房地產會計核算辦法
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房地產會計核算辦法范文第1篇
[關鍵詞]房地產企業 會計信息質量 會計準則
一、前言
當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。
二、房地產企業會計信息質量存在的問題
(1)風險信息披露內容不完整
房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。
(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀
對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。
(3)企業內部會計核算不完善
當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善
當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。
三、提高房地產會計信息質量的對策建議
針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:
(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。
(2)完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。
(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計
針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。
(4)完善房地產企業的會計規范體系
近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。
四、結束語
由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。
參考文獻:
[1]崔學剛.上市企業財務信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究,2009;1
房地產會計核算辦法范文第2篇
關鍵詞：房地產 企業 會計核算
近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，作為房地產企業重要組成部分的房地產會計系統受到的關注度也是越來越高。作為一項特殊的商品，房地產開發的特殊性及其在生產經營模式上的特殊性決定了房地產開發企業在會計核算上的特殊性。而隨著關注度的提升，房地產企業在會計核算方面的問題也是暴露得越來越明顯。
一、會計科目設置問題
縱觀近年來出臺的會計制度，給房地產開發企業的會計核算設置很大障礙的重要原因，是缺少專門設置用于房地產開發企業的會計科目和核算辦法。然而據現行的會計制度中涉及會計科目設置的說明，其中有一條很明確：“在不影響對外提供統一財務會計報告的前提下，企業可以根據實際情況自行增設某些會計科目”。依據這一說明的規定，在房地產開發企業中，如果執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》或者現行企業會計準則的，即可在執行相適用的會計制度規定基礎上，增設下列會計科目，專門用于房地產開發企業的會計核算。這主要包括如下五個方面：
（一）增設“開發成本”科目
房地產開發企業的成本不同于一般的商品生產企業，其成本就包括前期的拆遷補償款，土地出讓金、受讓價款和相關的稅費，也包括后期的開發結束房屋的驗收成本；即包括前期的基礎設施費、工程費、配套設備費、建筑安裝工程費等，也包括房地產開發企業承擔的公共配套設施建設費、上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發費用等。還包括工程實施過程中產生的各項成本費用。開發成本的會計核算對于“無形資產———土地使用權”的開發和利用是非常關鍵的。
（二）增設“開發間接費用”科目
房地產開發的費用除了有形的直觀的，還包括間接的開發費用，即為開發產品而發生的除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項費用。這實際相當于工業企業中的“制造費用”。
（三）增設“開發產品”科目
房地產企業的產品就是建設好的房產，這也奧檢驗和驗收，其中也會產生相應的費用，“開發產品”科目就是針對這一點而設。
（四）增設“出租開發產品”科目
由于房地產企業的特殊性，其商品——建設好的房屋，可以使用權和所有權相分離，該科目即是核算用于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。
（五）增設“周轉房”科目
隨著城市化，新農村建設的不斷深入，拆遷工作也是如火如荼的進行與發展，該科目即是用于核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。
二、收入確認問題
房地產商品銷售不同于普通的商品，往往采用預售、分期收款銷售等方式。這是由房地產商品周期長，耗資大，具有較高價值性等特點決定的。這就要求房地產銷售要以取得預售許可證和銷售許可證為前提，在此基礎上，再經過簽訂預售合同并預收房款——簽訂正式銷售合同——工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認——收取房款——辦理產權過戶等一系列環節。“以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準”，《企業會計準則——收入》中的這一規定，在理論上雖具有合理性和邏輯性，但也是對企業會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求。如何在實際的會計實務中運用這一標準，仍是有很大的爭議則，其焦點問題在于確認收入應屬哪一環節，核心問題是是否轉移了在商品所有權上的風險和報酬。根據多年的房地產行業會計從業經驗，筆者認為，在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為中，這時簽訂的房地產銷售合同，不論收款與否，均不應在實際發生的銷售業務之列。因此，簽訂預售合同并收取預收款，這是不符合收入確認條件的。房屋在未經買方驗收認可之前，所有權上的主要風險和報酬也仍未未轉移給買方，這也是不符合《企業會計準則——收入》的規定，所以筆者認為不能確認收入。
三、統計數據不明確，會計信息風險披露不足
在房地產會計核算過程中，由于房地產企業的核算期限比較長，核算金額較大，核算的業務種類比較繁多，而且核算內容往往是復雜多變的，這就造成了在實際的會計核算中，核算數據常常明確性不夠。這帶來的直接后果就是在會計核算之時，費用和成本計算不精準，收入與支出無法匹配，不能及時而準確的反映房地長企業當期的收支情況，造成實際費用和收益與企業的預期相偏離。會計信息不能及時，全面的反映在會計核算上，這是房地產企業統計數據不明確的另一不良后果，在一些違規操作的房地產企業會計核算中，企業后期的財務報表不夠全面和準確，不能及時正確的反映企業的收支狀況。由于房地產企業的特殊性，其在實際的運營過程中，資本運行風險，政策風險，項目開發風險和工程質量風險都“隱藏”其中，鑒于此因，房地產企業的披露風險信息就需要更加的充分，從而達到規避風險的目的。在現行的法律經濟環境下，在相關的披露信息法規中已增加了企業披露信息，不過從實際的操作情況看，僅僅局限于現行法規中所規定的會計信息風險是遠遠不夠的。
四、小結
作為百姓衣食住行的重要方面，房地產開發對于地方和國家經濟的發展，對于整個國家GDP的拉動，對于社會的穩定都是非常重要的，因此房地產企業在為百姓提供更多更好居住空間的同時，也能夠把守自身的“度”，在會計核算中對嚴于律己，使企業的運行軌道更加的健康和順暢！
參考文獻:
房地產會計核算辦法范文第3篇
關鍵詞：營業稅 增值稅 營改增 房地產
營業稅作為我國稅種體系中一個重要的組成部分，發揮過積極的作用，但也存在一定的弊端。營業稅重復征稅，打破了增值稅抵扣鏈條，對整個國民經濟特別是第三產業的健康發展十分不利。因此，推行“營改增”勢在必行。2012年1月1日，“營改增”首先在上海的交通運輸業和部分現代服務業進行試點，并逐步推廣到其他地區和行業。2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》等相關文件，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開“營改增”試點，房地產業、建筑業、金融業、生活服務業等納入試點范圍，至此“營改增”全面推開。
一、房地產企業“營改增”政策分析
根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》及其他有關規定，國家稅務總局制定并下發了《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》，自2016年5月1日起施行。文件規定房地產企業適應增值稅基本稅率為11%。
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可選用簡易計稅方法計稅，以銷售額為全部價款和價外費用。土地價款不得扣除，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額為取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額。小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。
二、“營改增”給房地產企業的帶來的挑戰
房地產“營改增”的推進，長期開看，將有效調節房地產企業稅負水平、對改善房地產行業經營環境和提升企業積極投資開發的信心都有積極意義，同時，也勢必將給房地產企業帶來一定的挑戰。
（一）房地產企業稅負短期或上升
我國推行“營改增”的目標是通過完善流轉稅體系，避免營業稅所帶來的重復征稅問題，從而實現企業稅負的降低。但自2012年起，“營改增”試行情況以及先期進行“營改增”的企業所反饋的意見來看，大部分的企業的稅負水平有所下降，但也有一部分企業出現了稅負增加的情況，出現這一情況的原因主要是企業生產的周期性、可抵扣增值稅進項稅額的成本占總成本比重較小等。房地產業的上游產業包括建筑業、金融業等，這些行業或因“營改增”稅負水平不同程度的上升，將成本轉嫁到下游的房地產企業，因此，部分房地產企業稅負水平短期內不降反升或將不可避免。
（二）賬務處理難度增加
“營改增”初期，房地產企業財務人員面臨稅收政策的變化、新舊稅制的銜接、發票管理、具體業務核算方法發生變化等問題。一方面，“營改增”增加了會計核算的難度。營業稅的計算簡便，需要設置的會計科目較少，會計核算也較為簡單。而增值稅稅金的計算較為復雜，當期應納稅額等于銷項稅額減去當期準予抵扣的進項稅額，且需要設置的會計科目較多，會計核算更為復雜。另一方面，“營改增”不僅使房地產企業的稅金會計核算體系發生了改變，同時發票的開具、發票的認證抵扣、稅金的申報繳納等等方面也發生了重大變化，財務人員必須對“營改增”后的稅收政策充分理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等必須按照新的規定正確處理，否則將給房地產企業帶來風險。
三、房地產企業應對“營改增”的有效措施
（一）抓緊評估“營改增”對企業的影響
房地產企業財務人員應當將“營改增”相關政策研究透徹，并結合本企業的實際情況，科學測算和評估“營改增”對企業稅負水平、盈利水平、現金流等各個方面產生的影響，以便對企業的經營、會計核算、納稅申報等方面的決策提供可靠的依據。
（二）加大財務人員培訓
“營改增”對房地產企業的會計核算、納稅申報等方面產生巨大的影響，企業財務人員將面臨業務會計核算的變化、新舊稅收政策的銜接等難題。為了迎接“營改增”帶來的挑戰，房地產企業的財務人員有必要通過自學和參加培訓班等形式，積極學習相關的政策，充分掌握“營改增”后房地產企業增稅稅核算、申報繳納、發票管理等業務處理。相關部門和領導對財務人員的學習、培訓也應當予以必要的支持和配合。
（三）適時轉變開發模式
隨著行業競爭不斷加劇，房地產業逐漸走向了強調品質和差異化的階段。精裝的品質和產品的創新都成為消費者考量產品的重要因素。“營改增”后，建筑安裝成本的進項稅額可以抵扣，因此該項成本占比越高將越利于企業稅負抵扣。高檔住宅、商業、辦公樓等產品由于精裝修費用等建筑安裝成本占比較高，進項稅額可以抵扣，將獲得更多稅收利益。因此，房地產企業可以考慮由簡單開發銷售向精裝修、商住并舉的差異化銷售轉變。
房地產會計核算辦法范文第4篇
摘 要 近二十年來，房地產業通過快速發展，成為我國重要支柱產業之一。但是我國房地產業在會計核算、稅務處理等方面，還有很多不成熟和不規范之處，本文將對房地產企業銷售未完工開發產品取得預售收入這一業務，從會計核算與稅務處理方面結合實際進行介紹、分析和探討。
關鍵詞 房地產 預售收入 財稅處理
房地產企業預售收入是指房地產企業根據《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，對符合預售條件的在建開發產品，在向主管部門申請并取得預售許可后，與買受人簽訂《商品房預售合同》，將正在建設中的商品房預先出售給買受人，而向買受人收取的定金或房款收入。
一、房地產企業預售收入財稅處理規定
（一）會計核算規定
由于在房地產預售過程中取得的預售收入不能符合新《企業會計準則――收入》關于收入確認的相關條件，因此房地產企業在預售過程中所取得的價款，只能是預收性質的款項，應作為“預收賬款”進行核算；待開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房產移交給購買方，辦妥移交手續后再確認收入的實現。
而對于預售收入繳納的相關稅費如何進行會計核算，現行會計制度還未及時進行規范。
（二）稅收征管規定
根據我國現行稅法的規定，對房地產企業銷售未完工開發產品所取得的預售收入應分別按以下規定繳納相關稅費：
1、營業稅：根據2009年1月1日實施的《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
2、土地增值稅：根據《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】第048號）第十四條、《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條及各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定的土地增值稅預征辦法預繳土地增值稅。
3、企業所得稅：根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
由此可見，國家對房地產企業銷售收入是按照“收付實現制”的原則來確認應納稅義務發生時間的，通過提前征收相關稅費，加強了稅收的源頭控制，確保了房地產稅收能夠及時地、均衡地解繳入庫。
二、房地產企業預售收入財稅處理現狀
（一）預售收入財稅處理現狀
1、雖然近幾年房地產企業會計核算已在逐步規范，但仍有部分房地產企業在預售階段的會計核算上不能嚴格區分預售收入與代收代繳款項，使用科目混亂，甚至存在部分預售收入不入賬現象。
2、預售階段大部分房地產企業以“預收賬款”的貸方發生額作為當期應納營業稅、土地增值稅及企業所得稅的計算依據。
（二）預售收入相關稅費財稅處理現狀
由于現行會計制度未能及時對預售收入相關稅費如何會計核算進行規范，使得各房地產企業在稅費計提（或結轉）環節做法不一，導致會計信息不能正確反映。目前各房企關于預售收入相關稅費的會計處理方較多，但大致可歸納為如下兩類：
1、相關稅費直接損益類。該類方法的要點是先根據當期預售收入對相關稅費（包含營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅）進行計提，將稅費計入“營業稅金及附加”，月末結轉當期損益。計算當期應納所得稅時，不再單獨對當期繳納的營業稅、土地增值稅等進行納稅調整。該類方法的弊端在于：把不符合收入確認條件的“預收賬款”以收入的形式結算了相關稅費，虛增了損益和負債，且人為地割斷了預售收入、營業收入與營業稅、土地增值稅等相關稅費之間的勾稽關系，也違背了會計的配比原則。
2、相關稅費配比損益類。該類方法的要點是通過使用過渡性科目或單獨使用“應交稅費”科目將預售收入繳納的相關稅費逐步與營業收入配比確認當期損益。該類方法在計算當月應納所得稅時，需對預售收入繳納的相關稅費調減應納稅所得額。在該類處理方法中，如果通過增設相關資產類過渡性科目來將預售收入繳納的相關稅費逐步確認為損益，會造成資產的虛增，但可解決了營業稅金及附加、所得稅的應交數和已交數問題，資產負債表中能清楚地反映已預繳的相關稅費，損益表也體現了配比。如果不借助任何過渡科目而直接通過“應交稅費”科目進行核算的話，可能容易讓人把企業按規定繳納的相關稅費誤認為是企業“多交了稅費”，影響了會計的“明晰性原則”。
根據對以上兩類相關稅費處理方法的比較與分析，筆者個人認為通過增設過渡科目來配比結轉相關稅費進損益的作法更為合理。
三、房地產企業預售收入財稅處理方法的相關建議
（一）規范房地產企業預售收入會計核算
1、由于國家對房地產企業在預售階段進行稅收征管的主要依據為“是否取得預售收入”（即是否取得預收賬款）。因此，如何正確核算“預收賬款”對于房地產企業來說至關重要，我們只有在日常核算過程中能夠明確區分哪些屬于是建立在購銷合同基礎上取得的應稅收入（如向購貨方預收的定金或部分房款），哪些不屬于應稅收入而應作為“其他應付款”來核算的其他暫收、應付款項（如誠意金、公共維修基金等），才能正確計算各期應納稅額，才能有效防范涉稅風險。
2、為了便于日后對預售收入納稅的管理與檢查，并統一房地產企業各經營時期（包括預售期與現房銷售期）相關稅費的計算口徑，筆者建議，在收到賬款時，不管是在預售期還是在現房銷售期均一律從“預收賬款”科目過賬。這樣我們就很容易地從“預收賬款”的當期借方發生額得知企業當期確認的主營業務收入是多少、當期應計提多少稅費；從“預收賬款”的當期貸方發生額就能計算出當期應交多少稅費。
（二）完善房地產企業預售收入相關稅費的計算公式
根據稅法對房地產企業預售收入應繳稅費的相關規定，并結合工作實踐情況與稅務征管要求，現對房地產預售階段應繳營業稅、土地增值稅、企業所得稅的計算公式作了相應延伸與完善，使其適用于房地產企業的各經營時期（包括預售期與現房銷售期）：
當前本年累計應繳所得稅額=[當前實際利潤總額-本年度"預收賬款"借方累計發生額×預計計稅毛利率+本年度"預收賬款"貸方累計發生額×預計計稅毛利率-本年預售收入繳納的稅費+本年確認的"營業稅金及附加"]×稅率
通過以上對房地產企業預售收入財稅處理的介紹、比較與分析，我們可以看出房地產企業預售收入的會計與稅務處理方法因各自確認的時點不同而存在一定的差異，即取得預售收入時不得確認會計上的收入，但應作為應納稅收入計算繳納相關稅費。因此，我們在處理房地產企業預售收入時，應按照有關要求對會計處理與稅務處理區別對待，只有這樣我們才能在正確核算會計業務、準確反映會計信息的同時有效地避免可能遭受的稅務風險。
參考文獻：
房地產會計核算辦法范文第5篇
關鍵詞：房地產企業；拆遷補償費用；會計；稅務處理
中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）033-000-01
引言
房地產企業在拆遷房屋的時候，會對被拆除房屋的所有人采取一定形式的補償，以彌補房屋所有人的損失。補償方式是按照《城市房屋拆遷管理條例》中的有關規定以及各地的拆遷補償政策執行的。對于存在拆遷補償情況的開發項目來說，拆遷補償費用的會計核算和稅務處理是房地產開發項目整體開發成本核算和稅務管理的關鍵。
一、房地產企業拆遷補償費用的會計處理
（一）對房地產企業產權置換所采用的會計處理方式
所謂的“房地產企業產權置換”，就是開發商在開發舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等含有需拆遷房屋的項目時，用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換，或是直接在拆遷補償協議中明確安置房建設的位置、面積、戶型等建設指標再按一定的標準與拆遷戶的被拆遷房屋進行置換。有些項目還存在按照拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價（簽訂拆遷補償協議時的期房市場價格）或優惠價進行結算調換差價的行為。
房地產開發成本有六大項，分別是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發間接費。安置房的建設支出以及可能存在的差價，由于是屬于拆遷補償的范疇，是為了獲取土地而發生的，這個款項就需要計入到土地開發成本中。可在“土地征用及拆遷補償費”科目下設安置及動遷支出，核算安置房建設發生的各項成本費用。由于舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等項目均伴隨商品房開發，等到項目整體（含商品房）建設完畢，該部分支出由商品房承擔，隨著商品房成本的結轉而轉入“開發產品”。
（二）作價補償業務所采用的會計處理方式
對于補償方式，拆遷戶可以選擇，貨幣的補償是被多數的拆遷戶所接受的，即拆遷戶從房地產公司那獲得補償金之后，就自己處理住房的問題。房地產公司將這部分費用作為開發成本計入到“土地征用及拆遷補償費”中。即借記科目為“開發成本-土地征用及拆遷補償費”，所涵蓋的內容包括所征用的土地費以及拆遷補償費；貸記科目為“庫存現金和銀行存款”等等。
（三）在會計處理中將產權置換結合作價補償來完成
房地產企業對拆遷戶的補償，是以一定面積的房屋作為補償條件，多余的面積就兌換為貨幣支付以作為補償費用。對于房地產公司而言，拆遷戶獲得安置房，房地產公司獲得可開發的土地，安置房屋建設發生的各類支出計入到土地成本中，科目設置和會計核算同“房地產企業產權置換所采用的會計處理方式”。拆遷戶另外獲得的補償費用，也是土地成本中的一部分，科目設置和會計核算同“作價補償業務所采用的會計處理方式”。再具體核算中應將兩者結合起來。
二、房地產企業拆遷補償費用的稅務處理
（一）“營改增”前對營業稅的處理方式
房地產企業在對拆遷補償費用的稅務處理上，按照國家稅務總局出臺的住房征收營業稅問題執行，所涉及的內容包括個人銷售拆遷補償和住宅小區建O補償。如果所補償的房屋面積與拆遷建筑的面積是相等的，就要按照同類住宅房屋的成本價格對營業稅進行核定。在房屋轉讓的時候沒有做出結算的房屋以及包括托兒所、車棚等等公共用房，如果房屋已經轉讓且營業稅已經征收了，就不需要征收營業稅了[3]。對于拆遷房屋中超出的部分，就要根據營業稅暫行條例中的相關內容確認營業額，一方面可以按照納稅人當期的應稅行為核定價格，另一方面可以按照其他納稅人的當期的應稅行為核定價格。計算公式如下：
營業額=[營業成本（工程成本）×（1+成本利潤率）]/（1-營業稅稅率）
（二）“營改增”后對增值稅的處理方式
“營改增”以后，對于房地產企業拆遷補償費用的稅務處理，國家稅務總局并沒有明確規定，但是營改增以后，安置房可按照增值稅視同銷售行為中的“將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人”這一項。同時，由于安置房沒有可參照的平均銷售價格，其視同銷售額應按組成計稅價格確定。
增值稅組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
（三）對土地增值稅的處理方式
土地增值稅的處理方式是按照土地增值稅清算管理的相關規定執行的，房地產公司對于開發的房地產產品作為抵償債務項，用于換取非貨幣性資產。當有所有權轉移的事項發生的時候，就要看作是房地產銷售行為，所獲得的收入就可以按照同類房地產的價格進行確認，也可以按照房地產市場中的同類房地產價格對評估該產品的價值，以此為依據對拆遷補償費確認。房地產公司向回遷戶支付補差價款，將這筆費用計入到拆遷補償費中。此外，對于按照政府有關規定支付的拆遷補償費以及房地產開發商與拆遷戶以協議形式確認的拆遷補償金額，可以計入到土地增值稅中。
（四）對企業所得稅的處理方式
企業所得稅的處理方式按照企業開發經營業務的所得稅處理方式以及相關的稅法執行。當出現開發的房地產存在所有權轉移的問題時，或者使用權轉移的時候，或者在獲得利益權利的時候都要對所獲得的收入進行確認。確認的順序為：按照房地產公司近期所開發的產品的銷售價格為準，確認產品的市場公允價值[4]，或者按照視同銷售的銷售額確認收入。對于產品可能獲得的利潤，就需要按照產品開發過程中所消耗的成本加以確認，要求產品開發中要有一定的成本利潤率。
三、結語
綜上所述，房地產企業拆遷補償并不是等同劃一的，而是根據拆遷戶條件的不同、拆遷項目的規劃要求不同而靈活選用產權調換的拆遷補償形式、作價補償的拆遷補償形式、產權調換的拆遷補償形式和作價補償相結合的拆遷補償形式。不同的拆遷補償形式都有各自的特點，在會計處理和稅務處理上要進行區別化處理。
參考文獻：
[1]國家稅務總局.國家稅務總局《關于企業政策性搬遷所得稅有關問題》的公告[DB/OL].2013年第11號，2013-3-12.
[2]李慧.房地產企業拆遷補償的會計核算與稅務處理――基于拆遷房屋補償常見涉稅問題的思考[J].中國集體經濟，2013（01）：90-93.
