房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第1篇

關(guān)鍵詞：市場法；資產(chǎn)評估；應(yīng)用

資產(chǎn)評估主要就是依據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，并按照法定的程序，由相關(guān)人員或者專門的機(jī)構(gòu)選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，進(jìn)而達(dá)到其預(yù)期制定的目標(biāo)，在執(zhí)行過程中按照科學(xué)有效的方法對資產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，并發(fā)揮市場法在資產(chǎn)評估中的作用，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評定和估算，市場法在其中的應(yīng)用可以極大的提高資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性和有效性，通常來講，資產(chǎn)評估的方法主要有成本法，收益法和市場法，其中市場法是當(dāng)前應(yīng)用范圍最廣泛的一種方法，同時(shí)也是在資產(chǎn)評估過程中運(yùn)用最多的方法，因此本文將主要分析市場法在資產(chǎn)評估中的作用以及應(yīng)用效果，繼而促進(jìn)資產(chǎn)評估體系的規(guī)劃化和科學(xué)化。

一、市場法的基本思路

市場法也被稱之為市場比較法，一般來講，市場法就是就將市場上的交易資產(chǎn)與即將被評估的資產(chǎn)相比較，基于此，將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行一定程度上的調(diào)整，并在此基礎(chǔ)上確定被評估資產(chǎn)的市場價(jià)值，因?yàn)樵谠u估過程中資產(chǎn)的市場價(jià)值是不同的，評估結(jié)果應(yīng)該與實(shí)際市場中的資產(chǎn)價(jià)值相匹配，總而言之，市場法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用可以有效的提升資產(chǎn)評估的有效性，同時(shí)由于市場法操作簡單，同時(shí)市場法的操作過程帶有一定的客觀性，進(jìn)而保障資產(chǎn)評估結(jié)果的客觀性和有效性。

首先，市場法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用需要一個(gè)相對安全的市場環(huán)境為依托，同時(shí)，市場法的應(yīng)用需要一個(gè)相對完善和活躍的買賣市場，只有這樣，才能找到作為研究依據(jù)的實(shí)例，同時(shí)對資產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行科學(xué)的評定，資產(chǎn)作為一種特殊商品，只有為資產(chǎn)評估提高一個(gè)可以比較的依據(jù)，才能很好的發(fā)揮市場法在資產(chǎn)評估中的作用，科學(xué)合理的進(jìn)行市場評估。

其次，在使用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估過程中，要確保市場價(jià)值與待評估的資產(chǎn)之間具有可比性，當(dāng)然，參照物一般與被待評估資產(chǎn)之間之間的各要素不會(huì)完全相同，但是參照物與待評估資產(chǎn)之間必須有一定能夠的可比性，也就是說其中的待估對象應(yīng)該有一定的類比性，只有這樣才能通過比較實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估體系的建立，不僅如此，參照物與待估對象之間的產(chǎn)異性必須具有可衡量性，其中的具體指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等都需要有一定的可觀性，進(jìn)而保障數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可對比性。

然后，待估對象評估是在交易對象交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整的，同時(shí)，市場法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在其中的對比原則，通過將資產(chǎn)的市場價(jià)格和待評估資產(chǎn)進(jìn)行對比和修正，堅(jiān)持替代的基本原則，選擇一個(gè)參照物，通過對比找出其中的具體原則，最終計(jì)算出評估資產(chǎn)的準(zhǔn)確價(jià)格。

二、市場法在不同資產(chǎn)評估中的不同特點(diǎn)

1.市場法的價(jià)值評估

一般來講，市場法在房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估中使用的相對廣泛，由于房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，同時(shí)其壽命周期相對較長，且房地產(chǎn)之間具有明顯的差異性，即使外觀相同的房地產(chǎn)其內(nèi)部結(jié)構(gòu)也一定存在某種程度的不同，所以市場法在房地產(chǎn)資產(chǎn)評估中的應(yīng)用較為廣泛，但是市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值比較復(fù)雜，必須全面到影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素構(gòu)成，同時(shí)還要考慮到交易時(shí)間和交易交易情況等各種因素，在此基礎(chǔ)上，分別調(diào)整好不同房地產(chǎn)之間的評估值，進(jìn)而完成資產(chǎn)評估。

2.金融資產(chǎn)價(jià)值評估

金融資產(chǎn)是指能夠在市場上進(jìn)行交易，其中包括股票和債券等，金融資產(chǎn)是具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來估價(jià)的金融工具，用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估主要是指對于金融資產(chǎn)進(jìn)行評估，其中包括對上市債券和上市股票的評估，在評估過程中由于市場上的股票價(jià)格與待估股票的價(jià)值具有一致性和可比性，所以評估起來相對方便，因?yàn)橹灰苯舆x定待估對象的市場交易價(jià)格就可以直接進(jìn)行評估，即便如此，由于上市股票與上市債券的價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生一定的變動(dòng)，而且其波動(dòng)幅度也相對較大，所以在資產(chǎn)評估過程中，在資產(chǎn)評估過程中，必須選定具體時(shí)間段的價(jià)格作為固定的評估價(jià)，通常情況下，會(huì)選取收盤價(jià)格最為資產(chǎn)評定的標(biāo)準(zhǔn)，但是在評估過程中會(huì)做一些具體的說明，進(jìn)而幫助人們進(jìn)行正確的資產(chǎn)評估，并在此基礎(chǔ)上做出正確的決策，但是由于上市金融市場運(yùn)行過程中存在許多虛假信息，所以在進(jìn)行資產(chǎn)評定過程中難免會(huì)被其誤導(dǎo)，進(jìn)而導(dǎo)致市場價(jià)格與真實(shí)價(jià)值不相符，所以在進(jìn)行資產(chǎn)評估過程中，要注意使用范圍，對市場價(jià)格進(jìn)行科學(xué)的判定，進(jìn)而提高市場法在資產(chǎn)評估中應(yīng)用的有效性。

三、結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)的增長和社會(huì)的進(jìn)步，資產(chǎn)評估逐漸成為一個(gè)熱門的話題，通常來講，資產(chǎn)評估的方法主要有成本法，收益法和市場法，其中市場法是當(dāng)前應(yīng)用范圍最廣泛的一種方法，同時(shí)也是在資產(chǎn)評估過程中運(yùn)用最多的方法，只有不斷提高市場法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用水平，才能促進(jìn)資產(chǎn)評估體系的建立和完善，同時(shí)提高資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜楠.關(guān)于資產(chǎn)評估方法及其選擇的研究與探討――學(xué)習(xí)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》的體會(huì)[J].中國資產(chǎn)評估，2014，06：8-11-26.

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);證券化;作用

資產(chǎn)證券化融資方式是上個(gè)世紀(jì)一項(xiàng)非常重要的金融創(chuàng)新,在近幾十年的來最重大和發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新和金融工具。所謂房地產(chǎn)證券化是指資金需求者不通過信用中介―銀行借款的方式取得資金,而是把房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證,通過資本市場或貨幣市場上發(fā)行證券,向投資者籌資的直接融資方式。隨著我國改革開放的程度越來越高,房地產(chǎn)證券化已成為我國資產(chǎn)證券化的一個(gè)切入點(diǎn),將成為我國金融效率提高和金融改革深化的重要的動(dòng)力源,這不僅是對開放型新體制要求的被動(dòng)適應(yīng),更是尋求我國金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展和效率優(yōu)化的主動(dòng)理性選擇。

一、發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的作用

我國發(fā)展房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不僅有利于投融資體制改革的深化,而且還能推動(dòng)資本市場的發(fā)展,并為我國投資者提供一種較低風(fēng)險(xiǎn)的投資選擇。

(一)有利于分散銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)抵押貸款是一種期限長、流動(dòng)性差的業(yè)務(wù),但是銀行又很難在短期內(nèi)對負(fù)債結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整。隨著我國開放程度的越來越高,面臨著外資金融機(jī)構(gòu)在個(gè)人金融服務(wù)、產(chǎn)品和業(yè)務(wù)創(chuàng)新、資產(chǎn)運(yùn)作管理等各方面的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這與擁有雄厚資本實(shí)力,經(jīng)營范圍涉及商業(yè)銀行、證券、保險(xiǎn)等所有行業(yè),業(yè)務(wù)內(nèi)容包括風(fēng)險(xiǎn)投資、財(cái)務(wù)咨詢顧問、證券承銷經(jīng)紀(jì)、衍生產(chǎn)品創(chuàng)造交易、資產(chǎn)證券化等所有領(lǐng)域的外資金融巨頭有很大的差距。而房地產(chǎn)證券化為銀行根據(jù)變化的市場環(huán)境及時(shí)調(diào)整自己資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)提供了有效的途徑。達(dá)到優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),達(dá)到提高資產(chǎn)質(zhì)量的目的,從而化解風(fēng)險(xiǎn)。

(二)有利于促進(jìn)消費(fèi)

隨著金融危機(jī)的爆發(fā),拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由三駕馬車變成了兩輪驅(qū)動(dòng),其中消費(fèi)是兩輪驅(qū)動(dòng)最可持續(xù)的,運(yùn)用消費(fèi)信用方式來擴(kuò)大社會(huì)消費(fèi)需求、啟動(dòng)消費(fèi)市場是市場經(jīng)濟(jì)國家的通用做法。而在實(shí)行消費(fèi)信用過程中,必然需要商業(yè)銀行提供大量的消費(fèi)貸款。房地產(chǎn)證券化能有效地克服傳統(tǒng)抵押貸款的局限性,促進(jìn)消費(fèi)信用的開展。房地產(chǎn)證券化是把房地產(chǎn)支持證券出售給投資者的一種變現(xiàn)性融資手段,極大的提高銀行資產(chǎn)流動(dòng)性,并能有效的轉(zhuǎn)移信貸風(fēng)險(xiǎn),促使銀行的儲蓄向投資轉(zhuǎn)化。

(三)有利于推動(dòng)資本市場發(fā)展

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,房地產(chǎn)證券化對改善我國金融結(jié)構(gòu)、促進(jìn)資本市場發(fā)展有很大作用。房地產(chǎn)證券化給投資者開辟了一個(gè)新的投資渠道,提供了大量不同期限、不同風(fēng)險(xiǎn)收益率、不同流動(dòng)性的金融產(chǎn)品組合,為投資者提供了新的儲蓄替代型投資工具,也可滿足各種機(jī)構(gòu)投資者的偏好和需求,有利于促進(jìn)資本市場的進(jìn)一步發(fā)展。另外,房地產(chǎn)證券化涉及多家機(jī)構(gòu),需要多種制度支持來規(guī)范房地產(chǎn)證券化,以保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)證券化的進(jìn)行將推動(dòng)相關(guān)制度不斷完善,對我國資本市場的發(fā)展產(chǎn)生的促進(jìn)作用。

二、我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化中存在的問題

由于我國市場經(jīng)濟(jì)體制建立較晚,目前資本市場還不發(fā)達(dá),特別是債券市場不夠發(fā)達(dá),這都為我國房地產(chǎn)證券化造成一定影響。我國房地產(chǎn)證券化主要還存在以下問題:

(一)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展還不完善

由于房地產(chǎn)證券化涉及到多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu),其中資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資信評估機(jī)構(gòu)是所有資產(chǎn)證券化交易必須涉及的。房地產(chǎn)證券化過程中的評估是投資者進(jìn)行投資選擇的重要依據(jù),獨(dú)立、客觀、公正的評估是房地產(chǎn)證券化成敗的關(guān)鍵。目前我國資產(chǎn)評估業(yè)和資信評估業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)證券化的標(biāo)準(zhǔn):證券評級業(yè)運(yùn)作很不規(guī)范,信用評級透明度不高,信用評估不細(xì),沒有一個(gè)統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn),缺少高資質(zhì)的從事信用評級的專業(yè)機(jī)構(gòu)。如果由評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)資產(chǎn)證券化的信用評級業(yè)務(wù),難以達(dá)到透明、準(zhǔn)確、客觀、公正的要求,評級結(jié)果也很難得到廣大投資者的認(rèn)同。

(二)信用制度不健全

房地產(chǎn)證券化的前提條件就是要有良好的信用基礎(chǔ),比如:持續(xù)一定時(shí)期的低違約率,原所有者有良好的信用記錄等。目前我國的信用制度的建設(shè)還不健全,違約成本太低致使發(fā)生信任危機(jī),目前我國還沒有一個(gè)全國性的信用信息數(shù)據(jù)庫,市場參與者的信用理念還較為欠缺。信用制度的不健全不但制約了適于房地產(chǎn)證券化的規(guī)模,而且也會(huì)使房地產(chǎn)證券化在未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流具有很大的不確定性,進(jìn)而增加了房地產(chǎn)證券化的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。

(三)缺乏有效的金融監(jiān)管

目前我國還未建立有效的房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管體系,監(jiān)管體制存在缺陷,由于我國房地產(chǎn)證券開展時(shí)間短,致使監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)不足。我國在相當(dāng)長的時(shí)間里,主要側(cè)重于金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和金融市場的培育,金融監(jiān)管力度不夠。監(jiān)管職能重復(fù)和遺漏,使監(jiān)管效率低下,風(fēng)險(xiǎn)意識與市場觀念淡漠,致使我國房地產(chǎn)證券化的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

(四)專業(yè)人才匱乏

房地產(chǎn)證券化是一項(xiàng)技術(shù)性、專業(yè)性和得合性極強(qiáng)的新型融資方式,涉及專業(yè)領(lǐng)域包括房地產(chǎn)、證券、資產(chǎn)評估、金融、信托、信用評估等多方面,需要一大批既有理論基礎(chǔ)知識,又有實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才,而由于我國房地產(chǎn)證券化起步較晚,高校未開設(shè)專門的專業(yè)來培養(yǎng)這方面的人才,致使我國房地產(chǎn)證券化專業(yè)人才隊(duì)伍十分缺乏。

三、完善我國房地產(chǎn)證券化的對策

借鑒美國等房地產(chǎn)證券化發(fā)展先進(jìn)國家經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國國情推行房地產(chǎn)證券化,對于我國完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制,加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

(一)大力發(fā)展房地產(chǎn)證券化中介

房地產(chǎn)證券化涉及房地產(chǎn)、證券、資產(chǎn)評估、金融、信托、信用評估、經(jīng)營管理等多種因素,而沒有一方能夠具備上述各學(xué)科完整的專門知識和技術(shù),這就必然要借助于中介機(jī)構(gòu)來進(jìn)行相關(guān)的操作。因此有必要建立一個(gè)完善的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)體系,同時(shí),借鑒國外資信評級業(yè)的發(fā)展,使我國資信評級業(yè)少走彎路。重點(diǎn)培養(yǎng)幾家在國內(nèi)具有權(quán)威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)證券化的知識結(jié)構(gòu)、信息儲備、服務(wù)內(nèi)容、工作方法、技術(shù)水平等方面進(jìn)一步提高,完善現(xiàn)有的資產(chǎn)評估和信用評級政策、標(biāo)準(zhǔn)和管理。

(二)加強(qiáng)信用體系建設(shè)

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,信用體系將是未來影響我國市場經(jīng)濟(jì)的主要因素之一,特別是社會(huì)信用環(huán)境的好壞將直接成為制約房地產(chǎn)證券化的開展。因此必須強(qiáng)化信用意識和整肅信用秩序,盡快實(shí)施國家信用網(wǎng)絡(luò)工程,完善社會(huì)信用制度,培育以個(gè)人和企業(yè)為主要服務(wù)對象的社會(huì)化信用體系,引導(dǎo)個(gè)人和企業(yè)加強(qiáng)信用管理,以適應(yīng)我國開展房地產(chǎn)證券化運(yùn)作的要求。

(三)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)證券化監(jiān)管體系

完善房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管主體,成立以發(fā)改委、工信部、財(cái)政部、中國人民銀行、證監(jiān)會(huì)、地方政府、住建組成的房地產(chǎn)證券化的監(jiān)管委員會(huì)。以證監(jiān)會(huì)為主導(dǎo),其他部門承擔(dān)一定的職責(zé)。明確各自權(quán)限的劃分,在履行職責(zé)時(shí)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)和溝通。特別要加強(qiáng)對審查,從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn);嚴(yán)格限制SPV的業(yè)務(wù)范圍,禁止其從事任何與房地產(chǎn)證券化無關(guān)的業(yè)務(wù);規(guī)范房地產(chǎn)證券化的動(dòng)作程序,如真實(shí)銷售的認(rèn)定、信用增級與評級、會(huì)計(jì)處理以及資產(chǎn)支持證券的發(fā)行與交易等關(guān)鍵環(huán)節(jié);加強(qiáng)對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)尤其是資信評級機(jī)構(gòu)的管理。

(四)建立強(qiáng)大的專業(yè)人才隊(duì)伍

由于我國房地產(chǎn)證券化剛剛起來,需要大量懂得房地產(chǎn)、證券、資產(chǎn)評估、金融、信托、信用評估、經(jīng)營管理等高素質(zhì)的人才。既要有先進(jìn)的金融理論和實(shí)踐知識,又要充分了解我國的國情。首先要從銀行、證券公司、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)選拔業(yè)務(wù)精、理論強(qiáng)的部分年輕金融工作人員,邀請外國金融專家對其進(jìn)行培訓(xùn);其次在高校里開設(shè)房地產(chǎn)證券化方面的專業(yè),整合相近專業(yè)的資源,盡快建立起全國房地產(chǎn)證券化的專業(yè)體系。

參考文獻(xiàn)

[1]胡延平.我國住房抵押貸款證券化問題探討[J].財(cái)會(huì)月刊,2007,15

[2]劉敏.住房貸款證券化的具體運(yùn)作與可能出現(xiàn)的問題研究[J].中國房地產(chǎn)金融,2008,4

[3]張偉.我國當(dāng)前實(shí)施住房抵押貸款證券化的困境及對策研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2008,6

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第3篇

我們的專業(yè)是工程管理，房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一，加上我倆對房地產(chǎn)十分地感興趣，所以我們選擇了一個(gè)房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的橋梁，在這里實(shí)習(xí)會(huì)使我們得到更好的鍛煉。而許多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價(jià)下了一個(gè)美妙的定義房地產(chǎn)=科學(xué)+藝術(shù)。正式這種既有科學(xué)知識的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力，我們才能滿腔熱血的愛上房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)，才能主動(dòng)的才房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!

實(shí)習(xí)的一個(gè)月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個(gè)月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實(shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，，也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務(wù)且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽(yù)良好的優(yōu)勢。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場營銷策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個(gè)貸)評估；房地產(chǎn)拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項(xiàng)目參與了整個(gè)策劃，并成為多家集團(tuán)公司的長期咨詢評估機(jī)構(gòu)，成為許多集團(tuán)公司的顧問單位，比如北大青鳥集團(tuán)，隆達(dá)集團(tuán)，北京市供銷社，北京金隅集團(tuán)，首創(chuàng)置業(yè)，國貿(mào)，北辰等。

②，基準(zhǔn)地價(jià)及各類宗地地價(jià)，房產(chǎn)價(jià)值評估業(yè)務(wù)。

基準(zhǔn)地價(jià)編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準(zhǔn)地價(jià)，并參與了其它省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，獲得原國家土地管理局頒發(fā)的1993年局級科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)；業(yè)務(wù)包括出讓或國家收回土地的地價(jià)評估；轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，作價(jià)入股房地產(chǎn)的評估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價(jià)；征收土地稅費(fèi)涉及的土地估價(jià)；其它依照法律，法規(guī)需要進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)。

③，在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認(rèn)為a級土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，是全國最早從事上市公司土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評估，政策咨詢，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，熟悉股份制改造中的各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進(jìn)行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估，企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價(jià)入資評估，資產(chǎn)補(bǔ)償評估，無形資產(chǎn)評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

2，公司特點(diǎn)及優(yōu)勢

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)頒發(fā)的全國土地評估資格。

⑵國家建設(shè)部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認(rèn)定的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)(第一批)。

作為目前全國具備資質(zhì)最全面，最高級別的的評估機(jī)構(gòu)，北方公司在目前許多評估項(xiàng)目同時(shí)歸口兩個(gè)以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢。這一點(diǎn)是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息來源

北方公司與國土資源部，建設(shè)部，財(cái)政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時(shí)準(zhǔn)確地了解國家各項(xiàng)政策法規(guī)，并融會(huì)貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機(jī)構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國各地地價(jià)行情，可以協(xié)助客戶辦理評估結(jié)果確認(rèn)，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗(yàn)。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進(jìn)行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及交易服務(wù)。

③，良好的信譽(yù)

北方公司是中國銀行總部，國家開發(fā)銀行，建設(shè)銀行北京分行的指定評估機(jī)構(gòu)之一，與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系，享有良好的信譽(yù)。目前，房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)量日益擴(kuò)大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機(jī)構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財(cái)產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。既為金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國內(nèi)成立最早，技術(shù)力最雄厚的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)。從事過各類資產(chǎn)評估項(xiàng)目，并與境外評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行過多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)。在長期的房地產(chǎn)評估工作中，全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，熟悉并掌握國際公認(rèn)的評估原則和方法，目前已形成了一套科學(xué)有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權(quán)威性。自1992年以來，各省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準(zhǔn)地價(jià)的制定方法的豐富經(jīng)驗(yàn)，并對基準(zhǔn)地價(jià)的數(shù)字化，標(biāo)準(zhǔn)化有獨(dú)到的見解。

⑤，高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專職人員中，50%左右具有碩士學(xué)位，形成了以經(jīng)濟(jì)，財(cái)會(huì)，建筑，法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊(duì)伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經(jīng)濟(jì)研究所地價(jià)所成員，多年以來從事土地經(jīng)濟(jì)理論，地價(jià)理論及評估方法的研究，參與了多項(xiàng)國家重點(diǎn)課題的研究和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國土資源部土地估價(jià)師證書的15名，建設(shè)部注冊房地產(chǎn)估價(jià)師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊(duì)伍，能承接各種類型的評估項(xiàng)目及基準(zhǔn)地價(jià)編制項(xiàng)目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實(shí)力的房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)，我們十分的高興，這就像給與了我們一個(gè)巨大的舞臺，讓我們在上面有機(jī)會(huì)揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機(jī)會(huì)，好好的向同事們學(xué)習(xí)，增長自己的知識與經(jīng)驗(yàn)。

在北方的這一個(gè)多月，我們是慢慢的進(jìn)入工作角色的，由開始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估報(bào)告，到成為同事們的助理，再到參與到項(xiàng)目中來，最后得到項(xiàng)目主力的位置。這些漸漸的進(jìn)步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結(jié)果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會(huì)的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項(xiàng)目。

項(xiàng)目一:國家土地局XX年的北京地價(jià)監(jiān)測

北京地價(jià)監(jiān)測是為了方便國土局對北京的地價(jià)控制和管理，在每年年末的時(shí)候，在每個(gè)地區(qū)選取一兩個(gè)代表性的地點(diǎn)進(jìn)行估價(jià)，從而掌握北京的地價(jià)分布。

國土局分給北方公司6個(gè)監(jiān)測點(diǎn)的任務(wù)，由于任務(wù)比較艱巨，這次總共有6人參加了這個(gè)項(xiàng)目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)以及在設(shè)定容積率2，土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)。在5天內(nèi)完成工作任務(wù)。外出考察花費(fèi)了3天時(shí)間，2天用于寫估價(jià)報(bào)告。外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測點(diǎn)以及使用市場比較法而使用比較案例的地點(diǎn)，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學(xué)了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會(huì)，就是其實(shí)知識沒有界限，只要你肯學(xué)，就肯定能進(jìn)入到這個(gè)知識的領(lǐng)域中來，這對我們以后的工作生活是一個(gè)很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項(xiàng)目四，某工廠污染擾民搬遷的評估有了前些日子圓滿的完成工作的經(jīng)歷，領(lǐng)導(dǎo)和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領(lǐng)導(dǎo)把一個(gè)項(xiàng)目交給我們，讓我們獨(dú)立去完成，就是有關(guān)北京汽車工業(yè)控股有限責(zé)任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估，這個(gè)項(xiàng)目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢，這次項(xiàng)目的前期經(jīng)歷讓我們懂得了一個(gè)項(xiàng)目是如何談判成功的，再過幾天項(xiàng)目就要進(jìn)入正式的評估階段了，我們自己也十分的高興能有機(jī)會(huì)展現(xiàn)自己。我們在這次項(xiàng)目的前期工作中我們學(xué)到的更多的是談判技巧，學(xué)到的是社會(huì)經(jīng)歷。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)稅收 評估 征收

我國現(xiàn)有房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種,已不能適應(yīng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢的需要。稅收收入增長與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不相稱,調(diào)控功能未得到有效發(fā)揮,財(cái)產(chǎn)稅在城市政府財(cái)政收入中所占比重較低,尚未成為地方財(cái)政的主體稅種,亟需改革。而房地產(chǎn)稅的改革涉及諸多方面,其中,開展房地產(chǎn)稅評估征稅活動(dòng)是房地產(chǎn)稅制度改革的重要內(nèi)容。國內(nèi)外稅收征管實(shí)踐表明,按房地產(chǎn)評估值征稅。有利于發(fā)揮稅收調(diào)控功能,調(diào)節(jié)級差收入,合理配置資源,提高地方政府運(yùn)用稅收政策工具的靈活性。但現(xiàn)階段,我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環(huán)境條件。

一、稅制改革:整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制,及時(shí)開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅

在稅制改革方面,除統(tǒng)一內(nèi)外稅制已有廣泛共識外,還需要重點(diǎn)突破的有:1.全面提升財(cái)產(chǎn)稅在城鎮(zhèn)地方稅體系中的地位。通過對現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種進(jìn)行整合,及時(shí)開征新的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)稅的征收范圍,擴(kuò)展稅基。個(gè)人擁有的房產(chǎn),無論自住還是出租,都應(yīng)逐步依法納稅。2.取消部分減免稅,適當(dāng)提高房地產(chǎn)稅等稅率,增加政府收入,合理分配公共服務(wù)成本。3.貫徹公平原則,通過減免稅、設(shè)置不同稅率等手段,調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配差距。4.健全財(cái)產(chǎn)稅征收網(wǎng)絡(luò),在財(cái)產(chǎn)購置、持有、交換、繼承和贈(zèng)予等環(huán)節(jié)及時(shí)組織收入,防范收入流失。同時(shí),不斷改進(jìn)征收技術(shù)手段,加強(qiáng)稅收征管,充分體現(xiàn)主體稅種功能。

二、社會(huì)條件:開展房地產(chǎn)稅評估征稅適宜的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境

房地產(chǎn)是人們生產(chǎn)、生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)稅收政策不僅關(guān)系到政府財(cái)政收入,而且涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和人們的生存條件,特別是對住宅投資。建設(shè)、銷售、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的稅收政策,涉及成千上萬家庭和個(gè)人生活,屬重要公共事務(wù)和服務(wù),政府決策需要兼顧國家、企業(yè)和個(gè)人等各方利益,力爭取得廣泛共識。因而開展房地產(chǎn)稅評估征稅,需要一個(gè)較好的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認(rèn)可。評估征稅不能僅在理論界和稅務(wù)部門取得共識,關(guān)鍵還在于能否得到城鄉(xiāng)居民認(rèn)可,廣大居民的態(tài)度是決定因素。如果現(xiàn)階段城鄉(xiāng)居民對評估征稅認(rèn)識有較大的分歧,政府就不宜貿(mào)然推行這一征管措施。2.房地產(chǎn)評估征稅的對象、范圍和評估技術(shù)等。與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和財(cái)富的積累程度要相適應(yīng)。如果錯(cuò)誤地估計(jì)了城鄉(xiāng)居民的富裕程度、財(cái)產(chǎn)狀況,評估征稅的結(jié)果就可能事與愿違。3.經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況較為穩(wěn)定,政府宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)管有力。

三、房地產(chǎn)稅收評估征稅需要突破的技術(shù)問題

房地產(chǎn)稅評稅,就是運(yùn)用一定科學(xué)方法,準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值。反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價(jià)格波動(dòng)。一方面,使房地產(chǎn)稅收能夠體現(xiàn)納稅人的收益與能力,公平稅負(fù):另一方面,保證政府財(cái)政收入隨經(jīng)濟(jì)增長而增長,達(dá)到稅收收入與政府公共服務(wù)支出之間的均衡。圍繞這一問題,需要進(jìn)一步研究以下幾方面的內(nèi)容:

確立房地產(chǎn)稅評估征稅的基本準(zhǔn)則。房地產(chǎn)稅評估征稅,和一般資產(chǎn)評估既有相似、相同之處,也有嚴(yán)格區(qū)分,需要建立相應(yīng)的評估準(zhǔn)則。以指導(dǎo)房地產(chǎn)評估征稅工作的順利開展。

1.公平準(zhǔn)則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標(biāo),房地產(chǎn)評估征稅也不例外。公平準(zhǔn)則首先是對評估對象的公平,要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)采用相同的評估方法評估其價(jià)值,作為計(jì)征稅收的依據(jù)。其次是對納稅人的公平,對性能相同或相似、地段相近的房地產(chǎn)價(jià)值的評估,如納稅人是自然人,無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等,都采用同樣的方法評估征稅:如納稅人是法人,評估征稅不因其所有制性質(zhì)。規(guī)模大小、技術(shù)先進(jìn)與否等不同而有所區(qū)別。

2.合法準(zhǔn)則。經(jīng)過幾十年的努力,我國在房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估領(lǐng)域已初步形成了一套較為完整的法律、法規(guī)和規(guī)章,如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《注冊會(huì)計(jì)師法》等。這些法律、法規(guī)和規(guī)章是評估征稅的依據(jù)。合法準(zhǔn)則要求稅務(wù)人員和稅收評估機(jī)構(gòu)遵守現(xiàn)行房地產(chǎn)管理、資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和規(guī)章,依法評稅,以維護(hù)國家稅法的嚴(yán)肅性、權(quán)威性,保護(hù)政府財(cái)政利益,同時(shí)維護(hù)納稅人合法權(quán)益。

3.科學(xué)準(zhǔn)則。在房地產(chǎn)評稅工作中,評估人員所面臨的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況較為復(fù)雜。如房地產(chǎn)按其用途可分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)和綜合房地產(chǎn)等,種類繁多,且房地產(chǎn)市場供求關(guān)系受多種因素影響波動(dòng)較大,房地產(chǎn)價(jià)格被認(rèn)為是觀察一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的“晴雨表”。因此,在評稅活動(dòng)中,評估機(jī)構(gòu)和人員采用的評估方法、技術(shù)和程序等,要能科學(xué)、準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)真實(shí)市場價(jià)值。使房地產(chǎn)稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增長,又不增加納稅人的負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估程序范文第5篇

一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的定義，投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的企業(yè)要按照準(zhǔn)則定義對公司資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，將符合定義的資產(chǎn)從原有科目中分離出來，列入投資性房地產(chǎn)科目。根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的具體范圍限定為“已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物”。企業(yè)可以按照土地使用權(quán)和建筑物兩個(gè)類別，將所持有的投資性房地產(chǎn)分離出來。

(一)已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)以交納土地出讓金或接受其他單位轉(zhuǎn)讓的方式獲得的土地使用權(quán)，通常會(huì)計(jì)入企業(yè)的“無形資產(chǎn)”或“存貨――擬開發(fā)土地”科目；待開發(fā)建設(shè)開始時(shí)，再轉(zhuǎn)入“在建工程”或“存貨――開發(fā)成本”。開發(fā)建設(shè)完成后，若將土地使用權(quán)按經(jīng)營租賃方式出租的，則屬于已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)將其從“在建工程”或“存貨――開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中；若企業(yè)準(zhǔn)備繼續(xù)持有該土地使用權(quán)，并在增值后轉(zhuǎn)讓的，則屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)將其從原科目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中。

在將符合條件的土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)特別注意以下兩點(diǎn)：首先，企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，要按照國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的期限動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。超過規(guī)定期限仍不動(dòng)工的建設(shè)用地將被視為閑置土地，即使企業(yè)準(zhǔn)備將其土地使用權(quán)持有至增值后再轉(zhuǎn)讓，該土地使用權(quán)也不能被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。其次，在實(shí)務(wù)中如何分辨某項(xiàng)土地使用權(quán)是否屬于“已出租的土地使用權(quán)”相對容易，只需憑借有效的土地使用權(quán)經(jīng)營租賃合同即可將某項(xiàng)土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。但因?qū)ζ髽I(yè)持有某項(xiàng)土地使用權(quán)的目的是否為“準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓”的判斷缺乏有力依據(jù)，使得如何辨認(rèn)某項(xiàng)土地使用權(quán)是否屬于企業(yè)“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”存在一定難度，目前只能通過企業(yè)管理當(dāng)局關(guān)于土地使用權(quán)持有目的的書面決議加以判斷。為防止企業(yè)將囤積的用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)擅自轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和規(guī)范應(yīng)加快對此作出規(guī)定。

(二)已出租的建筑物　擁有這類投資性房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)將其從新準(zhǔn)則實(shí)施前的資產(chǎn)類別里分離出來，具體情況是：對于以房地產(chǎn)經(jīng)營為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)在之前大多被確認(rèn)為存貨，記在“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”科目下，新準(zhǔn)則實(shí)施后，這部分投資性房地產(chǎn)直從存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中。其他主營房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)為非主營業(yè)務(wù)的少數(shù)企業(yè)之前將符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)，作為“出租經(jīng)營固定資產(chǎn)”記在固定資產(chǎn)科目下，現(xiàn)應(yīng)將其持有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

需注意的是，在實(shí)務(wù)中，某些企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)出租，并將其作為以出售為主要目的、出租為次要目的的開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)為企業(yè)的存貨。但筆者認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上講，在臨時(shí)出租期間，企業(yè)持有該房地產(chǎn)的目的是賺取租金，即該出租房地產(chǎn)已具有投資性質(zhì)，這滿足投資性房地產(chǎn)的定義；即使是臨時(shí)出租，房地產(chǎn)租金收入流入企業(yè)仍是事實(shí)，符合投資性房地產(chǎn)的特征，因此，企業(yè)的上述做法已構(gòu)成將該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的條件。但若要嚴(yán)格界定企業(yè)在上述經(jīng)營活動(dòng)中持有的開發(fā)產(chǎn)品是否應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，仍需會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和規(guī)范就臨時(shí)出租的時(shí)間界限作出具體規(guī)定。企業(yè)將其持有的投資性房地產(chǎn)從原資產(chǎn)類別中分離出來，或是對原有資產(chǎn)改變用途重新分類為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更在變更年度會(huì)計(jì)報(bào)表中予以披露。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定

投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量屬于會(huì)計(jì)技術(shù)難題。筆者認(rèn)為，企業(yè)在實(shí)際操作中不妨借鑒房地產(chǎn)評估中的市場比較法。市場比較法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用最廣，是《國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中首推的方法，它是“將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法”。在以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，首先要求企業(yè)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，以具備選用市場比較法的條件。然而對市場比較法合理有效的使用還離不開兩個(gè)重要條件：其一，具備充足的市場交易資料，即要求資料數(shù)量充足、來源可靠；其二，運(yùn)用主體應(yīng)具備專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)知識和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。市場比較法的運(yùn)用要求在比較交易實(shí)例后，對交易情況、交易日期，區(qū)域因素及個(gè)別因素作出修正，并按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，結(jié)合豐富的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評估，否則不易得出科學(xué)合理的評估結(jié)果。對于選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)，在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場的前提下，可以實(shí)現(xiàn)“獲得充足的市場交易資料”，但要滿足會(huì)計(jì)人員具備專業(yè)的房地產(chǎn)評估能力、對企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)卻很困難。因此，聘請專業(yè)的資產(chǎn)評估人員對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估計(jì)不失為目前最實(shí)用的方法。當(dāng)然，為獲得投資性房地產(chǎn)科學(xué)合理的公允價(jià)值，企業(yè)必須為資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)提供充足的待估房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料，同時(shí)提供便利的條件，以便于中介機(jī)構(gòu)考察待估房地產(chǎn)的實(shí)體特征、地理特征和經(jīng)濟(jì)特征，從而實(shí)現(xiàn)對其公允價(jià)值的科學(xué)合理估計(jì)。

三、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

(一)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，緩解資金緊張的局面房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場價(jià)值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。