房地產融資監管新規
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房地產融資監管新規范文第1篇
蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任、高級研究員黃志龍對記者表示，近年來，我國企業在境內債券融資的難度越來越高、融資成本也居高不下，特別是今年以來，在國內貨幣政策緊平衡、金融強監管的影響下，我國企業在境內債券融資受阻，融資規模大規模萎縮，去年12月份和今年1月份及2月份，我國社會融資結構中當月新增債券融資連續3個月為凈減少，3月份和4月份有所恢復，但同比上年同期也減少了80%以上。
在此大背景下，大量企業不得不尋求境外發行債券融資，境外債券融資還有融資成本低、發行門檻較低等優勢。
此前，國家發改委2015年“2044號文”，要求境外發債企業必須在國家發改委備案登記。
黃志龍認為，國家發改委之所以出臺這一規定，是為了對我國外債規模與結構進行有效管理，有利于防范對外整體債務風險，同時國家發改委還明確了外債管理的基本原則：“控制總量、優化結構、服務實體”，ζ笠搗⑿型庹實行規?？刂疲侠泶_定總量和結構調控目標，引導資金投向國家鼓勵的重點行業、重點領域、重大項目，有效支持實體經濟發展。
此次被點名批評的5家企業分別為中國水務集團有限公司、華南城控股有限公司、明發集團（國際）有限公司、平安不動產有限公司、中國蒙牛乳業有限公司等。
發改委提示，企業發行外債應按規定事前申請備案登記，事后及時報送發行信息，有關律師事務所、承銷商等中介機構要切實配合做好債券發行相關工作。“今后工作中，對發行外債不履行備案登記的相關企業，將考慮納入國家信用信息平臺不良信用記錄和聯合懲戒信息平臺。”
另外，有業內人士認為，海外債發行審批制改為備案制以后，發行難度大大降低，這為不少房地產企業境外融資打開了一扇窗。
對此，黃志龍認為，房地產企業融資在境內債券市場的受限更為嚴重，因此尋求海外融資也在所難免。但是“2044號文”鼓勵的境外債券融資的行業、企業優先用于支持“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶與國際產能和裝備制造合作等重大工程建設和重點領域投資，顯然不包括房地產行業。
據悉，發改委從今年第二季度開始已基本停止給房地產商海外發債發放批文。具體來看，今年以來，房地產企業海外發債規模116.95億美元，發行債券數量31只，均創同期歷史新高。其中，一季度房地產企業海外發債規模99.5億美元，是去年同期的近四倍；不過，近期降溫明顯，二季度以來，房地產企業海外發債規模為17.45億美元，僅高于2014年同期的10億美元，創2013年以來同期次低。
房地產融資監管新規范文第2篇
【關鍵詞】房地產投資信托制度；信托；REITs；投資
一、REITs的概念
房地產投資信托，也即Real Estate Investments trust，簡稱REITS，這是源起于美國的一個概念，1960年美國國會頒布的《國內稅法典》（International Revenue Code，I.R.C.），使得設立REITs成為可能，法典在此基礎上給予其以優惠的稅收待遇。房地產投資信托制度在以往被稱為不動產投資信托，是指一種采取公司、信托或者協會的組織形式。它集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產（例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲中心等）或者為房地產進行融資，并享受稅收優惠的投資機構。然而在我國多將其稱為房地產投資信托。
房地產投資信托是一種新型的信托形式，與一般的信托相比，它有著自己的獨特之處。首先，REITs的投資模式主要是對現存房地產的獲取與經營。這一點與共同基金的特征相類似。其次，從制度淵源我們也可以看出，房地產投資信托制度有著避稅的功用。REITs在一定程度上減免了組織實體應當繳納的稅款；另一方面也可以通過租金收入分紅的方式減少個人所得稅。這樣就避免了對REITs和個人的雙重征稅。最后，REITs是一種被動的投資。這種被動性體現在只能從房地產投資中被動地取得收入，這樣可以防止房地產過于積極地投入到市場風險之中去，進而對小投資者穩定收入提供保障。
在實踐中，REITs往往會與一個與其相似的概念相混淆，那就是房地產資產信托（Real Estate Asset Trust，簡稱REAT）。房地產投資信托是在風險分擔的原則之下，不特定多數人的資金聚集，由專門知識技能的人負責運行的貸款投資。這類投資運用于房地產買賣管理或者是抵押權貸款。一般都是中長期投資，投資的利益分配給股東或者是投資人。區分REITs與REAT的實益在于，它們所受法律規束不同：REITs通常會受到專門立法的調整，而REAT往往只有信托法規范。因此有必要指出，這是兩個完全不同的產品。
二、REITs在我國的現狀
中國的REITs可以追溯到上世紀80年代，但是其真正興起，是自2002年下半年開始。這一時期，“一法兩規”開始實施，在經過了五次清理整頓之后，信托公司得到了新的生存機會。信托公司在央行121號文件發出之后，結合房地產企業對融資的迫切需求，推出了各自的作為基金管理人的房地產投資信托計劃。在這樣的環境下，中國房地產投資信托產品出現并積極發展。我國房地產投資信托產品，整體上來說，有以下的一些特點。
首先，在產品的構成條件上，中國的房地產信托計劃必須受到的管束主要來自于《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規的規定，而這些規定對房地產信托計劃的投資方向、資產組合以及收入構成等方面都沒有具體地規定。這一點與美國的房地產投資信托在投資方向、資產組合等方面都有著嚴格的限定有著明顯的不同。其次，在投資規模和期限上，從中國人民銀行的《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》來看，并結合我國REITs實踐來看，我國REITs產品往往體現出期限短、規模小的特點。這與美國產品有著很大不同，美國的REITs產品一般而言都是中長期信托，在金融體系中發揮著長期融資的作用。我國雖然也規定了信托公司的期限，它要求“信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年”，實踐中，目前中國一般的REITs產品多為1～3年期，很難說發揮了中長期融資功用。此外，規模小這一特征又使得投資組合的有效建立出現障礙，在有效降低投資風險方面不盡如人意。再次，在組織結構上，與一般國家既存在公司型，又存在信托型不同，我國目前房地產投資信托全部采取信托型。信托型的最大優勢就在于它在保護投資者資產和收益的安全方面可以提供其他類型不可比及的保障。信托型使得信托財產取得了相對獨立性，這就擺脫了其他資產或者管理業績的影響。如果某房地產置于了信托計劃之下，那么只要該房地產存在，信托計劃持有者仍可以取得其收益，這種取得不會因為房地產管理公司破產或者信托機構倒閉而受到限制。另外，我國依舊處于REITs的初級發展階段，選擇穩定性較強的REITs組織結構類型，可以降低其受股票市場等金融因素的影響，從而有利于REITs自身的發展。但是也有必要指出，我國應當在已有的信托管理經驗上，積極地探取REITs的其他種類。最后，在產品的銷售方面，由于監管政策的限制，我國的信托機構不可以開設分支機構，異地經營也受到限制，多數信托機構重新登記不久，積累的客戶量不多，直接銷售也不樂觀，如此一來，中國信托機構自己所擁有的營銷網點十分微薄，銷售網絡的優勢并不明顯。
三、我國對REITs的立法現狀及其存在問題
我國現階段并沒有具體針對REITs的立法規制，只是在大體上形成了“一法二規”的格局。這里的“一法”指的是2001年出臺的《信托法》，這一法律是我國在信托領域的基本法律規范，自然對REITs有著約束作用。所謂“二規”，指的是《信托公司管理辦法》以及《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》，這兩部規定都是由銀監會在2007年出臺的。
以上可以說是我國關于REITs的全部立法項目，不論在理論探討過程中，還是在實踐操作運行中，這些法律規制都不可謂完善。
首先，我國相關立法并不健全。需要澄清的是，房地產投資信托在性質上更接近于投資基金，對于它的調控，除了專項法律外，還需協助以《證券法》、《合同法》、《信托法》以及《基金法》。這其中，《基金法》和《信托法》發揮著不可替代的作用。但是從我國現階段立法來看，《基金法》嚴格說來，只是一部并不十分完備的“契約型證券投資基金法”。
其次，我國現有的基金大多是契約型。基金的設立和運作，有賴于契約的規定。由于契約不可苛求完備，其在權利義務和責任承擔等方面的不足之處，需要法規的詳備規定來補位。然而我國《基金法》、《信托法》包括其屬細則和實施規則，都沒有很好的發揮到法律補位的作用，對于權責安排、利益制衡等可能存在的漏洞也沒有法律的補救。在內容上，證券投資基金并沒有得到法律的定義，《基金法》實際上的調整對象并非十分明確；對于基金持有人、基金管理人和基金托管人等參與者的權利義務規定也有失公允，這種失當安排往往使得了基金管理人較于他者處于優勢地位，不利于監管。整體來說，“一法兩規”的相繼頒布，雖然為信托業和信托公司的發展提供了必要的法律保障，但是由于相關法律法規的不配套和實施細則的不健全，REITs如要獲得相關的法律依據還是很困難的。
除此以外，從我國現行《信托法》的規定來看，能夠取得具有受托人資格的法人只有信托公司，易言之，信托在目前立法框架下只能由信托機構發行，這樣一來信托機構很容易成為法定壟斷的中間機構，這就削弱了市場競爭，也降低了房地產專業團隊管理REITs的可能性。
另外，還有學者指出，現行“二規”實際上是取代2007年以前的“二規”的新二規，雖然新規定有助于投資信托計劃的規模擴張，也有利于流動性較強的REITs的開展，但即便是我國現有信托法律體制，也存在著改革不徹底的缺陷。我國《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》第五條、第六條以及低八條的規定使得我國信托公司推行信托計劃始終被限定在非公開發行的范圍之內，這就使得REITs，沒有辦法擺脫私募基金的帽子，無法實現其變現性、流通性強的特點。
四、完善我國REITs建設
完善我國REITs建設，需要在有關組織形式、設立條件、稅收法制以及運作模式上對現在處于的困境加以突圍。這以過程必然伴隨著巨大困難，但也是大勢所趨。有關組織形式方面，前文已經有所述及。相對于公司型組織形式，我國應當在契約式或曰信托式組織形式上予以更多考量。其優勢主要在于，一方面契約性REITs具有破產隔離功能，能夠切實保護投資人的利益；另一方面契約性的REITs在設立、組織和運行上都比較方便，此有利于資金的迅速流動。
在設立條件方面，我國立法可參考美國法的規定，對REITs的設立規定法定條件。可以借鑒美國法的“百人規則”限定REITs所享受優惠稅收的范圍。為了防止REITs成為少數富有者積累財富的工具，應當對一個納稅年度后REITs的持有人的股票或受益憑證的市值做出限制。此外，出于風險回避的考慮，我國REITs的設立條件還應當包括以下幾個限制性方面：其一，不得投資于閑置土地；其二，不得提供信貸，不得為他人承擔債務，不得在沒有征得受托人同意的情況下用資產為其他債務提供擔保；其三，不得投資于任何承擔無限責任的產業。
在稅收法制方面，對于REITs這樣一種新興行業應當予以保護，尤其是在重復征稅方面要引起足夠重視。配套的稅收政策也需要加以適當調整。在REITs中，多方當事人關系復雜，而且因為當事人多為法人，其復雜度又有提高。在這種情況下，最佳的辦法是獨立設立特別稅收規則，在稅種、納稅人、納稅辦法等方面做出符合實際的規定。稅收政策應當在中國經濟語境下的角色的作用后作出稅收上的謹慎調整，尤其是應當在重復征稅上面盡量做到單一征收。
有關REITs的期限問題，中國目前大部分信托產品年限在1～3年。期限較短，不能夠有效發揮中長期融資作用。我國立法上應當對REITs的運作期限作出適當的延長規定，借此也在一定程度上解決風險規避的問題。
參 考 文 獻
[1]李新天，閭梓睿．《論我國房地產投資信托制度（REITs）困境及出路》．載《中國商法年刊》．北京大學出版社，2008（399）
[2]李智．《房地產投資信托（REITs）法律制度之基本理論》．載《河北法學》．2007（9）
[3]李安民．《中美房地產投資信托產品比較》．載《學術研究》．2005（3）
[4]王輝．《發展和完善我國房地產投資信托的思考》．載《社會科學家》．2008（10）
[5]何正榮．《不動產投資信托（REITs）的全球化趨勢》．載《社會科學輯刊》．2006（3）
房地產融資監管新規范文第3篇
6月11日，建設銀行（601939.SH；00939.HK）公告稱，將發行不超800億元的5年期次級債，用于充實該行資本。此前不到一個星期，農業銀行（601288.SH；01288.HK）500億元次級債剛剛完成發行。光大銀行高層更是表示在H股上市后，還將發行次級債補充資本。
多家銀行高管冒著“食言”的風險進行再融資，究其原因在于銀監會對于銀行業資本充足率的要求或將更為嚴苛。近日，銀監會下發了《商業銀行資本充足率管理辦法》的征求意見稿（下稱“征求意見稿”），其中將包括銀行間資產、房地產開發貸、地方融資平臺貸款等業務的風險權重上調，從而導致銀行資金壓力進一步擴大，也使市場再一次擔心銀行又將面臨新一輪的融資需求。
不過，接近銀監會的人士向《財經國家周刊》記者表示，上述新規還不屬于嚴格意義上的征求意見稿，只是在工、農、中、建、交、招六家銀行內部做了測算。目前，六家銀行已經將測算結果上報給銀監會，銀監會國際部正在匯總各家銀行的意見，還將就具體細節進行修改。
“大家對這個還是存在爭議的，主要是理論基礎不夠。”某國有大行財務管理部負責人指出，征求意見稿中將部分銀行業務的風險權重分別進行了上調和下調，這方面并沒有合理的政策依據和理論依據。對此，銀監會沒有給出明確的說法，這令銀行不夠信服。
爭議新規
征求意見稿中遵循了5月初公布的《中國銀行業實施新監管標準指導意見》（下稱《指導意見》）中設定三個層次的資本充足率監管標準，額外明確了資本留存超額資本和逆周期超額資本應為核心一級資本。
這樣算來，系統重要性銀行的核心資本要達到9.5%，其他銀行的核心資本要求為8.5%。目前尚有一些銀行與這一指標存在差距。
對于新規爭議最大的，不在于此。
按照《巴塞爾協議》的歸納，銀行的三大風險主要是信用風險、市場風險和操作風險。征求意見稿在三大風險的資本計量上都做了細微調整，其中爭議較大的是信用風險資本計量。在信用風險資本計量中，銀監會根據宏觀經濟、產業政策和信貸風險變化，在對資本充足率的監督檢查時，可對特定的高風險資產組合使用大于或等于150%的風險權重，甚至最高一檔的權重達到了1250%。
“權重是反應風險本身的，不應該跟著政策走?！蹦硣写笮胸攧詹控撠熑酥赋觯L險是相對客觀存在的，不能由具體的要求去定義風險的大小。
在上述財務部負責人看來，如果從數據測算上看，資本金是挺有壓力的。而如果從理論上看，就沒有那么大壓力了，因為他們覺得最終的實施方案不可能就是現在的版本。如果真要這樣做，一定會有配套政策跟進。新資本監管新規只是一個指引，但是不能落地，在細則沒出來之前，是無法實施的。
銀監會對外公開的表態是，按照已經公布的《指導意見》，銀監會正在起草修訂《資本充足率管理辦法》，修訂的主導思想和有關政策精神均已體現在《指導意見》中，目前對銀行的資本充足率影響不大，待征求意見稿定稿后，將向社會公開征求意見。
不僅試點銀行內部人士對此征求意見稿持保留態度，銀監會內部也有不同看法。接近銀監會的人士介紹，對于具體細節的調整，銀監會內部也未對資本充足率計量的修訂形成一致意見。
從最初20世紀80年代《巴塞爾協議》的初次成稿，到2003年的《新巴塞爾資本協議》（下稱“巴Ⅱ”），再到2010年的《巴塞爾協議Ⅲ》（下稱“巴Ⅲ”），國際上關于銀行業的監管幾易其稿。
銀監會公布的《指導意見》，又俗稱“中國版”巴Ⅲ，其標準比國際上的巴Ⅲ最低標準還要高，而且在達標時間的規定上，要比國際上的要求更短。
中國銀行業2007年正式啟動實施巴Ⅱ。按照安永金融服務合伙人蔡鑒昌的說法是，“國外銀行也是循序漸進達標的，而中國的這些銀行，巴Ⅱ還沒達標，就直接奔著巴Ⅲ去了?！?/p>
銀監會要求有條件的銀行在2012年初開始實施新監管標準，在2016年底達標。蔡建昌認為，“中國版”巴Ⅲ的獨特點在于很多銀行巴Ⅱ還沒有達標先要達標巴Ⅲ。
某業內人士指出，盡管銀監會對銀行業日趨嚴厲的監管趨勢已經形成，但是此意見稿的最終實行方案可能會在時間上和具體指標上有所妥協。
另外，各界對銀行資本達到怎樣的標準更為合理存在爭議。到底銀行的資本要多少才是合適的？農業銀行戰略管理部資深分析師付兵濤認為，在逆周期審慎監管的思路下，監管部門并沒有形成一個統一的辦法，監管層也是存在疑惑或不確定性的。銀行是信用創造的體系。按照這種一直不停的提高資本的要求，銀行就很難會發揮其自身應有的作用了。
喜憂參半
征求意見稿中提到，商業銀行應按本辦法規定的權重法計量信用風險監管資本要求。已建立內部評級體系并獲得銀監會批準的商業銀行，可以使用內部評級法計量信用風險監管資本要求，內部評級法未覆蓋的資產應當采用權重法計量信用風險監管資本要求。
權重法需要對銀行賬戶表內外信用風險暴露進行分類：現金類資產、債、金融機構債等。而內部評級法的核心在于商業銀行對不同類型資產池的違約概率（PD）、違約損失率（LGD）和違約風險暴露（EAD）進行適當的估計。
對此，申銀萬國的研究團隊測算，權重法下商業銀行資本充足率將有17~192個基點的下降，而內部評級法下有些銀行的資本充足率將有所上升。“隨著新資本充足率管理辦法的推行，如果銀行不盡快轉向內部評級法，2012年上市銀行資本缺口將約為4000億左右”。
根據銀行間資產、房地產開發貸風險權重上調，非按揭類個人貸款風險權重和小企業貸款風險權重下調的假設下，申銀萬國測算，對寧波銀行、興業銀行、華夏銀行、浦發銀行的資本充足率影響在1%以上，其他銀行影響在0.1%~0.8%的范圍內，對工商銀行、民生銀行的影響最小，僅為0.1%。
蔡鑒昌分析，部分長期貸款風險權重的增加，是出于流動性的考慮，而增加了一些同業債權權重是為了控制銀行系統內的風險?；旧纤袑Y本的要求提高都是與風險相匹配的。
而如果按照內部評級法來測算，申銀萬國測算發現，在當前的靜態資產結構條件下，除華夏銀行有所下降外，商業銀行資本充足率普遍有較大幅度的上升。其中南京、民生、深發展、光大、招行等上升幅度均在2.8%以上。
以工商銀行為例，截至2011年一季度末，該行資本充足率為11.7%，核心資本充足率為9.66%。在權重法下，綜合考慮房地產開發貸風險權重上升和小企業貸款余額風險權重下降，資本充足率和核心資本充足率將分別下降0.2%和0.1%，剛壓紅線。而如果按照內部評級法來計算，資本充足率和核心資本充足率將分別上升1%和0.8%。
據某券商銀行業分析師向記者透露，目前工、農、中、建、交、招六家銀行已經建立內部評級法的數據庫和計算模型，采用初級內部評級法的條件已經基本具備。因此，這些銀行會盡快轉向內部評價法，因此新資本充足率計算方法對其影響并不那么可怕。
不過，該分析師也指出，由于受地域限制、行業限制、數據統計限制等，一些中小型銀行還無法采取內部評級法來進行測算。因此中小銀行只能采取權重法來測算資本充足率。如果真的實施新資本充足率管理辦法，大行可能需要一段時間再考慮資本金補充的問題，而小銀行就變得很迫切了。
業務轉型
經歷過2010年銀行大規模的融資之后，市場已經開始對銀行融資事件談虎色變。資本補充確實能快速解決銀行資本充足問題，但是“融資-放貸-再融資-再放貸”這種循環往復的方式只能解決銀行特定時期的一時之需，難以從根本上解決問題。為根除銀行資本達標的頑疾，順應經濟特征的變化，商業銀行應著力推進經營轉型。
監管環境的改變，也正在倒逼銀行轉型。
“新監管政策無疑會增加銀行的資本壓力，要從根本上解決資本充足率等系列問題，關鍵還是要轉變銀行經營方式和業務結構，提升中間業務的比例，然而一切轉變都需要時間?！惫ど蹄y行投行部副處長史晨昱認為。
“調整銀行結構的導向意義是很明顯的?！备侗鴿赋?，在調高部分業務風險權重的同時，銀監會也放松了對零售業務和中小企業貸款業務的監管限制，這被業內視為銀行業轉型的機遇。
銀監會新規中很重要的方面是意圖擴大零售業務的占比，這在過去幾年的轉型中一直不明顯。隨著銀監會關于中小企業融資“十條”措施的出臺，允許其將單戶500萬元(含)以下的小企業貸款視同零售貸款處理，也在風險權重方面有所“松綁”，對銀行轉型有正向的推動作用。
付兵濤認為，如果銀行業務轉型成功，對資本的依賴可能就不會有這么大壓力，并會降低對貸款的依賴。
房地產融資監管新規范文第4篇
關鍵詞：西班牙儲蓄銀行 銀行業改革政策性銀行
中圖分類號：F830.2 文獻標識碼：A 文章編號：1004-4914(2011)05-076-02
一、西班牙儲蓄銀行業改革背景
西班牙地區性儲蓄銀行(cajas)是該國特有的銀行系統，在西班牙銀行體系中占據重要地位，資產總額約1.3萬億歐元，占西班牙銀行業資產總額42‰存款及發放的貸款總額也占銀行業的一半左右。與上市的商業銀行不同，其特點是長久以來股權和管理結構十分混亂，財務狀況透明度也遠遠低于其他銀行。儲蓄銀行所有權由私人基金組成，董事局包括地方政界人士、工會、客戶、甚至天主教神父，所有利益相關人均參與管理；沒有股份資本，只能發行無投票權股票，并受很多附加條件限制。在經營模式上，儲蓄銀行業務以零售為導向，主要面向家庭和中小型企業；除正常的存款貸款業務外，還必須按規定對社會福利設施進行投資，因此具有某種“政策性”。長期以來，儲蓄銀行效率低下，但西班牙政府一直對其中蘊藏的風險過于掉以輕心。
2008年全球金融危機以前。房地產一度在西班牙經濟中起到了強烈的拉升作用，2007年頂峰時建筑業對GDP貢獻率達到13％，并占據就業的10％。許多儲蓄銀行在此時期迅速擴張，開設新的分支機構，向房地產領域大舉放貸。金融危機爆發后，全球房地產崩盤，西班牙持續十年的房地產熱潮崩潰，房價開始回落，經濟受到沉重打擊，失業率達到20％。由于開發商貸款與居民住房抵押貸款雙雙違約，大量的房地產業相關風險敞口帶來的壞賬給西班牙儲蓄銀行業帶來了沉重壓力，整體面臨困境。此外，由于國際投資者對西班牙政府增長迅速的債務日益感到擔憂，導致儲蓄銀行財務狀況進一步惡化，轉而也給西班牙整體經濟構成重大風險。
在此背景之下，西班牙政府不斷向儲蓄銀行施加壓力，要求其盡快重組，合并成為更大、更穩定的儲蓄銀行以避免危機繼續深化，并提出了一系列的改革措施。
二、西班牙儲蓄銀行業改革進程
長期以來，西班牙儲蓄銀行業一直不顧來自政府的壓力，不愿推進行業整合，其重組之路進展緩慢。歐債危機以來，在西班牙央行的敦促下，儲蓄銀行數量由此前的45家銳減至17家。監管當局還分別在2010年7月、2011年2月推出了新的法案對儲蓄銀行業進行重組。
1、2009-2010年中，行業整合，儲蓄銀行數量縮減。西班牙監管機構對儲蓄銀行進行了迅速整合，希望合并后的儲蓄銀行能更好地消化貸款損失，危機過后成為更具實力、競爭力更強的放貸機構。為此，2009年7月，西班牙政府設立了銀行有序重組基金(Fondo deRestructuracion Ordenada Bancaria，FROB)，基金規模為990億歐元，其中90億歐元為資本，其余900億歐元的額度來自于政府擔保債務。用于向收購方提供資金，承擔交易涉及的部分壞賬，鼓勵實力較強的儲蓄銀行收購實力較弱的銀行，從而降低產業供給過剩，并協助弱質者重整資本。西班牙政府規定，儲蓄銀行可以在2010年6月30日之前向該基金尋求資助，即要求這些銀行在此日期之前，清理資產負債表，完成合并與聯合。但是，如果儲蓄銀行提出的重組計劃沒有被央行通過，將無法獲得所需的資金援助。
2009年3月29日，西班牙央行接管了儲蓄銀行Caja Castilla La Mancha，是金融危機以來西班牙國內首家被國有化的銀行。2010年5月，西班牙央行又接管了儲蓄銀行CajaSur。陷入困境的儲蓄銀行只有努力避免被接管，管理層才可免于法律訴訟的風險，政府接管銀行的舉措，引發了儲蓄銀行業更多的重組交易。
2010年5月，西班牙政府宣布撥款150億歐元支持公共金融體系，緩解當時市場由希臘債務危機蔓延至西班牙的焦慮。5月底，西班牙央行新規，加快壞賬撥備的進程，要求儲蓄銀行為每筆年滿一年的壞賬全額提取準備金(之前銀行可在2―6年的時間內逐步提取準備金)；此外，還上調了銀行資產負債表上房地產資產的準備金要求，用于應對未來兩年房地產資產帶來的虧損。銀行從開發商那里獲得的止贖房產，如希望持有超出兩年，需對房產價值計提30％撥備(接收房產時需計提10％撥備，12個月內計提另外20％)。西班牙央行推出的這一措施。也是促使儲蓄銀行進行并購計劃的一部分。
由于西班牙儲蓄銀行業面臨整體困境，而西班牙央行表態有意接管處境艱難的銀行，同時制定新規要求銀行加緊確認壞賬損失，合并有助于確保償竹能力。內外壓力之下，加速了西班牙儲蓄銀行業的整合進程。2010年中，西班牙儲蓄銀行數量由此前的45家縮減為17家，FROB基金在此過程中提供了總計110億歐元的援助貸款。
2、2010年中迄今，改革結構體系，加強資本基礎。儲蓄銀行業的整合并未從根本上改善行業狀況，其繁冗龐大的架構依然存在，無法平息投資者的疑慮。為此，西班牙監管機構采取了進一步措施，加速儲蓄銀行重組進程。通過制定新的銀行業監管規則，改變儲蓄銀行治理結構。增加儲蓄銀行財務透明度(要求所有地區儲蓄銀行對之前不透明的呆賬壞賬進行披露)，使其通過公開上市等方式更易吸引外部融資，以重振市場對其金融系統的信心。
2010年7月9目，西班牙政府批準了一項旨在對儲蓄銀行監管制度進行改革的法案。允許各儲蓄銀行以特別參與權形式增發至多50％的私募股權，這種參與權與普通股類似。并且可以在董事會擁有代表。法案同時限制了地方政府對銀行的參與程度，規定民選官員在儲蓄銀行管理屢和監管委員會的參與程度不得超過總投票權的40％。而之前的上限是50％。此項改革將為儲蓄銀行提供新的融資工具。并限制政治因素對儲蓄銀行的影響。
2011年2月18日，西班牙政府批準了一項新的法案，要求國內銀行的最低核心一級資本充足率達到8％。此外，要求三類銀行的核心資本比率需達到10％，包括：(1)私人投資者所有權占比不足20％的來上市銀行；(2)未通過6月11日壓力測試的銀行。資本籌集最后期限為2011年9月底，但西班牙央行可以在個案分析的基礎上，最晚延至12月底。法案更具
體的規定有待3月中下旬的細則出爐。新法案旨在增強儲蓄銀行的償債能力。并促使多數儲蓄銀行轉型為傳統銀行。以增強投資者對該國銀行業進而整體經濟的信心。
西班牙央行初步估計國內銀行業總計需要籌集不超過200億歐元的資本，可從金融市場籌集全部或部分資金?？紤]到儲蓄銀行自身融資困難，無法滿足資本要求的銀行可以求助西班牙銀行救助基金。該基金獲得求助銀行擁有投票權的普通股權，暫時將其部分國有化，并向它們提供所需資金(可計入核心資本)。同時需要資金的儲蓄機構必須轉型為商業銀行。西班牙政府計劃最終注資300億歐元幫助儲蓄銀行業紓困，從而緩解投資者時西班牙財政狀況的恐慌情緒。西班牙銀行救助基金對這些銀行的投資是暫時的，并將在最長5年的時間內逐步退出。
此外，西班牙政府也向儲蓄銀行施加壓力，促其將銀行業務剝離給能夠上市交易的法人公司，強制他們采用更透明的結構體系及借貸運作模式，以改善會計責任并拓展融資渠道。當前，西班牙儲蓄銀行正尋求通過剝離資產和首次公開募股籌資等方式，包括吸引國際投資者等。滿足政府對銀行資本金的要求。
三、西班牙儲蓄銀行業改革分析
歐洲債務危機爆發以來，西班牙政府財政狀況受到市場的質疑，整頓儲蓄銀行業、削減GDP占比高達11.1％的財政赤字以及應對高達20％的失業率是西班牙政府需要解決的三大難題。目前，歐債危機仍然持續，西班牙已失去三大評級公司的AAA信用評級。投資者的擔憂仍未有效緩解。西班牙儲蓄銀行業的改革是推動行業恢復健康的良好開始，并取得了一定成效。但整體來看。其重組進程仍然相對緩慢，銀行業前景負面，未來存在諸多不確定因素，可能影響西班牙國內信貸及經濟復蘇的進程，并給財政帶來更大的負擔。
1、支持儲蓄銀行業將給西班牙財政帶來更大的負擔。西班牙政府一直試圖消除有關該國可能需要國際援助的市場猜測，但為了整頓儲蓄銀行業，進一步的增資會給西班牙財政帶來更大的負擔。根據彭博資訊，2011年3月到年底，西班牙政府即需籌資約1300億歐元用于償還到期債務。
2、西班牙央行的預期偏于樂觀。根據西班牙央行統計，截止2010年底，儲蓄銀行業對該國房地產市場的風險敞口總計約2170億歐元(貸款1730億歐元，止贖房產440億歐元)，占其所有國內貸款資產的26％，其中問題資產約1000億歐元(占比46％)。目前提取減值準備共計380億歐元(占問題資產38％)，但仍然低于西班牙央行預計這些投資的預期損失490億歐元(占房地產敞口23％)。
但是，如果按照西班牙央行的判斷，儲蓄銀行業減值準備共計477億歐元，如果其中380億歐元針對其房地產敞口，則剩下的97億歐元減值準備需要覆蓋高速6310億歐元的其他貸款資產，減值覆蓋率僅1.5％，因此西班牙央行對儲蓄銀行為房地產敞口提取380億歐元減值準備的預估可能偏高。
西班牙央行預計儲蓄銀行房地產貸款的損失約490億歐元，也低于市場的普遍預期，如巴克萊資本預估值為460-920億歐元。此外。穆迪預計西班牙銀行業總貸款損失為1760億歐元。極端情況下甚至可能升至3060億歐元。西班牙銀行已通過減記和計提準備金的方式記入880億歐元損失，僅為預期值的一半。穆迪表示西班牙銀行系統的資本重組可能需要至多500億歐元資金。這些資本金需求主要集中于儲蓄銀行領域。
目前西班牙央行估計國內銀行業總計需要籌集不超過200億歐元的資本，最終向儲蓄銀行注資大概300億歐元。3月10日，西班牙央行表示，國內12家處境艱難的銀行需進一步融資152億歐元(包括8家儲蓄銀行141億歐元，4家商業銀行11億歐元)，加上迄今為止FROB基金提供的6億歐元，重整費用共計268億歐元。目前西班牙房屋市場仍然沒有復蘇的跡象，若未來市場惡化狀況超出預期，將給西班牙財政狀況帶來更大的壓力。
3、對西班牙政府正在實施的銀行資本重組計劃持謹慎態度。目前來看，西班牙銀行系統的前景依然為負面。一段時間內將繼續面臨經濟環境困難、資產質量繼續惡化的局面，而且政府財政緊縮政策將給銀行業的盈利能力、資本化及從市場中獲得融資的能力造成負面影響。在資金籌措方面，儲蓄銀行將面臨巨大壓力。目前市場投資者仍對歐洲金融機構抱謹慎態度，而此前由于房地產相關貸款不透明而被質疑的西班牙儲蓄銀行則更難吸引到資金。
除了環境惡劣之外，筆者也對西班牙政府正在實施的儲蓄銀行業資產結構調整及資本重組計劃持謹慎的態度。整體來看，儲蓄銀行業改革進程仍然較為緩慢。西班牙央行的預期偏于樂觀，若歐債危機持續惡化，儲蓄銀行實際損失超出預期，銀行有序重組基金的融資能力可能還需歐盟金融穩定基金(EFsF)的介入。
四、結語
房地產融資監管新規范文第5篇
近年來，伴隨國民收入的不斷提高、居民投資理財意識不斷增強，我國商業銀行的理財業務蓬勃發展，呈現爆發式增長，由于銀行理財業務發展屬于特有的中國模式，在全世界并無經驗可循，必然也會由此而產生一系列相關問題，這就需要從監管角度、宏觀經濟角度、銀行角度以及金融消費者角度進行多維思考與審視。
商業銀行理財爆發式增長
數據顯示，截至2012年12月底，我國銀行業金融機構總資產達131.27萬億元，比上年同期增長17.7%；總負債為122.63萬億元，比上年同期增長17.5%。
銀行業金融機構總資產快速增長的同時，商業銀行的理財業務也呈現了爆發式增長，無論從發行數量還是發行規模上來講增速均雙雙超過了銀行業金融機構總資產及總負債的增幅比例。
2012年我國商業銀行理財產品發行數量和發行規模雙雙創下歷史新高。針對個人發行的銀行理財產品數量達28239款，較2011年上漲25.84%，而發行規模更是達到24.71萬億元，較2011年增長45.44%。
此外，從商業銀行理財余額占總資產比重來看，2011年末銀行理財產品余額為4.59萬億元，同期銀行總資產113萬億，理財產品余額所占比重為4.06%；而2012末銀行理財產品余額達到了7.61萬億，同期銀行總資產為130萬億，理財產品余額所占銀行總資產比重一躍達到5.85%。
實際上，自從商業銀行2005年逐步開展代客理財業務以來，不僅是銀行理財產品發行數量幾乎每年翻一倍，發展之快令人驚嘆，其理財產品余額所占銀行資產比重也在逐年增加，已經由最初的可以忽略不計發展到去年的接近6%。伴隨著理財產品發行數量和規模的雙雙擴大，加大了銀行的表外資產比重，勢必會對銀行的風險管理帶來全新課題。
銀監會加強宏觀審慎監管
宏觀審慎監管是為了維護金融體系的穩定，防止金融系統對經濟體系的負外部溢出而采取的一種自上而下的監管模式。與微觀審慎監管不同，宏觀審慎監管以防范金融危機為目的，關注金融系統風險的部分內生性特征而不僅僅只重視外生性風險。
特別是近年來，銀行理財產品余額占商業銀行存款的比重逐年增大，在當前的新增存款中，多達一半都是通過銀行理財產品這種渠道產生的。當大量的資金通過銀行理財產品的形式涌入時，就必然對商業銀行的資產盈利能力和風險把控能力提出了更高的要求。一方面，在利率市場進程中，資金的趨利性必然使得銀行理財產品的發行迎合了金融消費者的投資理財需求，也需要銀行將這些通過理財吸收來的表外資產不斷轉化成高收益的債權資產或信托資產。另一方面，在對理財資金的投資運用過程中，必然會產生投資風險，特別是一些與信托公司、證券公司合作的信托產品和資管產品，讓資金流向了房地產、政府融資平臺，而這類產品才是“影子銀行”中風險最高的部分。如果銀行沒有完善的投資控制流程，內控措施失效，則有可能在理財風險把控最薄弱的環節上撕開裂口，將理財產品的投資風險充分暴露出來，這也是一定要規范銀行理財業務健康發展的根本原因所在。
理財業務“異化”
按照其資產負債表的構成，銀行業務主要分為三類，即負債業務、資產業務和中間業務。銀行的表內業務風險，在中國銀行業的發展過程中，都有細分的、較為嚴格的風險管控制度。
2011年銀根的收緊，催生了銀行表外業務的滋長。然而，相對于表內業務，銀行的表外業務風險監管并不到位。也正是基于此原因，商業銀行不斷將表內業務通過發行理財產品的形式轉化成表外業務，在騰挪了信貸額度的同時也形成數量龐大的表外金融資產，這樣一來原先需要受到嚴格監管的表內資產成為了不受嚴格監管的表外資產，其資金運用和投資領域也較少受到監管制約，特別是一些銀信、政信合作產品，將資金投向了一些高風險、受宏觀經濟調控較為嚴格的企業和領域，一旦這些企業的資金鏈出現斷裂，就極有可能產生潛在的違約風險。此外，如果不對理財資金的投資領域進行嚴格約束，不僅會對國內經濟健康發展產生不利影響，還會抵消國家對房地產行業的宏觀調控效果和地方政府融資平臺的整頓效果。
2012年銀監會首次提出要全面布控表外業務風險，著力減小風險的擴散性。由商業銀行理財業務而形成的表外資產規模不斷擴大，風險不容小覷，此次的理財新規有助于監管部門規范理財業務投資運作，堵住跨機構合作規避貸款管理監管要求的漏洞、避免信貸過度投放。只有從嚴監管商業銀行理財業務，才能加快商業銀行理財業務轉型及持續健康發展。
“影子銀行”風險
金融穩定理事會（FSB）對“影子銀行”的定義是指在銀行監管體系之外，可能引發系統性風險和監管套利等問題的信用中介體系。在中國的市場現實中，影子銀行主要表現是商業銀行發行的理財產品以及以民間高利貸為代表的民間金融體系。
中國銀行業的表內資產業務始終受到嚴格的監管措施，從貸前調查、貸中審批和貸后管理的所有環節都有相關的風險指引，特別是對于貸款的投向和還款來源的保證都有著明確而嚴格的規定。隨著多年來銀監會加大對銀行信貸業務的監管力度，銀行的不良貸款余額和比例實現了雙降，資產質量不斷提高。
中國銀行業的表內資產質量不斷優化，各項貸款質量監管指標多年來持續保持良好，而受制于存貸比、貸款額度等硬性監管指標，商業銀行開始傾向于通過與信托公司、證券公司等金融機構合作跨系統發行理財產品，這種跨系統跨機構發行理財產品，不僅規避了審慎監管，更為重要的是在政策監管盲區更加容易產生潛在風險，甚至對實體經濟構成嚴重沖擊。
自2010年以來銀監會加強對銀信合作的余額限制、轉表以及計提資本與風險資產的要求，這大大制約了銀信合作產品的規模。而2012年后期，券商獲得集合理財資格，由券商充當“通道”的銀證信合作模式，使得銀行理財產品這一“影子銀行”有再度膨脹之勢，這無疑與央行收縮貨幣的宏觀調控意愿相悖，也背離了監管鼓勵券商開展主動資產管理業務的初衷。并且，由于涉及跨系統運作，加大了監管的難度。
相關數據顯示，券商資管業務規模在2011年末為2819億元，而到2012年底，券商資管規模已經超過1.3萬億元，這其中定向資管規模已超過1.1萬億元，集合理財產品規模約為1900億元，專項資產管理規模僅為100億元。
目前券商的資產管理業務實質是通道類業務，即“兩頭在外”，兩端的資源、融資方和出資方客戶都在銀行手中掌控，這種銀證信合作模式也造就了中國式的“影子銀行”，由于銀行吸收來的理財資金并不是存款，不受監管部門的嚴格監管，也由于其受監管較少，使得其杠桿率較高，理財業務的投資風險還高度集中在銀行單方面而無法轉移，這也就引起了監管部門的高度關注。為此，銀監會理財新規要求，商業銀行應加強理財投資合作機構名單制管理，明確合作機構準入標準和程序、存續期管理、信息披露義務及退出機制。商業銀行應將合作機構名單于業務開辦10日前報告監管部門。
理財模式亟待規范
銀監會理財新規指出，近期商業銀行理財資金直接或通過非銀行金融機構、資產交易平臺等間接投資于“非標準化債權資產”業務增長迅速。所謂非標準化債權資產是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權性資產，包括但不限于信貸資產、信托貸款、委托債權、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受（收）益權、帶回購條款的股權性融資等。
投向非標債權資產的銀行理財產品，多為非保本類理財產品，歸屬于銀行表外資產，商業銀行不用計量風險加權資產和計提資本，這也就無疑加大了商業銀行表外業務的敞口風險。正是基于以上原因，商業銀行為了規避貸款監管和額度管理，紛紛開展了“資金池”理財業務，在規避資本約束的同時還增加了中間業務收入。粗略統計，現有投資于非標債權資產的理財產品規模約在2萬億左右，占到理財產品總額的26%，投資于非標資產的理財產品也就自然而然成為了銀行變相放貸的工具。
新規的核心內容之一便是要求銀行理財產品與所投資資產要“一一對應”，做到每個產品單獨管理、單獨建賬和單獨核算。單獨管理指對每個理財產品進行獨立的投資管理；單獨建賬指為每個理財產品建立投資明細賬，確保投資資產逐項清晰明確；單獨核算指對每個理財產品單獨進行會計賬務處理，確保每個理財產品都有資產負債表、利潤表、現金流量表等財務報表。
理財新規劍指銀行“資金池”理財業務，不僅僅是因為此類理財業務存在著期限錯配、短借長貸的問題，一旦資金斷裂就有可能產生“龐氏騙局”，更為關鍵的是長期以來銀行“資金池”理財業務的投資標的不清晰、不明確，理財信息披露機制缺失。而筆者認為，這也是銀行“資金池”理財業務的最大風險所在。
不僅是“資金池”理財業務存在期限錯配問題，居民投資意愿的加強、銀行趨利性的加強都會導致存款活期化和貸款長期化的特點，都會對銀行的資產負債管理帶來全新研究課題。這就需要商業銀行強化資產負債比例管理，適度降低中長期貸款在銀行資產中的比重，使資產、負債的期限分配更加合理適度，從而有效避免流動性風險的發生。
