建筑項目盈虧平衡點
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建筑項目盈虧平衡點范文第1篇
經濟建設速度的不斷加快，在促進房地產行業發展的同時也給投資過程帶來一定的風險，一些不確定的因素越來越多，比如房屋的租金、售價、成本等，這些因素都會對投資的利潤產生影響。筆者針對房地產投資中一些不確定的因素進行分析，僅供參考。
關鍵詞：
房地產投資；不確定性；分析
1影響房地產投資的不確定因素
不確定因素指的是一些預料不到的變化因素，具體表現為以下幾點內容：
1.1建設成本
建設成本包括施工所用原材料價格和人工的費用，其在變動時都會影響建筑的施工成本，但是對于投資者來說，這都要看其承包時的合同規定，如果其是以固定總價的形式規定的，成本發生變動的影響就要承包商自己來承擔，而投資者不會受到任何的影響，如果合同上是以具體的形式來呈現的，在發生變動時的損失就要由投資者來承擔。
1.2售價和租金
價格變動對于投資者的影響是較大的，在房地產市場中，價格是一個非常容易受到變化的因素，因為影響價格發生變動的因素有很多。
1.3開始周期
房地產的開始周期對投資者的收益也有較大的影響，這種影響一般是通過利息費用、銷售的價格等因素來發生變化的，如果開始的周期過長就會使得貸款的利息相應的提高，而政策的因素以及市場的需求等因素會使得銷售的價格下降，近而使得投資者受到嚴重的虧損。一般影響開始周期變動的原因主要集中在三個階段，第一階段就是準備階段，在這個過程中投資者需要進行征地、拆遷、補償、制定方案、提請相關部門審批等工作，其中如果任何一個環節發生變動，都會導致開始周期的延長[1]。第二個階段就是施工階段，房地產的施工受天氣狀況的影響比較大，所以在這一過程中可能會受到天氣、設計誤差、以及以下地質條件等的影響。第三階段就是租售的階段，這一過程主要以社會的經濟狀況以及市場的需求有關，如果經濟不景氣，就會影響人們的購買力，就會增加租售的時間。
1.4利率
房地產投資商的主要經濟來源就是向銀行貸款，在銀行的利率發生變化時也會增加借款的成本，近而使得投資商的經濟效益受到影響。
2盈虧的平衡分析
盈虧的平衡分析與一本利平衡分析和損益平衡分析是一個意思，都是對項目的規模、成本以及銷售所得收入的全面綜合性分析的方法，這種方法被廣泛應用于成本管理、方案確定、經營分析等方面，盈虧平衡分析的主要宗旨就是把投資活動的盈虧平衡點確定好，投資者可以根據平衡點來分析項目的盈虧界線，近而可以有效地控制好投資的風險。
2.1對線性盈虧的平衡分析
線性盈虧平衡分析的對象主要是收入、利潤、以及成本等，通過其呈現的線性關系進行分析，這一分析主要是利用于對可變成本和固定成本的確定。固定成本指的是在工程項目中不會由于產量的變化而使成本發生改變，可變成本指的是成本會隨著產量的變化而發生變化，二者是一種線性的關系，在成本分析時，必須要把二者相結合來進行分析，具體的劃分方法主要有以下幾種。在確定固定成本和可變成本時，要根據項目的構成來對成本進行劃分，然后進行匯總，近而確定出總的固定成本和可變成本，如果把房地產開發的項目作為變量，固定成本就包括固定資產的折舊、土地購置的費用等，可變成本就包括項目的規劃設計費用、基礎設施的費用等等，但是在實際投資的過程中，用這種方法很難把固定成本和可變成本劃分出來，還是要依靠項目的評估經驗。
2.2線性盈虧平衡圖
對于線性盈虧平衡分析，產量、固定成本、可變成本、銷售收入、利潤之間有圖1所示的關系。在以收入和支出為縱軸、產量或銷售量為橫軸的坐標上，按正常年份的產量畫出同定成本線和可變成本線，按固定成本和可變成本之和為總成本畫出總成本線，然后按生產年份的產量或銷售量與單價畫出銷售收入線，兩條直線的交叉點即為盈可平衡點。從盈虧平衡圖上可以看出，平衡點的總成本和總收入相等，如果產量超過平衡點的產量，項目有盈利；若低于此點，項目就虧損。所以平衡點的值越小，項目盈利的機會就越大，虧損的風險就越小[2]。（1）盈虧平衡線。上述所介紹的方法都只有一個不確定性因素，若同時有兩個或兩個以上不確定性因素，就不能應用盈子平衡點的方法，而必須用盈虧平衡線的概念加以解決。下面通過實例介紹這種方法。（2）盈虧平衡分析的應用。盈虧平衡分析也可以用于兩個方案的優劣比較與分析。在項目投資分析中，當有兩個或兩個以上方案時，若分析的目的是找到各方案的優劣范圍，則可首先確定某一分析指標(如有收入時，可以是利潤；當各方案收入相等時．可以是成本)，然后將這一分析指標用同一變量表示，即確定分析指標的函數式；再令方案的分析指標函數式相等，便可以求出該變量的某一特定值，此特定值叫做方案的優劣平衡點(或盈虧平衡點)。
3敏感性分析
3.1確定影響因素
影響項目效果的因素很多，在確定哪種因素作為分析影響因素時要注意：（1）預計在可能的變動范圍內，該因素的變動會比較強烈地影響方案的經濟效果指標；（2）對在確定性經濟分析中采用的該因素數據的準確性把握不大。對房地產開發項目而言，主要敏感性因素有投資額、建設周期和租售期、建筑面積和租售面積、租金和售價、利率等。
3.2確定分析指標
作為敏感性分析的經濟指標一般要和財務評估中的經濟指標一致。常用的經濟指標有利潤、利潤率、利稅率、內部收益率和投資回收期等。
3.3分析判斷變動效果
計算各不確定因素在可能的變動范圍內發生不同幅度變動所導致的項目經濟效果指標的變動效果，建立起一一對應關系，并用圖或表的形式表示出來。
3.4確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷
敏感性分析在一定程度上就各種不確定因素的變動對項目經濟效益的影響做了定量描述。這有助于決策者了解項目的風險情況以及尋求對策。
4結束語
雖然我國的房地產行業在近年來的發展速度很快，但是由于市場需求的不斷變化，一些不確定因素對于投資者的影響還是很大的，所以必須要重視對投資不確定因素的分析。
參考文獻：
[1]岳井峰.房地產開發投資項目不確定性分析應用研究[J].山西建筑，2014（33）.
建筑項目盈虧平衡點范文第2篇
[關鍵詞]建設項目；可行性研究；工程造價
建設項目可行性研究是選擇和決定投資行動方案的重要過程，是對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證及對不同建設方案進行經濟技術比選做出判斷和決定的過程，是項目決策的重要一環。目前建設領域普遍存在“輕決策，重建設”、“輕經濟，重技術”等現象，直到建設過程中或項目已建成才暴露出經濟效益低下、造價失控、技術缺陷及市場預期判斷失誤等災難性問題，補救的代價無疑是巨大的，在在此情況下，合理地控制工程造價已經毫無意義了，為此建設項目決策階段可行性研究的工程分析及工程造價控制是必須的，是保障決策正確性和避免決策失誤的重要手段。
1.建設項目可行性研究階段的定義及主要工作內容
建設項目的可行性研究報告是建設單位在從事建設項目投資活動之前，由專業咨詢機構對市場、收益、技術、法規等項目影響因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析項目必要性、項目是否可行，評估項目經濟效益和社會效益，為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復的文件。
在進行可行性研究階段的工作中，工程經濟分析和造價控制的主要工作體現在論證建設項目建設可行性、建設項目市場需求分析、財務評價分析、項目財務收益分析上，最終敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供參考依據。
2.建設項目工程經濟分析造價控制
2.1建設項目建設地點及規模的經濟分析
在建設項目可行性研究階段，需要采用工程經濟分析方法，對建設項目的建設地質、市場因素、技術因素及環境因素進行比較和評估分析。以輸變電工程建設為例，根據《中國南方電網35～110千伏配電網項目可行性研究內容深度規定》：可行性研究工作重點是從技術經濟上論證項目建設的必要性和可行性，確定系統方案、工程建設規模、最佳投產時間；選擇并推薦合理的變電站站址和相關的線路路徑方案，避免后續工作中出現顛覆性因素；提出項目的主要技術原則和工程設想；合理評估項目建設投資的經濟性和可行性。可行性研究報告主要由電力系統、系統通信、變電站站址及工程設想、線路路徑及工程設想、環境保護、節能降損、抗災減災分析、投資估算及經濟評價等幾部分內容組成，并可根據工程項目具體情況作相應增減。
在進行建設項目經濟分析的時候，通常使用盈虧平衡法和平均成本法這兩種方法做總體效益比較。盈虧平衡法：是運用量、本、利之間關系的理論，對產品投入的可行性進行論證的方法。盈虧平衡分析法又稱量本利分析法。它是研究生產、經營一種產品達到不盈不虧時的產量或收入的決策問題。這個不盈不虧的平衡點稱為盈虧平衡點。顯然，生產量（或銷售量）低于這個產量時，則發生虧損；超過這個產量（銷量）時，則獲得盈利。隨著產量的增加，總成本與銷售額隨著增加，當到達平衡點E1時，總成本等于銷售額即成本等于收入，此時不盈利也不虧損，此點對應的產量Q0即為平衡點產量；銷售額S0即為平衡點銷售額。同時，以E1點為界線點，形成虧損和盈利兩個區域。此模型中的總成本是由固定成本和可變成本構成的。按照是以平衡產量Q0還是以平衡點銷售額S0作為分析依據，可將盈虧平衡分析法劃分為盈虧平衡點產量（銷量）法和盈虧平衡點銷售額法。
平均成本法是總成本除總產量的值，它可作為訂定售價的依據，也可做為管制成本的參考。平均成本一般是隨產量的增減而做反方向的變動，即產量增加時，平均成本就降低了，此乃由于平均固定成本隨產量的增加而降低之故。另外，大規模的生產，由于資源的充分運用及大批量訂購與采購的因素，有時也可以降低平均變動成本。例如充分運用工廠的人工產能頁使平均人工成本降低，大批量采購原物料，而使平均原物料成本降低等。此種利益乃由于生產規模經濟所形成的。
如圖：
2.2建設項目技術及設備方案的經濟比較分析
部分大中型工業項目，除了對項目總體投資進行經濟分析以外，還需要對項目自身的技術條件及設備選型方案等進行工程經濟和技術經濟的分析，從生產線和設備的先進和適用性、安全可靠性、經濟合理性進行一系列的比選。在進行這類方案比選的時候，通常采用NPV分析法和價值工程分析法。NPV（凈現值）是在項目計算期內，按行業基準折現率或其他設定的折現率計算的各年凈現金流量現值的代數和，是評價項目盈利能力的重要指標和方法，數學表達式：
NPV=∑（CI-CO）×（1+i）∧（-t）
凈現值法就是按凈現值大小來評價方案優劣的一種方法。凈現值大于零則方案可行，且凈現值越大，方案越優，投資效益越好。
價值工程又稱為價值分析是一門新興的管理技術，是降低成本提高經濟效益的有效方法。所謂價值工程，指的都是通過集體智慧和有組織的活動對產品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本，可靠地實現產品或服務的必要功能，從而提高產品或服務的價值。數學表達式：V=F/C 其數學意義為實現產品可靠的、必要的功能所需要的最低成本。價值工程主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用進行深入分析，對研究對象的每一個功能及其產生的成本進行詳細分類，運用一定的技術手段識別必要功能、不必要功能、多余功能及不必要成本，再對功能成本重新組合，剔除不必要功能和成本，從而提高對象的價值。其中V1說明可能存在不必要或多余功能；V=1說明功能與成本相當匹配，方案可行。
3.建設項目可研經濟分析存在問題及解決措施
3.1投資估算精度控制不足
部分可行性研究方案的技術分析中，對于投資估算的精度控制不足。以輸變電工程為例，部分可行性研究方案中對于選址選線的確定未獲得相關的國土、規劃部門的同意，部分是處于國土規劃調整變動的范圍內，到了初步設計階段時出現顛覆性變化或者較大的變動，進而導致投資的大幅度增加，使投資估算測算失去意義。
從工程造價控制的基本原理上來看，所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實現其目標，按照事先擬定的計劃和標準，通過采用各種方法，對被控對象在實施中發生的各種實際值與計劃值進行對比、檢查、監督、引導和糾正的過程。控制包括三個步驟：即確定目標標準、檢查實施狀態和糾正偏差。造價控制分為三個階段：即事前控制、事中控制和事后控制。三個階段應以事前控制為主，即在項目投入階段就開始，可以起到事半功倍作用。控制要素包括人力、物力、財力、信息、技術、組織和時間等。
3.2投資經濟方案分析及評價過于理想化
部分投資經濟方案的分析流于形式，評價過于理想化，缺少風險管控及風險意識。比如說中國南方電網公司在進行某個國外水電站投資方案分析時，未能預料人民幣大幅升值帶來的匯率損失，雖然考慮了匯率風險補償，但是卻大大延長了投資回收周期，經濟方案分析無法反應建設及投資實際情況。
在建設項目可行性研究階段的工程經濟分析及造價控制是指工程從前期策劃、可行性研究、方案論證、設計招標等各個管理環節對造價實施控制，使各階段的造價控制在計劃范圍以內。在不同階段工程造價所占的比例不同，據有關資料分析，投資決策階段對整個項目造價的影響為75%～95%，起著決定性的影響。因此建設項目可行性研究階段的經濟分析應遵循市場價格機制的運行，優化配置資源，合理使用投資，對工程造價進行充分摸底，以取得最佳的經濟效益和投資效益組合，形成統一、開放、協調、有序的工程經濟分析體系，制定和完善項目的經濟評價規則。
3.3項目財務分析指數單一
部分建設項目的可行性研究技術經濟分析中，財務分析指數單一，造價目標控制不得力。在進行可研階段的造價控制時，首先要確定各種目標值，以便在建設實施過程中階段性地收集完成目標的實際數據，將實際數據與計劃值比較，若出現較大偏差時采取糾正措施，以確保目標值的實現。在投資決策階段、設計階段、建設工程發包階段把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證管理目標的實現，以求合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。要有效地控制工程造價，應從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取措施，其中，技術與經濟相結合是控制工程造價最為有效的手段。要通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進，把控制工程造價觀念滲透到設計和施工措施中去。再次，要立足于事先控制，即主動控制，以盡可能地減少以至避免目標值與實際值的偏離。也就是說，工程造價控制不僅要反映投資決策，反映設計、發包和施工被動地控制，更要主動地影響投資決策，影響設計、發包和施工，主動地控制。
4.結束語
建設項目可行性研究階段的工程造價控制，就是使用科學的方法在做好成本計劃的基礎，為編制科學、合理的成本控制目標提供依據，用投資估算價控制設計方案的選擇和初步設計概算造價；用概算造價控制技術設計和修正概算造價；用概算造價或修正概算造價要強調的是有效控制項目投資。因此要采用技術與經濟相結合的控制手段，重視設計多方案選擇，嚴格審查監督前期設計過程，深入技術領域研究節約投資的可能。
參考文獻
[1]李傳高.淺析工程造價的控制方法[J].山西建筑，2009，（25）.
[2]胡凌云.費用效益分析法在某節能減排項目可行性研究階段經濟評價中的應用[J].科學與財富，2011，（1）.
建筑項目盈虧平衡點范文第3篇
【關鍵詞】市政供水工程；經濟評價；評價指標
新疆維吾爾自治區地處中國西北邊陲，屬于典型內陸干旱區，許多地區發展滯后，依然存在飲水困難，供水范圍不足，水質不達標等各種問題，雖然國家一直很重視這些地區社會基礎設施的建設，給予資金人力等各方面的支持，但是改變基礎薄弱的現狀并非一朝一夕。在國家和地方大力支持新疆各地方基礎設施建設的背景下，在設計院工作十余年來，也參與編制了不少新疆各地州的市政供水項目的投資估算及經濟評價工作，有些淺薄認識，以此共同探討。
建設項目經濟評價的目的在于最大限度的以較省的投資、較短的時間、較少的投入獲得最大的產出效益。為適應市政公用設施建設發展的需要，根據2006年國家發展和改革委員會、建設部的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）結合市政項目的特點，有關部門制定了《市政公用設施建設項目經濟評價方法與參數》，這就為我們更好的工作提供了參照依據。
1.市政項目及經濟評價的特點
1.1市政項目的主要特征表現為公用性、公益性、自然壟斷性、服務網絡性以及政府主導性。
1.2市政項目的產品和服務均為城市居民生活必需，價格彈性較小，需求相對穩定，并長期隨著經濟與社會的發展而不斷增長。項目現金流穩定，投資回報長期穩定，但投資巨大、資本沉淀性強、收益率較低、投資回收期長。
1.3市政項目經濟評價不應追求項目的盈利性，重在考察項目的生存能力、成本和社會目標。
1.4市政項目既要滿足當前市政公用設施的近期需要，又要考慮中長期發展的經濟合理性；既要考慮當前市政公用設施服務的實際情況，也要考慮長期市場經濟改革與改革趨勢。
1.5政府是市政公用事業的責任主體，負責行業和價格監管、對市政建設進行引導和調控，現階段，政府投資在城市基礎設施建設中起主導作用。
2.供水項目的經濟評價內容和方法
2.1項目特點
供水項目是由一系列的構筑物和輸配水管網組成，工程內容一般包括取水構筑物、水處理構筑物、泵站、輸水管渠和管網。
供水項目是收費的市政項目，有收費機制，具有潛在的盈利能力，在收費水平不能滿足投資回收和補償運行成本時，可以通過政府適當補貼維持運營。
2.2評價內容與側重點
供水工程是收費的市政項目，經濟評價主要包括財務分析、經濟費用效益分析、不確定性分析與風險分析。
供水項目經濟評價應以財務生存能力分析為重點，在國家現行財稅制度和價格體系條件下，計算項目的財務效益和費用，分析項目的生存能力、償債能力和潛在的盈利能力，評價項目在財務上的可行性。
2.2.1計算期
項目計算期包括建設期和運營期。建設期應參照項目建設的合理工期或項目的建設進度計劃合理確定；供水工程運營期一般可采用20年。
2.2.2評價參數
在現階段，供水行業財務基準收益率（融資前稅前）的參考值為6%，其他參數可由評價人員根據項目的具體情況測定，如水廠項目綜合折舊年限可為20-22年，管網綜合折舊可為30年，固定資產凈殘值可為3%-5%，無形資產與其他資產的攤銷按無形資產不超過10年、其他資產不短于5年分期平均攤銷，年修理費為固定資產原值的2%-2.5%。
2.2.3費用估算
①投資估算
建設投資
建設項目總投資包括建設投資、建設期利息及流動資金之和。工程費用是依據國家有關部委和項目所在地造價管理部門所頒布的供水項目投資估算指標和概預算定額、項目所在地當時的主要材料信息價格等相關文件編制。工程建設其他費用依據《市政工程投資估算編制辦法》的相關規定計取。
流動資金
流動資金是指運營期內長期占用并周轉使用的營運資金，可以按照擴大指標估算法或分項詳細估算法。
建設期利息
建設期利息包括銀行借款和其他債務資金的利息，以及其他融資費用。
②成本費用估算
供水項目的總成本費用采用生產要素估算法進行估算，具體內容包括水資源費、原水費、原材料費、動力費、職工薪酬、固定資產折舊費、攤銷費、修理費、其他費用和財務費用。經營成本包括其中的水資源費、動力費、原材料費、職工薪酬、修理費和其他費用。
③稅金估算
供水項目應依法繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅和地方性稅費。供水項目適用增值稅低稅率6%；城市維護建設稅采用差別稅率，分別是7%、5%、1%；教育費附加一般為3%，所得稅按照國家規定為25%，存在有減免規定的，按相關規定執行。
2.2.4財務分析
財務分析是從城市供水新設法人或承擔項目融資、財務上自負盈虧、自主經營的既有法人角度出發，在現行國家財務稅收制度、市場價格體系、建設項目的設計服務能力和預計的運營模式下等條件下，評價建設項目的生存能力、償債能力和盈利能力。
供水項目的各項財務指標是通過財務分析報表得出，主要報表有項目投資現金流量表、項目資本金現金流量表、投資各方現金流量表、利潤與利潤分配表、財務計劃現金流量表、資產負債表、借款還本付息計劃表，通過以上財務分析報表，可以得到投資財務內部收益率、凈現值、投資回收期、資本金財務內部收益率、各方財務收益率、總投資收益率、項目資本金凈利潤率資產負債率償債備付率和借款償還期。
2.2.5不確定性分析與風險分析
項目經濟評價所采用的數據，大部分來自預測和估算，有一定程度的不確定性。為了分析不確定因素對經濟評價指標的影響，需要進行不確定性分析，以預測項目可能承擔的風險，確定項目在財務、經濟上的可靠性。
不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析只適用于財務分析，敏感性分析可同時用于財務分析和經濟費用效益分析。
①盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是通過計算盈虧平衡點，分析擬建項目對市場需求變化的適應能力。盈虧平衡點BEP即項目的盈利與虧損的轉折點，在該點處，營業收入等于生產成本，項目剛好盈虧平衡。盈虧平衡點計算公式為：
BEP=×100%
在坐標系中，橫坐標表示產量或生產能力利用率（%），縱坐標表示營業收入和總成本費用（包括固定成本和可變成本）畫出收益與成本曲線，求出交點，此交點即為盈虧平衡點，然后得出盈虧平衡圖。
②敏感性分析
敏感性分析是通過分析，預測項目主要投入產出因素發生變化時對經濟評價指標的影響，通過計算敏感度系數和臨界點，找出敏感因素，并確定其影響程度。在供水項目經濟評價中，常采用單因素敏感性分析，變動因素通常為售水價格、經營成本和建設投資，一般各指標的浮動幅度為±5%，±10%，±15%，， ±20%，據此得出敏感性分析表和敏感性分析圖。
③風險分析
供水項目的風險是指在項目建設和運營的過程中由于存在一些不確定性因素導致項目偏離預期功能和效果的各種可能性。風險分析是一項綜合性分析，應在風險因素識別、風險估計、風險防范措施上的基礎上，對各個風險因素導致的經濟后果做出經濟風險評價，得出結論和規避經濟風險的對策。
在完成以上工作后，就可以得到供水工程稅前及稅后財務內部收益率、投資回收期等各項經濟評價指標，當稅后財務內部收益率高于行業基準收益率，稅后投資回收期低于行業基準投資回收期，投資利潤率和投資利稅率均高于行業基準利率，說明該項目在經濟上是可行的。在不確定分析中，在不確定因素的作用下各經濟評價指標基本滿足要求，盈虧平衡點低于70%，說明項目的抗風險能力較強，確實經濟可行。
參考文獻：
[1] 《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）中國計劃出版社2006.
建筑項目盈虧平衡點范文第4篇
商品住宅建設項目的建筑功能是建筑產品滿足社會需要的各種性能的總和。建筑產品的功能一般分為社會、適用、技術、物理和美學功能五類；不同的建筑產品類型有不同的使用功能，它們通過一系列建筑產品質素來體現對建筑產品的使用要求；功能分析首先要明確建設項目各種使用功能的具體組成部分，劃分出主次使用功能，評價和比較各種使用功能的重要程度。
商品住宅建設項目全壽命周期是建設項目從策劃決策階段（策劃、可行性研究）、實施階段（設計、施工和竣工驗收）和居住、保修及維修階段直至拆除為止所經歷的全部過程。商品住宅建設項目全壽命周期成本包括建設項目造價和建設項目建成后的使用成本；使用功能水平低，建設項目造價低，使用成本就高；使用功能水平高，建設項目造價高，使用成本就低；而商品住宅建設項目全壽命周期成本最低時，建設項目使用功能水平最合理。
價值工程是對商品住宅建設項目的使用功能與成本之間的對應關系進行系統分析，其核心是使用功能分析，分析建設項目各個組成部分使用功能與成本的匹配程度并進行調整來實現優化，使使用功能與成本匹配更趨于合理；并分析建設項目各個組成部分的投資比例，對投資比例較大部分進行重點控制來提高投資管理效率，目的是以建設項目的最低全壽命周期成本切實可靠地實現建設項目所需使用功能要求，同時使建設項目工程造價、使用成本及建筑產品使用功能合理匹配，減少社會資源消耗，縮短項目建設周期。
適合建筑產品類型開發的土地是可遇而不可求的稀缺資源，不同的建筑產品類型所處地段，使用地塊的成本占總成本的比例不同（一般情況占30%左右）。一種開發模式是先選擇清晰的建筑產品類型，再選擇適合的地塊與合理的開發周期和開發節湊；另一種開發模式是先選擇適合開發的地塊，再選擇適合的建筑產品類型與合理的開發周期和開發節湊；而在兩種開發模式競拍地塊前，對所要購買地塊的市場定位和盈虧平衡點的測算至關重要。在地塊購買后，雖可通過使用功能設置優良的戶型、室內全裝修工程和室內設備制安工程質量都優良及設備配置檔次較高的樣板房、調整售房價格、售房包裝和良好的物業管理服務等來加強售房促銷力度，但地塊的位置和價格、區域功能和形象、規劃控制要點難以改變。
建筑項目盈虧平衡點范文第5篇
關鍵詞：城市建設；節約；投資成本
中圖分類號：TU3文獻標識碼：A文章編號：
當今世界，人們稱之為知識經濟時代，具有高度的產業化、信息化、現代化、國際化以及勞動智能化的時代特征。現在及未來社會對各類人才素質，特別是對工程技術人員提出了更高的要求。對工程技術人員來說，在掌握專業知識的基礎上，了解和掌握經濟與管理知識已成為一種發展趨勢。 因為現今，城市的發展越來越趨于成熟，就拿首都的城市建設來說，已經建立了靈活有效的協調機制。從職能配置、人員組成、制度和形式創新等多個方面著眼，確保城市管理過程中各個方面、各個環節都能夠進行高效、及時的協調，提高城市整體運行效率。這也是貫徹科學發展管的具體措施。
而對于城鄉的規劃與建設，雖然人力不及首都的充裕，但是同樣可以從各個方面雙管齊下，掌握現代的管理方法，努力使技術的先進性與經濟的合理性統一起來，讓先進的技術更好的為經濟建設服務。
城市管理中實則包含了與城市規劃，城市建設及城市運行相關聯的城市基礎設施，公共服務設施和社會公共事務的管理。而且城市管理是經濟建設中最為基礎的一部分。所以為了更好的更快的進行經濟建設，正確的城市管理是必不可少的。
在建設項目的規劃上，首先對建設背景及區域環境分析,現在不斷提倡的生態城市建設同樣應該作為考慮方面之一，而如今城市中的建筑現狀是，規劃不當，則相當于蠶食城市的臉龐，破壞生態環境進而破壞整個城市的規劃。同樣不好的建筑規劃不但占用了土地填埋，降低土壤質量，影響空氣質量，而且對環境特別是水域嚴重污染，破壞市容，惡化城鄉的環境衛生。所以當進行城市建設規劃時，除了應用專業技術人才，還需要考慮項目進行的環境，交通，人口級數等等，例如在同等條件下，盡量減少樹木砍伐，盡量在周圍交通便利，或是人口基數大的地方。這樣可以使得城市建設規劃中，用盡可能少的工程，得到盡可能多的利益。
城鄉建設投融資方面，城市發展使城建規模迅速擴大, 城建投融資需求快速增長與供給短缺的矛盾日益凸現, 破解城建投融資難題, 研究相應對策, 對于加快城市建設, 促進城市發展, 具有重要意義。長期以來, 我國城市建設投融資依賴政府財政撥款, 資金來源渠道單一, 數量十分有限。改革開放以來特別是近10 年來, 城建投融資結構已由原來的單一結構向多元化結構轉變, 初步形成以國家預算內投資為主, 國內貸款、利用外資、自籌資金為輔的投融資結構。在投融資體制改革方面也進行了一系列探索, 但從總體上看, 城建投融資仍在傳統體制的框架內進行, 以政府為主控制投融資活動全過程的計劃型投融資體制尚未根本轉變, 投融資體制不適應大規模城建基礎設施建設的需要, 城建資金短缺仍然是制約城市基礎設施建設的根本性矛盾。所以推進城建投融資主體多元化，這樣可以從根本上解決解決城建投融資需求快速增長與供給短缺；推進城建投融資方式多元化根據城建具體項目的不同情況, 合理利用銀行信貸資金、國債資金、外商直接投資、國際金融組織和外國政府優惠貸款; 逐步引入各類基金, 或者采取出售、上市、發行債券、實施資產證券化、轉讓經營權等形式引進社會和民間資金; 有條件的城市也可探索發行城市基礎設施建設公債; 根據我國城市基礎設施建設投融資體制的實際, 可適當引進國際上基礎設施投融資中出現的新的融資工具和方式；再有就是推進城建投融資市場化，從而引入市場競爭機制, 提高投融資效率, 優化資源配置, 從而加快城市基礎設施建設進程。
從建設項目投資的經濟效果來看，既要符合社會主義市場經濟基本經濟規律和國民經濟有計劃按比例發展規律的要求，以最少的工程項目投資來增加最多的市場需要的固定資產和社會產品,以最大限度地滿是社會和人民的需要。又要將近期的經濟效果與長遠的經濟效果的結合為適應社會發展和人民生活的需要,客觀上要求工程項目投資不但要用于那些與當前經濟生活直接有關,規模較小,建設時間短,資金周轉快,能迅速產生投資經濟效果的工程項目建設;而且還要進行那些建設時間較長,投資較多,規模較大,雖然不能迅速發揮投資的經濟效果,但對完成現代化建設,建立現代化物質技術基礎十分重要的,而且從長遠來看其經濟效益是顯著的工程項目建設。還要把使用價值和價值效果的結合，必須從符合社會大發展的需要出發,增加符合社會需要的為市場所接受的產品,才能有經濟效果。
若是考慮到建設的不確定性以及盈虧則需知道，項目的不確定性分析，其實就是考察建設投資，經營成本，產品售價，銷售量，項目壽命計算期等因素變化時，對項目經濟評價標準所產生的影響。這種影響越強烈，表明所評價的項目方案對某個或某些因素越敏感。對于項目決策者和投資者予以充分的重視和考慮。而其中的盈虧平衡分析實際上是一種特殊形式的臨界點分析。進行這種分析時，將產量或者銷售量作為不確定因素，求取盈虧平衡時臨界點所對應產量或者銷售量。盈虧平衡點越低，表示項目適應市場變化的能力越強，抗風險能力越強。所以針對特定的建筑對象，做好必要的不確定分析，對工程的實施，以及人力，物力，資金等都是必不可少的。
市政工程建設是基礎設施的一個重要部分，也是城市管理的重點，首先是質量和安全要求高，市政公用設施使用頻率高，人流、車流集中，其質量和安全是否安全可靠，將直接影響到廣大人民群眾生命財產安全和社會綜合效益。第二是工期要求緊，目前我國正處在社會主義初級階段，城市基礎設施普遍處在急需改善和加強的狀況，有限的資金大多用在關鍵地方，要求開工建設的市政工程項目往往是急投入使用的，故要求盡早完工。隨著市政工程建設項目規模的不斷擴大，各方面要求的不斷提高，傳統的封閉式工程建設管理方式由于受管理體制等各方面條件的限制，已很難適應當前市政工程建設項目管理的需要。建立健全質量和安全體系，對市政工程建設項目實施科學化、規范化、制度化的管理，以達到最經濟的目的。那么，如何做好市政工程管理呢？首先施工項目進度控制的方法有三：規劃，控制和協調。所以可以根據控制原理分為幾類方法：系統原理即施工項目計劃系統，組織系統，以及進度控制組織系統；信息反饋原理即控制進度中的主要環節，施工的實際進度通過信息反饋給基層施工進度控制點工作人員，在分工的職責范圍內，經過對其加工，再將信息逐級向上反饋，同時還可以用到彈性原理或是網絡計劃技術原理。這樣通過可利用的方法采取措施，可以保證施工項目按期完成，合理安排資源供應，節約工程資本。工程實施階段，作為工程建設全過程中資金投放量最大的階段，加強此階段造價的控制與管理至關重要。首先做好施工項目的經濟核算工作。這里包括：1，“兩算”對比。對具體工程項目的工程數量，人工、材料、機械臺班耗用量的差異對比，提高預算準確度，制定各種降低成本的措施，以求獲得更好的經濟效益。2，施工項目成本核算與分析。施工項目的工程成本包括直接費和間接費，直接費又包括人工、機械、材料及其他直接費,。采取措施節約支出，減少或消滅浪費現象，挖掘內部潛力，爭取更大的成本降低額。其次編制施工成本計劃，細化工程實際執行情況和有關經濟指標、完成情況的分析資料等，并將其分解到分部分項工程上去，以達到制定降低成本的目標。
再者，施工成本控制與管理：1、加強施工材料成本的控制與管理。首先，編制材料需求計劃。其次，加強材料使用管理，降低材料損耗量。再次，加強管理，降低運輸損耗，在施工工序中除不可避免的損耗部分外，應事先做好施工放樣、選材準備，盡量避免返工而造成不必要的浪費。2、人工、機械的成本控制與管理。選擇信譽好，有實力的施工單位，提高勞動生產率。
總之，城市管理是一項復雜而艱巨的任務，創新高效能的城市管理，能優化城市資源配置，擴大城市功能空間，降低城市運營成本，提升城市對資源要素的聚合力和功能的輻射力，促進城市可持續發展。管理城市的一切工作都是為了效益，而城鄉建設的最終目標是經濟效益最優化，所以做好城市管理是為了更好的更快的建設經濟。
參考文獻：
