土地使用稅征管建議
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土地使用稅征管建議范文第1篇
G鎮位于福建省東南沿海，面積120平方公里。該鎮民營經濟較為發達，近年來制造業發展很快，轄區土地得到較快開發，2009入庫年城鎮土地使用稅997萬元，比2008年度增長96%。
一、調查對象的選定
為保證調查結果的科學性和普遍性，筆者從G鎮共選定各類土地87塊，占G鎮全部批地的17%，累計占地534983.86平方米，占全部用地面積的15%。為保證調查對象的多樣性，筆者對這87塊用地進行了適度的分類：
1.占地改變用途：此類土地主要被用于變相房地產開發，共選定25塊，累計占地43579平方米。
2.占地未進行開發：此類土地主要以荒地和未平整形式存在，共選定21塊，累計占地211375平方米。
3.占地已（正）基建未投產：此類土地正在基建或者雖然已經部分基建，但尚未實質性投產，共選定17塊，累計占地123563平方米。
4.占地已正常管征但欠稅：此類土地雖反復催繳，但企業以各種理由拒絕申報或者雖已申報但未入庫的，共選定11塊，累計占地78914平方米。
5.占地已正常管征并清欠：此類土地共選定6塊，累計占地46259平方米。
6.其他：此類土地共選定7塊，其中倒閉注銷及地址不詳的5塊，政府用地及鐵路征用土地2塊。累計占地31293.86平方米。
二、G鎮城鎮土地使用稅征管中存在的問題
通過對上述地塊的調查，筆者發現G鎮城鎮土地使用稅的征管實際與征管法規之間存在一定的差距，主要存在以下幾個問題：
（一）納稅主體的界定問題
《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]第015號）對納稅人的確定做出了如下解釋：土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅；土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。但在對G鎮的土地使用稅征管調查過程中，筆者發現存在兩個問題：第一，L企業購買了一塊土地，基建完成后租賃給A企業使用，由于L企業和A企業均在G鎮地稅分局轄區，所以土地使用稅應該由L企業繳納，但L企業是空殼公司，本身沒有實質性經營，而A企業又不負有扣繳義務，因此稅款入庫難度很大。第二，G鎮Q村有一部分集體土地，不符合國家的土地流轉政策，難以辦理土地轉讓手續，然而村委會以租賃的形式將土地轉租給企業，實現了土地的變相轉讓；這就給納稅主體的界定增加了很大的難度，由于土地仍然是集體用地畢業論文提綱，所有權在村委會手中，所以名義上應該由村委會繳納；但村委會認為使用權已經轉讓給了企業，只是手續暫時沒有辦理下來，因此納稅主體應該是承租企業。
（二）納稅依據的計算問題
《福建省城鎮土地使用稅實施辦法》規定：持有《國有土地使用證》、《集體建設用地使用證》和《土地房屋權證》的，以證書記載的土地面積為準；尚未持有前款所列土地使用權證書的，暫以納稅人申報，并經主管地方稅務機關核定的土地面積為準。但在實際執行中，難度相當大，筆者通過對G鎮的實地調查后發現，計稅依據確認存在以下幾個難點：第一，納稅人的土地證雖然已經辦理，但由于實際原因土地根本無法使用。例如，Z企業在Z村獲得土地后辦理了土地證書，但占有的土地全部都是荒山和溝壑，而且新批準的一條高速公路要經過此地，土地根本無法使用；再如，F企業在Z村獲得了土地并辦理了土地證手續，但由于當地村民反對和占用，土地根本無法使用。第二，對于無證面積的核定，G鎮稅務機關基本采用稅管員親自丈量的方式，這相當不科學，因為缺乏基本的測繪知識和專業的測繪技術，丈量出來的面積往往與實際面積相差很大。第三，G鎮的X居委會部分工業用地被納稅人變相用于私人住宅建設，地稅部門是否應該繼續征收土地使用稅存在很大的爭議，因為其一，土地用途非法變更后，產生的收入就是非法收入，而非法收入并非稅收的征收范疇，而應該由相關部門直接沒收；其二，目前各省均規定個人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用稅，這樣一來，工業用地被轉為私人住宅用地后，似乎就屬于免稅范疇了。
（三）納稅期限的確定問題
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第八條規定，土地使用稅按年計算、分期繳納。G鎮的土地使用稅目前采用按年計算，分4月和10月兩期繳納的方法怎么寫論文。這一方法衍生出三個問題：第一，由于其它稅種基本采用按月申報繳納的模式，所以土地使用稅往往被納稅人錯估為一個臨時稅種，能夠逃避就盡量逃避；第二，一年集中在4月和10月繳納，會對企業短期內的資金流動造成很大的壓力；第三，分兩期計算，可能會導致城鎮土地使用稅難以得到準確的計算和繳納，例如，Z村的Q企業11月份征用了一塊非耕地，按理來說這塊耕地應該從當年12月開始繳納土地使用稅，但由于該企業10月份申報繳納時尚未獲得該地，所以該地當年無法及時申報，等到下年度4月份申報繳納時，企業就不得不繳納滯納金甚至會面臨罰款的處罰。
（四）不同稅種的銜接問題
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。這一規定主要是為了避免重復征稅，因為新征用的耕地第一年必須繳納耕地占用稅。但這一政策似乎在G鎮沒有得到很好的應用。因為G鎮的城鎮土地使用稅征收由地方稅務機關進行，而耕地占用稅的征收由財政機關進行，兩者之間沒有實現有效的信息共享。這樣一來，耕地占用稅和土地使用稅同時征收導致的重復征稅問題比較普遍。
（五）定額稅率的調節功能問題
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第四條規定，縣城、建制鎮、工礦區土地使用稅年稅額0.6元至12元。G鎮目前土地使用稅年稅額定為4元/平方米，屬于合理范圍。但定額稅率本身卻出現很大的弊端：第一，2006年，G鎮Q村的土地售價為6萬元/畝，當時土地使用稅年稅額是3元/平方米，比例稅率大概為3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同樣一塊地土地售價30萬元/畝，土地使用稅年稅額是4元/平方米，比例稅率銳減為0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用稅的調節功能被極大的削弱。第二，同一鎮區內土地的單位售價也存在很大差異，比如在毗鄰鎮區中心的Z村，土地單位售價能賣到35萬元/畝，而在距離鎮區較遠的T鎮，土地的單位售價只有20萬元/畝，土地級差很大，但土地使用稅的年稅額都是4元/平方米，根本無法發揮出應有的調節級差收入的功能。
（六）征稅范圍的確認問題
根據《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]第015號），關于征稅范圍的解釋：建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地。郊區和農村自然不在征收范圍之內。但從G鎮的征管實際來看，Z村、Q村、N村、T村等等所有鎮區以外的企業用地都被納入到了征收范圍，這就使得征收范圍的界限變得很模糊，征稅的法律法規依據也變得很脆弱。
三、解決土地使用稅征管問題的幾點建議
（一）進一步明確納稅主體
首先，對于國有土地，應該一律以實際使用土地的單位和給人為納稅義務人；其次，對于集體用地，應該明確規定集體土地改變用途但尚未獲批得，應該以集體土地的所有人為納稅義務人，實際使用人為扣繳義務人。
（二）合理界定納稅依據
首先，對于擁有相關土地證書的，以證書記載的土地面積為準，但在證書辦理后的一個期限之內，比如3年畢業論文提綱，土地為荒山或者溝壑等尚未平整或者其他原因確實無法使用的，應該由當地鄉鎮人民政府和縣級以上國土部門共同出具相關證明，暫免征收土地使用稅；其次，對于尚未獲得相關證書的土地，可由稅務機關認定的專業測繪部門進行測算，企業按照測繪部門出具的測繪報告面積進行申報。對于測繪部門和企業串通逃稅的行為，稅務機關可以根據稅收征管法對其進行相應處罰；最后，對于工業用地的變相使用，要區分處理，如果土地變相使用后用于商業住宅或者其它目的的商業開發的獲取收益的，稅務機關要照收土地使用稅；對于工業用地被變相用于私人自住自用住宅建設的，稅務機關應該將其剔除在征收范圍之內，變相使用的懲戒問題應該由國土部門來解決。
（三）改變現有的納稅期限
首先，可以繼續采用按年計算，分期繳納的納稅方式，但納稅人應該以一個月或者一個季度為納稅期限，自期滿之日起十五日內自行申報，預繳土地使用稅，以提高一年內土地使用稅的納稅頻次；其次，為防止在申報年度內納稅人土地面積變動而導致納稅不實，可以在納稅年度結束后一定期限內，比如3個月，進行土地使用稅的匯算清繳。
（四）逐步歸并類似稅種
第一步，將耕地占用稅從財政部門逐步移交到地稅部門征管；第二步，要求納稅人在申報土地使用稅時，必須先將繳納的耕地占用稅稅單到地稅部門報備，便于核查；第三步，取消耕地占用稅，規定無論新舊耕地還是非耕地都必須統一繳納土地使用稅，但對新征用的耕地，第一年適用的土地使用稅稅率必須大體等于耕地占用稅稅率，以保持稅負的一致性和政策的延續性。
（五）改革定額稅率為比率稅率
要逐步將現行的定額稅率改為比率稅率，以增強土地使用稅的調控功能。但在改革過程中，要把握兩點：第一，必須采用幅度比率稅率，可以比照定額稅率的制定方法，將土地使用稅的比率稅率也區分為大城市、中等城市、小城市、縣城建制鎮和工礦區等四級幅度比率稅率；第二，比率稅率的確定，要以當地城鎮五年內的土地使用稅稅負的加權平均數來確定，以保持總體稅負的一致性；第三，在將定額稅率改為比率稅率后，土地使用稅的計稅依據也應該由土地面積改變為土地價值，土地價值應該由專業的資產評估中介來進行。
（六）逐步擴大征稅范圍
要將土地使用稅的征稅范圍擴展到全部城鄉，在延續現有的城鎮土地使用稅征稅范圍的基礎上，規定所有農村的工商業的非農性質的盈利用地都要納入征稅范圍。
四、結論
本次調研收集到的資料基本能夠反映G鎮城鎮土地使用稅的征管現狀，反映的問題在全國特別是沿海鄉鎮具有極大的普遍性，因此本文提出的若干改革意見可以給城鎮土地使用稅的法規改革和征管改進提供有益的參考。
參考文獻：
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土地使用稅征管建議范文第2篇
灌云稅務局
駱秀枝
內容摘要：雖然我國歷史上最早的房產稅可以追溯到周朝，歷史較長，但現行的房地產稅收制度存在諸多與當今經濟社會發展不適應之處，需要改革。根據我國的實際情況，對稅制成熟國家房產稅制度的比較分析和借鑒是完善我國的房地產稅制改革的有效途徑。
關鍵字：房地產稅
稅制改革
房產價值評估
一、厘清房地產稅的概念
房地產稅，顧名思義是對房子及其土地征收的一種財產稅，準確理解房地產稅的概念，需要從以下四點來把握。第一，房地產稅是將房子和土地視為一個整體而征收的不動產稅，相當于現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并。第二，房地產稅的征稅范圍擴大，不僅對工商業房地產進行征收，而且將個人住房納入征稅范圍。第三，房地產稅的計稅依據不同于現行的房產稅和城鎮土地使用稅。現行房產稅的計稅依據是按照房產原值扣除一定比例計算，城鎮土地使用稅的計稅依據是按照土地使用面積計算。現行房產稅和城鎮土地使用稅的計稅依據導致的問題是稅收和房地產價格出現嚴重背離，尤其體現在房地產市場過熱的城市，政府通過稅收對房地產市場進行調控的能力下降。因此，房地產稅的改革方向將是“按照評估值征收”。第四，房地產稅是對房地產保有環節進行征稅，在此不涉及房地產的建設環節和交易環節。
那么，為什么生活中人們往往更加關注房產稅的改革，而忽視了城鎮土地使用稅呢？主要原因有二。一是“房子是用來住的”是黨和國家的住房政策，我國傳統文化中的置業觀念也賦予了住房特殊的社會屬性。如果開征房地產稅，普通老百姓最關心是否設定人均免稅面積、是否對家庭購買的首套住房免稅等與房產有關的涉稅事項。二是從廣義上來說，土地是一種財產，對土地課稅在國外屬于財產稅。但是，根據我國憲法規定，城鎮土地的所有權歸國家，單位和個人對占用的土地只有使用權而無所有權。因此，現行的城鎮土地使用稅實質上是對占用土地資源的課稅，屬于準財產稅，而非嚴格意義上的財產稅。要想把現行的房產稅、城鎮土地使用稅合并為房地產稅，在立法角度上也需要破解一些難題。基于此，城鎮土地使用稅似乎離人們遙遠了一些，受關注的程度自然而然就小了許多。
因此，加快房地產稅制改革，應包含或者至少包含房產稅和城鎮土地使用稅的相關政策。
二、評述我國房地產稅發展歷程
（一）歷史上的房地產稅
我國對房地產的課稅，歷史悠久，最早的房地產稅可以追溯到周朝，古籍《禮記·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，稅其舍而不稅物”的記載。自周朝以來，中國曾經多次開征專門針對房產的稅且有多種稱呼。例如，唐朝時的“間架稅”，當時唐朝僅將其視為緩解財政困難的權宜之計；五代十國和宋朝時的“屋稅”，五代十國時將其作為一種雜稅，宋朝時則將其視為一種輔財政收入。清代房產稅紛繁復雜且名稱多變，江南地區叫“廊鈔”、“棚租”，北京叫“檀輸稅”，直至乾隆年間，才逐漸廢止。民國時期，北京和上海也曾在短時間內開征過房捐等。這表明，中國歷史上的確存在以房產為課征對象的房產稅。
（二）我國房地產稅制評述
我國現行房產稅和城鎮土地使用稅主要是依據國務院在1986年9月頒布并實施的《中華人民共和國房產稅暫停條例》及1988年9月頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，對房屋和土地分別征收。當前，這兩個房地產保有環節的稅種主要存在兩個問題。一是房產稅的征稅對象過窄，房產稅把城市、縣城、建制鎮和工礦區等房產作為征稅的對象，而將房產的原值或者房產的租金收入作為計稅依據，并將個人所有非營業用的房產（即個人住房）予以免稅，可見房產稅的征稅對象只限于營業用房產；二是城鎮土地使用稅的納稅人主要是企業和單位，與房產稅一樣基本上不直接涉及居民個人，再加上其按照占用土地面積從量課稅，與物價之間缺乏聯動調整機制，不利于發揮稅收杠桿的調節作用，無法通過該項稅收調控房地產價格，調節社會貧富差距。
三、國外房地產稅制比較和經驗借鑒
鑒于美國、德國、新加坡的房地產稅資料比較翔實，專家學者們對其房地產稅的稅制要素均進行了詳細研究與論證。在前人研究的基礎上，對其進行了歸納整理，從課稅對象、稅率、計稅依據和稅收優惠等方面進行了分析，以期能為我國房地產稅改革建言獻策。
（一）國外房地產稅制要素比較
1、征稅對象和納稅人比較分析
美國房地產稅征稅對象主要是居民住宅，納稅人為擁有房地產的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地產稅作為地方稅種，其收入的95%以上由地方政府征收。
德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產征收房地產稅和不動產交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。
新加坡對所有房地產均征收物業稅，物業稅屬于一般財產稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產的所有人。
2、計稅依據和稅率比較分析
美國房地產稅以房地產核定價值作為計稅依據，房地產核定價值由專門的機構進行評估，與稅收征管分開管理。不同州采用了不同的房地產價值評估辦法，如新澤西州以房地產的市場價值作為評估依據，紐約州以房地產市場價值的一定比例作為評估依據。美國房地產稅稅率的設定較為靈活，主要根據地方政府預算需要確定，用預算應征收的房地產稅金額除以當年所有應繳稅房地產核定價值計算當年的房地產稅稅率。
德國土地稅計稅依據土地登記的狀態和價值確定，一年一繳；房地產稅按照用于出售的房地產評估價值的1%至5%征稅；不動產交易稅按照房地產交易價格的2%至3.5%征稅。其中，對土地和房地產價值的評估設立獨立的評估機構，并實行“指導價”制度，只允許土地和房地產價格在“指導價”的合理區間浮動。
新加坡房地產的計稅依據為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內稅務局對房地產年租金進行綜合評估，對自住型房地產征收4%的物業稅，對其他類型房地產征收10%物業稅。
3、稅收優惠比較分析
美國一是通過減少稅基或者低估財產價值對自住房屋稅收進行減免；二是允許房地產稅超過一定限額的納稅人從州政府得到個人所得稅抵免或現金補償。
德國房地產稅對居民住宅與其他買賣和經營性質的土地、房屋實行區別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給與獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優惠政策。
新加坡一是對不同類型的房地產采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產的納稅人實行較低的稅率，對投資性質及改善型的購房人實行較高的稅率；二是采取累進制稅率，對富人征稅更多的稅收。
（二）國外房地產稅制經驗借鑒
房地產稅制體系完整，征稅范圍廣。對房地產取得、保有和轉讓環節都設有稅種，并且主要以保有環節的稅收為主，對保有環節征稅較高的稅收能夠提高房屋、土地的使用率和流動性。征稅對象包括自然人、法人所擁有的各種類型的房地產，房地產稅征稅范圍廣、稅源穩定使得房地產稅成為地方政府財政收入的重要來源之一。
計稅依據明確，稅率設置靈活。房地產稅的計稅依據統一，有專門的機構對房地產價值進行評估，按照房地產評估價值計稅，評估價值隨著經濟增長提高，相應稅收隨之增加，起到調節房地產價格的作用。稅率靈活，通過設置層次豐富的稅率，使低收入者等群體納稅更少，高收入者等群體納稅更多。
房地產稅收征收管理制度較為完善。一是建立了房地產產權登記制度，健全的房地產產權登記和公開查閱制度減少了房地產私下交易，提高了房地產稅制的有效性；二是完善的房地產評估制度，有獨立的機構評估房地產價值，并具備標準化的房地產評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產價值進行評估。
實行多項稅收減免優惠政策。各國都設置了專門針對自住型購房者的稅收優惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進行減免稅，另外房地產稅超過一定數額的納稅人可以從州政府得到相應的個人所得稅抵免或者現金補償。
四、完善我國房地產稅制改革的建議
根據我國的實際情況，借鑒其他國家的相關經驗，提出以下幾點完善我國房地產稅制改革的建議。
（一）合并房產稅和城鎮土地使用稅
我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價和地價更是緊密相連，而且地占主要比重，特別是改革開放后的房地產稅制，將按市場評估價值為計稅依據，更無法清晰區分房價和地價。另外，現行城鎮土地使用稅是從量計征，存在背離土地價值、有違稅負公平的問題。因此，房產稅和城鎮土地使用稅合并征稅，以利簡化稅制，體現公平稅負，保證地方稅收收入，進一步完善我國現代財稅制度。
（二）以房地產的評估價值作為計稅依據
我國現行房產稅的計稅依據有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價值。而城鎮土地使用稅采用的是納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。有研究表明，各國房地產計稅依據的選擇很大程度上出于社會和政治的考慮。我國地域遼闊，不同地區的房產價值差異較大。因此，在決定我國房產稅的計稅依據時，既要考慮時代性，又要重視我國的地域性。從我國開征房地產稅的初衷和實際可操作性看，以房地產的評估價值作為計稅依據比較合適。但在實際征稅時，對每一應稅房地產對照統一評定的不同等級的土地市值，不同建筑的房產市值，再核算綜合市場評估值，核定計稅依據予以征稅。
（三）
土地使用稅征管建議范文第3篇
【關鍵詞】 房地產稅制； 現狀； 思路 建議
我國現行的房地產稅存在稅制過時、稅基狹窄、稅種重復、內外企業稅負有別等諸多問題。稅負主要集中在房地產的開發、建設、轉讓和交易環節，保有環節少，不能適應社會經濟的發展狀況，不能在地方政府的財政收入中起重要作用，改革現行的房地產稅制勢在必行。
一、我國房地產稅制現狀及存在的缺陷、不足
（一）稅制繁復，稅種結構不合理，房地產保有環節稅負過輕，內外資房地產企業稅制不統一，有違稅收公平原則
我國現行征收與房地產開發經營相關的稅費共12項，分別在房地產運行的不同階段和環節征收。土地批租、征用環節，要繳納契稅、耕地占用稅（外資企業不征）、印花稅，同時還要交納土地出讓金、土地使用費等費用；開發建設、轉讓環節涉及的稅費較多，有契稅、營業稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加（外資企業不征）、土地增值稅、企業所得稅、個人轉讓房地產征收個人所得稅；房地產占有和使用環節繳納的稅種有房產稅（外資企業為城市房地產稅）、城鎮土地使用稅（外資企業為土地使用費）。
由此看出，一方面，房地產稅主要集中在開發、建設、轉讓等流轉環節，多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅，具有可轉嫁性，房地產開發企業將稅負轉嫁給了購房者；另一方面，房地產稅種繁復、征收環節多，存在重復征稅和多層次收費，如對房屋出租的租金收入，既要征收營業稅，又要征收房產稅，成為導致商品房房價居高不下的原因之一。
內外資房地產企業分別使用兩套房地產稅制，對涉外企業只征城市房地產稅，而且只對房產征收，對地產不征收，城鎮土地使用稅、城建稅、教育費附加、耕地占用稅也只對內資企業征收，內、外資企業稅負不統一的矛盾日益突出。內外有別的房產稅稅收待遇，不符合市場經濟公平、公正的原則，也不利于市場經濟競爭機制的建立。
（二）城鄉稅制不統一，征稅范圍有一定局限性
我國目前房產稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮和工礦區，這些范圍以外的房產與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉經濟一體化的發展，在城鄉交界處和農村開辦的工商企業數量日趨增多，所占用的房地產數量也日趨增大，這些企業與坐落在城鎮的企業同樣享受到公共物品帶來的便利，卻不需要承擔房產稅的納稅義務，過窄的征稅范圍影響了房地產稅的公平性。企業容易通過選擇坐落地，在日常稅收管理中形成“合法”避稅，不利于企業在同等條件下公平競爭。尤其在城鎮與非城鎮的交界處，有些地方一條街道兩側，一側企業納稅，而幾米之外的另一側企業就不用納稅，稅負顯失公允。
（三）計稅依據和稅率設計不合理、不規范，易導致稅負不公
現行房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種辦法。從價計征是房產原值減除10％－30％的比例后的余值按1.2％的稅率計征，房產原值是“固定資產”科目中記載的房屋原價，這種折余價值依據的是歷史成本，不能反映房產的市場價值；從租計征是依據房產的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認。同一個稅種，兩種計稅依據，不夠規范。同時，對房產出租者而言，除交納房產稅外，還要承擔營業稅和城建稅與教育費附加，與按歷史成本計稅的從價計征相比，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，從而導致大量隱性市場的偷漏稅交易。
現行城鎮土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發揮調節土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節作用。
二、完善房地產稅制的建議、思路和措施
按照新時期稅制改革“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的原則，改革現行房地產稅中不合理的部分。要通過房地產稅制改革，建立起新的房地產稅體系，促進稅收制度的改革與完善，推動財政體制的變革，從而提高整體經濟運行的效率和質量。
（一）改革和完善現行的房地產稅制，建立統一、規范的房地產稅收體系
1.房地產投資環節，保留營業稅和企業所得稅
在房地產交易環節，保留印花稅和契稅，將不適宜的內容進行調整。繼續征收個人所得稅，建議改變目前對個人財產租賃、財產轉讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進稅率計征。
2.加強房地產保有環節的征稅
為促進合理利用房地產資源、調節政府與房地產所有者、房地產實際占有者之間的收益分配，建議合并現行的房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅及對外資企業征收的城市房地產稅，開征統一的物業稅，將對房產和地產的征稅統一起來。對于城市房地產，無論是經營性的，還是非經營性的，都要納入房地產稅的征稅范圍。為體現房地產的市場價值，建議按房地產的評估價格作為計稅依據；為體現量能負擔的原則，可以考慮經營性房地產按高檔稅率課征，非營業性房地產按低檔稅率課征，特別是對居民住宅的保有課稅，實行低稅政策；為簡化稅制，將從價、從量、從租計征統一為從價計征。
3.開征空地稅
即以閑置未用的土地為課征對象，對空地的實際持有人征收。所謂空地，是指未按法定要求利用滿一年的；或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動工開發日期一年未動工開發利用的；或其地上建筑改良物價值不及所占基地標定地價20％的土地。開征空地稅，可以節約用地，杜絕土地浪費現象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，國家對閑置一年以上的空地征收土地閑置費，這已經從實踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。
4.適時開征遺產稅和贈與稅
遺產稅和贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位，防止納稅人以無償轉讓為掩護，逃避納稅。
（二）建立評估機制，以房地產的評估價值作為稅基
現行房地產稅中存在多種計稅依據，多種標準混用，造成納稅人的稅負不均，既影響公平，又缺乏效率。因此，建議改革房地產稅的多種標準，采用統一的評估價值作為稅基。隨著經濟的發展及房地產市場的變化，房產價值隨之上下浮動，而評估值中包含房產升值和降值所產生的收益變化因素，能夠真實地反映房產的現值，可以較好地調節土地級差收益，使納稅人的稅收負擔相對公平。同時，也可使國家的財政收入隨房地產價格的上漲而增加，避免了由于從租、從價計稅造成的稅收差異，促使納稅人合理利用房地產，促進房地產的合理配置，發揮房地產稅對房地產市場的積極作用。以評估值為計稅依據，沒有出租房產和自營房產之分，提高了稅收透明度，增強了公民的納稅意識。
（三）健全、完善房地產稅課稅的相關配套制度與保障系統
完善房地產價格評估制度，建立以房地產評估制度為核心的征管運作體系。加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、評估評稅制度和方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；制定房地產評稅法規和操作規程，設置房地產評稅機構，配備評稅或評價專業人員，加大房地產稅收征管的力度；建立財產登記制度，設置土地位置、權屬及面積的臺賬，實行房屋和土地產權證書合一制度，盡快實行“房地合一”的新體制，建立與評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術進行搜集、處理、存儲和管理。
（四）完善現行的轉移支付制度，賦予地方政府一定的稅收自
按照市場經濟體制和公共財政理論的要求，參照國際經驗，規范我國的轉移支付制度，建立起以均等化為目標的轉移支付制度，以保證各個地方政府有財力提供最基本的公共產品和服務。賦予地方政府一定的稅收權限，充實地方政府財源。房地產稅的稅基不具有流動性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。房地產稅歸地方所有，能促進地方政府提高公共服務的效率和質量，使地方政府真正成為一級獨立的財政，增加地方政府的財政收入，減少對土地出讓金的依賴程度，維持財政的可持續發展和提高地方財政的效率。
【主要參考文獻】
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[3] 邱秋.我國房地產稅制改革的設想.《財會月刊》（綜合版），2007年5月.
土地使用稅征管建議范文第4篇
一、當前稅收管理中存在的問題
（一）有效稅源沒有完全轉化為稅收，在一定程度上造成了稅收流失。具體表現在土地使用稅漏征漏管問題比較突出，已征用但未開發使用的閑置用地、經營不正常企業用地、個體工商戶用地等前期大多未納入監控，正常企業也存在不申報或少申報土地使用稅現象，膠州市地稅局在08年進行的土地使用稅清查中，共清查入庫以前年度土地使用稅5000多萬元；此外個體工商戶未辦稅務登記或已辦理稅務登記但未達到起征點戶數的比例較高，個體假停業戶、假非正常戶、假注銷戶還不能得到有效監控。
（二）中小企業管理措施落實不到位，所得稅管理質量比較低。雖然推行了企業所得稅分類管理，但諸多措施在實際工作中并未有效落實，中小企業經濟稅源運行質量難以保障，特別是所得稅管理質量普遍不高。從08年前3個季度的申報來看，地稅征管企業所得稅的1101戶企業中，零申報戶507戶，占總戶數的46%，其中核定征收126戶，查帳征收381戶。
（三）分支機構管理不規范，與總機構所在地管理信息不對稱。連鎖經營店總、分支機構管理不規范，跨區域匯總納稅的總、分支結構所在地分局管理信息不對稱，對于總機構是否能夠完全將分支機構納入核算，核算是否準確難以確定，容易形成管理縫隙。
（四）稅源管理信息失真，造成大集中系統的垃圾數據。主要表現是稅務登記信息與實際不符，如經營地址與辦證地址不一致、經營范圍與實際不符、法人代表與實際經營戶主不一致等；此外一些應注銷未作注銷處理戶，實際工作中早已人去樓空，或更換了業主后新業主重新辦證，但對原經營戶主的登記沒有及時注銷。凡此種種，主要原因是日常管理沒有跟上，基礎數據沒有及時更新清理。
（五）巡查巡管不到位，稅收管理員職責沒有完全履行。每次稅源清查，都能清理出一部分稅源，清理出的稅源中，大部分是日常未能有效監管的稅源，這從一個側面也反映了日常巡查巡管流于形式，沒有真正落到實處；或者是在巡查巡管過程中往往只看現象、不抓本質，使本應納入監管的稅源沒有及時納入監管，導致了稅款的流失。
（六）管理和稽查沒有真正形成互動的局面，以查促管的成效甚微。雖然建立了查管互動機制，但在落實上并不理想，特別是征管所能提供的案源數量太少，大部分征管單位即便發現了有價值的案源，也僅是協調納稅人補稅了事，根本不按規定移交稽查處理。
（七）管理和發票脫節，“以票控稅”推行難度較大。一方面是同國稅的信息傳遞機制還沒有完全建立，增值稅納稅人的發票開具信息掌握不全面；另一方面是管理人員參與發票管理程度不夠，游離于發票管理之外，基本不掌握納稅人的發票開具情況，未能及時將納稅人開票金額與核定稅額相比對，掌握納稅人真實經營信息。
（八）對涉稅違法行為的懲處力度不夠，稅收管理的執法剛性有待強化。主要表現在稅收執法上避重就輕，對稅收違法行為“情節嚴重的”，按照一般違法行為定性處理；對稅收違法行為達到移送稽查處理的不移送，進行變通處理；在企業所得稅匯算清繳納稅評估、檢查工作上，通過納稅評估該進行深入檢查的，僅僅是走納稅評估程序，進行補稅、加收滯納金了事，沒有按規定履行檢查程序，該處罰的沒有進行處罰。
二、問題的原因分析
綜合以上八個方面，集中反映了在稅收管理工作中管理銜接不暢、管理內容不明、管理手段滯后、管理落實不夠等具體問題。存在以上問題的原因是多方面的，既有體制上的原因，也有制度上的原因；既有稅收管理員日常事務性工作量大、臨時性工作多、自身素質不高的原因，也有稅收管理員認識不到位、工作能動性欠缺的原因。分析起來，主要有以下五點：
一是政策、制度落實不夠。近年來，特別是國家稅務總局倡導科學化、精細化管理理念以后，從上到下陸續出臺了一系列管理的制度和辦法，但是稅收管理員并沒有按照這些制度和辦法的要求來完善自身的管理理念，并沒有將這些先進的理念和管理手段落實到具體管理工作中。
二是個別稅收管理員工作能動性不夠。個別稅收管理員無法應對社會及地稅新形勢的發展，思想認識上存在一定誤區，盲從、求穩、迷茫、攀比等不良心態，導致稅收管理員對自身工作角色定位不準，工作動力不足，缺乏應有的緊迫感和責任感，凡事習慣于照搬照套，信奉“不求有功，但求無過”，不敢、不愿也不善于突破固有的思維模式開創工作新局面。
三是缺乏行之有效的競爭激勵機制。雖然制定了稅收管理員的考核辦法，但是考核大多停留在表面指標上，難以深入到稅源管理層面上，考核的效果不理想，沒有完全起到促進工作的作用；考核機制和評價機制還未能完全切合基層實際，在某些環節和方法上還有待完善，考核成果的運用還不夠寬泛。
四是發現問題、解決問題的能力不夠。個別的稅收管理員對稅收政策理解不透，發現問題不研究，也不上報，聽之任之；對待納稅人的疑問，不聞不問，或是一推了之。
五是工作中督導不到位，監督乏力。管理部門在貫徹政策或布置工作后，往往只重結果不重過程，期間對基層的落實情況缺乏必要的督導，沒有了上級的監督，基層的執行力就大打折扣，直接影響到抓落實的效果。
三、解決問題的對策和建議
（一）加強能力建設。首先，要加強教育引導，增強干部政治意識和責任意識，堅定“聚財為國、執法為民”的根本宗旨，始終保持良好的職業道德。其次，要完善培訓機制，把教育培訓工作的重點由單純追求提高全員學歷層次向提升全員崗位技能轉變，重點圍繞大集中系統、稅收業務、財務會計、法律法規、服務技能等方面開展更新知識培訓。 其三是通過多種形式鼓勵廣大基層稅務干部在稅收實踐中加強對征管難點、薄弱環節和突出問題的研究和分析，積極探索適合稅收征管的有效措施和手段，不斷提升征管隊伍的操作能力和實踐能力。
（二）建立稅源管理的長效督導機制。要層層建立稅源管理督導組織，定期不定期地下基層進行督導，督導重點包括：上級部署重點工作、稅收政策貫徹落實等情況，以及各單位、征管責任區的稅收管理情況。督導情況要形成書面報告，將搜集問題、歸納分析、措施建議等及時通報反饋，并監督落實，確保稅源管理無盲點，征管質量不斷提高，稅收收入穩步增長。
（三）強化內外考核監督。要從內外兩方面進一步加大考核監督的力度。對內要進一步規范稅收管理員的工作標準，量化工作要求，把各項工作目標和收入任務分解明確到每一個人，結合督導、審計、稽查等反饋情況，分月、季、年進行綜合考評，切實強化過程監督、嚴格考核、嚴格追究，預防和制止不作為、人情稅和執法隨意現象的發生，確保各項工作能夠規范有序地開展。對外要采取更加有效的手段，全方位地聽取納稅人的意見和建議，傾心接受納稅人的廣泛監督。
土地使用稅征管建議范文第5篇
（一）財產課稅體系的比較
廣義地看，世界各國對財產的課稅主要分為三大體系，一是對轉讓財產的交易行為征稅，多以流轉額為計稅依據，一般以營業稅、轉讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產進行課稅，多以財產評估價值為計稅依據，分為對全部財產征稅（一般財產稅）和對個別財產征稅（如土地稅，房屋稅、房地產稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉讓財產的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。
（二）財產稅比重的比較
據OECD組織資料顯示，發達國家財產稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%。由于財產稅征收金額較大、權數較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環機制，使其在地方經濟建設中發揮了積極的調節作用。發展中國家財產稅占地方稅收入比重較低，但多把財產稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。
（三）財產稅制要素的比較
1、課稅主體。轉讓財產交易行為的課稅主體多數以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產或房地產購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉讓、占有和使用財產的課稅，納稅人一般是產權所有者或使用者。
2、課稅對象和稅基。對世界上多數國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業財產；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農村土地稅和城市財產稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農業性活動的土地，城鎮土地不在應稅范圍內，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。
3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規定了固定限額或最高額。
4、起征點和減免稅優惠。一些國家或地區在稅收管轄權內，對財產課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產價值不征稅，日本對土地占有稅也規定了免征額，確定了固定資產稅和城市規劃稅的最低起征點。同時各國對農業用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農業用地全部不計入稅基。法國對農場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農業提供稅收優惠待遇，如日本對城區的農業用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。
二、我國財產稅制的現狀及存在的問題
目前，我國采用的是個別財產稅，主要稅種有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。
我國的財產稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產課稅范圍窄、稅種少，收入規模小。據統計，全國財產稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據四川省及成都市“九五”期間的統計，財產各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發揮調節功能作用；二是內外兩套財產稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿組織要求的統一、公平、公正的原則；三是計稅依據不合理、不規范；四是財產評估制度、財產登記制度和財產稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協作配合不夠，稅款流失現象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。
三、國際財產稅制借鑒
（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產稅覆蓋了財產的轉讓、占有、使用和收益各環節，體現了稅制調節課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮房地產，而且也包括農村、農場建筑物和土地。遺產稅和贈與稅廣泛受到各國重視。
（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經濟的發展帶動稅基的提高進而穩步提高財產稅收入；同時，也可以體現公平稅負、合理負擔的原則。
（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產轉讓、占有、使用環節多采用比例稅率，對收益和所得環節多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據各自的經濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現出減少趨勢。
（四）大多數發達國家都建立了規范而嚴密的財產登記和系統、完整的財產評估制度。這是財產稅課稅的基礎，但發展中國家與發達國家比較有較大的差距。
（五）建立內外統一的財產稅制。
四、改革財產稅制的建議
（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面
1、合并、統一房地產稅制，設立房地產稅。合并現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等三個稅種，設立統一的房地產稅。一方面體現了世貿組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮土地使用稅本身屬于財產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規劃、評估緊密相連，城鎮土地的國家所有不影響三稅的合并和統一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統一有可行的理論基礎。
2、合并內外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。
3、適時開征遺產稅和贈與稅。在遺產稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產繼承人可自行分割交接財產，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產總額征收遺產稅，對贈與人的財產征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產和不動產，以超額累進稅率并規定適當的起征點，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協調配合的征管措施。
（二）擴大財產稅征收范圍
1、擴大房地產稅的征稅范圍。一是房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地及房屋。與此同時，相應調整降低農業產出稅負。二是對城鎮居民擁有的房屋征收房地產稅。隨著我國住宅商品化的發展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產不斷增加，已經具備了對私有房產課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮居民自用住房課征（比例稅率）財產稅在整體上將產生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮居民自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋全部城鎮土地和房屋的所有人。
2、合理設置房地產稅的稅目。我國房地產稅可下設農村土地使用稅和城鎮房地產稅，前者對農村用于種植、放牧和其他農業性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮企業和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，一是看其是否作為農用，二是在土地的1.5英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。
（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產稅的計稅依據
1、調整房地產稅計稅依據。從國際上看，財產稅的計稅依據包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據是土地和房產的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據具有“交易證據多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產稅趨于采用該計稅依據的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產評價方法體系和房地產評估制度。
2、調整車船稅計稅依據。作為世界通行的財產稅的計稅依據主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現階段可采用前者作為計稅依據。至于扣除比例中央可規定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。
（四）合理確定各財產稅的稅率
1、合理確定房地產稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內的自。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。
2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環保問題統籌考慮。
（五）建立以財產評稅制度為核心的征管運作體系
1、建立以房地產評稅制度為核心的財產評稅制度體系。應建立完善的財產稅評估制度，制定評稅法規和操作規程，設置專門的財產評稅機構，是未來財產稅制發展的基本趨勢。
2、建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。
（六）財產稅的稅收優惠問題
1、取消城鎮居民住房的財產稅優惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。可對國家規定標準內的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優惠。
