地產項目實施方案
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地產項目實施方案范文第1篇
摘 要：隨著社會經濟建設的發展，人們在重視建筑質量的同時，更提高了對于建筑物檔次的品味要求，因此對于房地產項目的外墻施工技術也有了更高的要求，合理的房地產項目外墻施工技術管理方案對于保證房地產項目外墻施工的質量和安全有重要的作用。
關鍵詞：房地產項目；外墻施工；管理方案
隨著我國社會經濟建設不斷發展，房地產行業高速發展，人們在重視建筑質量的同時，更提高了對于建筑物檔次的品味要求，因此對于房地產項目的外墻施工技術也有了更高的要求，促進了房地產項目的外墻施工技術的發展，而合理的房地產項目外墻施工技術管理方案對于保證房地產項目外墻施工的質量和安全有重要的作用。
在房地產市場快速發展的背景下，外墻施工涂料產品的質量和建筑外墻施工的工藝和方法都得到了大幅度的改進和提高，由以前的平涂為主，發展到現在已經有刮涂、噴槍噴涂、拉毛滾涂等多種形式。[1]目前在城區的房地產項目的建筑外墻使用涂料的施工工藝已經是建筑市場的主流，但是在建筑施工中，還存在著涂料質量問題以及工程質量等問題，這對于房地產項目的建筑外墻的總體質量造成了一定的影響。因此，有必要對房地產項目外墻施工技術的管理方案進行控制和改進，促進房地產項目外墻施工技術管理水平的提高，從而使房地產項目建筑物外墻的總體質量能夠得到一定的保障。
1 當前在房地產項目外墻施工中存在的問題
房地產項目的建筑施工中，建筑物外墻的施工處理存在著一定的質量通病，對房地產項目的如期完工造成了一定的影響。這些質量上存在的問題主要表現在外墻涂料上的基層、面層的滲漏、剝落、粉化、裂縫、起皮、褪色或變色，以及使用壽命較短等方面。[2]具體的表現是：第一，外墻的表面褪色或變色的問題，在很多房地產項目中的建筑物外墻上經常會出現不同程度的褪色、變色問題，主要的特征表現為建筑物的外墻原色變的暗淡或泛白，外墻的陰陽兩面的顏色差別十分突出等；第二，建筑物外墻的表面出現開裂，目前房地產項目的建筑外墻普遍存在著龜裂的現象，或者在外墻表面的部分位置存在著的結構性開裂，特別是近幾年以來，由于為了提高房地產項目的建筑節能，在建筑物外墻上采用了外墻保溫的技術工程，導致建筑物的抗裂砂漿的厚度不夠或者柔性不足，這樣易造成建筑物的外墻出現不規則的開裂，也使建筑物外墻的防水性能大大降低，時間久了以后就會造成粘結砂漿的碳化，不僅降低了建筑物外墻的保溫效果，還可能會造成大面積墻面墜落的隱患；第三，由于建筑外墻涂料的附著力不足，導致表面出現剝落、起皮、粉化的現象等；第四，在房地產項目建筑物外墻施工出現的管理和質量問題，表現為外墻施工管理不到位、施工隊伍的人員素質較低、施工的技術較差等問題。
房地產項目外墻施工時，假如在新墻體或者基層的水分還有干透的情況下，就馬上將涂飾覆蓋上去，當基層風干后，就會因為收縮而產生縫隙；或者是由于在外墻施工過程中對基層進行抹灰時，沒有將厚薄控制均勻，因而造成了不均勻的收縮，使貼塊料出現空鼓或則縫隙沒有填實的情況等；又或者是在有雨蓬、泛水的位置及處于門窗臨邊位置上的墻體沒有做好防水的處理，導致外墻施工工程出現質量問題。建筑物外墻的質量問題，不僅會直接對建筑物的整體裝飾效果造成影響，而且對于建筑物的內部結構也不能起到保護的作用，大大地減少了建筑物的使用壽命。
此外，建筑物周圍的環境變化也會對建筑物外墻的施工質量造成影響。建筑外墻的施工材料在使用時，由于使用因素的影響以及自然環境的長期影響，也會受到一定程度的破壞。[3]由于自然環境中的濕度、溫度的變化會對建筑物外墻面層和基層材料的收縮或膨脹造成影響，在長期反復變化的交替作用下，外墻的面層和基層材料會漸漸因為遭受破壞的緣故而出現起殼、裂縫和小塊脫落的現象。當材料遭受到破壞又沒有及時地進行處理和保護，侵蝕就會順著出現的裂縫深入到外墻墻體，使整個外墻墻體遭受到破壞，最終會導致整個外墻失去光澤，墻面變色、發黑，在濕度更高的地區還會出現霉變的現象。
2房地產項目外墻技術的管理措施
2.1房地產項目外墻施工中的底層處理
在對房地產項目外墻進行施工時，必須先對底層的表面進行一定的處理，確保外墻底層的表面保持清潔，沒有脫模劑、白霜、泥土及油污或者其他污染物附著在上面。假如發現外墻底層的表面上有附著物，應該用洗滌劑、砂紙、鋼絲刷以及鏟刀等工具除去，然后用清水將附著物清洗掉，當底層表面干燥以后才能進行涂裝。墻面在經過處理之后，應該盡快開始進行施工，避免重新對墻面造成污染。對外墻進行涂裝時，不宜采用大面積批刮膩子的方法，最好采用對抹灰層進行細拉毛的方法，接著再進行底漆、面漆的涂刷。假如確實需要批刮膩子，最好采用聚合物水泥膩子，絕不能采用普通的低強度內墻膩子，而且對于膩子層也要控制厚度，不能夠太厚。此外，外墻面的底層不能太粗糙，因為太粗糙的話會影響到裝飾的整體質量，也不能夠太過光滑，因為太光滑的話則會降低涂料的附著力。
2.2對于薄層的建筑外墻在施工中的控制管理
對于薄層的建筑外墻涂料，特別適合細拉毛的墻面。如果需要采用批刮膩子，應該采用聚合物水泥膩子，并且要控制厚度，不能太厚，一般經過兩遍處理，第一遍底涂、第二遍面涂，根據建筑物外墻的施工工程的質量要求可以適當地增加面涂的次數。通常可以采用無氣噴涂、有氣噴涂、刷涂或者輥涂的工藝。由于建筑物外墻涂料褪色是很普遍的問題，優質的外墻涂料雖然褪色的速度較慢，但這并不表示優質涂料永遠不會褪色。[4]因此一般對于外墻涂料的選用，通常會采用較暗或者較深的顏色。一方面，這樣的顏色會使建筑整體風格顯得沉穩大方，另一方面，較為暗淡的顏色通常是采用無機顏料配制而成，而無機顏料要比有機顏料具有更強的耐候性，因此褪色的速率相對更慢。此外，對于同一棟建筑物，應該選用同一批次的涂料，從而保證墻體的顏色能夠保持一致。
對于外墻涂料的涂裝施工溫度，通常有規定最低的溫度。其中乳膠漆這種涂料對于施工的溫度有較高要求，在施工過程中，假如溫度低于一定的程度，就會使成膜的效果受到影響。
3結束語
房地產項目的外墻施工技術管理對于外墻的質量控制，受到的外部影響因素很多，包括施工的條件、施工環境的影響等，對于施工材料的選用、施工技術水平和施工工藝的要求都很高。雖然目前在房地產項目的外墻施工中還存在很多問題，但是隨著施工經驗的總結、外墻施工技術水平的不斷提高以及科學技術的不斷進步，未來對于房地產項目的外墻施工技術的管理將出現更多更好的方案。
參考文獻：
[1]王超，袁偉.加強建筑外墻涂料施工質量控制的措施[J].工程質量管理.2006（4）：21-22
地產項目實施方案范文第2篇
關鍵詞：危險源識別評價房地產
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
職業健康安全管理體系（Occupation Health Safety Management System.英文簡寫為“OHSMS”）是20世紀80年代后期在國際上興起的現代安全生產管理模式，它與ISO9000和ISO14000等標準體系一并被稱為“后工業化時代的管理方法”。 職業健康安全管理體系產生的主要原因是企業自身發展的要求。隨著企業規模擴大和生產集約化程度的提高，對企業的質量管理和經營模式提出了更高的要求。企業必須采用現代化的管理模式，使包括安全生產管理在內的所有生產經營活動科學化、規范化和法制化。
一、OHSMS危險源評價的發展和作用
危險源的國際定義為：可能導致人身傷害或健康損害的根源、狀態或行為，或其組合。OHSMS開展安全管理活動最基本的思路是：識別、辯識系統內產品、過程、活動等存在的危險源，采用必要的方法和手段對其存在的風險進行評價，對照法律法規和其他要求等因素確定是否可接受，對其中不可接受的風險確定控制措施，包括對現有的控制措施的評價、確定需要采取進一步措施和新的控制措施，通過實施以控制職業健康安全風險。
1.OHSMS危險源評價經歷以了下發展階段：
1）1996年，英國頒布了BS8800《職業健康安全管理體系指南》；
2）1996年，美國工業衛生協會制定了《職業健康安全管理體系》指導性文件；
3）1997年，澳大利亞和新西蘭提出了《職業健康安全管理體系原則、體系和支持技術通用指南》草案、日本工業安全衛生協會（JISHA）提出了《職業健康安全管理體系導則》、挪威船級社（DNV）制訂了《職業健康安全管理體系認證標準》；
4）1999年，英國標準協會（BSI）、挪威船級社（DNV）等13個組織提出了職業健康安全評價系列（OHSAS）標準，即OHSAS18001《職業健康安全管理體系—規范》、OHSAS18002《職業健康安全管 理體系—實施指南》；
5）1999年10月，原國家經貿委頒布了《職業健康安全管理體系試行標準》；2001年11月12日，國家質量監督檢驗檢疫總局正式頒布了《職業健康安全管理體系 規范》，自2002年1月1日起實施，代碼為GB/T28001-2001，屬推薦性國家標準。
2.企業開展OHSMS標準活動的作用及意義
為企業提高職業健康安全績效提供了一個科學、有效的管理手段； 有助于推動職業健康安全法規和制度的貫徹執行；使組織的職業健康安全管理由被動強制行為轉變為主動自愿行為，提高職業健康安全管理水平；有助于消除貿易壁壘；對企業產生直接和間接的經濟效益；將在社會上樹立企業良好的品質和形象。
二、房地產項目建設工程項目常見危險源的識別與評價
在房地產項目建設工程項目管理中，因其隱蔽性和復雜性，危險源較一般工程更多，存在的形式也很復雜。筆者長期從事企業管理和項目管理工作，結合企業開展OHSMS標準實施的實踐，總結房地產項目建設工程項目常見危險源識別與評價如下：
1.辨識危險源時必須考慮的原則。①常規和非常規活動；②所有進入工作場所的人員（包括合同方人員和訪問者）的活動；③工作場所的設施（無論由本組織還是由外界所提供）。此外危險源辨識還是一個動態的過程，每當工作場所發生變化（如辦公地點搬遷等）設備設施（如新購進一臺攪拌機）及工藝（如由原來的合成生產改為來料加工）發生改變時，都要對危險源辨識重新進行辨識。
2．識別步驟：a.工作活動分類；b.危險源辨識；c.風險評價；d.評定風險是否可以接受；e.評價和確定需采取的控制措施；f.評審確定控制措施的充分性。
3．常見的識別與評價方法。在房地產項目建設工程項目管理中，常見的識別與評價方法有：詢問、交談、現場觀察、查閱有關記錄、獲取外部信息、工作任務分析等方法。
4.通過實踐總結的房地產項目建設工程項目常見危險源。
通過上述原則和識別評價后，一般房地產項目建設工程企業及涉及市政基本業務的危險源筆者總結如下：
1）大類：物理性危險、有害因素；化學性危險、有害因素；生物性危險、有害因素；心理、生理性危險、有害因素；行為性危險、有害因素；其它危險、有害因素。
2）在實踐中的表現方式：觸電，如各類用電機械設備；高處墜落，如橋梁工程作業和員的掛籃；物體打擊，如張拉預應力筋；機械傷害，如攤鋪機運行中，攀登機械；坍塌，如土方作業時基坑支護結構雨水排泄不暢；火災/爆炸，如土方開挖時遇到管線、煤氣管道等；中毒/職業病，如瀝青路面施工時未佩戴工作服、手套、鞋等勞保用品；傳染病，如臨時用工人員有傳染病，意外傷害，如露天作業人員雷電時無防范措施；涉及不同的作業部門和崗位，因其復雜性和不確定性，在實踐操作中，必須嚴加防范。
三、房地產項目建設工程項目風險評價與控制措施的確定
1.評價的基本要求。
根據房地產項目建設工程的特點，依據承包工程的類型、特征、規模及自身管理水平等情況，找出可能存在的危害因素，辨識與各項活動有關的所有危險源，在有現有控制措施適當的情況下，對與各項危險源有關的風險作出主觀評價，判斷風險是否可接受，評價和確定需要采取的控制措施（包括現有措施的有效性及需要采取進一步措施的需求）；針對已改進的控制措施，重新評價風險，并檢查風險是否可接受（識別出危險源，并對并對危險源逐一評價，將其中導致事故發生的可能性較大、且事故發生造成嚴重后果的危險源定義為重大危險源；）對危險源可能出現傷害的范圍、性質和時效性，制定消除和控制的技術性措施，且應納入企業安全管理制度、職工安全教育培訓、安全操作規程中。同一個企業因不同的項目和區域、管理人員變化，也會引起危險源數量和內容的改變，因此企業對危險源識別應及時更新，從而提高企業生產的安全性。
2.評價方法。
房地產項目建設工程項目管理中，常見的評價方法有：
1）安全檢查表法。事先將檢查對象加以分解，將大系統分割成若干小的子系統，以提問或打分的形式，將檢查項目列表逐項檢查，避免遺漏；常使用于房地產項目建設工程正常施工階段的常設性檢查。
2）危險指數法。通過評價人員對幾種工藝現狀及運行的固有屬性進行比較計算，確定工藝危險特性重要性大小及是否需要進一步研究；常使用于新技術新工藝新材料帶來的危險源風險防范。
地產項目實施方案范文第3篇
由鄂爾多斯市東勝區發展和改革局主持，在鄂爾多斯市召開了《富興花園三期工程建設項目可行性研究報告》專家咨詢評估會議。鄂爾多斯市東勝區發展和改革局、鄂爾多斯市建銀房地產開發有限責任公司、內蒙古乘風交通咨詢有限公司等單位的領導和代表，以及專家組成員(名單附后)出席了會議。專家組審閱了可行性研究報告，并聽取了編制單位的匯報后，提出如下咨詢評估意見和建議：
一、總體評價
編制框架內容基本符合可行性研究報告要求，但在建筑規模的確定依據、建筑和結構設計方案說明、消防內容和建筑設備選型等方面沒有達到編制深度要求，缺乏附圖，核實總投資。建議重新編制。
二、具體意見和建議
(一)總論、建筑、結構
1、報告已提供凈用地面積、綠化率、停車位數量，未提供基底面積和道路面積，建議報告補充完善。既為三期工程，應先說明地塊現有設施。市場預測應針對項目內容進行。
2、“建設用地規劃條件意見書”要求本項目建筑密度<20%，而本項目實施方案確定的建筑密度為26.5%,超出規劃條件，建議說明理由，并重新確定實施方案建筑密度。
3、“建設用地規劃條件意見書”要求本項目建筑高度<80米，而本項目實施方案雖說明各建筑總層數，但未提供實施方案各建筑高度，也未說明主要建筑高度是否滿足規劃條件，需補充實施方案各建筑高度。
4、完善建設項目的平面布局、建筑功能、交通組織設計方案。
5、細化建筑方案內容，各建筑應分別說明，特別關于地下室應單獨說明功能。
6、補充結構設計內容，說明建筑結構基礎的形式、埋置深度及地基承載力的設計要求，完善建設項目上部結構和下部結構的建筑結構形式及設計要求等。
7、補充建設項目規劃總平面圖、建筑的相關圖紙。
(二)建筑設備
1、核實市政給排水、供熱、燃氣、電力、電信的條件和參數，補充室外管道和設施平面布置圖，明確主要水池、設備、管道等的規格和數量，補充主要設備材料表。
2、各建筑的設備工程應分建筑分別說明。
3、補充負荷估算的內容，如用水量、排水量、供熱負荷、用電負荷、空調冷熱負荷等。
4、細化動力設計內容，如換熱站等。
5、補充說明設置空調和燃氣供應的范圍，細化設計方案說明。
6、校核消防設計內容。
(三)投資估算
補充建設規模確定依據、土建、裝飾工程估算指標測算過程。
1、編制說明：補充工程概況并說明建設地點、建設規模構成(*棟、*層)、投資估算編制基準期及總投資;編制依據應為09屆造價依據;補充工程費用估算編制方法及土建、裝飾估算指標測算過程;并計取基本預備費。
2、單項工程估算表：①主體工程建設規模缺乏依據，土建、裝飾估算應分列，校核給排水、暖通、電氣估算指標;②小區輔助和基礎設施工程應在補充工程量依據(圖紙)基礎上，其估算指標應重新測算，并補充給水泵房、換熱站、配電室、燃氣調壓箱等設備分攤投資。③按照《建設項目投資估算編審規程》及當地文件，合理計取工程其他費用，土地及拆遷安置補償費應附依據。
地產項目實施方案范文第4篇
為進一步加快舊城改造步伐，改善人居環境，提升城市形象，依據市委、市政府《關于加快推進新型城鎮化的意見》、市人民政府辦公廳《關于進一步加強城中村（居）和舊城改造土地管理工作的通知》精神及有關政策法規，結合我市實際，就加快推進舊城改造工作提出如下意見。
一、指導思想和基本原則
舊城改造要堅持“政府主導、街村主體，統一規劃、整體推進，連片開發、集中配套，以人為本、讓利于民，依法實施、規范運作”的原則，統籌考慮村（居）民安置、經濟發展和城市建設等因素，兼顧各方利益，節約、集約利用土地，高起點規劃，高水設計，高標準建設，高質量運作，逐步實現“改出一批新社區，改出一批新產業，改出一批新財富，改出一批新市民”目標，實現城市形象和城市綜合競爭力根本性提升。
二、舊城改造項目實施程序
（一）市規劃管理部門根據舊城改造專項規劃，確定改造片區，提出片區控制性規劃意見。
（二）各街道（開發區）提出舊城改造年度計劃，報市舊城改造工作指揮部審核，經審核符合要求的，市舊城改造工作指揮部報市政府審批。重要片區也可由舊城改造工作指揮部與相關街道（開發區）會商后，直接提出改造計劃，報市政府審批。
（三）市政府批準舊城改造年度計劃后，由市規劃管理部門確認改造項目四址范圍，提出規劃設計條件；國土部門確認改造項目范圍內各類土地面積及權屬。
（四）各街道（開發區）在調查摸底基礎上，根據規劃、國土部門提供的規劃設計條件和土地狀況，編制改造項目實施方案，報市舊城改造工作指揮部審查。
（五）市舊城改造工作指揮部組織城建、國土、財政、審計、監察等部門，對改造項目實施方案進行會審，出具審查意見，報市政府批準。
（六）市政府批準改造項目實施方案后，各街道（開發區）采取公開招標或者邀請招標方式，確定土地開發整理單位。其中集體土地上的改造項目，以村（居）為單位，村（居）民安置補償協議簽約率達到95%以上，方可按程序依法辦理用地手續，開工建設安置房。
（七）市政府組織各街道（開發區）、有關單位實施房屋征收工作。
（八）改造項目用地達到凈地條件后，納入政府土地儲備，依法公開出讓，進行開發建設。
三、加強舊城改造規劃管理
（一）舊城改造建設必須符合城市總體規劃、土地利用總體規劃。按照就近集中、成片開發的要求，加快編制完善舊城區控制性詳細規劃，做好修建性詳細規劃編制，提高小高層和高層住宅建設比例，從嚴控制多層住宅建設比例。
（二）改造項目要嚴格按照《城市居住區規劃設計規范》和《市市區公共服務設施配套標準及規劃導則》等規范要求進行規劃設計，確保各項基礎設施和公共服務設施配套建設齊全。要加強對舊城改造規劃的調控和管理，強化規劃的剛性約束，嚴格按批準的規劃實施建設和管理。
（三）舊城改造項目安置區與銷售區分區建設，涉及多個村（居）、單位的改造項目，安置區要相對集中。
（四）舊城改造項目修建性詳細規劃可由市政府組織編制，或由土地開發整理單位負責編制，費用計入土地開發整理成本。
四、在推進舊城改造中發展壯大村（居）集體經濟
（一）改造村（居）原址以外新增用地納入片區整體改造的，按照新增土地總面積的20%為村（居）留用經濟發展用地。該新增用地不再享受土地增值收益獎勵政策。
（二）留用經濟發展用地的方式分為留用土地、資金補助、代建回購、土地作價入股等方式，由村（居）自主選擇。
1、改造村（居）選擇留用土地方式，由村（居）按照該區域控制性規劃自行建設，土地性質保持原性質不變。
2、改造村（居）選擇資金補助方式，對留用土地按照片區規劃用途評估價值扣除征地費用，作為補助資金，由市政府撥付給村（居），用于村（居）集體發展和村民生活保障。
3、改造村（居）選擇代建回購方式，對留用土地按片區規劃用途評估價值扣除征地費用，改造村（居）回購等值的建筑物。
4、改造村（居）選擇土地作價入股方式，對留用土地按片區規劃用途評估價值扣除征地費用，以入股方式參與項目的開發建設，獲取經濟收益。
（三）鼓勵、支持村（居）參與舊村（城）改造。鼓勵村（居）將集體存量資產進行產權制度改革，依法設立由全體村（居）民共同持股的股份有限公司或有限責任公司。公司可以聯合開發企業成立新的房地產開發企業，依照法定程序參與和實施舊村（城）改造，承擔經營風險，享有開發收益。
五、明確保障性住房配建要求
改造項目扣除安置用地后，開發用地按不低于規劃住宅建筑面積5%的比例配建保障性住房。保障性住房通過工程竣工驗收后由市政府無償收回。
確因規劃功能配置等原因不能實施保障性住房配建的住宅建設用地，經市政府批準后，可不實施實物配建。
配建保障性住房的房地產開發用地，由城建部門確定配建面積、住房套型面積、建設工期及配建標準等建設條件，作為土地“招拍掛”的附加條件，并在土地出讓合同及相關建設合同中明確。
六、完善舊城改造有關政策
（一）用地支持
1、擬改造片區內村（居）原址、村辦企業、村（居）公益性建設用地和其他土地，一并納入片區整體改造用地。
2、改造片區內新修建的市政道路、其他市政公共設施占用改造村莊原址土地的，由市政府負責支付征收費用，或者在片區新增土地內置換等量土地；占用村莊原址以外土地的，按照征地補償辦法予以補償。
（二）征收安置補償
1、征收補償以房屋補償為主、貨幣補償為補充。市政府另行研究制定市區房屋征收安置補償指導意見，統一規范市區各類房屋的征收補償辦法，任何項目不得突破。
2、被征收房屋土地性質為集體土地或者國有劃撥土地的，安置房土地性質為國有劃撥。國有劃撥土地上建設的安置房屋按照經濟適用住房政策管理，五年后按規定繳納土地收益，可上市交易；被征收房屋土地性質為國有出讓的，安置房土地性質為國有出讓。
3、改造片區要依法按程序選擇資質較高、業績突出、誠信執業的房地產評估企業參與房屋及附屬物評估工作，確保評估結果真實、合法。市房屋征收管理部門對評估企業執業情況建立誠信制度，加強監督管理。
（三）舊城改造項目土地成交價款撥付及獎勵
1、土地開發整理單位依法競得改造項目原村址土地使用權，土地成交價款實行收支兩條線管理，土地出讓成交后，按政策規定扣除政府土地收益及有關費用（包括社會保障資金），剩余價款的90%于15日內撥付給土地開發整理單位，10%剩余價款作為項目履約金，在項目全部完成并驗收合格后撥付給土地開發整理單位。
2、其他單位以土地開發整理成本競得改造項目原村址土地使用權，成交價款按政策規定扣除政府土地收益及有關費用（包括社會保障資金）后，剩余價款撥付給土地開發整理單位，差額部分由土地開發整理單位自行承擔。
3、其他單位以高于土地開發整理成本競得改造項目原村址土地使用權，成交價款按政策規定扣除政府土地收益及有關費用（包括社會保障資金）后，如剩余價款小于或等于土地開發整理成本及土地開發整理成本8%的管理費之和，剩余價款撥付給土地開發整理單位；如剩余價款大于土地開發整理成本及土地開發整理成本8%的管理費之和，除撥付給土地開發整理單位土地開發整理成本及8%的管理費外，剩余價款的40%獎勵給土地開發整理單位，20%獎勵給項目所在街道。
4、其他單位以低于土地開發整理成本價款競得改造項目原村址土地使用權，按政策規定扣除政府土地收益及有關費用（包括社會保障資金），剩余價款撥付給土地開發整理單位，差額部分自行承擔。
（四）扶持政策
1、村原址內的集體存量土地凈地招拍掛后，根據成交價款扣除有關稅費和安置補償費用后，撥付改造村（居）40%；撥付所在街道辦事處20%。改造村（居）按期完成房屋征收工作的，獎勵20%；按期完成安置房建設并驗收合格的，獎勵10%；改造項目按期全部完成并驗收合格的，獎勵10%。
2、改造項目安置房免收基礎設施配套費（供熱、燃氣、給水除外）和市級行政性事業性收費（人防費、勞保費除外）。開發建設部分配建保障性住房的，該開發建設部分免收基礎設施配套費（供熱、燃氣、給水除外）和市級行政性事業性收費（人防費、勞保費除外）；開發建設部分不配建保障性住房的，該開發建設部分基礎設施配套費（供熱、燃氣、給水除外）和市級行政性事業性收費按標準的50%收取（人防費、勞保費除外）。
七、其他規定
（一）市政府已批準的舊村改造項目中，改造規劃方案已經市政府批準，目前正在實施房屋征收安置的項目，由各街道（開發區）負責做好相關工作；其他村莊不再單獨實施改造，按規劃納入片區改造范圍。其中已按政辦發號文件規定程序確定了土地開發整理單位的，由土地開發整理單位自行確定是否繼續參與舊村改造，自動放棄的，前期投入費用不予返還。
（二）市政府尚未批準改造的村（居），嚴禁擅自與開發企業簽訂改造協議。違反舊村（城）改造實施程序，擅自簽訂改造協議的，市政府不予批準。
（三）如舊城改造片區涉及到兩個或者兩個以上街道，原則上由占地面積大的街道作為改造項目實施方案編制單位和土地開發整理招標單位，或由市政府指定。
（四）舊城改造項目協議由所在街道（開發區）與開發企業簽訂。協議文本在簽訂前須報市舊城改造工作指揮部審核，報市政府法制辦審查。協議簽訂后，報市政府備案。未經審核、審查的協議，市政府不予備案。
改造項目涉及兩個或兩個以上街道（開發區）的，由市舊城改造工作指揮部會同相關街道（開發區）與開發企業簽訂協議。
地產項目實施方案范文第5篇
第二條本市行政區域內的土地整理儲備工作，適用本辦法。
第三條本辦法所稱土地整理儲備，是指市人民政府確定的土地整理儲備機構，根據經濟社會發展和城市建設的需要，按照本辦法的規定，對納入儲備范圍的集體土地依法實施征收，對國有土地實施收購、收回、置換后，進行土地前期開發整理，并予以儲存，以備供應土地的行為。
第四條本市土地整理儲備實行集中統一管理制度。
市人民政府統一領導本市土地整理儲備工作。市土地資產管理委員會負責本市土地整理儲備計劃的審議和實施的監督工作，協調解決土地整理儲備工作中的重大問題。
市土地行政主管部門負責本市土地整理儲備的統一管理和土地整理儲備計劃的編制工作。
市土地整理中心作為本市土地整理儲備機構，負責全市范圍內土地整理儲備計劃的組織實施和土地收購、整理儲備、委托交易工作。城市發展控制區以外的土地整理儲備工作，由區、縣人民政府組織實施。
市人民政府對土地整理儲備機構有其他規定的，從其規定。
第五條市土地整理中心可以委托區、縣土地行政主管部門所屬的土地整理單位承擔區、縣人民政府負責組織實施的土地整理項目。根據需要，市土地整理中心還可以委托其他單位對特定的區域、特定的建設項目實施土地整理。
第六條下列土地納入土地整理儲備范圍：
（一）因公共利益需要或者實施城市規劃，需要使用的土地；
（二）因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或者其他原因，停止使用的國有土地；
（三）土地使用權人未按照土地使用權出讓合同約定或國有土地劃撥決定書規定的期限動工開發，需要收回土地使用權的土地；
（四）土地使用權使用期限屆滿，需要收回的土地；
（五）農用地轉用和土地征收后未確定用地單位的土地；
（六）依法確認的閑置土地；
（七）依法確認為無土地使用權人的土地；
（八）政府委托管理的其他國有土地；
（九）其他納入整理儲備范圍的土地。
第七條本市實行土地整理儲備計劃管理制度。
市土地行政主管部門根據城市建設的需要，按照本市經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃及土地市場的供求情況，擬定土地整理儲備計劃，經市土地資產管理委員會審議通過，報市人民政府批準后，由市土地整理中心組織實施。
土地整理儲備計劃應當包括下列內容：
（一）年度整理儲備土地規模；
（二）年度整理儲備土地供應規模；
（三）年度末儲備土地的存量規模。
第八條土地整理儲備計劃按照項目實施管理。城市發展控制區以內的項目實施計劃由市土地行政主管部門審批和下達，城市發展控制區以外的項目實施計劃由區、縣人民政府審批和下達。經批準的土地整理儲備項目實施計劃作為辦理相關審批手續的依據。
第九條對納入土地整理儲備項目實施計劃范圍內的土地，土地行政主管部門應當限制土地使用權的轉讓，規劃行政主管部門應當限制新建、改建、擴建地上建筑物，優先組織編制控制性詳細規劃，相關管理部門應當積極做好配合工作。
第十條市土地整理中心及其委托的單位實施土地整理，應當在現狀調查的基礎上，結合被整理土地的實際情況，制定土地整理實施方案。土地整理實施方案應當包括土地整理的范圍、補償標準及進度安排等內容。
土地整理實施方案須報經土地行政主管部門批準后方可實施。
第十一條根據土地整理儲備工作的需要，市土地整理中心及其委托的單位提出修改控制性詳細規劃的意見，報規劃行政主管部門審定。
第十二條實施整理國有土地的，市土地整理中心及其委托的單位根據批準的土地整理實施方案與被整理土地使用權人簽訂土地整理補償協議書。委托拆遷的，與被委托的拆遷單位簽訂房屋拆遷委托合同，并按照規定辦理城市規劃、建設用地和房屋拆遷等各項審批手續。涉及國有農用地的，按照有關規定一并辦理農用地轉用手續。
第十三條征收集體土地的，市土地整理中心及其委托的單位持土地整理儲備項目實施計劃、土地整理實施方案批準文件及其他要件，向土地行政主管部門申請辦理土地征收手續。涉及農用地的，按照有關規定一并辦理農用地轉用手續。
依法辦理土地征收、農用地轉用后的土地納入儲備。納入儲備滿2年未供應的，由市土地行政主管部門在安排下一年度農用地轉用計劃時，扣減相應指標。
第十四條被整理土地使用權的注銷與變更登記，由市土地整理中心及其委托的單位按照土地登記的有關規定辦理相關手續。
地上房屋需要拆遷的，按照本市房屋權屬登記的有關規定辦理注銷登記；地上房屋需要保留并轉移所有權的，由市土地整理中心及其委托的單位持原權利人的委托書及其他要件，辦理權屬轉移登記手續。
第十五條整理非住宅房屋國有土地的，由市土地整理中心及其委托的單位委托有資質的房地產評估機構，按照國有土地使用證書規定的土地用途、地上建筑物狀況、土地現狀利用條件等進行土地和房產價格評估；根據評估結果，市土地整理中心及其委托的單位結合經濟測算分析，與被整理土地使用權人協商確定補償標準。
第十六條征收集體土地的，按照《中華人民共和國土地管理法》、《天津市土地管理條例》及本市其他有關規定，確定補償標準。
第十七條整理城鎮住宅國有土地的，按照國家和本市有關房屋征收拆遷的規定確定補償標準。
第十八條使用劃撥土地的企業，實施企業產權交易涉及土地使用權轉讓的，在同等條件下，人民政府對土地資產有優先購買權。
以有償方式取得的土地，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，人民政府有優先購買權。
人民政府行使優先購買權的具體辦法，另行制定。
第十九條依法收回的國有土地，土地行政主管部門履行完畢相關程序，注銷原土地使用證后，交由市土地整理中心統一管理，納入政府儲備土地。
第二十條根據公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的單位整理國有土地，與被整理土地使用權人達不成土地整理協議的，可以按照法律法規規定的權限和程序申請對被整理土地使用權人的房屋及其他不動產實施征收。
第二十一條整理完畢的土地納入政府土地儲備庫，由市土地整理中心統一管理，土地使用權屬登記為市土地整理中心及其委托的單位。
任何單位或者個人不得擅自占用政府儲備土地或者在其地上取土。
第二十二條政府儲備土地未供應前，市土地整理中心及其委托的單位可以將政府儲備土地連同地上物，采取出租、臨時使用等方式加以利用，所得收益專項用于土地整理儲備。
政府儲備土地的臨時利用時限，一般不得超過2年，且不能影響土地供應。
第二十三條政府儲備土地臨時利用的，市土地整理中心及其委托的單位應當制定政府儲備土地臨時利用方案，報市土地行政主管部門批準。
第二十四條城市發展控制區以內的政府儲備土地，由市土地整理中心委托公開出讓。
政府儲備土地公開出讓前，土地行政主管部門應當對土地出讓成本進行核定。
第二十五條經市人民政府批準，市財政部門從繳入國庫的土地出讓金政府凈收益中劃出一定比例的資金，建立國有土地收益基金，專項用于土地整理儲備。
第二十六條市土地整理中心及其委托的單位應當加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。
