房屋交付的法律依據
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房屋交付的法律依據范文第1篇
房屋質量維權書內容是首先包括投訴人和被投訴人的基本信息；其次，包括請求事項，具體有要求物業或開發商維修好房屋破損的地方，以及帶來的相關損失的賠償等以及相關的事實和理由；最后，還應當包括投訴人簽字并寫明日期。
【法律依據】
根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
（來源：文章屋網 ）
房屋交付的法律依據范文第2篇
近年來，隨著我國對拒絕受領權的定性問題、具有的法律效力展開廣泛的研究討論，基本上統一了拒絕受領權為抗辯權，其目的在于對抗出賣人的給付請求權這一認識。但是在司法審判中卻存在著大量拒絕受領權行使門檻過高的現象，而問題是，這樣的做法是否與立法目的相符呢?筆者認為，拒絕受領權的本旨是為了更好地保障債權的實現。對拒絕受領權的限制過高，會導致買受人的利益受到嚴重影響。這與民法的利益衡量原則不相符合。而造成這一問題的原因之一，筆者認為，是由于法官在審理案件的過程中，沒有依據拒絕受領權的法律規范(《合同法》第七十二條)，而是追求拒絕接受權的法律基礎(《合同法》第一百四十八條)所致。筆者欲從一個具體的典型案例著手，對此問題進行分析。
一、 類型化考察拒絕受領權的門檻
(一)在商品房買賣中拒絕受領權的限制及其理由
甲某與某知名房地產公司簽訂了商品房買賣合同。依照該合同，甲某購買商品房一套，支付總價人民幣43萬余元，開發商承諾將于當年底向業主交付高質量和高標準的商品房。后開發商按期交付房屋，但甲某在之后的驗收過程中卻發現，房屋墻面、頂板、地面等多處出現貫通裂縫，還有許多地方存在明顯的修補痕跡。經與各層其他業主相互了解，也都有裂縫的現象。甲某認為，開發商交付的商品房存在嚴重質量問題，因此拒絕受領房屋鑰匙，并要求開發商承擔相關的維修責任和由此引起的遲延交付責任。開發商雖然同意對上述房屋進行維修，但聲稱這些墻體裂縫純屬正常溫度伸縮縫，因此要求甲某盡快辦理入住手續，否則應按照合同約定，承擔逾期收房引起的房屋保管費用。甲某與開發商數度交涉未果，無奈之下，甲某將開發商訴至法院。
法院的審理結論為：經檢測，因裂縫系溫度裂縫和施工縫處理不當及填充墻施工不當所致，非結構性裂縫，不影響房屋的安全可靠性。法院認為，依照法律規定及雙方約定，墻體裂縫應由被告采取有效辦法給予修復。但被告對訴爭房屋采取補救措施后，原告遲延辦理入住手續也存在明顯過錯，應對遲延造成的相應損失承擔相應責任，據此駁回原告訴訟請求。
從法院的審判結果可知，其乃基于《合同法》第148條做出判決。該條規定，“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”按照本案法官的觀點，對于交付的商品房存在裂縫、滲漏、門窗損壞等質量瑕疵，因其一般不會導致買受人“不能實現合同目的”，除非買受人能夠證明并說服審理法官接受“嚴重影響居住”，買受人不能由此拒絕接收房屋。
(二)對上述立場的質疑
對本案法官依據的法律規范的適用妥當性，將在下文中詳細探討。此處只提出兩點質疑。
前述裁判中指出，甲是在事后的驗收過程中發現質量問題，但法官認為甲拒絕受領不當，只是按法官的觀點，依照《合同法》第148條為依據做出判決。由此可見，本案法官存在將拒絕受領與拒絕接受相混淆的情況。受領，是對交付標的物接收的事實;而法律上的接受，是指在交付之后，經有關的檢查驗收程序，對所交標的物的認可。 本案中，甲屬于后者，即對交付商品房的質量不予承認，而非未受領。那么甲屬于拒絕接受。但法官又依據他所認為的拒絕受領——實為拒絕接受——的法律基礎，做出甲拒絕受領不當的判斷，意味著司法實踐中可能大量存在此種裁判不當、法律依據混亂的局面。
此外，本案法官堅持這一標準，還可能因為考慮到自出賣人交付房屋之日起，若發生拒絕受領，會對出賣人產生逐日累計的違約金負擔，而往往違約金的數額相對于買受人的損失而言過于龐大。法官為了避免實際判決利益不當地向買受人傾斜，采取對買受人拒絕受領權嚴格限制的做法。且不討論“法無必要向不法屈服原則”在這里適用的應當性;假設違約金與損失的差距確實過大，那么是否只能依靠此種解決辦法?筆者認為不是，比如法律規定或當事人約定違約金的總額不得超過受損害方的實際損失即可避免本案法官的這一擔憂。
二、拒絕受領權的規范基礎
假設前述案例中的甲在出賣人交付時即發現了房屋的質量問題，依據《合同法》第148條，因未致合同目的不能實現，甲便不能行使拒絕受領權。而問題是，實際生活中在微不足道的損害與會引起根本違約的質量瑕疵之間，還有大量的中等瑕疵存在。如果交付的房屋帶有“影響居住”的瑕疵，買受人的拒絕受領權又被苛以極高的行使條件，那么在買賣雙方當事人之間重新進行利益衡量，顯得極為緊要。否則，買受人會面臨違反公平原則的利益損害。同時，上述法官的“一條二用”的做法，即“一個法條”用于“兩種情形”，將造成司法混亂的后果。故，拒絕受領權的規范基礎應是《合同法》第72條，而非《合同法》第148條。理由有二。
對于拒絕受領權的法律依據而言，應當依據《合同法》第72條的規定。該法條原文為，“債權人可以拒絕債務人部分履行債務”但是以部分履行不損害債權人利益為限制條件。根據體系解釋論，既然在部分履行債務的情況下，債權人有權行使拒絕受領權，沒有理由對于并列地受轄于一個上位概念的質量不符約定之履行，債權人就不能拒絕受領。不論是數量不符約定，還是未達到不能實現合同目的程度的質量不符約定，都屬于不完全履行，且此二者與“不能實現合同目的”的履行行為，應屬“一般”和“特別”的關系。因此，僅要求同處于“一般地位”的質量不符約定的履行行為，須致合同目的不能實現時，方才允許買受人拒絕受領的規定，屬于將“一般”在缺乏外部條件刺激的情況下“特別化”，進一步意味著恣意提升拒絕受領權的行使門檻。反觀在標的物數量不足或超過合同約定的場合，對損害債權人利益的行為進行界定時，是以誠實信用原則、交易習慣等為根據;因此債權人拒絕受領債務人的部分履行，以微不足道的損害作為拒絕受領權行使的排除事由。即便如此，在質量瑕疵達到合同目的根本不能實現與數量不符約定帶來非微不足道的損失之間，仍存在明顯的區分條件。
從拒絕受領權的法律性質的角度而言，拒絕受領權是一種抗辯權，而非形成權。所謂抗辯權，是阻卻相對人請求權的權利。如果當事人的履行致使相對人可以終止合同關系，那么這種“可以解除”的權利，應當屬于形成權的范疇。而買受人的拒絕受領權，旨在使當事人雙方的權利義務處于暫時停止的狀態，而非直接導致法律效力的變更或者終止。此處買受人的拒絕受領權，應當將其理解為解除合同前的緩沖環節。反觀《合同法》第148條規定，“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”法條中將拒絕接受與解除合同置于同樣的地位，根據文義解釋，可見拒絕接受是一種類似于解除合同的形成權，而非因中等程度的質量問題所引起的買受人的抗辯權，即拒絕受領權。因此拒絕受領權的法律基礎不能是《合同法》第148條。
三、拒絕接受權在未來民事立法中的定位
針對有學者提出，我國《合同法》第148條規定的拒絕接受制度在未來的出路缺乏實際意義的觀點， 筆者欲提出幾點反駁意見：
首先，按該學者的邏輯，若將拒絕權定位為以存在非微不足道的質量瑕疵為行使條件的權利，將發生拒絕權與繼續履行請求權功能重疊的情況;而如果將拒絕權的行使條件限制為致使合同目的不能實現，又失去了其彌補瑕疵的意義，與解除合同無異。如前所述，拒絕接受制度并非起源于我國，對于這一制度的把握應當具有國際的眼光。無論是SGA1994對其法律效果沒有作出直接規定，還是UCC、CISG間接將其規定為解除合同的緩沖地帶，都昭示著拒絕接受權并不等同于合同解除權。從這一角度而言，筆者贊同將其等價于繼續履行請求權。無論是我國的繼續履行請求權，亦或是德國的后續履行請求權，均具有挽救交易的立法目的，尤其是后者。
其次，拒絕接受權的性質有其特殊性。有學者認為拒絕接受權為抗辯權，也有人認為其為形成權。拒絕權與抗辯權的共同點在于，均可以暫時或永久性地組卻對方的請求。其區別在于：(1)抗辯權為防御性權利，而拒受權并非以相對人提出請求給付為前提。依《合同法》第148條的規定可知，標的物只要具備質量不符合要求，并致使不能實現合同目的的事實問題，即可作為拒受權的行使條件。法律并沒有規定須“根據出賣人的請求”拒絕接受貨物。(2)抗辯權有“永久的”對抗，而拒絕接受的狀態卻有合理時間限制。前者指抗辯權并不單純依時間的經過而消滅。以同時履行抗辯權為例，對永久不履行義務的相對人的履行請求，可以永久地抗辯其主張，即永久的對抗性。只有對方當事人履行了給付義務，其抗辯權才消失，與時間無關。但是，拒絕接受的狀態不存在永久持續的可能。比如，CISG中的拒絕接受制度規定出賣人的補救不能帶來不合理的不便，此處的不便包括了不合理的遲延，即時間的維度。當超過了合理時間期限，就會招致買受人的利益損害，或者合同目的不能實現。在實踐中，此時買受人或出賣人會直接請求解除合同。雖然給付的瑕疵仍然存在，即拒絕事由并未消除，但拒絕接受的狀態隨著合同解除而終止。因此基于拒絕接受權與抗辯權的差異性不容忽視，無法將二者等同起來。仍如前所述，行使拒絕接受權不會直接產生合同解除的效果，并不使既有的法律關系變更或者消滅。法定條件下的買受人拒絕接受貨物，成為解除合同的前奏。從這個意義上來講，拒絕接受權也不是形成權。故筆者認為，拒絕接受權是一種既不屬于抗辯權，也不屬于形成權的特殊權利。也可以說其是半形成權，或準形成權，因為拒絕接受畢竟有導致當事人雙方的權利義務狀態處于暫時停滯的效力，即導致法律關系的“靜的變更”。
綜上，拒絕接受權不等同于拒絕受領，其行使條件相對更為嚴格;它也不與解除合同劃等號，準確地說是合同解除前的中間環節。故而，從未來民法典中剝奪其地位是缺乏根據的。作為補救措施、為解除合同提供緩沖作用的權利，拒絕接受權有其獨特價值，可參照國際立法進一步完善。
房屋交付的法律依據范文第3篇
2005年2月20日，產權式酒店并沒有按照約定期限和劉海洋辦理房屋交付手續，也沒有辦理房屋產權證。于是劉海洋將此訴至法庭，要求退房，并要求酒店支付違約金。
該產權式酒店在答辯中認為，劉海洋購買房屋的目的是為了獲取收益，而早在半年前，劉海洋已經收到第一年租金回報，實現了其收益權，實際上已經獲得該房屋的使用權，酒店已經履行了交付房屋的義務。至于劉海洋要求辦理產權證的問題，雙方在簽訂的合同中沒有關于辦理產權證的具體約定，也沒有其它證據證明酒店要為劉海洋辦理產權證。因此辦理產權證是劉海洋自己的義務，酒店只承擔配合義務。
一審法院經過審理認為，劉海洋所購買的房屋是產權式酒店，購買房屋的使用目的是為了獲取租金收益，因此合同雙方約定的房產交付是指劉海洋獲得對該房屋的使用權和收益權。雙方爭議的房屋雖然沒有辦理產權但是實際上已經交付使用，劉海洋要求退房沒有事實和法律依據，駁回了劉海洋的訴訟請求。劉海洋不服判決上訴，目前該案正在二審中。
■點評：俞兆洪（律師）
在我國，比較普遍的產權式酒店經營模式是，開發商將酒店的每間客房分割為獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房以租賃的形式出租給酒店管理公司獲取固定的租金回報，或者是和酒店管理公司簽訂委托經營管理的協議，獲取所謂的客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。因為國家尚無規范產權式酒店這種經營模式的專門法律規范，投資者的權利確定與權益保護問題在法律上具有較多的不確定因素。
房屋交付的法律依據范文第4篇
合同簽訂后,文某將購房總價款127922元一次性全額支付給X開發公司。但X開發公司一直未能將某家園6幢1單元501號房屋交付文某。2006年3月,X開發公司稱至今因房屋銷售許可證不能辦理下來,請求解除合同。雙方遂產生糾紛,文某于2006年12月份以X開發公司曾聲稱“五證”俱全、因而存在欺詐為由訴至人民法院,要求判令X開發公司支付2004年2月29日至2005年3月貸款利息損失6396.10元,賠償房屋差價損失47795.16元,雙倍返還已付房款255844元。
庭審中,X開發公司向法院提起反訴:簽訂合同前,我公司已明確告知文某,我公司所售房屋在銷售時暫??有銷售許可證,文某對此并無異議,仍然與我公司簽訂了合同。現因所售房屋的銷售許可證到現在尚不能辦理下來,為防止雙方的損失進一步擴大,故請求確認合同無效。并辯稱:我公司不存在欺詐,同意返還當時交款的數額并支付活期利息損失,其他的反訴請求我公司不同意;文某依據2003年最高院審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋要求雙倍返還房款,而某鎮某村的某家園是房改房項目開發,不適用上述解釋。要求房屋差價損失也未有事實和法律依據。
針對對方的反訴,文某辯稱:X開發公司稱其已告知我沒有商品房預售許可證,與事實不符,X開發公司在我購房時明確告知我“五證”齊全;X開發公司一直聲稱該項目為某市大產權,不是房改房項目開發,其網站上也一直這樣宣稱,因此我才一次性全額支付了房款的;我同意解除商品房買賣合同,但請求法院保護買房人的利益。
法院查明,X開發公司銷售的某家園6號??系某市某區Σ改項目,X開發公司與文某簽訂合同的名稱為“商品房買賣合同”;某家園6號樓具備建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證,但沒辦理土地使用權出讓手續;該6號樓現在尚未竣工。上述事實,有商品房買賣合同復印件、某區發展計劃委員會批復復印件、某區住房改造管理辦公室批復復印件、建設工程規劃許可證復印件、建筑工程施工許可證復印件各一份以及雙方當事人的陳述等證據在案佐證。
商品房預售許可證解決的是市場準入問題,是一種政府管理行為,未取得商品房預售許可證并不當然導致合同無效。本案中的合同繼續有效,只會對雙方當事人的利益產生影響,并不會損害國家利益和社會公共利益。因此,X開發公司請求確認合同無效,本院不予支持。鑒于X開發公司請求確認合同無效,文某則要求雙倍返還已付購房款、賠償損失等,由此可見雙方均不愿繼續履行2004年2月29日所簽合同,文某開庭亦明確要求解除合同,據此本院尊重雙方的真實意思,對2004年2月29日的合同予以解除。在合同解除后,X開發公司向文某收取的房價款應返還文某并將相應利息返還;文某以X開發公司存在欺詐行為為由主張雙倍返還購房款,因X開發公司確實存在欺詐行為,故參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規定,酌情予以支持。X開發公司未能按合同規定交付房屋,且無證據表明存在不可抗力因素,因此X開發公司應依據合同第7條承擔違約責任,即支付已付購房款3%的違約金。文某以訂立合同當時的房價款和開庭前房價款存在差價為由主張損失賠償,沒有事實和法律依據,本院不予支持。故依據《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條之規定,
一、解除雙方于二零零四年二月二十九日簽訂的房屋買賣合同。
二、某開發公于本判決生效后十日內返還文某購房款十二萬七千九百二十二元,并支付利息(利息按中國人民銀行同期貸款利率計算,計算期限為自二零零四年二月二十九日起至二零零五年三月三十日止)。
三、X開發公司于本判決生效后十日內支付文某違約金及賠償款五萬三千八百三十七元。
房屋交付的法律依據范文第5篇
房屋租賃合同標準范本是首先應當寫明承租方與出租方的姓名等信息；其次，寫明房屋基本情況、租賃期限、租金、押金、房屋維護、合同解除、違約責任、爭議解決方法；寫明雙方享有的權利與義務；最后，雙方當事人簽字并寫明時間。
【法律依據】
根據《合同法》第二百一十二條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
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