征收拆遷涉及的法律法規
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征收拆遷涉及的法律法規范文第1篇
一、房屋拆遷現狀調查
拆遷是一項錯綜復雜的社會系統工程,牽涉面廣,工作難度大,也是城市建設中直接影響廣大人民群眾利益、矛盾最集中、最容易影響社會穩定的關鍵環節。
(一)政府在拆遷中的行為及職能方面存在一些“錯位”現象
一些政府部門沒有把維護最廣大人民群眾的根本利益作為拆遷工作的出發點和歸宿,為吸引城市投資,給予房地產開發商諸多的特權和優惠,不尊重普通群眾的財產權和基本利益。對群眾反映的問題不夠重視,處理不及時;有些部門不能依法行政,在未經拆遷當事人申請、缺乏公開的聽證程序下,濫用行政裁決或擅自實施強制拆遷。
(二)法律法規存在缺位、不完善問題
1. 對城市房屋拆遷項目性質未作實質區分。修改后的《城市房地產管理法》中增加一條:“為了公共利益的需要,國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋,并依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。”它在法律層面上給城市房屋拆遷戴上了公共利益的“緊箍”,有利于維護社會公共利益,保障被征收人的合法權益以及城市建設的順利進行,也有利于保持社會穩定。但何為公共利益是個非常抽象的問題,是個不甚明確的條款。造成在涉及城市拆遷這樣的重大實際問題時,我們仍然需要與物權法相配套的法律法規,重新面對如何對公共利益進行界定的困難問題。
2. 城市拆遷相關配套法律出現缺位現象。隨著《物權法》的實施和《城市房屋拆遷管理條例》的暫停執行,一方面因公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位個人房屋及其他不動產。另一方面對城鎮國有土地上的單位和個人房屋的征收與拆遷的權限和程序尚無法律規定,造成一些地方政府有較大的自由裁量權,為實現快速拆遷的目的,往往避開司法機關的審查,自行其是,因此就不可避免地存在侵害群眾合法權益的強制拆遷行為。
(三)被拆遷人的補償要求越來越高,拆遷工作社會化的趨勢日益明顯
不少被拆遷人對拆遷安置政策意見較大,即使對在政策范圍內較為偏向被拆遷方的補償方案仍然不滿意,一味追求自身利益,甚至“漫天要價”、“無理取鬧”、“無理上訪”,在一定程度上影響了工程推進及社會風氣。同時,不少被拆遷人將拆遷當作解決困難問題的平臺,不僅要求解決拆遷補償安置問題,還希望能通過拆遷解決其生活困難、私房落實政策以及一些歷史遺留問題,給拆遷協商帶來了很大的困難。
(四)拆遷個體矛盾更加突出,個別拆遷戶對抗情緒嚴重
幾年來,雖然通過宣傳引導、做細工作,拆遷量大量減少,但是仍有個別“釘子戶”、“抗法戶”對抗和上訪、拒不搬遷,甚至采取一些過激行為,影響了社會穩定。
(五)群眾對《物權法》的理解有失偏頗,動遷難度加大
隨著《物權法》出臺,許多群眾對拆遷工作存在著一定的模糊認識。特別是不少被拆遷人認為《物權法》規定了“公有私有財產平等保護”的原則,就認定私人財產同公共財產一樣神圣不可侵犯,以后拆遷只能走協商途徑、不能再進行強拆,普遍存有要挾心理和抵觸情緒。忽視了《物權法》規定的為公共利益的需要,政府擁有的最后強制權。
(六)被拆遷人鉆法律漏洞,套取補償資金的現象時有發生
有些拆遷戶利用房地產開發商急于實施項目而遷就的心理,為獲得更多的拆遷補償,突擊搭建違法建筑,增加屬于補償范圍內的附屬物,套取補償。另外,專發拆遷財的“房蟲”購買一些拆遷戶的房屋產權,充當拆遷戶要求對自己進行補償和安置,在安置房建好后,“房蟲”們再將其以當時的商品價出售,以達到賺取中間差價的目的。
二、對房屋拆遷存在問題的思考
(一)科學定位政府職能,合法、合理、高效地推進城市拆遷工作
城市建設和發展離不開政府,拆遷問題的解決同樣離不開政府,為有效推動城市拆遷工作的順利進行,政府應在宏觀層面加緊構建城市拆遷的制度化和法制化運行環境。一方面,堅持市場化、社會化的改革方向,促使企事業單位和社會中介組織參與到城市房屋拆遷管理工作中,改革政府大包大攬的模式,對那些通過市場可以調節、通過社會中介服務機構可以解決的事項,都應當從行政管理職能中剝離出來;另一方面,充分發揮政府的監督、指導和協調作用。采取一系列行之有效的措施協調政府與拆遷人、拆遷評估機構、拆遷執行單位、被拆遷人以及拆遷工作人員之間的關系,維護被拆遷人的合法利益,規范房產開發商和拆遷公司的行為,建立正常的拆遷秩序。
(二)完善城市拆遷的法律法規
由于拆遷事關被拆遷人的主要經濟利益,雖然《物權法》強調了對私有財產的保護,但它是對憲法條義的適用和具體化,并且囿于物權法本身的法律性質,對征收中的“公共利益”和“補償標準”等規定仍然比較原則,因此制定具有操作性的城市房屋拆遷法律、法規尤為重要。
(三)以人為本,依法行政,把維護群眾利益放在首位
拆遷工作涉及群眾的切身利益,是一項政策性很強的工作,必須牢牢樹立以人為本的指導思想,在拆遷工作中堅持依法行政、執法為民,從拆遷決策、政策制定及建章立制到工作落實,從拆遷全過程到各個環節,嚴格做到依法依規、陽光透明、合理規范,不得超越法定權限和違反法定程序,提高拆遷透明度和公開度,確保被拆遷群眾的合法權益。
(四)加強宣傳和引導,充分發揮基層“兩委”班子的作用
城市房屋拆遷涉及千家萬戶,要確保順利推進,就要加強對拆遷政策的宣傳力度,爭取社會各界的支持。特別是要加強對《物權法》和《河南省城市房屋拆遷管理條例》等法律法規的宣傳,進一步澄清群眾對“公共利益”和“合理補償”的模糊認識。同時充分發揮村委和街道辦干部的作用,發揮骨干分子的示范作用,做好拆遷戶的政策宣傳和思想工作,解決拆遷戶與業主、開發商和政府之間的矛盾。
(五)發揮政府部門的職能,加強對拆遷活動的監管
政府拆遷管理部門必須加強對拆遷各個環節的監督檢查,尤其是加強對拆遷人和相關政府部門的檢查,加大對違法行為的處罰力度,嚴懲拆遷領域侵犯公民人身權和財產權的行政違法行為。同時對那些故意阻礙拆遷工作的不法行為進行有效打擊,對個別為了經濟利益,無視法律、法規和規章,采取不正當手段騙取、訛詐政府的拆遷戶要打擊其不法行為,對于情節嚴重的應追究相關人員的行政責任或刑事責任,切實保護拆遷雙方的合法權益。努力完善最低保障措施,充分體現人性化拆遷。通過保證住宅房屋的拆遷安置最低面積套型以及住宅房屋的拆遷補償最低保障標準來解決“低收入居民”買房難、住房難的問題。加快廉租房建設,完善廉租房機制,解決最困難被拆遷人的安置問題。
征收拆遷涉及的法律法規范文第2篇
關鍵詞 城鎮化 房屋拆遷 風險誘因 風險預防
作者簡介：陳百慧、馮迪、王子模，中國海洋大學法政學院。
一、城鎮化進程中的主要風險類型
高速城鎮化在給社會帶來日新月異的變化的同時，也造成了社會風險的不斷提高。具體體現為一下幾種：
（一）惡性拆遷持續存在
城鎮化進程自本世紀以來進入了一個高速發展的時期，特別是基層社會紛紛加快了舊城改造的進程。通過對舊生活區域進行拆遷重建，使得城鎮功能得到升級，符合城鎮化進程的需要。但由于拆遷問題涉及眾多利益人，而且相關利益的協調難度大。特別是某些政府為追求發展速度，忽視了拆遷中存在的各種風險。
（二）社會底層規模擴大
由于高速城鎮化，人口流動也變大。特別是由于土地征收和拆遷，許多農民失去了耕地，不得不轉入到城鎮尋找新的就業機會。但由于其就業能力的限制，一般多從事于第一產業的工作，國企下崗失業工人、包括農民工在內的農民群體、難以就業的知識青年等被甩到社會結構之外，正在成為“沒有機會的群體” ，導致社會底層龐大，社會階層差距大。
（三）生態環境惡化
城鎮化進程的過快導致經濟發展和環境保護發生嚴重的錯位。地方政府為追求GDP的增長，引入高污染、高能耗的企業，忽略生態環境惡化造成的社會損失。這些產業結構應該進行淘汰的企業由城市轉移到城鎮，排污從城市轉移到城鎮，并且更加肆無忌憚，導致城鎮生態環境惡化加劇。
二、社會風險防控之首要對象――房屋拆遷風險
在建立應對社會風險的機制時應該重視如何建立一個應對拆遷風險的機制。由于城鎮化最直接的外部表現就是城鎮空間面擴大、農村景觀轉變為城鎮景觀。人口向城鎮移動也促使城鎮住房面積增大，公共基礎設施完善。城鎮化意味著城鎮人口規模的不斷擴大，即意味著城鎮空間規模的不斷擴大，這就必須要求通過拆遷等手段來實現城鎮空間的延伸。并且通過一系列的舊城拆遷，改變原來城鎮的功能結構布局，提高城鎮發展的檔次，完善城鎮的社會生活功能布局、生態環境、城鎮景觀等。
因而，如果在城鎮化的進程中不能很好地應對拆遷中存在的各類風險矛盾，那么城鎮化的進行就無從談起。有效解決拆遷中存在的問題并建立一個預防拆遷沖突風險的機制，正確處理好城鎮建設和人民群眾個體利益之間的關系，形成人民群眾真心實意支持城鎮拆遷、改造和建設工作的氛圍，促進城鎮化建設的持續、健康和穩定，有利于降低城鎮化進程中社會風險發生總體可能性，推動和諧社會的建立。因此，著重探討建立一個如何應對拆遷風險的長效運行機制，對于整個社會風險防控機制的建立具有重大的積極意義。
三、拆遷風險之表現及誘因
（一）具體誘因
解決拆遷中存在的風險，就要正視“拆遷難”的問題。房屋拆遷及其拆遷糾紛涉及多個利益主體，包括公共利益和個人利益，拆遷人利益和被拆遷人利益，土地所有人利益和土地使用人利益等等，涉及范圍極廣，因而調節好這些利益的難度也大。拆遷風險產生的原因具體有以下五點：
1.拆遷工作任務重且追求速度。當前，人口向城鎮、城市流動速度快，流入人口對住房需求加大，原城市、城鎮人口對于住房環境質量的要求提高，因此房產開發的面積不斷擴大。房產開發速度提高，相對應的進行拆遷工作的速度也進行提高，社會拆遷任務重。高速的拆遷，必然導致對部分拆遷利益相關人的忽視，基層拆遷人員需要在很短的時間內完成對拆遷補嘗的評估，對接、協商和最終的拆遷，使得整個拆遷過程很緊迫 。并且部分開發商為追求效益，造成暴力拆遷和強制拆遷的事件增多，引發集體的社會沖突。
2.拆遷補償的標準得不到統一。依據拆遷法規的要求，對于拆遷補償的評估應該以市場評估價格為依據。但是由于中國市場面積達，地區差異也明顯，各地區的經濟發展存在差異，房產評估的標準難以統一，即使在同一地區，由于環境、觀念、習慣的不同，對于補償標準的認定也存在差異，市場評估價格得不到統一。補償基準價與市場價格產生一定差異， 具體體現在以下幾個方面： 一是總體評估和個案評估存在差異;二是自行改變房屋用途導致補償困難;三是裝修的補償問題 。這些因素都導致了拆遷補償在地區間存在差異。
3.被拆遷人法律意識淡薄。在當今社會，雖然社會整體的道德素養和法律素養都得到顯著提高，但由于地區發展的不平衡，特別是在基層社會，仍大量存在著法律素養和道德素養缺失的被拆遷人。在拆遷工作中，常常會有一些無理取鬧的拆遷戶，無視法律關于補償的規定，在拆遷補償方面超越法律的政策進行漫天要價，或者是在進行拆遷評估前進行違章建筑，希望獲得更多的拆遷補償。或者是拆遷的決意不清晰，對拆遷補償甚至是否拆遷存在矛盾，導致今天同意、明天后悔的現象。
4.房產開發商違反拆遷政策。首先對于在拆遷補償方面超越法律的政策進行漫天要價的被拆遷人，房產開發商本著財大氣粗以及息事寧人的態度，對部分被拆遷人進行隨意承諾和超額補償，縱容了被拆遷人的不當要求。其次對于始終不愿意搬遷的被拆遷人，被開發商采取斷水、斷電、騷擾和阻礙通行的方式逼迫被拆遷人搬遷，甚至進行入戶暴力拆遷和強制拆遷。加劇了被拆遷人的不滿情緒，一旦不滿情緒積累到一定程度，就有可能爆發大面積的社會沖突，阻礙拆遷工作的進行。 5.政府依法執行力度不充足。由于配套的拆遷的法律法規不完善，且政府的監管力度不足，勢必導致政府對于拆遷的執行力度不足。政府不能由于個別被拆遷人不愿意搬遷，而忽視了更為重要的人民群眾的生命安全和公共利益。面對個別不愿意搬遷的拆遷戶，政府在進行了各種勸說和溝通后仍然不愿意搬遷的，應該予以依法的強制執行。政府要堅持依法強制執行，特別是涉及人民群眾人身利益的，更要堅決地執行。依法執行力度不充足不僅削弱了政府的權威，也勢必會影響整個拆遷工作的進程，對于地區整體的發展規劃進行了阻礙，并且導致地區發展不協調。
（二）具體表現
導致拆遷風險的原因具有多樣性，且具有并發性，例如，有與被拆遷人缺乏對拆遷補償相關法律法規的了解，坐地起價，漫天要價導致房產開發商為了可以維持效益，進行隨意承諾，但事后卻不履行，導致被拆遷人和開發商之間利益關系緊張，并且隨時可能爆發雙方沖突。由于政府在相關政策執行上沒有履行相應的職責，忽視對拆遷工作的監督管理，導致開發商違反相關拆遷政策，并且損害弱勢的被拆遷人的利益。再者，沒有一個公平合理的補嘗標準，致使補償標準差異巨大，使被拆遷人心理落差加大，對政府工作產生不滿情緒甚至會采取一定的措施進行反抗，拆遷工作的執行就更加難上加難。
而且由于相關法律法規的缺失，使得政府缺乏一個可以進行依法強制拆遷的依據，使得一些頑固的被拆遷人無正當理由不愿進行搬遷，造成拆遷工作擱置，阻礙了地區城鎮化的進展。政府、開發商和被拆遷人三方之間由于不合理的拆遷規劃、拆遷措施等，容易造成心理失衡。特別是在開發商和被拆遷人之間，開發商會利用自身優勢強制進行拆遷，而被拆遷人也會頑固的抵抗，造成群體性沖突事件。群體性沖突事件一旦發生到劇烈的程度，例如引發傷亡和嚴重的流血事件，政府進行調和的難度愈發加大，甚至由于調解不能爆發社會沖突。
因此，建立一個有效的機制，具有可以預見風險、識別風險、劃界風險和解決風險的功能，對于拆遷工作的進行具有重要性和必要性，對于城鎮化的進展來說也是必不可少的。
四、建立應對拆遷風險的完善機制
（一）媒體參與
在拆遷過程中，政府和公眾之間的關系改變涉及根本、非常困難，需要調整相應法律法規才能在本質上改變其關系，而媒體在其中的角色相對較靈活，只要調整應對策略，就能有效影響拆遷過程中的信息平衡，并有效化解其中的社會風險。這種影響力，借助于媒體自身得天獨厚的優勢，也是對現有拆遷制度中政府、公眾之間信息不對稱、渠道不平衡的有效補充。媒體應該講事實，向政府要信息，向公眾挖事實，還原拆遷本來面目;正向導，立足過去現在，展望未來發展，還原拆遷真正價值;化風險，合社會智慧，為政府提供決策依據，為公眾化解拆遷風險。
（二）完善拆遷評估機制
評估是拆遷工作的重要環節，拆遷補償的數額在很大程度上是由評估結果決定的，評估機構作出的評估結果是補償的最主要依據，如果評估的整個機制不完善，即使再好的法律法規也無濟于事。所以，在法律已經對房屋拆|評估有所規定的情況下，完善機制，使制度更加完善成為當務之急。
1.對評估機構進行規范。拆遷主管部門應做好服務工作，統一管理、建立信譽檔案，為拆遷雙方當事人提供優質服務;建立評估機構的篩選和淘汰機制，定期向社會公示那些資質高、信譽好、實力強的評估機構，供拆遷當事人選擇。評估機構應依法開展評估工作，不得轉讓、變相轉讓受托的評估業務。另外，公開進行評估機構的選定。評估機構作為中介組織，是社會服務性機構，不受地域限制，進行評估，可以選擇異地資質好、信譽高的評估機構參與，以排除利害關系的，減少對評估工作的影響。
2.保護當事人合法權益。評估結果事關拆遷雙方當事人經濟利益的實現，補償額是評估結果的具體體現，征收人或者被征收人對房屋價格評估結果持有異議的，可向原房屋價格評估機構申請復核評估。該評估機構應當對評估的結果負責，并向委托人詳細說明評估結果產生的事實、依據和做出評估的理由，如評估時所采用的時間點、計算方法、參考因素等。此外，各地區應成立房屋評估專家委員會，復核可以向被征收房屋所在地房屋價格評估專家委員會申請鑒定，進行復核的專家人選應從專家庫中以抽簽方式確定。最后，關于評估費用的承擔，由作出錯誤評估結果的評估機構承擔相應的評估費用。
（三）政府部門要有所作為
房屋拆遷工作要想I得拆遷民眾的理解和支持，相關部門就應保障被拆遷村民依法享有的知情權、參與權、監督批評權以及權益受損后的救濟權，堅持依法、公平、公正、公開、透明的原則，為被拆遷村民參與到拆遷過程之中創造機會和條件，將整個拆遷工作置于陽光之下，自覺接受村民和社會的監督，做到陽光拆遷、透明拆遷。實踐證明，政府相關部門認真及時地做好相關法律法規、政策的宣傳工作是非常有必要的，只要宣傳工作做到位，讓村民真真切切了解自己的權益，贏得被拆遷村民的理解和支持，就可以有效的化解矛盾，使拆遷工作順利進行下去。
征收拆遷涉及的法律法規范文第3篇
眾所周知，我國的土地分為城市國有土地和農村集體土地，《國有土地上房屋征收與補償條例》已于年初出臺，對遏制違法拆遷、野蠻拆遷起到了重要作用，但是，農村集體土地的征收和補償，仍沿用土地管理法的相關規定，不僅不夠細化，而且難以適應近年來出現的新情況、新問題，所以，農村集體土地征收需要一部專門法規予以規范。
實際上，近年來引起社會強烈關注的惡性拆遷事件，更多的發生在農村集體土地(包括農民的宅基地)上。比如在唐福珍事件和江西宜黃拆遷事件中，被拆遷者舍命保護的是自家建造的小樓，而拆遷者想征占的則是樓下的宅基地。毫無疑問，如果不對征占農民土地的權力進行規范和約束，這類影響很壞的強拆仍會繼續上演。
除了致人死傷，農村土地征收問題還表現為違背農民意愿強行“撤村并居”“兩分兩換”，不少農民“被上樓”“被進城”――這似乎是當下一大趨勢：城市里能拆的地方已經拆得差不多，一些地方轉而將推土機開進農村，征收、拆遷攻防“主戰場”向農村轉移，農地和農房成為被強征、強拆的主角。
應該看到，相比城市居民，農民的話語權更微弱，沒有多少博弈能力，面對強征強拆，他們要么忍氣吞聲，要么以命相拼；城市居民的房屋被拆遷，涉及的還只是補償、安置是否合理的問題，而農民的土地被征用。則可能危及他們的“生命線”以及子孫后代的活路。
征收拆遷涉及的法律法規范文第4篇
近年來,一些地區相繼開展了以撤并鄉鎮、擴大鄉鎮區域規模為主要內容的鄉鎮行政區劃調整工作。行政區劃調整意味著土地利用方向的調整和區位改變,對土地資源配置影響深遠。
鄉鎮行政區劃調整改變了土地利用區位,有利于小城鎮(即新鎮政府駐地)土地集約利用和土地生態保護,農戶的土地利用行為也將進行一定的調整。但由于沒有突破縣(市)行政區劃的限制,不能在更大經濟區域實現資源優化配置。由于規劃的改變、發展戰略的調整,被撤鄉鎮政府駐地往往沒有作為新鎮的重要組成部分,土地利用效率不高,基礎設施和生態環境有待改善。同時,鄉鎮區劃調整后,外遷集鎮人口和企業的房產涉及的土地流轉缺乏相應的規范。所以,從鄉鎮行政區劃調整的實際狀況來看,其對區域土地資源優化配置的積極作用遠遠沒有得到發揮。
(南京農業大學公共管理學院鄒偉)
地下空間有償使用方式亟需明確
國務院31號文件規定工業用地必須以招拍掛方式出讓,工業用地的資源資產價值得以顯化。地下空間同樣具有的巨大資源資產價值也越來越為人們所認識,地下空間有償出讓已是大勢所趨。但相對于工業用地供地方式的改革,國家還沒有對地下空間有償使用作出明確的規定,只是少數大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相關法規,立法層次低,且規定不夠明確,尤其是對地下空間有償使用方式的規定比較模糊,可操作性不強。如何抓住工業用地使用制度改革的契機,根據地下空間自身的特點,建立起適合地下空間的有償使用方式,是目前大規模開發利用地下資源急需解決的問題。
(南京農業大學公共管理學院楊慶偉梁亞榮)
地租征收難在哪里
在國有土地收益中,地租收益所占比例相對較小,但從法理上進行考察,地租不僅是一種土地收益,更是國家行使土地所有權的外在標志,是國家出租土地使用權應得的收益。目前地租征收工作實踐中還存在征收難的現象,損害了國家利益和土地法律法規的嚴肅性。
地租征收難的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序還很不明確,相關法律依據不夠完善。二是一些繳納義務人是國有企業、行政機關甚至政府,他們往往利用自身的地位與關系抵制地租征收。三是一些企業經營困難,沒有地租繳納能力,或者由于國有企業改制過程中對土地使用權進行了多次不規范甚至不合法的轉讓,地租繳納義務人難以確認。從總體上看,地租征收的相關法律法規的規定比較原則,部門規章和地方性法規的相關規定也很不完善,而土地行政機關出臺的規范性文件中的相關規定又往往不能找到上位法的相關規定,其合法性難以確定。實踐中地租征收的主要依據是效力相對較低的地方性法規甚至土地行政管理部門的規范性文件。在這些位次較低的法規和規范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其對于拒不繳納地租的行為的處理,很難找到明確的程序依據,使地租征收程序很不規范,發生糾紛后更是難以順利實施征收行為。
(山東省莒南縣國土資源局郭麗)
嚴格規劃管理卻成了修編護身符?
國土資源部2004年12月1日起施行的《建設項目用地預審管理辦法》規定:“屬于《土地管理法》第二十六條規定情形,建設項目用地需修改土地利用總體規劃的,應當出具經相關部門和專家論證的規劃修改方案、建設項目對規劃實施影響評估報告和修改規劃聽證會紀要。”該《辦法》的實施,使土地規劃修改管理進一步嚴格和規范。但是,我們也要看到,新《辦法》的實施并沒有完全抑制一些地方政府修改土地規劃的“熱情”。據了解,僅2005年一年內,江蘇省大多數縣(市)進行了三至四次土地規劃修改,有的甚至更多,實際上2004年江蘇省剛剛進行一次全省范圍內鄉鎮土地規劃調整完善。事實證明,新《辦法》的實施并沒有為土地規劃修改加上“緊箍咒”,土地規劃修改頻繁問題依然存在,規劃的權威性正在面臨前所未有的挑戰,特別是通過修改土地規劃規避占用基本農田報批的問題十分嚴重。這一點從2006年有關文件的出臺密集程度可以看出,5月30日,國土資源部了 《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》;6月14日,國土資源部辦公廳了《關于嚴明法紀堅決制止土地違法行為的緊急通知》;8月31日,國務院了《關于加強土地調控有關問題的通知》。三個文件都反復強調“禁止通過調整土地利用總體規劃擅自改變基本農田位置,以規避建設占用基本農田應依法上報國務院審批”。于是,人們不得不發問,新《辦法》的實施,對土地規劃修改是上了“緊箍咒”還是披上了“護身符”?
(南京農業大學公共管理學院胡傳景歐名豪)
判定“公共利益”需要一定的程序
《物權法》第42條規定,“為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”這個公共利益到底是一個什么樣的范圍,是很難界定的。在我們經歷的征地拆遷項目中,有些涉及“回報用地”。如政府在修建道路、公園等公共設施時,由于缺乏足夠的資金,將土地轉讓給開發商進行開發。那么,這些回報用地范圍內的拆遷行為,是不是也是屬于一種公共利益的行為?值得我們思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就規定得比較彈性,很難定義,在西方判例制的很多國家是授權法官結合不同時期的情況,來解釋公共利益,法律上一般不作界定。其次,這個概念是不斷發展的概念,幾十年前理解的要比現在窄得多。再次,公共利益概念在某些情況下具有主觀性,很難在法律上作一刀切的規定。所以我不贊成凡開發建設都不是公共利益的說法,有時兩者可能會交織在一起。這種回報用地項目的征地拆遷行為,同樣是出于公共利益的需要。畢竟,它存在的前提是為了更好、更快地加大政府對于城市基礎設施的建設。但是,要求法律對于一個范圍如此廣泛的概念作出詳細具體的規定是不切實際的。因此,是不是出于社會公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而這個程序,必須建立在現行法律法規的規定之上,同時,也必須建立在項目的內在客觀內容上。
(長沙市國土資源局天心分局 肖 剛)
礦業用地管理存在“盲點”
隨著我國經濟社會的發展,國民經濟對礦石的需求量越來越大,礦山企業迎來了難得的發展機遇,截至2005年年底,全國共頒發采礦許可證92582件。但是,在礦山行業一片繁榮的景象下,出現了一個讓采礦權人困惑不解的問題,有的采礦權人持有采礦許可證卻無法進入采礦區實施開采活動,并且這種情況多見于露采的礦山。在我國國土資源管理中,出現了礦業用地管理的“盲點”,至今未見具有可操作性的國家規范出臺。這個問題挑戰國家行政許可的權威性,影響市場經濟的公平與效率。
由于不考慮礦業用地(采掘工業用地)的特殊性,沒有把礦業用地從一般工業用地(加工工業用地)中獨立出來,一味地套用現行的以土地的承載功能為理論基礎的工業用地管理模式,就出現了明顯的“腸梗阻”。實務中的辦事邏輯是這樣的:取得了采礦權,不能開采礦產資源,還必須取得土地使用權;礦業用地屬于工業用地,工業用地必須出讓,合同地價款就得按照《城鎮土地估價規程》評估;《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》下發后,工業用地必須招拍掛出讓,那么礦業用地也必須招拍掛出讓。按照現行的工業用地管理模式管理礦業用地,有些地方法理不通,情理不通,執行起來脫離實際,阻力重重。
(山東省棗莊市國土資源局市中分局楊樹凌)
警惕三峽庫區“假移民”違法用地
征收拆遷涉及的法律法規范文第5篇
中國農業人均占有的自然資源非常少，人均耕地1.38畝耕地，僅為世界水平的40%，人均耕地面積世界排名第130位左右，而且耕地面積已經持續10多年下降，逼近18億畝的紅線。在未來幾年內，土地問題將是我國農村的焦點問題，如何協調農民與當地政府的土地權益，做到土地增值讓農民分享，直接影響到未來中國農村能否平穩發展。
工業化、城鎮化過程中確實要占用一部分農村土地，但關鍵是如何規范化、如何尊重農民意愿和保障農民權利。保障農民的土地財產權就必須給農民足夠的補償，土地增值讓農民分享，以此保障農民的生存就業與發展權。正如總理所言：“推進集體土地征收制度改革，關鍵在于保障農民的土地財產權，分配好土地非農化和城鎮化產生的增值收益。”另外，土地使用成本增加，也可以減少盲目占地、隨意圈地等現象的發生。
應盡快出臺新的《土地管理法》，讓法律為農民土地財產權護航。去年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》解決了近年來城市房屋拆遷糾紛亂象。而對于涉及到農民土地財產權的現行《土地管理法》，其征地程序、補償和補助水平已不能適應農民的實際需求，農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權在該法中一直難以得到合理補償和充分體現，也是目前產生一切亂象的根源。
農村征地隨意問題也必須解決。農村征地范圍必須界定為公益用地才能征用，比如可以對公共利益界定為：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；法律法規規定的其他公共利益的需要。用于非公益性的其他城市化用地，在符合法律法規規定的情況下，應該采取市場公平交易的原則，由用地者與土地所有者和土地承包人直接交易合作開發。
保障農民土地權益的當務之急是盡快給農民土地確權發證。因為土地證書是土地權益的法律憑證和保障，直接關系農民切身利益。農村土地財產權利的實現，首重產權明晰。農村集體土地確權登記發證可以維護農民權益，長期以來，這項工作在實踐中阻力大、舉步艱，一些地方農民土地登記發證率仍然較低。農村集體土地無證，農民無法捍衛自己的土地權益。除了農民土地確權外，還要建立健全土地流轉市場運行機制，在符合規劃土地用途的前提下，農民可以將土地承包經營權在各種用途中轉讓、出租、抵押、入股，從而擴大農民財產性收入的來源。
