房地產行業涉稅風險
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房地產行業涉稅風險范文第1篇
關鍵詞：房地產行業；“營改增”；增值納稅風險；防范
經濟全球化為我國帶來了更大的國際市場，“營改增”可能有效的提高房地產企業競爭力。實行改革開放之后，在國家政策的支持和市場的巨大需求之下，我國房地產行業有了跨越式的發展，大批的國有企業、外資企業、民營企業都在快速的進入到房地產行業，而房地產行業的健康發展將直接能夠影響到社會的經濟發展和安定。國家對房地產行業實行“營改增”稅務制度改革的目的，主要是在于為了提升房地產企業的整體實力，“營改增”的實施可以說屬于一項比較復雜的系統工程。對于房地產企業來說，其不僅是機會，同時也是挑戰。因此，房地產企業必須要明確“營改增”帶來的影響，不管是領導還是員工要認真的應對這一改革，進一步的完善房地產企業稅務相關法律法規，加強企業稅務人才培養體系，積極的規避“營改增”政策帶來的風險，只有這樣才能保證“營改增”制度促M企業的發展。
一、企業增值納稅方面的風險
一般來說，對于房地產企業而言，其增值納稅方面存在的風險主要集中在房地產的一些違法違規的涉稅行為，由于這些行為沒有準確的按照一些稅收政策以及稅收法規去執行，結果導致了一些房地產企業的冒著違法的風險，將來將造成一定的經濟損失，一般來說，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對房地產企業產生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風險因素之一。實際上，對于房地產企業來說，由于房地產企業涉及的領域較多，所以與多種類型的稅種都要打交道，同時這也意味著增值納稅制度的復雜性，所以說，從及時準確的納稅、準確的進行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風險就比較大，尤其是相對于其他的行業來說。
另外，由于房地產企業本身就屬于是實業行業，其開發的周期一般都需要幾年的時間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項費用收入和支出的會計核算具有一定的復雜性，尤其處于外地流動性的開發階段，整個開發的成本更加具有不確定性。由于會計準則處于不大的變化過程中，很多的財務人員不能做到全面的掌握房地產業務核算，而能夠及時的正確核算納稅金額的財務人員更是少之又少。綜上以上多個方面的因素，所以我國的房地產企業面臨著較為嚴重的增值納稅風險。
二、“營改增”政策的基本情況
對于房地產企業來說，我國政府一般都是采取稅收的方式來實現對其經營的調整，其中涉及到的一些稅收類型就是增值稅，開展這種方式可以在一定程度上改善房地產企業經營情況，但是也影響了其當前的經濟效益，有利于積極的維護社會的穩定，同時也有利于房地產企業的長久發展。所以“營改增”這三個字實際上就是表達了營業稅轉變為增值稅。增值稅就需要房地產企業按照自己的增值部分的收入來進行繳納，然后根據這一部分的收入來進行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營改增”的本質上就是國家的一種減稅的政策，而且是實行的一種結構性的減稅措施。
“營改增”的實質就是將傳統繳納營業稅中的應稅項目變更為繳納增值稅，也就是對于房地產增值部分進行納稅，從而能夠避免重復納稅的發生。自從“營改增”開始推行試點，到今天而言已經過去了幾年的時間。對于“營改增”的稅收政策來說，其實際上就是指房地產企業不再繼續繳納營業稅，而是繳納一定的增值稅，對房地產企業的稅收進行一定程度的減免可以有效的降低房地產企業的經營成本，從另一個角度來看促進房地產企業積極地發展自己的優勢，實現更長遠的目標，防止房地產企業在自身的納稅方面浪費一些不必要的資源上。
三、“營改增”政策在增值納稅方面的風險
隨著“營改增”在我國房地產企業中的不斷推廣改革，整體對房地產企業的作用比較明顯，然而在房地產企業營改增改革過程中，仍然面臨著較多的風險，具體表現在以下幾方面：
（一）“營改增”政策可能出現重復征稅的風險
隨著“營改增”政策的不斷推廣，一些地區實施的目的就是要消除房地產企業重復征稅的現象，但是有些房地產企業的稅負結果顯示卻是稅收增加了。房地產企業對待營改增本就是為了減少稅負，然而這種結果使得部分房地產企業對此政策產生了抵觸，加上對政策的一種恐懼心里，導致一些房地產企業對“營改增”政策的排斥。現在國內很多房地產企業仍然沒有參加到營改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風險，這是營改增政策推廣需要解決的主要問題之一。
（二）“營改增”逐步退化為營業稅的一種
實際上的增值稅的征收對象主要是針對于增值額的，需要企業自我準確的計算其經營增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉稅，在我國的稅種具有重要的地位，營業稅是與增值稅有明顯的區別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對于銷售性質的普通貨物，當然也涵蓋著一些附帶的勞務。但是很多人不理解“營改增”政策，以為“營改增”政策在計稅方法以及核算等方面與營業稅是一樣的。由此可見，若對于營改增不進行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營業稅的一種的危險。
四、關于房地產企業在“營改增”方面改進建議
面對企業營改增政策帶來的一些風險，政府和企業需要做的是對誤區進行深入分析，避免風險的發生，為企業贏得更好地利益。
（一）全面學習稅收法規政策
一般來說，稅收方面涉及到的法規政策較為復雜，而且經常更新，這就意味著房地產企業必須要及時的學習這些政策法規，做到深刻的理解這些政策，體會其中含義，從而在實際的工作中靈活的運用，力保房地產企業的全部的經濟業務合法納稅。例如，對于房地產企業而言，其要結合自己的特點和環境去解讀這些政策法規，有重點的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業的房地產經營活動處于合法的范圍。同時要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權利，這樣有利于企業的資金周轉，減輕稅負，增加稅后利潤。
（二）加強深入學習營改增政策
盡管“營改增”政策的出發點是好的，但是由于這一政策對于房地產企業的影響比較大，對于房地產行業都有比較大的影響，因此盡管“營改增”受到了來自整個社會的廣泛的關注，但是人們仍然缺乏對其的深入了解，也恰恰是這個原因，“營改增”自然就意味著我國新的稅制改革的代表性的里程碑。營改增政策能夠很好地推進我國經濟發展，能夠減輕企業的負擔，在此改革的過程中，可能會存在一些曲折，但最終營改增的目標是確定的，減少房地產企業的稅負。為此，房地產企業必須通過有效的方式增強對營改增的理解，提高企業內部人員對營改增的關注度，首先從領導開始，重視政策改革；其次，組織員工參與對營改增的學習了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應商聯系的過程中，都要首先在營改增政策上達成一致意見，避免后期產生分歧。
五、結束語
“營改增”可以提高房地產企業的經濟效益，在“營改增”的改革中要運用創造性思維來處理行業內的各種問題，并在實踐過程中不斷糾正，全力以赴的做好相關工作，使得企業能夠持續穩定的發展。
參考文獻：
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房地產行業涉稅風險范文第2篇
關鍵詞：稅務籌劃 社會主義法系 財務戰略 房地產 問題
在社會經濟快速發展的情況下，稅務機關特別將房地產行業的納稅情況作為監管重點。針對當前政府對房地產企業稅收政策的嚴厲情況，以及某些房地產企業中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產企業更應該做好稅務籌劃工作，可以在一定的社會制度環境之下，對企業的涉稅事項進行減稅謀劃，實現企業的財務目標。
一、當前房地產企業稅務籌劃中的問題
（一）房地產企業薄弱的納稅意識
企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產企業的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產企業面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產企業就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業的這種偷稅、漏稅現象，不僅影響企業的市場競爭發展，而且還會對企業的聲譽造成影響，給企業的稅收帶來了更多風險。
（二）房地產企業對納稅的錯誤認識
在很多房地產企業中，經常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業出現多交稅、被稅務機關處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業的納稅籌劃問題，導致房地產企業內出現無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產企業稅收環節中，一是針對企業的稅收環節，二就是企業的交納稅收環節，雖然房地產企業的會計財務部門經常與稅務機關打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產企業的稅款交到稅務機關，對于房地產企業稅款籌劃的能力還有待提升。
（三）房地產企業內部缺乏納稅管理
在目前我國的房地產企業內部，雖然產企業財務人員也在學習和稅收相關的法律、法規，但是這對企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業內偷稅逃稅的現象。在房地產企業內部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業經營每個環節的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產企業在納稅管理決策中的盲區。
（四）房地產企業不知如何規避風險
在房地產企業中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易為企業造成納稅風險。其實在房地產企業中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產企業內部的納稅管理，才可以促進公司內部間相互配合，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。
（五）企業內納稅籌劃實施不及時
在房地產企業中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產企業中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產企業今后的發展帶來影響。
二、房地產企業中做好稅務籌劃工作的意義
在我國當前的經濟形勢之下，金融危機對房地產行業也產生嚴格的控制，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業內的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產企業的資金壓力，還可以為企業減少納稅成本，提高企業的利潤空間。做好房地產企業的稅務籌劃，可以增強企業抵抗經濟風險的能力，調整企業的經濟模式，依據合理的方法做好企業的稅務籌劃，為房地產企業減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產企業減輕稅負，提高企業的競爭力。在房地產企業中，稅務籌劃人員在法律許可的規定范圍內，使用一些方法和策略，對房地產企業的經營活動以及財務活動中關于涉稅的事項，統統都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產企業的納稅支出，實現房地產企業經濟利益的最大化。
在我國房地產開發企業的稅務籌劃上，在房地產宏觀調控政策背景下，調整好房地產企業的財務戰略， 企業的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產企業在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業賦稅成本。在房地產開發企業中，還應該讓企業內財務部門配合納稅籌劃的工作實現，以合法的手段降低企業納稅人的納稅成本，實現納稅籌劃，依照國家規定來進行交稅，規避企業的納稅風險，減輕企業的納稅負擔。
三、淺析改進后房地產企業稅務籌劃的思路
（一）認清稅務籌劃的價值
在我國房地產企業進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產企業中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產企業來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。
（二）在稅務籌劃中引入變量
在我國房地產企業的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發現變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業帶來更多的收益。房地產企業中影響應納稅額的就是計稅依據與稅率，當計稅依據越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業的經濟收益。
（三）靈活運用稅收政策的特定條款
在我國的房地產企業中，還可以找到相關稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產企業涉及土地增值稅、房產稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產增值率。其次，當房地產企業選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優的方法。最后，就是優惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規定了許多優惠政策，因此房地產企業可以充分利用優惠性條款，以優惠政策來進行企業內的稅務籌劃，為降低企業的納稅成本做出良好決策，給房地產企業的發展帶來更多收益。
（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則
在房地產企業中各稅種間是相互聯系依存的，進行房地產企業的稅務籌劃，是為獲得企業整體經濟的利益，并不是只對于某一環節稅收的利益，因此房地產企業的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經濟上的可行性。房地產企業的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產品售價，然后再增加可扣除項目的業務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產企業在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業的總體收益。
四、結束語
由上可知，在我國當前的社會經濟形勢之下，面對房地產行業稅費負擔較重的情況，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，引起企業財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產企業的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業經營利潤的良策。因此房地產企業應該做好稅務籌劃工作，在遵守經濟法律制度前提下，為企業減輕稅負，減輕企業成本，實現房地產企業財務目標的謀劃，為房地產企業的發展做出貢獻。
參考文獻：
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房地產行業涉稅風險范文第3篇
關鍵詞：營改增 房地產企業 財務管理 影響對策
根據國家稅務總局2016年第18號公告的規定，房地產企業自2016年5月1日起由營業稅改征增值稅，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目按銷售額的11%征收增值稅，采取預收款形式銷售的，應按預收款3%預征率預繳增值稅；而小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅款。
從國家層面來看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業稅費負擔，優化產業結構。但是由于房地產企業存在著資金投入大，開發周期長以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實施過程中，影響房地產企業經營管理。本文通過分析營改增政策對房地產企業財務及經營管理的影響，并針對這些影響提出相應的對策，促進房地產企業趨利避害，實現可持續發展。
一、營改增對房地產企業財務管理的影響
（一）營改增對房地產企業收入、成本和利潤的影響
1、營改增會使得房地產企業的收入降低
營改增將原來的價內稅改革為價外稅，原來含稅的銷售收入變為不含稅收入，同時由于一定時期某一地區的房價具有相對的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過提高銷售價格來增加收入顯然不現實，從而造成企業收入的減少。
2、營改增可能會造成房地產企業成本的上升
建筑安裝企業作為房地產企業的上游，營改增實施之后，建筑安裝企業的稅率上升至11%，同時由于其屬于勞動密集型行業，勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會向其下游房地產企業轉移，因此可能會造成企業成本的上升。營改增所造成的收入規模的縮減和成本的上升，必然會大幅擠壓企業利潤。
（二）營改增對房地產企業現金流的影響
由于房地產企業在取得土地使用權后，要經歷勘察、策劃、報批、拆遷補償、施工、竣工及銷售等環節，周期較長，項目會計核算跨度較大。
營改增之后，由于前期收入較少，銷項稅金額較小，造成項目所耗費的材料、勞務及所購設備等取得的進項稅無法在當期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業必然要墊支這一部分進項稅資金，因此會造成企業短期的現金流出壓力。
（三）營改增對房地產企業會計核算的影響
營改增之后，新老項目并存，增加企業稅務核算難度。房地產企業的稅費核算票據管理出現了新的變化，新項目增值稅計稅方式和依據較多，會計核算復雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應交稅費――應交增值稅”，二級核算科目應設“進項稅額”、“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細科目。這些核算科目對企業財務人員素質提出了新的要求，同時客觀上也增加了企業會計核算的難度。
（四）對房地產企業稅負的影響
營改增之前，房地產企業是以總銷售額乘以相應稅率來計算營業稅，對購進的材料、勞務費等發票進項稅不允許抵扣，這就造成了對同一征稅對象既收增值稅又收營業稅的問題。營改增之后，房地產企業可采取抵扣材料、勞務費和機械使用費等的進項稅，避免重復納稅，降低房地產企業稅負。
然而，在實踐中營改增可能會增加房地產企業的稅負，具體體現在：
（1）由于房地產企業的成本中，土地成本占比最大，當前的稅收制度并不允許土地成本進行稅負抵扣，所以對于土地成本較高的房地產企業來說，營改增并不能降低房地產企業的稅負。
（2）由于房地產企業的項目所用材料供應商多為個人或者小規模納稅人，所購材料和勞務費大部分無法取得增值稅專用發票，因此不能用于抵扣進項稅率（3%或6%），即遠低于其繳納的銷項稅率（11%），造成稅負的增加。
（五）營改增對房地產企業的納稅申報和發票管理帶來較大變化
營改增之后，房地產企業的納稅申報工作更加復雜化。納稅義務發生時間繳納稅款，其中適用一般計稅方法的，稅率為11%，適用簡易征收的，稅率為5%，有預繳稅款的，按照抵減后的金額向國稅機關申報納稅，而稅率與原來的營業稅相比，變化也比較大。
營改增對房地產企業的發票管理影響較大。專用發票增值稅作為進項稅額的抵扣依據，需要房地產企業財務人員嚴格把關建材供應商的納稅資格以及發票的種類、合規等問題，達到進項抵扣條件，以降低企業稅負。
二、針對營改增政策的影響，房地產企業應采取的對策
（一）房地產企業應當重構項目預算和成本計算模型，增加企業利潤
如上文分析，營改增之后，房地產企業的收入會有所降低，對此企業應當在做項目預算時，將需要繳納的增值稅考慮進去作為項目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤空間；同時，做好房地產項目的招標工作，盡量降低上游建筑安裝企業轉嫁其因營改增而增加的稅費，降低企業的成本，增加利潤。
（二）依法進行稅收籌劃，減輕企業稅負
與繳納營業稅相比，營改增給房地產企業的稅收籌劃工作帶來了新的空間，其籌劃的關鍵點就是進項稅的抵扣，企業在選擇上游建材供應商時要進行嚴格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業能夠取得增值稅專用發票，以做到進項稅應抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業的稅負，增加利潤。
（三）加強財務人員的培訓，把握營改增政策細節，降低涉稅風險
營改增之后，房地產企業的會計核算和稅務管控制度發生了根本性的變化，會計核算、稅款計算和專用發票管理出現問題，可能會造成企業進項稅額抵扣出現問題，不僅增加企業的稅負，還有可能增加企業的涉稅風險，造成不必要的經濟損失。
因此，房地產企業應當加強與采購部門和銷售部門的溝通，要求采購部門在采購設備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應商，增加進項稅的抵扣，加強發票意識，積極取得可抵扣發票；銷售部門應當采取可以實行預售的營銷策略，合理控制企業稅負。
同時加強財務人員培訓，學習營改增政策細節，做到依法合規進行稅收籌劃，確保稅務管控不出現問題，減少企業的涉稅風險。
（四）房地產企業應當做好增值稅專用發票的管理
房地產企業應當結合本企業的實際情況制定內控管理措施，規范增值稅專用發票的管理辦法，明確發票的領取、保管、開具、認證和抵扣工作，避免增值稅發票丟失、過期抵扣等問題，嚴禁為其他企業虛開增值稅專用發票及從其他企業購買無業務實質的進項稅發票等。
三、結束語
總而言之，從房地產企業來看，營改增是一柄雙刃劍。企業只有在充分分析了營改增政策對本行業的有利和不利影響的基礎上，積極采取各項應對措施，制定合適企業的應對方案，抓住機遇，以實現企業在經濟改革大潮中快速健康的發展。
參考文獻：
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房地產行業涉稅風險范文第4篇
1.1土地增值稅發展階段劃分
上世紀末，由于住房分配制度的終結，商品房市場開始蓬勃發展。以1994年1月1日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：
一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規范了對房地產行業土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續管理跟進不足。
二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環節管理的同時，要求加強對已經完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。
三是全面環節管理時期。2015年以來房地產行業迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業泡沫化，自上而下要求稅收發揮調節作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環節緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。
1.2基層土地增值稅征管運行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區為單位進行管轄，而不是以企業注冊經營地為準。納稅人自獲得土地進行開發，開始進入縣區級稅務機關管理范圍。由于房地產行業近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業化分局進行管理，即各縣區局的重點稅源分局或者重點行業分局。
在稅務局管內部管理流程方面，以信都區稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。
1.2.2征管概況
2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規模大幅度增加，以信都區為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數據上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。
2. 信都區X公司典型案例分析
2.1信都區X公司項目情況簡介
邢臺市X房地產開發有限公司（以下簡稱X公司）在信都區太行路開發了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業為房地產開發公司，歸屬于當時的信都區地方稅務局重點稅源分局管理。
2.2 X公司預征環節的問題
項目開始銷售兩年后，信都區稅務管理機關對該企業進行日常檢查，發現其前臺已銷售房源信息表和申報數據明顯不匹配，隨即聯系房管部門獲取了X公司該項目網簽備案信息，發現其共網簽備案房屋1185套，網簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規定加收滯納金。
2.3 X公司清算環節的問題
2018年1月，X公司開發項項目取得預售證已經超過三年，該項目總體已經完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。
收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發現了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經約談企業，企業承認某投資公司是其旗下的關聯企業，稅務機關據此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現在施工方開具給X公司的發票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。
2.4 X公司尾盤銷售環節的問題
清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發現，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。
2.5案例啟示
通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現諸多的問題。其中預售環節利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環節由于稅務機關專業能力的欠缺，對開發建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環境等方面進行評估。
3.問題分析
3.1管理主體問題
3.1.1部門設置和協調性問題
（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經濟發展的流水化作業、專業化作業嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。
（2）缺乏統一的管理協調機構。土地增值稅清算工作的難度在現行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統一歸屬至重點稅源分局進行專業化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統一的政策規定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數量增加，而一線管理人員數十年來規模沒有明顯增加，電子化的信息系統雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區為例，轄區內有300余戶房地產企業，每個管理組平均40戶房地產企業，此外還要管理一百至二百戶的其他行業重點稅源企業。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質有待提高。房地產業務本身的核算和申報納稅有其特有的行業特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環節有相當的了解，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業和復原，這部分人往往進入系統年齡偏大，沒有從事過相關專業的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經濟相關專業畢業，學習文秘、計算機等專業的人員缺乏基本的知識積累，即使是經濟相關專業畢業人員也缺乏足夠的實踐經驗積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問題
房地產行業的運行核算有別于一般行業，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現政策上的盲區。
（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規章。我們日常工作中尊為圣經的各種土地增值稅文件政策大多數是總局和省局以以各種形式下發的文件，對于同一事項的處理規定往往各地不同，對于跨省市經營的房地產企業，同樣的業務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規定涉及規劃、建設領域的專業問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執行過程中，稅務機關和企業站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。
（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發生屬于合理范圍，企業征地環節各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規劃、建設部門的相關政策進行對接。
3.3管理流程問題
3.3.1信息獲取不對稱
（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業的收入和成本費用是控制好企業稅收管理的關鍵，房地產企業也不例外。目前對房地產行業管理上，建設、土地、不動產、銀行等部門往往擁有比稅務系統更早、更全面的數據源，比如施工進度、網簽銷售、貸款審批情況等，這些數據源對于稅務系統做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數據難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業和稅務機關信息不對稱，為企業偷逃稅款留下隱患。
（2）管理程序置后。一個房地產項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產、規劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發現問題，后期發現問題往往企業已經結束經營不容易處理，造成執法風險。
3.3.2缺乏統一專業的管理系統
目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發了土地增值稅清算管理系統，這些系統基本上沒有對接大數據，缺乏第三方來源數據的比對，僅僅依靠企業的申報數據進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業性和高效性。
3.4內外部環境問題
3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況
（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當的經驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發覺，或者即使被發現，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產從業財務人員專業素質強，往往不次于我們的業務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區，游離在避稅和偷逃稅之間。
（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發現，企業少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經實現的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產抵賬給建筑商不開發票不計收入。二是虛增開發成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產、建設、規劃等數十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續期間長，期間很多費用容易出現重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業在明知核定低于查賬繳納數目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。
3.4.2稅務中介未發揮應有的作用
稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經是房地產企業進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發揮其對土增清算的監督管理作用。
4.加強土地增值稅征管的對策
從上面的案例我們指出了問題，也對問題產生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。
4.1激勵管理主體的對策
4.1.1合理配置人力資源，加強專業化管理
（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業務科室應該加強協調，根據各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業化層次進一步推高。
（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。
4.1.2提升專業能力，培養專業人才
（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業務素質，拓展業務視野，增強專業化能力。
（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業分局可以成立專門的清算管理小組，由經驗豐富的老同志帶領經驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養新的專業化人才。
（3）加強管理人員的日常培養。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業獲得預售證后是否產生了預繳收入，如何對接不動產部門查詢網簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養出足夠專業化的管理人才。
4.2完善稅收政策的對策
（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。
（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統一適用規范，尤其是一些已經引發納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產行業納稅人可以正確落實相關稅收政策
（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業務骨干、稅收政策法規專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。
4.3完善管理流程的對策
（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數據。
（2）前移管理環節。對房地產行業的稅務管理應盡量前置到其立項開發階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業的日常稅務監管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。
4.4凈化內外部環境的對策
4.4.1提高納稅人稅法遵從度
（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產行業的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規范記賬，規范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。
（2）主動進行一對一上門輔導。房地產行業的管理不能僅僅停留在數據管理，實際經營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產開發企業進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業最新的生產經營狀況。這對于后續管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。
（3）規范企業財務管理加強內控。監督房地產行業建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業規范化管理。
4.4.2引導中介機構發揮積極作用
（1）提高涉稅鑒證行業進入門檻。對于中介行業從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業準入門檻，保證由擁有專業知識和執業資格的專業人員和機構從事。并同時建立行業執業黑名單制度，對在執業過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執業中的公正性、規范性、合法性。
（2）加大對中介行業的監督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發揮稅務機關對中介行業的監督職能。
（3）設置統一保存的清算資料庫。相關的清算報告應統一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續時間較長的地產項目，規范化的檔案管理，意義重大。
房地產行業涉稅風險范文第5篇
關鍵詞：房地產開發企業；稅務籌劃；研究
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、房地產企業稅收特點
1、合法性
房地產開發企業稅務籌劃是在不違反相關稅法、符合稅法相關規定條件下進行的具體稅務工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因為多種納稅方法的存在，可以對納稅人稅負產生影響。
2、籌劃性
納稅義務一般具有滯后性。在房地產企業中，只有當經營活動發生后，才產生了相應的房地產企業納稅義務。稅務籌劃是在對現行的政策、稅法以及會計理論充分了解的基礎上，與房地產企業的經營活動相結合，有目的、有計劃的選擇相對稅負較輕和經營收益最優的決策方案的活動，這種活動的提前性決定了稅務具備籌劃性的特點。
3、目的性
房地產企業進行稅務籌劃的最終目標是為了實現納稅負擔的降低，這也是稅務籌劃行為產生的原因。如可避免的名譽、經濟損失、涉稅實現零風險等目標都是在這個目標下展開的。
4、多維性
以時間角度來看，稅務籌劃貫穿于整個房地產企業經營生產活動周期內，每一個可能產生納稅的環節，都可以進行稅務籌劃行為。以空間角度來看，本企業的稅務籌劃行為可以與其他參建企業進行聯系，尋求共同降低稅負的方法。
二、房地產開發企業稅務籌劃的必然性
1、有利于降低稅收負擔，提高市場競爭力
我國房地產企業涉及到種類繁多的稅收，直接導致房地產企業稅收負擔重的問題。目前，房地產企業所負擔的稅收不僅包含一般企業應承擔的企業所得稅、營業稅、教育費附加、城市維護建設稅、還有房地產企業所獨有的土地增值稅以及在各環節所交納的契稅、房產稅等。由此可見，房地產企業所負擔的稅負很重，而稅務籌劃可以有效的改善這一現象。
2、有利于改善財務管理，提高核算水平
稅務籌劃是在房地產企業經營發展目標前提下對企業的財務管理活動進行規劃，有利于房地產企業合理的運用資金，增加資金的使用效率，降低企業可能因多交稅而占用企業的資金用量，從而增加企業的經營收益，改善房地產企業的財務管理水平。因此從客觀上就對房地產企業的核算水平和財務管理能力的提高有推動作用。
3、有利于增強納稅意識，降低涉稅風險
稅務籌劃有利于房地產企業增強納稅意識，納稅人客觀存在著減少納稅的動機，這種動機可能是合理避稅、節稅，也可能是偷稅。國家每年都投入大量的人力、財力減少偷稅行為，增強反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務籌劃對其經營活動進行規劃，在納稅減少的同時，有利于增強納稅意識，降低涉稅風險。
三、房地產開發企業主要涉及的稅種
1、企業所得稅
根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》規定,中華人民共和國境內的企業,除外商投資企業和外國企業外,應當就其生產、經營所得和其他所得,依照本條例繳納企業所得稅。企業的生產、經營所得和其他所得,包括來源于中國境內、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準予扣除項目后的余額為應納稅所得額。基本稅率為25%。
2、土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收,納稅人轉讓房地產所取得的收人減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額為增值額。計算增值額的扣除項目金額包括：1.取得土地使用權所支付的金額；2.開發土地的成本、費用；3.新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4.與轉讓房地產有關的稅金；5.財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率,即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
3、營業稅
營業稅根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定,房地產開發企業發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：
3.1 轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為,土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃,不按本稅目征稅。
3.2 銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產,是指不能移動,移動后會引起性質,形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
營業稅計稅依據為納稅人銷售不動產或轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用。對納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
③按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率,由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇,稅率為5%,銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。計算公式=營業稅計稅依據×5%。
四、稅務籌劃在房地產企業中的具體應用
1、準備階段的稅務籌劃
1.1選擇恰當的組織形式以及分支機構
個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業的基本組織形式。根據我國稅法規定，前兩者可以免交企業所得稅。而公司制則需要同時繳納企業所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業在選擇組織形式時要根據自身的戰略發展需求進行合理選擇。企業的組織機構主要包括子公司和分支機構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。所以，在選擇組織機構時，需要根據實際的運營情況以及產業關聯等因素慎重選擇。
1.2選擇合理的籌資方式
通常情況下，房地產開發企業具有經營周期長、資金需求大等特征。目前，房地產企業的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產企業在選擇籌資方式時，應根據自身當前的經營狀況以及未來發展需求等進行全面考慮。
1.3選擇適當的建設項目
建設項目的選擇，主要從地址以及規模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優惠政策，為房地產企業的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。
2、項目建設階段的企業稅務籌劃
2.1選擇合理的建設方式
對于房地產企業而言，房地產項目的建設方式可選性較強，同時，對于以不動產投資入股的一方，稅法規定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業稅。
2.2成本費用以及利息的合理扣除
對于房地產企業來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業的成本費用已經做出了明確的規定。
3、銷售階段企業的稅務籌劃
3.1確定最優的銷售價格
房地產銷售價格直接關系到房地產企業的利潤額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據。
3.2企業銷售收入的稅務籌劃
按照企業的利益最大化原則，在企業銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。代銷過程中成立的銷售公司可以借助轉銷等方式對收入進行分解。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡房地產開發企業可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業實現應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執行過程中，要嚴格遵照相關稅法規定，否則，很可能引發企業稅務籌劃風險。
結束語
房地產行業投資是目前促進國民生產總值增長的一個關鍵因素，隨著房價的一輪輪的飆升，房地產企業成為稅收重點審查對象。希望通過本文對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的分析，增強房地產企業的經營管理水平與納稅意識，合理降低稅負，減少涉稅風險，增加收益。
參考文獻
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