房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第1篇

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤。

【參考文獻(xiàn)】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國房地產(chǎn)金融,2006,06

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資管理；預(yù)算管理；風(fēng)險(xiǎn)管理；工期控制

一、靈活運(yùn)作，積極拓寬融資渠道

目前，房地產(chǎn)資金主要來自七個(gè)方面。國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。而銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式對(duì)銀行信貸的過度依賴，其融資方式單一化，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展基本上取決于銀行信貸政策的變化，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信貸風(fēng)險(xiǎn)過于集中到商業(yè)銀行。

造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的。首先是由于政府對(duì)國內(nèi)金融市場(chǎng)的壟斷。其次是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行直接融資尚存法律和政策障礙。

針對(duì)這種現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在現(xiàn)有金融法規(guī)和制度的框架內(nèi)靈活運(yùn)作，積極拓寬融資渠道。

首先，借助房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從信托投資公司獲得信托貸款。信托公司集合廣大投資者的資金，借給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于某個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托具有融資成本較低，期限彈性較大，有利于資金運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展；資金供給方式靈活，可靈活設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品的特點(diǎn)，被認(rèn)為是除銀行貸款之外的最佳融資選擇，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托主要有三種方式：傳統(tǒng)的貸款方式，與傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣；以股權(quán)融資的方式，信托公司持有開發(fā)商部分股權(quán)，開發(fā)商承諾在約定的時(shí)間以溢價(jià)方式將股權(quán)回購；交易方式的信托產(chǎn)品。

其次，適當(dāng)引入機(jī)構(gòu)投資者的融資。

在證券市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是普通住宅市場(chǎng)被看好的條件下，投資公司將樂意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供流動(dòng)資金貸款、信托，股權(quán)投資等投資方式的資金。對(duì)項(xiàng)目的要求多是資金回籠快，融資時(shí)間在1～2年，一般資金成本在15％左右。這種資金比較適合房地產(chǎn)開發(fā)公司融資額度在2000萬～1億元人民幣。

第三，典當(dāng)融資。典當(dāng)對(duì)于小額短期融資有快速的優(yōu)勢(shì)，而從2005年4月1日開始執(zhí)行的《典當(dāng)管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)典當(dāng)融資的綜合費(fèi)率作了調(diào)整：房地產(chǎn)抵押典當(dāng)月綜合費(fèi)率不得超過本金的2.7％。但融資條件也提高為：未取得商品房預(yù)售許可證的在建工程及外省(自治區(qū)、直轄市)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)余額不得超過典當(dāng)行注冊(cè)資本，對(duì)于注冊(cè)資本不足1000萬元的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過100萬元；注冊(cè)資本在1000萬元以上的，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)單筆當(dāng)金數(shù)額不得超過注冊(cè)資本的10％。

第四，銀行貸款在可以預(yù)期的很長一段時(shí)間內(nèi)將仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。各級(jí)政府應(yīng)建立和健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸服務(wù)的組織體系、各型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評(píng)級(jí)制度，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)發(fā)放信用貸款。

二、強(qiáng)化資金的預(yù)算管理和風(fēng)險(xiǎn)管理

資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。

首先，在年初，財(cái)務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃，它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成。確定資金需要量，是融資的依據(jù)和前提。資金不足，固然影響企業(yè)的發(fā)展，但資金過剩也會(huì)影響資金使用效果。其中，資金預(yù)算收入最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動(dòng)帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。特別要注意預(yù)售收入的再投入部分是否與銷售收入計(jì)劃相配合與協(xié)調(diào)。通過編制企業(yè)年度資金預(yù)算計(jì)劃，能夠明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)，便于公司日常的資金控制，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生，預(yù)算方案實(shí)行后要求要嚴(yán)格執(zhí)行。

其次，企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查，既通過日常的報(bào)表了解全面情況，又通過專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款等往來帳目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理，應(yīng)將部門負(fù)責(zé)人，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計(jì)，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營業(yè)績真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)工期控制管理。眾所周知，資本成本與時(shí)間因素成正比，施工階段的工期的長短，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的資本成本。合理控制施工工期，可以減小資本成本，增大開發(fā)利潤。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金預(yù)算管理 財(cái)務(wù)核算

預(yù)算是財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)。所謂的預(yù)算管理，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，就是通過實(shí)物和價(jià)值等形態(tài)來反映企業(yè)未來一定時(shí)期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營情況和財(cái)務(wù)成果等的一整套的規(guī)劃。預(yù)算必須建立在科學(xué)的調(diào)查和預(yù)測(cè)上。預(yù)算與預(yù)測(cè)有著密切的關(guān)系但二者卻又截然不同，預(yù)測(cè)是在對(duì)未來的不可知的變量綜合總結(jié)的基礎(chǔ)上的主觀判斷。預(yù)算是以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，是針對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果而預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)防御系統(tǒng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷地提高，對(duì)預(yù)算的管理也日益受到了各企業(yè)的重視。

瑞安為何屢次化解資金困局？恒大為何敢于逆市擴(kuò)張？為何一些地產(chǎn)商在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中如魚得水，而另一些地產(chǎn)商卻舉步維艱，進(jìn)退兩難？因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境多變，未來的經(jīng)營成果很難預(yù)測(cè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)才更需要對(duì)資金進(jìn)行有效的規(guī)劃與管理。在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，不斷地估算接近準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的投資和成本費(fèi)用，以期能夠盡早做出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和相應(yīng)的投資決策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的投資金額巨大，企業(yè)僅僅依靠自身的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于其項(xiàng)目的投資要求。在開發(fā)的產(chǎn)品沒有完工之前，需要通過貸款或者預(yù)收銷售資金才能投入到開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)中去。在面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，最主要的是現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)以及銷售風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)需要保持一定的現(xiàn)金流才能支持項(xiàng)目建設(shè)。而資金支出的重點(diǎn)是地價(jià)款、建安工程款以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)支出等。對(duì)于企業(yè)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，也是不可小覷的。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，它的變現(xiàn)能力比較差，投資大而且回收期長，產(chǎn)品的過多積壓就會(huì)影響下一期的開發(fā)和建設(shè)，從而在資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)短缺情況。現(xiàn)在的許多消費(fèi)者幾乎是工薪階層，他們的一次性支付的能力很弱，需要依靠相關(guān)的政策來支持才能買得起房。他們通過按揭來付款，一旦國家宏觀調(diào)控政策或者按揭的政策發(fā)生了變動(dòng)，便會(huì)直接影響到產(chǎn)品的銷售，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回收造成不利的影響。

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的種種風(fēng)險(xiǎn)，使得編制資金預(yù)算成為房地產(chǎn)企業(yè)控制開發(fā)成本、開源節(jié)流的重要手段。但是，當(dāng)前的許多企業(yè)普遍存在預(yù)算管理信息失真的問題，資金預(yù)算的編制過程缺乏科學(xué)性，使得預(yù)算過于形式化；重視大刀闊斧的開發(fā)，但是忽略了資金預(yù)算的重要性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)很大部分來源于資金管理。實(shí)踐證明，大部分的破產(chǎn)企業(yè)多是因企業(yè)內(nèi)部的資金運(yùn)轉(zhuǎn)問題而非利潤低，因?yàn)橘Y金問題而導(dǎo)致的資金鏈斷裂使企業(yè)在資金管理環(huán)節(jié)上繃緊了神經(jīng)。資金預(yù)算管理的內(nèi)容包括多個(gè)方面。

（一）資金預(yù)算的編制

房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的關(guān)鍵點(diǎn)是企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量以及開發(fā)進(jìn)度的匹配度。在開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，企業(yè)可以通過不同的資金預(yù)算統(tǒng)籌計(jì)劃與平衡資金流。所謂的開發(fā)項(xiàng)目的不同階段主要有項(xiàng)目的拓展階段、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的制定階段、項(xiàng)目的開發(fā)階段這三個(gè)階段。對(duì)于項(xiàng)目的拓展階段，應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目拓展部門組織相關(guān)各部門進(jìn)行討論，在充分收集資金需求等相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，編制諸如《項(xiàng)目啟動(dòng)資金預(yù)算》以及《項(xiàng)目投資匡算》等計(jì)劃書。進(jìn)而測(cè)算項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)每一個(gè)階段的現(xiàn)金需求量。這種項(xiàng)目資金流預(yù)算具有重要的作用，它能夠全面地反映公司項(xiàng)目在各重要節(jié)點(diǎn)的資金需求量情況，進(jìn)而幫助企業(yè)判斷現(xiàn)金流量的平衡情況。通過編制《項(xiàng)目資金流量預(yù)算》，也能夠?yàn)槠髽I(yè)調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃提供一定的決策依據(jù)。一般地說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目的運(yùn)作，所以在項(xiàng)目的開發(fā)階段應(yīng)當(dāng)按照月度或者季度來編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算。

（二）資金預(yù)算的控制和執(zhí)行問題

各部門在具體的資金收付過程中，應(yīng)當(dāng)以編制完成后的資金預(yù)算作為依據(jù)。在財(cái)務(wù)部門審核資金支付的過程中，除了審核其是否符合合同約定的條款以及本身是否規(guī)范以外，還要將資金的預(yù)算作為控制的依據(jù)來設(shè)置一定的預(yù)算審核環(huán)節(jié)，并且重點(diǎn)要審核該筆支付是不是符合預(yù)算，從而針對(duì)不同的情況給予不同的待遇。對(duì)符合資金預(yù)算的項(xiàng)目，及時(shí)地安排支付環(huán)節(jié)，而對(duì)于不符合要求的項(xiàng)目，則應(yīng)與承辦部門進(jìn)行溝通，確定延期或者不予支付。

（三）資金預(yù)算的分析調(diào)整工作

預(yù)算，顧名思義，是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用情況的一種預(yù)測(cè)和判斷，當(dāng)實(shí)際情況出現(xiàn)偏差或者預(yù)算與現(xiàn)實(shí)不相吻合時(shí)，需要進(jìn)行一定的調(diào)整工作。由于房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目周期比較長，在開發(fā)的過程中面臨著許多的不確定因素，例如市場(chǎng)條件的變化、國家宏觀調(diào)控以及臨時(shí)發(fā)生的一些影響企業(yè)經(jīng)營管理的重大事項(xiàng)等，這些因素的變化使得原先的預(yù)算計(jì)劃需要及時(shí)地調(diào)整才能有效。

（四）資金預(yù)算的考評(píng)工作

考核和評(píng)價(jià)是對(duì)預(yù)算工作的總結(jié)，沒有相關(guān)的考核工作，就不能夠及時(shí)有效的得到反饋信息，就不能充分發(fā)揮預(yù)算的控制作用，也不能提高資金預(yù)算的執(zhí)行效率。企業(yè)的資金預(yù)算執(zhí)行情況的考評(píng)是檢驗(yàn)公司財(cái)務(wù)部門業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)能力的一種手段。當(dāng)然，進(jìn)行考評(píng)就需要一定的考評(píng)指標(biāo)。對(duì)指標(biāo)的選定，需要進(jìn)行一定的權(quán)衡，在考察公司實(shí)際工作狀況的前提下，選用如“超資金預(yù)算率”等指標(biāo)。而如果不是本部門的原因，是客觀外在因素的情況，這些屬于不可抗力的因素，應(yīng)當(dāng)不納入部門的考核范圍。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理的發(fā)展趨勢(shì)

（一）資金預(yù)算的集中統(tǒng)一管理

集中統(tǒng)一管理這種管理模式在許多行業(yè)都存在。它與分散管理的不同點(diǎn)在于，它能夠?qū)Y金的使用情況進(jìn)行統(tǒng)一的控制，能夠提高效率，集中力量辦大事。房地產(chǎn)企業(yè)存在資金需求量大、階段性強(qiáng)的特點(diǎn)，采用強(qiáng)化資金集中管理的方式，能夠在企業(yè)面臨著一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)集中力量進(jìn)行處理，并且起到合理規(guī)劃和控制現(xiàn)金流的作用。

（二）資金預(yù)算管理指標(biāo)的細(xì)化

管理指標(biāo)的細(xì)化是管理活動(dòng)進(jìn)步、完善的重要體現(xiàn)。通過細(xì)化和分解各項(xiàng)指標(biāo)，能夠確定財(cái)務(wù)管理各環(huán)節(jié)責(zé)任者的職責(zé)范圍和管理權(quán)限，以約束他們的行為。這種指標(biāo)最好是貫穿上下左右的關(guān)鍵指標(biāo)，能夠從全局把握預(yù)算管理活動(dòng)，明確各個(gè)部門的職責(zé)權(quán)利，并針對(duì)具體情況提出相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。通過嚴(yán)密的預(yù)算管理制度，強(qiáng)化對(duì)各部門的預(yù)算執(zhí)行過程與結(jié)果的監(jiān)督和控制。

（三）資金預(yù)算管理的技術(shù)融入

現(xiàn)代的信息技術(shù)對(duì)企業(yè)的發(fā)展帶來了無限的生機(jī)和活力。要想搞好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理，同樣需要先進(jìn)的技術(shù)手段。采用電子技術(shù)和電子監(jiān)控等技術(shù)手段，能夠減少重復(fù)工作，節(jié)約一定的時(shí)間和人力、物力。能夠建立健全預(yù)算管理體系，為財(cái)務(wù)管理活動(dòng)提供及時(shí)有效的信息。

總之，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，進(jìn)行房地產(chǎn)的資金預(yù)算管理更是非常必要的，在當(dāng)前條件下同時(shí)也具有復(fù)雜性和挑戰(zhàn)性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)不同的特點(diǎn)，因此應(yīng)當(dāng)采取有針對(duì)性的管理模式，在預(yù)算管理的各個(gè)階段中不斷地探索深化，以“預(yù)算執(zhí)行率”為關(guān)鍵績效考核指標(biāo)。加強(qiáng)各部門對(duì)預(yù)算編制準(zhǔn)確度的認(rèn)可與重視程度，健全預(yù)算管理網(wǎng)絡(luò)，搞好會(huì)計(jì)預(yù)算和分析工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉乃萍.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理內(nèi)容及完善建議[J].財(cái)稅統(tǒng)計(jì)， 2010（11）：206

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資模式 運(yùn)營管理

一、引言

企業(yè)融資是企業(yè)以自身主體進(jìn)行資金融通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金供求的平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)融資問題是企業(yè)發(fā)展的主要生命線，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理都是圍繞房地產(chǎn)及其項(xiàng)目融資進(jìn)行的。總體上說，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要分為傳統(tǒng)融資方式（銀行貸款、股權(quán)融資等）與新興融資方式（信托計(jì)劃、投資基金等）兩種類別，不同融資方式在融資成本、風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目規(guī)模等方面有著不同適應(yīng)條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征

（一）較多依賴外源性融資

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展是一個(gè)融資、發(fā)展、再融資、在發(fā)展的過程，企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，其具體融資方式的選擇關(guān)系到企業(yè)融資成本選擇與負(fù)債結(jié)構(gòu)、可實(shí)現(xiàn)收益等。作為非金融企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方向主要分為兩種：一是內(nèi)源性融資，即利用本企業(yè)長期積累的自有資金或可供使用資產(chǎn)進(jìn)行再投資活動(dòng)；二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業(yè)對(duì)資金的基本需要，如將投資者資金轉(zhuǎn)變?yōu)楣竟煞莸墓蓹?quán)融資形式。房地產(chǎn)企業(yè)從事行業(yè)性質(zhì)決定了企業(yè)資金密集型生產(chǎn)的基本定位，企業(yè)自有資金難以滿足企業(yè)對(duì)大規(guī)模、長期資金的需求狀況，以自有資金為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金融通是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)管理活動(dòng)的基本條件。

（二）以土地與房產(chǎn)抵押為條件

房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以房地產(chǎn)企業(yè)自身為融通主體，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的特點(diǎn)及企業(yè)未來發(fā)展預(yù)測(cè)，采取適當(dāng)?shù)姆绞脚c渠道籌集資金、合理組織與安排企業(yè)對(duì)資金的供應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機(jī)構(gòu)（銀行）間接貸款進(jìn)行的融資活動(dòng)，這種融資活動(dòng)中作為直接借款人的房地產(chǎn)公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業(yè)務(wù)往來，而是借助中介機(jī)構(gòu)媒介作用進(jìn)行；直接融資就是指房地產(chǎn)公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進(jìn)行的融通活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的上述融資活動(dòng)都需要以土地、房產(chǎn)作為擔(dān)保物進(jìn)行借貸或資金融通的條件。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式及其運(yùn)營中存在的問題

（一）房地產(chǎn)信托融資

在國際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)信托融資也被稱為房地產(chǎn)投資信托基金。在我國房地產(chǎn)信托融資是指“信托+銀行”的融資方式。基礎(chǔ)建設(shè)投資信托是目前我國規(guī)模最大的一種信托方式，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)周期較長，對(duì)資金的需求量大，其目的是為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供項(xiàng)目實(shí)施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產(chǎn)企業(yè)充分表達(dá)項(xiàng)目建設(shè)融資需求，并針對(duì)項(xiàng)目實(shí)施制定出可行性分析報(bào)告，擬定資金信托文件等，然后由相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托推介，最終成立信托計(jì)劃，將資金投入項(xiàng)目運(yùn)作中去。當(dāng)前房地產(chǎn)信托也存在諸多問題，信托機(jī)構(gòu)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致不合規(guī)活動(dòng)難以得到有效抑制；信托機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營不到位問題也十分突出。

（二）股權(quán)融資

股權(quán)融資方式是以企業(yè)增加新股東的方式融進(jìn)股本，獲取企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)需要的長期穩(wěn)定資金，與債權(quán)融資相比，股東收益與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收益密切相關(guān)，同時(shí)企業(yè)自身不需要承擔(dān)還本付息的責(zé)任。股權(quán)融資具有資金使用長期性、不可逆性、無負(fù)擔(dān)性等特征，當(dāng)前上市融通資金成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資途徑，股權(quán)融入資金是企業(yè)股本的一部分，不僅可以用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，同時(shí)也能夠進(jìn)行相應(yīng)的投資等活動(dòng)。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長遠(yuǎn)看，不能完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金需求；同時(shí)上市融資的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻較高，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)很難以實(shí)現(xiàn)上市融資；證券市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨上市資金周轉(zhuǎn)等問題。

（三）債券融資

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券融資比重較小，國家對(duì)債券發(fā)行主體的資格要求、債券市場(chǎng)規(guī)模等限制了房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的可能性，同時(shí)，債券融資對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、資本金狀況及其擔(dān)保要求等都嚴(yán)格規(guī)定。

四、有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的運(yùn)營管理策略

（一）多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)集約化融資

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資方式難以實(shí)現(xiàn)的主要原因還在于企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較低，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不足等。房地產(chǎn)企業(yè)要以提升企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力為基礎(chǔ)，在綜合分析企業(yè)的經(jīng)營管理狀況與未來發(fā)展規(guī)劃的前提下，以多元化融資方式互為補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體融資水平的提升。以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理方式為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)集約化融資目標(biāo)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)融資管理成效。

（二）規(guī)范金融市場(chǎng)環(huán)境，提高金融工具創(chuàng)新力度

完善金融市場(chǎng)各項(xiàng)監(jiān)管法律法規(guī)，加強(qiáng)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度，是提升企業(yè)融資效率的關(guān)鍵因素。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資工具明顯不足，適用于房地產(chǎn)企業(yè)特性的融資工具創(chuàng)新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業(yè)貸款方式依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特性及投資者的投資偏好設(shè)計(jì)出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑，是提升我國房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的現(xiàn)實(shí)選擇。

五、小結(jié)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。以企業(yè)集約化融資為目標(biāo)，積極創(chuàng)新融資工具，實(shí)現(xiàn)多元化融資方式互補(bǔ)機(jī)制，有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

參考文獻(xiàn)

[1]郝智慧，邵四華.我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2009（12）.

[2]姜永銘.房地產(chǎn)企業(yè)融資外部化研究[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2013（06）.

[3]徐航濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道困境與創(chuàng)新[J].時(shí)代金融，2011（17）.

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資渠道

1.目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1.1融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大,周期長,風(fēng)險(xiǎn)高,融資壓力大,不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化:央行121文件,利率上漲,國六條國八條的出臺(tái),銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

1.2融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金,而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的,更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

目前融資渠道單一,主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%,企業(yè)自籌占28.69%,定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此,房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款,房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

2.造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

2.1土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本,占用了企業(yè)更多的資金,同時(shí)也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄,資金的自我積累能力下降。

2.2房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的,相關(guān)數(shù)據(jù)表明,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年,與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來持續(xù)快速增長,一旦進(jìn)入調(diào)整期,產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降,資金回籠周期延長,所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

2.3海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場(chǎng),他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè),中國企業(yè)必須保證資金的供給,提高資金利用效率,趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī),快速壯大自身實(shí)力。

2.4不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn),中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高,中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入,加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程,同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā),不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng),以至資金來源渠道較為單一。

2.5房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善,住宅金融不配套,房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出,雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索,但由于宏觀政策的調(diào)控,和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮,使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足,資金籌措渠道不暢,資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

2.6法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善,有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難,直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力,而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大,但信托產(chǎn)品尚沒有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng),難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受,但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài),使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

3.1完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng),逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路,應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī),以國際慣例為參照,結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況,突破重點(diǎn),帶動(dòng)其他,分步到位,完善體系。所謂突破重點(diǎn),指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù),并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁,給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境,在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面,則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合,根據(jù)這一思路,目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

(1)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力,積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展,激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新,降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,提高了融資市場(chǎng)的效率。

(2)適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段,同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式,擴(kuò)大在國際市場(chǎng)的資金籌措面,加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

(3)加快完善房地產(chǎn)金融立法,推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手:一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī),如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方;二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī),如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障,特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下,房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

3.2積極尋求海外資金,建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素,促使海外資本積極在中國市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟,必然需要尋求中國的合作伙伴,因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作,提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

3.3提升自身管理能力,提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn),較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn),筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升,加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度,從根本上降低融資需求。

(1)加快資金流轉(zhuǎn)。首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程,明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn),同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng),以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。

(2)減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì),靠負(fù)債支撐著企業(yè),一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī),就會(huì)危及到企業(yè)的生存。

(3)嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系,要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度,每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則,防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢,實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤。

【參考文獻(xiàn)】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國房地產(chǎn)金融, 2006, 06.