房地產企業的財務管理
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房地產企業的財務管理范文第1篇
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
，大部分房地產企業的財務管理還處于基本的核算的階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制，但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題，我認為要改善財務管理方法，提升財務管理水平，應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺，從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程，以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統，通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況，實現管理信息動態收集和深入分析，為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段，實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋，實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控，實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環，并與部門績效考核緊密聯系起來。4、建立統一明確的業務授權制度，平衡各層管理者的權力與責任，明確規定各項業務的執行程序，提高管理的規范化與性，降低運營風險。5、完善資金管理系統，實現資金集中統一監控與管理，提高資金效率，降低資金風險，利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成，充分借助于信息化手段，提高財務管理的效率，進而完善內外部信息共享平臺，實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合，形成有機的整體管理系統，最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現，提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案，使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制，能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制，企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素，房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點，因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程，與業務流程緊密結合，直接企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小，難以提供管理控制所必須的信息，因而應進行重新設計，將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中，通過單據及時記錄業務的重要內容，為管理者提供審批依據和決策支持，也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。
2、設置科目
首先，根據《會計制度》的要求，調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次，根據管理控制要求，科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目，細化成本對象，以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力。第三，會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一，在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心，是指按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告，需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告，可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次，每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上，將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位，負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算，從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系，及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋，以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程，需要上下互動，反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人，他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來，如果某項實際業務是預算范圍內的業務，則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務，則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批，并說明理由。這樣，能夠有效地控制預算外支出，增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評，這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析，房地產企業母公司進行匯總和分析，召開月度分析會議并查找出現的及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況，根據設定的績效指標對其業績進行考核，再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析，總結主要的問題，并制定和修正下年度的經營目標，指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
房地產企業的財務管理范文第2篇
【關鍵詞】 房地產企業 財務管理 資金預算 目標成本
1 建立以財務管理為核心的房地產企業管理的原因
1.1 房地產企業的經營特征
在房地產行業興起后，各個房地產企業都形成其獨特的經營模式，雖然經營模式各不相同，但其經營特征都是一致的，首先，由于房地產的前期投入資金大，開發周期長，這些因素決定了房地產行業具有高風險性，房地產建設從設計規劃開始，就要經過許多個開發階段，并且要耗費數年才能完工，開發周期長，資金運轉的靈活性低，而資金的投入較大，少則幾千萬，多則上百億，這導致企業很難單獨完成資金的籌集，而需要多方的力量才能完成，大多數企業只能通過向金融機構貸款，進行負債融資，這使得企業的資產負債率提高，加重了企業的財務危機成本，所以，有效控制現金流，對房地產企業發展至關重要。其次，房地產開發業屬于資源整合型企業，其業務較為復雜，涉及產業較廣，不僅僅需要與供貨商產生經濟來往，還要與建筑單位、施工單位、設計單位產生經濟來往，還有在銷售環節，要與委托單位產生經濟來往，當經濟來往增加時，財務登記也將變得復雜，復雜的業務關系，使得財務成本管理成為房地產企業管理不可忽視的關鍵環節。
1.2 內外部形勢的變化
自從20世紀90年代后，我國的房地產行業進入了一個快速發展的階段，全國各地房地產開發投資得到了迅速的發展，而當時政府對房地產行業采取了較為寬松的經濟金融政策，并且大力鼓勵房地產的發展，這使得許多投機行為有了滋長的空間，造就了我國房地產企業數量多，卻經濟規模低，效益差，房地產行業充斥著泡沫經濟。這種現象在我國加入了WTO以后得到改變，當我國引進外資，越多技術領先、財力雄厚的外國企業進入我國房地產市場，與我國房地產企業展開競爭，這也要求我國的房地產企業不斷向規范化、標準化發展，而在競爭中，許多管理意識不足、規模小的企業漸漸被淘汰。在這種情況下，我國房地產企業要在競爭中占有一席之地，就必需面對激烈的競爭環境。因此，在激烈的競爭中，在國家宏觀調控的大背景下，企業若想尋求更好的發展，企業財務管理就成為至關重要的一點，建立以財務管理為核心的房地產企業管理模式，不僅有利于幫企業走出困境，更為企業的發展打下來堅實地基礎，使得企業在未來能夠更快更好的發展。
2 建立以財務管理為核心的房地產企業管理模式
企業財務管理是指，對于資金運動過程所采取的管理方式，它包含了資金的取得、耗費、使用、分配和收入等方面。所以，房地產企業的財務管理，是指包含資金的籌集管理，資金的投入運用管理，稅務籌劃和收入管理，開發成本及費用管理等。現今，我國大多數房地產企業都存在著財務管理的問題，例如成本管理不全面，資金管理較為薄弱，投資分析不到位的情況，所以應建立以財務管理為核心的房地產企業管理模式，而建立這種模式應注意以下幾點：
2.1 房地產企業的經營特點要求人們建立以資金管理為核心的企業財務管理模式
（1）實施資金集中管理;房地產企業涉及到許多各行各業的單位，其生產經營的過程十分復雜，包含了許多的經濟活動，資金使用速度快，因此，倘若將資金進行分散管理，加大了統一調度協調的難度，財務管理的風險性大大增加。所以，房地產企業在財務管理的過程中，應該實現資金集中管理，實現資金集中管理，不僅能夠有效的統一調度協調企業的資金，還能夠使資金得到合理使用，使其發揮最大的價值，為企業未來的發展打下堅實的基礎。
（2）全面實行資金預算管理制度;為了有效體現出財務管理中資金管理的核心作用，企業應全面實行資金預算管理制度，由專門的人員，通過對企業以往的資金流動進行分析，對未來的資金使用進行預測，企業應根據企業項目的開展狀況和投資所需，使用現金預算的手段，確定一個合理的企業現金預算額度和現金持有量，與此同時，企業應按照預算，有計劃性的使用資金，保證資金的有效運行，使其發揮應有的最大價值。
2.2 構建全面目標成本管理體系
（1）全面目標成本的編制;企業應該根據以前的成本歷史數據，再結合當前的成本實際情況，預測未來的成本變化，同時還要考慮到企業的經營目標和市場的變化因素，制定企業的目標成本。在目標成本確定之后，還需將其按照順序，一步步細化為更小的，便于實行的目標成本，要求其具有精確性。
（2）全成本動態管理;當項目處于開發的過程中，那么項目成本就會產生不斷地變化，為了保證制定的目標成本的實現，使其在企業的掌控狀態下，就必須對成本變化進行及時的跟蹤與反饋，對成本變化進行動態管理。在實際操作中，應提高成本管理人員的地位，使其與其他部門的人員做好溝通協調工作，有任何問題，及時反饋，及時處理，保證有效控制企業的成本。
（3）責任成本考核;責任成本考核是目標成本與動態成本能夠實現的前提保證，能夠有效的使目標成本和動態成本落實到位，這要求企業要將所有的成本目標都落實到每個具體的崗位上，并且制定相應的責任考核以及獎懲措施，責任成本考核，不僅有利于促進實際工作的有效進行，還有利于對目標成本和動態成本進行分析和總結，使各項成本使用更為合理，促進企業的良好運作。
2.3 實現企業信息化管理
房地產企業信息化管理是指房地產企業利用現代的信息化技術，通過對房地產信息資源進行整合與分析，從而提高房地產企業的開發、決策、經營、管理的效率，提高房地產企業的核心競爭率。房地產行業需要面向市場，而了解顧客的需求，掌握最新的政策導向，及時發現市場的有效商機，對于房地產企業的發展是至關重要的，而實現企業信息化管理，不僅能夠對房地產市場需求進行有效的分析和調研，還能夠為決策提供有效的信息，因此，房地產企業實行企業信息化管理，是一個必然的趨勢。
2.4 以內部控制功能為保障
房地產企業在運行過程中會面臨許多挑戰，其中，對企業造成影響最大的就是財務風險，財務風險主要有兩方面，一是項目決策具有風險，二是現金流的控制具有風險，為了避免這種風險的產生，企業應制定財務風險相關的預防機制，對風險進行評估、控制和處理。房地產企業應對投資項目進行專項研究，努力將風險指數降到最低，有效防范各種風險的產生。在項目運行過程中，要嚴格控制現金流，提高資金的周轉能力，不斷完善內部控制的制度，這有利于更好的發揮財政的作用。
3 結語
近年來，對于房地產行業，政府出臺了一系列的宏觀調控政策，這些政策在一定程度上，對房地產市場造成了影響，但是，隨著我國經濟的發展，城市化進程的加快，現今的房地產調控政策，不會改變行業長久良好的發展趨勢。因此，面對激烈的競爭和政策的調控，房地產企業只有調整自己的管理模式，建立以財務管理為核心的房地產企業管理模式，勇于創新，提高自身的企業核心競爭力，才能永遠立于不敗之地，才能使企業更快更好的發展。
參考文獻：
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房地產企業的財務管理范文第3篇
關鍵詞：房地產企業 財務風險 管理
在房地產企業財務活動的整個過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時也面臨著不可避免的各種財務風險。財務風險的存在也增加了企業預期收益的不確定性。在目前的宏觀調控大環境下，房地產企業競爭越來越烈，結合房地產的行業特征，有效預防和控制企業財務風險，對房地產企業的良性運營和可持續發展有著至關重要的意義。
一、房地產企業財務風險識別
（一）融資風險
房地產開發項目從最初的購買土地、樁基建設到主體封頂，以及配套設施和后期的物業維護等每一個開發階段都需要投入大量資金，且開發周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財務杠桿收益。在融資的過程中會因為融資方式及融資結構的不同，而存在一定的風險。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當該種融資方式失去作用時，就容易發生融資渠道受阻，影響企業資金的正常運作，給企業的經營帶來較大的風險；在融資結構方面，對企業資金結構的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費用，如不進行合理的規劃，則會有資金成本的浪費、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風險。
（二）投資風險
由于影響投資效果的因素較多，房地產企業項目投資需要承受較大的風險，才能達到最終的預期收益。導致房地產企業投資收益低于預期投資報酬水平的主要原因有：一是內部的非系統性風險，主要是企業自身存在的風險，如缺乏有效的投資管理系統，在初期市場分析、技術可行性分析及項目投資回報分析上有誤，并缺乏投資項目啟動后全周期的投資效益監控；二是外部的系統性風險，主要是企業外部市場環境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環境、宏觀經濟環境、以及房地產行業的周期性變化。
（三）資金運營風險
由于資金占用量大，需要房地產企業重視資金的運營管理，而現實中很多房地產企業對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學，存在管理不當、權責不明、監督不力等問題，使得企業的資金使用效率低下，在企業資金管理上，由于內部管理者和財務人員對資金運營管理理念的缺失，導致資金使用計劃編制不夠詳盡以及企業的執行不力，企業的資金計劃編制不夠嚴謹甚至流于形式，沒有有效的監管和資金使用效益分析。企業的財務管理工作仍停留在簡單的數據核算上，對實際資金需求估計的不準確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導致資金安排的不夠合理，使企業面臨潛在風險。
二、房地產企業財務管理風險的防范措施
（一）完善企業內部控制制度
一方面在各層級管理層之間合理的權責分配、形成有效的激勵與約束機制，體現權利制衡關系，落實管理控制；另一方面在內部組織結構設置上，依據企業自身特點，合理、有效地設置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責任，實行不相容職務相分離制度。 房地產企業對財務風險的內部控制制度，還應對現金流量管理密切關注。一方面企業需要根據項目的開發進度和全周期合理編制現金預算，并及時根據企業內外部各類不確定因素的變化作出適時必要的調整，保障企業現金流量的相對平衡；另一方面，需要加強對企業成本費用的管控，對項目開發建設的全過程都必須嚴格執行資金預算管理、認真監督執行情況，確保每個工作節點的完成質量， 有效控制資金收支，有效防范財務風險。
（二）實現財務管理的預算化
房地產企業的財務部門的主要任務就是對工程項目的預選以及對所需資本的準確預估，這是財務部門的基礎，從整個工程需要使用的土地面積、土地成本以及資金的流轉運行，經濟效益的利潤方免進行準確的財務預算分析，針對整個工程項目對資金的需求量做出一個準確的計劃和預估，根據工程的需要以及輕重緩急制定一套合理的可行的計劃，其中要包括工程的可行性研究，工程的資金使用規劃以及所缺資金的借款的方面，根據這些方面的內容做好整體的預算，在執行財務預算的時候一定要秉著認真嚴謹的態度，以免在因為預算的不準確影響決策者在開發投資時的判斷。使有限的資金可以得到充分的利用，防止出現資金因為管理上的事物而造成的失誤性操作，有效的控制房地產企業的財務風險。
（三）建立完整的體系
目前，我國的房地產企業財務管理方面的制度體系還存在著不健全的情況，尤其是風險管理體系的不健全，嚴重的影響到房地產企業在開發時候決策者的判斷。所以，建立一套完整的風險管理體系就顯得尤為重要。房地產企業應該從企業的自身出發，在根本意識上重視風險管理體系在房地產企業財務管理中的作用，加強企業自身的內部風險自控，完善風險機構，加強企業內部的監督，提升審計水平。除此之外，企業在加強自身的同時要學會其他房地產企業在風險管理方面的管理水平，多多參考專家的建議和意見，用以創新自己內部的審計監督結構，提高審計的準確度，從而減低財務管理中可能出現的財務風險。
三、結束語
總之，房地產企業必須重視面臨的財務管理風險，加強企業決策者及財務相關人員的財務風險意識和綜合素質，加強內部控制，對各項已經存在的或者潛在的財務風險進行主動識別、積極應對，建立風險辨識機制及規避機制，通過全周期的內部控制及預算跟蹤，增強企業的財務實力，實現企業可持續健康發展。
參考文獻：
房地產企業的財務管理范文第4篇
關鍵詞：財務管理 房地產 資產運營 轉型
房地產企業是我國支柱型企業，房地產企業直接占GDP的比重高達6%由此可見其對于我國經濟的重要性。隨著我國營改增的稅務政策調整以及公允價值計量模式的推行使得我國的房地產行業正在面臨著一場比變革，其資產運營模式正在逐漸轉換由原本的中資產模式走向輕資產模式，這種模式的轉變與財務管理是息息相關的，因此我們必須對財務管理的房地產企業資產運營模式的轉型進行深入的分析從而找到影響其轉型的各類因素，今天筆者就和大家來談一談關于財務管理的房地產企業資產運營模式轉型的相關話題。
一、資產模式概述
（一）重資產運營模式
重資產運營模式就是指在企業內部的財務結構當中資產負債中其固定的投資比例較高的資產結構，這種資產結構如果放在產業準入門檻高、市場需求量大供給小于需求且競爭壓力不大的情況下哎是非常容易盈利的，但是如果市場是處于飽和狀態的，從而使得供大于求那么總資產模式下其大量的固定資產投入就回是的其資金無法在短時間內進行回籠，使得其現現金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。
（二）輕資產運營模式
輕資產模式是一種較為新型的資產模式，其整個資產就誒夠的當中流動現金和交易性金融資產所占的比重大大增加，而相對的固定投資的比例會大幅度縮減，其更重視于產品研發、品牌宣傳、營銷開發和用戶體驗等方面。輕資產所強調的是對企業品牌和企業運營能力的增強，利用杠桿效應原理，以最少的資金來獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U降低，增加對知識產權、品牌、客戶資源和運營的投入。
二、影響房地產企業資產運營模式的主要因素
（一）土地成本因素
我國是一個人口大國所以土地資源顯得相對珍貴很多，這一點尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來我國的土地價格正在節節攀升并且政府也加大了對于土地資源的管控這些因素都是的土地的需求量遠遠大于土地的供給量二者之間成出現了嚴重地不平衡現象。土地成本的大幅度上升一方面必然會造成開發商拿地難度和拿地價格明顯增高從而使得其開發成本大幅度增加。另一方面隨著土地價格的快速上升使得開發商已經購買的土地價格變得越來越高其享受到的土地紅利也會因此增加，最終使得其固定資產的價值有所增值。因此土地成本因素對于開發商而言可謂是愛恨摻雜的，房地產企業必須權衡好土地增值的幅度與財務費用之間的關系，如今房地產的黃金時代已然過去，土地價格的增長幅度已經不再是以往那種以倍數增值的年代，這就使得如今很多房地產企業其資金成本極速增加而財務費用也越來越高，導致其投入到土地當中的資金過多，其現金流量過少很可能會導致企業資金鏈斷裂。
（二）樓盤庫存壓力因素
近些年來房地產市場一直處在一個較為低迷的狀態下，其庫存量節節攀升，樓盤庫存對于房地產企業的資金占用是十分嚴重的，房地產企業的高投入卻無法得到迅速的資金回籠甚至會由于這種資金無法回籠造成房地產企業無法償還銀行貸款引發一連串的財務危機，盡管今年我國提出了銷庫存的國家戰略但是庫存量依舊十分龐大，這對于房地產運營模式轉型而言也是一個巨大的威脅。
（三）現金流因素
房地a行業屬于一個資金密集型產業，并且其資金運轉的周期較長通常需要3年以上的時間才能夠進行一次資金回籠，而在項目建設的過程中是需要持續投入的，任意一筆資金無法到位都可能使得整個企業出現財務風險發生。
三、房地產轉型的成功案例
凱德集團絲毫東南亞最大的房地產企業，其目前已經成功的進行了轉型，由原本的房地產開發企業（重資產結構）轉換為了房地產投資企業（輕資產機構），在其轉型過程中同樣受到了各類因素的影響，但是凱德通過拍賣非核心業務和資產來彌補核心資產產生的債務，成功地進行了轉型。在轉型期間也遭遇過財務數據下降的情況，但是其堅定地從原本的香港模式轉為美國模式，在房地產土地價格較低時買入土地進行儲備，再在房地產市場回暖趨于繁榮是賣出土地，從而獲得差價進行盈利，這樣的輕資產運營模式使得凱德的利潤回報大大提升，而財務風險卻大大降低。
四、結束語
對于我國而言房地產企業資產運營模式的轉型已經是一個勢在必行的趨勢，我們必須對影響其轉型的各類因素進行了解和控制，使得我國房地產行業能夠在財務風險最低的情況下實現成功轉型。
參考文獻：
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房地產企業的財務管理范文第5篇
我國房地產發展的現狀及房地產企業的財務管理
伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿易組織以來經濟發展的深化，我國的房地產行業取得了快速的發展，已經成為基礎設施建設、國家民生工程和人民群眾物質需求的提供者、保障者，并發揮著越來越重要的作用。進入21世紀以來，伴隨著國家對房地產市場的開放，很多民營資本相繼進入地產市場，很大程度上帶動了房地產行業新一輪的發展、投資和建設熱潮。統計數據顯示，2005年上半年我國房地產業投資達到6193億元，而當年我國社會總投資為32895億元，房地產行業所占的比重為18.8%。這意味著，房地產市場的活躍和深度發展已經成為推動經濟社會發展的一股重要力量。在房地產市場風起云涌的發展浪潮中，房地產企業起到了主導性的作用。受益于我國房地產市場的火熱，很多房地產企業如雨后春筍般出現，如著名的萬科集團、恒大集團、碧桂園集團等。這些房地產企業的崛起和發展加速了房地產市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。
在房地產企業的發展過程中，財務管理問題常常成為企業格外關注的話題。這是因為，財務狀況是房地產企業安身立命的根本，也是企業能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業領導層、管理者和投資人的重視。從我國房地產市場的情況看，很多企業的財務管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機構問題，也有人力資源、財務涉外的問題，還有財務理念、內部控制的問題……總之，房地產企業的財務管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業都在千方百計地針對市場情況制定戰略決策，以促進企業核心競爭力的提升。而財務管理是眾多企業極為關心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產企業財務管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關系到房地產企業今后的生存和發展，應該受到廣大房地產企業的高度重視。
我國房地產企業財務管理存在的問題
在錯綜復雜的房地產市場形勢下，我國廣大的房地產企業如何面對挑戰，找出財務管理的問題所在，強化企業的財務管理，是關系企業發展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產企業財務管理主要存在如下問題。
·企業內部財務觀念落后，缺乏科學管理的理念
房地產企業的財務管理，主要是依賴企業內部財務部門和財務人員的工作。因此，財務人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業財務工作的效率和質量。是否具備現代化市場特征的財務操作、辦理和管理理念，是否具備科學化的財務運行和問責觀念，直接關系到企業財務管理的水平。從目前我國很多地區的房地產企業的調研情況看，大部分企業的內部財務觀念仍然很落后，缺乏科學管理和流程操作的必要程序，造成了企業財務狀況的混亂，影響了企業內部管理的有序、協調。比如，很多企業內部的財務人員不熟悉財務辦理的流程，不了解或沒有掌握財務處理的規范，造成了財務程序的混雜，影響了財務工作的效率，給企業正常運營帶來了很多不必要的麻煩。
同時，很多財務機構之間的協調、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機構之間存在不同類型的矛盾，影響了機構間的合作和協助。由于房地產企業內部涉及的財務狀況較為繁雜，企業設立的財務管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔的責任和義務不同，一旦出現某一個組織負擔財務工作義務時，就可能出現推諉卸責、彼此埋怨的情況，給財務工作的整體進展造成了阻礙。所以，在房地產企業的內部，協調、處理好各部門、各機構組織間的責任與義務關系，加強宣傳、教育和培訓，提升員工的財務責任意識，規范財務管理流程，是企業財務管理必然的選擇，也是提升企業內部競爭力的有效路徑。
·房地產企業的財務制度不健全，財務機制不夠完善
企業的管理和正常運行，必須要依靠一系列科學、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業，管理水平很難有質的提升。沒有制度約束的企業，也不可能處理好內部的事務，更不可能取得跨越式的發展。對于房地產企業而言，這些理論同樣適用。房地產企業的財務管理工作，必須要依賴強有力的財務管理制度、體制的保障。所以，分析當前我國房地產企業財務管理制度的問題，是找出財務管理難點的一個有效方法。現在，我國很多房地產企業都加強了對財務管理的重視程度，并建立了一些財務制度和體制。但是從現實的情況看，很多企業的財務管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業財權分割、私自設立小金庫、帳外資金循環等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。
房地產企業財務制度的不健全，還表現為企業資金支付、調動和運行的混亂，導致企業高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業下一步的整體決策作出參考。同時，財務監督、審核和審批機制的不完善，也存在于眾多的房地產企業中。倘若企業財務管理的相關機制不完善，那么財務管理的科學性和可靠性就會受到質疑，財務管理的質量也會大打折扣。同時，企業內部缺乏有效的財務監督體制，給財務管理的透明、民主帶來了嚴重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業領導層的戰略決策科學化水平。所以，綜合我國房地產企業財務管理的發展大勢，必須要對財務管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現實存在的問題、困難制定相應的解決對策，并堅決的予以貫徹執行。只有企業內部的財務管理制度健全了，財務監督、審核機制完善了，企業的財務管理才能實現科學、透明和民主。換言之，建立健全房地產企業的財務管理制度，運用更為積極、穩健的財務監督機制，才能為提升企業財務管理水平，保障企業穩定、可持續發展提供強有力的后續力量。
·企業缺乏有效的財務激勵與約束機制，獎懲體系不健全
激勵與約束，就是企業管理中獎懲機制的具象化分解，也反映了現代市場經濟條件下企業管理的整體趨勢。也就是說，企業的財務管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠遠不夠。在加強房地產企業內部財務控制、相關制度建設和人才培養的同時，應該重視對獎懲體制的設計和完善。企業要本著對員工負責、為企業謀劃的態度，堅決執行激勵與約束的制度規范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導獎懲機制的建設工作。在我國的房地產企業中，很多企業不知獎懲機制為何物，不了解獎懲機制的運行規律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設和布局。從房地產企業長遠發展來看，這些現象都是應該徹底杜絕的。要想房地產企業實現財務管理的高標準、高質量，就必須引入、應用獎懲機制，建立健全科學化的激勵與約束體系。所以，房地產企業獎懲機制不健全的問題，是應該引起足夠警示的。
如，很多房地產企業的獎懲機制不夠完善，造成了財務主管權力過大的情況，這對于財務管理科學化是一個嚴重的挑戰。具體來說，財務主管的業務工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運用帶來困難。諸如此類，不少房地產企業內部，都一定程度上存在著績效考核不科學、預算執行不嚴謹、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進行適時的“清除”，后果將很難預料。另外，有些房地產企業根據自身發展實際，設計和建設了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執行不力、處罰不嚴，還是使得這些看似嚴密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產企業領導層必須思考的問題。
·企業投資活動方向盲目，流動資金管理不科學
縱觀我國的房地產市場，大部分房地產企業以民營企業為主，而在房地產主力軍的民營企業中，管理者和領導層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業財務管理的質量高低。而現實的狀況則是，大部分房地產企業管理者不具備科學的管理思路，忽略了市場風險的存在，一定程度上給企業的財務投資造成了困難。比如，很多房地產企業的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風險和不確定因素。另外，很多房地產企業追求多元化經營，力圖擴大企業經營的范圍和版圖，提升企業市場占有率。其出發點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰略布局的進程中，不少企業陷入了資金鏈條斷裂、技術人才匱乏、資源調配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現，不得不說是企業財務管理出現了嚴重的問題。簡言之，房地產企業過度追求虛榮性、浮華的多元化經營，換來的必然是市場分散風險的增大。市場經濟的規律告訴我們，跨區域、跨行業的多元化經營活動，如果失去了內部財務科學化管理的支撐，失去了正確戰略決策的保障，其結果往往殊難預料。
其次，很多房地產企業不重視流動資金的管理，忽視了“現金流”的重要性，這給企業的財務科學化管理帶來不小的壓力。在現代企業管理理論中，現金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經說過，企業成功的秘訣就是“現金為王”，這也進一步說明了企業運行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產企業對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業調配、使用的大量流動資金，那么企業的運營就會立刻受到影響。現今，很多房地產企業不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規劃、布局，缺乏現金儲備的意識，企業的現金波動較大，給企業的正常運營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產企業盲目擴大生產，采取所謂的多元化經營，會進一步壓縮現金流空間，使企業的資金鏈條運行出現困難，帶來難以想象的結果。同時，一些房地產企業對內和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業財務管理帶來不小的壓力。如果再出現存貨積壓、不良資產掛賬的情況，那么企業的正常運營就必然受到嚴重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業經營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業的財務管理問題，那么房地產企業的發展就必須受到沖擊，這一點廣大企業經營者必須認識清楚。
總結和展望
房地產行業是推動經濟發展、社會民生和基礎建設的重要力量，其發展歷來受到社會各界的關注。尤其是作為處于“風口浪尖”的眾多房地產企業來說，如何調整管理思維，實施科學化管理戰略，不僅是企業生存發展的大問題，也是關系我國經濟健康運行的大問題。所以，要重視房地產企業的財務管理情況，要對企業財務管理中存在的一系列問題進行科學的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學、有序的解決對策、措施提供依據。
