買賣合同的相關(guān)法律
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買賣合同的相關(guān)法律范文第1篇
出賣人(以下簡稱甲方)：__________
認(rèn)購人(以下簡稱乙方)：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________(以下簡稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣__________元/平方米，房款計(jì)人民幣__________元(大寫：_______________)。
三、認(rèn)購款
乙方于本認(rèn)購書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購款計(jì)人民幣______________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無任何爭議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認(rèn)購書自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購款抵作該商品房的購房款，無須再補(bǔ)購房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購書具有同等法律效力。
本認(rèn)購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購書自行終止。本認(rèn)購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
證件號碼：_________________________證件號碼：_______________________
買賣合同的相關(guān)法律范文第2篇
買房付了定金，賣家卻不賣了
問：五個(gè)月前，我和房主張彥簽訂了《定金協(xié)議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價(jià)格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，張彥把房及有關(guān)資料給我，我也將45萬元支付給張彥。
可是現(xiàn)在張彥書面通知中介公司轉(zhuǎn)告我，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護(hù)自身權(quán)益？是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買賣合同》？
答：該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效。
在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠實(shí)信用原則來履行合同。
究竟由誰掌握生育的權(quán)利？
問：我今年25歲，去年年初結(jié)婚了。婚后，公公婆婆經(jīng)常催促我們早點(diǎn)生小孩。可我覺得自己還年輕，加上工作還不太穩(wěn)定，就勸父母不要心急。老公當(dāng)時(shí)也很支持我。
一個(gè)多月前，我發(fā)現(xiàn)自己意外懷孕了。如果現(xiàn)在生小孩，就等于我主動放棄工作，老公一個(gè)人的收入根本不夠養(yǎng)活一家?guī)卓冢晕蚁胱鋈斯ち鳟a(chǎn)。可這時(shí)候老公突然不同意了，很嚴(yán)肅地跟我提出“生育權(quán)”，說男方也有這個(gè)權(quán)利。我想知道生育權(quán)到底掌握在誰手里？
答：根據(jù)婚姻法相關(guān)法律法規(guī)，婦女有按照國家有關(guān)規(guī)定生育子女的權(quán)利，也有不生育的自由，即婦女享有不生育權(quán)。如果妻子不愿意生育，丈夫不能強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)自己的生育權(quán)。
買賣合同的相關(guān)法律范文第3篇
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠實(shí)信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。
內(nèi)容
五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠實(shí)信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。
內(nèi)容
五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在5天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實(shí)的義務(wù)
內(nèi)容：
二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
案例：
XX年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經(jīng)紀(jì)有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起3個(gè)月內(nèi)，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)2%的違約金。
買賣合同的相關(guān)法律范文第4篇
商品房認(rèn)購書
雙方當(dāng)事人：
出賣人（以下簡稱“甲方”）：
認(rèn)購人（以下簡稱“乙方”）：
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購標(biāo)的的基本情況
1.1 乙方所認(rèn)購的商品房為甲方開發(fā)的位于 市 區(qū) 項(xiàng)目中的第 樓 單元 號房（以下簡稱“該商品房”）。
1.2該商品房的建筑面積為 平方米，閣樓面積為 平方米。以上面積均以房地局測繪中心最終測繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購標(biāo)的的價(jià)款
2.1該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣 元/平方米，房款計(jì)人民幣 元（大寫： ）。閣樓按套計(jì)價(jià)，單套為人民幣 元（大寫： ）。
2.2房屋總價(jià)款為2.1所列款項(xiàng)之和，共計(jì)人民幣 元（大寫： ）。
三、認(rèn)購款
3.1乙方應(yīng)當(dāng)于本認(rèn)購書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購款計(jì)人民幣 元（大寫： ）。乙方逾期未支付認(rèn)購款的，該認(rèn)購書自行解除，無須另行通知，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。
3.2甲方在取得預(yù)售許可證后，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起 日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。（本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限）。
3.3乙方未在3.2條約定的期限內(nèi)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款的，該認(rèn)購書自行解除，無須另行通知，乙方已支付的認(rèn)購款不予返還，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。
3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過 日的，本認(rèn)購書自行解除，無須另行通知。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除次日起 日內(nèi)將已收取的認(rèn)購款無息返還給乙方。
3.5甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購款抵作該商品房的購房款，無須返還給乙方。
四、其他約定
4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購人的，需征得甲方的同意。（變更為父母、夫妻、子女的除外）。
4.2乙方在本認(rèn)購書中提供的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話是甲方通知乙方的依據(jù)。乙方保證其提供的信息準(zhǔn)確無誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯(lián)系到乙方的，因此產(chǎn)生的不利后果均由乙方承擔(dān)。
五、附則
5.1本認(rèn)購書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購書具有同等法律效力。
5.2本認(rèn)購書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購書自行終止。本認(rèn)購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）： 乙方（公章）：
授權(quán)代表： 授權(quán)代表：
證件號碼： 證件號碼：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
買賣合同的相關(guān)法律范文第5篇
( 一) 理論爭議對小產(chǎn)房買賣合同的效力，主要有有效說、部分有效說和無效說。
1. 有效說
主張小產(chǎn)房買賣合同有效主要是因?yàn)橘I賣合同并沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在目前農(nóng)村房屋逐步確權(quán)的情況下，農(nóng)民對于自己的個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然有權(quán)處分。因此，實(shí)踐中，對已經(jīng)出賣的小產(chǎn)權(quán)房，本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)買受人對房屋占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
2. 部分有效說
在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，我國雖然實(shí)行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標(biāo)的物，所以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)也是不同的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不能混為一談。房屋買賣合同有效，而宅基地的轉(zhuǎn)讓無效。
3. 無效說
現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地是嚴(yán)禁買賣的。如果允許宅基地流轉(zhuǎn)，將會導(dǎo)致農(nóng)民房屋的再次修建，而農(nóng)民房屋的再次修建可能會占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。但是，無論觀點(diǎn)如何激烈，實(shí)踐當(dāng)中，由于小產(chǎn)權(quán)房廉價(jià)的價(jià)格，居民對小產(chǎn)權(quán)房仍然是趨之若鶩。之所以出現(xiàn)上述原因，主要是房屋所在的土地使用權(quán)受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。
( 二) 域外立法考察
關(guān)于土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況，大陸法系國家(地區(qū))多采用租賃權(quán)的立法模式，如日本及我國臺灣地區(qū)等。
1. 日本日本《假登記擔(dān)保契約法》第10 條規(guī)定: 土地及其上建筑物屬于同一人所有場合，就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)，基于該暫登記為本登記場合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請求，由法院定之。
2. 我國臺灣地區(qū)我國臺灣地區(qū)民法債編1999 年修訂后，增訂的第425 條也有類似規(guī)定。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時(shí)成立的法定租賃權(quán)。綜上，無論從現(xiàn)實(shí)需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況下，對房屋的使用均作了不同的規(guī)定。
二、小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀及存在的問題分析
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件出現(xiàn)增多的趨勢。審判實(shí)踐中，對于買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級人民法院下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀(jì)要》【魯高法〔2011〕297 號】中明確對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡 海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見( 試行) 》中亦規(guī)定城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān) 北京市高級人民法院民一庭針對小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，專門于2013 年12 月23 日下發(fā)了《關(guān)于對涉及小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級法院民庭對于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效。法院在掌握小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行手段上，一是在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下，由債務(wù)人自行將涉案小產(chǎn)權(quán)出賣，用出賣房屋的價(jià)款償還債權(quán)。二是當(dāng)事人雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議，由法院出具以物抵債裁定書，確認(rèn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果債務(wù)人不同意時(shí)，法院可根據(jù)最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規(guī)定，委托有關(guān)單位拍賣或者法院自行變賣。
( 二) 問題分析
1. 惡意毀約多。之所以出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房訴訟糾紛，是由于當(dāng)事人惡意毀約。往往出賣者以極低的價(jià)格出賣后，房屋漲價(jià)，進(jìn)而以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效提起訴訟。
2. 案件執(zhí)行難度大。在被執(zhí)行人不同意以房抵債的情況下，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴荒芰魍ǎ圆荒苓M(jìn)行評估拍賣，當(dāng)然，不排除有個(gè)別法院依然進(jìn)行評估和拍賣。
3. 對買受人的權(quán)利救濟(jì)不足。一旦確認(rèn)房屋買賣合同無效，法院會基于誠信原則及雙方的過錯(cuò)程度來判決出賣方返還買受人部分錢款，但是，買受人執(zhí)行起來困難重重，又會陷入執(zhí)行難的怪圈。
三、完善我國小產(chǎn)權(quán)房的建議
為了充分保障房地產(chǎn)市場的交易秩序，應(yīng)當(dāng)針對目前司法實(shí)踐中存在的執(zhí)行混亂問題對小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行完善，便于統(tǒng)一司法裁判尺度，引導(dǎo)人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。
( 一) 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題
在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，可認(rèn)定其買賣有效; 向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣行為無效，如本文開頭列舉的案例，因?yàn)樗文撑c陳某非同一集體組織內(nèi)部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)系無效合同。在審理此類案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋買賣的時(shí)間、是否支付價(jià)款、交易的目的及房屋的現(xiàn)狀等判斷房屋交易的真實(shí)性，在執(zhí)行程序中避免被執(zhí)行人借執(zhí)行異議之訴來轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。
( 二) 規(guī)定法定租賃權(quán)
利用債權(quán)法中的法定租賃權(quán)來解決買房人合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地( 或集體建設(shè)用地) 及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會秩序的安寧與穩(wěn)定。
( 三) 不宜評估拍賣小產(chǎn)權(quán)房
因?yàn)橘I受人的主體涉及社會人員，比較復(fù)雜，往往與出賣人非為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。如果非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員競買了涉案房產(chǎn)，勢必與法院審理時(shí)適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247 條之規(guī)定了評估拍賣程序，但是不宜適用。在此情況下，應(yīng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商或者由被執(zhí)行人自行變賣涉案房產(chǎn)以抵償債務(wù)。
( 四) 暫不受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件
小產(chǎn)權(quán)房的買賣是雙方明知的，基于維護(hù)交易和誠信原則，法院對于涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣的糾紛應(yīng)暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時(shí)避免法院的處理原則與今后即將出臺的小產(chǎn)權(quán)房政策相互沖突，產(chǎn)生不良的社會影響，影響司法權(quán)威。
( 五) 不宜將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的
在目前的法律政策下，司法審判小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件既要考慮司法導(dǎo)向與國家法律、政策相吻合，又要兼顧誠實(shí)信用的民法原則，維護(hù)社會的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會效果的統(tǒng)一是很艱難的。如果法院將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的，買受人在要求房產(chǎn)管理部門登記發(fā)證時(shí)會遭到拒絕，一方面勢必使司法權(quán)威陷入尷尬的境地，另一方面買受人會遷怒于法院，使法院陷入被動局面。
