土地爭議歸屬權處理條例

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土地爭議歸屬權處理條例范文第1篇

一、征收對象范圍的界定

觀點一：征收范圍局限于城市規劃范圍內的集體土地，主要為城中村、城鄉結合部的集體土地。觀點二：除上述范圍外，包括城市規劃范圍外，為軍事設施、公路、鐵路、水利設施等公益性質的建設需要將集體土地收歸變為國有土地的范圍。觀點三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變為國有土地的行為均界定為征收。

筆者傾向于觀點三，現行的《土地管理法》和《物權法》中均未出現拆遷，僅出現征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據是否僅為公益性建設需要

觀點一：《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。”其中列舉了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設可征收。這也符合《物權法》第42條的規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。觀點二：集體土地征收的依據不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規劃范圍內的城市建設和城市開發。

筆者傾向于觀點二，工業化及城市化發展需要擴大城區范圍，需提供土地供其發展。工業產業將會逐漸搬離城市中心區，逐步向城市擴散，最終會擴散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業發展提供最基本的生產條件——場地。城市化發展可以集約利用現有城區土地，但國有土地征收條例相關法文致使非公益性質的城建開發很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴張提供可行之路。

雖然集體土地征收條例一旦將城市規劃納入征收前提之一，將與《物權法》抵觸。但《物權法》范圍涵蓋過大，實際操作中主要依據相關下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發原有法律條文的修訂工作和具體實施規范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關法規的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發納入集體土地征收條例會與《物權法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設的需要。

三、補償組成范圍構成

1.現行補償組成范圍

《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》均明確規定征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。

集體土地所有權歸村鎮集體，因此土地補償費歸村鎮集體，安置補助費一般也歸村鎮集體，專款專用于失地農民的安置。征收農用地的情況下農戶直接得到附著物和青苗補償，征收宅基地的情況下農戶直接得到附著物即房屋補償，占用的宅基地補償方式和價格一般由各省市制定相關規定。北京市依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》使用宅基地區位價補償農戶被占用的宅基地。

2.爭議的焦點問題及觀點

《國有土地上房屋征收與補償條例》確定的補償范圍包括：被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償、補助和獎勵。而且，該條例明確規定被征收人可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。

現行的集體土地拆遷補償組成的范圍與現行的國有土地征收補償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補償的組成是借鑒國有土地上征收補償構成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》中的補償構成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補償問題和補償款中歸屬于村鎮集體部分的管理和使用問題如何解決？

筆者認為：補償的組成會借鑒國有土地征收條例補償范圍構成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費和青苗補償，但可能會以新的名稱出現；條例可能會參照城鎮居民的養老金方式將安置補助費對接為社會保障費用或者安置保障費用，讓失地農民領取養老金；歸屬于村鎮集體的補償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規定，主要原因是各地地方性差異較難統一，可能會明確原則性指導方向；條例會明確被征收農戶可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補償

由于我國法律規定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農戶可能有一處以上宅基地。農戶宅基地被征收后，會出現以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償。觀點二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，除去房屋重置成新價格補償之外另獲得宅基地補償價格。

筆者認為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認為農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，另獲得宅基地補償價格，宅基地補償價格以區位價或者估價規范技術標準或者其他計算標準及名目發放。

五、評估規范依據及價格

1.評估規范依據

已有的評估規范包括：《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》；集體土地上的評估適用《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。

選擇什么評估規范的核心問題是依據被征土地原用途、原質量進行估價還是按照規劃所確定的征收后用途進行估價，是按照征收前的集體土地估價，還是按照征收后的國有土地估價。對此，江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，根據《房地產估價規范》對被收購房屋的價值進行評估，按照征收后的用途進行估價。目前，其他地區均未明確依據《房地產估價規范》評估集體土地，通常制定一套新的標準進行賠補，例如北京市、杭州市。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價規范為《房地產估價規范》，但其第13條“注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估”；其實，這已經明確了估價技術的參照體系為《房地產估價規范》。

那么集體土地的估價規范體系會參照已有六個規程規范的哪一個？

筆者認為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術方法。

2.與國有土地是否同地同價

集體土地征收最大的爭議是：是否做到農村集體土地和城市國有建設用地同地同價或者換句話說同房同價，按國有土地上被征收類似房地產進行評估？

對此，現有的各地政策千差萬別。江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，其中規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補償或者原址產權調換的，根據同房同價原則，按國有土地上被征收類似房地產的市場價格進行評估。但江蘇省同房同價的規定中與宅基地擁有處數掛鉤。

集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價？

筆者認為：我國現行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價，避免與土地制度和現行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補償價款。

土地爭議歸屬權處理條例范文第2篇

【關鍵詞】城市拆行 立法現狀 完善建議

目前指導我國城市房屋拆遷補償工作的最主要法律文件是國務院的《城市房屋拆遷管理條例》，該條例于1991年3月22日頒布，2001年國務院對其進行了修正，修正后的新條例于2001年11月1日起施行。新《條例》對補償的范圍、方式與標準作了相應的規定。關于補償范圍。補償范圍是確定拆遷行為給被拆遷人所造成的損失中哪些財產權利應依法給予補償。新《條例》規定，我國目前城市房屋拆遷補償的范圍包括四個部分：房屋、房屋的附屬物、收益及拆遷費用；關于補償方式。新《條例》規定城市房屋拆遷補償的方式有兩種：一是貨幣補償，二是產權調換；關于補償標準。新《條例》規定了三個主要標準，即區位標準、用途標準及建筑面積標準。下面就該法律運行中存在的一些主要問題進行分析：

一、我國城市房屋拆遷法律運行中存在的主要問題

（一）程序保障不完善

從法經濟學上看，公共利益的界定實際上是對稀缺資源進行權屬上的劃分，由于資源的稀缺性與人們無止境的欲望的滿足之間的固有沖突，人們總是希望在資源的使用過程中通過確立歸屬的主體，劃定權利的界限來減少沖突，為人們的行動確立明確的行為預期和營造穩定的社會秩序。由于公共利益的法律界定不清，而形成的濫用公共利益之名的尋租腐敗以及所產生的各種沖突紛爭，正是社會對此所付出的巨大交易成本。而降低公共利益界定中的交易成本，減少利益沖突，提高社會福利，促進資源有效利用的一個有效途徑就是對公共利益進行清晰明確的法律界定。城市房屋拆遷中土地作為稀缺性資源成為拆遷活動的重心，對土地稀缺性資源占有使用的矛盾，使得因為公共利益界定不明，開發商借用公共利益之名獲取土地這一資源。界定公共利益的必要性由此也能分析得出。

（二）政策法規中政府角色定位不正確

對于絕大多數人來說，房屋是一生中最重要的財產。作為所有者，他對自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。但是在利益發生沖突而無法通過商業手段討價還價解決之時，民眾必然訴諸行政程序，要求政府對糾紛作出裁決，一個成熟、高效有公信力的政府，在制定政策時，首先考慮的就是不能與民爭利。房屋拆遷，實際上涉及到三方主體利益即房主的房屋所有權、政府的土地所有權和開發商的開發權，從公正意義上說，應該是由三者來分享開發利益。但是，目前的立法著重保護政府利益和開發商利益。由于行政權力的介入，加之，有關房屋拆遷補償和安置都是有利于拆遷人和政府，政府作為裁判者又作為運動員，嚴重侵害了被拆遷人的利益。

（三）被拆遷人司法救濟權利不足

被拆遷人的司法救濟權僅僅是對行政裁決認可的時候依法對行政裁決提出行政訴訟，根據現有規定中行政訴訟的司法變更原則和不適用調解原則，不對合理性進行審查，使得被拆人訴訟的結果只能對行政裁決的合法性求得司法救濟，而對于拆遷項目的合法性和補償安置協議的具體內容如安置資金、時間等不能獲得司法幫助。換個角度說，當政府行為沒有一個外在機構對他們進行監督的時候，他們的行為就更容易違反法律和公平。因此就需要政府來提供這種公共產品，即由政府作為社會公共利益的代表來主張和維護公共利益。但是，按照公共選擇理論與實踐，政府官員并非一心為公的政治人，他同市場環境中的經濟人一樣具有追求自我利益的傾向，只有加注外在的監督，才能有效的防治這種“自我利益的傾向”。因此單純的行政救濟不足以保障被拆遷人的權利。

二、我國城市房屋拆遷法律制度的完善建議

（一）對“強制執行”的完善

當事人之間的權利義務關系明確，不強制執行將嚴重影響拆遷人的生產經營的。被拆遷人或房屋承租人有搬遷或過渡的條件，即提出申請的拆遷人已給予被拆遷人貨幣補償或提供安置房或過渡期周轉房，在進行房屋拆遷后，使被拆遷人有房可搬，有屋可住。申請人必須提供擔保。拆遷人在提出強制執行申請時，必須提供擔保。申請人沒有提供擔保或拒絕提供擔保的，人民法院應駁回申請。在強制執行后如申請人敗訴的，其應當賠償被申請人因強制執行遭受的經濟損失。

（二）司法救濟的擴展

我們認為，當征收方和被征收方圍繞補償是否合理而產生爭議時，應當允許雙方將爭議提交法院，由法官作出判斷。從現實操作層面看，原有法律規定中要求當事人就房屋拆遷補償安置協議不服的，首先應向行政主管部門提請行政裁決，對行政裁決不服只能提起行政訴訟，不能就補償安置協議提訟。我們之所以對拆遷補償安置協議應給予單獨的司法救濟，理由如下：第一，裁決拆遷協議是行政主管部門對當事人之間的民事糾紛居中公斷，不同于行政機關在管理事務中對相對人的行政處理。第二，行政訴訟不適用調解原則及司法變更權有限原則使得行政審判對于解決房屋拆遷補償、安置糾紛存在嚴重的局限性和不徹底性，行政訴訟不利于當事人之間的房屋拆遷補償、安置糾紛順利、徹底地解決。

（三）城市房屋補償標準的確立

（1）合理補償必須是對財產的全部的直接損失進行補償，但它又并非完全的賠償，不能完全根據財產的價值來支付全部的損失。因此補償主要針對物本身的損失而進行，通常不應包括對間接損失的補償。征收征用的公共利益目的決定了不能完全按照民法的等價交換原則進行補償。如果對間接損失進行補償，就會導致征收成本太高，妨礙公共利益的實現。

土地爭議歸屬權處理條例范文第3篇

第一條為了及時、公正處理土地權屬爭議，保護土地所有者和使用者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規，結合本省實際，制定本規定。

第二條本省行政區域內發生的土地所有權、使用權歸屬爭議的行政處理，適用本規定。

已依法登記發證的土地權屬爭議處理，不適用本規定。

第三條土地權屬爭議的處理，應當遵照尊重歷史，兼顧現實，公平、公正、公開，維護權益和促進和諧的原則。

第四條各級人民政府負責土地權屬爭議的處理。

縣級以上人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱土地管理部門）承擔土地權屬爭議案件的受理、調查等具體工作。

農業、林業、海洋與漁業、水利等部門根據各自職責做好土地權屬爭議處理的相關工作。

第五條在土地權屬爭議解決前，任何一方都不得改變土地利用現狀；對擅自在有爭議的土地上興建建筑物和其他附著物的，土地管理部門應當責令其停止施工。

第六條土地權屬的確認依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規以及國家和省人民政府的有關規定執行。

第二章申請與受理

第七條土地權屬爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由土地所在地人民政府處理。

第八條縣（市、區）人民政府負責處理下列土地權屬爭議：

（一）單位與單位之間的；

（二）本縣范圍內跨鄉（鎮）行政區域的；

（三）上級人民政府交辦的。

個人之間、個人與單位之間發生的土地權屬爭議，由鄉（鎮）人民政府負責處理，當事人也可以向縣（市、區）人民政府提出申請，由受理申請的縣（市、區）人民政府負責處理。

第九條設區的市人民政府負責處理下列土地權屬爭議：

（一）本市范圍內跨縣（市、區）行政區域的；

（二）在本市范圍內有重大影響的；

（三）上級人民政府交辦的。

第十條省人民政府負責處理下列土地權屬爭議：

（一）跨設區的市行政區域的；

（二）在本省范圍內有重大影響的。

第十一條土地權屬爭議處理申請由直接利害關系人提出。由鄉（鎮）人民政府負責處理的，向鄉（鎮）人民政府提出申請；由縣級以上人民政府負責處理的，向負責處理的人民政府土地管理部門提出申請。

個人之間的土地權屬爭議，當事人向鄉（鎮）人民政府申請處理的，可以口頭方式提出；以口頭方式提出申請的，接受申請的工作人員應當當場記錄本規定第十二條規定的申請內容，并由申請人確認后簽字（蓋章）。

第十二條爭議處理申請應當包括下列內容：

（一）申請人和被申請人的基本情況；

（二）請求事項、事實和理由，包括最初發生爭議的時間、起因、爭議的焦點、主要分歧、四至范圍及面積。

第十三條當事人一方超過10人的，應當推選出2至5個代表人參加案件的處理。代表人在爭議處理過程中的行為對其所代表的當事人發生效力，但代表人變更、放棄爭議處理請求或者承認對方當事人爭議處理請求同意調解的，必須經所代表的當事人同意。

當事人可以委托人參加土地權屬爭議的處理。

第十四條申請人向鄉（鎮）人民政府提出爭議處理申請的，鄉（鎮）人民政府應當自收到申請之日起7日內決定是否受理，并在決定之日起5日內向申請人書面告知受理或者不予受理決定；受理申請的，應當將申請書副本同時送達被申請人。

第十五條下列情形不屬于土地權屬爭議申請受理范圍：

（一）屬行政區域邊界爭議的；

（二）屬農村土地承包經營權爭議的；

（三）因房產買賣、贈與、分家析產等引起的房產爭議；

（四）法律、法規規定不屬于土地權屬爭議的。

第十六條申請人向土地管理部門提出爭議處理申請的，土地管理部門應當按照下列規定處理：

（一）符合規定要求應當受理的，應當自收到申請之日起7日內作出受理決定，并在受理之日起5日內將申請書副本送達被申請人；

（二）認為不符合受理要求不予受理的，應當提出不予受理意見，報本級人民政府決定；不予受理決定應當自收到申請之日起10日內作出，并在作出之日起5日內送達申請人。

本級以及上級人民政府交辦或者有關部門轉辦的土地權屬爭議案件，按照前款規定辦理。

第十七條申請處理的土地權屬爭議有下列情形之一的，接受申請的鄉（鎮）人民政府或者土地管理部門應當按照下列規定處理：

（一）爭議應當由其他機關處理的，建議向有權處理機關提出申請；

（二）爭議屬于土地違法案件的，接受申請的土地管理部門應當立案查處；由鄉（鎮）人民政府接受申請的，應當將案件移送縣（市、區）土地管理部門。

第三章調解與裁決

第十八條鄉（鎮）人民政府或者土地管理部門受理申請后，應當指定承辦人員。縣（市、區）土地管理部門設立的派出機構應當協助鄉（鎮）人民政府處理土地權屬爭議。

第十九條承辦人員有下列情形之一的，應當回避,當事人也有權提出回避申請：

（一）是本案的當事人或者當事人、人的近親屬；

（二）與本案有利害關系；

（三）與本案有其他關系，可能影響公正處理的。

當事人提出回避申請，應當說明理由。承辦人員是否回避，由承辦人員所在的鄉（鎮）人民政府或者土地管理部門負責人決定。

第二十條被申請人應當在收到土地權屬爭議處理申請書副本之日起15日內提交答辯書；逾期不提交答辯書的，不影響案件的審理。

第二十一條土地權屬爭議當事人應當在規定的期間內對本人提出的主張提供有關證據。

第二十二條當事人提交的證據材料包括：

（一）土地權屬證明，建筑物產權證明材料；

（二）征收、征用、劃撥土地文件、附圖和有關的補償協議書、補償清單，土地使用權出讓合同書和交付出讓金憑證；

（三）農民建房用地批準文件；

（四）調解書、處理決定和人民法院判決書、裁定書，仲裁裁決書以及有關土地權屬協議書；

（五）其他與權屬有關的文件、資料、證明材料等。

第二十三條對當事人提供的證據材料，鄉（鎮）人民政府或者土地管理部門應當進行調查核實，并收集相應的證據。被調查單位和個人應當如實提供證明或者材料。

鄉（鎮）人民政府或者土地管理部門對土地權屬爭議進行調查核實時，應當有兩人以上參加，并向被調查人出示有關證件。調查筆錄經被調查人確認后，由被調查人、調查人簽名或者蓋章。

經調查核實的材料才能作為事實認定的依據。

第二十四條對爭議土地需要進行測繪的，土地測繪機構應當進行測繪，并對測繪結果的準確性負責。

承擔土地測繪職責的機構應當具備相應的資質。

第二十五條土地權屬爭議的處理，應當在查明事實、分清權屬的基礎上先行調解。

調解由受理申請的土地管理部門或者鄉（鎮）人民政府主持，雙方當事人、證人參加，可以邀請有關單位和個人協助。被邀請的單位和個人，應當協助調解主持單位進行調解。

調解盡可能就地進行。

第二十六條調解達成協議的，應當制作調解書。調解書應當載明下列內容：

（一）當事人的基本情況；

（二）調解主持單位；

（三）爭議的主要事實；

（四）協議內容及其他有關事項。

第二十七條調解書及所附界線圖經當事人簽字（蓋章），承辦人、調解主持人署名并加蓋主持調解的行政機關印章，雙方當事人簽收后生效。

生效的調解書可以作為土地登記的依據。

第二十八條調解協議的內容不得違反法律規定。經調解達不成協議或者調解書送達前一方反悔的，負責土地權屬爭議處理的人民政府應當及時作出處理決定。

第二十九條土地權屬爭議處理決定書應當載明下列事項：

(一)當事人的基本情況；

（二）爭議的事實、理由和請求；

（三）認定的事實和適用的依據；

（四）處理結果；

（五）其他需要載明的事項。

第三十條土地權屬爭議應當自受理申請之日起6個月內辦結；因案情復雜確實無法按時辦結的，經鄉（鎮）人民政府或者土地管理部門的主要負責人批準，可以延長1個月。

第三十一條鄉（鎮）人民政府或者土地管理部門應當在作出調解書或者處理決定之日起15日內，將調解書或者處理決定書送達當事人。

第三十二條當事人對爭議處理申請不予受理決定、爭議處理決定不服的，可以依法申請行政復議、提訟。

第四章法律責任

第三十三條違反本規定第五條規定，破壞土地利用現狀的，由土地管理部門責令其恢復原狀；一方當事人給另一方造成經濟損失的，應承擔民事賠償責任。

第三十四條土地權屬爭議當事人以及其他人員有下列行為之一的，由負責土地權屬爭議處理的土地管理部門或者鄉（鎮）人民政府予以警告，或者處500元以上1萬元以下的罰款；違反治安管理規定的，由公安機關依法予以處理：

（一）偽造、毀滅證據的；

（二）指使、賄買、脅迫他人作偽證或者威脅、阻止證人作證的。

第三十五條各級人民政府、土地管理部門及其工作人員有下列情形之一的，由有權機關按照管理權限給予行政或者紀律處分；情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）爭議處理申請應當受理而沒有受理的；

（二）承辦人員應當回避而沒有回避的；

（三）爭議處理過程中收取費用的；

（四）違反規定的程序、期限辦理土地權屬爭議處理案件的；

（五）其他、、的行為。

第五章附則

土地爭議歸屬權處理條例范文第4篇

第一條為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。

第二條本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條國家實行不動產統一登記制度。

不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。

不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第五條下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：

(一)集體土地所有權;

(二)房屋等建筑物、構筑物所有權;

(三)森林、林木所有權;

(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;

(五)建設用地使用權;

(六)宅基地使用權;

(七)海域使用權;

(八)地役權;

(九)抵押權;

(十)法律規定需要登記的其他不動產權利。

第六條國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。

第七條不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

第二章不動產登記簿

第八條不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。

不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。

不動產登記簿應當記載以下事項：

(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;

(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;

(四)其他相關事項。

第九條不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。

不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。

第十條不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。

不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。

第十二條不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。

第十三條不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。

行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

第三章登記程序

第十四條因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;

(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;

(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;

(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的;

(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;

(六)申請更正登記或者異議登記的;

(七)法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。

不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

(一)登記申請書;

(二)申請人、人身份證明材料、授權委托書;

(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;

(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;

(五)與他人利害關系的說明材料;

(六)法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

(一)屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人;

(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人;

(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;

(四)申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;

(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;

(三)登記申請是否違反法律、行政法規規定。

第十九條屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;

(二)在建建筑物抵押權登記;

(三)因不動產滅失導致的注銷登記;

(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

第二十條不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。

第二十一條登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。

不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。

第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：

(一)違反法律、行政法規規定的;

(二)存在尚未解決的權屬爭議的;

(三)申請登記的不動產權利超過規定期限的;

(四)法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

第四章登記信息共享與保護

第二十三條國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。

各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。

不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。

第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

第二十六條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

第二十八條查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。

第五章法律責任

第二十九條不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。

第三十條不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他、行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第三十三條本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。

土地爭議歸屬權處理條例范文第5篇

論文關鍵詞 天然孳息 先占 埋藏物 法律歸屬

一、案件背景

2012年2月，成都彭州市同濟鎮麻柳村村民吳高亮在自家承包地中發現一批巨型烏木。期間共雇人挖掘出7根烏木，最長的長達34米，胸徑約1.5米，出土時重達60噸。經相關專業部門鑒定，吳高亮發現的烏木被確認為隸樟科的楨楠，即俗稱的“金絲楠木”，為烏木中最貴的品種，其經濟價值不低于1700萬。對村民吳高亮來說，這本該是一件天大的好事，然而他卻怎么也高興不起來，原因在于自己發現的天價烏木竟然歸國家所有。7月4日，彭州市國資辦召集相關部門正式答復吳高亮：“依民法通則第七十九條規定，烏木屬于所有人不明的埋藏物，歸國家所有，獎發現者7萬元。”對于這個事實，吳高亮思前想后不能接受，最終一紙訴狀將同濟鎮人民政府告上了法庭，2012年11月27日成都市中級人民法院正式開庭審理此案。

關于天價烏木的歸屬，目前也成為廣大網民和法學專家討論的焦點，圍繞這個焦點，我們首先應該明白何為烏木？烏木是由地震、洪水、泥石流將地上植物生物等全部埋入古河床等低洼處。埋入淤泥中的部分樹木，在缺氧、高壓，細菌等微生物的作用下，經長達成千上萬年炭化過程形成的即是烏木，故烏木又稱“炭化木”。歷朝歷代都把烏木用作辟邪之物，制作了大量的工藝品、佛像、護身符掛件。古人云：“家有烏木半方，勝過財寶一箱。”烏木介于碳和木之間。即他是一種介于礦產和植物化石的中間產物，既不屬于礦產，也不屬于植物化石。烏木兼備木的古雅和石的神韻，有“東方神木”和“植物木乃伊”之稱。由此可見，烏木價值不菲，因此也成為各方爭論不斷的原因所在，目前在關于天價烏木的歸屬問題上，主要以下觀點：

（一）烏木是否屬于埋藏物

關于烏木是埋藏物的觀點，相關法學專家和網民都有類似的看法，彭州市財政局分管國資辦的副局長陳彬作出這樣的解釋，即烏木屬于地下埋藏物，原因在于烏木藏之于地下已距今成千上萬年，也無法查清系由人為原因或是地質變異所致，因此將其認定為所有人不明的埋藏物。故根據《民法通則》第79條規定“所有人不明的埋藏、隱藏物，歸國家所有。接受單位應對上繳的單位或個人，給予表揚或物質獎勵”。那么關于烏木為埋藏物的觀點是否恰當呢？我們先從埋藏物的概念入手，何為埋藏物？各國法律對其規定不甚統一，《法國民法典》第716條第2款規定：‘所謂埋藏物，是指掩藏或發掘的，其發現純屬偶然，任何人均不能證明享有所有權之物。”其強調發現的偶然性”。《意大利民法典》第932條第1款規定：“埋藏物是某一隱藏或者埋藏在地下的、任何人均無法證明自己是其所有人的、有價值的動產。”其強調埋藏物的‘‘價值性”。德國在立法上雖沒有規定埋藏物的概念，但從其立法理由可以判明，埋藏物是長期被埋藏以至于不能查明所有人的物”（《德國民法典》第984條）。其強調埋藏物的長期性”。由此可見，關于埋藏物的概念，各國立法、學說之界定均未盡一致。但從各國的法律法規進行歸納來看，其主要有以下幾個共同特征：一是須為動產，不動產因體積較大，固定性強且需要登記，故不能成為埋藏物的客體。二是埋藏物是埋藏于他物之中的物。三是埋藏物是所有人不明的物，關于所有人不明，這里需要明確的是埋藏物并非沒有所有人，其最初是有所有人，只是所有人在這個過程中中斷而現在不知何為所有人而已。而烏木是進過幾千年甚至上萬年的碳化過程中形成的，我們很難鑒定烏木擁有所有人，或者說其根本就沒有所有人，因此認為烏木屬于埋藏物的理由是不充分的。中國政法大學教授、中國民法學研究會理事柳經緯在接受媒體采訪時也指出政府引用法條有誤。即在通常理解中，埋藏和隱藏都要是人為的，不是人為的不能被認為是埋藏物或隱藏物。由此得出，認為烏木屬于埋藏物確實有待商榷。

（二）烏木是否屬于無主物

中國政法大學民商經濟法學院教授尹志強認為，“對于烏木這一類財產應視為如同蘑菇、雜草等，屬于無主物，而對于無主物的歸屬應適用法律的一般原則，即先占原則，誰先占就應該歸誰。雖然我國在法律上沒有明確規定先占原則，但法律規定了禁止通過先占原則來取得所有權的財產，比如說珍貴的野生動植物。除這些法律明確規定歸國家所有、不能通過先占取得所有權的財產以及無主埋藏物或隱藏物外，其余的財產從嚴格意義來說是可以通過先占原則來取得所有權的。烏木雖然價值很高，但并不在法律限定財產之列。因此，誰先發現就歸誰最具有合理性。”那么將烏木認定為無主物是否合理？先占原則是民法理論中的一項重要原則，但如果將烏木認定為無主物，按照國際慣例，采取先占原則，誰先占有誰取得烏木的所有權，然而根據我國的習慣，身份不明的無主物歸國家所有。很顯然，這與國際慣例相矛盾，況且我國法律并沒有承認先占原則的合法性。其次，如若我國法律明確承認先占原則，在當前我國經濟快速發展和我國當前的法律環境中，極易形成不勞而獲的群體或者引起部分人為了謀求經濟利益而造成對諸如烏木之類的資源進行大肆開墾挖掘，造成國家資源的流失和破壞。

（三）烏木是否屬于礦產資源

另有主張認為，烏木應按照“礦產資源”處理，那么烏木屬于礦產資源是否合適？由于我國礦產資源歸國家所有，而《礦產資源法》實施細則第二條也寫到：“礦產資源的礦種和分類見本細則所附《礦產資源分類細目》。新發現的礦種由國務院地質礦產主管部門報國務院批準后公布。”烏木不在細則之中。此外，根據《物權法》還是之前的法律規定，礦產資源的開采都需要經過授權許可，否則不能取得所有權。涉及烏木與礦產資源的關系問題。按照有關國家的民法規定，礦產資源也是土地出產物，但在法律上是屬于區別于一般出產物的特殊出產物。我國立法疏于技術上的不成熟，沒有明確這種關系。許多國家在民法上規定，礦產資源作為特殊出產物，基于其使用價值特殊以及價值重大等方面的考慮，除了行政立法的特別規制之外，經濟關系的利用人或者占有人只有在取得所有權人許可開采的情況下才可以取得經開采分離后礦產資源的所有權（法民第五百五十二條第三款和第五百九十八條，德民第九百五十六條）。那么，怎么看待烏木和礦產資源的關系呢？從地理作用形成這一點且價值重大而言，烏木與礦產資源具有相似性，但是與礦產資源其他方面例如社會生產發展的重要物質基礎的特點看又差別甚大，在這種情況下，應從有利于用益物權人的角度解釋為妥，即宜將烏木認定為一般出產物。因此，認定烏木為礦產資源的說法有待重新認識。

（四）烏木屬于天然孳息

何為天然孳息，目前我國物權法未對天然孳息做出明確的概念。主要觀點是天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，其與原物是產出關系和派生關系，天然孳息的產生受自然規律的制約，有自然孕育的含義。例如果樹結的果實、從羊身上剪下的羊毛等。《物權法》第116條規定：“天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。”那么烏木能否被認定為天然孳息？首先，天然孳息為動產，即可以為特定物，也可以為種類物。其次，產生天然孳息的母體，可以是動產，也可以是不動產。烏木如果被確定為天然孳息，符合這兩個條件。那么烏木作為天然孳息的爭議點在那里？其主要的爭議點即是孳息必須要有原物，但烏木沒有原物。烏木可否認定為天然孳息，在語境的理解中，天然孳息理解起來可能有點歧義，一些人往往將之限于果實、動物產仔等這些東西理解，但其也應該包括開始屬于土地一部分且為增殖性質后來最終可分離出來的那些東西，例如由楠木等深埋地下通過地理作用發展而成的“烏木”。應注意，這些“自然孳息”并非無主物，開始時是原物或者土地的一部分，后來作為產物或者自然孳息分離出來即成為一個全新的物。村民吳高亮援引《物權法》上的自然孳息歸屬說，則是正確定位了自己的法律時空。他正確看到了2007年《物權法》第一百一十六條倒向了他的一面。該條立足《民法通則》之后20年改革開放的經驗總結，對于各種經濟關系涉及的自然孳息權屬問題，不再沉默，而是明確確立用益物權人優于所有權人取得天然孳息的規則。“天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。”作為對于土地經濟關系的尊重，按照《物權法》第一百一十六條規定，作為“天然孳息”或者說土地出產物，烏木理應歸用益物權人所有。

通過以上幾點的討論，我們不難看出，烏木不是植物化石，也不是礦產，更不是文物，不能直接適用《古生物化石保護條例》、《礦產資源法》和《文物保護法》。烏木也不是一般意義上的埋藏物、隱藏物，也不能直接適用《民法通則》和《物權法》。其理由主要有：首先，由于我國《物權法》并沒有規定先占制度，因此主張先占并將物歸發現者吳高亮所有，在法律上是沒有依據的。其次，烏木并不是一種埋藏物，因為埋藏物被埋藏之前與土地是兩個獨立的物，在埋藏之后不會發生質的變化，況且最為重要的是埋藏物需要包含人的因素在里面。而烏木是由樹木埋入土地之后經過各種質變最終形成。再者，根據我國《文物保護法》的相關規定，烏木并沒有被明確的規定為為文物的一種。最后，烏木不屬于礦產資源，因為盡管烏木和礦產資源都具有非常重大的價值，但其用途有明顯的區別，烏木能夠制作家具、辟邪等，而礦產資源則是發展采掘工業的基礎，是社會生產的重要物質資源。那么，我們應該對烏木如何定性？筆者認為，首先，烏木是一種土地出產物，是一種天然孳息，它在吳高亮的承包地里發現并被挖掘出來，屬于吳高亮的自主控制范圍，應當歸土地的用益物權人吳高亮所有。其次，其也符合《物權法》第116條規定：即“天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。”最后，烏木歸屬為用益物權人所有，也有利于社會的穩定，從而避免因為經濟利益的刺激而大肆挖掘無主物的行為，給國家的自然資源等造成不必要的損失。