滿足需要。作為房源的供給方，金融機構擁有的抵押房產需尋求變現出路。廉租住房的巨大缺口正需要貸款金融機構所掌握的抵押住房供給來填補，二者的結合既解決了貸款機構盤活抵押住房的難題，使金融機構及時將住房變現以補償貸款給付并減少損失，同時也為廉租住房提供了房源。
2.資金的供給與需求形成有效互補。作為資金的供給方，財政撥款在各地的廉租住房資金來源中占有較大比重。實際上，政府新建廉租住房需要投入的建設資金規模大，涉及土地使用申請、規劃設計、建設施工等諸多環節，程序復雜，政府管理工作大。建成后因回收租金量少，日常維護依然需要長期的大量財政補貼。如果政府利用財政資源以及住房公積金向金融機構收購抵押的二手房，然后降低標準改造成廉租住房，這一方式與新建廉租住房相比，政府收購成本較低，并可以較快地投入使用。住房與城鄉建設部的“2007年全國住房公積金繳存及使用情況”報告中表明，目前全國住房公積金賬戶余額扣除風險管理基金等撥備資金后，仍有2186億元資金沉淀賬戶，成為“睡眠資金”，占公積金總額比例達到了22.76%。作為政府財政部門如果能主動挖掘住房公積金的使用渠道，參與到反向抵押貸款的初期引進當中，可以利用沉淀的住房公積金購買貸款人手中的抵押住房，成為貸款人抵押住房變現的資金供給，極大地降低金融機構流動性不足的風險。
3.實現住房過濾循環。所謂住房“過濾”，是指在住房市場中，最初為較高收入房客建造的住房，隨著時間的推移，住房發生老化，房屋價值降低，較高收入的房客為了追求更好的住房，放棄現有住房，而較低收入的房客接著繼續使用該住房的過程。實際上在反向抵押貸款業務中的抵住房，也就是住房市場上從一級市場過濾出來的房源。廉租住房所要求的質量規格不高，抵押住房屬性切合廉租住房要求，正好是吸收抵押二手住房的合適途徑。
綜上，反向抵押貸款運行過程中的住房最終能否順利在市場上出售出租從而套現，關系到金融機構能否從業務中實現資金回籠，開辦業務能否長期運行周轉。我國住房資產變現渠道市場發展的不完善，將給開辦業務的金融機構帶來一定的資金流動性風險。引入廉租住房作為反向抵押貸款運行過程中的變現渠道，能減低金融機構面臨的流動性風險，實現反向抵押貸款運行的資金鏈條循環。
參考文獻：
1.金煜.中國商業銀行流動性風險：計量與管理框架[D].復旦大學，2007
2.范子文.以房養老—住房反向抵押貸款的國際經驗與我國的現實選擇.中國金融出版社，2006
3.劉洪玉，張紅.房地產業與社會經濟[M].清華大學出版社，2006
住房抵押貸款范文第4篇
發達國家住房金融體系的基石
在美國、加拿大等發達國家，任何住房抵押貸款，若被認定具有較高違約風險，都會被要求購買房貸違約保險，并以此作為是否發放貸款以及利息標準的重要前提。傳統上，首付是否到達房屋購買價或評估價的20%以上，被視為高風險按揭的分水嶺。但近幾十年來，隨著住房貸款保險機構的誕生、成熟和壯大，首付低于20%的家庭也有資格申請房貸了，前提是此類按揭需要購買住房抵押貸款違約保險，由此保護和補償銀行等金融公司此類房貸所具有的違約風險和信貸損失。
在美國，接近一半首付在20%以下的住房抵押貸款是由7個規模很大的專業私人按揭保險公司提供違約保險的。另一半則是首付極低和家庭收入也不高的住房貸款，主要是由聯邦政府下屬的房貸保險機構―美國住房管理局（FHA）為其提供違約保險，只是此類房貸的保險費用也相應高一些。在加拿大，無論家庭收入和貸款額度，所有的按揭保險主要由政府下屬的專業房貸保險公司，加上三家美國私人按揭保險商負責承保。
在現代國家，住房抵押貸款是個人和家庭購買住房最主要的融資渠道。抵押貸款保險則與之配套，已成為了西方發達國家保障住房金融市場健康持續發展的重要基石，并成功經受住了百年不遇的全球金融危機的考驗和洗禮。
金融危機中的表現
在美國，按揭貸款保險行業是唯一在2007-2009年金融海嘯中未受到重大破產困擾的與住房相關的金融行業，發揮了極其重要的危機中“救市”和危機后幫助房市復蘇的多項功能，并為銀行和其他金融機構賠付了約440億美元的違約損失。
在危機爆發前，絕大部分首付不足20%的次級貸款申請，因無法通過按揭保險公司的承保審核而想方設法“創造性”地鉆了法律的空子，進而繞過按揭保險公司，獲得了銀行等各類金融機構發放的抵押貸款，這也是次貸業全線崩潰、違約損失集中且慘重的一個主要根源。
危機爆發后，美國政府“救市”干預舉措中最為立竿見影的兩手恰恰是：通過聯邦政府下屬的房貸保險機構（美國住宅管理局），對即將違約的次級貸款提供重新貸款的違約保險；通過兩大政府支持的按揭金融巨頭（房利美和房地美）來加大購買優質按揭的流動性力度和寬度，但同時明確規定，首付不到20%的任何住房貸款，不得繞過私人按揭保險公司，唯有獲得了它們頒發的按揭違約保險證書，才能有資格被房利美和房地美考慮購買。
中國急需建立首家由政府主導的全國性房貸違約保險公司
上世紀90年代末，中國在啟動住房商品化和市場化的過程中，從西方引進了住房抵押貸款。此后，住房抵押貸款在中國由無到有，逐漸形成了巨大的市場，幫助無數中高收入階層的家庭購買了自己的住房，從而極大地推動了國家經濟的發展，提高了人民的住房消費水平。但是，住房抵押貸款有著與生俱來的違約風險，這類金融風險通常在按揭或房市大漲之后集中出現。此外，房地產業和經濟發展都存在周期性，無法排除房價大跌或大量失業的可能性―而在這些情況下，會出現大量按揭貸款違約以及抵押品（房屋） 贖回權被銀行收走的結果。既然無法完全規避違約風險，中國就應該盡早建立一個按國際規范設計和管理、由政府主導或投資的全國性住房抵押貸款保險公司，以合理有效地防范和減少可能出現的大面積違約風險，從而避免對中國金融市場的穩定性產生災難性的影響。
同時，由于中國的金融機構多年來堅持首付30%（甚至40%）以上的房貸標準，無數剛需強烈但存款不足的家庭、特別是中低收入者只能無緣按揭，望房興嘆。這不符合社會正義原則，因此社會和政府有責任幫助這部分人群共享按揭這一重要金融資源。同樣重要的是，這些人群恰恰是中國房地產市場健康發展應該倚重的主力軍。他們數量巨大卻被排斥在房貸市場之外，這是中國近年來房市低迷、后繼乏力以及多年來中國房價被高收入的炒房投機者左右的重要原因。
雖然中國已做過一些努力和嘗試，但迄今為止，在既能滿足中低收入家庭的購房剛需又能有效管控按揭違約風險的體制建設上，基本上還是一片空白。2004年，由時任中國建設部首席經濟學家兼房地產司司長謝家瑾女士和中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有先生率領的中國房地產金融高級代表團訪問了美國和加拿大。此行的目的就是專程調研美加兩國的按揭違約保險體系。當時，筆者受美國聯邦政府住房和城市發展部的委托，邀請和組織了十幾位美國住房按揭貸款保險和證券化領域的頂尖高管、官員和學者接待了中方代表團。這應該是中國在按揭違約保險領域所做出的第一次重大努力。
目前，散布在中國各地的住房置業擔保公司，算是有些接近于西方按揭違約保險公司的金融實體。但是，兩者存在本質的區別。中國的此類公司主要是為政策性的低息公積金貸款提供逾期擔保，而公積金貸款在中國住房抵押貸款市場中只占很小的一部分，中國絕大部分的住房抵押貸款，則是迄今還沒有得到違約保險保護的商業性住房按揭貸款。其次，公積金貸款違約風險低，而低首付高風險的商業性按揭是西方按揭保險公司的重點。再者，這類擔保公司都是地方性質的，非跨地區全國性的。此外，它們規模不大，資本儲備金的抗災能力有限，也缺乏政府的統一監管。一旦某地或全國爆發大規模的經濟衰退或者房市深度下滑，隨之出現的大量按揭違約（“斷供潮”），極可能使這些擔保公司無力應對，難免重蹈美國第一代按揭保險機構的覆轍―上世紀30年代，美國所有50多家規模不大、地方性的按揭保險公司在“經濟大蕭條”期間全部破產倒閉，無一幸存。
中國建立按揭違約保險市場現實可行
考慮到目前西方國家的按揭保險主要針對的是首付比例20%之下的房貸，建立中國的按揭違約保險體系是否現實可行呢？答案是肯定的。
首先，在幾乎所有西方發達國家的住宅金融發展史上，對按揭的首付要求曾經普遍很高。例如，美國在1930年代“經濟大蕭條”之前和期間的房貸首付門檻均為至少40%。即便到了1950年代初期，加拿大的首付要求仍為25%以上的首付。隨著這兩個國家于1934年和1954年分別成立了全國性的住房抵押貸款保險機構（或公司），首付要求才降低至20%以下，中低收入家庭的住房和信貸市場也隨之出現了迅猛而健康的發展。中國目前正處在上述國家經歷過的住房金融改革轉型的關鍵時刻，中國同樣可以通過建立一個全國性的、資本充足的大型按揭保險公司，提供多樣化的違約保險產品，并逐步和適當地降低目前過高的首付比例要求。
住房抵押貸款范文第5篇
關鍵詞：住房抵押貸款 風險因素 防范
近年來，我國住房抵押貸款業務廣泛發展，為改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴大內需、拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，在住房抵押貸款業務快速發展的同時，也暴露出不少問題，誘發了金融風險隱患的產生。為此，本文在對我國住房抵押貸款的風險因素進行分析的基礎上，提出防范風險的對策建議。
住房抵押貸款的風險因素分析
（一）信用風險
信用風險具有綜合性、擴散性、積累性、隱蔽性和突發性的特點，既是一種不可測量和難以把握的風險，也是銀行抵押貸款面臨的最大風險。因為住房抵押貸款期限都很長，在貸款期間貸款人對借款人的經濟狀況既難以預測又無法保持持續的監控，對借款人的信譽、品德、工作狀況難以做到全面準確的掌握，對抵押物在貸款期間的價格損益難以準確評估等，這種潛在的信用風險隨時都可能觸發，從而造成違約行為。
借款人的違約行為可分為理性違約和被迫違約兩種。理性違約主要是因為借款人在利益驅動下，停止繼續還款或由于住房市場價格變動等因素引起的主動違約行為。被迫違約是因為借款人發生財力困難，無法償還貸款本息的一種違約行為。無論是借款人的被迫違約還是理性違約，都會對發放住房貸款的銀行產生不良影響。違約行為發生后，即使銀行能將抵押物變賣，但由于住房市場的價格波動，也可能使其收回的資金額少于貸款余額，使銀行資產受損。同時，銀行將不得不面對突然改變的資金流量，要重新安排資金使用計劃，而這時資金市場可能發生利率下降等情況，對銀行構成不利影響。
(二)流動性風險
住房抵押貸款的流動性風險表現在兩個方面。一是目前我國的住房貸款資金來源主要是公積金存款與儲蓄存款，商業銀行吸收的居民儲蓄存款, 一般都不超過五年,大都是短期性的，而住房抵押貸款期限少則三、五年，多則十年、二十年。這種在發放長期抵押貸款時的短存長貸行為，會降低商業銀行資產的流動性，產生流動性風險，進而影響銀行的兌付能力。二是商業銀行持有的住房抵押貸款債權或抵押資產債權不易變現而可能產生兩個方面的嚴重后果。其一喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機會,增加機會成本帶來的損失；其二當存款人擠提存款或債權人要求貸款人清償債務時，出現資金周轉困難，進而直接導致銀行的破產或倒閉。
流動性風險與信用風險以及經濟周期有著密切的聯系。因為購房者的個人收入是還款的保證，而其收入同一國的經濟發展周期有著密切關系。當經濟周期處于擴張階段時，購房者有著良好的收入，旺盛的購房需求也使房屋的變現不成問題，不論銀行還是個人都對未來充滿著樂觀的預期，銀行的住房抵押貸款余額大量增加。當經濟周期處于衰退階段時，失業現象大量增加，購房者的收入水平下降，還款能力得不到保證，于是借款人的風險轉為抵押風險，同時經濟衰退使得房價急速下跌造成房屋的變現能力下降，抵押風險進一步轉變為銀行的不良債權或損失。當這種現象大量出現時,巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開始出現流動性風險。
(三)抵押物風險
抵押物風險主要表現為抵押物處置風險和抵押物價格風險。抵押物處置風險表現在兩個方面。一是借款人欺詐行為構成的風險，包括：虛擬抵押、多頭或重復抵押、舊契約抵押等。由于借款人的欺詐行為，使得借款人違約后導致對抵押物處分的糾紛，由此造成花費高昂的處分費用，給貸款人造成損失。二是房地產交易市場不完善構成的風險。目前，在我國貸款人通過拍賣抵押房產所得價款來清償貸款，在實踐中的阻力很大、困難重重，難以實施。抵押物價格風險也有兩個方面的表現。一是抵押物價格的市場風險。抵押房屋隨著經濟環境、房地產市場供求關系的變化和自然磨損而導致市場價格下跌，會給銀行帶來損失。二是抵押物價格的人為風險。借款人在其抵押期限內對房屋的損壞，造成抵押物價格下降，使銀行貸款遭受風險。此外，由于估價人員的過失或故意過高估價以使借款人獲取更多的貸款行為等，這些人為因素都會給銀行貸款造成風險隱患。
(四)利率風險
住房抵押貸款的利率風險是由其業務短存長貸的資本結構所決定的。只要利率發生波動，無論是漲還是跌，商業銀行都會遭受損失。如果利率上漲，對借款人來說，借款額度越高，借款期限越長，其影響度也就越大。因為在借款人本來的收入就比較吃緊的情況下，增加的每月還款額無疑會加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風險加大。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，從而使銀行預期的利息收入無法實現。
（五）提前還款風險
個人住房抵押貸款的額度一般都比較大，期限也較長，個人要支付大量的利息，且年限越長，這個比例越大。因此，只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率,他就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會給銀行帶來風險，是因為該行為的發生使得住房貸款的現金流量產生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。提前償付會使債權人的庫存現金增加，從而使其總體資產的流動性大大超過其利潤最大化和基本風險防范的要求，一定市場收益的損失在所難免。
（六）政策性風險
政策性風險主要表現在三個方面。一是住房金融部分地承擔了財政分配的職能。過去的個人收入中住房消費部分以實物的形式體現，在停止實物分房之后，這部分收入還未在所有消費者的收入中以貨幣的形式及時體現出來，房價與收入之間存在著巨大的差額。這一差額的彌補，在當前的個人購房消費中過分依賴于金融機構的貸款，購房金融部分地代替了財政的分配職能，直接加重了金融機構的經營風險。二是住宅產業政策長期目標的短期化。住宅產業之所以對經濟有較強的拉動作用，是因為住房消費是居民的大額消費，強制儲蓄性高，投資乘數大。通過促進住房消費帶動經濟的增長應是一個長期的過程，而我國目前與個人消費能力嚴重脫節的高房價，使部分商品房有行無市，這種供需不平衡卻被片面理解為個人住房“有效”需求不足，單純依靠擴張性的金融政策來擴大住房需求。這樣在短期提高住房需求的同時，不可避免地增加了金融機構的政策風險。三是不可預見的政策變動。如在辦理抵押時，抵押權人一般難以確定或預測在未來較長時期內住房因國防建設、城市規劃、市政建設等政策因素產生變動的情況。一旦因這些建設需要而征用或拆遷抵押住房時，對被征用人或被拆遷人的補償是根據城市房屋拆遷管理等有關規定協商確定，其補償價格往往低于房地產市場價格，使貸款人面臨著相應的風險。
住房抵押貸款風險的防范
（一）完善住房抵押貸款的法律法規
我國現在迫切需要一套完善而嚴密的法律法規體系來規范住房抵押貸款的運作和發展。雖然我國已經制定了諸如《擔保法》、《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》等相關法律法規，構成了個人住房抵押貸款的法律框架，但也存在著有些法律法規已經不符合當前我國房地產金融發展的現實條件，有些法律條款內容抽象、缺乏可操作性等問題。因此，當前應從房屋交易、估價、保險等方面，加快推進住房抵押貸款法律法規的制定和完善，以形成對市場主體和市場行為的硬約束。例如:針對各種違法抵押房屋的現象,可在《商業銀行法》中的法律責任部分增設貸款欺詐罪的條款；在《城市房地產管理法》中對評估行業做出明確處罰規定，以此來規范金融秩序，防止個人住房抵押貸款欺詐行為；通過健全抵押物產權審查登記機制，完備發放程序和合同內容，以遏制無權抵押、多頭抵押、重復抵押等違法行為；通過建立彈性利率體系的住房抵押貸款制度，針對不同經濟狀況的抵押人實行不同的利率標準，打破我國長期來固定不變的貸款利率制度，適應以市場為主調控經濟的經濟增長方式。
（二）發展住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化在對銀行的資產進行分解的同時，將由銀行獨自承擔的風險進行分散和轉移：即由銀行一家承擔發放抵押貸款和回收貸款本息等業務，轉化為多家金融機構和機構投資者共同參與的活動；將傳統的由“借款人-金融中介機構-儲蓄者” 形成的信用鏈條，延長為由眾多金融機構、投資者參與的信用鏈，從而將銀行體系內的風險轉移到證券市場上。由于在證券市場上存在著大量的投資者，當證券化的資產在這些投資者之間自由轉讓時，證券化資產就可以被合理定價，并且由接受定價的投資者自己承擔投資風險，這樣就極大地減弱了風險過度集中的可能性。因此，在證券市場上住房抵押貸款證券化的金融風險是派生的、分散的，演化為系統性風險的可能性不大。由于住房抵押貸款具有穩定的現金流入、低違約率、貸款契約標準、易組合等特點，被認為是最適合于證券化的信貸資產。如果抵押貸款證券化了，貸款銀行將期限、利率相近的個人住房貸款組合成資產組，經信用增級后發行住房抵押支持債券，實現債權轉移風險證券化，銀行利潤來源由存貸款利息差變為手續費，提前還款的風險就轉移給了投資者。可見，信貸資產證券化是一個完善和調整制度的系統過程。
（三）推進個人信用制度的建設
個人信用制度是指為掌握個人資信、約束個人信用行為而建立的登記、評估以及管理利用等方面的總稱。有了完善的個人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準確地獲取貸款申請者的信用資料；另一方面個人信用體系的建立，使違約者及時曝光，得到相應懲罰，讓人自覺守信，以降低住房抵押貸款風險。
個人信用制度的建立包括四個方面：第一，建立個人信用檔案制度。利用銀行計算機聯網技術,分階段地將居民個人信用資料全部匯集記錄存檔。第二，建立多層次的個人信用調查與評估制度。建立起以政府部門為主,銀行系統利用其有關技術和信息相協助,社會中介機構相輔助的多層次個人信用調查體系，是我國現階段最為緊迫的任務。因為它使政府、個人信用調查機構與銀行各方在系統資源上實現信息的共享。第三，逐步建立和擴展個人基本賬戶制度。個人基本賬戶的建立，使居民個人的存儲支出等情況在基本賬戶中得以體現，既加強了對資金的監管和信息的反饋，又可以改變信息采集的被動局面，保證信貸雙方的共有利益。第四，建立個人信用監控體系。通過該系統設置不同規模和方向的條件，使居民在不良信用行為之后，不僅在銀行的監控機制上會對其做出反映，而且在個人信用記錄方面也會有負面評價。這種負面評價對其擇業、求職、提薪以及使用信用消費等方面都會產生不利影響。這就會促使使用者珍惜自己的信用，也促使了從單位信用和道德約束逐步過渡到以個人信用保證為主的法律制約的信用中來,有利于完善個人信用的法律環境和技術手段。
（四）建立政府住房抵押貸款擔保制度
住房金融的政策性決定了建立政府住房金融擔保制度的必要性。與企業擔保和個人擔保相比，政府擔保信譽高、實力強，尤其在我國當前社會信用基礎薄弱且信用體系發展滯后的情形下，政府對住房金融擔保機制的高度介入具有現實意義。政府參與能夠大大提高廣大中、低收入階層獲得住房貸款的能力，體現了政府的住房福利政策和住房產業政策。政府參與能夠降低貸款成本，提高住房金融效率，促進住房金融發展，減少住房金融風險，對建立一個穩健的住房金融體系發揮重要作用。政府擔保制度的建立增強了商業保險機構進入市場的信心，對于發揮市場力量建立我國住房金融擔保、保險制度將起到積極的主導和推動作用。總之，以政府強大信譽為后盾的擔保機制，對住房金融一級市場的穩健發展將發揮著無可替代的作用。為此，應盡快在我國成立專門性的住房抵押貸款擔保機構，該機構不以盈利為目的，主要作用在于鼓勵中、低收入家庭進入住房抵押貸款市場，促進住房抵押貸款市場的穩健發展，擔保的范圍限制在中、低收入居民的住房貸款上。資金來源主要由政府財政注資，并可以考慮利用政府背景通過發行長期債券籌集部分資金，在條件成熟時改組成政府控股的抵押貸款擔保公司。政府抵押貸款擔保機構的擔保條件和范圍應根據各地區的實際情況實行按年調整，內容包括對貸款的限額、首付款比例、政府擔保比例、保費、房屋種類、購房面積、獲得政府擔保的資格等方面的調整。
（五）建立健全住房貸款保險制度
住房貸款保險制度作為與住房抵押貸款制度相配套的補充制度，其風險轉移和損失賠償機制能有效緩解住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有利于房地產金融市場的繁榮和金融體系的穩定。我國目前的住房抵押貸款保險大致有財產保險、信用人壽保險和保證保險三類。我國的住房抵押貸款保險作為一種新業務、新品種，既需要在實踐中不斷發展、完善、創新，也需要政府在政策上的大力支持。
建立健全住房貸款保險制度主要應抓好以下三項工作。一是建立保險產品的設計開發系統。要建立新產品的研究開發機構，為技術創新提供組織保障；要注意研究國內外保險市場的新動向、新產品、新技術以及市場的需求信息，并在此基礎上及時開發出新的產品以適應市場需要；要重視保險人才的引進和培養，制定人才發展戰略。二是建立健全保險營銷系統。保險業務發展的關鍵是市場營銷能力的提高，我國保險公司首先要更新觀念，真正樹立“商業保險”理念。要建立健全營銷機構體系，形成以公司直銷為核心，以社會人、保險經紀人為的縱橫交錯的營銷結構體系。要創新營銷方式，積極開展網絡營銷，提高保險服務水平和質量。三是制定合理的保險費率。科學預測經濟趨勢，住房抵押貸款的違約率同經濟景氣有很大的關系，做好經濟預測是制定合理保險費率的前提；盡快建立與完善抵押貸款風險管理制度和評估制度，建立科學的風險評估和分析模型；改變不合理的保險金額計算方法，要按實際房屋本身的重置價格來確定房屋的保險金額。
(六) 健全抵押物處置制度
健全抵押物處置制度可從四個方面著手。一是積極培育發展資產拍賣市場。目前各家銀行都在積極推廣實行抵押貸款方式，但由于抵押物的處置缺少相應的中介機構和資產拍賣市場一直沒有解決，由此導致債務人不能償還債務時,債權銀行將抵押物直接據為己用或自行處置的不規范現象，使抵押貸款的效用大打折扣。因此,要有效地實施抵押貸款并真正發揮其效用,必須培育和發展有關中介機構與資產拍賣市場,制訂房地產拍賣規程，解決好抵押物的合法處分問題。二是要健全對房屋使用者的安置制度。當違約行為發生時，要使銀行能迅速處分抵押品而收回貸款，政府應通過建設經濟適用房和廉租住房，將沒有按期歸還貸款被法院強制執行而又符合條件的抵押人納入我國公共住房保障制度的購買和承租對象范圍。這樣，既保證了法院強制拍賣抵押房產后抵押人有棲身之處，又使銀行信貸資產得以保全，同時也啟動了部分房地產市場。三是規范房地產評估業務行為，保證抵押物估價真實有效。為此，政府行政主管部門應加強對評估機構的管理，加強職業道德教育，克服單純的利益驅動行為，切實強化服務職能，提高效率，簡化手續，降低收費，最大程度地減輕借款人負擔。銀行要加強對房地產評估人員的培養，要對外部評估機構提供的評估報告進行嚴格把關，以避免一些評估機構出于對市場的過高估計或人為因素而高估抵押物價值。四是準確合理地確定抵押率。向銀行抵押的房地產經權威評估機構進行價格評估后,銀行應根據抵押房屋的實際情況，在充分考慮抵押房地產處分、轉讓、拍賣所應繳納的各種稅費，以及確保信貸資產安全的前提下，準確合理地確定抵押率。
（七）加強銀行內部管理
加強銀行內部管理，防范金融風險，主要應抓好以下五項工作。一是加強對按揭貸款項目的審查。包括開發商的資信審查和項目樓盤審查。資信審查主要是加強對開發商信譽、銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向監督控制，一旦發現異常情況應及時采取補救措施。在對項目樓盤進行審查的同時,要綜合分析樓盤在貸款期間的價值變化趨勢和各種因素對樓盤價值可能造成的影響。二是加強對借款人資格和償債能力的審查。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產擁有所有權,并領有所有權憑證；法人應具備獨立核算、自負盈虧能力,且具有房地產開發權。同時銀行可要求企業提供驗資證明、財務報表等資料，審查抵押人的資信狀況。三是加強對抵押物的審查。對于抵押房地產的選擇和審定，主要著眼于易于保值，易于變現，易于保管以及易于估價的房地產。抵押物要符合國家有關規定，不得抵押的房地產不能用于貸款抵押。金融機構應嚴格做好對抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房產的產權證件或能證明其產權的合法性證明文件。從而達到規范抵押活動，遏制無權抵押、多頭抵押、重復抵押和當事人作弊等違法行為。四是完善貸款相關手續。在“簡化手續”的同時，要完善個人住房抵押貸款的登記、公證、抵押、保險等手續，加強貸款合同及檔案等基礎管理工作。五是加強貸后監督。重視貸后管理工作，加強貸后管理是防范風險的一項重要措施。銀行要經常了解借款人的財務狀況，抵押物的使用情況，監督借款人按期歸還本息，確保貸款項目發揮效益。
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