不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)
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不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第1篇
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；風(fēng)險管控；統(tǒng)一立法；賠償責(zé)任
一、不動產(chǎn)登記制度概述
（一）不動產(chǎn)登記的概念
所謂不動產(chǎn)，不僅是一個法律概念，而且是一個生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)得到最大程度的利用以及妥善的保護，所有國家無一不在物權(quán)法等基礎(chǔ)財產(chǎn)類法律中對其進行重點規(guī)范。而對不動產(chǎn)進行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認(rèn)為，所謂不動產(chǎn)登記系權(quán)利人、利害關(guān)系人申請國家確定的職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。從不動產(chǎn)登記的概念即可得知，不動產(chǎn)登記是國家確定的相關(guān)機構(gòu)（通常是行政或司法機構(gòu)），對不動產(chǎn)及不動產(chǎn)之上的權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、運行的管控與調(diào)節(jié)方法，是國家對不動產(chǎn)進行管理的一種重要手段。
（二）不動產(chǎn)登記的意義
首先，不動產(chǎn)登記制度能夠確認(rèn)物權(quán)歸屬，定紛止?fàn)帯．?dāng)事人的物權(quán)權(quán)利經(jīng)過具有國家公信力的登記機關(guān)予以登記后，經(jīng)過必要的公示程序，才會產(chǎn)生相應(yīng)的公信力，當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利才真正得以確定下來。其次，維護交易安全，降低交易成本。現(xiàn)代社會經(jīng)濟迅猛發(fā)展，不動產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬始終是相對隱秘的，不易被交易關(guān)系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動產(chǎn)物權(quán)流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度更能凸顯其維護交易安全的價值。不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利經(jīng)過國家確定的登記機關(guān)的登記，進行一定的公示，使得物權(quán)權(quán)利情況暴露在交易關(guān)系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實的物權(quán)情況，而選擇是否進行交易。同時，假如沒有不動產(chǎn)登記制度，第三人進行每一筆交易都必須對交易的標(biāo)的物進行權(quán)利歸屬的調(diào)查，極大的增加了交易成本。而不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，大大削減了此項交易成本。
二、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的不足
（一）欠缺統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律
建國以后，我國的不動產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國《民法通則》、《物權(quán)法》對不動產(chǎn)登記做出了相關(guān)規(guī)定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡略，不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機關(guān)之間的職能差異與人事管理不同，我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國盡快制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律。
（二）不動產(chǎn)登記范圍不明確
眾所周知，我在物權(quán)領(lǐng)域?qū)嵭械氖俏餀?quán)法定主義。物權(quán)的種類、內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)由法律進行規(guī)定，個人是不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權(quán)可以被登記、哪些物權(quán)應(yīng)當(dāng)進行登記也應(yīng)當(dāng)由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定。《不動產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低，并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。
（三）法律責(zé)任風(fēng)險控制機制缺失
不動產(chǎn)登記是國家為了保持不動產(chǎn)流通的順暢以及保護不動產(chǎn)權(quán)利人而進行的一種以國家公權(quán)力為后盾的公示。國家財政每年撥出一筆款項作為不動產(chǎn)登記錯誤專門賠償款；有的國家采取的是建立登記錯誤保險賠償機制，即通過申請人繳納一定的保險費而將登記錯誤的賠償風(fēng)險予以分擔(dān)了。由于我國財政壓力逐年增大，由財政分擔(dān)此項風(fēng)險不太現(xiàn)實。但是我國目前也還未建立其他的登記錯誤賠償風(fēng)險的分擔(dān)機制。
（四）不動產(chǎn)登記錯誤相關(guān)賠償責(zé)任規(guī)定不明
我國《民法通則》、《物權(quán)法》等主要財產(chǎn)類法律要么對不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任毫無規(guī)定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對其予以明確。而國務(wù)院2014年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個條文對不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任作了規(guī)定。[2]以上足以可見，我國不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任極度缺乏法律法規(guī)作為支撐，需要予以補充完善的地方還非常之多。
三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)想
（一）制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法
建國以來，我國對于不動產(chǎn)物權(quán)管制的立法采取的是分散登記的立法構(gòu)建模式。對于不動產(chǎn)登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中，對房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中，更多細(xì)節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關(guān)配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關(guān)不動產(chǎn)的行政部分負(fù)責(zé)對相關(guān)不動產(chǎn)進行登記。
我國政府、法學(xué)界顯然已經(jīng)認(rèn)識到了此問題的重要性。2014年國務(wù)院頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，第一次將不動產(chǎn)登記的目的、程序、責(zé)任進行統(tǒng)一的規(guī)定，這不得不說是一個重大的進步。然而，期望一部行政法規(guī)就解決不動產(chǎn)登記的全部問題是不現(xiàn)實的。不動產(chǎn)登記決定的是物權(quán)法這一基礎(chǔ)民事法律的運行效果，其規(guī)則理應(yīng)由制定法律的方式來予以明確，行政法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性法律文件僅應(yīng)當(dāng)作為補充和具化存在。
（二）完善不動產(chǎn)登記范圍
不動產(chǎn)登記范圍是指可以或應(yīng)當(dāng)進行登記的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)權(quán)利的種類。然而我國《物權(quán)法》、《民法通則》對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定都非常簡略。《不動產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)，對不動產(chǎn)登記的范圍首次予以了統(tǒng)一規(guī)定。將不動產(chǎn)登記范圍限定于：集體土地所有權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木、草地、林地所有權(quán)，建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)、海域使用權(quán)，地役權(quán)、抵押權(quán)等其他可以登記的不動產(chǎn)權(quán)利。然而，《不動產(chǎn)登記暫行條例》對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動產(chǎn)權(quán)利。一些新興的不動產(chǎn)權(quán)利應(yīng)運而生。例如，伴隨著房價的急劇上漲，小區(qū)里的私家車車位的價值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項獨立的不動產(chǎn)權(quán)利，但是車位是否可以、是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诜缮蠀s是空白的。所以筆者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)登記的范圍還有完善的空間與必要，應(yīng)當(dāng)將新興不動產(chǎn)物權(quán)也囊括進去。
（三）建立科學(xué)的風(fēng)險管控機制
所謂不動產(chǎn)登記錯誤是指不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與真實的權(quán)利人不一致的情形。[3]考察各個國家立法，目前流行的風(fēng)險分散方式有三種。其一是建立登記錯誤賠償基金。此種方法為登記機關(guān)在每件不動產(chǎn)登記中按比例收取一定的費用作為登記錯位賠償基金。其二是財政特別撥款。此做法是由國家財政在每年的預(yù)算中撥付特別的款項作為登記錯誤的賠償專用金。其三是購買登記錯誤責(zé)任保險，由登記機關(guān)購買商業(yè)保險。就我國國情與司法實踐而言，首先，我國登記實行按件收費制，每筆不動產(chǎn)登記，登記機構(gòu)只收取極地的登記工本費不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費用用作建立登記錯誤賠償基金，則可能增加權(quán)利人的登記成本。當(dāng)下住房類不動產(chǎn)在我國還具有相當(dāng)?shù)纳鐣矊傩裕怯涃M用的增加勢必影響我國社會穩(wěn)定與和諧。其次，我國財政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項賠償?shù)怯涘e誤造成的損失也不太現(xiàn)實。因此，筆者認(rèn)為我國目前宜采取由登記機關(guān)購買登記錯誤責(zé)任險的方式，將登記錯誤賠償風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)保險公司之上。
（四）明確不動產(chǎn)登記錯誤賠償相關(guān)問題
筆者認(rèn)為，我國在接下來的不動產(chǎn)登記立法之中，要著重對不動產(chǎn)登記錯誤的賠償性質(zhì)、法律構(gòu)成要件、歸責(zé)原則予以明確。首先，關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償性質(zhì)，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國不動產(chǎn)登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動產(chǎn)登記本質(zhì)上屬于物權(quán)法律制度，是一項民事制度。登記機關(guān)因過錯造成的損失自然應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任的范疇，如此也更有利于權(quán)利人合法權(quán)益的保護。其次，所謂法律責(zé)任構(gòu)成要件，是指要對登記機關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的要件性規(guī)定。法律必須明確承擔(dān)賠償責(zé)任的主體、責(zé)任、過錯的種類、免責(zé)條件等相關(guān)的要件。此點可以結(jié)合我國《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定進行設(shè)計。最后，登記機關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用何種歸責(zé)原則也是必須要予以明確的。筆者認(rèn)為，法律正義原則要求成本與收益、權(quán)利與義務(wù)具有一致性。目前我國登記機關(guān)處于只收取廉價的工本費，卻承擔(dān)高額經(jīng)濟賠償?shù)木薮箫L(fēng)險的現(xiàn)狀。因此不宜適用無過錯歸責(zé)原則，而應(yīng)當(dāng)適用過錯責(zé)任原則，從而使登記機關(guān)的權(quán)力與責(zé)任統(tǒng)一起來。
四、結(jié)語
筆者考察建國以來我國不動產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)我國對不動產(chǎn)登記的態(tài)度從疏忽放任逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎重視。從《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，就可以看出我國政府建立健全不動產(chǎn)登記體系的決心。然而。誠如羅馬不是一天建成的，完善的不動產(chǎn)登記體系也不是一兩部行政法規(guī)可以建立的。筆者認(rèn)為，結(jié)合上述我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)著重解決不動產(chǎn)登記范圍、登記錯誤賠償風(fēng)險化解機制以及賠償責(zé)任等問題。
參考文獻(xiàn)：
[1]常鵬翱.不動產(chǎn)登記法的立法定位與展望.法學(xué).2010.
不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第2篇
我國的抵押登記制度是以不動產(chǎn)物權(quán)登記制度為基礎(chǔ)，結(jié)合動產(chǎn)物權(quán)登記制度發(fā)展起來的。根據(jù)商業(yè)銀行實踐經(jīng)驗，我國抵押登記制度存在以下問題：
（1）抵押登記機關(guān)不統(tǒng)一。目前，在中國負(fù)責(zé)不動產(chǎn)抵押登記的部門分別為國土資源管理局和房產(chǎn)管理局；負(fù)責(zé)動產(chǎn)抵押登記的部門有民用航空主管部門、海事局、漁政漁港監(jiān)督管理局、工商局、林業(yè)局、農(nóng)業(yè)局、公證部門、車輛管理所、農(nóng)機站等。登記部門大部分是行政管理機關(guān)，行政管理的職能被過分強化，忽視了為市場交易提供信息等服務(wù)功能，服務(wù)意識差，依法辦事觀念淡薄。結(jié)果是，不能很好地發(fā)揮擔(dān)保物權(quán)登記的效用，不能很好地公示擔(dān)保物權(quán)狀態(tài)并使其具有公信力，難以保護交易安全、維護當(dāng)事人合法權(quán)益、促進交易的開展。
（2）抵押登記立法不統(tǒng)一。中國抵押登記制度行政色彩濃厚，抵押登記按照各部門對不動產(chǎn)和動產(chǎn)的行政管理部門職權(quán)劃分而分別進行，相應(yīng)的抵押登記立法工作也按照行政管理職能的劃分而分別進行。目前，有關(guān)不動產(chǎn)抵押登記的法律法規(guī)有《擔(dān)保法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》等7部，有關(guān)動產(chǎn)抵押登記的法律法規(guī)有《民用航空器法》、《海商法》、《機動車登記規(guī)定》等12部。由于抵押登記立法不統(tǒng)一，造成各地登記事項、審查原則、登記內(nèi)容等差異較大，給當(dāng)事人帶來操作上的不便，也影響登記效率。
（3）抵押登記效力不統(tǒng)一。一是《擔(dān)保法》第41條規(guī)定采用登記生效主義，而其43條和《擔(dān)保法司法解釋》第49條、第59條則規(guī)定采用登記對抗主義。二是《擔(dān)保法》第41條規(guī)定抵押合同的成立自登記之日起生效，混同了抵押合同的生效和抵押權(quán)的設(shè)立這兩個不同的概念。抵押合同的訂立是在抵押交易的當(dāng)事人之間形成抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是一種契約行為，只要經(jīng)當(dāng)事人合議，并符合《合同法》有關(guān)規(guī)定即為有效合同；抵押權(quán)的設(shè)立是保障抵押權(quán)人對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)的行為，是一種物權(quán)行為，只有通過登記公示才能產(chǎn)生對抗第三人的效力。
（4）登記機關(guān)審查責(zé)任不明確。有關(guān)抵押登記的法律法規(guī)都未明確規(guī)定登記機關(guān)在抵押登記時須對登記申請的有關(guān)事項進行實質(zhì)審查，抑或形式審查。例如《機動車登記規(guī)定》關(guān)于抵押登記只規(guī)定了申請人應(yīng)提交的申請材料，而未規(guī)定登記機關(guān)是應(yīng)該對這些材料所記載的內(nèi)容的真實性進行實質(zhì)審查，還是僅僅對提供的材料是否齊備等進行形式上的審查。
（5）抵押權(quán)優(yōu)先受償規(guī)則不明確，抵押權(quán)人無法確定自己在同一擔(dān)保物上債權(quán)的優(yōu)先受償順序，易使抵押債權(quán)懸空，導(dǎo)致金融機構(gòu)信貸萎縮，經(jīng)濟發(fā)展缺乏動力。
第二，關(guān)于應(yīng)收賬款的問題。“應(yīng)收賬款”是會計學(xué)上的概念，由于其涵蓋的內(nèi)容比較寬泛且早已被國內(nèi)外商業(yè)實踐中廣泛使用。《物權(quán)法》并沒有確定“應(yīng)收賬款”的定義。一般理解為因提品或服務(wù)而產(chǎn)生的金錢債權(quán)，不包括票據(jù)化的債權(quán)。
為使應(yīng)收賬款登記制度能夠順利建立和實施，目前至少還需要弄清以下問題：
（1）如何理解《物權(quán)法》第228條規(guī)定的“信貸征信機構(gòu)”的含義。
（2）如何理解《物權(quán)法》第228條規(guī)定“質(zhì)權(quán)自信貸征信機構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立”。
（3）應(yīng)收賬款的范圍有多大？法律沒有對應(yīng)收賬款進行定義，也沒有規(guī)定范圍，由于質(zhì)權(quán)以信貸征信機構(gòu)辦理出質(zhì)登記為成立條件，那么，登記機構(gòu)就要判斷出質(zhì)的應(yīng)收賬款是否可以出質(zhì)。這是登記機構(gòu)難以承擔(dān)的義務(wù)。
不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第3篇
關(guān)鍵詞：國內(nèi);不動產(chǎn)登記制度;探討
中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-0000-01
引言
針對不動產(chǎn)登記，雖然我國已經(jīng)制定和施行了一系列法律法規(guī)，比如《不動產(chǎn)登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動產(chǎn)登記問題，仍然遺留著一些問題需要有關(guān)部門予以解決。因此，應(yīng)該將不動產(chǎn)登記制度作為重點研究課題，對制度中妨礙不動產(chǎn)登記的條例進行改進或者廢除，以此來確保不動產(chǎn)登記過程的合規(guī)合法。
一、不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)涵
不動產(chǎn)制度作為我國物權(quán)制度的一種，是在《中華人民共和國物權(quán)法》的基礎(chǔ)上確立實行的，它直接服務(wù)于利害關(guān)系人或者權(quán)利人，可以將其作為一種物權(quán)公示手段來理解[2]。其中，權(quán)利人或者利害關(guān)系人想要進行不動產(chǎn)登記需要提前申請相關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的變動事宜，而這一過程都要如實詳盡的在政府相關(guān)的專職部門進行記錄。與此同時，在我國市場經(jīng)濟體制不斷完善的過程中，不動產(chǎn)登記制度也隨之產(chǎn)生并得以完善。由此可見，不動產(chǎn)登記制度的確立執(zhí)行一方面是為了滿足市場經(jīng)濟要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度的建立以及完善統(tǒng)一，才能在有效解決登記問題的前提下，體現(xiàn)市場經(jīng)濟的核心價值。
二、當(dāng)前國內(nèi)不動產(chǎn)登記制度的漏洞以及不足
通過研究不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展演變過程可以發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)根據(jù)性質(zhì)的不同，其管理以及登記分別被土地、房產(chǎn)、林業(yè)、漁業(yè)、水利以及農(nóng)牧業(yè)等行政主管部門負(fù)責(zé)，而這些部門在規(guī)章制度以及遵循的法律依據(jù)都存在一定差異，它們會依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)利類型以及相關(guān)職能等進行分散登記，這就很難對這些不動產(chǎn)的登記行為進行有效管理[3]。與此同時，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的改革與多部門多級別的等級制度、當(dāng)前的市場經(jīng)濟形勢不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來的不同的職能部門，僅僅是把登記的職能統(tǒng)一，特別是當(dāng)前將不動產(chǎn)交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個部門，及其容易引發(fā)下列問題：第一，不動產(chǎn)交易的風(fēng)險加大;第二，在一定程度上增加了權(quán)利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費;第四，如因行政審批的錯誤導(dǎo)致不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤，會引起不必要的責(zé)任推逶，影響到政府的公信力等等。
三、完善我國不動產(chǎn)登記制度的建議
1.完善不動產(chǎn)登記制度
目前，我國尚未建立和實行專門針對不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，雖然國家出臺的《不動產(chǎn)登記暫行條例》是目前國內(nèi)最高水平以及最前沿的關(guān)于不動產(chǎn)登記的立法。但是想要確保《條例》的順利實施，就要對當(dāng)前政策法規(guī)中關(guān)于不動產(chǎn)登記的條款進行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對其中不利于不動產(chǎn)登記的條款進行修正或者廢除，以此來為不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。其中，可以從以下幾方面入手，來完善當(dāng)前的土地登記制度：第一，對土地登記申請制度進行完善。在土地登記申請過程中，除了權(quán)利人要按照程序行事之外，登記相關(guān)人以及義務(wù)人也應(yīng)該向其提供協(xié)助登記的義務(wù)，從而在保護權(quán)利人利益的同時，提高登記的公信力;第二，確立實質(zhì)審查制度。登記機關(guān)人員在受理了權(quán)利人的申請后，應(yīng)該進行實地調(diào)查，以保證土地登記結(jié)果的準(zhǔn)確性。與此同時，可以借鑒其他優(yōu)秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來維護權(quán)利人的利益。當(dāng)遇到欺詐或者劃界錯誤情況時，受害者可以恢復(fù)其權(quán)利的請求權(quán)，以此來提高土地登記的公信力;第三，目前，我國關(guān)于土地登記簿公開的相關(guān)制度還不夠完善，為保證土地轉(zhuǎn)讓或者出租等相關(guān)利益方的知情權(quán)，應(yīng)該堅持土地登記簿的公開查閱，這不僅可以對土地登記實施有效監(jiān)督，同時也有助于社會和諧;等等。
2.完善不動產(chǎn)登記機構(gòu)的責(zé)任賠償制度
不動產(chǎn)登記機構(gòu)在整個不動產(chǎn)登記過程中扮演著至關(guān)重要的角色。如果不動產(chǎn)登記機構(gòu)在交易審查過程中沒有盡職盡責(zé)，或者存在暗箱操作等問題，都會給當(dāng)事人乃至整個市場造成巨大危害。而一旦損害到當(dāng)事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關(guān)部門或機構(gòu)都要關(guān)注的重點問題。現(xiàn)如今，很多不動產(chǎn)登記機構(gòu)都存在登記人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象，登記錯誤問題時有發(fā)生，也讓該不動產(chǎn)登記機構(gòu)的公信力受到質(zhì)疑。所以，想要最大限度的減少發(fā)生登記錯誤的幾率，就必須要加強登記人員關(guān)于登記業(yè)務(wù)相關(guān)技能的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，對登記業(yè)務(wù)流程有一個熟悉以及掌握。與此同時，為保證登記效率，可以對本單位所有人員進行資質(zhì)認(rèn)證，比如注冊會計師考試以及國家司法考試等，建立和完善不動產(chǎn)登記人員從業(yè)資格選拔機制。另外，還可以面向社會公開招募一些專業(yè)技能過硬的人才，從而有效提升整個登記團隊的綜合素質(zhì)。
目前，很多不動產(chǎn)登記的糾紛雖然由法院做出了相應(yīng)判決，但是受經(jīng)濟因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書也遲遲得不到賠償。這是由于當(dāng)前我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)很少會設(shè)立專門負(fù)責(zé)賠償?shù)目铐棧@就使得很多機構(gòu)沒有能力去執(zhí)行法院的判決，從而影響到法院的公信力。基于此，相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前的不動產(chǎn)登記情況，建立和完善相關(guān)的責(zé)任賠償制度，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，都做出明確規(guī)定。而登記機關(guān)賠償?shù)馁Y金來源，可以參照國外做法設(shè)立專項賠償資金。從登記機關(guān)上一年度收取的費用中劃撥出一部分資金專門用于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償，必須做到專款專用。只有這樣，才能從根本上維護受害者的切身利益，進而促進社會主義市場經(jīng)濟的良性發(fā)展。
四、結(jié)語
綜上所述，我國當(dāng)前的不動產(chǎn)登記體系已經(jīng)初步確立，但是在實際工作中，仍然暴露出一些問題。因此，為進一步確保不動產(chǎn)交易雙方的根本利益，相關(guān)部門應(yīng)該就目前不動產(chǎn)登記制度中存在的問題加以研究，并提出有建設(shè)性的建議，來不斷完善我國的不動產(chǎn)登記制度。
參考文獻(xiàn)：
[1]闕持輝， 唐冬梅. 我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討[J].工業(yè)b，2015（8）：17-17.
不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第4篇
一、未進行首次登記的必須先辦理首次登記
《規(guī)范》第1.2.3條規(guī)定：“未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外：
1.預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的；
2.在建建筑物抵押權(quán)登記的；
3.預(yù)查封登記的；
4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”
可以看出，不辦理首次登記不得辦理其他登記，幾個除外的情形都是不具備辦理首次登記或者不需要辦理首次登記的情況。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。在《規(guī)范》出臺前《細(xì)則》中也做出了明確規(guī)定。
分析《規(guī)范》第9.1條規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記里面有三個要點需要厘清。第一，首次登記必須去現(xiàn)場查看；第二，必須提交建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料和房屋已經(jīng)竣工的材料；第三，確認(rèn)建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等材料。物權(quán)的主要目的在于定紛止?fàn)帲状蔚怯浶枰獙徍说牟糠謨?nèi)容是其特有的要件，如規(guī)劃驗收、消防驗收、房屋質(zhì)量驗收等，都屬于首次登記時的要件內(nèi)容，如果不能在首次登記環(huán)節(jié)予以明確，后續(xù)登記可能會出現(xiàn)很多糾紛和矛盾，物權(quán)登記便失去了其最根本的意義。
最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〈關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函〉的通知》（法〔2012〕151號）規(guī)定，執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構(gòu)發(fā)出《f助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。由于不動產(chǎn)登記前，房屋首次辦理的為初始登記，可以認(rèn)為該通知的內(nèi)容也是對必須進行首次登記的詮釋。
二、辦理過首次登記的多次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移不需要逐步記載登記簿
《規(guī)范》第1.10.1條規(guī)定，已辦理首次登記的不動產(chǎn)，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理后續(xù)登記時，應(yīng)當(dāng)將之前轉(zhuǎn)移登記的事實在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載。可以看出，中間過程的產(chǎn)權(quán)人記載只需記載在附記欄，說明來龍去脈即可。
《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因繼承或者人民法院的生效法律文書取得的所有權(quán)，不需要經(jīng)登記就可以獲得，繼承發(fā)生之時或者判決生效之日，即取得物權(quán)之日。如果繼續(xù)對中間環(huán)節(jié)產(chǎn)權(quán)人進行登記的話，將會形成登記部門在知情情況下登記簿記載的產(chǎn)權(quán)人和實際產(chǎn)權(quán)人不符的情況，因此可能產(chǎn)生更復(fù)雜的糾紛，登記部門有可能需要承擔(dān)一定責(zé)任。舉個極端的例子，如果中間環(huán)節(jié)的產(chǎn)權(quán)人記載于登記簿之后，被法院查封，造成無法辦理到判決書產(chǎn)權(quán)人名下的情況，會變得更加復(fù)雜。
三、首次登記未辦理主體已經(jīng)不存在的登記情況
在法院協(xié)助執(zhí)行或者發(fā)生繼承后再次轉(zhuǎn)移的時候，很多需要進行不動產(chǎn)首次登記的不動產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)不存在。這種情況下，登記是否按照在先登記原則先行登記到首次獲得的產(chǎn)權(quán)人名下，筆者認(rèn)為值得商榷。
《物權(quán)法》出臺后，最重要的變化就是登記簿取代產(chǎn)權(quán)證成為不動產(chǎn)登記效力的最高證明，不動產(chǎn)證只是不動產(chǎn)所有權(quán)人的一個證明，當(dāng)和不動產(chǎn)登記簿不一致時，以不動產(chǎn)簿記載為準(zhǔn)。《規(guī)范》第1.6.3.3條規(guī)定，查封抵押時，可以換發(fā)或者補發(fā)不動產(chǎn)證書或者不動產(chǎn)證明。可以看出，登記簿效力的概念在加強，證書作用在弱化。如果繼續(xù)沿用以前房屋登記時不發(fā)證只是記載于檔案的做法處理此類問題已經(jīng)行不通了。
不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)范文第5篇
本文所指登記主體是指履行登記行政職能、承擔(dān)登記法律責(zé)任的機構(gòu)，隨著機構(gòu)的整合、上級主管部門的變化，登記主體也將發(fā)生重大變化，在提供登記服務(wù)、信息利用服務(wù)中登記主體應(yīng)如何正確行使職能、做到依法且高效呢？首要解決的就是主體認(rèn)定問題，主體的確定將直接影響登記業(yè)務(wù)的有序開展、登記結(jié)果的責(zé)任承擔(dān)。
一、登記發(fā)證主體發(fā)生重大整合
《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下稱《條例》）的最大亮點是把原來分散在不同機構(gòu)登記的不動產(chǎn)統(tǒng)一由一個機構(gòu)辦理，特別是解決了房、地分離登記帶來的諸多麻煩。而原來房、地登記的管理體制存在極大的不同，由此帶來登記模式的較大差異。《條例》出臺前，不但土地和房屋分別由不同機構(gòu)辦理登記，而且僅就土地登記而言，不同性質(zhì)的土地權(quán)利或主體，是由不同的登記部門辦理的，導(dǎo)致發(fā)證主體也不同。以無錫為例，農(nóng)村土地經(jīng)營承包權(quán)是由農(nóng)委辦理的，集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)登記的發(fā)證主體根據(jù)地方性法規(guī)可以是區(qū)級人民政府，國土使用權(quán)及其他權(quán)利則由縣、市人民政府登記。可見在土地權(quán)利登記方面，形成了三類完全不同的登記發(fā)證主體，即農(nóng)委、區(qū)級人民政府、縣或市人民政府。房屋登記同樣存在類似情況，在我國一些地方，集體土地上的房屋登記和國有土地上的房屋登記分別由建設(shè)主管部門和房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)，國有土地上的房屋登記管理中，具體從事登記事務(wù)的主體有市房產(chǎn)主管機構(gòu)下屬單位和區(qū)級房管部門等多個單位，這些不同單位從事登記業(yè)務(wù)，有的是基于地方性法規(guī)授權(quán)辦理，有的是受市房產(chǎn)主管部門委托。由于這些單位分屬不同的行政機關(guān)，導(dǎo)致業(yè)務(wù)口徑不一致，登記效率低下，登記風(fēng)險也時時發(fā)生。
《條例》第六條規(guī)定，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作。這就將原來散落在各個不同主管部門的登記職能歸集到一個部門行使，而原來不同政府層級的登記體制也隨之得到改變、變得順暢。根據(jù)此項規(guī)定，各地正在組建或已組建的不動產(chǎn)登記機構(gòu)主要有兩種模式：一種是縣（市）國土資源局為不動產(chǎn)登記機構(gòu)，為一級機關(guān)法人，不動產(chǎn)登記局作為內(nèi)設(shè)機構(gòu)掛在國土局的地籍處；另一種是隸屬于縣（市）人民政府的不動產(chǎn)登記局為登記機構(gòu)，也是一級機關(guān)法人。這種管理體制改變了原來多頭登記、多個層級、多個部門分別承擔(dān)責(zé)任的狀態(tài)。
二、不動產(chǎn)登記能否授權(quán)或委托非機關(guān)組織實施
由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后業(yè)務(wù)范圍更廣、內(nèi)容更復(fù)雜、登記類型更多，僅由國土局或不動產(chǎn)登記局內(nèi)部處室部門從事登記業(yè)務(wù)是不太現(xiàn)實的。就無錫而言，國土局地籍處（掛牌不動產(chǎn)登記局）僅有3-4個人，而不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)每年達(dá)30多萬份，因此必然要有專門從事登記具體事務(wù)的團隊，一般各地的國土局或不動產(chǎn)登記局會沿襲原有做法，成立具有事業(yè)單位性質(zhì)的登記中心，由登記中心具體從事登記業(yè)務(wù)。根據(jù)行政法理論，不動產(chǎn)登記屬行政確認(rèn)行為，登記中心作為非政府組織是以自己的名義開展登記工作、承擔(dān)法律責(zé)任，還是以國土局或不動產(chǎn)登記局的名義開展工作呢？這要看該登記中心開展登記工作是經(jīng)法定授權(quán)還是受上級主管機關(guān)的委托。由于《條例》僅規(guī)定了由不動產(chǎn)登記機構(gòu)負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記，而未規(guī)定登記機構(gòu)下屬的事業(yè)單位可以開展登記工作，因此，不動產(chǎn)登記局下屬的登記中心能否以自己的名義開展登記工作有賴于地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。如果地方性法規(guī)、規(guī)章未能就此作出相應(yīng)規(guī)定的，則作為一級機關(guān)法人的不動產(chǎn)登記局或國土局可以委托下設(shè)的登記中心行使登記事權(quán)。登記中心作為受托登記組織必須是依法成立、由熟悉法律、法規(guī)且具有一定專業(yè)技能工作人員組成的機構(gòu)。受委托的登記中心僅作為行為主體開展登記工作，雖然其基于自己的考量獨立認(rèn)定事實、適用法律，但仍不能獨立承擔(dān)責(zé)任，而是由委托機關(guān)國土局承擔(dān)訴訟、復(fù)議、賠償?shù)呢?zé)任。
三、對外提供不動產(chǎn)登記信息的主體應(yīng)該如何統(tǒng)一
當(dāng)前，不動產(chǎn)登記后形成的大量信息越來越為社會所認(rèn)可并利用，登記機構(gòu)對于如何提供、提供哪些信息、對哪些人提供都應(yīng)當(dāng)按相應(yīng)規(guī)定操作，從而讓登記信息在發(fā)揮應(yīng)有的社會作用時不至于侵犯商業(yè)秘密或個人隱私。以前，由于各地對登記簿和登記檔案管理模式不同形成了不同的提供主體，如有些地方在房產(chǎn)管理局單獨成立房產(chǎn)檔案館，作為登記信息保管主體提供對外利用，有些地方由從事具體事務(wù)的登記工作機構(gòu)（受托單位或被授權(quán)單位）直接對外提供信息利用，還有的只是內(nèi)設(shè)機構(gòu)即檔案科對外提供信息。由于提供信息利用也是一種行政行為，對信息的查詢利用理應(yīng)遵循行政法的相關(guān)規(guī)定。行政行為的合法首先表現(xiàn)在作為提供信息的主體應(yīng)統(tǒng)一化、合法化，由于登記簿的管理歸登記機構(gòu)，根據(jù)《條例》第二十七條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依申請?zhí)峁┬畔⒗茫@也意味著不動產(chǎn)登記、登記簿管理、登記信息利用的相關(guān)職能都是由登記機構(gòu)行使的。因此，在沒有法律法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的情況下，對外提供信息只能以不動產(chǎn)登記機構(gòu)的名義，而不能由登記機構(gòu)的內(nèi)設(shè)機構(gòu)或其他非登記簿管理單位以其自己的名義對外提供信息。
