房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析

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房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析范文第1篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；財務管理

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的6.6%和四分之一投資，與房地產(chǎn)直接相關的產(chǎn)業(yè)達到60個，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的直接“命脈”。隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險也在不斷積聚，因此，分析當前房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，并提出防范對策具有很強的現(xiàn)實意義。

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析

1.1 償還債務風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負債開發(fā)為主，自有資本金比例相當?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75%以上，遠高于60%的警戒線。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉。

1.2 利率變動風險

利率調(diào)整會改變企業(yè)的利息支出。利率直接增加開發(fā)商的財務成本，開發(fā)商的開發(fā)貸款期限一般為一至三年，利率幅度導致房地產(chǎn)上市公司的財務費用提高影響凈利潤。另外，加息還會影響開發(fā)商貸款的規(guī)模。我國從2007年初到2007年底，中國人民銀行六次加息。利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。

1.3 再籌資風險

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負債經(jīng)營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風險的效應會放大，從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因分析

2.1 系統(tǒng)性風險

（1）經(jīng)濟環(huán)境變化風險

房地產(chǎn)的周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復蘇的四個階段。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關系，波動基本上一致，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家經(jīng)濟水平影響較大。同時，房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)關聯(lián)性強，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地產(chǎn)開發(fā)建設中。這些產(chǎn)品的變動都將直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設，增大房地產(chǎn)開發(fā)建設的外部風險。

（2）資源環(huán)境

土地是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可或缺的非再生性資源，土地市場供小于求的趨勢越來越明顯，土地政策和土地價格的變化會對開發(fā)商產(chǎn)生極大的影響。

（3）市場環(huán)境

隨著我國房改制度的推進，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產(chǎn)品細分和客戶群細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設計、銷售策略等方面不能具備前瞻性，就會存在產(chǎn)品滯銷的風險。

（4）法律、政策環(huán)境

國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)和健康的發(fā)展，常常運用一系列的政策、法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，如政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃、政府的各項稅費、政府的金融政策等都會影響到房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展。

2.2 非系統(tǒng)性風險

（1）企業(yè)資本結構不當，資產(chǎn)負債率過高，加大了成本負擔

房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)項目在投資開發(fā)中必然需要大量的資金，出于利益方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)往往在項目開發(fā)過程中大量盲目地采取各種舉債行為，導致企業(yè)資本結構不當。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用自有資金拿地，用土地向銀行抵押借入資金來開發(fā)項目。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%左右來自銀行貸款，整個房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行信貸的依賴程序非常高，旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財務困境。

（2）部分企業(yè)財務預算管理意識較薄弱

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有制定詳細的資金使用計劃，很多企業(yè)的財務管理工作都只停留在簡單核算上，根本沒有對資金使用和成本管理等問題進行嚴格的管控，這也在很大程度上加劇了企業(yè)的成本壓力。

3.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風險的行業(yè)，存在的財務風險隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。

3.1 建立與完善內(nèi)部控制體系和財務管理體系

（1）進行市場調(diào)研，防范市場風險

企業(yè)應設立專門的調(diào)研機構，經(jīng)常派人員進行市場調(diào)查，及時了解市場情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)勢、劣勢等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。除了關注眼前的市場，更要著眼于市場的未來需求。房地產(chǎn)企業(yè)應對市場容量和社會承受能力認真調(diào)查，進行嚴格的投資項目決策論證。

（2）加強籌資風險管理

企業(yè)的籌資渠道有兩大類:一是所有者的投資，如增資擴股，稅后利潤分配的在投資；二是借入資金。對于借入資金而言，雖然負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來一定的效益，但是隨著負債比例的上升，企業(yè)的利息支出增加，財務風險必然加大。所以，應該將財務風險控制在一定范圍內(nèi)。

（3）控制投資風險

做好項目的可行性研究，合理預測風險。具體的可以設立專門的項目可行性研究小組，選聘業(yè)內(nèi)知名專家和企業(yè)精英人士對項目進行充分的研究和論證，以提高項目的可行性，有效預測和防范各類財務風險。

合理安排投資組合方式。不同的房地產(chǎn)項目的風險大小不同，其獲利能力也存在一定的差異，因此，最佳的方法就是對房地產(chǎn)項目進行組合式投資。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)寫字樓項目的同時可以一并開發(fā)住宅和商鋪，利用不同類型的房地產(chǎn)實現(xiàn)他們之間的補充和融合，以便更好的滿足市場需求，提高企業(yè)抗風險能力和獲利能力。

3.2 建立與完善資金管理系統(tǒng)

（1）完善資金管理系統(tǒng)，拓寬資金來源

首先通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現(xiàn)對資金需求較準確的預測與動態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；其次通過對資金預算實際執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進行及時反饋和修正，重視現(xiàn)金流量變化。同時，充分利用好自身各項優(yōu)勢實施多元化多渠道的融資戰(zhàn)略，如發(fā)行股票債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資，利用外資或合作開發(fā)項目等融資方式來獲取資金，從而實現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（2）加強資金回收

房地產(chǎn)從開發(fā)到完成需要4至5年的時間，這期間國家的宏觀政策法規(guī)、市場供求狀況、存貸款利率、境外房地產(chǎn)企業(yè)的進駐等各因素變動會產(chǎn)生很大的變現(xiàn)風險。因此，房地產(chǎn)業(yè)通過建立項目的授權制度、完善財務會計預算體系、構建管理會計系統(tǒng)等措施，縮短預售時間，盡可能快的回籠資金。

3.3 增強企業(yè)決策者、財務人員的財務管理意識

提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務管理水平，通過學習和培訓對資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學的認識，改變其依靠經(jīng)驗或主觀進行決策的習慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財務風險的可能性。

參考文獻

[1]劉芳.談房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理[J].現(xiàn)代商業(yè),2009(4).

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析范文第2篇

1.財務風險的含義

現(xiàn)代企業(yè)面臨著各種各樣的風險。其中財務風險客觀存在于企業(yè)財務管理工作的各個環(huán)節(jié)。財務風險按其在經(jīng)營過程中的表現(xiàn)不同,可分為狹義的財務風險和廣義的財務風險。廣義的財務風險認為:財務風險是企業(yè)財務活動中由于各種不確定因素的影響,使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離,因而造成蒙受損失的機會和可能。狹義的財務風險認為:財務風險是企業(yè)用貨幣資金償還到期債務的不確定性,也稱融資風險或籌資風險。

從財務預警角度看,對企業(yè)財務危機的預測不僅僅限于對籌資風險的預測。企業(yè)財務是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金運動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關系。由此財務管理應是對企業(yè)資金運動及其所體現(xiàn)經(jīng)濟關系的組織和控制、協(xié)調(diào),是組織財務活動、處理財務關系的一項綜合管理工作。對財務風險含義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險出現(xiàn)的原因:

(1)自身經(jīng)營特點。從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點看,房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。

(2)資金結構。主要是指企業(yè)全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成,其中自有資金往往只占較小的比例,負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%,有的甚至高達90%,一旦企業(yè)不能控制各類風險,出現(xiàn)不能支付到期本息的財務風險的可能性就非常大。

(3)財務管理水平。我國的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來,國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。

(4)決策的風險意識。決策失誤使投資項目不能獲得預期地收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財務風險。

二、財務風險預警系統(tǒng)分析

1.財務風險預警存在的問題。在企業(yè)風險研究分析中,早期的財務風險測度方法主要考慮投資者無力償還債務的可能性,因此風險測量師從財務可行性模型出發(fā)。隨著資金時間價值日益受到重視,總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風險分析重點,從而開始對內(nèi)部收益率的各因子加以細分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個指標,沒能為決策者提供一個判斷標準和預警信息。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險預警的作用。財務風險預警是一個風險控制系統(tǒng),它借助于已有的財務資料及數(shù)理模型,對企業(yè)的經(jīng)營活動、財務活動進行分析預測,以便于發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中潛在的風險,并在危機到來之前,向相關人員提出警告,尋找危機產(chǎn)生的根源,督促相關人員做好有效地防范措施,做到未雨綢繆,防患于未然。財務預警是經(jīng)濟預警的組成部分,由于財務預警具有綜合性、前瞻性、可計量性,因為,財務預警成為了經(jīng)濟預警的一個最有效的窗口。具體來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預警有以下幾個方面的作用:

(1)信息反饋。進行財務風險預警需要對國內(nèi)外與企業(yè)有關的各種信息進行收集并分析整理,包括企業(yè)行業(yè)競爭情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、橫縱向的供應商及客戶情況等等。

(2)進行風險預警,防范風險損失。通過信息收集整理,可以對企業(yè)進行橫向、縱向比較,與同期國內(nèi)外先進水平比較,與歷史先進水平比較,得出企業(yè)的景氣程度,確定是否進入需要警示階段。

(3)保護企業(yè),促進發(fā)展。通過財務風險預警系統(tǒng),可以最大程度地發(fā)現(xiàn)財務風險,最大程度地做出防范措施,最大程度地保護企業(yè)財務損失。

(4)提供決策支持。財務風險預警系統(tǒng)既然是一個有效的信息集成系統(tǒng),企業(yè)決策人員可以隨時在系統(tǒng)中提煉出有用的信息。

(5)進行有效借鑒,完善企業(yè)管理。企業(yè)通過財務風險預警系統(tǒng),不僅可以發(fā)現(xiàn)問題、找出問題、解決問題,更能“存儲”問題,把歷史數(shù)據(jù)保留下來,如果以后還碰上相同或者類似的問題,即很快能從這些數(shù)據(jù)中找出更行之有效的解決辦法或者是進一步改進的解決辦法。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險預警的機制。如何去實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險預警管理的作用,實現(xiàn)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險轉(zhuǎn)化成財務收益,這將決定著這個預警系統(tǒng)是否成功。預警這種機制的實現(xiàn)主要通過以下幾個步驟:

(1)識別風險。任何預測都是以已知數(shù)據(jù)為基礎,從已知數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)風險和識別風險是預警系統(tǒng)建立的基礎。財務風險的識別方法有很多種,可以從財務報表數(shù)據(jù)中分析,可以進行現(xiàn)場察探,可以發(fā)放專家調(diào)查問卷,可以分析內(nèi)部管理制度及業(yè)務流程。

(2)建立預警體系。憑借單一指標去預警的方法不能很好地完成預警功能,一般來說,財務預警是一個綜合體系,如何把這些因素綜合成一個最有效的預警體系,是成功預警最重要的環(huán)節(jié)

(3)進行預警控制和分析。風險已經(jīng)識別,系統(tǒng)已經(jīng)建立,剩下的,就是要依據(jù)已有的目標去控制,只有通過有效控制,風險才能化解,效益才能產(chǎn)生。

4.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警具體對策。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自身的財務指標數(shù)據(jù)進行分析,判斷自身在財務處理方面的關鍵風險因子,并及時處理;同時通過非財務指標以及非財務信息等其他方面對企業(yè)自身狀況進行相應診斷。具體分析如下:

(1)成本內(nèi)控措施。成本內(nèi)控措施需落實到立項、規(guī)劃、招投標、施工、銷售、預決算等多個環(huán)節(jié),每個環(huán)節(jié)都是關鍵節(jié)點,需要予以高度重視。

(2)多渠道融資模式。鑒于企業(yè)借貸資金成本的某些不可控性,房地產(chǎn)企業(yè)應該在融資渠道上積極拓寬思路。

(3)多業(yè)態(tài)開發(fā)模式。采用多業(yè)態(tài)開發(fā)模式預防單一開發(fā)模式而進行風險防范也不是絕對的,目前在房地產(chǎn)業(yè)存在兩種比較典型的開發(fā)模式,分別是多元化與單一化。

(4)現(xiàn)金流量管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等,其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析范文第3篇

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 籌資風險 投資風險 發(fā)展戰(zhàn)略

2008年9月16日美國雷曼兄弟公司破產(chǎn)開始,國內(nèi)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的力度極大。全球金融危機的影響導致從對經(jīng)濟過熱的擔憂,轉(zhuǎn)向了對經(jīng)濟緊縮的恐懼。急劇萎縮的經(jīng)濟狀況,以及09年保八的巨大壓力,4萬億財政投資無疑成為09年的政策重點。在全球金融危機導致中國出口行業(yè)的萎縮,保持增長,拉動內(nèi)需,調(diào)整結構成為09年的應對措施。而房地產(chǎn)行業(yè)牽涉上下游60多個行業(yè),更兼具投資和需求的雙重身份,經(jīng)濟發(fā)展很難避開房地產(chǎn)行業(yè)的直接拉動。2009下半年,樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象,大城市樓市投機明顯抬頭,這引起了中央的高度重視。

一、日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對我國的啟示

當下中國經(jīng)濟正在進入一個新經(jīng)濟增長周期,房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動經(jīng)濟增長的支柱行業(yè)。在看到房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的積極作用時,也應該看到在目前的中國房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)業(yè)依然存在很多問題,如房地產(chǎn)投資過熱、部分地區(qū)土地和房價上漲過快和銀行信貸規(guī)模擴大等。日本的房地產(chǎn)泡沫為我們提供了有益的借鑒:首先,政府應加強對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理宏觀經(jīng)濟形勢和政策的改變,往往會引起國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境等因素的連鎖反應。其次,加強房地產(chǎn)二級市場的管理,防止投機者炒高樓市,房地產(chǎn)泡沫劇增。最后,調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結構,大力發(fā)展安居型房地產(chǎn),同時應加強市場統(tǒng)計和預測工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢分析

由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”,自2003年就開始致力于中國房地產(chǎn)企業(yè)群體的研究,其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注。

中國房地產(chǎn)TOP10研究組采用中國房地產(chǎn)企業(yè)財務安全評價系數(shù)表示房地產(chǎn)企業(yè)的短期以及長期的財務安全。100分為滿分,最低分為0分。分數(shù)越高,安全性越高,反之企業(yè)財務安全性低,財務風險越高。

研究樣本為115家滬深房地產(chǎn)上市企業(yè)和28家大型中國大陸在港上市企業(yè),對這143家企業(yè)進行2007,2008,2009半年和2009第三季度的財務安全評價。

研究所使用的定量數(shù)據(jù)都來自于企業(yè)的年報和財務報表。在進行2009中期和2009三季度的財務安全評價中,對利潤表進行了TTM(Trailing Twelve Months)處理。比如,在計算2009半年企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模因子中,營業(yè)收入一項采用了2008年下半年和2009年上半年的營業(yè)收入之和。TTM方法采用了一年的滑動窗口,保證了在各個時點財務安全的可比性。

下圖顯示了所選取的143家房地產(chǎn)企業(yè)樣本在2007,2008, 2009中期(1H2009),2009第三季度(3Q2009)(28家大陸在港上市企業(yè)不參與2009第三季度安全評價)的財務安全系數(shù)均值。

從圖中可以看到,房地產(chǎn)企業(yè)在2008的行業(yè)低谷中財務安全系數(shù)均值低于50,但進入2009年之后,財務安全系數(shù)穩(wěn)步上升。采用5%的顯著性水平進行的假設檢驗顯示2009中期和第三季度的財務安全系數(shù)均值與2008年的安全系數(shù)均值有顯著不同。到2009年第三季度,房地產(chǎn)財務安全平均水平已經(jīng)提高到2007年水平。

進一步對房地產(chǎn)行業(yè)各項影響財務安全的量化指標進行了分析,考慮到行業(yè)的不均衡性,采用了量化指標在各個時間點的中值來表示行業(yè)的發(fā)展狀況,見下表:

從表中可以看出:

行業(yè)資產(chǎn)負債率平均為60%,流動比率為1.8,顯示了中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)高杠桿特性,多數(shù)企業(yè)承擔著中長期財務風險。

現(xiàn)金到期負債比和凈負債率這兩項指標的變化比較明顯。2008年房地產(chǎn)市場低迷,行業(yè)現(xiàn)金到期負債比較低,隨著2009市場的回暖,這一指標逐步上升,說明企業(yè)貨幣現(xiàn)金逐步增加,同時,企業(yè)凈負債率逐漸減低。這兩項指標說明行業(yè)短期和中長期償債能力有所增強。

規(guī)模性指標顯示了房地產(chǎn)企業(yè)在總資產(chǎn)和營業(yè)收入兩項指標上的逐步增長。但經(jīng)營效率因子的兩項指標――總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率都在降低。在企業(yè)的總資產(chǎn)中,存貨約占50%,這顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在拿地方面比較激進。在成長因子中,凈利潤的增長顯著,已經(jīng)回復2007年水平。

總體來看,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在2009年現(xiàn)金流開始增加,短期財務安全有所提高。但多數(shù)企業(yè)在經(jīng)營策略上比較激進,存貨周轉(zhuǎn)率逐年降低,這對于房地產(chǎn)行業(yè)的中長期財務安全埋下隱憂。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理應對措施

1.籌資階段。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè),既對經(jīng)濟企穩(wěn)回升有重要影響,同時也是關系民生的重要領域。而作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),對銀行等金融機構的信貸依賴較大,也受到貨幣政策影響較大。銀行信貸資金是房地產(chǎn)發(fā)展的重要資金來源,因此,房地產(chǎn)信貸渠道、籌資成本、對政府政策和貨幣政策合理的運用關系到房地產(chǎn)的健康發(fā)展。籌資風險主要表現(xiàn)在籌資渠道單一,資產(chǎn)結構不合理;對國家政策不合理的運用導致籌資風險膨脹;房貸利率高,籌資成本高。

解決房地產(chǎn)籌資問題可以采取以下措施,包括拓寬籌資渠道,豐富籌資方式。充分利用民間資本,合作開發(fā)籌資,對于緩解發(fā)展商自身資金壓力,共擔風險大有益處。有條件的房地產(chǎn)企業(yè),盡量發(fā)行股票融資。此種籌資方式具有永久性,沒有到期日,也無需償還,可有效改善資本結構,保證企業(yè)對資本的最低需求,維持企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可考慮通過發(fā)行中期票據(jù)方式融資。多管齊下,有效控制籌資風險。中國房地產(chǎn)企業(yè)應以自身和市場所能承受的合理價格出售房產(chǎn),便于快速回籠資金,縮短資金周轉(zhuǎn)期,足以令企業(yè)在金融風暴的打擊下及時償還貸款,創(chuàng)造出開發(fā)商和購房者的雙贏局面。于此同時,需加強資金管理,提高資金的利用率。

2.投資階段。房地產(chǎn)投資決策階段風險,其中分為開發(fā)區(qū)域的風險,由于各個地區(qū)發(fā)展不平衡,經(jīng)濟和政策相差懸殊,各地房地產(chǎn)影響因素種類和個影響因素影響程度各不相同,使得經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境和政策環(huán)境對房地產(chǎn)投資決策具有更重要的意義。開發(fā)時機風險,房地產(chǎn)興衰受經(jīng)濟環(huán)境、政治形式、政策導向、人口增減狀況、收入水平升降以及消費心理變化等風險因素。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,期間經(jīng)濟、政治等因素的變化對房地產(chǎn)開發(fā)的結果具有不可忽略的影響。房地產(chǎn)項目土地獲取階段的風險。房地產(chǎn)銷售階段風險。其中又分為租售合同風險,銷售時機風險。

投資風險控制可以從幾方面解決。首先是預測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等可以通過放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā),有效地避開風險源地可完全解除某種風險。其次采用多樣化(或組合化)投資。將投資放到多種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上。可投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等,以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產(chǎn)的收益高低相應不同,開發(fā)風險大小不一。還有就是以財務方式控制風險。具體有以下三種基本方法:第一,通過正當、合法的非保險手段(如合同條款的擬定)將風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。第二,通過向保險企業(yè)投保,以繳納保險費為代價,將風險轉(zhuǎn)移給保險企業(yè)。第三,以自身財力,直接承擔風險損失的補償責任。

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理應建立一種危機管理模式。要求房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立明確的危機意識和理念,將危機預防放在首要位,真正做到“未雨綢繆”、“防微杜漸”。要求房地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略高度開展危機應對工作,從危機中發(fā)現(xiàn)問題并對原有的資源及組織結構進行戰(zhàn)略性調(diào)整,將最重要的戰(zhàn)略資源集中到最主要的最急需的地方,最大限度地發(fā)揮資源的效用,切實提高企業(yè)的核心競爭力,形成企業(yè)的競爭優(yōu)勢。要求房地產(chǎn)企業(yè)在危機應對中養(yǎng)成一系列良好行為習慣,建立一套系統(tǒng)有效的危機管理機制,包括靈敏的預警系統(tǒng)、預控系統(tǒng)、實施系統(tǒng)、總結系統(tǒng)、恢復系統(tǒng),使企業(yè)盡快重新走上良性發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)企業(yè)必須密切注意“新國十條”背景下房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),加強市場分析和調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,認識和捕捉市場發(fā)展的機會,認識、分析、排除潛在的和面臨的危機,將戰(zhàn)略管理與危機管理緊密結合在一起,既要進行著眼未來的戰(zhàn)略調(diào)整,適時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營方向和策略,又要開展維持企業(yè)日常運轉(zhuǎn)的危機管理,促進業(yè)務有序發(fā)展。

參考文獻:

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房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析范文第4篇

【關鍵詞】財務風險；識別；控制

由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎較差、規(guī)模較小，企業(yè)運行遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務風險。再加上目前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟的變動影響以及金融政策的從緊，使得財務風險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的原因，并提出控制策略，這無疑對上市房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制大有幫助。

1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的外在表現(xiàn)

房地產(chǎn)財務風險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務結構不合理、融資不當、營運資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風險，是本企業(yè)財務活動和日常經(jīng)營管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風險貨幣化的產(chǎn)物，并會通過各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財務成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當前復雜的經(jīng)濟形勢下，上市房地產(chǎn)公司財務風險的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個方面：一是，資金周轉(zhuǎn)率偏低；二是，財務杠桿使用過度；三是，項目調(diào)整能力弱。

2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財務風險的原因

2.1 資本結構不合理，償債能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金積累、股權融資、債務融資、預收款、其他商業(yè)信用等。其中債務融資占到了企業(yè)資本結構的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對應同樣高的財務風險。如果企業(yè)利潤下降，股權收益率將成倍下降，企業(yè)市場價值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問題，無法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購甚至破產(chǎn)的風險。

2.2 業(yè)務拓展過快，盲目進行投資

部分房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠成功“圈地”，按照設計圖進行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應的資金，按時完工，便會產(chǎn)生其預期的經(jīng)濟利益。很少進行全面的財務預算，沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本、資金的運作方式、經(jīng)濟效益的回報率方面做出細致的財務預算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒有重視項目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項目選址、市場需求、投資報酬率、國家法律與政策等各方面進行全面科學的項目分析，也沒有進行必要的市場調(diào)查，導致決策沒有依據(jù)，加大了財務風險。

2.3 盲目開展多元化經(jīng)營，主營業(yè)務受損

開展多元化經(jīng)營是企業(yè)防范和化解經(jīng)營風險、開拓新的市場、培育新的經(jīng)濟增長點的有效途徑。我國許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們在多元化經(jīng)營的過程中，往往只是對證券投資組合理論不加分析地簡單運用，只注重外延性擴張，盲目地向多領域、多行業(yè)投資，極力拉長戰(zhàn)線，導致企業(yè)無法突出的主營業(yè)務，投資分散，機會成本增大，不能形成資金的合力，最終導致企業(yè)特色形象缺乏，核心競爭能力喪失，市場萎縮等不利局面的出現(xiàn)。

3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的控制對策

3.1 建立科學合理的資本結構

房地產(chǎn)企業(yè)必須將負債經(jīng)營帶來的風險控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機構，通過對兩大籌資渠道來源的資金（債務融資和權益融資）科學合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結構，達到增加企業(yè)價值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學合理的融資決策機制。對于一些經(jīng)營狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進一步提高資產(chǎn)負債率，更高程度的利用財務杠杠。反之，對于經(jīng)營狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉(zhuǎn)慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負債規(guī)模，防止企業(yè)過高的財務杠杠放大風險。另一方面，對于負債來說，合理確定長期負債和短期負債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對于流動負債問題一定要及時處理。同時結合公司自身能力、合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。

3.2 進行組合投資，分散投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)應通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔的財務風險。特別是針對單個風險較大的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進行投資，實現(xiàn)收益與風險的共擔，這就能有效分散投資風險，避免因投資風險而引發(fā)企業(yè)的財務危機。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)應該避免單一類型樓盤的開發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等兩項結合或者多項進行綜合開發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財務損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來的風險。

3.3 日常營運環(huán)節(jié)的風險控制

我國市場經(jīng)濟運行還處于初級階段，企業(yè)在日常營運過程中必然會承擔很多的經(jīng)營風險，特別是作為高風險行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹立風險意識，在日常運營過程中加入風險管理的學習與培訓，使整個企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應收賬款產(chǎn)生之前通過科學設計出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時，規(guī)避企業(yè)壞賬風險。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計企業(yè)能承擔的風險水平。根據(jù)應收賬款有關政策的確立，將應收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉(zhuǎn)和流通，實現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。

4 結束語

在當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務風險管理的識別、防范和控制，提高抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復雜環(huán)境中做大做強，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠發(fā)展。筆者通過對上市房地產(chǎn)財務報表進行分析識別財務風險，并總結發(fā)生財務風險的原因并提出了一些控制對策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。

參考文獻：

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房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析范文第5篇

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范

近年來，社會經(jīng)濟的發(fā)展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關鍵時期。作為產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度極強、帶動系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，在當前我國的社會經(jīng)濟生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風險，投資大、風險高、回收周期長是其顯著特點。這些特點使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務風險。

由于各種原因，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國際經(jīng)濟形勢也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財務風險，在企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展中有效的防范財務風險，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。

一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范的必要性

我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對較晚，各方面的體系和機制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財務結構、科學合理的控制財務風險的發(fā)生是一項必不可少的工作。

我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財務管理面臨更多的風險和困境，政策風險以及市場風險都給房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范的一個障礙。只有對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險防范進行深入的研究，只有積極地改進房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財務風險發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險的成因分析

(一)內(nèi)在因素

第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財務風險的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風險高等特點，這些特點從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展必然面臨較高的財務風險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導致負債資金數(shù)額巨大。資本結構中債務資本所占的比例越大，發(fā)生財務風險的幾率就會越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財務風險發(fā)生的可能性。總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險管理和防范機制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費用控制不嚴格、缺乏財務預算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。

(二)外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要受到國家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個方面的影響，比如市場環(huán)境引發(fā)的價格風險、投資風險等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理風險。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范的有效措施

(一)選擇正確的財務風險評價指標

選擇科學和合適的財務風險評價指標是做好房地產(chǎn)企業(yè)財務管理風險防范的一項重要的基礎工作。合適的財務指標可以對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行有效的評價，它是進行房地產(chǎn)企業(yè)財務風險評價的一項重要客觀標準，可以準確、全面、恰當?shù)胤从钞斍胺康禺a(chǎn)企業(yè)的財務風險。指標的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學性、合理性、客觀性等。整個財務風險的水平是根據(jù)財務風險的動因進行分析的，并且由全面的指標體系來進行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務風險水平進行反應的指標體系主要有短期償債能力指標體系、長期償債能力指標體系、營運能力指標體系、盈利能力指標體系、風險水平指標體系、現(xiàn)金流量能力指標體系、發(fā)展能力指標體系等。選擇正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。

(二)建立科學合理的資本結構，規(guī)避風險

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結構理論。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的負債將會使企業(yè)的價值下降。因為房地產(chǎn)企業(yè)的負債經(jīng)營運用的增加，必然會引起債務償還風險的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應該把負債經(jīng)營可能帶來的風險控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴重的財務風險。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應該包括債務融資和權益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結構，把籌資渠道進行科學合理的安排，呈現(xiàn)出風險最小的資本結構形態(tài)，以達到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴格遵守合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。

(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務預警系統(tǒng)

預警系統(tǒng)可以大大加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財務預警系統(tǒng)要從企業(yè)運營的各種資料來源進行分析，在分析的基礎上運用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對企業(yè)的財務風險進行事先的預防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財務預警系統(tǒng)應該注意立足于市場環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負面影響，可以將企業(yè)的財務危機控制在初級階段，降低財務風險給企業(yè)帶來的危害。

(四)強化資金管理，保證資金運轉(zhuǎn)的良性循環(huán)

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價值也具有消費價值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應該對資金進行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結算方法應該更加科學，保證資金結算的順利進行，使資金順利回籠到位，促進資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

(五)充分調(diào)查市場和研究市場，防范和降低市場風險

市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來自市場的多種風險。實踐經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險很大一部分來自市場風險，所以做好市場調(diào)查，做好市場風險分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應該改成立專門的市場調(diào)研部門，指定專門人員進行市場調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場的容量以及波動情況，掌握最及時的第一手資料。同時，還要對潛在市場容量和未來市場風險有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實的第一手資料。

(六)建立防范財務管理風險的內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的規(guī)范性和科學性，是財務風險防范體系的重要組成部分。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員而言，應該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動，熟悉其財務特點，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的方式和方法，積極構建科學合理的內(nèi)部財務控制體系。按照企業(yè)自身實際情況，制定嚴格的財務管理規(guī)章制度，做到對企業(yè)財務風險的全面把握，并且對企業(yè)財務風險進行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

四、結語

房地產(chǎn)企業(yè)是一個重要的行業(yè)，關系到國計民生和社會穩(wěn)定，并且?guī)恿撕芏嗌舷掠萎a(chǎn)業(yè)。但是，由于國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟形勢的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯綜復雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，如何進行有效的財務風險防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理風險防范。

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