房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析

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房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文第1篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)金流量

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開(kāi)發(fā)、住房制度改革、房屋商品化和土地有償使用等制度為契機(jī)，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得以迅速恢復(fù)、發(fā)展和壯大，并顯示出勃勃生機(jī)和旺盛活力。房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大等特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年來(lái)，國(guó)家調(diào)控的力度明顯加大，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)制度、開(kāi)發(fā)模式以及監(jiān)管制度都在逐步完善。

一、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來(lái)說(shuō)指企業(yè)因負(fù)債增加使償債能力減弱或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性，通常也稱為籌資風(fēng)險(xiǎn)。一般資本的來(lái)源有兩個(gè)方面：企業(yè)的所有者出資和企業(yè)向外界借入的資本。廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)及各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種無(wú)法預(yù)計(jì)或不可控因素的存在，及財(cái)務(wù)狀況的不確定性，使企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)綜合性極強(qiáng)的概念。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

2.1 資金周轉(zhuǎn)率比較低

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要包括項(xiàng)目的征地、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、竣工和物業(yè)階段，在這些階段之中，每個(gè)階段都有資金的投入，在項(xiàng)目建設(shè)階段有條件的企業(yè)開(kāi)始預(yù)售，部分資金得到回籠，而到竣工和物業(yè)階段才可以回收全部資金。與此同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都比較高，銷(xiāo)售大多采取分期付款的形勢(shì)，使得資金在短期內(nèi)不能得到有效的回收，需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間才會(huì)得到全部回收，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的資金壓力。

.2.2 過(guò)度使用財(cái)務(wù)杠桿

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作需要大量的資金，很多房地產(chǎn)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)的形式，這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度，財(cái)務(wù)杠桿的使用一方面可以使公司股東使用少量自由資本并很好的利用外來(lái)資本，產(chǎn)生稅盾效應(yīng)，提高企業(yè)股東的權(quán)益收益率，但是過(guò)高財(cái)務(wù)杠桿意味著高度資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)面臨巨大還款壓力，企業(yè)股東權(quán)益收益率變得不大穩(wěn)定。

2.3 資產(chǎn)期限不匹配

越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債來(lái)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這就對(duì)企業(yè)的資金變現(xiàn)能力提出更高的要求，企業(yè)借債必須有足額的資產(chǎn)進(jìn)行匹配，否則很容易造成資金不足的困境。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)以房地產(chǎn)完工商品房、在建項(xiàng)目、出租項(xiàng)目和土地構(gòu)成，還有原材料、庫(kù)存、消耗品等，尤其是存貨很難變現(xiàn)，流動(dòng)性很差，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債不夠匹配，償債壓力十分巨大。

2.4 現(xiàn)金流入期限不夠均衡

良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)作的根本保證，但是很多房地產(chǎn)上是現(xiàn)金流入不夠穩(wěn)定。一方面房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售的辦法在項(xiàng)目開(kāi)展階段獲得資金流入，但是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售期和銷(xiāo)售期的匹配不夠造成主營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定。另外一方面房地產(chǎn)企業(yè)投資收益的現(xiàn)金流入也不均衡，這樣就導(dǎo)致了有時(shí)現(xiàn)金流入過(guò)多造成現(xiàn)金冗余，而有時(shí)現(xiàn)金流入不足導(dǎo)致短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

三、 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型

3.1 償債風(fēng)險(xiǎn)

償債風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法按期償還到期債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。通常企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)的，負(fù)債在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中有一些正面作用，可以利用稅盾效應(yīng)合理避稅，也可以利用杠桿作用加倍擴(kuò)大企業(yè)的盈利能力。但是負(fù)債有固定償還期限，必須到期償還，否則企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。此外負(fù)債需要每期按時(shí)償還利息，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是經(jīng)營(yíng)成本，會(huì)影響企業(yè)的盈利。

3.2 營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的復(fù)雜變化和企業(yè)自身的內(nèi)部控制而導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)正常的循環(huán)和周轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)困難的可能性及其可能造成的損失。如存貨周轉(zhuǎn)不暢，存貨滯銷(xiāo)，這些屬于企業(yè)的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷(xiāo)各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。

3.3 盈利風(fēng)險(xiǎn)

盈利風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)無(wú)法順利開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，無(wú)法賺取可以保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)支出的利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。

盈利是企業(yè)的重要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是企業(yè)生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，他不僅關(guān)系到企業(yè)所有者的投資收益，也是企業(yè)償還債務(wù)的重要保障。盈利是各個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)相互協(xié)調(diào)相互貫穿的結(jié)果。

3.4 發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的變化或者自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念的變化而使企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)減緩甚至倒退的可能性。

企業(yè)的發(fā)展是指企業(yè)通過(guò)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不斷擴(kuò)大積累擴(kuò)大規(guī)模。如規(guī)模的擴(kuò)大、盈利的持續(xù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)等。企業(yè)的發(fā)展指的是企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展，而不是未來(lái)追求眼下的利益而不顧企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的發(fā)展。企業(yè)能否健康發(fā)展取決于多種因素，包括外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)及資源條件等，這些因素的變化都有可能給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時(shí)間上不一致所形成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量不穩(wěn)定，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境、收益下降，也可能給企業(yè)帶來(lái)信用危機(jī)，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭受?chē)?yán)重?fù)p失，最終陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。現(xiàn)金循環(huán)要經(jīng)歷采購(gòu)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、分配等諸多環(huán)節(jié)，不論某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文第2篇

與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，對(duì)于資金需求量十分巨大，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理尤為重要，總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理主要有以下三個(gè)方面的特征：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的上游和下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，投資周期較長(zhǎng)，生產(chǎn)的中間環(huán)節(jié)較多，需要資金量較大，決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理十分復(fù)雜，難度較大；第二，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)較高，要求企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員擁有較為全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)，能夠及時(shí)！準(zhǔn)確！科學(xué)地預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；第三，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理需要處理與工商稅務(wù)部，投資者以及債權(quán)人的關(guān)系。在實(shí)際工作中，如果處理不當(dāng)，將會(huì)直接影響到本企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度不健全

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作而言，制度的缺失始終是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。從目前出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)例來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都未能建立起科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠髽I(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作實(shí)踐中，管理隨意性問(wèn)題較為明顯，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步建立起財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度，但是卻難以得到有效執(zhí)行，制度形同虛設(shè)，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響到企業(yè)的資金安全。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待加強(qiáng)

如前文所述，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)較高，要求企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員擁有較為全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力結(jié)構(gòu)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及專業(yè)素養(yǎng)。但是，目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較為薄弱，專業(yè)素質(zhì)能力較低，未能認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展必須要有完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理作為基礎(chǔ)和后盾，而只是把財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理視為簡(jiǎn)單的工資發(fā)放和記賬銷(xiāo)賬等，在實(shí)際工作中也僅僅是憑著主觀經(jīng)驗(yàn)做判斷，缺乏財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的系統(tǒng)規(guī)劃。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在不足

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，施工成本控制。工程招投標(biāo)！土地使用權(quán)競(jìng)奪和項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，都與其成本直接相關(guān)，但是，我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地使用權(quán)競(jìng)奪過(guò)程中存在不理性行為，造成土地實(shí)際成本和競(jìng)買(mǎi)價(jià)格嚴(yán)重偏離，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，未能整體考慮各種成本影響因素。在工程招投標(biāo)過(guò)程中，標(biāo)價(jià)與最終成本差距過(guò)大。在工程施工之前，未能進(jìn)行有效的造價(jià)控制，導(dǎo)致工程造價(jià)管理各個(gè)階段工作脫節(jié)。以上存在的種種問(wèn)題，直接說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理不力，直接導(dǎo)致成本管理不足的問(wèn)題。

（四）租入固定資產(chǎn)和借款購(gòu)置固定資產(chǎn)的核算方法不一致

《企業(yè)單位會(huì)計(jì)制度》對(duì)于未付租金的部分在“其他應(yīng)付款”中進(jìn)行了反映，也充分體現(xiàn)了資產(chǎn)與權(quán)益的關(guān)系，并形成了固定基金。但由于借款購(gòu)置固定資產(chǎn)和融資租入固定資產(chǎn)在性質(zhì)上是一樣，而處理方法的不同，導(dǎo)致了利用借款購(gòu)置固定資產(chǎn)和權(quán)益的關(guān)系不能充分的反映出來(lái)，違背了會(huì)計(jì)信息的一致性原則，不利于會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)事業(yè)單位會(huì)計(jì)信息的了解。

三、我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度完善對(duì)策

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度中存在的問(wèn)題，要著力建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度，主要從企業(yè)內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)角度入手。

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度完善的外部環(huán)境

從房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)節(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中作用十分重要，關(guān)系到民生，國(guó)家必須要加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理和控制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督！管理和指導(dǎo)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供公平公正的外部發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境，特別是要不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理相關(guān)規(guī)定。

具體而言，首先要建立健全我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度和準(zhǔn)則，從國(guó)家法律角度來(lái)保障財(cái)務(wù)管理的合法性，讓房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有法可依、有章可循。與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理相比，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理水平較低，必須不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理工作水平，不斷借鑒國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成熟經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也要擔(dān)負(fù)起相應(yīng)的行業(yè)管理責(zé)任，引進(jìn)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理最新方法和最新理念，政府部門(mén)要建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息披露，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)和外部審計(jì)有效配合，不斷推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度完善。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度完善的內(nèi)部環(huán)境

要著力完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度體系，加強(qiáng)資金的統(tǒng)一管理和統(tǒng)一監(jiān)管，避免多頭管理或分散管理；要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，建立相應(yīng)的資金控制模式，如資金調(diào)度模式和資金監(jiān)控模式，加強(qiáng)資金的安全管理，合理安排、統(tǒng)籌兼顧，不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員的素質(zhì)能力

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要更加重視企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的重要性，無(wú)論是企業(yè)財(cái)務(wù)人員還是企業(yè)管理人員，都必須在思想上真正認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理的重要性，而且要完善崗位責(zé)任制，明確企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)。財(cái)務(wù)管理人員、財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，確保責(zé)任落實(shí)到人。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性和對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員素質(zhì)能力結(jié)構(gòu)的需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理人員的培訓(xùn)，通過(guò)開(kāi)展在職學(xué)習(xí)來(lái)提高管理人員的素質(zhì)能力。

（四）加強(qiáng)固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算和監(jiān)督

建立健全公司固定資產(chǎn)清查制度，確保賬目與賬目、賬目與實(shí)物都要相符。提高財(cái)會(huì)人員的從業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的高度責(zé)任感，端正工作態(tài)度，加強(qiáng)與資產(chǎn)部門(mén)的溝通，及時(shí)與資產(chǎn)部門(mén)核對(duì)。此外，通過(guò)建立固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)制度，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行徹底的盤(pán)點(diǎn)清查，發(fā)現(xiàn)并及時(shí)解決問(wèn)題。

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文第3篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭尤為迅速，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財(cái)務(wù)危機(jī)對(duì)保證房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時(shí)（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展的調(diào)控政策如：財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來(lái)發(fā)展的走勢(shì)。同時(shí)又由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場(chǎng)不成熟

我國(guó)房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對(duì)世界其他國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無(wú)論發(fā)展過(guò)程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房屋銷(xiāo)售不暢，資金無(wú)法正常收回。

112政府政策影響

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)過(guò)快時(shí)，國(guó)家嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時(shí)，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)，維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

113風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤(rùn)的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

12微觀因素分析

121缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中僅停留在會(huì)計(jì)核算，而缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)分析，沒(méi)有有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會(huì)計(jì)公司做，由于會(huì)計(jì)對(duì)公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開(kāi)始的高利潤(rùn)沖昏了頭腦，不計(jì)后果的將資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，而缺乏開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全盤(pán)考慮和長(zhǎng)期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過(guò)大。

123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目方案還沒(méi)有確定下來(lái)就著急開(kāi)工進(jìn)行建設(shè)，致使在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目方案反復(fù)修改，項(xiàng)目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過(guò)場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿搞公開(kāi)招標(biāo)；再次，普遍重視對(duì)施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

21財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的大量資金，但是過(guò)度貸款會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度。財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度意味著資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過(guò)房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷(xiāo)售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長(zhǎng)。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動(dòng)性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過(guò)大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項(xiàng)目開(kāi)展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入較多的一年又會(huì)產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

31加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程管理

311籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過(guò)行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過(guò)度貸款會(huì)造成負(fù)債率過(guò)高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于高投資項(xiàng)目，其最重要工作的就是項(xiàng)目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國(guó)家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商選址的錯(cuò)誤判斷，最終會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷(xiāo)。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)公司從開(kāi)始融資就承擔(dān)著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時(shí)回收是影響資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購(gòu)買(mǎi)房時(shí)確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估購(gòu)買(mǎi)用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒(méi)有建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使財(cái)務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時(shí)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測(cè)系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項(xiàng)目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)狀況等。

322建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，確定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，具有側(cè)重的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能保障房地產(chǎn)公司長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永當(dāng)前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2011（5）

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 財(cái)務(wù)控制 資金控制 成本控制

一、財(cái)務(wù)控制概述

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，功能越來(lái)越強(qiáng)，分工越來(lái)越細(xì)，協(xié)作越來(lái)越多，這就對(duì)現(xiàn)代企業(yè)管理提出挑戰(zhàn)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制就是其中一個(gè)經(jīng)久不衰的話題，也是當(dāng)今企業(yè)需要解決的重要問(wèn)題。許多企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)控制薄弱導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益低下，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。財(cái)務(wù)控制是財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)或基本職能，與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)成為財(cái)務(wù)管理的系統(tǒng)或全部職能。

二、財(cái)務(wù)控制的含義

要了解財(cái)務(wù)控制的含義，首先要理解內(nèi)部控制的含義。我國(guó)獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則中將內(nèi)部控制定義為:企業(yè)為了保證業(yè)務(wù)活動(dòng)的有效進(jìn)行，保證資產(chǎn)的安全和完整，防止、發(fā)現(xiàn)、糾正錯(cuò)誤與舞弊，保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、合法、完整而制定和實(shí)施的政策與程序。資金籌集、資金投放、資金營(yíng)運(yùn)和收入分配是財(cái)務(wù)管理的整個(gè)資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程。從管理環(huán)節(jié)來(lái)看，它包括財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)分析等。其中最核心的部分是財(cái)務(wù)控制，其含義就是通過(guò)調(diào)節(jié)、溝通和合作，對(duì)企業(yè)各個(gè)層次上的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行約束和監(jiān)督，使個(gè)別、分散的財(cái)務(wù)活動(dòng)整合起來(lái)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和企業(yè)財(cái)務(wù)的安全有著直接的影響。財(cái)務(wù)控制的綜合性最終表現(xiàn)為資產(chǎn)、成本、利潤(rùn)這些綜合指標(biāo)上。

三、房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)控制

隨著企業(yè)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，集團(tuán)公司己經(jīng)無(wú)法有效地直接管理各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司。設(shè)立總公司后，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)進(jìn)行了歸口管理。隨著管理層級(jí)的增加，集團(tuán)公司只能對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行間接地控制。在財(cái)務(wù)控制領(lǐng)域，企業(yè)集團(tuán)必須建立有效的財(cái)務(wù)制度，通過(guò)為成員企業(yè)確定基本財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)工作流程，來(lái)規(guī)范成員企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。集團(tuán)公司對(duì)成員企業(yè)的財(cái)務(wù)控制主要體現(xiàn)在資金控制、成本控制、財(cái)務(wù)人員管理、財(cái)務(wù)信息控制等方面，在這些控制領(lǐng)域中建立了符合企業(yè)集團(tuán)管理要求的制度，以助于完成對(duì)成員企業(yè)的有效監(jiān)督與控制。

1.資金控制。資金是企業(yè)的血脈，所有管理活動(dòng)都需要有足夠的資金作為物資基礎(chǔ)，資金管理的效率高低和效果的好壞，將直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總體效益的優(yōu)劣。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入，在日后銷(xiāo)售中又會(huì)收回大量資金。房地產(chǎn)行業(yè)這種大量資金的經(jīng)常性收入、支出，更突出了對(duì)資金的管理的重要性。由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目需要資金的大量投入，而投資者自有資金相對(duì)有限，僅靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金往往難以將這種再生產(chǎn)進(jìn)行下去。所以，在正確確定項(xiàng)目總投資額的基礎(chǔ)上，還需要分析比較，以較少的成本、較高的效益、較安全的管理，籌措到必要的資金，為投資計(jì)劃的實(shí)施，投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供資金保障。資金來(lái)源控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源渠道主要有內(nèi)部籌措資金、外部籌措資金以及銷(xiāo)售收入。

(1)內(nèi)部籌措資金。內(nèi)部籌措的資金一般包括股東投入資金、自有資金積累和內(nèi)部公司借入。

(2)外部籌措資金。外部籌措資金包括銀行貸款、基金信托、發(fā)行股票、債券、財(cái)政撥款、承包商帶資承包等。

2.成本費(fèi)用控制。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括土地及工程建設(shè)支出、開(kāi)發(fā)費(fèi)用支出、稅金及基金支出等。在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地和工程建設(shè)投資所占比重較大，屬于控制的主要對(duì)象。開(kāi)發(fā)費(fèi)用支出雖然所占比重較低，但易受主觀因素影響，也是控制的重要對(duì)象。稅金及基金主要包括土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加,以及由地方政府決定征收的各種基金。由于這些稅率或基金收取比例基本固定，所以產(chǎn)生偏差的可能性較小，且受主觀因素影響也小，所以不是控制的主要對(duì)象。因此，集團(tuán)公司將成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用作為建設(shè)項(xiàng)目控制的主要對(duì)象。

(1)成本控制。成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制的核心內(nèi)容，企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，很大程度上取決于成本目標(biāo)能否完成。成本控制主要由以下幾個(gè)階段構(gòu)成:成本標(biāo)準(zhǔn)(目標(biāo))的制定、目標(biāo)的執(zhí)行與調(diào)整、執(zhí)行結(jié)果評(píng)價(jià)。

(2)費(fèi)用控制。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用控制主要指對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。費(fèi)用總額占建設(shè)項(xiàng)目投資總額的比例雖然不多，但是由于銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用的支出易受主觀因素控制，所以也是重要的控制對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是因融資而支付的利息費(fèi)用。因此，財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少主要受融資規(guī)模的直接影響，只要控制好融資規(guī)模，就無(wú)須對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行更多的控制。集團(tuán)公司對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)行的是目標(biāo)控制，即在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前即制定了相關(guān)指標(biāo)，并將實(shí)際完成情況納入獎(jiǎng)金考核體系中

(3)稅金控制。房地產(chǎn)企業(yè)的稅金主要有營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅,以及一些地方性基金等。由于稅率在稅法中已經(jīng)規(guī)定，所以稅金中的可控因素很少。可操作的稅金控制主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面: 第一，稅收優(yōu)惠政策。第二，利用合法、合理方式減少或延緩稅金的繳付。

3.財(cái)務(wù)人員管理。財(cái)務(wù)人員的管理模式。①全員委派、集中管理；②自主選用、資格管理、例外核批；③財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派、其他財(cái)務(wù)人員自主管理財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一般有兩種管理模式:總會(huì)計(jì)師制。總會(huì)計(jì)師是為了滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要，完成企業(yè)總經(jīng)理在目標(biāo)責(zé)任方面開(kāi)展的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理等活動(dòng)，工作重點(diǎn)是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，完成董事會(huì)下達(dá)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，參與本企業(yè)重要經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的分析與決策。財(cái)務(wù)總監(jiān)制。財(cái)務(wù)總監(jiān)是為了保護(hù)投資者權(quán)益，保證企業(yè)總經(jīng)理任期目標(biāo)、責(zé)任實(shí)現(xiàn)而開(kāi)展的投資者財(cái)務(wù)監(jiān)督活動(dòng)，工作重點(diǎn)是對(duì)企業(yè)總經(jīng)理行為和企業(yè)行為實(shí)務(wù)監(jiān)督，防止企業(yè)背離投資者要求，弄虛作假，侵犯投資者合法權(quán)益。

4.財(cái)務(wù)信息控制。作為一個(gè)集團(tuán)性公司建立有效的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，是進(jìn)行科學(xué)決策的需要，也是集團(tuán)公司了解下屬公司經(jīng)營(yíng)狀況的需要。建立良好的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，需要對(duì)四個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制:信息內(nèi)容、信息渠道、信息發(fā)送環(huán)節(jié)以及信息接收環(huán)節(jié)。

總之，有效的財(cái)務(wù)控制，是保障集團(tuán)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的前提。通過(guò)建立資金控制、成本費(fèi)用控制、財(cái)務(wù)人員管理、財(cái)務(wù)信息控制等，使房地產(chǎn)公司建立了較為完善的財(cái)務(wù)控制體系，降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，提高了財(cái)務(wù)控制能力。

參考文獻(xiàn):

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析范文第5篇

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)分析 盈利能力 現(xiàn)金流量

一、企業(yè)概況

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股2836萬(wàn)股，集資人民幣1.27億元，公司開(kāi)始跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。近年來(lái)，萬(wàn)科憑借對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的敏銳嗅覺(jué)和及時(shí)應(yīng)對(duì)，公司業(yè)績(jī)逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)280多億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的98%，到2012年，公司總市值達(dá)790多億元，居同行榜首。可以說(shuō)，不管是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、市場(chǎng)占有率、還是凈利潤(rùn)等，萬(wàn)科都在同行中遙遙領(lǐng)先，并有望一直保持著這種發(fā)展勢(shì)頭。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析

（一）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析

1.萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債現(xiàn)狀。資產(chǎn)負(fù)債是一家企業(yè)的骨骼，理解資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)及其發(fā)展?fàn)顩r是分析一家財(cái)務(wù)及盈利狀況的基礎(chǔ)。因此，我們通過(guò)縱橫對(duì)比來(lái)分析公司近幾年的資產(chǎn)負(fù)債情況及其發(fā)展趨勢(shì)，從而了解公司資產(chǎn)負(fù)債的合理性。2009～2012年，萬(wàn)科的資產(chǎn)總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長(zhǎng)率均在27%以上，且有望繼續(xù)保持這一高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。而與此同時(shí)，萬(wàn)科的負(fù)債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長(zhǎng)率更是高達(dá)29%以上。可見(jiàn)，公司的資產(chǎn)總額在保持高速的增長(zhǎng)的同時(shí)，其債務(wù)比率增長(zhǎng)的速度更加快。

2.萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債增長(zhǎng)的橫向?qū)Ρ确治觥臋M向?qū)Ρ葋?lái)看（見(jiàn)表1），2011年萬(wàn)科的資產(chǎn)增長(zhǎng)率為37.36%，高于同期招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)。2011年萬(wàn)科的負(fù)債增長(zhǎng)率為41.80%，略低于同期招商地產(chǎn)的43.23%，高于保利地產(chǎn)的31.42%和金地集團(tuán)的32.28%，可見(jiàn)萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債總額增長(zhǎng)率略高于同行業(yè)的其他企業(yè)，且處于合理水平，足見(jiàn)萬(wàn)科在行業(yè)中的領(lǐng)頭地位。我們還發(fā)現(xiàn)：幾乎各家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債增長(zhǎng)率都領(lǐng)先于其資產(chǎn)增長(zhǎng)率，說(shuō)明在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展的機(jī)遇下，其現(xiàn)金流量比較缺乏，但都很擅長(zhǎng)運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)促進(jìn)企業(yè)的更快發(fā)展。

（二）企業(yè)現(xiàn)金流量分析

首先，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量來(lái)看，公司銷(xiāo)售商品收到的現(xiàn)金呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且大大超過(guò)主營(yíng)收入，表明公司的營(yíng)業(yè)收入過(guò)度集中。2008年以后，萬(wàn)科的現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)之比快速上升，但2011年由于受政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，企業(yè)的現(xiàn)金流量與凈利潤(rùn)之比以及現(xiàn)金凈流量均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，表明在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)打壓的大背景下，公司的現(xiàn)金需求壓力開(kāi)始加大，甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始加大。其次，投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量方面，萬(wàn)科的投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量不斷上升。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，要求企業(yè)不斷增加資產(chǎn)投資，而且房地產(chǎn)行業(yè)不同于一般企業(yè)，對(duì)于像土地等不動(dòng)產(chǎn)投資需求更大，再加上我國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資活動(dòng)資金需求的進(jìn)一步加大。最后，在籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是資金密集型類(lèi)，企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要大量的資金支持，所以籌資活動(dòng)對(duì)該行業(yè)顯得尤為重要。2008～2012年，萬(wàn)科的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量由58.66億增長(zhǎng)到162.86億元，且萬(wàn)科的資本結(jié)構(gòu)對(duì)負(fù)債有較大的依賴性：主要依靠負(fù)債籌資，其資產(chǎn)負(fù)債率平均為60%。

三、企業(yè)盈利能力及利潤(rùn)分配狀況

（一）公司的盈利狀況分析

從表3可知，萬(wàn)科的銷(xiāo)售毛利率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，具體來(lái)看，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2008年的4099177.92萬(wàn)增長(zhǎng)到2012年的10311624.51萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度為151.55%，年均增長(zhǎng)率30.31%。與此同時(shí)，該公司的三項(xiàng)費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用）也大幅度增加，其他幾項(xiàng)指標(biāo)也均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，表明公司的規(guī)模和效益也在同步增長(zhǎng)。此外，公司的銷(xiāo)售毛利率與主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率亦出現(xiàn)同步變動(dòng)，可見(jiàn)凈利潤(rùn)主要來(lái)源于正常經(jīng)營(yíng)所得，盈利能力增長(zhǎng)穩(wěn)定。另外，對(duì)比2010～2012年的數(shù)據(jù)可知，萬(wàn)科的銷(xiāo)售毛利率和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率均出現(xiàn)小幅下降，這是因?yàn)檎畬?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。總體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的贏利狀況仍處于行業(yè)的較高水平，表明該公司的增長(zhǎng)能力較強(qiáng)。

（二）利潤(rùn)分配狀況分析

由表4所示，各指標(biāo)額均快速增長(zhǎng)，說(shuō)明近幾年公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很好，盈利水平較高，對(duì)投資者有較強(qiáng)的吸引力。2008-2011年，萬(wàn)科的分紅派息方案分別為：每十股派現(xiàn)金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見(jiàn)2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機(jī)的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個(gè)行業(yè)的盈利狀況的改善。同時(shí)，與行業(yè)其他企業(yè)相比，萬(wàn)科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個(gè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的改善，更重要的是公司的品牌化戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)績(jī)效的改善。目前，在國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，筆者認(rèn)為，雖然短期內(nèi)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)會(huì)受到較大的影響，但政府的調(diào)控政策也將加速整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整合和優(yōu)勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對(duì)公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業(yè)資源，憑借雄厚的資金實(shí)力和品牌化優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科將會(huì)得到更好的發(fā)展。

四、存在的問(wèn)題分析

（一）融資渠道過(guò)于單一，結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，資金需求大，所以它們常受融資問(wèn)題的困擾。通過(guò)萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債表我們發(fā)現(xiàn)，它的負(fù)債比率是很高的，且負(fù)債總額增長(zhǎng)迅猛。萬(wàn)科所獲得的資金大都來(lái)源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷時(shí)候，企業(yè)將出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機(jī)構(gòu)，那融資成本是非常高的。這些企業(yè)主要是通過(guò)發(fā)行股票、預(yù)付定金、賒銷(xiāo)商品和銀行貸款等來(lái)融資，但政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利用股票籌資亦監(jiān)管?chē)?yán)格，通常僅少數(shù)大型企業(yè)方可以IPO的方式來(lái)籌集資金。于是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)仍是以銀行貸款為主進(jìn)行籌資，這無(wú)疑加劇了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)的財(cái)務(wù)和盈利狀況波動(dòng)較大

通過(guò)分析萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)表可知，無(wú)論是公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，還是現(xiàn)金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動(dòng)性。這說(shuō)明公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府的宏觀政策的影響較大。特別是2008年金融危機(jī)和最近兩年的政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)更是大起大落。作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科，相對(duì)于其他企業(yè)而言有著更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，而在行業(yè)景氣的時(shí)候，其業(yè)績(jī)則會(huì)率先反彈，這一點(diǎn)我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。

（三）資本結(jié)構(gòu)不太合理

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，萬(wàn)科已成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者，無(wú)論是它的公司治理、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略還是品牌管理都已成為行業(yè)的典范。但是，將萬(wàn)科公司的資本結(jié)構(gòu)和行業(yè)其他企業(yè)（國(guó)內(nèi)和國(guó)外的房地產(chǎn)公司）進(jìn)行對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)其資本結(jié)構(gòu)離最優(yōu)狀態(tài)還是有一定得差距。這主要表現(xiàn)在：負(fù)債規(guī)模略有保守，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理和股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散。為此，公司應(yīng)結(jié)合自身的成長(zhǎng)環(huán)境、整個(gè)行業(yè)形勢(shì)和政府相關(guān)鼓勵(lì)政策等不斷優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)，這樣才能使其財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制更加合理。

五、對(duì)策與建議

（一）鼓勵(lì)多元化融資

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問(wèn)題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科也不例外，雖然萬(wàn)科通過(guò)股權(quán)融資獲得了一部分資金，但相對(duì)于其自身的發(fā)展而言，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。特別是對(duì)于短期資金的需求，主要還是依賴于銀行貸款。這種一元化的融資方式對(duì)于公司的長(zhǎng)期發(fā)展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場(chǎng)，不但可以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。

（二）強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，加強(qiáng)內(nèi)部控制，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力

為應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流不足問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將現(xiàn)金流管理提高到戰(zhàn)略高度，制定明確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵(lì)銷(xiāo)售，加強(qiáng)資金回籠，緩解現(xiàn)金流壓力。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)算，根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)策略，對(duì)各階段經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，確保企業(yè)的現(xiàn)金流管理有序、可控進(jìn)行。此外，建立獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)專門(mén)負(fù)責(zé)現(xiàn)金流集中管理，對(duì)企業(yè)的重大業(yè)務(wù)實(shí)行責(zé)任追究制，確保現(xiàn)金流的流暢安全，提高現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度，不斷增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）推進(jìn)公司品牌化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化

萬(wàn)科自成立之初就關(guān)注于企業(yè)的品牌化戰(zhàn)略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導(dǎo)致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰(zhàn)略沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。因此，萬(wàn)科應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)品牌戰(zhàn)略管理，鼓勵(lì)品牌創(chuàng)新，打造專業(yè)高效的銷(xiāo)售、服務(wù)流程，與客戶建立長(zhǎng)期良好的密切合作關(guān)系，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)及品牌效應(yīng)取勝，在客戶群中樹(shù)立良好的品牌形象。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的今天，積極推進(jìn)公司的品牌化戰(zhàn)略，提高客戶的滿意度與忠誠(chéng)度，更是企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利最大化的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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