房地產行業經濟

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房地產行業經濟范文第1篇

一、國家宏觀經濟政策對于房地產行業的影響

隨著市場經濟的深入發展，土地用地的限制、政策辦理的嚴格規范以及新的設計理念的不斷產生，房地產行業中的競爭力日益加大。要想在房地產行業中有所收益，讓經濟得以持續發展，土地規劃的合理配置就作為一個彈性的元素就成為了房地產行業是否產生經濟效益、社會是否得以長存發展的關鍵問題。房地產行業是一種涉及到系統管理、控制、信息以及工程等多種行業因素、諸多環節的復雜實體產業，這當中需要大量的人力資源、物資條件以及各種政策措施的扶持，環節上所要求考慮的因素比較多，而這些因素與國家對于經濟發展的宏觀調控息息相關。房地產行業的更大的經濟效益和社會效益都與國家各項經濟調控政策有著很大的關系。

二、市場因素對于房地產行業的影響

在瞬息萬變的知識經濟時代，隨著市場環境的不斷變化和企業經營的不穩定，使得企業各種風險并存，公司盈余能力的穩定性也受到了很大的挑戰。面臨著材料價格、房屋價格等不斷上漲的風潮，房地產公司的風險不斷加大，公司資產出現“泡沫”現象。房地產項目的成本需要考慮到的各種因素，既要考慮到人工的有效配置，又要注意到勞動的有效性以及材料的合理利用，在當前社會生產力發展水平下，在考慮組織因素對生產消耗影響的前提下，完成的建筑項目工程如何實現各種資源的有效配置，實現人工和材料經濟的最大有效化是當前房地產成本核算重點關注的問題之一。

1.人們的購買力對于房地產行業的影響

房地產行業所涉及的資金很大，一般來說，很多家庭對于房地產住宅的購買力不是可以進行隨意揮灑的，對于商業性質的地產更不能夠任意而為。而一旦在某一個區域的房產已經達到飽和或者價格高于當地人的實際水平，房地產價格就會受到沖擊而影響了銷售，進而對于投資了巨額資金的房地產商來說，就會帶來重大虧損，對于土地資源也是一種浪費。

2.土地價格的變化對于房地產行業的影響

房地產是依托土地在土地上建筑而得以形成的。土地是屬于國家的。政府對于土地出讓金的多少取決于市場土地價格的變化。而如果政府土地出讓金比較大，那么房地產行業的成本就會加大，從而影響房地產的利潤。

3.行業競爭的影響

隨著我國經濟的持續發展和人民生活水平的不斷提升，人們對住房建筑條件的要求越來越高，受到當前各種政策的影響，房地產市場規模化在不斷壯大的同時，同行業間的競爭也越來越大。行業之間為了能夠在市場中勝出，必然通過成本控制策略來降低成本，同時也通過營銷策略來進行房地產的營銷。而從這里來看，市場經濟對于房地產行業的影響也涉及到了盈利背后的各種運營措施之間的競爭。

三、防止市場經濟不穩定因素對于房地產行業的影響

1.政府對于房地產所依托的土地價格的調控

如果沒有政府從中進行的統一規劃，不統一各個區域的統一規劃開發，就會帶來沒有規劃的建設，不僅不能讓土地開發產生有效的經濟利益，而且可能因為無規劃的建筑而造成了彼此的阻礙與牽制，因此造成了土地浪費。另外，很多房地產商看到的是眼前的經濟收益，而沒有從社會的長遠發展來考慮問題。土地不經過政府的規劃然后再按照計劃地進行，就會產生大量開發土地、無計劃開發土地的盲目。一旦出現過剩的情況，房地產商本身實力不足難以承擔所有的應有成本支出，于是就出現了土地被擱置的現象。而有些房地產商，為了自己的經濟利益，對于自己征收來的土地進行二次出讓開發，這當中，土地被轉來轉去，沒有一個統一的規范管理，市場混亂，造成了土地資源以及人力資源的極大浪費，同時也給房地產行業帶來很大的沖擊。

2.政府對于房地產行業提供防范措施

房地產行業經濟范文第2篇

第一條  為了加強對深圳經濟特區（以下簡稱特區）房地產行業的管理，規范房地產開發和房地產中介服務機構的行為，維護房地產市場秩序，根據法律、行政法規的基本原則，結合特區實際，制定本條例。

第二條  在特區范圍內從事房地產開發和房地產中介服務，應遵守本條例。

第三條  本條例所稱房地產開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

本條例所稱房地產中介服務包括房地產咨詢、經紀、評估和其他房地產中介服務。

本條例所稱房地產咨詢，是指為房地產開發、交易提供信息、咨詢、策劃、可行性研究服務的有償行為。

本條例所稱房地產經紀，是指以促成房地產交易為目的，為房地產交易雙方提供中介服務的有償行為。

本條例所稱房地產評估，是指專業評估機構接受委托，估算房地產價格的有償行為。

第四條  房地產開發企業和房地產中介服務機構必須依法經營，其合法權益受法律保護。

第五條  房地產開發企業應當按照經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則從事開發經營。

房地產中介服務機構應當按照自愿、公平、誠實信用、平等互利的原則從事中介服務。

第六條  深圳市人民政府房地產行政管理部門是房地產行業的主管部門（以下簡稱主管部門），依法對房地產行業進行指導、監督和管理。

深圳市房地產業協會（以下簡稱市房地產業協會）是房地產行業的自律性組織，依照本條例的規定履行職責。

第二章  房地產開發企業

第七條  本條例所稱房地產開發企業，是指從事房地產開發和經營的企業法人，包括房地產專營企業和兼營企業。

第八條  設立房地產開發企業，須具備下列條件：

（一）注冊資本不得少于人民幣一千萬元；

（二）有四名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員；

（三）有按市場價格取得的土地使用權；

（四）有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所；

（五）法律、法規規定的其他條件。

增加房地產開發和經營業務范圍的，須具備前款（一）、（二）、（三）、（五）項規定的條件。

工商行政管理部門對符合本條例規定條件的，應當予以辦理工商登記手續；對不符合本條例規定條件的，不予登記。

第九條  房地產開發企業應在取得營業執照后三十日內到主管部門備案，并申請領取《房地產開發企業資質證書》，主管部門應在十五日內依照法律、法規的規定核發《房地產開發企業資質證書》。

房地產開發企業辦理房地產開發和經營業務時，應當出示《房地產開發企業資質證書》。

第十條  主管部門對《房地產開發企業資質證書》實行年度審核制度。

第十一條  房地產開發企業不得出賣或以出租、掛靠、外借等手段變相出賣開發經營權。

第十二條  房地產開發企業應按期向主管部門報送房地產開發經營報表。

第十三條  房地產開發企業銷售房地產，預售的，應當申請辦理《房地產預售許可證》；外銷的，應當申請辦理《商品住宅外銷許可證》。

主管部門受理《房地產預售許可證》、《商品住宅外銷許可證》申請后，應在三十日內作出是否核準的決定。予以核準的，應同時發放許可證。

第十四條  房地產開發企業或受其委托的單位刊登房地產銷售廣告，應向廣告經營與單位提交下列材料的復印件，并出示原件：

（一）營業執照；

（二）《房地產開發企業資質證書》；

（三）預售的，應提交《房地產預售許可證》。現售的，應提交《房地產證》。外銷的，應提交《商品住宅外銷許可證》。

不能提供前款規定材料的，廣告經營與單位不得為其制作、房地產銷售廣告。

第十五條  房地產開發企業的房地產銷售廣告應當包括下列內容：

（一）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；

（二）預售的，應有《房地產開發企業資質證書》證號、《房地產預售許可證》證號。外銷預售的，還應有《商品住宅外銷許可證》證號；

（三）現售的，應有《房地產開發企業資質證書》證號、《房地產證》證號。外銷現售的，還應有《商品住宅外銷許可證》證號。

廣告經營與單位不得為房地產開發企業不具備前款規定內容的房地產銷售廣告。

第十六條  房地產開發企業不得經營法律、法規、規章禁止交易的房地產。

第十七條  房地產開發企業作為出地方參與合作建房，應當以按市場價格取得的土地使用權作為合作條件；作為出資方參與合作建房，應當出具金融機構提供的資信證明，其自有資金必須達到該合作項目預算總投資的百分之二十五以上。

以減免地價款或行政劃撥方式取得的土地使用權作為合作建房條件的，應當符合前款規定的條件并報主管部門批準。

第十八條  禁止房地產開發企業擅自更改已生效房地產買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。

第十九條  房地產開發企業必須按土地使用權出讓合同的規定建設市政、公益配套設施和項目，并按期交付使用。

第三章  房地產經紀人和評估人員

第二十條  本條例所稱房地產經紀人，是指依照本條例取得房地產經紀人資格證書并領取執業證書，從事房地產經紀活動的專業人員。

本條例所稱房地產評估人員包括估價師和評估員。評估員是指依照本條例取得房地產評估員資格證書并領取執業證書，從事房地產估價活動的專業人員。

第二十一條  符合下列條件的，可向市房地產業協會申請培訓和參加統一考試：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）具有大專以上文化程度；

（三）具有三年以上房地產業從業經歷；

（四）具有深圳市常住戶口或藍印戶口。

考試合格后，由主管部門核發《深圳市房地產經紀人資格證書》、《深圳市房地產評估員資格證書》。

第二十二條  取得國家有關部門頒發的房地產估價師資格證書或取得市房地產經紀人、評估員資格證書并在特區執業者，應當向主管部門申請注冊，領取《深圳市房地產經紀人執業證書》或《深圳市房地產評估人員執業證書》。

第二十三條  注冊申請人應向主管部門提交下列材料：

（一）申請書；

（二）房地產估價師資格證書或房地產經紀人資格證書或房地產評估員資格證書的復印件，并出示原件；

（三）所在房地產中介服務機構的任職文件或聘用合同或工作調動證明。

第二十四條  主管部門受理注冊申請后，應在三十日內決定是否批準并書面通知申請人。注冊申請批準后，由主管部門發給《深圳市房地產經紀人執業證書》或《深圳市房地產評估人員執業證書》；未獲批準的申請人有異議的，可自收到決定之日起十五日內依法申請行政復議。

第二十五條  申請人有下列情形之一的，主管部門不予注冊；已注冊的，予以撤銷：

（一）無民事行為能力或限制民事行為能力的；

（二）國家機關現職公務人員；

（三）提供虛假評估報告或在從業活動中有收受賄賂等違法行為的；

（四）提供虛假申請材料的；

（五）違反本條例規定，受吊銷深圳市房地產經紀人執業證書、評估人員執業證書處罰者。

被撤銷注冊的當事人有異議的，可自接到撤銷注冊通知之日起十五日內依法申請行政復議。

第二十六條  取得房地產經紀人、評估人員執業證書者，同一時期只能在一家房地產中介服務機構從業。

第二十七條  主管部門對《深圳市房地產經紀人執業證書》和《深圳市房地產評估人員執業證書》實行年度審核制度。年度審核合格者方可繼續執業。

第四章  房地產中介服務機構

第二十八條  房地產中介服務機構的組織形式包括個人、合伙和法人。

個人設立的房地產中介服務機構，由設立人對其債務承擔無限責任。

合伙設立的房地產中介服務機構，由合伙人對其債務承擔無限責任或有限責任。

具有法人資格的房地產中介服務機構，以其全部資產對其債務承擔有限責任。

第二十九條  個人設立房地產經紀機構，應具備下列條件：

（一）有深圳市常住戶口；

（二）注冊資本不得少于人民幣三十萬元；

（三）須有三名以上人員（含設立人）持有房地產經紀人執業證書；

（四）有固定的服務場所；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第三十條  合伙設立或設立具有法人資格的房地產咨詢機構以及增加房地產咨詢業務范圍的，應具備下列條件：

（一）至少一個發起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的經濟組織；

（二）注冊資本不得少于人民幣一百萬元；

（三）須有二名以上人員（含發起人）持有房地產經紀人執業證書和二名以上人員持有房地產評估人員執業證書，同時有四名以上其他專業人員，其中包括經濟、工程、法律、財務等人員；

（四）有自己的名稱和固定的服務場所；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第三十一條  合伙設立或設立具有法人資格的房地產經紀、評估機構以及增加房地產經紀、評估業務范圍的，應具備下列條件：

（一）至少一個發起人有深圳市常住戶口或住所在深圳市的經濟組織；

（二）注冊資本不得少于人民幣一百萬元；

（三）設立房地產經紀機構的，須有三名以上人員（含發起人）持有房地產經紀人執業證書。設立房地產評估機構的，須有三名以上人員（含發起人）持有房地產評估人員執業證書；

（四）有自己的名稱、組織機構和固定的服務場所；

（五）法律、法規規定的其他條件。

第三十二條  主管部門可根據房地產評估機構的專業人員數量、注冊資金及開業時間等，每年評定一次房地產評估機構的等級并核發《房地產評估機構資質等級證書》。

房地產評估機構的等級分為三級。一級房地產評估機構須有房地產估價師五名以上，注冊資本不得少于人民幣三百萬元，開展評估業務五年以上；二級房地產評估機構須有房地產估價師三名以上，注冊資本不得少于人民幣二百萬元，開展評估業務三年以上；三級房地產評估機構須有房地產估價師或房地產評估員三名以上，注冊資本不得少于人民幣一百萬元，開展評估業務一年以上。

標的人民幣一千萬元以上五千萬元以下的評估業務，須委托二級以上評估機構承擔；標的人民幣五千萬元以上的評估業務，須委托一級評估機構承擔。違反本款規定越級評估的，所作評估報告無效。

第三十三條  設立房地產中介服務機構或增加房地產中介服務經營范圍，由設立人或發起人向工商行政管理部門提出申請，并提交本條例規定的有關證明材料。

第三十四條  工商行政管理部門對設立房地產中介服務機構或增加房地產中介服務經營范圍的申請，經審查符合本條例規定條件的，予以登記，發給營業執照；對不符合本條例規定條件的，不予登記。

第三十五條  房地產中介服務機構在領取營業執照之日起三十日內，應當到主管部門備案。備案應當提交下列材料：

（一）《房地產中介服務機構備案登記表》；

（二）營業執照復印件；

（三）房地產經紀人執業證書、評估人員執業證書復印件和其他專業人員資格證明材料。

提交前款規定的材料，應同時出示原件。

第三十六條  房地產中介服務機構成立后，由于從業人員變動或其他變動達不到設立條件的，工商行政管理部門應暫停其營業，并要求其在九十日內達到設立條件。

第三十七條  房地產咨詢機構開展咨詢業務，雙方認為有必要簽訂書面合同的，應當簽訂書面合同。

咨詢合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）咨詢事項、期限和要求；

（三）咨詢報酬的數額、給付方式和時間；

（四）違約責任；

（五）當事人認為應當載明的其他事項。

第三十八條  房地產咨詢報酬的標準由雙方當事人約定。

第三十九條  房地產經紀機構除為房地產轉讓、租賃當事人提供經紀服務外，還可以提供服務。

以營利為目的，為委托人提供房地產轉讓、租賃等經紀、業務，只能由房地產經紀機構進行。

第四十條  房地產經紀機構開展經紀、業務，應當簽訂書面合同。

經紀、合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人的姓名或名稱及法定代表人姓名；

（二）經紀、事項、期限和要求；

（三）經紀傭金或報酬的數額、給付方式和時間；

（四）違約責任；

（五）當事人認為應當載明的其他事項。

第四十一條  房地產經紀、合同不能履行或不能完全履行的，房地產經紀機構不收取或減少收取報酬，但由于委托人過錯造成的除外。

由于房地產經紀機構的過錯造成委托人經濟損失的，房地產經紀機構應承擔賠償責任。

第四十二條  房地產經紀機構開展經紀、業務，有權向委托人獲取相關資料，委托人應向房地產經紀機構提供全面、真實的相關資料。委托人提供虛假、失實資料或隱瞞真實情況的，房地產經紀機構有權拒絕為其服務。

第四十三條  房地產經紀機構開展經紀業務，有權獲取傭金，傭金由交易雙方平均分攤，另有約定的除外。

傭金標準由主管部門會同物價部門制定。

傭金不能高于或低于規定的標準。

第四十四條  房地產經紀機構開展業務，應當向交易當事人提供與合同成立有關的全面、真實的資料和信息，不得向交易當事人提供虛假、失實的資料，不得隱瞞交易情況。

第四十五條  房地產經紀機構不得因同一宗經紀業務所涉及的房地產與交易雙方中的任何一方發生房地產買賣、租賃關系。

第四十六條  房地產經紀機構就同一宗業務，不得同時兼為經紀、行為。

第四十七條  房地產經紀機構對法律、法規、規章規定禁止交易的房地產，不得進行房地產經紀、活動。

第四十八條  通過經紀行為達成的房地產交易合同，必須由持有《深圳市房地產經紀人執業證書》的人員在合同中簽字，并加蓋經紀機構公章。

第四十九條  房地產經紀機構房地產銷售廣告，必須符合本條例第十四條、第十五條的規定，并在廣告中載明經紀機構的名稱、地址；房屋租賃廣告的，還須持有《房屋租賃許可證》，并在廣告中載明證號。

未載明房地產經紀機構名稱、地址的廣告，廣告經營與單位不得。

第五十條  下列房地產可依照本條例進行評估：

（一）買賣、產權交換的房地產；

（二）繼承、分割、合并、贈與等其他形式的產權轉移的房地產；

（三）實行租賃、聯營、入股經營或進行股份制改造的房地產；

（四）抵押、投入保險的房地產；

（五）進行兼并、清算的房地產；

（六）因拆遷需給予當事人補償或賠償的房地產；

（七）其他需要評估的房地產。

第五十一條  房地產評估機構開展評估業務，應當與委托人簽訂評估委托合同。

評估委托合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人姓名或名稱、住所、法定代表人姓名；

（二）評估標的物名稱、地點、面積、座落、建筑結構、質量、用途、裝修、環境、使用情況；

（三）評估事項、期限和要求；

（四）評估報酬的數額、給付方式和時間；

（五）違約責任；

（六）當事人認為應當載明的其他事項。

第五十二條  房地產評估機構開展評估業務，有權向委托人獲取相關資料，委托人應向評估機構提供全面、真實的相關資料。

第五十三條  房地產評估機構有權獲取評估報酬。

評估報酬的標準由主管部門會同物價部門制定。

評估報酬不得高于或低于規定的標準。

第五十四條  房地產評估機構按合同的約定完成評估后，必須向委托人出具房地產評估報告。

房地產評估報告應載明下列內容：

（一）房地產名稱、地點、面積、座落、建筑結構、質量、用途、裝修、環境、使用情況；

（二）評估依據和方法；

（三）評估結果；

（四）其他需要說明的事項。

房地產評估報告還應包括評估過程中作為依據的有關圖紙、照片、背景材料、原始材料及實地勘察數據等必要附件。

第五十五條  房地產評估報告必須由執業評估人員和房地產評估機構法定代表人或負責人簽名，并加蓋評估機構公章。

第五十六條  房地產評估機構應對出具的房地產評估報告的真實性、正確性、合法性負責。

第五十七條  用作征收有關房地產稅和確定政府給予房地產損失補償或賠償金額依據的評估報告，必須經市物業估價所審核，并報主管部門或稅務部門認可。

第五十八條  房地產中介服務機構及其從業人員對委托人提供的資料和物品應妥善保管，并出具清單副本。

房地產中介服務機構及其從業人員應當依法為委托人保守秘密。

第五章  房地產業協會

第五十九條  市房地產業協會是依法登記成立的房地產行業的自律性社團法人。其主要職責是：

（一）制定房地產行業行為準則及道德規范；

（二）組織房地產行業從業人員的培訓、考試；

（三）受理對會員的投訴，組織調查，并向有關部門提出處理建議；

（四）向主管部門反映房地產行業的意見和要求，維護房地產行業的合法權益；

（五）調解行業內部的爭議；

（六）組織業務交流；

（七）辦理主管部門委托的其他事項。

第六十條  依法成立的房地產開發企業和房地產中介服務機構可以申請加入市房地產業協會，成為團體會員。

依法持有房地產經紀人、評估人員執業證書，并在房地產中介服務機構從業的個人，應加入市房地產業協會，成為個人會員。

第六十一條  團體會員和個人會員應當遵守房地產業協會章程并按規定繳納會費。

第六十二條  市房地產業協會會員大會是協會的最高權力機構，理事會是會員大會的執行機構。會員大會和理事會的職權由章程規定。

第六十三條  理事會由主管部門委任的理事和協會選舉產生的理事共同組成，主管部門委任的理事不得超過理事總人數的三分之一。理事總人數由章程規定。

第六章  法律責任

第六十四條  未取得《房地產開發企業資質證書》，擅自從事房地產開發經營的，由主管部門責令改正并沒收非法所得。

被主管部門吊銷《房地產開發企業資質證書》，繼續從事房地產開發經營的，除依照前款的規定處罰外，可并處人民幣五萬元以上十萬元以下罰款。

第六十五條  房地產開發企業連續兩年未從事房地產開發業務的，由主管部門吊銷其《房地產開發企業資質證書》。

第六十六條  違反本條例第十條規定，不參加年度審核的，由主管部門責令限期改正，并處人民幣一萬元以上二萬元以下罰款；在責令改正的期限內仍不參加年度審核的，由主管部門給予降低一級資質等級的處罰；連續二次不參加年度審核的，由主管部門吊銷其《房地產開發企業資質證書》。

第六十七條  違反本條例第十一條、第十六條、第十七條、第十八條規定的，由主管部門沒收房地產開發企業的非法所得，并處人民幣二萬元以上十萬元以下罰款；情節嚴重的，由主管部門吊銷其《房地產開發企業資質證書》。

房地產行業經濟范文第3篇

關鍵詞：國房指數；宏觀經濟景氣指數；協整理論；VAR模型

中圖分類號：F2933文獻標識碼：A文章編號：1006-723X（2013）03-0048-07

我國房地產業從20世紀80年代后期逐步發展，隨著我國經濟體制建設的逐步完善，國家總體經濟水平的不斷發展，房地產業經過這二十多年的醞釀和探索，已經迅速成為推動國民經濟發展的基礎性、先導性和支柱性產業，并拉動相關配套產業的發展，形成了一個支撐宏觀經濟快速發展的重要產業群體。近年來，我國房地產業蓬勃發展的同時，房價居高不下，炒房、囤房等現象屢屢發生，中央及各地方政府也相繼出臺如“國八條”、“國六條”等調控措施對房地產業進行調控和引導。

因此，廣大學者就我國房地產價格方面展開大量研究，梁云芳，高鐵梅，賀書平[1]利用協整分析和H-P濾波方法，計算了房地產均衡價格水平及房地產價格偏離均衡價格的波動狀態，我國房地產市場價格的偏離只是受部分地區的影響等結論。嚴金海[2]運用格蘭杰因果檢驗、誤差修正模型等方法，短期內房價決定地價，長期內二者相互影響等結論。杜敏杰，劉霞輝[3]建立了房地產價格變動與匯率變動之間的數量模型，通過實證研究得出匯率的小幅變動可以通過久期杠桿使房地產價格大幅度變化。依資產定價無套利規則，房地產價格的上漲需要同等幅度的地租上漲來支撐，如果上述關系不能滿足，就會產生房地產價格泡沫等結論。沈悅，劉洪玉[4]利用1995—2002年我國14城市的中房住宅價格指數與宏觀經濟基本面相關變量的平行數據，運用混合樣本回歸等分析方法，對住宅價格與經濟基本面的關系進行了實證研究，我國住宅市場并不符合有效市場假說、1998年后經濟基本面對住宅價格的解釋能力發生了顯著的變化等結論。梁云芳，高鐵梅[5]運用誤差修正模型形式的面板數據模型，從貨幣政策效應、人均GDP、房價預期等角度對房價區域波動的差異及其原因進行深入研究，得到相應結論。

綜上可知，我國廣大學者分別從房價的均衡價格、房價影響因素及機制、房價差異性等方面入手展開了廣泛研究，得到了豐富的成果。但另一方面也看到對房地產研究大多集中于對房價的研究，而對房地產業本身發展及其與我國宏觀經濟運行的關系和相互影響少有研究。因此，本文通過實證手段探討了我國房地產業發展與宏觀經濟運行狀況的關系及相互影響機制等問題。

一、主要模型和方法

本文將采用以下檢驗方法和步驟進行實證檢驗和分析：首先，檢驗各序列的平穩性；其次，運用Engle-Grange法[6～10] （以下簡稱E-G法）進行協整性檢驗；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滯后階并以該滯后階為基礎進行Johansen協整檢驗[11，12]及Granger因果檢驗[10，13-15]；再次，運用Johansen協整檢驗結果對E-G法結論做出驗證，并結合E-G法和Granger因果檢驗結果分別建立國房指數和宏觀經濟景氣指數長期協整方程[7，9]；運用脈沖反應函數和方差分解[16]，分析兩者的脈沖響應效率表現情況，并研究各個信息對兩者的相對重要程度；最后，為觀察和分析上述序列間短期作用與長期均衡間的關系建立VEC模型。

（一）序列平穩性檢驗

本文采用ADF檢驗法進行單位根檢驗，這是因為其檢驗效果較好，簡單易行，且在檢驗線性協整時具有較高的檢驗勢而被廣泛應用[17]。

ADF法有以下三種檢驗模型：

模型一：無趨勢和截距項

yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）

模型二：無趨勢項，有截距項

yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）

模型三：有趨勢和截距項

yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）

具體檢驗過程是通過判斷使用模型和方程參數δ，來判斷原假設H0：δ=0是否成立：若原假設成立，則表明存在單位根，序列非平穩；反之則不存在單位根，序列平穩。

（二）協整性檢驗

對于兩個或多個非平穩時間序列，雖然每個時間序列具有各自的長期波動規律，如果它們是協整的，則它們之間存在著一個長期穩定的均衡關系，從變量之間是否具有協整關系出發選擇模型，其數據基礎是牢固的，統計性質是優良的[17]。

首先使用E-G法判斷國房指數和宏觀經濟景氣指數之間是否存在協整關系，主要步驟如下。

第一步，首先求出序列xt和yt單整的階，若單整階相同，則它們之間可能存在協整關系。其次，若兩變量是同階單整的，則用OLS法分別以xt和yt為因變量估計協整回歸方程：

yt=b0+b1xt+vt（2.4）

并分別保存回歸殘差et，作為均衡誤差vt的估計值。

第二步，對于協整變量來說，均衡誤差估計值必須是平穩的。為檢驗其平穩性，對上一步保存的et應用ADF檢驗法估計建立如下方程：

et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）

若均衡誤差估計值et是平穩的，則yt與xt是協整的；反之則不是協整的。

（三）VAR模型

由于Johansen協整檢驗、Granger因果檢驗及脈沖反應函數等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：

yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）

其中yt是k維內生變量向量，xt是d維外生外生變量向量，A1，…，AP和B是待估矩陣.εt是隨機擾動項。由于內生變量有p階滯后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。

在VAR模型框架下，對國房指數和宏觀經濟景氣指數序列進行Johansen協整檢驗以對E-G法所做協整檢驗結果進行驗證，并得到相一致的結果。

（四）VEC模型

VEC模型（即向量誤差修正模型）的誤差修正項表示對變量長期均衡關系在短期內偏離糾正調節作用的大小，模型形式如下：

Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）

二、數據說明和實證分析

（一）數據來源及預處理

本文主要研究我國房地產業和宏觀經濟整體運行狀況的關系和相互影響情況。我國統計局公布的“全國房地產開發業綜合景氣指數”（以下簡稱“國房指數”）是針對房地產業發展變化趨勢和變化程度的綜合量化反映的指數體系。宏觀經濟景氣指數具體包括：一致指數、先行指數、滯后指數及預警指數具體解釋詳見.cn。由于一致指數反映當期我國宏觀經濟的基本走勢情況，本文僅使用一致指數數據表示宏觀經濟景氣指數。

其次，我國自1998年底開始實行一系列房地產改革，1999年開始在全國范圍內推行住房分配貨幣化制度，停止福利分房，正式開始住房制度改革的市場化進程。因此本文選取我國1999年1月至2011年12月國房指數和宏觀經濟景氣指數月度數據為實證研究數據，并剔除缺失及不匹配數據，最終得到165對數據數據整理自國家統計局公布統計資料，具體見統計局網站http：///tjsj/。

最后，本文在實證檢驗中全部使用自然對數數據。這主要是因為：（1）對數化并不影響統計特性與VAR模型的建立和檢驗。（2）降低異方差性影響。同時將國房指數序列定義為xt，宏觀經濟景氣指數為yt，其對數序列數據相應為ln xt和ln yt。

（二）協整性檢驗

1平穩性檢驗

首先運用ADF法未經特殊說明，本文實證計算及檢驗均由Eviews6.0完成對ln xt和ln yt及它們的一階差分序列進行平穩性檢驗，結果見下表：

2E-G協整性檢驗

上述序列均為一階單整序列，接下來使用E-G法檢驗序列ln xt和ln yt之間的協整關系。首先分別以ln xt和ln yt為因變量做出它們的OLS回歸并得到相應的兩個殘差序列e1， e2，然后檢驗殘差平穩性，檢驗結果如下表：

分別以ln xt和ln yt為因變量得到的兩個回歸殘差均平穩，因此國房指數與宏觀經濟景氣指數間存在協整關系。

（三）建立VAR模型

1VAR模型的建立

由E-G協整檢驗得出ln xt和ln yt存在協整關系，但無法確定兩者之間是否存在滯后期的影響以及該影響作用是否顯著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滯后階AIC和SC值

4 脈沖反應和方差分解

脈沖反應函數可以反映VAR模型內某一內生變量的沖擊對其他內生變量所帶來的反應。通過對內生變量協方差矩陣進行Cholesky分解，可得正交化脈沖響應函數圖2和圖3。

國房指數和宏觀經濟景氣指數波動一方面受自身變化的影響，另一方面還受到對方的影響，且上述影響均呈先增后減的特點。相對而言，國房指數對自身及對宏觀經濟景氣指數的影響較為平緩且持續時間較短，大約50期左右即達到收斂；而宏觀經濟指數對國房指數沖擊影響更為強烈，影響持續時間較長，如在15期左右的反應顯示為負，且大約在80期附近才達到收斂狀態。

三、結論

通過本文實證檢驗與分析，可得以下結論：

（1）通過協整檢驗，發現國房指數和宏觀經濟景氣指數間均存在協整關系，說明我國房地產業和宏觀經濟整體運行情況密切相關。長期協整方程的建立從數量角度揭示出二者間的長期均衡關系。

（2） 由Granger因果檢驗得到，我國宏觀經濟景氣程度對房地產行業的發展和運行具有單向引導作用。

（3）國房指數和宏觀經濟景氣指數的波動一方面會受到自身變化的影響，另一方面還受到對方的影響，且上述影響均呈現先增后減的特點。相對而言，國房指數對自身及對宏觀經濟景氣指數的影響較為平緩且持續時間較短；而宏觀經濟指數對國房指數沖擊影響更為強烈，且影響持續時間較長。

（5）通過方差分解可得，國房指數和宏觀經濟景氣指數誤差主要由自身解釋，但國房指數占有重要的解釋能力。一定程度上反映出我國房地產業作為支柱產業對國民經濟具有重要影響，房地產的沖擊對經濟具有長期影響。

（6）通過建立VEC模型，發現長期趨勢的偏離在短時間內可以得到修正，且修正作用明顯，同時宏觀經濟景氣信息對房地產市場的影響較為迅速。

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房地產行業經濟范文第4篇

資本的長袖繼續在房地產經紀行業舞動，直讓人眼花繚亂：上個月專欄已經提到58同城收購了安居客，4月14日，移動互聯網房產交易平臺房多多與專業分類信息網趕集網共同簽署戰略合作協議，正式達成戰略合作伙伴關系。僅僅三天之后的4月17日，58同城與趕集網又正式宣布合并，同時宣布的消息還有騰訊先入股了58同城。

資本市場熱鬧和喧囂的背后，眾多的房地產經紀人并沒有太多的激動或者是不安，因為且不說之前的各種資本進入房地產經紀行業的并購事件，單說這次58趕集的進入，兩家公司的創始人在回答記者提問的時候已經表示：58趕集將從“中國最大的分類信息服務網站”轉變為“中國最大的房地產交易服務平臺”，這個平臺的主要業務會放在新房銷售上，包括原來以二手房業務為主的安居客，都會成為新房銷售的平臺。

這樣的戰略選擇自有其道理：一方面，經濟環境的改變導致新房銷售會越來越困難，而且開發商這些年早已改變了過去靠自己直接投放廣告攬客上門的模式，而是通過電商平系購房者，然后以銷售業績直接和電商平臺結算銷售傭金，不再另行支付廣告費用。所以電商平臺在和房地產開發商合作方面已經是駕輕就熟。另一方面，也是更重要的一點：新房銷售的重點在房屋品質本身，銷售人員的服務質量對銷售過程的影響相比二手房買賣來說要小很多，也就是說新房銷售的核心競爭力首先并不是體現在銷售人員的服務質量上。越來越多的業內人士已經充分認識到經紀人給客戶的服務體驗在二手房買賣過程中顯得至關重要，或者說二手房買賣服務的核心競爭力就體現在經紀人給客戶的服務體驗上。房地產經紀人怎樣才能給客戶提供優質的服務體驗？當然是要能夠最大限度地滿足客戶的需求。二手房買賣雙方的需求是什么？當然是房地產經紀人的專業服務。因為對于客戶來說，二手房買賣涉及的各種專業知識遠比一手房買賣要多，這才是客戶在能夠通過網絡平臺非常容易地和獲取房屋買賣信息的情況下仍然需要房地產經紀人提供專業服務的關鍵原因。

在行業變革不斷滲入的今天，我們很欣喜地看到：不管是大公司還是小公司，越來越多的房地產經紀公司已經充分認識到了專業服務的重要性，并且正在這上面傾注更多的精力和資源。基于此，我們有理由相信：在資本的沖擊下、在互聯網的大潮中，傳統的房地產經紀行業仍然能夠找到自己的生存空間。

房地產行業經濟范文第5篇

【關鍵詞】行政管理；自律管理；管理制度

0 引言

為使我國房地產經紀行業與國際接軌，需充分了解他國的戰略方針，政策及行業運作機制，本文旨在對日本房地產經紀行業管理模式作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國同行業發展提供參考最新數據。

1 日本房地產經紀行業實行人歸業、業歸會及保證金保證業務和保證金等保管業務等的狀況

1.1 行政管理

1.1.1 管理主體

政府機關與特殊法人：

國土交通省

住宅金融支援機構

UR都市機構：獨立行政法人都市再生機構

1.2 具體職能

國土交通省：政府機關，實施相關法律，政令的頒布，監管等。

UR都市機構主要業務內容：

1.2.1 都市再生

作為都市再生的計劃者通過構思方案，諸條件配備等的配套業務及作為合作者對事業計劃進行參與并推進民間的都市再生。而且謀求與地方公共團體等的合作推進全國都市再生。

UR都市機構所從事的主要都市再生業務范圍有：

對伴隨產業結構轉換的大規模的土地利用的再編；在都市范圍內形成生活?交流?經濟據點；都市防災性的提高與密集市街地的改善；通過民間出租住宅的供給支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租庫存的地域生活據點的完善。

1.2.2 居住環境

就由舊的都市基礎整備工團繼承的約76萬戶的出租住宅，進行力求既要保證居住者居住的安定又要給予合理管理的同時、通過以供給（照顧殘疾人）無障礙化、改善房間配置、適應社會狀的設備水準提高為目的的更新的住宅、屋外環境的改善、改建事業事等實施居住區的綜合再生及有效利用。

1.2.3 災害復興

支援因地震等受災地的復興事業及強化都市的防災機能。

1.2.4 郊外環境

以少子高齡化的對應，共生環境，安全安心的城市制作為題目靈活運用地域的特性，謀求實現有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅聯（公益社團法人全國宅地建筑物交易業協會聯合會的簡稱）

由于宅地建筑物交易業者的業務是以對國民來說最為重要的宅地和建筑物的供及流通等為主要內容的，特別要求其公共性與社會性。為使這些業務公平公正地得以運作，與此相關的法律制度和行政體制的完善成為重要的事項。此外，宅地建筑物交易事業者自身也應充分意識到其業務所具有的公共性與社會性，并盡力于根基在此基礎上的活動尤為重要。

因此，宅地建筑物交易業者相互協作，不斷努力，為保護一般消者和謀求宅地建筑物交易業健全地發展，根據宅地建筑物交易業法第74條，在全國各都道府縣設立了宅地建筑物交易業協會（宅建協會），而且還設立了作為全國組織的全宅聯。

全宅聯，為達成上述目的，在對不動產進行調查研究和進行政策提議的信息提供活動的同時，還實施了房地產交易等啟發事業及房地產相關人才培養事業。

全宅聯是以全都道府縣的區域為單位的47個宅地建筑物交易業協會為會員的。從屬于這些會員的構成成員（為宅建協會會員的宅地建筑物交易事業者），大約有10萬家，構成不動產業界名符其實最大的團體。會員所擁有的構成成員的大多數是中小不動產事業者，全國團結一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保證組織

全宅保證是隨著昭和47年的宅建業法的部份被修正并制度化后設立的團體。昭和47年12月召開設立總會，開始活動后立刻有宅建協會的所屬構成成員約4萬5000名入會。昭和48年3月，會員數達5萬6000名，獲得了建大臣的社團法人許可。同年5月接受指定業務后，從次月6月開始了宅建業法第64條的第3款中規定的對意見的解決、研修、償還業務。昭和55年，由于在宅建業法第64條の3?第3項增加了為謀求“宅地建筑物交易業的健全發展的必要業務”，也開始對流通機構的完善和促進流通的現代化等助事業的推進做出貢獻。昭和62年1月開始定金保證業務，推進保證的擴充，從昭和63年11月開始推進以定金等保管業務為開端的種種業務。之后順利發展，平成23年3月末的會員數約達到10萬社。全國的宅建業者約80%歸屬其中。平成18年（2006年）5月“公益法人制度改革關聯3法”成立，于平成20年12月開始施行，公益法人（社團法人及財團法人）的制度改革得到推進。作為社團法人的全宅保證也為謀求公正的不動產交易和消費者保護于平成24（2012）年度過渡到公益社團法人。全宅保證是從事解決以宅地建筑物交易業者為構成成員的宅地建筑物交易相關的意見及賠償業務的公益法人組織。全宅保證的主要事務所（中央本部）設在東京都千代田區，從屬事務所（地方本部）分別設在47個都道府縣，采用在全國各地都能夠解決宅地建筑物交易相關意見及受理賠償的組織體制。中央本部和47個都道府縣的地方本部在謀求會員管理、意見解決、賠償、研修等范圍業務處理上相互有機合作的同時，致力于合理的組織運營。

全宅保證的目的和主要業務

按宅地建筑物交易業法（以下“宅建業法”第64條的第2款，規定了關于“宅地建筑物交易業保證協會”的指定事項。公益社團法人全國宅地建筑物交易業保證協會（下稱“全宅保證”），就是基于此而設立的保證協會，全國宅地建筑物交易業者（以下“宅建業者”）中大約80%加入了該協會。該協會以解決買賣物件購入者，出租物件借人等顧客與會員宅建業者間糾紛的相關意見，以及萬一未能解決時的償還業務為中心，實施為謀求宅建業務相關各方資質提高的研修，以及服務于消者的一系列不動產相關的研討會等。而且，還施行為公平、公正、安全地進行交易的保證金保證業務及保證金等保管業務。此外，接受國土交通大臣的承認，進行旨在謀求宅地建筑物交易業健全發展的各種必要的業務。同樣地，成為全宅保證的保證業務基礎的，償還業務保證金分擔金的合計委托保管額（償還業務保證金）在平成23（2013）年3月末至今，約達600億日元。

2.3 全日本房地產協會

公益社團法人全日本不動產協會是從建設大臣領受了設立許可的公益法人，以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易業法”首次公布為契機，于同年10月1日成為具有業界設立歷史最悠久之盛譽且擁有全國47個都道府縣房地產業者的全國性組織。

本協會在房地產是產業的基礎，土地和宅地建筑物的供及流通是國民生活的根本的認識下，開展為確保消費者的安全和公正，促進有效利用等活動，及貢獻社會和業界健全地發展等系列活動。

特別是本會伴隨著公益法人制度改革，被內閣總理大臣認定為符合公益認定基準的團體，接受了作為“公益社團法人”的認定，從平成25（2013）年4月1日起，以“公益社團法人全日本房地協會”身份開展各項業務活動。

（1）主要業務

a.進行國內外房地產相關的調查研究及信息收集，同時將通過對其所做研究而提供給政府的政策建議及提供的信息作為出版物進行刊行出版

b.面向從事宅地建筑物交易業者或將要從事者的研修，講習及指導

c.面向國民進行關于房地產交易知識的普及，啟發，指導及建議

d.舉辦房地產相關會議及演講會等

e.開展對受災者及其他社會弱者的支援或對地域社會的健全發展有益的啟發活動、支援活動及其他貢獻社會的活動

f.開展以謀求會員利益或促使其彼此和睦為目的的事業

g.此外還開展為達成本會目的的必要事業

（2）事業活動

a.全國房地產會議；b.社會教育事業；c.研究指導事業；d.公益社團法人房地產保證協會；e.國際交流

3 管理制度

3.1 保證金等保管制度

A.成為對象的交易

如宅建業法第41條的第2款規定的，當宅地建筑物交易業者自身成為賣主時，在向買主的一般消費者出售完成物件的情況下，要領受買賣貨款的10%或者超過1000萬日元的保證金等時候，必須對保證金等采取保全措施。保證金等保管制度就是其中之一。

B.保證金等保管制度的結構

保證金等是根據此項制度，由全宅保證地方總部代替賣主接收進行保管，直到物件交付和所有權轉移登記手續（包括登記所必需的必要文件由賣主向買主的交付的場合）完全辦完為止。

C.保管費的有無

不需保管費。

D.事業內容

根據宅建業法第64條的第3款，會員身份的業者在處理與宅地建筑物交易業相關的交易時，全宅保證要以解決來自客戶的不滿為開端，處理因交易產生債權相關的償還業務，并對宅地建筑物交易業從事者實施研修措施。自昭和62年導入保證金制度以來，一直開展謀求交易安全?促進流通機構登錄等保證金保證業務。根據昭和63年11月的宅建業法第41條的第2款實施保證金等保管事業，謀求保護消費者利益和流通的完善順利，及宅地建筑物交易業者信用的提升。

除此之外，還致力于繼續不斷地提供宅地建筑物交易相關信息，及對公平公正而且安全的交易進行啟發督導。

E.償還業務

全宅保證從事的業務有，關于會員與其所擁有的宅地建筑物交易客戶進行交易產生的債權，及對其損害（損害的補償）進行補償的事業。 當宅地建筑物交易者等卷入糾紛，在意見解決事業解決不了，受害者希望獲得損害賠償時，全宅保證代替會員對其進行以上限為會員主要事務所大約1000萬日元（擁有從屬事務所的場合每個事務所均追加500萬元）的金額（賠償業務保證金）進行賠償。

當然，關于宅建事業者成為該協會會員之前的交易也成為對象。賠償事業不需要因裁判而有的手續，根據因宅地建筑物交易蒙受損害者提出的申請，對提出的該申請是否是與宅地建筑物相關，申請者所擁有的債權金額算定等的認證進行審查。

F.研修業務的說明

研修業務是指以交易主任者所從事其他的宅地建筑物交易業業務或者即將從事者為對象，以謀求宅地建筑交易業相關知識及能力提高為目的，由全宅保證的各地方本部與宅建協會一道共同進行的研修。

G.紙上研修的實施內容

全宅保證根據宅建業法第64條的第6款規定，作為研修業務的一環以宅地建筑物交易業者等為對象對其實施紙上研修。實施至今的紙上研修自開始到現在共128期。

3.2 保證金等保證制度

A.成為對象的交易

身為一般消費者可以與賣主與買主一樣，向流通機構登錄物件，全宅保證會員則可利用成為客付（受客）媒介業者的交易（不過，只根據本會規定實施保證。）

B.保證限度額

所謂保證限度額就是被授受的保證金的數額，限度是在買賣價格的20%以內到1000萬日元間。

C.保證期間

如果是發行保證書，是直到交付或者所有權轉移登記的所有項完結為止。

D.保證費用的有無

無需保證費。

E.產生保證金的支付的場合

盡管買賣合同效力喪失，買主不能從賣主接受保證金的返還的場合須支付保證金。

F.面向消費者的研討會：在47 都道府縣設立宅建協會的房地產相關免費協商窗口。