增值稅的稅收籌劃
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增值稅的稅收籌劃范文第1篇
當前，我國房地產企業正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業三大稅種之一，啟征稅率比企業所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的現存問題
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產企業稅收籌劃趨于片面
從近期房地產企業土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發展。
(二)對國家出臺相關政策理解淺顯
21世紀以來，我國經濟發展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續上升。為了解決房地產行業這種‘高溫’現象，政府利用土地增值稅對房地產行業進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現錯誤，影響企業的健康發展，給房地產市場帶來了新的波動。
(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱
房地產企業土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業可乘之機。在房地產企業土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法
面對波密詭譎的房地產市場，企業進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項目
房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業負擔。企業在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業壓力，給企業帶來信心。
(二)合理利用國家出臺相關政策
為了保證房地產企業的平穩運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節，還能夠降低房地產企業的負稅壓力。
(三)合理通過建房進行稅收籌劃
在稅法相關規定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業代表客戶進行房地產的開發。這樣一來，不僅能給房地產企業帶來經濟效益，還減少企業繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。
(四)積極尋求稅務機關支持
政府稅務機關是服務于企業的部門，具有對企業的相關政策咨詢有解答的義務，企業在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補救措施
稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率
房地產企業項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義
房地產企業土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業具有重要意義：
(一)有利于房地產企業更好適應市場競爭
在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業稅收制度的一種調整，也促使房地產企業適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。
(二)有利于提升房地產企業財務管理水平
房地產市場的‘高溫’現象促使國家加大對該行業宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業資金流動率，并且是在企業自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業的財務管理水平。
(三)有利于實現房地產企業利益的最大化
在房地產企業的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形的稅務之中，土地增值稅給企業帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業的負稅壓力，給企業喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業的經濟效益，為企業帶來巨大利益。
四、結束語
房地產企業做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業的負稅壓力，還能給企業帶來經濟效益，幫助企業渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。
參考文獻：
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增值稅的稅收籌劃范文第2篇
【關鍵詞】 新條例;增值稅;稅收籌劃
一、增值稅納稅人身份選擇的籌劃
(一)新條例相關內容解讀
新修訂的條例降低了小規模納稅人的標準,將工業和商業小規模納稅人銷售額標準分別從100萬元和180萬元下調為50萬元和80萬元,降低了增值稅一般納稅企業的準入門檻。一般納稅人在國內銷售貨物、提供應稅勞務和進口貨物適用的基本稅率為17%,特定貨物銷售或進口貨物適用的優惠稅率為13%;并將小規模納稅人在國內銷售貨物和應稅勞務適用的征收率由原來的6%或4%統一調整為3%。
(二)籌劃思路
由于不同納稅人之間存在稅負差異,因此可以采取轉變納稅人身份的辦法合理節稅。一般情況下,小規模納稅人的稅負略重于一般納稅人,其原因在于,選擇一般納稅人可以將進項稅額抵扣,尤其是當應稅銷售額增值率較小時,一般納稅人的稅負明顯低于小規模納稅人的稅負。但這也不是絕對的,小規模納稅人的稅負不一定在任何情況下都比一般納稅人的稅負重。在銷售額既定的情況下,小規模納稅人應繳稅款已確定;但一般納稅人的應繳稅款還需依據其可抵扣的進項稅額,可抵扣的進項稅額越大,應繳稅款越少;反之,可抵扣的進項稅額越少,應繳稅款越多。在對一般納稅人與小規模納稅人的稅負進行比較時,增值率就是一個關鍵因素。在增值率達到某一數值時,兩種納稅人的稅負相等,這一數值被稱為無差別平衡點增值率。當增值率低于該點時,增值稅一般納稅人的稅負低于小規模納稅人的稅負;當增值率高于該點時,增值稅一般納稅人的稅負高于小規模納稅人的稅負。
(三)具體籌劃
設X為增值率,S為含稅銷售額,P為含稅購進額。假定一般納稅人適用稅率為17%,小規模納稅人征收率為3%。
一般納稅人應納增值稅=(S/1+17%)17%-(P/1+17%)17%
=S(X/1+17%)17%
小規模納稅人應納增值稅=(S/1+3%)3%,令二者相等,則X=20.05%,即一般納稅人稅率為17%,小規模納稅人稅率為3%。當增值率為20.05%時,兩者稅負相同;當增值率低于20.05%時,小規模納稅人的稅負重于一般納稅人的稅負;反之,則小規模納稅人的稅負輕于一般納稅人的稅負。用同樣的方法,可以計算出一般納稅人銷售稅率為13%的商品,與小規模納稅人征收率為3%的含稅銷售額的無差別平衡點增值率為17.65%。通過以上計算可得出結論:在企業初始設立時,應測算企業的銷售增值率,若增值率高于無差別平衡點增值率,可以通過企業分立選擇成為小規模納稅人;若增值率低于無差別平衡點增值率,可以通過合并選擇成為一般納稅人。
(四)注意問題
以上關于增值稅納稅人身份的籌劃只是一個簡單模型的分析,在企業實際操作時,還需注意幾個相關問題。
1.對符合一般納稅人條件,但不申請辦理一般納稅人認定手續的納稅人,應按銷售額依照增值稅率計算應納稅額,不得抵扣進項稅額,也不得使用增值稅專用發票;
2.企業財務利益最大化的要求,限制了企業做小規模納稅人的選擇權;
3.企業產品的性質及客戶類型也決定著企業進行納稅人籌劃空間的大小。
二、購入固定資產的稅收籌劃
(一)新條例相關內容解讀
新條例規定,自2009年1月1日起,增值稅一般納稅人新購進設備所含的進項稅額并取得抵扣憑證,允許抵扣其新購進設備的進項稅額,未抵扣完的進項稅額結轉下期繼續抵扣。但小汽車、摩托車和游艇不包括在可抵扣的范圍內。
(二)籌劃思路
此項調整對增值稅納稅人無疑是一項利好政策。因此,企業在新增固定資產時應根據自身實際情況適當增加外購機器設備比例,減少房屋、建筑物的購置,以達到少繳增值稅的目的,實現增值稅節稅利益。同時,由于新購進機器設備所含的增值稅進項稅額可以抵扣,因此企業可以在不影響正常經營的前提下,合理選擇購進機器設備時的時間,以盡量延遲增值稅繳納時間。
(三)具體籌劃
例:甲企業2009年4月銷項稅額為100萬元,購買固定資產以外的貨物進項稅額為83萬元;2009年5月,銷項稅額為100萬元,購買固定資產以外的貨物進項稅額為100萬元。甲企業欲在2009年4月或5月購買一臺價值為100萬元(不含增值稅)的設備,購買當月即可投入使用,預計生產出的產品自購進設備當月起3個月即可對外銷售并實現效益。其納稅籌劃方案如下:
方案一,2009年5月購進設備
2009年4月應納增值稅=100-83=17(萬元)
2009年5月應納增值稅=100-100-10017%=-17(萬元),本月不繳增值稅,17萬元的增值稅進項稅額留待以后月份抵扣;
方案二,2009年4月購進設備
2009年4月應納增值稅=100-83-10017%=0(萬元)
2009年5月應納增值稅=100-100=0(萬元)
由此可見,2009年4月方案二比方案一少納增值稅17萬元,雖然方案二在2009年4月就支出了117萬元(100+10017%)購進設備,比方案一早支出了1個月,但是同樣也會提前1個月獲取收益。因此,從納稅籌劃的角度看,方案二優于方案一。
(四)注意問題
1.采購除房屋、建筑物、土地等不動產以外的固定資產,用于自制固定資產(含改擴建、安裝)的購進貨物或增值稅應稅勞務,應盡量獲取固定資產的扣稅憑證。
2.與企業技術更新無關且容易混為個人消費的自用消費品(如小汽車、游艇等)所含的進項稅額不得予以抵扣。屬于營業稅應稅項目的房屋、建筑物等不動產不能抵扣。
3.取消廢舊物資發票作為抵扣憑證的內容。
4.本次稅改,沒有讓小規模納稅企業享受外購設備時所支付的增值稅進項抵扣的政策,但企業也可以通過調整外購固定資產的結構,達到節約房產稅的目的。
三、混合銷售和兼營的稅收籌劃
(一)新條例相關內容解讀
與增值稅實施細則銜接,繼續維持對混合銷售行為處理的一般原則,即按照納稅人的主營業務統一征收增值稅或者營業稅。但鑒于銷售自產貨物并同時提供建筑業勞務的混合銷售行為較為特殊,可對其采用分別核算、分別征收增值稅和營業稅的辦法。
另外,在兼營方面,現行政策規定,納稅人兼營銷售貨物、增值稅應稅勞務和營業稅應稅勞務應分別核算銷售額和營業額,不分別核算或不能準確核算的,應一并征收增值稅,是否應一并征收增值稅由國家稅務局確定。但在執行過程中,對于此種情形,容易出現增值稅和營業稅重復征收的問題,給納稅人產生額外負擔。此次修訂,將這一規定改為:未分別核算的,由主管國家稅務局、地方稅務局分別核定貨物、增值稅應稅勞務的銷售額和營業稅應稅勞務的營業額。
(二)籌劃思路
增值稅一般納稅人以銷項稅額減去進項稅額為應納稅額,而營業稅以全部營業額乘以稅率為應納稅額。因此,在出現混合銷售和兼營行為時,按何種稅計算稅負重,取決于增值率的高低。假定納稅人含稅增值率為R,含稅銷售額為S,含稅購進額為P,納稅人適用稅率17%,適用的營業稅稅率為5%,則增值率可表示為:R=(S-P)/S×100%,納稅人應繳納的增值稅和營業稅分別表示為:
應納增值稅=S/(1+17)17%R
應納營業稅=S5%
令二者相等,解出納稅平衡點為:R=34.41,即此時兩種稅稅負相同。
如果增值額率大于無差別平衡點增值率,則混合銷售或兼營行為繳納營業稅有利于節稅;反之,繳納增值稅有利于節稅。用同樣的方法,可以計算出當營業稅稅率為3%時,無差別平衡點增值率為20.65%。
(三)具體籌劃
例:甲有限公司下設兩個非獨立核算的業務部門:供電器材加工廠和工程安裝施工隊。供電器材加工廠主要生產和銷售貨物,工程安裝施工隊主要對外承接輸電設備的安裝等工程。某年,公司銷售收入為2 800萬元(不含稅),安裝收入為2 200萬元,購買生產用原材料2 000萬元,可抵扣進項稅額為340萬元。公司為一般納稅人,對其發生的混合銷售行為一并征收增值稅。因為該公司屬于生產性企業,而且兼營非應稅勞務銷售額未達到總銷售額的50%。
增值稅銷項稅額=(2 800+2 200)÷(1+17%)17%
=795.66(萬元)
增值稅進項稅額=340(萬元)
增值稅應納稅額=795.66-340=455.66(萬元)
公司實際增值率=(2 800-2 000)÷2 800100%=28.57%,增值稅負擔較高,進行籌劃后,將工程安裝施工隊單獨組建一個乙公司,獨立核算,自行繳納稅款。
籌劃后得納稅情況:甲公司應納增值稅=2 80017%-340=136(萬元)
乙公司應納營業稅=2 2003%=66(萬元)
合計應納稅額=136+66=202(萬元)
比較籌劃前后,稅負較低了253.66萬元。
(四)注意問題
1.變混合銷售為兼營行為,分別核算、分別納稅。
2.設立獨立核算的專業服務公司,改變混合銷售業務的性質。
除了以上幾個新的變化外,新條例還將納稅申報期限由10天延長至15天,那么企業應盡量在申報期限的最后一天申報納稅,這樣可以充分利用資金時間價值,獲取一筆無息貸款。
【參考文獻】
增值稅的稅收籌劃范文第3篇
關鍵詞：納稅范圍 合理定價 利息支出
準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標準有三：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規定的30%—60%的四級超率累進稅率征收，其計算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。
土地增值稅在房地產開發企業的應交稅費中占有相當大的比重，它稅率高、稅負重，因此企業應重視對土地增值稅進行稅務籌劃。
一、房地產企業稅務籌劃技巧
（一）銷售價格定價的籌劃
稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%，應就其全部增值額按規定計稅。在增值額略高于扣除項目金額的20%那個點，邊際稅率就會突增，就會造成增加的收入小于增加的土地增值稅
案例1：某房地產公司開發的商品房銷售價格為X，營業稅金5.5%X（其中：營業稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額為2，000萬元；此時，該公司所有可以扣除項目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬元；如果該公司希望享受稅收優惠，那么該公司的銷售價格最高應在2，581萬元以內，不需交納土地增值稅，此時扣除項目金額總和為2，142萬元，獲利439萬元。
假設銷售價格增加了Y，此時房產的新銷售價格為X+Y，相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價來取得更大的收益，必須滿足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說，其銷售價格就必須高于2,764萬元（2581+183）以彌補稅負上漲帶來的負擔。
（二）代收費用的稅務籌劃
根據稅法規，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是并入房價向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨向購買者收取的，相應的在計算增值額時不允許扣除代收費用。雖然這兩種計算方法計算出來的增值額相同，但在代收費用并入房價時，仍有節稅意義。雖然代收費用計入房價中，增值額并未減少，但扣除項目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。
房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些費用，如城建配套費、維修基金等費用；
案例2：某房地產公司開發一棟商品房，售價4,000萬元，并根據當地政府的要求，在售房時代收了500萬元的各項費用，營業稅金及附加（營業稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬元，支付土地出讓金和開發成本為1,000萬元。
（1）如果公司將代收費用單獨向購買方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬元
增值額=4,000-1，420=2,580萬元
增值率=2,580/1,420=182%
增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬元
（2）如果公司將代收費用并入房價向購買者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬元
增值額=4,000+500-1，920=2,580萬元
增值率=2,580/1,920=134%
增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬元
顯然，該公司將代收費用并入房價一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬元。從這個案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數一樣的情況下，扣除項目越大，土地增值稅稅額就越小，就會給納稅人帶來更多的節稅效益。
當然，需要注意的一點是，在增值率未超過50%的情況下，由于適用的速算扣除系數是零，所以無論代收費用是否并入房價，納稅人的稅負都是一樣的。
（三）利息支出稅收籌劃
房地產開發企業在進行房地產開發時會需要大量資金，因此，必然會發生借款利息的支出。根據《細則》中對房地產開發企業作為財務費用的利息支出有兩種不同的列支方式：
第一種方式為凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；即允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額)×5%以內。
增值稅的稅收籌劃范文第4篇
【關鍵詞】房地產開發企業，土地增值稅，扣除項目
一、背景情況
房地產企業和其他的行業相比，具有投資金額大、過程復雜、稅種多、負擔重的特點。而通常企業利潤增長的方式有兩種，即提高收入和降低成本。然而，近年來中央出臺了一系列限制房價過快增長的宏觀調控政策，通過高房價來提高房地產企業的利潤，正在變得越來越不現實。采取合理的土地增值稅收籌劃方法，合法的減輕企業的稅收負擔成為企業提高自身競爭力的重要途徑。
就當前現狀看，房地產企業進行納稅籌劃具有一定的必要性。首先，從房地產企業角度來看，房地產企業稅收籌劃可以提高自身納稅意識和企業財務管理水平，有助于實現房地產企業稅后利益最大化。再次，從國家宏觀調控的角度來看，房地產企業稅收籌劃有助于稅收法律法規的完善，同時，也有利于加快稅收與相關法律、法規的相互協調與銜接，使我國法律成為一個相互協調的有機整體，促進國家宏觀調控的順利進行。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的具體方法
（一）規避土地增值稅的征收范圍
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的納稅人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。簡單說來，滿足土地增值稅的征稅范圍需注意以下三點：第一，國有土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍，即轉讓的土地是國家所有的話，不征收土地增值稅；第二，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權要發生轉移，對未發生產權轉讓的形為不征土地增值稅；第三，轉讓房地產要取得收入，而這里的收入是指房地產要發生增值，對未發生增值的原價轉讓形為也是不征稅的。由此看來，房屋的法定繼承、出租、抵押，或是與其他單位進行的代建房行為均不是土地增值稅的征稅形為。而房地產企業在其經營活動中若是可以采用代建房方式，為客戶定向開發房產，以收取一定量的勞務費用方式取得收入的話，可以規避大額土地增值稅，將極大的降低企業的稅收負擔。
（二）增加土地增值額中的扣除項目
轉讓房地產中獲取的增值額是計算土地增值稅的核心，因此，要計算土地增值額，首先必須確定扣除項目的金額。我國相關法律規定，計算土地增值稅所準予扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金。對房地產開發企業還特別適用其他規定：可以按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的總價加計扣除20%。根據國稅函[1995]110號文件和國稅函[2010]220號文件相關規定，房地產開發費用扣除可按兩個標準：一是能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，開發費用按利息支出加上取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的5%計；二是其他情況，則按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%計。我國現行的《土地增值稅暫行條例實施細則》中明確規定：房地產企業可以選擇適當的利息扣除標準進行稅收籌劃。根據這項法律條文，房地產企業可以比較兩種方法計算出的開發費用，恰當地運用相關規定，選擇其中數額較大的進行計算，最終加大扣除項目額。
（三）利用土地增值稅的稅收優惠政策
《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅標準應同時滿足：1）住宅小區建筑容積率在1.0以上；2）單套建筑面積在120平方米以下；3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。同時，各省、自治區、直轄市可根據當地實際情況自行調整，但上浮比例不得超過上述標準的20%。房地產開發商在建造普通住宅時，適當把增值額控制在20%之內，可獲得國家的免稅優惠從而規避土地增值稅。
再者，條件允許的企業也可開展企業間的投資聯營活動或者是進行合作建房。根據財稅字[1995]048號規定：對于以房地產進行投資聯營的，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營企業中時，暫免征土地增值稅；而對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暫免征土地增值稅。所以，房地產企業在進行經營方式的選擇時，應切實根據國家的相關稅收優惠政策，選擇有利的方式，盡可能達到不繳稅、少納稅的目的。
三、結語
國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，從一定程度上遏制了房價上漲的趨勢。房地產開發企業要想通過高房價來提高利潤似乎空間不大，反之，降低企業的成本則成為房地產開發企業增加利潤，提高自身競爭力的重要手段。土地增值稅作為房地產企業的重要稅種，在其應納稅額中比重較大，甚至是略高于企業所得稅，因而，對土地增值稅進行稅收籌劃，是房地產企業的一大課題。在進行納稅籌劃時，除了靈活運用土地增值稅的納稅籌劃方法之外，房地產企業還應該培養自己的專業稅收籌劃人才咨詢專業稅收籌劃機構，把稅收籌劃作為一種高層次的理財活動。
參考文獻：
[1]蔡昌.房地產企業稅收籌劃實戰報告與涉稅指南[M].中國市場出版社，北京，2010.
[2]陳培.我國房地產企業土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業經濟，2012（7）：99-100.
[3]付春.調控背景下房地產企業土地增值稅的節稅安排[J].財會月刊，2012（21）：48-49.
增值稅的稅收籌劃范文第5篇
一、銷售折讓方式的稅收籌劃
稅法規定，折扣銷售可以按照折讓后的銷售額計征增值稅。在其他條件都相同的情況下，選擇折扣或者折讓銷售方式的稅負最低，因為折扣或者折讓部分允許作為稅基扣除額。如下例：
萬利福商城是增值稅的一般納稅人，購貨均能取得增值稅的專用發票，現銷售400元商品，其成本為300元（含稅價），黃金周期間搞促銷有四種備選方案：
一是采取以舊換新方式銷售，舊貨價格定為40元，即買新貨時少交40元。
二是商品9折銷售（折扣銷售）。
三是購物滿400元贈送價值40元的商品（成本為30元，均為含稅價）。
四是購物滿400元，返還40元的現金。
方案一：采用以舊換新方式銷售，即顧客提供一件舊的商品，在購新商品時折抵若干現金。稅法規定，以舊換新方式銷售，仍按銷售新商品的原價做為銷售額計算增值稅。舊商品的折抵價，不能沖減新商品的銷售，計算銷項稅額如下：
應繳增值稅=[400÷（1+17%）] ×17%-[300÷（1+17%）] × 17%=14.53（元）
方案二：商品9折銷售，價值400元的商品售價360元，應納增值稅為：
360÷（1+17%）× 17%-300÷（1+17%）× 17%=8.72（元）
方案三：購物滿400元贈送價值40元的商品，應納增值稅為：
400÷（1+17%）×17%-300÷（1+17%）× 17%=14.53（元）
另贈送40元的商品視同銷售，應納增值稅為：
40÷（1+17%）×17%-30÷（1+17%）× 17%=1.453（元）
合計應繳增值稅：14.53+1.453=15.983（元）
方案四：購物滿400元，返還40元的現金。在稅務實踐中，贈送的現金作為促銷費用處理，不能抵減銷售額因而不能少繳增值稅，因此銷售400元的商品，應納增值稅為：
400÷（1+17%）×17%-300÷（1+17%）× 17%=14.53（元）
上述四種方案中，方案二最優，企業上繳的增值稅額最少，方案一和方案四次之，而方案三由于多了一個贈品視同銷售，反倒比其他方案多支付增值稅。此外，企業在選擇方案時，只有進行綜合全面地籌劃，才能使企業降低稅收成本，獲得最大的經濟利益。
二、商業贈送的稅收籌劃
對于商業捐贈，稅法規定對贈送的商品視同銷售，一并計算繳納增值稅。萬利福商城以銷售國內外名牌服裝為主，為了在"十一"節期間促銷，推出了自己的營銷政策：凡購買一套某品牌西服便贈送該品牌領帶一條，兩種產品實際對外銷售價格分別是2340元和234元（均為含稅價格）。
籌劃前：按照稅法的規定：隨西服贈送的領帶價值234元視同銷售計算增值稅銷項稅額34元。因此
銷項稅額=2340÷（1+17%）×17%+234÷（1+17%）×17%=374元
籌劃方案：將贈送貨物作為銷售折讓處理。即在發票上填寫西服一套價格2340元，同時填寫領帶一條，價格234元，同時以折扣的形式將234元在發票上反映，直接返還給客戶，發票上凈額為2340元，客戶實際付款為2340元，這樣達到促銷的目的。此項活動的不含稅銷售收入為2000元，增值稅的銷項稅額為340元，從而減少了增值稅銷項稅額34元。
三、其他促銷方式的稅收籌劃
（一）買一贈一。企業以"買一贈一"方式組合銷售本企業商品的，在總的銷售金額范圍內按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項商品的銷售收入。例如將上例中西服和領帶價格分別下調，使其銷售價格的合計數等于2340元，并將西服和領帶一起銷售。這樣，就能達到促銷和節稅的目的。“買一贈一”屬于一種促銷行為，屬于捆綁銷售的一種形式，既能促進銷售，又能合理控制稅負。
（二）加量不加價。加量不加價是一種有效的促銷方式，其操作要點是：在銷售商品時，增加每一包裝中的商品數量，而銷售總價不提高，相當于商品打折銷售，但可以起到打折銷售不能實現的促銷效果。超市在進行洗衣粉促銷時，推出的促銷方式是“加量不加價”。 采取“買1000克的洗浴液送100克”。 相當于1100克洗衣粉賣1000克的價錢，數量增加，價格不變，萬利福商城只需按照銷售價格繳納稅金就可以了。“加量不加價”促銷模式，實際上是通過捆綁銷售方式規避了商業贈送行為，從而減輕了稅收負擔。
（三）積分返利。企業為長期留住顧客，往往推出會員消費積分制，即顧客每消費x元積1分，每積累y分可以換領價值z元的商品。會員積分換領商品，實質上還是一種商業折扣。對于此類促銷，原理上還是轉化為折扣形式，避免視同銷售。
例如某超市大賣場推出會員積分制度。會員制度規定：積分滿1000分，可以換領價值100元的禮品……。該賣場每年送出去的積分禮品價值100萬元。因稅務局認為這是無償贈送貨物，屬于視同銷售，要求每年繳納17萬元的增值稅。
籌劃方案：更改會員制度，明確規定：積分滿1000分，給予價值100元會員折扣券，全場通用……。顧客使用積分，換取商品時，在發票上列明商品原價、積分折扣金額和實收金額。這樣處理后，會員積分可以完全當作銷售折扣處理，避免視同銷售而多交稅的17萬元增值稅。同時會員可選擇商品范圍從有限的幾件禮品擴大到全場商品，更容易讓消費者接受。
對商場而言，搞促銷本身旨在吸引顧客，提高市場占有率，其結果如果加重了商場的稅收負擔，降低了商場的效益就得不償失了。所以商場在進行各種促銷方式的選擇時，也要把稅收因素考慮進去，綜合各方面的因素，使商場的利潤得到最大化。
參考文獻：
[1]楊曉萌：企業銷售中的稅收籌劃問題[J].經濟論壇，2005，（23）：100-101
[2]周仁儀：零售商場打折饋贈促銷的稅務籌劃[J].財會月刊，2005，（06）：54
