房地產評估行業前景
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房地產評估行業前景范文第1篇
關鍵詞：批量評估技術 以房養老 效率創新 流程重構
基金項目：浙江省大學生科技創新活動計劃（新苗人才計劃）資助項目（項目編號：2016R443014）的階段研究成果
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，國務院正式出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。政策的提出意味著對房屋反向抵押評估的需求的增多，以房養老模式下，房地產價值評估的重要性又被提到了一個新的高度，這既關系到老年人是否能夠取得合理的養老資金，又影響著養老產業鏈中銀行、保險等進入機構的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對房地產估價機構傳統的估價模式發起了挑戰。
2007年，我國首先在上海展開了以房養老試點工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運作模式，推廣了“以房養老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現實的問題。目前，我國的住宅房地產批量評估技術尚處于初級階段，考慮到前期的投資成本及項目的風險程度，許多房地產估價機構依舊圍繞著傳統房地產價值評估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術變革對傳統估價模式的影響?，F階段，一些關于房屋批量評估技術的理論與技術實踐研究并不成熟，關于房地產估價機構模式創新的文獻也是少之又少。同時考慮到我國許多地方性房地產估價機構創新意識的缺乏，因此，重視以房養老契機下房屋批量評估技術對傳統估價模式的影響是大勢所趨。
央行最新的數據顯示，我國以住宅房地產抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯網+”和大數據時代的到來，批量評估技術在我國住房反向抵押領域迎來了機遇。大趨勢下，房地產估價機構是否能轉變傳統觀念，是否能正視批量評估技術可能為房地產估價行業帶來的新機遇，在很大程度上決定了估價機構自身的長遠發展。適時調整或創新自身的評估模式，適應新技術的發展趨勢，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產估價機構的一劑良藥。本文分析了以房養老背景下房地產批量評估技術的應用前景與機遇，并以此為基礎，說明了新的批量評估技術對房地產估價機構模式創新的可能影響，旨在引發房地產估價機構對新技術新趨勢的重視，幫助理解批量評估技術對估價機構傳統估價模式的影響。
二、房地產批量評估技術的應用機遇
中國人民銀行公布的個人住宅抵押貸款相關數據顯示，2008年至2012年個人住房抵押貸款余額呈現逐步上升的趨勢，2008年個人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據不完全統計，近年來，個人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個人住宅抵押貸款余額上升趨勢清晰可見，住宅房地產抵押在現階段我國金融機構貸款領域的地位逐步上升。隨著以房養老試點工作的推進，住宅房地產價值評估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評估住宅房地產的價值，是房地產評估機構面臨的機遇與挑戰。
在“互聯網+”、人工智能、大數據等信息浪潮席卷的時代，信息流量以難以計量的加速度增長，在大數據時代背景下，企業會越來越關注數據決策，在較短的時間內獲得更多更有效的數據資源來支持經營決策是很多企業管理者所希望的。房地產評估機構也一樣，宗地房地產的信息越來越細，例如不同時間、不同地區、不同容積率、不同房地產的價格范圍等，這些都可以成為房地產評估機構提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數據特征的批量評估技術具有很強的競爭力。然而，傳統估價模式下，以房養老的發展陷入了困境。這種困境對房產評估機構模式創新提出了較高的要求，這也促進了房屋批量評估技術的發展。
困境1：房產評估和市場監管的缺陷。
市場經濟下，非盈利性房地產評估機構缺失，盈利性房地產評估機構缺少公信力。房屋的價值是以房養老貸款限額的關鍵依據，而房屋價值是由具有資質的房地產評估機構確定。房地產價值評估在房地產買賣、抵押貸款、房屋補償標準等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經出臺很多相關的規章制度，來規范評估師與房地產估價行業的行為，但是還是存在著一些評估技術指標不規范的現象。以房養老不僅關系著社會基層群眾的利益，而且關系著國家經濟、政治等各層次的發展。為了維護房地產評估市場的權威，引入批量評估技術可以在一定程度上保持評估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評估報告，這不僅可以保障房屋當事人的合法權益，維護房地產評估市場的秩序，更是推進了以房養老的發展進程。
困境2：缺少統一的協調機構，以監督、協調“以房養老”各實施環節。
銀行、保險公司、擔保業、評估業等是“圓桌會議”的與會人員之一，要實現以房養老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業都有各自相應的管轄機構，但是“多頭領導”必然會降低合作的效率與效果。以房養老的實施，離不開金融市場的蓬勃發展，若市場準入機制與監管制度不健全，缺少統一的專門協調者，這勢必會阻礙政策的落實效果。房屋批量評估技術是利用統計手段、計算機技術來運作的，整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。由此可見，批量評估技術為建立健全監管機制與社會信用體系打下了技術基礎。
綜上所述，無論是信息技術帶來的機遇還是現實的困境，都為房地產批量評估技術的應用帶來了前景。
三、批量評估技術對房地產估價業務的影響
傳統模式下，房地產估價機構一般都是圍繞著一項宗地（房屋）評估業務展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。
從圖1可知，從接受客戶委托到明確評估事項、簽訂合同，從具體的評估過程到最后確定評估結果，每一項房地產估價業務，傳統的估價模式都需要囊括這些步驟。房地產批量評估技術可以大大節省流程③中的幾個步驟。結合傳統估價模式的流程圖，批量評估技術對估價模式創新的影響可以概括為以下幾點：
1.對目標客戶的影響。批量評估模式借助計算機分析技術和不斷優化的運算方法，在評估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優勢。該技術的運用將在一定程度上拓寬房地產評估機構的潛在客戶范圍，不斷提高與優化的專業化水平也會為客戶提供更加專業、經濟、快捷的服務。它對目標客戶的影響見表1。
其中，利益相關者不僅包括財稅部門（利用批量評估系統為稅部門提供納稅申報的原始數據），還包括以房養老涉及的老人、銀行、保險等，可以是具有合作關系的房產經紀公司或其他業務互補的房產估價機構，而且還囊括了目標客戶、同行競爭者或是高一層的監管者。
2.對評估過程的影響。批量評估技術對傳統房地產評估過程有較大的影響，彰顯了優勢，具體可以概括為以下四個方面：
（1）批量評估技術可以節省工作時間，提高評估效率。通常，對一處目標房地產價值進行評估，若采用傳統評估方法，到現場采集資料、市場調研、尋找案例等工作都需占用一定的時間，機會成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養老”項目推廣的需要。批量評估模型是建立在大量市場數據的基礎上的，按照評估理論建立起評估模型并導入到計算機，借助計算機分析技術，對參數匹配度較高的同一區域內目標房地產進行評估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統的單一評估，批量評估可以避免一些重復勞動，節約資源，提高工作效率。
（2）降低評估成本。由批量評估的特征可知，采用批量評估技術可以節約很多時間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經常性的評估項目交由傳統評估方式完成，就需要啟用大量的評估人員，這筆人力資本不可小覷。
（3）規范評估流程。批量評估模型的構建是基于評估的三大基本方法的，同時，它利用統計手段、計算機技術來運作這個模型，所以在整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，這不僅規范了評估的流程，而且提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。
（4）批量評估系統的運用可以保持抵押房產的動態評估。“以房養老”的整個運作模式中，可能會涉及到對抵押房產的多次評估。例如最常見的初次簽訂協議時的房屋評估，老人得到養老資助金期間房地產價值變動的評估等。批量評估會對抵押房產進行檢測與追蹤，保持動態評估，確保利益各方不因抵押房產價值大幅度震動的影響而失去“以房養老”的初衷。
3.對評估機構價值維持的影響。批量評估技術以其優于傳統評估方式的長處為房地產評估機構帶來了新的價值。這種技術的優越性及不斷改善的體系可以使估價機構維系自身的利益優勢，較高的技術門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進入或模仿。其次，批量評估技術得到認可后，先行者可以占據較多的市場份額。再次，批量評估技術的應用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評估，還可以為日益劇增的稅務需求、以房養老等打下堅實的技術基礎。
4.對收入實現模式的影響。首先，傳統評估方式的收費標準往往要以評估價格總額、項目難易程度等為主要因素，而批量評估技術采用了更加靈活的方法制定收費標準。其次，采用批量評估技術后，隨著目標客戶的多元化，估價機構的收入來源也呈現出多渠道。除了傳統的宗地房地產評估收益外，估價機構還可以收獲來自銀行、稅務局、保險機構等目標客戶的批量評估收入及其他批量評估技術的應用收益。再次，批量評估技術的優勢之一是可以憑借著自身的大數據功能對區域性房地產市場展開動態評估，這就實現了估價機構收入的動態性與持續性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價機構帶來更多的機遇。
四、總結
隨著“互聯網+”、人工智能、大數據等IT技術的發展，各個領域都嘗試著抓住機遇轉變。評估行業具有中介服務的功能，在市場經濟中發揮著不可忽視的作用，隨著以房養老政策的推動，房地產評估這一項任務又關系到國計民生、關系到經濟社會的發展。根據批量評估技術的理論與實踐經驗，我們有理由相信，融入互聯網、大數據等新技術的批量評估技術可以在以房養老政策下的房屋批量評估中有較大的發展舞臺，它可以促進房地產估價機構模式的創新，實現評估效率的創新、流程的重構及動態評估。
參考文獻：
[1]張思雪，林漢川.住宅房地產批量評估模型的構建[J].統計與決策，2016，（3）.
房地產評估行業前景范文第2篇
[關鍵詞] 折現率；房地產評估；企業價值評估
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 01. 004
[中圖分類號] F273.4 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）01- 0008- 02
折現率一直是資產評估實務中的熱點問題之一。折現率稍微一變化，就可能導致被估資產價值的重大變化，因此，確定正確的折現率就顯得尤為重要。筆者在本文中初步探討了折現率與資本化率的一點區別，以及折現率在房地產評估和企業價值評估中應注意的問題和確定的方法。
1 折現率與資本化率
折現率與資本化率在本質上并沒有多大的區別，都是將未來的預期收益折算成現值的比率，只是適用場合不同。折現率是將未來有限期的預期收益折算成現值的比率，資本化率是將未來永續性預期收益轉化為現值的比率。
在內涵上折現率與資本化率也稍微有些區別。折現率可被視為投資中對收益流要求的回報率，需考慮投資的機會成本和收益的不確定性，因此折現率一般由無風險報酬率與風險報酬率組成。前者通常由政府債券的利率決定，后者取決于特定資產的風險狀況。資本化率除了反映無風險報酬率和風險報酬率外，還反映資產收益的長期增長前景。用公式表示為：折現率=無風險報酬率+風險報酬率；資本化率=折現率-未來年收益的增長率。當其他條件相同時，收益增長越快的資產價值也就越高。因此需要將未來收益增長率從折現率中扣除。只有當資產的年收益增長率為零時，折現率才與資本化率相等。
由于在現實中，任何企業都不可能永遠保持高速增長，而且高增長意味著高風險，即需要較高的風險報酬率，所以未來收益率不可能超過折現率。
2 房地產評估中的折現率
折現率實質上是房地產投資的報酬率，在進行房地產評估時所估算確定的資本化率應等同于與獲取評估對象產生的凈收益具有同等風險投資的收益率。不同地區、不同時期、不同性質、不同用途的房地產，由于投資的風險不同，折現率并不相同。主要有3種方法求取折現率：
（1）純收益與價格比率法。即通過收集同一市場上類似房地產的純收益、價格等資料，選用相應的收益法計算公式，求出折現率。這種方法所采用的數據資料均來之于市場，能直接地反映房地產市場的供求狀況，因此，計算出的折現率能夠反映房地產投資的報酬率。
（2）累加法。累加法是以無風險報酬率為基礎，再加上風險調整值作為資本化率的方法。計算公式為：資本化率=無風險報酬率+風險調整值。無風險報酬率，也稱安全利率。在我國可選擇1年定期存款利率或國債利率作為無風險報酬率。風險調整值應根據評估時社會經濟環境對房地產投資的影響，估計出風險程度來確定。
（3）排序插入法。這種方法的基本思路是收集社會上各種類型投資及其收益率的資料，按收益率大小進行排序，并制成圖表，評估人員再根據經驗判斷待估房地產的資本化率應該在哪個范圍內，從而確定出所要求取的資本化率。
3 企業價值評估中的折現率
3.1 確定折現率應遵循的原則
（1）不低于無風險報酬率的原則。在存在正常資本市場和產權市場的條件下，政府債券利率和銀行存款利率是投資者進行其他投資時，在考慮和權衡投資報酬率時必須考慮的基本因素。如果折現率小于無風險報酬率，就會導致投資者將投資轉存銀行或購買無風險的國債，而不愿去冒險進行得不償失的投資。所以，投資者除了要求獲得相當于政府債券利息或銀行存款利息的收益以外，還需要獲取額外的收益以補償其所承擔的投資風險，折現率不應低于無風險報酬率。
（2）以行業平均報酬率為重要參考指標。行業平均報酬率是衡量一個行業同類企業平均凈收益水平的指標。任何買主或投資者，之所以愿意投資于某一企業，是期望它的投資起碼能獲得該企業所在行業的平均報酬率。因此在確定被評估企業折現率時，應以企業所在行業的平均報酬率為重要參考指標。
（3）折現率和資本化率與收益額相匹配的原則。折現率或資本化率的確定和選取要與企業的預期收益相匹配。通常情況下，如果預期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他比如稅收因素的影響，那么在折現率中也應有所體現；反之，如果預期收益中沒有考慮通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在折現率中也不應單向反映。
3.2 折現率與收益額口徑的對應
在具體的資產評估業務中，由于選用的收益額口徑不同，因此折現率的選定必須也與收益額的口徑相一致。而且，選用不同口徑的收益額和相應的折現率，收益還原結果的價格涵義也不同。
（1）評估中如果選用企業利潤系列指標作為收益額，則折現率應選擇相應的資產收益率；如果以凈現金流量系列指標作為收益額，則應以投資回收率作為折現率。
（2）在同一系列中，收益額指標又有不同的口徑。如在利潤系列指標中，可作為收益額的指標有凈利潤和息前稅后利潤，而在凈現金流量系列指標中，也有凈現金流量和息前稅后現金凈流量指標。
3.3 折現率確定的方法
（1）加權平均資本成本模型。加權平均資本成本是企業不同融資成本的加權平均值。由于受多種因素的制約，企業不可能只使用某種單一的籌資方式，往往需要通過多種方式籌集所需資金，例如，同時采取股權式融資和債券式融資。如果評估人員為了評估企業含長期負債的投資價值，并且能準確掌握企業各種資金來源在資本總額中的構成比例，就可以用加權平均資本成本模型來計算折現率。公式為：r =∑RiKi。R代表加權平均資本成本，Ri代表第i種個別資本成本，Ki代表第i種個別資本占全部資本的比重。
（2）資本資產定價模型。該模型認為，折現率包含無風險報酬率與風險報酬率兩部分，每一部分可分別求取，然后相加得到折現率。政府債券收益率常被用作測量無風險收益率的替代值。折現率的風險報酬率部分必須反映兩種風險：一是市場風險，二是與特定的被評估資產或企業相聯系的風險。因此，風險報酬率的確定實際上是一個相當困難的過程，而且對于每一個潛在的投資者而言都會有所不同。
在實踐中，常用到β系數法。β系數法可用于估算企業所在行業的風險報酬率，也可用于估算企業自身的風險報酬率?；舅悸肥?，行業風險報酬率是市場平均風險報酬率與被評估企業所在行業平均風險和市場平均風險的比率系數β的乘積。用公式表示為：Ri=（Rm-Rf）×β。其中，Ri表示被評估企業所在行業的風險報酬率，Rm表示市場平均收益率，Rf表示無風險報酬率，β代表被評估企業證券的風險報酬率與證券市場上平均風險報酬率的比值。
資產期望回報率=無風險報酬率+資產市場風險補償×β=無風險報酬率+（資產平均回報率-無風險報酬率）×β
關鍵問題是β的取值如何確定。在美國，β值的確定主要來自于證券市場的數據分析，各種方法和模型都依賴于歷史數據、市場數據、基礎數據或者它們的綜合。我國利用β系數法的條件尚不成熟，主要原因是：我國證券市場的發展時間較短，沒有較長的時間序列資料作為β值測算的依據；證券市場發育尚不完善，管理政策的多變和投資者的投機動機過強導致股票價格波動較大，上市公司公開的財務信息失真，使股票價格與實際收益之間的關聯度較低。
（3）累加法。用累加法估算企業股本收益率的思路是：企業在生產經營過程中總要面臨經營風險、財務風險和行業風險的挑戰，企業總會要求較高的資產報酬率以補償承擔的這些風險，將企業可能面臨的經營風險、財務風險和行業風險對投資報酬率的要求加以量化并予以累加，再加上無風險報酬率，就可得到企業要求的資本報酬率。即：折現率=無風險報酬率+行業風險報酬率+經營風險報酬率+財務風險報酬率。累加法是目前企業價值評估實踐中用來確定折現率的最常用方法。但由于經營風險和財務風險等的量化，目前主要依賴于經驗判斷，其粗略性是明顯的。只有在充分了解和掌握宏觀經濟的運行態勢、行業發展前景、市場狀況和同類企業競爭情況基礎上，運用經驗判斷才可能趨于合理。
4 結 語
在具體資產評估實務中，應根據具體條件確定折現率。加權平均成本法和累加法有充分的理論依據，各有其優勢，但只是提出了折現率確定的大致范圍，顯得不夠精確，也欠缺客觀性。要想科學確定折現率，在條件允許的情況下，應謹慎地從多角度、多途徑來考慮影響折現率的因素，考慮多種方法的相互檢驗，以減少誤差。只有經得起實踐考驗的正確的折現率，才能幫助評估人員正確評估待估資產。
主要參考文獻
[1]謝虹，鄭炳南.論企業價值評估中折現率的性質與選擇[J].中國資產評估，2007（1）.
[2]玉峰，傅莉.關于折現率的選擇與計算[J].中國農業會計，2005（9）.
房地產評估行業前景范文第3篇
【關鍵詞】 企業會計準則； 國際會計準則； 投資性房地產； 公允價值
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）外部因素
1.公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。
2.公允價值準則不完善
我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
（二）企業內部因素
1.增加企業估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
2.削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。
3.影響企業的財務指標穩定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言
財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）公允價值計量模式推廣困難的原因
1.外部因素
（1）公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。
（2）公允價值準則不完善
我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
2.企業內部因素
（1）增加企業估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
（2）削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。
（3）影響企業的財務指標穩定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產進行投資，并延伸到了一系列與房地產相關的配套業務，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經濟、人才、市場、交通等一系列區位優勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現投資性房地產這個科目，并選擇了成本計量模式。
從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產進行后續計量時，投資性房地產占公司總資產的比例極低。
通過世茂股份的年報發現，世茂股份的投資性房地產主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產交易較為頻繁，擁有有利的市場環境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，會使公司的財務情況、經營業績等指標得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產項目的價值。
鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產進行計量，以小心謹慎、保守穩定的態度估計公允價值，并區別不同種類的物業使用不一樣的方法確定其價格?？偟脑瓌t是，對于投資性房地產項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產出售價格或房產的上報價格作為估值基礎；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調查。
下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產計量后對世茂股份相關會計科目的影響。
第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業評估公司等發生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統，只能從相關市場上尋找有關類似的房地產定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。
第二，對折舊的影響。按照準則規定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調整，調減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應”，公司間接地將會承擔更多的稅負。
第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導致可抵稅項目的減少，使公司將承擔更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產公允價值變動進行確認，導致公允價值變動損益增加，利潤出現大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業當期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現當期即公司出售投資性房地產時納入當期應繳所得稅中進行征收。
第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準則需要對以前年度采取追溯調整，因此，對于擁有巨額投資性房地產的企業，計量模式的變更必然會導致當期利潤的大幅上升。
由表4可以看出，投資性房地產變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產的當期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。這就導致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業利潤造成不小的波動。
第五，對凈資產的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當年，投資性房地產占總資產以及凈資產的比重較調整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍?？梢钥闯?，投資性房地產已經占領了公司資產很高的權重。同時，隨著公司“發行股份購買資產”的持續推進，公司開始越來越多地投入到商業地產的開發及經營業務中，投資性房地產占凈資產的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。
總而言之，采用公允價值進行后續計量對以后年度所有者權益的影響，主要是通過公允價值變動影響當期利潤，進而影響當期所有者權益。在公允價值模式下，將非投資性房地產變更用途作為投資性房地產使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當期的所有者權益。由于世茂股份近年來一直進行“發行股票購買資產”的活動，業務重心越來越偏重于投資性房地產，投資性房地產得到持續發展，未有中斷，其資產財務狀況一直呈現出較好的狀態。在公允價值模式下，無論是企業的凈資產、利潤、所有者權益，還是相關的財務指標如每股凈資產、每股收益等，都表現出比在成本模式下更佳的狀態。但在分析過程中，不難看出市場環境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務狀況可能隨市場行情的變動出現較大波動。
五、改進措施和建議
（一）構建活躍的房地產市場
只有在成熟的市場環境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產市場環境不成熟，使得準確獲得公允價值極具挑戰性。我國應該構建一個活躍的房地產市場，這可以借助互聯網來完成。利用網絡技術建立一個完善的網絡房地產交易系統，將與房地產交易相關的部門，如房地產中介、公證、金融、稅收等機構全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務、監督為一體的大型網絡中心，用來歸集市場信息，進行網絡查詢、網上交易、監管監督。
（二）改進會計準則
我國新企業會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準則中相關的具體用法，并沒有做詳細的規定和說明。這對新會計準則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準則是非常有必要的。這既需要有關部門積極參照國際準則以實現與國際的進一步趨同，同時也需要結合中國國情。完善的公允價值準則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規范。
（三）進一步發展第三方評估機構
當企業對投資性房地產采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產進行客觀的評估，房地產企業需要邀請具有高質量的評估機構。目前我國具備地產評估資格的有：房地產評估師、資產評估師和土地估價師，分別隸屬于建設部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標準，沒有統一的規范，導致投資性房地產的公允價值難以得到一致認可。因此，資產評估協會應當加快制定有關投資性房地產評估的統一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規范，以便對第三方的專業評估機構提供技術性指導。同時，應該規范第三方評估機構行業的行業秩序，對具備投資性房地產評估資質的人員進行認證，以確保獨立性。
（四）規范信息披露
規范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產的信息更為規范、透明，同時也是遏制企業操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業投資性房地產的代表性指標，就要求企業必須分類說明。在成本計量模式下，企業也應該說明投資性房地產的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據來證明，包括邀請怎樣的評估機構、運用什么樣的評估方法、證據都來自哪里以及評估假設等有關的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學、規范。
【參考文獻】
[1] 中華人民共和國財政部.企業會計準則第3號――投資性房地產[S].2006.
房地產評估行業前景范文第4篇
[關鍵詞]：房地產，高等教育，工程管理
Abstract：Withthedevelopmentofmarketeconomyandtrendsglobalization，thereisanincreasingneedsforthehighlyeducatedpersonnelinChina''''srealestateindustry.Basedonahistoricalreviewofrealestateeducationinchina，thispaperprovidesyouwithageneralpictureofrealestateeducationwithintheframeofconstructionmanagementprograms.Inconjunctionwiththeexperiencesinofferingrealestatecouseinconstructionmanagementprograms.attsinghuauniversity，theauthorindicatesthatrealestateandconstructionmanagementarethetwospecializationwithverydifferentfoundations，andthenationalcodesofsubjectinstallmentcontrolpolicyarethekeyissuesrestrictingtheproperdevelopmentofrealestateeducationinchina.Inviewofthefuturedevelopmentofrealestateeducationinchina，weshouldpayagreatattentionforthedifferentsofrealestateandconstructionmanagement.Forthemutualrecognitionofaccreditedprogramswithoverseasprofessionalbodiesinrealestateandconstruction，theauthorbelievesthatitwouldberelativelyeasytosigntheagreement，buthowtoeducatechinesestudentswithinternationalknowledgeandexperienceswouldbethekeyofthismutualrecognition.
Keywords：RealestateHighEducationConstructionManagement
一、房地產業對專業人才的需求
房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業。具體包括：房地產開發與經營業（各類房地產開發、土地開發、房地產投資經營等活動）、房地產管理業（住宅物業管理、土地批租經營管理和其它房屋的管理活動）、房地產經紀與業（房地產與經紀人服務、居間買賣、租賃服務、房地產交易保證服務、房地產估價等）。日益發展壯大的房地產金融保險業雖然不包括在房地產業中，但其在人才需求上也與房地產人才需求有著密切的關系。
中國房地產業從20世紀80年代末開始興起，經過近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國城鎮人均住房建筑面積2000年末已經達到20，5平方米（戶均住宅建筑面積64平方米），農村達到27平方米。據有關部門預測，2010年中國城市化水平將達到45％左右，城鎮人口達到6.3億人，比2000年凈增1.7億人。如果到2010年人均住房建筑面積按25平方米計算，將需要新建城鎮住宅建筑面積56.1億平方米，平均每年約5.6億平方米。如果再計入非居住建筑的建筑面積，未來10年中國胸地產市場發展潛力巨大。2000年，城鎮住宅與房地產業增加值約5400億元，占GDP的比重已經達到了6％左右，在國民經濟、尤其是國民經濟增長中，起到了舉足輕重的作用。到2001年末，中國共有房地產開發企業2.7萬個，從業人員100多萬人，房地產估價和土地估價機構8000余家，從業人員約15萬人（其中取得房地產估價師、土地估價師執業資格的人數30000人），房地產經紀機構約2.7萬個，從業人員30多萬人：物業管理企業2.5萬個，從業人員260多萬人。此外，如果加上在政府從事房地產行政管理工作、房地產教育研究機構、房地產信息服務與咨詢機構、房地產投資顧問與策劃機構的就業人數，中國房地產行業的就業總人數預計超過550萬人。
房地產業作為一個新興行業，其從業人員基本上都是來自城市規劃、建筑學、土木工程、建設管理、投資與金融等相關專業，真正受過系統的房地產專業教育的人才只占很小的比例。上海市教育考試院提供的消息表明，目前上海包括信息產業、金融保險和房地產在內的一類專業，最受考生青睞；《深圳晚報》在未來人才市場上最走俏的將是金融、保險，高級管理、物業管理等13類經濟專業人才。清華大學房地產研究所對北京市有關高校房地產專業畢業生的調查顯示，30.77%的同學認為就業前景非常樂觀、畢業生供不應求，69.23%的同學認為就業前景一般、但是可以找到合理的工作，沒有同學認為就業形勢不好。
二、中國高校房地產專業教育發展的歷史回顧
1、房地產經營管理專業教育的變革
1989年，經過國家教委批準，中國高等學校開始設置房地產經營管理專業，到1998年教育部頒布新的專業目錄為止，全國設置房地產經營與管理專業的高等學校達到了114所。1998年教育部頒布的《普通高等學校本科專業目錄》，對原有專業講行了調整，專業種數由504種減少至249種，將房地產經營管理專業調整到工商管理類的工商管理專業。各高校按照教育部的要求，于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整，部分高校將該專業并入工程管理專業，也有部分高校并人了工商管理專業。
建設部作為中國建筑業與房地產業的行政主管部門，于1994年成立了“全國高等學校建筑與房地產管理學科專業指導委員會”。該委員會在1998年過渡到“全國高等學校工程管理專業指導委員會”的過程中，繼承了原對房地產專業教育指導的職責，并將“房地產經營管理”作為工程管理專業的一個方向延續至今。將“房地產經營管理”并人工商管理專業的院校，目前尚沒有納入“全國高等學校工程管理專業指導委員會”指導的范圍。另外，目前中國專科教育的專業目錄中，目前仍然保留有房地產經營管理專業和物業管理專業。
2、中國高校與房地產相關的本科教育
到2000年底，全國共有77所高校開設有管理學學科門類下的工程管理專業。此外，還有一些本科生專業與房地產教育相關。
資源環境與城鄉規劃管理：共有以北京大學、北京師范大學、華東師范大學、南京大學等在內的32所高校開設了地理學學科門類下的資源環境與城鄉規劃管理專業。該專業開設的主要課程：地質學、自然地理學、經濟地理學、國土規劃、地圖學、遙感應用、管理科學、環境科學、土地評價與土地管理、水資源計算與管理、生態環境規劃、環境化學、地理信息系統、城市總體規劃、區域規劃等。該專業的培養目標是：能在科研機構、高等學校、企事業單位和行政管理部門從事科研、教學、資源開發利用與規劃、管理等工作。
城市規劃：共有以同濟大學、清華大學、哈爾濱工業大學、天津大學、東南大學、重慶大學等為代表的43所高校開設了屬于建筑學門類的城市規劃專業。開設的主要課程包括：城市規劃原理、城市規劃設計、城市設計、城市規劃理論與城市發展史、城市道路與交通、城市生態與環境保護、城市地理學、城市經濟學、區域規劃、城市規劃行政法規與城市規劃管理。該專業的培養目標是：在城市規劃設計、城市規劃管理、決策咨詢、房地產開發等部門從事規劃設計與管理，開展城市遏路交通規劃、城市市政工程規劃、園林游憩系統規劃，并能參與城市社會與經濟發展規劃、區域規劃、城市開發、房地產籌劃以及相關政策法規研究等方面工作。
土地資源管理：以中國人民大學、同濟大學、浙江大學、中國農業大學等為行表的34所高校（以農業類院校為主）開設了公共管理學科門類下的土地資源管理專業。開設的主要課程包括：土地資源學、土地規劃學、土地管理學、土地經濟學、地籍管理學、測量學、土地信息系統。該專業的培養目標是：能在國土、城建、農業、房地產以及相關領域從事土地調查、土地利用規劃、地籍管理及土地管理政策法規工作的高級專門人才。
三、工程管理專業房地產類課程的設置與教學內容
1、課程設置
作為工程管理專業的專業方向之一，房地產經營與管理方向與工程項目管理等其他專業方向一起，共同使用工程管理專業的課程平臺。房地產經營管理專業方向的專業方向課程包括：房地產經濟學、房地產估價、房地產開發和房地產市場營銷。在培養目標上，要求該專業方向的畢業生初步具有分析和解決房地產經濟理論問題的能力，具備從事房地產開發與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業管理和房地產行政管理的基本技能。
2、各專業方向課程的教學內容
房地產經濟學：房地產經濟學概述、房地產經濟學基本理論、房地產制度（土地制度、住房制度）、房地產市場（供求關系與價格、市場特性與功能、房地產市場的影響因素、市場運行規律）、房地產市場的依存基礎（區域和社區分析、城市發展模式、土地利用分區、土地價值）、分類房地產市場（住宅市場、商業房地產市場、工業房地產市場、其他房地產市場）、房地產市場中的空置問題、房地產市場與資本市場、房地產市場中的政府干預（宏觀調控、城市土地利用規劃、耕地保護、房地產稅收）。
房地產估價：房地產估價概述（概念、作用、估價制度、估價標準、房地產估價與資產評估）、房地產估價基本理論（市場價值與價格、影響房地產價值的因素、房地產估價原則）、房地產估價程序（程序、估價目的與價值類型、房地產類型及其特點、房地產價值時點）、市場區域和鄰里分析（市場區域與鄰里的含義、市場環境分析的主要內容）、估價對象的確認與描述（估價對象的范圍、政府法例限制與權益性質、場地描述、場地使用經濟性分析、建筑物及其它地上改良投資描述）、市場法、成本法、收益法、土地估價、房地產部分權益估價、估價結果與估價報告、信息技術在房地產估價中的應用。
房地產開發：房地產開發及房地產開發程序、政府對房地產開發過程的管理（投資計劃管理，項目規劃與設計管理、土地管理、項目開工及建設期間的管理、項目銷售與產權管理、項目竣工及入住管理、市政及配套設施管理）、房地產開發企業與組織（房地產開發企業、組織形式、價值鏈，發展戰略）、房地產開發項目策劃（宏觀因素分析、市場研究與投資機會、場地選擇、產品功能定位）、房地產開發項目可行性研究、房地產開發中的項目管理、房地產開發項目的資金融通、房地產開發項目的市場營銷、房地產開發經營稅費、物業與資產管理（房地產開發與房地產資產管理、物業管理、設施與設備管理、資產管理、組合投資管理）。
房地產市場銷售：市場概述、市場營銷、市場調查、市場分析、市場營銷戰略、房地產項目前期策劃、房地產定價策略、房地產分銷與促銷策略、市場營銷計劃的制定與實施。
四、清華大學工程管理專業房地產課程教學的實踐
1、與學校、學院教學平臺的關系
清華大學的工程管理專業設置在土木工程學院。為了體現通才教育、拓寬學生知識面的總體要求，在培養計劃要求的總共140個學分中，有70個學分為校級教學平臺提供（包括數理基礎、外語、計算機等，本專業要求的經濟學基礎、管理學基礎、法律基礎等課程也由該平臺提供），有35個學分由院級教學平臺提供（包括建筑材料、工程測量、工程力學、工程結構等土木工程技術課程，也包括本專業要求的工程經濟學、施工技術與組織等），與工程管理專業密切相關的專業課程占35個學分。為了體現貫通教育的宗旨，清華大學工程管理專業沒有再進一步細分專業方向。
2、工程管理專業課程中房地產課程設置
由于歷史的原因，橫跨土木工程學院、建筑學院、經濟管理學院的清華大學房地產研究所掛靠在土木工程學院，該研究所的教師與工程管理研究所教師一起，組成了目前隸屬于土木工程學院的建設管理系。因此，清華大學工程管理專業的培養方案中，雖然沒有細分專業方向，但也納入了一定數量的房地產相關課程。目前面向工程管理專業本科生設置的房地產相關的課程包括：城市與房地產經濟學（經濟類專業基礎課，2學分）、房地產概論（專業主干課，2學分）、房地產評估理論與實務（專業選修課，3學分）、物業管理（專業選修課，2學分）。
近10年的實踐表明，面向工程管理專業學生開設房地產課程，拓寬了學生的視野，在保證工程管理專業畢業生較強的專業技術基礎的同時，強化了其經濟、管理類的知識和技能，為學生就業提供了更廣泛的選擇性。
3、房地產課程的主要教學內容
城市與房地產經濟學：宏觀與微觀經濟學分析；區域增長；城市發展與土地利用；房地產市場的宏觀經濟學分析（討論課題目：中國主要城市房地產市場的預期變化及比較）；土地市場與土地價格；住宅市場（討論課題目：住宅市場需求預測）；商業房地產市場（討論課題目：寫字樓市場的租金與空置）；工業房地產市場；國際房地產市場；（討論課題目：中外房地產市場發展特征的比較分析）；住房政策（討論課題目：政府住房補貼與住房支付能力）；城市增長與房地產開發；城市發展與房地產市場中的政府干預。
房地產概論：土地制度與土地政策、住房制度與住宅產業、房地產及房地產投資、房地產市場及市場研究、房地產開發及項目評估、房地產市場營銷、房地產金融（開發項目融資、抵押貸款、證券化）、中國房地產主要稅制、中國房地產法律制度（法規體系及其分類、土地管理制度、開發管理制度、市場管理制度、使用管理制度、金融管理制度）。
房地產評估理論與實務
物業管理：物業管理概述、物業管理與房地產開發、物業管理公司與業主委員會、房屋修繕管理、房屋設各管理、物業管理綜合服各、住宅小區物業管理、收益性物業管理的主要內容、收益性物業管理中的財各與成本管理、寫宇樓物業管理、零售商業物業管理、工業物業管理。
五、發展中國房地產專業教育的建議
房地產專業是重要的專業科目之一，這是由社會經濟生活中對房地產專業人才的廣泛需求和學生的良好就業前景所決定的。政府和半政府機構、金融機構（含商業銀行、投資銀行、債券公司，基金管理公司、投資管理公司、房地產投資信托公司和財產保險公司等）、房地產投資和開發企業、物業管理公司、資產管理公司以及房地產咨詢機構（含房地產評估機構、機構、投資咨詢公司、信息公司、產權保險公司、建筑師事務所、會計師事務所和律師事務所等）均對房地產專門人才有著巨大的需求。
從中國房地產業對人才需求前發展趨勢及中國越來越融入全球化經濟體系的角度看，中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高?；疽恢碌娜瞬排囵B模式。為此，提出如下建議：
1、建設管理與房地產的學科設置
工程管理（建設管理，下同）與房地產分別屬于不同的學科領域。在國外，建設管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內（如得克薩斯奧斯訂大學土木工程系、斯坦福大學土木與環境工程系），也有些學校在工學院中獨立設系（如佛羅里達大學建設管理學院、英國里丁大學建設管理與工程系）。房地產專業通常設在商學院，有時獨立設系（如賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系、麥迪遜威斯康辛大學商學院房地產與土地經濟系），有時與金融、保險等為同一個系（如紐約大學商學院金融系、佛羅里達大學商學院金融保險與房地產系）。
從學科領域覆蓋的內容看，建設管理與房地產在建筑技術與管理技術方面有所交叉，只是前者強調技術與管理，后者強調金融與投資。因此，英國多數大學及受英國學科設置影響較大的大學，通常將房地產和建設管理設在同一個學院或同一個學系中。例如，但英國里丁大學城市與區域學院（Faculty）分別設立有建設管理與工程學院（shool），由建設管理與工程系與工程系合并）和土地管理與開發系，香港大學在建筑學院設立有房地產與建設系，新加坡人學在設計與環境學院分設建筑管理系和房地產系。
目前中國與房地產專業學科設置的模式，英國模式相似，但隨著中國房地產業從開發建設階段逐漸過渡到資產運營與管理階段，對開發、建設方面人才的需求會減少，而對投資、金融方面的人才會逐步增加。因此各高校從房地產專業學科設置上，應該關注這種市場環境的變化，適時做出調整。
2、研究生層次的教育是房地產專業教育的主要發展方向
房地產專業是一個綜合性非常強的學科，如果要求學生在本科階段學習廣泛涉及經濟、管理、法律、金融、環境和技術等方面的課程，很難打下較為堅實的基礎，也很難使學生具備某一方面的專業能力。當前房地產業最緊缺的，是那些在某一領域有較堅實的基礎，又在更多的領域有廣泛知識和素養的人才。以房地產開發投資企業為例，在其所管理的整個開發過程中，需要市場分析、投資分析、規劃設計、工程管理、市場營銷、物業與資產管理等各方面的專業人才，如果企業的工作人員對各專業領域的內容都是一知半解，則這個團隊是沒有競爭力的。企業所需要的員工肯定是對某一兩個專業領域比較精通，對其他相關領域有基本的解，能夠形成優勢互補的團隊共同工作，這樣組成的開發隊伍，才有竟爭力。
為了適應這種需要，高等學校應該面向房地產相關專業背景的學生，開設房地產專業方向碩士研究生（含MBA）課程。為其提供“房地產經濟學”、“房地產金融”、“房地產投資”、“房地產創業學”、“房地產資產管理”、“房地產案例分析”、“城市公共政策”、“房地產法”等比較深入的房地產專業課程。從目前的情況來看，國家雖然沒有設立房地產專業，但該專業方向的研究生教育，完全可以借助經濟學、資源環境與城鄉規劃管理、城市規劃、管理科學與工程、工商管理和土地資源管理等多個專業平臺來完成。當然，由于專業方向所在的學科分散，也為房地產學科建設帶來了比較大的難度。
3、妥善處理好與工程管理專業的關系
雖然目前我國工程管理專業內包含房地產經營管理方向，但并不表明工程管理學科就是房地產的上級學科，也不表明我們的工程管理專業房地產方向就等同于國外的房地產專業。從目前工程管理專業指導委員會建議的培養方案看，與建造技術、土木工程相關的課程占據了50％以上的比例，房地產經營管理方向的學生得到的實際上也是一個營造師應該獲得的專業基礎，不是房地產專業所需要的社會、經濟、金融、投資和工商管理專業基礎。
從國外房地產學科發展經驗來看，房地產學科更多地屬于工商管理學科。例如，賓西法尼亞大學沃頓商學院房地產系房地產專業，是美國排名第一的房地產專業，其本科生課程計劃中的37門課程中，有33門課程與沃頓商學院其他18個專業的要求一致（含9門工商管理基礎課程），房地產專業的4門專業課中（“房地產法律、金財與開發”、“房地產金融：投資與分析”為必修，在“城市房地產經濟學”、“住房金融與住房政策”、“高級房地產投資與分析”、“國際住房比較”、“房地產開發”、“國際房地產比較”等課程中選修2門），沒有涉及任何工程技術類課程。英國里丁大學土地管理與開發系的土地管理、房地產投資與金融專業本科生課程，也是以社會、經濟、管理、法律和房地產類課程為主，對城市規劃和建筑技術相關課程只是少量涉及。
國內財經、師范類院校的工程管理專業多是由原房地產經營管理專業轉化而來，在遇參照工程管理專業指導委員會建議的《工程管理專業培養方案》制訂培養方案時，就到了很大的矛盾：遵循工程管理專業指導委員會的指導性意見，這些學校不具備開設土木工程技術類課程的條件；不遵循這個指導性意見，又找不到一個有效的專業出口。在未來的工程管理專業評估過程中，這個矛盾會越來越突出地表現出來。例如，天津商學院工程管理專業培養計劃中，將土木工程概論、工程力學、工程結構、建筑測量、工程項目管理、工程造價管理、建筑工程招投標與合同管理列為主干課程，但實際上該校并無土木工程專業，任課教師要從天津理工大學聘請。
4、關于房地產專業執業資格與國際互認問題
隨著中國社會主義市場經濟的發展，人事管理制度也在發生著重大的變革。國家對專業人員的管理逐漸從專業技術職稱、職各的管理，轉向對專業技術資格的管理。這就為社會評價學校、制約學校專業設置的方向和規模成為可能。房地產專業本來是隨著市場經濟發展出現的新興專業，如果以改革和向前看的姿態對詩這個專業，讓市場對房地產專業人才知識結構的需求來制約學校的專業和課程設置，充分發揮行業學會、協會在評估學校教育過程中的作用，將對房地產專業的發展起到很好的推動和促進作用。
房地產專業的執業資格，目前有房地產估價師，正在籌備中的資格包括房地產經紀人和物業管理經理。目前美國的CCIM（CetifiedCommercialInvestmentMember）在中國與有關單位合作，頒發“商業房地產投資分析師”資格。英國皇家特許測量師學會（RICS）也有一個龐大的中國會員發展計劃。當然，CIOB也將在工程管理專業評估結果方面，中國NBCMA的評估結果互認。然而，擺在我們面前的問題是，如果我們培養的學生不具備在國際建筑與房地產市場上工作的能力（主要是語言問題），互認的結果很可能是國外的“洋資格”，伴隨著中國國內服務市場的開放，逐漸占領國內的市場。但中國的相關專業資格，幾乎不可能憑借互認的機會走向世界，而且還有可能失去國內的市場份額（因為中國的客戶大多具有“求洋”心態）。因此，如何培養具有國際競爭力的專業人才，是專業資格互認過程中，能否從“名”到“實”的關鍵。
房地產評估行業前景范文第5篇
第一條為規范我行個人信貸業務合作機構管理，防范個人信貸業務風險，特制定本辦法。
第二條本辦法所稱合作機構是指與我行建立個人信貸業務合作關系的房地產開發企業、汽車經銷商、房地產經紀公司、房地產評估機構、擔保公司、保險公司等機構。
第三條合作機構管理應遵循“名單準入、擇優增補、動態監測、適時淘汰”的原則。
（一）名單準入。合作機構的準入實行名單制，名單由一級（直屬）分行每年核定一次，各行不得與準入名單外的合作機構建立合作關系。對我行已發放開發貸款且貸款形態正常的房地產開發企業，可直接納入準入名單；保險公司的準入，應根據總行年度保險公司合作政策，由一級（直屬）分行個人金融業務部門商銀行保險業務牽頭部門共同確認。
（二）擇優增補。對符合條件的優質房地產開發企業或新設立3S[整車銷售（sale）、零配件（sparepart）、售后服務（service）]（含）以上的汽車經銷商，二級分行按規定完成報批手續后，由一級（直屬）分行將其增補進準入名單。
（三）動態監測。信貸管理部門負責對轄內合作機構進行監測，按月提交監測報表，并進行通報。
（四）適時淘汰。一級（直屬）分行信貸管理部門根據監測結果，對存在風險的合作機構實行預警或退出。禁止向退出合作機構所推薦的客戶發放個人貸款。
第四條本辦法適用于我行辦理個人信貸業務的所有分支機構。
第二章合作機構準入條件
第五條申請準入的合作機構須具備以下基本條件：
（一）經工商行政管理機關核準登記的企業法人；
（二）有固定經營場所，經營管理規范，制度健全；
（三）財務狀況良好，有一定資金實力；
（四）信譽良好，無拖欠銀行貸款；
（五）企業法定代表人、控股股東和總經理無不良信用記錄；
（六）在我行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶；
（七）我行要求的其他條件。
第六條禁止與出現以下情況之一的機構建立合作關系：
（一）已查知有金融欺詐、逃廢或惡意拖欠債務等不良記錄的機構；
（二）有組織或協助他人制造假按揭貸款行為的機構；
（三）內部管理混亂或資金嚴重短缺的機構；
（四）已經或即將喪失履行債務能力的機構。
第七條房地產開發企業還須具備以下條件：
（一）我行或他行信用等級為BBB級（含）以上，如為新建房地產企業或項目公司,其控股股東在我行或他行信用等級為A-級(含)以上;對按揭項目為現房的房地產開發企業，可不評定信用等級；
（二）注冊資本金800萬元（含）以上；
（三）具有開發資質；
（四）承擔連帶責任保證擔保的，還要具備較強資金實力、擔保能力和賠付能力，并承諾根據所擔保貸款余額的相應比例存入保證金，實行專項存儲、專戶管理。
1．信用等級為A-級（含）以上的，可免存保證金；
2．未評級和信用等級為A-級以下的，原則上應按不低于所擔保貸款余額的5％在我行存入保證金。
第八條汽車經銷商還須具備以下條件：
（一）獲得汽車供應商授權從事品牌汽車銷售權；
（二）注冊資本金在100萬元（含）以上；
（三）有固定展廳；
（四）企業成立一年（含）以上（3S店（含）以上除外）；
（五）承擔連帶責任保證擔保的，注冊資本金不低于200萬元，且具備較強資金實力、擔保能力和賠付能力，并按不低于所擔保貸款余額的5%存入保證金，實行專項存儲，專戶管理。
第九條房地產經紀公司還須具備以下條件：
（一）注冊資本金50萬元（含）以上；
（二）經房地產管理部門審查合格；
（三）有3名（含）以上取得《房地產經紀資格考試合格證》的從業人員；
（四）承擔連帶責任保證擔保的，注冊資本金不低于200萬元，且具備較強資金實力、擔保能力和賠付能力，并按不低于所擔保貸款余額的5%存入保證金，實行專項存儲，專戶管理。
第十條房地產評估機構還須具備以下條件：
（一）注冊資本金70萬元（含）以上；
（二）以房地產價格評估為主營業務；
（三）從事房地產價格評估業務連續三年以上；
（四）有5名（含）以上取得《房地產估價師執業資格證書》并登記注冊的專職房地產估價師。
第十一條保險公司還須具備以下條件：
（一）經中國保監會批準設立且相關險種已經保監會批準經營；
（二）已與總行或一級（直屬）分行簽署全面合作協議；
（三）二級保險分公司的相關險種須經一級分公司或總公司授權經營；
（四）具備較強的賠付能力，且理賠信用記錄良好，無重大經濟糾紛。
第十二條擔保公司還須具備以下條件：
（一）有完善的法人治理結構和內部組織機構；
（二）自主經營，獨立核算，在營業執照規定的經營范圍內從事經營活動；
（三）企業成立一年（含）以上；
（四）信用等級在A-級（含）以上；
（五）貨幣形式出資的注冊資本金不少于1000萬元人民幣；
（六）承諾按不低于所擔保貸款余額的10%在我行存入保證金，實行專項存儲，專戶管理。
第三章合作機構的調查、審查與審批
第十三條合作機構的調查由貸款經辦行負責。申請準入的合作機構要向貸款經辦行提供以下基本資料：
（一）合作機構準入申請審批表；
（二）經年檢的企業法人營業執照;
（三）驗資報告；
（四）公司章程；
（五）經工商行政管理部門蓋章的企業變更登記有關文件；
（六）最近一期企業財務報表和經審計的上年末企業財務報表；
（七）相關的經營資質證書或資質資格、執業證書；
（八）法定代表人或授權人的身份證件及簽字樣本，授權人應同時提供授權委托書；
（九）控股股東和總經理的身份證件；
（十）組織機構代碼證；
（十一）經年檢的稅務登記證；
（十二）有貸款記錄的，還須提供貸款卡；
（十三）承擔連帶責任保證的，還須根據公司章程提供公司股東會、股東大會或董事會出具的同意提供連帶責任保證的相關決議；
（十四）我行要求的其他資料。
第十四條貸款經辦行對合作機構須實行雙人調查制度，調查人對資料的真實性負調查責任。調查人要通過上門調查、查詢我行特別關注客戶信息系統和人民銀行信貸登記咨詢系統等方式對合作機構進行調查。調查要點包括：
（一）合作機構提供的資料是否完整、真實、有效；
（二）合作機構高層管理人員是否相對穩定，有無逃廢或惡意拖欠債務等不誠信行為，有無騙貸記錄；
（三）合作機構及其投資方是否具有較強的經濟實力和良好的信譽，管理是否規范，經營場所是否固定，有無金融詐騙、逃廢或惡意拖欠債務等行為；
（四）合作機構財務狀況是否良好，是否存在提供虛假會計報表的情況，是否存在企業分立、合并等影響財務穩定的情況；
（五）承擔連帶責任保證的合作機構，公司章程中是否有關于公司對外提供擔保的決策機構及擔保限額的規定，對外擔保的總額及單項擔保的數額有限額規定的，是否超過規定的限額。
調查同意的，調查人要出具調查報告，在《合作機構準入申請審批表》（附件）上簽署調查意見，交貸款經辦行行長或主管行長簽字蓋章后，將相關資料報二級分行個人金融業務部門審查。
第十五條合作機構的審查工作由二級分行個人金融業務部門負責，并對資料的完整性和合規性負審查責任。審查要點包括：
（一）合作機構提供的資料是否完整、有效；
（二）合作機構經營管理是否規范，履約信用狀況、從業狀況、財務狀況和發展前景是否良好，是否有固定的經營場所；
（三）合作機構負責人資信狀況是否良好，有無不良記錄；
（四）承擔連帶責任保證的合作機構，資金實力是否與其承擔的擔保能力相對應，是否承諾在我行開立保證金賬戶，并承諾存入規定比例的保證金。
審查人在《合作機構準入申請審批表》）上簽署審查意見。審查同意的，要擬訂合作機構申請準入名單，并將名單和相關材料交一級（直屬）分行個人金融業務部門。
第十六條合作機構的審批工作由一級（直屬）分行負責。各一級（直屬）分行個人金融業務部門收妥上報的合作機構申請準入名單和相關資料，經分行行長或主管行長簽批后，向轄內分支機構合作機構準入名單。
第十七條二級分行（含）以上機構要在準入名單內選擇合作機構建立合作關系，并簽訂合作協議。
第四章合作機構的監測與管理
第十八條一級（直屬）分行信貸管理部門負責督導二級分行對合作機構進行監測與分析，定期通報，必要時進行現場檢查。
對合作機構的日常監測工作由二級分行信貸管理部門負責。各二級分行信貸管理部門要指導貸款經辦行對轄內合作機構及合作機構推薦借款人的信貸管理工作，并對轄內合作機構及合作機構推薦的借款人進行動態監測，按月向一級（直屬）分行信貸管理部門提交監測報表和工作報告。二級分行的具體監測內容包括：
（一）合作機構經營管理狀況是否正常，高級管理人員是否相對穩定，是否存在重大糾紛或案件，以及即將到期的貸款或其他債務等情況；銀行同業公會、政府機關、新聞媒體等是否公布了相關合作機構受到處罰及大量投訴等信息；
（二）合作機構所推薦借款人的貸款戶數、金額和質量情況；
（三）保證金存入情況。
第十九條合作機構的關系維護工作由貸款經辦行負責。貸款經辦行要定期分析合作機構所在行業發展狀況和競爭狀況，加強與合作機構的溝通協調，督促其按協議約定履行相應義務。
一旦發現合作機構在經營資質、信用、經濟實力和管理狀況等方面發生異常變動，出現負責人變更、重大經濟糾紛案件和資金財務狀況惡化等重大事項的，要及時向信貸管理部門和個人金融業務部門報告。
第五章合作機構的預警與退出
第二十條合作機構的預警與退出由一級（直屬）分行負責。一級（直屬）分行信貸管理部門要根據監測、檢查情況，定期或不定期地整理預警名單和退出名單，報行長或主管行長簽批后，印發轄屬分支機構執行，同時通報相關個人貸款審批與貸后管理部門。
第二十一條各行要對準入名單中有下列情況之一的合作機構實行預警：
（一）合作機構推薦的借款人個人貸款不良率連續三個月超過4%；
（二）管理混亂、存在法律等糾紛情況可能對我行資金安全造成影響的；
（三）法定代表人或總經理，涉及經濟、法律糾紛而被司法、稅務、工商部門提出警告或處罰，可能對我行資金安全造成影響的；
（四）汽車經銷商與供應商關系惡化，影響其采購及銷售；
（五）房地產評估公司評估價格明顯偏高，其評估的抵押物中有超過10%（含）的評估值比復評值高出20%（含）以上；
（六）擔任保證人的企業未按規定在我行存入保證金；
（七）保險公司故意推遲賠付；
（八）其他需要預警的情況。
第二十二條各行要對準入名單中有下列情況之一的合作機構實行退出：
（一）組織或協助他人制造假按揭貸款；
（二）合作機構推薦的借款人個人貸款不良率連續三個月超過8%；
（三）存在金融欺詐、商業（合同）欺詐或涉及重大案件；
（四）未通過年審；
（五）汽車品牌經銷商失去品牌銷售權；
（六）保險公司無理拒絕賠付；
（七）其他需要退出的情況。
第二十三條對預警半年（含）以上仍未撤銷處罰的合作機構要終止合作，且不得進入下一年的合作機構準入名單，需與預警合作機構簽訂合作協議的，須報一級（直屬）分行個人金融業務部門審查同意，并由行長或分管行長進行審批。對預警的合作機構還要采取以下措施：
（一）貸款經辦行要審慎受理被預警合作機構推薦借款人的貸款申請，并跟蹤調查合作機構的整改情況；
（二）審批部門要從嚴審查被預警合作機構所推薦的借款人的貸款申請；
（三）信貸管理部門要加大被預警合作機構所推薦的借款人人的存量貸款監測力度，并跟蹤監測合作機構的整改情況。
第二十四條退出合作機構2年內不得進入合作機構準入名單。新設立機構的主要負責人曾任退出機構控股股東或總經理且該退出機構尚未消除影響我行資金安全因素的，2年內也不得列入我行準入名單。對退出合作機構還要采取以下措施：
（一）書面通知合作機構停止合作；
（二）貸款經辦行不得受理退出合作機構所推薦的借款人的貸款申請；
（三）審批部門不再審批退出合作機構所推薦的借款人的貸款申請；
（四）信貸管理部門要加大退出合作機構所推薦的存量貸款監測力度，同時做好保全工作。
第二十五條預警合作機構經過整改符合準入標準的，二級分行要及時向一級（直屬）分行提出申請并提交相關資料，由一級（直屬）分行撤銷預警處罰，并向轄內分支機構公布。
第六章附則
